WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||

6. Анализ в рамках портфельной теории основывается на исторических показателях доходности и риска. Это является упрощением действительности, поскольку не всегда таким образом рассчитанные показатели отражают ситуацию в будущем. По-другому, инвестор оценивает стоимость капитала своего портфеля, которую можно определить как средневзвешенную требуемых доходностей по различным активам. Для ценных бумаг уже было разработано множество моделей оценки стоимости капитала. Поэтому в работе была предпринята попытка установления возможности и условий применения современных моделей оценки требуемой доходности (стоимости капитала), используемых на рынке ценных бумаг, применительно к рынку инвестиций в недвижимость. Для этого было рассмотрено ряд подходов и концепций: модели САРМ, АРТ и многофакторные модели, прокси-модели, опросный подход, модель подразумеваемой стоимости капитала.

Исследование предпосылок и результатов применения модели САРМ позволило установить, что данная модель не может быть в настоящее время применена для отдельных объектов, а также сегментов рынка недвижимости как на развитых, так и развивающихся рынках.

Было установлено, что АРТ, факторные и прокси-модели могут использоваться для развитых рынков недвижимости, однако их математическая сложность и необходимость наличия обширной статистики, не привела к их широкому применению в практике.

Опросный подход также имеет право на жизнь на рынке недвижимости. Основные проблемы данного подхода – субъективный характер выводов и невозможность аналитического объяснения результатов с целью их необходимой корректировки.

Наиболее распространенная в практике развитых рынков недвижимости – концепция подразумеваемой стоимости капитала, которая базируется на модели постоянного роста денежных потоков. К преимуществам подхода можно отнести то, что она не имеет множества строгих предпосылок, не требует наличия значительного количества статистических данных, в то же время, давая относительно точные результаты. Таким образом, эта концепция является в настоящее время наиболее возможной для применения на рынке недвижимости России.

7. Для российского рынка недвижимости была разработана модель оценки стоимости капитала, которая основывается на концепции подразумеваемой стоимости капитала. Анализ российского рынка недвижимости показал нецелесообразность применения модели постоянного роста денежных потоков, поскольку необходим учет наличия периода экстраординарного роста и специфики его прогнозирования, а также особенностей измерения доходов и структуры денежных потоков. Таким образом, учитывая эти особенности, на примере рынка первоклассных офисных помещений в центральном деловом районе г. Москвы была разработана двухфазная модель стоимости капитала.

В качестве одного из входящих параметров в модели используется прогнозный темп роста рыночной ставки аренды. Для этого использовались следующие эконометрические модели: ARIMA, двойное экспоненциальное сглаживание, модель Хольта-Винтерса. Для прогнозирования ставок аренды была выбрана модель ХольтаВинтерса, которая продемонстрировала лучшие характеристики качества прогнозирования.

Расчеты дали численное значение стоимости капитала на рынке инвестиций в первоклассные офисные помещения центрального делового района г. Москвы в размере 11,35%, что согласуется с практикой инвестиций в недвижимость. Анализ чувствительности показал достаточную устойчивость полученной доходности к входящим параметрам модели.

Дальнейшее изучение рынка инвестиций в недвижимость может быть направлено на построение эмпирической факторной модели доходности инвестиций в недвижимость, которая среди прочих факторов будет принимать во внимание особенности рынка недвижимости: наличие уникального местоположения, низкую ликвидность, высокие транзакционные издержки и другие. Полученная оценка таких факторов в терминах ожидаемой доходности недвижимости позволит более точно сопоставлять инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые инструменты и более адекватно оценивать агрегированный портфель в целом.

Построение такой модели станет возможным только после того, как по российскому рынку недвижимости будет накоплено достаточное количество информации, и он станет более информационно прозрачным.

Список публикаций по теме диссертации 1. Погодин С. Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с инвестициями на фондовом рынке // Коммерческая недвижимость. - 2004 г. - №10 (22). - с. 102-103. (п.л. – 0,4) 2. Погодин С. Анализ инвестиций в недвижимость в составе портфеля финансовых активов (исследование для российского рынка) // Материалы международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых по фундаментальным наукам «Ломоносов», МГУ / Под науч. ред. В.Н. Сидоренко. - М.: ТЕИС, 2005. - 555 с. (п.л. – 0,6) 3. Погодин С. Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и инвестиций в ценные бумаги // Материалы межвузовской научной конференции «Современное состояние, инструменты и тенденции развития фондового рынка».- М.: Изд. дом ГУ ВШЭ, 2005 – с. 202 – 211.(п.л. - 0,6) 4. Погодин С. Методы оценки ожидаемой доходности и риска инвестиционного портфеля, включающего ценные бумаги и недвижимость // Материалы второй межвузовской научной конференции «Развитие фондового рынка в России». - М.:

Изд. дом ГУ ВШЭ, 2005. - с. 140 – 147. (п.л. – 0,4) Лицензия ЛР №020832 от 15 октября 1993 г.

Подписано в печать сентября 2006 г. Формат 60x84/Бумага офсетная. Печать офсетная.

Усл. печ. л. 1,Тираж 100 экз. Заказ № Типография издательства ГУ-ВШЭ, 125319, г. Москва, Кочновский пр-д, д.

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»