WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |

Однако упоминание в п. 4 ст. 244 ГК РФ об имуществе, не подлежащем разделу в силу закона, указывает на существование имущества, раздел которого не может быть осуществлён даже его единственным собственником. В связи с этим в работе делается вывод о необходимости чётко различать классификацию вещей на делимые и неделимые (ст. 133 ГК РФ) и классификацию вещей на вещи, не подлежащие разделу в силу закона, и вещи, раздел которых не запрещён. Из игнорирования различий этих классификаций и проистекает неверное по существу мнение о том, что изменение назначения помещений при разделе нежилого здания означает недопустимость такого раздела.

Автор дополнительно аргументирует позицию, согласно которой существование нежилого или жилого помещения как объекта вещных прав исключает существование в качестве объекта вещных прав здания, в границах которого расположено это помещение, и наоборот. Только такой подход к соотношению здания и помещения позволяет наиболее точно установить пределы субъективного права на каждый из этих объектов и не допустить юридически не разрешимого столкновения равных по силе прав. Для обозначения разделённого на помещения здания, т.е. отдельно стоящего завершённого строительством правомерно возведённого объекта (инженерно-строительных объёмов), перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба назначению, но который при этом не признаётся объектом гражданских прав, предлагается применять термин «строение» (в отличие от не разделённого на помещения здания, под которым, согласно определению И.Д. Кузьминой, понимаются инженерно-строительные объёмы, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, являющиеся законченным результатом правомерно осуществлённой строительной деятельности). В дореволюционной и советской цивилистике термины «здание» и «строение» использовались в сходном значении, в настоящее время смысловые различия между ними не также не установлены, что даёт возможность без ущерба для понятийного аппарата гражданского права употреблять термин «строение» в предлагаемом значении.

Исходя из того, что в результате раздела здание перестаёт существовать как объект гражданских прав, а взамен возникают новые объекты (помещения в строении), основания признания вещи не подлежащей разделу могут быть связаны либо с разделяемой вещью (ограничение правомочий собственника по распоряжению своей вещью), либо с образуемыми при разделе объектами (несоответствие образуемых объектов установленным требованиям). К первой группе оснований предлагается относить: 1) наличие прямого законодательного запрета на раздел; 2) отсутствие согласия на раздел обладателей субъективных прав в отношении разделяемой вещи, за исключением сервитута, кроме случаев, когда раздел осуществляется по решению суда. Ко второй группе оснований относится несоответствие образуемых объектов гражданских прав предъявляемым законом требованиям к объектам гражданских прав соответствующего вида. При отсутствии перечисленных оснований для раздела здания препятствий нет.

Во втором параграфе «Наличие установленных границ как признак нежилого помещения. Раздел недвижимой вещи» исследуется, насколько нежилое помещение в строении соответствует общим признакам объектов гражданских прав и предъявляемым к ним требованиям. Диссертант обосновывает, что основным признаком, общим для всех объектов гражданских прав, наряду с полезностью, является дискретность, т.е. физическая и (или) учётная определённость и обособленность от всех других объектов.

Проявления (критерии) дискретности у различных видов объектов гражданских прав различны. Общим критерием дискретности движимых вещей является физическая целостность, т.е. наличие механической (физической) связи между всеми частями вещи: если два предмета связаны физически, то они образуют одну вещь. Критерием дискретности недвижимых вещей, которые всегда прочно физически связаны с соседними недвижимостями, является наличие определённых в установленном порядке пространственных границ, которые и разделяют между собой земельные участки, здания (очевидность разграничения соседних зданий утрачивается при наличии между ними общей стены), иные сооружения, физически связанные с другими сооружениями и т.д. Столь тесная связь между понятием недвижимой вещи и установлением её пространственных границ позволяет утверждать, что наличие установленных пространственных границ является одним из квалифицирующих признаков любой недвижимой вещи, за исключением недвижимостей в силу закона (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов), и этот признак следует отразить в ст. 130 ГК РФ.

Границы недвижимых вещей устанавливаются с помощью следующих приёмов: 1) схематическое отображение границ в соответствующей регистрационноучётной документации; 2) установление границ с помощью материальных ориентиров в натуре. Установление границ земельных участков требует обоих приёмов.

