WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

Материалы исследования целесообразно использовать для подготовки государственного стандарта (технического регламента) «Дома малоэтажные многоквартирные».

Апробация работы. Основные результаты работы отражены в научных публикациях автора в журналах, рекомендованных ВАК, и других изданиях.

Структура и объём работы: Работа состоит из введения, трёх глав, выводов и списка литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется степень разработанности проблемы, формируются цели и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту и элементы научной новизны.

В первой главе «Теоретические основы интегрирования жилищной системы» автором проводится исследование современного состояния элементов жилищной сферы и на основе ретроспективного анализа трансакционных издержек обосновываются теоретическое положение о необходимости целостного изучения жилищной сферы.

Одной из важнейших задач государства в жилищной политике, указанной в Концепция-2020, является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан и соответствия объёмов фонда комфортного жилья потребностям домохозяйств. Главной целью формирования и развития рынка доступного жилья является дальнейшее развитие и повышение эффективности жилищной сферы, действующей на рыночных и нерыночных принципах и удовлетворяющей жилищные потребности большей части населения.

Реализация данной цели напрямую связана с решением трёх базовых приоритетных задач.

Первой из них является создание условий повышения объёма предложений на рынке жилья. При решении этой задачи государство помимо прямых своих функций, связанных с организацией территориального планирования, градостроительной деятельности, техническим регулированием и стандартизацией, предотвращением монополизации рынков жилья, призвано участвовать в формировании отраслевых рынков, сектора девелопмента, рынка земли, в стимулировании малоэтажного строительства.

Второй комплекс вопросов связан с созданием условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан. С этой целью предполагается разрабатывать новые и усовершенствовать действующие институты жилищного рынка, обеспечивающих повышение возможности приобретения жилья – жилищной и земельной ипотеки, формирование рынка закладных бумаг, развитие и регионализация строительносберегательных касс, создание социального и служебного жилищного фонда, формирование института найма жилья, стимулирование и адресная помощь в приобретении собственного жилья, реализовывать другие меры государственного регулирования.

Третий блок задач связан с основными проблемами жилищной экономики. Для их решения предполагается ликвидация аварийного и ветхого жилья, повышение эффективности управления, внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, развитие частногосударственного партнерства, формирование комфортной городской и сельской среды.

Некоторые важные вопросы правовых основ собственности, экономические и нормативно-технические проблемы экономики, общенаучные и другие специальные экономические задачи (ипотечный механизм, инфраструктура рынка) получили своё решение в рамках реализации предыдущих жилищных программ.

По мнению автора, решение данных задач в условиях новой экономики связано с формированием на основе системного подхода и новой концепции жилища. Такое решение должно быть получено из исследования жилища как сложного системного и экономического объекта, развивающегося в течение длительного жизненного цикла в уникальных социально-экономических и геоклиматических условиях страны.

Исследование современного состояния жилищной сферы позволяет выделить организационную структуру, в которую входят: домохозяйства, фирмы (банковские и финансовые учреждения, строительные организации, службы эксплуатации, агентства недвижимости, страховые фирмы и др.) и государство (федеральные органы регистрации, надзора и др.). Они являются участниками организационно-экономических отношений при воспроизводстве, распределении и функционировании жилищного фонда.

Современное жилище обладает рядом фундаментальных свойств, таких как:

- благо, удовлетворяющее базовую потребность домохозяйств, - объект купли-продажи, инвестиций, получения дохода, - объект права и правоотношений, - объект самоуправления, - объект социальной политики, - научно-технологический объект, - объект, зависящий от внешних природных факторов, - архитектурно-строительный объект, - объект экологических и других исследований.

Приведённые свойства жилища изучаются в различных областях естественнонаучных и социально-гуманитарных наук, имеют экономическое отражение, сущность и толкование, исследование, которых является составной частью экономической теории.

Воспроизводство, распределение и функционирование жилищ накладывают определённые условия и ограничения, формирующих комплекс требований: общих (экономические, юридические, технические законы), государственных (законы, кодексы, стандарты), фирменных и отраслевых (стандарты, нормы), частных (потребительские предпочтения домохозяйств). Совокупность основных требований и ограничений составляют подсистему требований к жилищу.

