WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

Диссертант обосновывает точку зрения, согласно которой государственная регистрация прав на все нежилые помещения, образуемые при разделе нежилого здания, также должна осуществляться одновременно. В ином случае становится возможной ситуация, когда здание как объект гражданских прав уже не существует (соответственно, ни у кого нет и права собственности на него), часть его стала нежилым помещением, и в ЕГРП открыт соответствующий раздел, а на другую часть отсутствует раздел ЕГРП. Правовой режим такой части строения становится неопределённым, поскольку право собственности на неё как на нежилое помещение возникнет только после государственной регистрации, а такая неопределённость не соответствует интересам стабильности гражданского оборота. В целях сокращения издержек на государственную регистрацию целесообразно допускать одновременную подачу заявления о государственной регистрации нежилых помещений, образуемых в результате раздела здания, и заявления о государственной регистрации перехода прав на них. В работе сделаны соответствующие предложения по внесению изменений в действующее законодательство.

Автор обосновывает существование и иных способов образования нежилых помещений в строении, помимо раздела здания. В частности, нежилые помещения в строении могут возникать в результате раздела другого нежилого помещения, в результате объединения нежилых помещений, выдела доли в праве общей собственности на здание или нежилое помещение в натуре, а также в результате перераспределения нежилых помещений – образования нескольких смежных помещений в строении из нескольких других смежных помещений в строении (иначе говоря, при перераспределении помещений происходит изменение разделяющих отдельные помещения границ внутри строения, изменяется схема «разбивки» строения на помещения).

В третьей главе «Гражданско-правовой режим объектов общего пользования в нежилом строении», объединяющей три параграфа, исследуется проблема правового режима тех частей нежилого строения (объектов общего пользования в нежилом строении), которые не входят в состав образованных в нём нежилых помещений.

В первом параграфе «Модели правового режима объектов общего пользования в нежилом строении, не предполагающие создание общего имущества» критически анализируется распространённая на практике ситуация, когда объекты общего пользования в нежилом строении (коридоры, туалеты, холлы, лестничные клетки и др.) являются самостоятельными объектами гражданских прав и участвуют в обороте на равных основаниях с другими объектами. В таком случае собственники отдельных нежилых помещений вынуждены изыскивать себе какое-либо право на объекты общего пользования, принадлежащие другим лицам. Учитывая сложившиеся реалии, автор обосновывает возможность в такой ситуации предоставления собственнику нежилого помещения сервитута в отношении необходимых ему объектов общего пользования.

При удовлетворении негаторного иска собственника нежилого помещения к собственнику объектов общего пользования вместо иска об установлении сервитута истец фактически получает право безвозмездно пользоваться имуществом ответчика, причём безвозмездно – только потому, что он выбрал именно негаторный иск, а не иск об установлении сервитута. Такое положение дел явно не соответствует принципу справедливости. В связи с тем, что негаторный иск является средством защиты нарушенного права, но не средством создания права, диссертант отстаивает позицию, согласно которой удовлетворение негаторного иска, запрещающего препятствовать собственнику нежилого помещения пользоваться принадлежащими другому лицу объектами общего пользования в строении, допускается только в случае, если сервитут уже установлен.

В работе аргументируется нецелесообразность на будущее распространения правового режима вещи на отдельные части инженерных коммуникаций и конструкций строения, относимые к объектам общего пользования в нежилом строении, поскольку право на такие объекты в отрыве от права на помещение лишено реального интереса и может служить только средством для различных злоупотреблений.

Автор приходит к выводу о невозможности определить взаимосвязи самостоятельных нежилых помещений с объектами общего пользования в нежилом строении с помощью категорий главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ) или сложной вещи (ст. 134 ГК РФ), поскольку объекты общего пользования в нежилом строении предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения, а принадлежность вещи или составная часть вещи могут являться таковыми только по отношению к одной и той же вещи. Кроме того, правила ст.ст. 134 и 135 ГК РФ диспозитивны, поэтому с их помощью невозможно обеспечить единство юридической судьбы права на нежилое помещение и права на объекты общего пользования в нежилом строении.

