WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

7. Переоборудование нежилого помещения в строении (например, из складского в торговое), перепланировка и иные действия, не влекущие изменение его пространственных границ и не являющиеся реконструкцией строения, не могут повлиять на юридическое тождество нежилого помещения самому себе и не приводят к созданию нового нежилого помещения вместо прежнего, поэтому возможность виндикации такого нежилого помещения сохраняется. Иной подход позволил бы недобросовестному приобретателю нежилого помещения, осуществившему его переоборудование, в обход закона лишить собственника юридической возможности истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

8. Обосновываются отличия классификации вещей на делимые и неделимые (ст. 133 ГК РФ) от классификации вещей на вещи, раздел которых не запрещён, и вещи, не подлежащие разделу. Основанием признания вещи не подлежащей разделу является наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств: 1) несоответствие одного или нескольких из образуемых при её разделе объектов установленным законодательством требованиям; 2) соответствующее ограничение правомочий собственника разделяемой вещи законом или правами других лиц.

9. Наиболее рациональной моделью правового режима объектов общего пользования в нежилом строении является модель права общей долевой собственности с теми же особенностями, которые предусмотрены для общего имущества в многоквартирном доме, а именно: право собственности на нежилое помещение и доля в праве собственности на общее имущество в нежилом строении имеют общую юридическую судьбу (являются единым объектом гражданского оборота); положения о праве преимущественной покупки доли, о выделе доли и о разделе общего имущества не применяются в отношении данного вида общей собственности; устанавливается особый порядок управления общим имуществом. Но такой правовой режим нельзя распространить на объекты общего пользования в уже разделённых на помещения нежилых строениях, поскольку эти части строения вследствие несовершенства законодательства во многих случаях уже являются объектами права индивидуальной собственности, прекращение которого без согласия правообладателя нарушает принцип неприкосновенности частной собственности.

10. Нежилое помещение в строении находится в прочной связи с земельным участком, поскольку нежилое помещение как объект гражданских прав включает в себя занимаемое им пространство, равно как и земельный участок как объект гражданских прав включает в себя пространство над и под земной поверхностью. Эта фактическая связь влечёт необходимость обременить право собственности на земельный участок, чтобы дать собственнику нежилого помещения юридическую возможность беспрепятственно осуществлять своё право собственности.

11. При множественности объектов недвижимости на одном земельном участке оптимальным является предоставление собственникам недвижимостей права общей долевой собственности на земельный участок. В случаях, когда предоставление такого права невозможно, аргументируется преимущество аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по сравнению с предоставлением владельцам недвижимостей отдельных, не связанных формально между собой прав на земельный участок (например, сервитутов).

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, практики его применения, при дальнейшем научном исследовании проблем правового режима нежилых помещений и недвижимости в целом, а также при проведении учебных занятий по курсу гражданского права, спецкурсу «Сделки с недвижимостью» и другим.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Омского государственного университета, там же прошли её рецензирование и обсуждение. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, опубликованы в научных статьях, изложены в виде докладов на научно-практических конференциях, в том числе имеющих статус международных, использованы при чтении лекций по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете ОмГУ.

Структура работы определяется целью и задачами проведённого исследования. Работа состоит из списка сокращений и условных обозначений, введения, четырёх глав, объединяющих четырнадцать параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются объект и предмет исследования, формулируются его цели и задачи, определены методологическая, теоретическая и эмпирическая основы исследования, охарактеризована нормативно-правовая база диссертации, приведены основные положения, в которых выражается научная новизна исследования, указываются научнопрактическая значимость результатов работы и сведения об их апробации, излагается структура диссертации.

В первой главе «Вещные права на нежилые помещения в гражданском праве зарубежных стран, дореволюционной, советской и современной России», состоящей из трёх параграфов, исследуются основные подходы к проблеме вещных прав на помещения в строениях. Первый параграф «Права на помещения в строениях в зарубежных правопорядках» раскрывает историю становления и развития института «поэтажной собственности» на примере Германии и Франции, кратко охарактеризованы правовые режимы помещений в строениях по законодательствам ряда зарубежных стран (Австралия, Австрия, Германия, Канада, Польша, Сингапур, Франция, Швеция).