Границы здания или иного сооружения, как правило, являются очевидными, но в случае, когда два здания имеют общую стену, граница между ними определяется с помощью регистрационно-учётной документации. Границы помещения в строении не являются очевидными, поэтому требуется специальная процедура их установления, как и в случае с земельными участками. В настоящее время эта процедура заключается, во-первых, в установлении соответствующих ориентиров (например, перегородок или стен) в натуре, во-вторых, в составлении кадастрового паспорта и последующей государственной регистрации права.

Установление границ осуществляется волей человека и по его усмотрению.

Пространство, как и материя, в силу своей природы делимо практически до бесконечности, поэтому каких-либо естественных требований к установлению границ недвижимых вещей нет. Однако в целях недопущения проникновения в оборот объектов, из-за особенностей которых будут постоянно возникать споры между различными участниками гражданского оборота, следует ограничивать законом свободу усмотрения при установлении границ недвижимых вещей, исходя из необходимого удобства в самостоятельном пользовании образуемыми объектами, принципа экономии средств правового регулирования, а также минимизации количества возможных споров. Для установления законом требований к образованию каждого вида недвижимостей целесообразно предусмотреть исчерпывающий перечень видов недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ.

В работе установлены различия между разделом движимых и недвижимых вещей. При разделе движимой вещи (за исключением сложных вещей) прекращение права собственности на эту вещь и возникновение прав собственности на образуемые из её частей вещи происходит в результате фактического разрыва физической связи между частями вещи. Раздел движимой вещи может произойти и помимо воли собственника, и даже против его воли, может являться как правомерным действием, так и действием неправомерным (например, если воры отсоединили колёса от кузова автомобиля, они начинают существовать как самостоятельные вещи, в том числе как предмет возможной виндикации). Раздел недвижимой вещи осуществляется установлением границ, которые определяются либо волеизъявлением индивидуального собственника, либо соглашением сособственников (п. 1 ст. 252 ГК РФ), либо решением суда (например, п. 3 ст. 252 ГК РФ). К соглашению сособственников и к решению собственника о разделе применяются нормы законодательства, регулирующие совершение сделок. Для наступления юридических последствий раздела недвижимой вещи также необходимы постановка образуемых объектов на кадастровый учёт и государственная регистрация возникновения прав на них с одновременным прекращением права на разделяемую недвижимую вещь.

В третьем параграфе «Изолированность как требование к установлению границ нежилого помещения» изложен и аргументируется авторский подход к определению содержания понятия изолированности нежилого помещения в строении.

Изолированность рассматривается как требование к образуемому любым способом нежилому помещению в строении, с помощью которого и ограничивается свобода усмотрения при установлении границ этого нежилого помещения.

Сравнение требований изолированности жилого и нежилого помещений показало, что разнообразие потребностей, для удовлетворения которых предназначены нежилые помещения, не позволяет установить единые требования к составу нежилых помещений. Требование изолированности жилого помещения обусловлено необходимостью обеспечения неприкосновенности частной жизни, права каждого на личную и семейную тайну, а реальным основанием требования изолированности нежилых помещений является только необходимость установления рациональных отношений собственности.

Востребованность практикой таких самостоятельных объектов права собственности, как машиноместа в строениях, позволяет исключить ограниченность строительными конструкциями из числа критериев изолированности нежилого помещения. От бытового представления о нежилом помещении машиноместо отличается, пожалуй, только отсутствием стен, но вряд ли это может служить серьёзным препятствием для распространения на него правового режима нежилого помещения.

В то же время границы нежилого помещения должны быть обозначены способом, которым обозначены границы остальных помещений в строении или в обособленной части этого строения (например, обозначение долговременной маркировкой машиномест в подземном этаже строения), чтобы третьи лица были информированы о границе и могли избежать неосознанного её нарушения.

Пригодность нежилого помещения для самостоятельного использования определяется тем, что оно не должно быть предназначено для обслуживания других помещений в строении. Это, в свою очередь, означает, что оно не должно являться местом доступа в другие жилые и нежилые помещения в строении, а также не должно содержать в своих границах узлов контроля и управления инженерными коммуникациями и конструкциями строения. Обеспеченность энергоресурсами не является критерием изолированности нежилого помещения (например, гаражные боксы могут не иметь подключений к энергосетям).