Негативно оцениваются имеющиеся на практике случаи, когда части нежилого строения, относимые к объектам общего пользования, при разделе здания перестают признаваться объектом чьего-либо вещного права вообще, и владение этими объектами из юридического превращается в фактическое. В таких случаях у собственников нежилых помещений в строении остаётся лишь возможность заключать соглашения о порядке эксплуатации объектов общего пользования и взыскивать неосновательное обогащение с уклоняющихся от участия в расходах на содержание объектов общего пользования, предъявлять негаторные иски в случае препятствования в пользовании объектами общего пользования. Однако взыскание неосновательного обогащения и предъявление негаторных исков носят охранительный, а не регулятивный характер, и поэтому не соответствуют существу рассматриваемых отношений.

Во втором параграфе «Общее имущество в нежилом строении» диссертант отстаивает преимущества предоставления владельцам нежилых помещений в нежилом строении права общей долевой собственности на объекты общего пользования.

Объекты общего пользования в нежилом строении в таком случае рассматриваются как единая недвижимая вещь, а право собственности на нежилое помещение в строении и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом строении – как единый объект гражданского оборота.

Автор приходит к выводу, что такой подход является оптимальным, но его следует применять только в случае внесения предлагаемых в работе изменений в законодательство. Критикуется мнение, согласно которому следует распространить правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на объекты общего пользования в нежилом строении по аналогии, потому что такая аналогия нарушит права нынешних собственников данных объектов. По этой же причине полностью ввести режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилых строениях возможно только по отношению к не разделённым на настоящий момент строениям.

В силу архитектурного разнообразия нежилых строений предлагается определять размер доли в праве общей собственности на общее имущество в нежилом строении пропорционально объёму, а не площади нежилых помещений. Автор считает целесообразным дополнение приведённого в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» перечня объектов, входящих в состав общего имущества в нежилом строении, указанием на объекты, предназначенные исключительно для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного строения и расположенных с ним на одном земельном участке.

В третьем параграфе «Юридические последствия ненадлежащего содержания объектов общего пользования в нежилом строении» диссертант отмечает целесообразность установления мер, применяемых к лицам, ответственным за ненадлежащее содержание нежилых помещений и объектов общего пользования в нежилых строениях. В настоящее время собственники нежилых помещений не располагают эффективными частно-правовыми средствами защиты своих прав и законных интересов от нарушений со стороны соседей. В случае систематических существенных виновных нарушений прав и законных интересов соседей предлагается предусмотреть возможность изъятия принадлежащего правонарушителю нежилого помещения в нежилом строении и продажи его с публичных торгов с возвратом вырученной от продажи суммы за вычетом расходов на проведение торгов. В целях предотвращения вреда неограниченному кругу лиц, которые могут пострадать от обрушения нежилого строения, предлагается установить возможность принудительного сноса аварийного нежилого строения по иску органа местного самоуправления.

В четвёртой главе «Права собственника нежилого помещения на земельный участок» рассматриваются проблемы правового регулирования отношений, возникающих между собственником земельного участка и собственником нежилого помещения. В первом параграфе «Соотношение права на нежилое помещение в строении и права на земельный участок под ним» автор отстаивает мнение о том, что прочная связь с землёй как признак недвижимости означает не непосредственный физический контакт объекта с земной поверхностью (почвенным слоем), а невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В связи с этим критикуется мнение об отсутствии прочной связи нежилого помещения с землёй.

Учитывая, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка почвенный слой, водные объекты, произрастающие на нём растения, а также то, что собственник земельного участка имеет исключительное право на использование пространства над и под поверхностью земельного участка до установленных законом пределов, автор приходит к выводу, что земельный участок представляет собой объёмный, а не плоский объект, и может быть определён как часть пространства, в том числе пространство над и под поверхностью земли, границы которого определены в установленном законом порядке, а также находящиеся в пределах этой части пространства почвенный слой с укрепляющими его поверхность улучшениями, обособленные водные объекты и произрастающие в почве растения, если иное не предусмотрено законом.