В результате сравнительного анализа выявлен ряд общих черт в тех правопорядках из числа рассмотренных, которые допускают отдельное вещное право на помещение в строении. Во-первых, индивидуальное вещное право на помещение в строении всегда неразрывно связано с долей в праве общей собственности на части строения, не находящиеся в индивидуальной собственности. Во-вторых, правовой режим общей собственности в строении отличается от обычного правового режима общей собственности. В частности, исключается выдел доли в общей собственности, предусматривается специальный порядок управления общей собственностью, запрещается отчуждение вещного права на помещение отдельно от доли в праве на общее имущество в строении. В-третьих, конструкция вещных прав на жилое помещение не отличается от конструкции вещных прав на нежилое помещение. Вчетвёртых, законом устанавливаются ограничения прав владельца помещения в интересах владельцев остальных помещений в этом строении.

Во втором параграфе «Проблема вещных прав на нежилые помещения в отечественном гражданском праве» рассматривается развитие взглядов на нежилые помещения как объекты гражданских прав в России. Отмечается, что до революции учёными дискутировался вопрос о возможности раздела малоэтажных домов вертикальной стеной. Установления вещных прав на отдельные помещения в строениях не допускалось, хотя современники свидетельствовали о наличии исключений из этого правила в некоторых западных губерниях Российской империи.

С отменой частной собственности на землю возможность раздела дома вертикальной стеной окончательно утвердилась, а в последующем и индивидуальная собственность на квартиру в многоквартирном доме получила нормативное закрепление. В литературе высказывалось мнение о том, что в таком случае за собственником квартиры сохраняется доля в праве общей собственности на неделимые части строения.

Нежилые помещения в строениях могли являться объектами права государственной собственности, кооперативной собственности, собственности общественных организаций. Они нередко передавались в аренду, но свободного оборота вещных прав на них не существовало. Техническое обслуживание жилых и нежилых строений осуществлялось жилищно-эксплуатационными организациями, а с владельцев помещений взыскивались расходы на содержание строений, размер которых определялся ведомственными нормативными актами. Поскольку вопросы владения, пользования, распоряжения нежилыми помещениями в строениях решались, как правило, в административном порядке, проблемы их гражданско-правового режима утрачивали актуальность. С началом массовой приватизации государственного имущества в начале 90-х г.г. прошлого века получили широкое распространение сделки по отчуждению нежилых помещений. Административные механизмы регулирования отношений между владельцами нежилых помещений в строениях были упразднены, а заменяющее их частно-правовое регулирование не было создано.

Третий параграф «Основные научные подходы к проблеме гражданской оборотоспособности нежилых помещений» посвящён анализу предлагаемых в научной литературе способов организации гражданского оборота нежилых помещений в строениях.

Автор аргументирует позицию, согласно которой нежилые помещения следует признавать самостоятельными объектами гражданских прав (А.В. Ерш, А.А. Иванов, У. Маттеи, Е.Л. Невзгодина, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Чубаров и др.).

При этом в работе оспаривается мнение об отсутствии у жилых и нежилых помещений в строении какого-либо материального выражения (И. Паланкоев и др.), поскольку такой подход оставляет нерешённым вопрос о правовом режиме элементов внутренней отделки помещения и предназначенных исключительно для его обслуживания частей инженерных коммуникаций строения: эти вполне материальные предметы выпадают из состава «нематериального» нежилого помещения, но и не могут быть включены в состав общего имущества, так как предназначены для обслуживания только одного помещения. Таким образом, автор исходит из «материальности» нежилого помещения, уже получившей признание ряда учёных (О.Г. Алексеева, Б.М. Гонгало, А.А. Иванов, М.П. Рубанова).