Границы нежилого помещения не должны иметь разрывов. Иначе говоря, нежилое помещение как объект гражданских прав не может состоять из несоединённых между собой комнат, одна из которых, например, находится на первом этаже строения, а другая на третьем. Для возможности нормальной эксплуатации каждая из таких комнат должна иметь отдельный выход и соответствовать остальным требованиям изолированности, и в таком случае следует признать, что имеются два нежилых помещения, а не одно.

В четвёртом параграфе «Назначение нежилого помещения» диссертант приходит к выводу, что нежилое помещение характеризуется предназначенностью для осуществления деятельности, не связанной с постоянным проживанием граждан, и эта предназначенность должна быть признана компетентным органом в установленном законом порядке, поскольку при переводе жилого помещения в нежилое или наоборот соответствующее изменение правового режима помещения связано именно с актом компетентного органа власти, а не с иными действиями.

Полезность нежилого помещения как объекта гражданских прав заключается, прежде всего, в том, что оно представляет собой определённый пространственный ресурс. Уникальность и индивидуальность нежилого помещения определяются индивидуальностью его местоположения. Отсюда следует, что изменить тождество нежилого помещения при сохранении тождества строения, в котором расположено помещение, возможно только путём изменения его границ, но не путём перепланировки, капитального ремонта, переоборудования или реконструкции, если эти действия не изменяют границы помещения. Иной подход позволил бы недобросовестному приобретателю нежилого помещения, осуществившему его переоборудование, в обход закона лишить собственника юридической возможности истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Диссертант аргументирует необходимость обязательной государственной регистрации ограничений права собственности на нежилое помещение, устанавливаемых в соответствии с законодательством о приватизации и выражающихся в обязанности использовать нежилое помещение по определённому назначению, а также градостроительных ограничений права собственности на нежилое помещение, выражающихся в запрете использовать его для деятельности, не предусмотренной устанавливаемыми органами местного самоуправления видами разрешённого использования объектов недвижимости в соответствующей территориальной зоне поселения.

В пятом параграфе «Соотношение нежилого помещения и предметов, находящихся в пределах его пространства» рассматривается вопрос о материальных составляющих нежилого помещения в строении. Автор приходит к выводу, что материальные предметы, расположенные как в пределах пространственных границ нежилого помещения (элементы внутренней отделки), так и вне их (инженерные коммуникации и конструкции), имеющие прочную физическую связь с материальными частями строения и предназначенные для обслуживания только одного нежилого помещения в нём, являются составной частью этого нежилого помещения. Остальные материальные предметы, находящиеся в пределах нежилого помещения, либо вообще не имеют связи с нежилым помещением, либо являются принадлежностью по отношению к нему (ст. 135 ГК РФ), если предназначены для использования в совокупности с помещением.

Понятие сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) не может быть применено для описания взаимосвязи помещения и движимой вещи в пределах его пространства, так как при наличии функциональной связи между ними помещение всегда будет иметь значение главной вещи, а движимая вещь – являться принадлежностью.

По итогам рассмотрения понятия и признаков нежилого помещения автор формулирует определение нежилого помещения: нежилое помещение – это часть строения в определённых в установленном законом порядке границах, признанная компетентным органом предназначенной для использования в целях, не связанных с постоянным проживанием граждан, в состав которой входят часть пространства внутри строения, а также предназначенные исключительно для её обслуживания части инженерных коммуникаций и конструкций строения и материальные элементы внутренней отделки. Данное определение учитывает негативные реалии сегодняшней юридической действительности, когда неизолированные нежилые помещения во многих случаях уже стали объектами индивидуальной собственности. В соответствии с принципом неприкосновенности частной собственности такие помещения не могут быть лишены правового режима самостоятельных вещей.

В шестом параграфе «Порядок раздела нежилого здания на нежилые помещения» раскрываются особенности кадастрового учёта и государственной регистрации прав на образуемые нежилые помещения в строении. Аргументируется необходимость одновременной постановки на кадастровый учёт всех образуемых при разделе здания нежилых помещений в целях контроля за соответствием требованию изолированности каждого из них.

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»