WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Основные научные результаты исследования изложены в монографии и опубликованных статьях и используются автором в практической деятельности.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, состоящих из двенадцати параграфов, списка использованной литературы, нормативных актов и материалов практики.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены его цели и задачи, теоретическая и методологическая основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость, сформулированы выводы и положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома».

В параграфе первом «Понятие общего имущества» освещается история отечественного правового регулирования отношений по поводу общего имущества многоквартирного дома, исследуются дореволюционные наработки по данному вопросу. Кроме того, приводится краткая история регулирования кондоминиумов за рубежом, в частности, в США и Великобритании.

Действующее отечественное законодательство не содержит единого критерия, на основе которого можно было бы определить принадлежность к общему имуществу каждого элемента многоквартирного дома.

Автором раскрыто понятие общего имущества многоквартирного дома – это движимые и недвижимые вещи, предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного дома, расположенные за пределами помещений многоквартирного дома, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом доме и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В параграфе втором «Состав общего имущества» предложена следующая классификация элементов общего имущества:

- общие помещения дома;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;

- земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Отдельно рассмотрен состав каждой из групп общего имущества и критерии, которые следует использовать для определения принадлежности конкретного элемента многоквартирного дома к той или иной группе.

Сделан вывод, что действующий порядок фиксации состава общего имущества несовершенен, поскольку принадлежность объекта недвижимости к общему имуществу не отражается в кадастровом паспорте соответствующего объекта, в то же время при регистрации прав на недвижимость именно кадастровым паспортом подтверждаются характеристики недвижимости.

Наименование помещения также не отражается в кадастровом паспорте, в связи с этим данные о характеристиках помещения, позволяющих его отнести к общему имуществу, остаются недоступными для регистрирующих органов.

Автор приходит к выводу, что отнесение помещений к общему имуществу должно производиться при осуществлении их технического и кадастрового учета, а принадлежность помещения к общему имуществу должна указываться в государственном кадастре недвижимости и отражаться в документах, предоставление которых необходимо для регистрации прав.

Проанализированы отдельные элементы, относящиеся к общим помещениям дома (чердаки, подвалы и т. д.).

Обращается внимание на противоречие норм ЖК РФ и ГК РФ в части определения критериев отнесения к общему имуществу механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования: в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ оборудование может быть признано общим имуществом, если оно находится в соответствующем многоквартирном доме, в то время как согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ это не является обязательным. Предлагается толковать нормы ЖК РФ расширительно и включать в состав общего имущества, в том числе и то оборудование, которое находится за пределами дома, если оно предназначено для обслуживания более одного самостоятельного помещения.

Вторая глава «Правовой режим общего имущества».

В параграфе первом «Элементы общего имущества как объекты гражданских прав» автор отмечает, что в сложившейся социальноэкономической ситуации нецелесообразно полностью исключать из гражданского оборота все элементы общего имущества. Следует предоставить домовладельцам возможность предоставлять третьим лицам права пользования в отношении некоторых элементов общего имущества при условии, что это не препятствует обслуживанию и эксплуатации многоквартирного дома и не связано с возможностью отчуждения элемента общего имущества.

Для этого необходимо признать эти элементы объектами гражданских прав, поскольку субъективные гражданские права пользования не могут существовать в отношении объектов материального мира, которые не являются объектами гражданских прав. Вместе с тем автор приходит к выводу, что общее имущество в целом не является самостоятельным объектом гражданского оборота.

Нормы ст. ст. 134, 135 ГК РФ о главных вещах и принадлежностях, а также о сложных вещах не могут быть применены к самостоятельным помещениям и общему имуществу. По смыслу данных норм главной вещью и принадлежностью, а также сложной вещью могут быть только собственно вещи, а не доли в праве собственности на них. Таким образом, при толковании данных норм следует прийти к выводу, что одна вещь не может быть одновременно в идеальных долях принадлежностью (составной частью) нескольких разных вещей. Если допустить, что вещь может быть принадлежностью (составной частью) нескольких вещей одновременно (без выделения идеальных долей этой вещи), то тогда будет непонятно, какая из главных вещей определяет юридическую судьбу принадлежности или вместе с какой из вещей данная вещь рассматривается в гражданском обороте как единое целое.

Оснований для применения на практике норм ст. ст. 134, 135 ГК РФ к самостоятельным помещениям и общему имуществу путем их расширительного толкования или применения по аналогии не имеется, поскольку отношения по поводу общего имущества и самостоятельных помещений достаточно полно урегулированы (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 37, 38 ЖК РФ).

Далее дан анализ возможности и целесообразности применения режима недвижимости к элементам общего имущества. Сделан вывод о том, что режим недвижимости следует применять лишь к тем элементам общего имущества, которые по своей природе являются недвижимостью. Такой подход позволит облегчить коммерческий оборот тех частей общего имущества, которые по своей природе недвижимостью не являются. Неразумно, например, применять процедуру регистрации прав при передаче в пользование части инженерного оборудования многоквартирного дома. Распространение режима недвижимости на все части общего имущества, равно как и применение норм, регулирующих сделки с движимым имуществом, ко всем частям общего имущества, необоснованно.