Жилище, удовлетворяющее указанным требованиям – сложное, динамическое, инженерно-техническое сооружение длительного пользования, то есть жизненного цикла. Проектирование, создание, функционирование, модернизация таких сложных и экономических систем потребуют долгосрочного прогнозирования, планирования имеющихся ресурсов, организацию процессов, мотивацию и координацию домохозяйств, всестороннего учёта, постоянного контроля, системного анализа – данные компоненты системы составляют основу подсистемы менеджмента.

Совместное изучение поведения подсистем управления, требований Управление Требования и организации в единой структуре жилище с общей целью – решение Организации проблемы жилья, позволяет сформировать общую концепцию всестороннего исследования жилищной проблемы.

Рис. 1. Жилищная система Применение системного подхода подразумевает реализацию основных принципов: система должна состоять из органически взаимосвязанных подсистем, подсистемы являются частями общей системы и входят в состав внешних надсистем, между подсистемами существуют противоречия, предопределяющие дальнейшее развитие всей системы, целью всей системы является жилище – соответственно, полученную структуру можно определить как жилищная система.

На основе такого подхода в работе изучено поведение жилищных систем с разным типом управления:

1. Жилищные программы периода 1955-1985гг. Тип управления – единый, государственный. Механизм реализации – выполнение государственного плана. Организации – государственные министерства и ведомства. Требования – минимальные, отраслевые стандарты и нормы.

Цель – выполнение плана по комплексному вводу промышленных, общественно-административных и социальных объектов, в том числе, жилья.

2. Жилищные программы переходного периода 1990-2008гг. Тип управления – рынок, «невидимая рука». Основной механизм реализации – ипотека. Организации – выделение домохозяйств, фирм, снижение роли государства. Требования – потребительские предпочтения, отраслевые стандарты и нормы, новые федеральные законы (кодексы) и целевые программы. Цель – создание рынка недвижимости.

Отсутствие общего управления в жилищной системе привёло к потере взаимодействии между подсистемами, дезорганизации и критическому сокращению воспроизводства, обострению жилищной проблемы. В частности, введение ипотечного механизма без достаточного предложения продукции стало причиной резкого увеличения стоимости, при этом коэффициент доступности жилья (отношение стоимости условной квартиры к годовому доходу домохозяйства) Кдж = Ск/Д остался постоянным, однако финансовая и экономическая устойчивость домохозяйств усложнилось вследствие увеличения заёмной части к основному доходу.

Включение подсистемы управления позволяет последовательно исследовать возможности взаимосвязанной, интегрируемой жилищной системы. На этапе прогнозирования определяются основные предполагаемые события, способные оказать то или иное влияние на функционирование системы, - повышение себестоимости энергоносителей, введение неприемлемого уровня налогообложения, техногенные риски, очередность этапа жизненного цикла домохозяйства.

Стадия планирования позволяет определить оптимальные потребительские требования, научные и инженерно-технологические ограничения, необходимые ресурсы, и сопоставить их. Фаза организации необходима для создания модели управления. Для рационализации и оптимизации инвестиционного процесса осуществляется контроль работ и учёт всех ресурсов со стороны управляющего органа. Важнейшей частью являются задачи мотивации на всех этапах жизненного цикла жилища. Для оптимального поведения домохозяйства целесообразным становится пространственная и временная координация ресурсов. Весь цикл управления сопровождается анализом деятельности организации и изменения внешних условий.

Следовательно, предварительно сформированная жилищная система состоит из взаимосвязанных, взаимообусловленных подсистем управления и организации, а также подсистемы требований и ограничений, предъявляемых к жилой недвижимости.

Во второй главе «Исследование жизненного цикла жилищной системы» автором рассматриваются проблемы соответствия элементов жилищной системы потребительским предпочтениям домохозяйств, требованиям социально-экономического развития страны, базовым научным и отраслевым критериям в течение синхронизированных жизненных циклов домохозяйства и домостроения.

С этой целью в работе исследована жилищная система с единым комплексом управления, которая позволяет исследовать жилищную проблему в новых условиях Смешанное Кодексы, законы управление: Программы, хозяйствования.

