WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     |
|

На правах рукописи

МИТРОШКОВА Ирина Васильевна ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ Специальность 08.00.13 - «Математические и инструментальные методы экономики»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва – 2007

Работа выполнена на кафедре Экономической кибернетики Государственного университета управления.

Научный консультант: кандидат экономических наук, доцент Моисеева Е.И.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, Андреев С.В.

кандидат экономических наук, доцент Вегера В.А.

Ведущая организация: ОАО «Институт микроэкономики»

Защита состоится «» 2007 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета К 212.049.01 в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, корп.1, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан «» 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета К 212.049.01 доктор экономических наук, профессор Л.Д. Абрамова 2

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых является одним из важнейших условий эффективного функционирования и развития экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики. Методически корректное определение цены земли обеспечивает установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования не только в государственном, но и в частном секторе.

Поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения цены земли, которая в полной мере учитывала бы специфические особенности переходного периода развития экономики России:

- слабо предсказуемую экономическую ситуацию, - несформированность и недостаточную устойчивость рынка земли, несоответствие его общепринятым стандартам функционирования, - отсутствие достоверной информационной базы об операциях с землей.

В настоящее время разработано множество различных методик оценки стоимости земель, что свидетельствует о важности данной задачи. Однако практическое применение существующих методик сопряжено с рядом проблем.

Большинство из них копирует международную практику оценки без учета специфики законодательства РФ и существующих условий экономической, политической, социальной жизни в России. Значительное число разработок ориентируется преимущественно на экспертные оценки, что приводит к недостаточной объективности полученных результатов. Методики, основанные на моделировании, с математической точки зрения, не совсем корректны и требуют совершенствования в области использования экономикоматематических методов.

Степень разработанности темы Вопросы теории и практики оценки земель интересовали ученых во все времена. Из западных авторов, прежде всего, следует отметить классические работы Дж. К. Эккерта, Г. С. Харрисона и Дж. Фридмана. К работам, в которых на методологическом уровне рассматриваются современные проблемы определения стоимости земли, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М.

Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М.

Маарека, Р. Мейера. Анализ основных разработок за период с 1890 по 1980 годы сделан в работе П. Мерлена «Город. Количественные методы изучения».

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам, таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. К.

Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели труды А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой, В.А. Прорвича, Е.И. Тарасевича, В.П. Федорова, В.И. Гладкова, А.П. Ромма.

В последнее время особенно популярным стало моделирование рынка недвижимости экономико-математическими методами. Данному направлению посвящены работы С.В. Грибовского, Н.П. Баринова, И.Н. Анисимовой, С.А.

Сивеца, И.А. Левыкиной, М.А. Федотовой, Ю. Кочеткова, Е.Е. Яскевича.

Однако значительная часть работ ориентирована на оценку наиболее развитых и информативных сегментов рынка недвижимости – многоквартирного жилья, административно-офисных и производственных помещений. Вопросы, связанные с оценкой других сегментов рынка, прежде всего земельных участков, остаются малоизученными и непроработанными.

В кадастровых центрах РФ был разработан ряд методик кадастровой оценки земель. Практическая апробация методик, с одной стороны, продемонстрировала значительное преимущество разработок, опирающихся на экономико-математическое моделирование, по сравнению с экспертными методами, но с другой – показала необходимость совершенствования используемого экономико-математического инструментария.

Отсутствие комплексных исследований в указанной области с одной стороны и необходимость решения данной проблемы с другой, обусловили актуальность выбранной темы исследования.

Цель и задачи исследования Целью исследования является разработка методического подхода по массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов.

Достижение поставленной цели было обеспечено посредством решения следующих основных задач:

- на основе обследования системы Государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), анализа методического и информационного обеспечения сформулировать основные требования к методике массовой оценки земель;

осуществить анализ и систематизировать существующие подходы и методы оценки объектов недвижимости, выбрать среди них наиболее соответствующие целям оценки кадастровой стоимости земельных участков (КСЗУ);

- на базе исследования специфических особенностей, области применения моделей массовой оценки объектов недвижимости, а также условий, необходимых для их построения, обосновать состав моделей, которые целесообразно использовать для массовой оценки земельных участков;

- на базе сравнительного анализа недостатков и преимуществ существующих методик расчета КСЗУ, изучения результатов их практической апробации определить наиболее перспективную методику для последующего ее совершенствования;

- осуществить детальный анализ выбранной методики (Методика с использованием кластеризации) и выявить нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов: определение состава ценообразующих факторов, приведение значений качественных характеристик объектов к количественному виду, группировка объектов оценки, отсев нетипичных значений выборки, проверка выборки на нормальность, построение оценочных моделей и анализ качества оценивания.

- обосновать методический подход по массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов, апробировать его на реальных рыночных данных, провести анализ результатов апробации;

- выработать и обосновать предложения и практические рекомендации по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования;

- создать программное обеспечение для расчета ориентировочной КСЗУ, которое позволит стандартизировать оценочный процесс.