В случаях, когда собственник земельного участка и собственник помещения в строении не совпадают в одном лице, занимаемое помещением пространство формально оказывается в сфере власти двух лиц: с одной стороны, обладателя права на земельный участок, с другой стороны, обладателя права на помещение. Отсюда возникает необходимость урегулирования отношений между этими лицами по поводу осуществления прав на «общую» для них часть пространства: обременить право одного из них, дав второму возможность осуществлять исключительное пользование.

Во втором параграфе «Способы обеспечения собственника нежилого помещения правом на земельный участок» автор приходит к выводу о том, что при нахождении на одном земельном участке нескольких объектов недвижимости (в частности, нежилых помещений) пользование земельным участком их собственниками может быть только совместным. При этом у каждого собственника недвижимости по поводу пользования земельным участком будут возникать отношения как с собственником земельного участка, так и с собственниками других недвижимостей на этом земельном участке. С учётом необходимости урегулирования обеих групп отношений множественность лиц в праве на земельный участок представляется более рациональной, чем предоставление собственникам нежилых помещений отдельных, не связанных формально между собой прав на земельный участок (например, сервитутов). Наиболее оптимальным является предоставление собственникам нежилых помещений в строениях права общей долевой собственности на земельный участок.

В случае, когда сторонам не удаётся достигнуть соглашения об условиях пользования земельным участком собственниками нежилых помещений, диссертант полагает в принципе возможным применение к отношениям между ними ст. 272 ГК РФ, регулирующей последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком под ней. В то же время представляются целесообразными существенные изменения редакции п. 2 ст. 272 ГК РФ. Прежде всего, следует исключить из него право собственника требовать освобождения своего земельного участка от чужой недвижимости, собственник которой утратил право на земельный участок (если иное не предусмотрено договором между ним и собственником этой недвижимости), поскольку оба названных субъекта имеют равные права на свои вещи. Нельзя утверждать, что право одного из них сильнее права другого, так как российский закон не знает таких различий в праве собственности.

Кроме того, в работе подвергается сомнению целесообразность юридических конструкций (п. 2 ст. 272 ГК РФ) признания судом права собственника земельного участка на приобретение находящейся на нём недвижимости, признания судом права собственника недвижимости на приобретение земельного участка под ней, а также установления судом условий пользования земельным участком на новый срок.

Эти юридические конструкции излишне усложняют порядок восстановления связи права на объект недвижимости и права на земельный участок и при отсутствии прав на земельный участок хотя бы у одного из собственников недвижимости вполне могут быть заменены установлением обязанности заключить соответствующий договор для обеих сторон (ст. 445 ГК РФ). Причём когда на земельном участке находятся несколько объектов недвижимости (нежилых помещений), правом требовать заключения соответствующего договора должен быть наделён собственник любого из них, а также собственник земельного участка. Если некоторые собственники объектов недвижимости (нежилых помещений) обладают правами на земельный участок, а другие – нет, то суд по иску не имеющего таких прав собственника или собственника земельного участка в порядке ст. 445 ГК РФ понуждает к заключению договора, которым расторгаются все ранее заключённые соглашения по поводу пользования земельным участком и устанавливаются новые правоотношения между собственником (сособственниками) земельного участка и всеми собственниками объектов недвижимости (нежилых помещений) на нём.

В заключении в концентрированном виде представлены итоги исследования, теоретические выводы автора, определяющие научную новизну диссертации, а также аргументируемые в работе конкретные предложения по внесению изменений в действующее законодательство, корреспондирующие целям и задачам исследования.

ОПУБЛИКОВАННЫЕ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Научные статьи по теме диссертации, опубликованные в ведущих научных рецезируемых журналах и изданиях 1. Трубачев Е.О. К вопросу о правах приобретателя недвижимости на земельный участок под ней // Вестник Южно-Уральского государственного университета.

Серия «Право». Выпуск 7. – 2006. – № 5 (60). – С. 342-344. – 0,3 п. л.

2. Трубачев Е.О. К вопросу о природе вещных и исключительных прав // Омский научный вестник. – 2006. – № 8 (45). – С. 209-211. – 0,3 п. л.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»