В работе критически оценивается предложенная в литературе концепция составной недвижимой вещи, когда здание рассматривается как объект недвижимого имущества, содержащий в своих пространственных границах (т.е. «внутри себя») иные недвижимости, причём и составная недвижимая вещь, и недвижимость в её составе свободно и независимо одна от другой участвуют в гражданском обороте (С.А. Степанов). В рамках данной концепции становится юридически неразрешимым конфликт интересов собственника здания и собственника помещения в нём в том случае, если они не смогли прийти к какому-либо соглашению между собой о порядке осуществления прав на общую для них часть строения.

В диссертации критически анализируются приводимые в литературе аргументы против признания нежилого помещения в строении самостоятельным объектом недвижимости. Аргумент, согласно которому нежилое помещение в строении не соответствует признакам недвижимой вещи, поскольку связано не с землёй, а с другими частями строения, не может служить опровержением допустимости права индивидуальной собственности на нежилое помещение, поскольку направлен не на отрицание за помещением в строении признаков вещи вообще, а на отрицание только признаков недвижимого характера вещи. Если нежилое помещение в строении признавать вещью, то вещью недвижимой с применением соответствующего правового режима.

Возникающие затруднения в определении прав собственников нежилых помещений в строении на земельный участок не свидетельствуют о порочности самой идеи права индивидуальной собственности на нежилое помещение, поскольку точно такие же затруднения возникают и при нахождении на одном не подлежащем разделу в силу закона земельном участке принадлежащих разным лицам зданий (достаточно распространённая ситуация). Невозможность пользоваться нежилым помещением, не пользуясь при этом другими частями строения, как аргумент против права индивидуальной собственности на нежилое помещение в строении (И.Л. Брауде, Т.В. Глинщикова, В.С. Ермаков, В.А. Лапач, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина и др.), недостаточна для категорического отрицания за нежилым помещением свойств вещи. Даже земельным участком невозможно пользоваться, не пользуясь при этом землями общего пользования (дорогами, улицами, проездами, через которые только и можно попасть к земельному участку), а иногда и чужими земельными участками, однако это не является основанием для исключения земельных участков из гражданского оборота. Вызванные признанием нежилых помещений самостоятельными недвижимыми вещами практические трудности вполне могут быть решены созданием для них правового режима, аналогичного правовому режиму квартир в многоквартирных домах.

В работе отмечаются недостатки модели общей долевой собственности на здание как способа совладения несколькими лицами одним зданием в целом без предоставления каждому из них отдельного нежилого помещения в индивидуальную собственность, в частности: отсутствие видимых разумных способов замены уже возникшей индивидуальной собственности на нежилые помещения в строении долями в праве общей собственности на здание; отсутствие практического опыта применения данной модели в современных условиях; неясность механизма перераспределения помещений в строении между сособственниками в случае разрушения нескольких помещений и в других случаях (например, при реконструкции здания или отдельных помещений в нём); отсутствие юридических препятствий для предоставления соглашением сособственников в пользование отдельным из них не предназначенных для самостоятельного использования помещений.

Вторая глава «Понятие и признаки нежилого помещения», включающая шесть параграфов, посвящена анализу понятия нежилого помещения на предмет соответствия общим признакам объекта гражданских прав, а также признакам недвижимости в частности, исследованию соотношения здания и нежилого помещения как объектов гражданских прав, порядка раздела нежилого здания и юридических последствий такого раздела.

В первом параграфе «Нежилое помещение – часть строения» исследуется вопрос о юридических основаниях раздела здания. Автор обращает внимание, что закон не содержит ни прямого запрета на раздел зданий, ни прямого запрета на раздел недвижимых вещей вообще. Даже если допустить, что в результате раздела здания меняется его назначение и само здание в связи с этим должно быть отнесено к неделимым вещам согласно ст. 133 ГК РФ, то это обстоятельство не запрещает собственнику разделить принадлежащее ему здание, поскольку неделимость вещи по ст. 133 ГК РФ влечёт совсем другие юридические последствия, в частности: имеются особенности выдела доли в натуре в праве общей собственности на неделимую вещь (ст. 252 ГК РФ), поступление неделимой вещи в собственность нескольких лиц является основанием для возникновения права общей собственности в отношении этой вещи (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»