Объект и предмет исследования Объектом исследования являются земельные участки Московской области (сегмент - участки для граждан).

Предмет исследования - экономические взаимосвязи, возникающие при формировании цен на объекты недвижимости, в частности на земельные участки.

Методологическая и теоретическая основа исследования Методология и методика исследования основывались на применении системного подхода. В процессе исследования были использованы общая и специальная литература по оценке земель, нормативные и справочные материалы о ГКОЗ, методические и проектные разработки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Росземкадастра), Федерального кадастрового центра «Земля», региональных кадастровых центров, материалы научных конференций и семинаров, информационные и аналитические публикации в периодической печати и данные компьютерной сети Internet.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили статистические данные Центра оценки объектов недвижимости и экономического анализа земельно-имущественных комплексов Федерального кадастрового центра «Земля».

Методы исследования В диссертационной работе основными методами исследования являлись аппарат экономико-математического моделирования, математическая статистика, эконометрика, факторный, кластерный анализ и элементы экономического анализа.

Обработка статистической информации проводилась с использованием инструментальных средств: пакетов статистического анализа данных «STATISTICA», «SPSS», «Econometric Views», а также стандартных средств анализа данных «MS Office», в частности «MS Excel».

Научная новизна диссертационного исследования К наиболее существенным результатам исследования, составляющим его научную новизну, отражающим личный вклад автора в решение поставленных задач, относятся следующие:

- обоснован методический подход по массовой оценке земельных участков на основе экономико-математического моделирования зависимости стоимости земельных участков от совокупности ценообразующих факторов;

- уточнен набор ценоообразующих факторов, рекомендованный Методикой ГКОЗ; разработан алгоритм отбора факторов, построенный на основе корреляционного анализа;

- на базе анализа и систематизации существующих подходов и методов оценки недвижимости, выявлены методы, наиболее приемлемые для кадастровой оценки земельных участков, осуществлено их комплексирование;

- проведен анализ существующих моделей массовой оценки объектов недвижимости, сформулированы принципы выбора и условия применения различных вариантов оценочных моделей;

- проведен анализ существующих методик расчета КСЗУ, выявлены нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов, обоснована необходимость совершенствования методик;

- предложена технология построения оценочных моделей с последовательным исключением незначимых факторов по t-критерию;

разработана система показателей для анализа оценочных моделей;

- разработан и эмпирически обоснован метод приведения качественных характеристик земельных участков к количественному виду;

- предложен метод группировки объектов оценки;

- обоснован подход к отсеву нетипичных значений выборки на основе статистических критериев; разработана технология проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки, построенная на основе статистических критериев; предложены и обоснованы методы преобразования исходных данных к нормальному распределению;

- сформулированы предложения по расчету КСЗУ на основе экономикоматематического моделирования; предложена программная реализация разработанного методического подхода в среде Excel; построен комплекс моделей для оценки земельных участков Московской области.

Теоретическая и практическая значимость работы Теоретическая значимость исследования состоит в том, что оно показало необходимость совершенствования существующих методик расчета КСЗУ.

Разработан методический подход по массовой оценке земель на основе экономико-математического моделирования, соответствующий основным требованиям, предъявляемым со стороны государства, и позволяющий получить объективные результаты.

Практическая значимость работы определяется тем, что использование разработанных в ней положений, выводов и рекомендаций позволит поставить оценочный процесс «на поток», то есть создать «конвейер», который будет «штамповать» оценочные модели: с одной стороны, понятные для пользователя без специального математического образования, и, с другой, обладающие достаточной точностью оценки.

Методологические результаты исследования рекомендуется использовать для расчета ориентировочной КСЗУ, служащей в качестве «отправной точки» для последующего анализа и контроля со стороны специалистов.

Основные положения, выводы и результаты диссертационного исследования ориентированы на широкое практическое применение в различных оценочных организациях при оценке земельных участков и других объектов недвижимости.

Самостоятельное практическое значение имеют разработанные оценочные методы, модели, алгоритмы и процедуры.

Обоснованность рекомендаций подтверждается их использованием в научно-исследовательских работах и в практической деятельности ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля».

Апробация работы Материалы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на следующих научных конференциях и семинарах:

- 11-ый Всероссийский студенческий семинар «Проблемы управления - 2003», секция «Информационные системы управления»;

- 12-ый Всероссийский студенческий семинар «Проблемы управления - 2004», секция «Информационные системы управления»;

- 20-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2005», секция «Математические методы и инструментальные средства в экономике;

- 10-ая международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы управления - 2005», секция «Математические методы и инструментальные средства в экономике;

- 21-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2006», секция «Математические методы и инструментальные средства в экономике;

- 22-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2007», секция «Математические методы и инструментальные средства в экономике;

Основные положения и результаты диссертационного исследования представлялись на конкурсах научных работ и были отмечены дипломами:

Pages:     |
|



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.