государственное стандарты, нормы, и корпоративное предпочтения, Введение совместного, частно … Доступное и государственного управления, комфортное жильё позволит федеральной структуре жилищного управления и её Домохозяйства, фирмы, государство региональным и муниципальным представительствам в кооперации с подсистемой самоуправления Рис. 2. Интегрированная жилищная система со смешанным управлением интегрированной жилищной системы формировать, развивать и совершенствовать механизм реализации жилищной политики – совместные частно-государственные программы с единой целью – доступное и комфортное жильё.

В исследовании вводится понятие «интегрированная жилищная система», являющаяся взаимосвязанной и взаимосогласованной совокупностью подсистем воспроизводства, функционирования жилища и комплекса самоуправления в течение жизненного цикла.

Формирование интегрированной жилищной системы происходит в соответствии с алгоритмом функционирования подсистемы управления:

на этапе прогнозирования менеджмент определяет базовые параметры, прямо влияющий на основные расходы при создании и функционированию жилищной системы, - энергоэффективность, безопасность. Фаза планирования системы определяет параметры энергоэффективного ресурсосберегающего жилища, которые позволяет получить количественную оценку объединения - N7-8 домохозяйств.

Полученное значение находится в удовлетворительном согласии с социологическим феноменом «малой группы» и положением теории управления о критериях управляемости. На этапе организации формируется самоуправление, синхронизируются жизненные циклы домостроения и домохозяйств, рассчитывается полициклический (учитывающий финансовые и экономические, строительные, демографические, технологические и другие циклы) инновационноинвестиционный процесс.

На рисунке 3 показано, что такая организация - группа инвесторов на прединвестиционном этапе, жилищно-строительный кооператив стадии инвестиций и товарищество собственников жилья фазы функционирования – способна рационально и оптимально решать проблемы мотивации, координации, контроля и учёта, исключает проблемы с асимметрией информации и другими издержками.

Общий структурный и поэтапный анализ показывает, что объединение подсистем управления, воспроизводства и функционирования в единое целое – интегрированную жилищную систему - снижает основные трансакционные издержки, элиминирует последствия цикличности развития рыночной экономики.

D(t) доход МИ КУ ФИ АИ А Б В Г Д 0 25 50 t, лет P(t) расход Рис. 3. Основные фазы жизненного цикла жилищной системы.

Примечание: А – прединвестиционный этап, Б – этап инвестиций, В – этап создания ТСЖ, Г – этап функционирования, Д – этап реконструкции. КУ – уровень комфортных условий, МИ, ФИ и АИ – уровни морального, физического и аварийного износов. Сплошная и пунктирная линии принадлежат домостроению максимальной и минимальной капитальности.

В процессе функционирования управление интегрированной жилищной системы позволяет решить следующие проблемы:

• доступность жилья: достигается за счёт снижения стоимости до уровня себестоимости домостроения, • комфортность проживания: обеспечивается низким уровнем расходов при обслуживании энергоэффективной самоуправляемой жилищной системы, • определение всех прав собственности на жилую недвижимость, • увеличение дохода домохозяйств, • участие домохозяйств в управлении недвижимостью, • снижение уровня систематических (инфляция, ликвидность) и случайных рисков (экология, стихийные бедствия), • снижение уровня рисков экономических циклов.

Для сравнения жилищных систем при других значениях N автором выбран оптимальный объективный критерий – отношение расходов Р домохозяйств в жилищной системе к их доходу Д в течение жизненного цикла:

К = Р/Д Общие расходы жизненного цикла состоят из инвестиционных (воспроизводственных) затрат, расходов функционирования (потребление услуг) и управления Р = Р1 + Р2 + РК = Р1/Д + Р2/Д + Р3/Д = К1 + К2 + К3, где К1 – коэффициент доступности жилья, К2 – коэффициент комфортности, К3 – коэффициент эффективности управления.

Значение критерий К в исследовании рассматривается как мера оптимальности жилищной системы.

Автором исследованы основные частные случаи:

Pages:     | 1 || 3 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»