Автор делает вывод о том, что собственники нежилых помещений многоквартирного дома обладают долей в праве собственности на общее имущество наряду с собственниками жилых помещений.

На основе анализа природы отношений общей долевой собственности на общее имущество сделан вывод о том, что право общей долевой собственности на общее имущество возникло у собственников квартир только после 01.01.1995 г., когда вступила в силу ст. 289 ГК РФ. При этом, формулировка нормы ст. 289 ГК РФ позволяет сделать вывод, что собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в силу самого факта нахождения квартиры в собственности, независимо от того, когда (до или после 01.01.1995 г.) приобретена квартира. Таким образом, лица, приватизировавшие квартиры до 01.01.1995 г., стали сособственниками общего имущества с 01.01.1995 г., с этого же момента прекратилось единоличное право публичной собственности на общее имущество.

Федеральный законодатель с 01.01.1995 г. прекратил право муниципальной, федеральной и частной собственности, а также собственности субъектов Российской Федерации на общее имущество тех многоквартирных домов, часть квартир в которых приватизирована. Так, в соответствии со ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.

По мнению автора, положения ст. ст. 289, 290 ГК РФ, прекращающие право собственности третьих лиц на объекты, которые с 01.01.1995 г. становятся общим имуществом многоквартирного дома и собственностью всех обладателей квартир, не противоречат Конституции России, поскольку в данном случае ограничение прав и свобод происходит при наличии объективных оснований для такого ограничения, а именно, защита прав и законных интересов третьих лиц.

Эффективное использование домовладельцем его помещения возможно только при наличии у домовладельца права на участие в принятии решений относительно содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, права на защиту общего имущества от незаконных действий сособственников и третьих лиц, в том числе от его незаконного изменения и отчуждения.

Судебная практика исходит из того, что лица, ставшие собственниками нежилых помещений после 01.01.1995 г., но до 01.03.2005 г., могли быть сособственниками общего имущества только в том случае, если на базе соответствующего многоквартирного дома был зарегистрирован кондоминиум в соответствии с Законом о ТСЖ.

Автор приходит к выводу, что лиц, приобретших нежилые помещения в многоквартирных домах в период с 01.01.1995 г. и до момента вступления в силу ЖК РФ (01.03.2005 г.), следует признавать сособственниками общего имущества и в период до 01.03.2005 г., поскольку общее имущество необходимо для эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений не только после вступления в силу ЖК РФ, но и до этого момента. Автор полагает возможным применять нормы ст. 289 ГК РФ по аналогии к соответствующим отношениям Параграф третий «Правовой режим земельного участка как элемента общего имущества».

Земельный участок приобретает свойства объекта гражданских прав с момента его государственного кадастрового учета. В настоящее время применяются ранее установленный порядок определения границ земельных участков под многоквартирными домами. В соответствии с данным порядком, если земельный участок ранее был отведен и акт об отведении участка действует (не отменен), то границы земельного участка пересмотру не подлежат. Если же землеотвод отсутствует или не действует, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от того, какие строительные нормы и правила действовали в период его строительства.

Действующее жилищное законодательство предусматривает специальные нормы, касающиеся порядка кадастрового учета участка под многоквартирным домом, которые отличаются от общих норм, применяемых к любым иным участкам.

В частности, имеются особенности, связанные со способом извещения домовладельцев об установлении границ земельного участка, граничащего с участком, на котором расположен многоквартирный дом. О проведении собрания по поводу согласования таких границ каждого домовладельца можно не уведомлять, достаточно опубликовать соответствующее извещение в печатном издании, тогда как по общему правилу о собрании должен быть уведомлен каждый заинтересованный землепользователь.

Согласование границ земельного участка под многоквартирным домом может проводиться по общим правилам, то есть с каждым домовладельцем (или его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности), кроме того, от имени домовладельцев в силу прямого указания закона может выступать представитель, уполномоченный решением общего собрания домовладельцев.

Автор приходит к выводу, что решение о формировании и кадастровом учете участка должно приниматься простым большинством домовладельцев, если отсутствует объективная необходимость в установлении ограничений (обременений) участка. Только если такая необходимость существует, решение принимается двумя третями голосов.

Далее рассмотрены основания возникновения прав домовладельцев на участок под многоквартирным домом.

В существующей застройке участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к домовладельцам, только бесплатно и только в собственность. При этом, нормы ЗК РФ о предоставлении участка владельцам строений (помещений) в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, в собственность за плату, а также нормы о праве ограниченного пользования участками не должны применяться к отношениям по приобретению из публичной собственности участков под многоквартирными домами существующей застройки, поскольку указанные отношения исключены из сферы регулирования ЗК РФ.

В то же время жилищное законодательство, регулирующее указанные выше отношения по поводу земельных участков, не определяет случаи, когда приватизация участка под многоквартирным домом невозможна, такие случаи установлены общими нормами ст. 217 ГК РФ, ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В частности, участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если генеральным планом развития соответствующей территории предусмотрено использование участка в публичных интересах.

Автор считает, что из публичной собственности участок под многоквартирным домом должен переходить в собственность домовладельцев в силу закона, без издания ненормативного акта публичного органа о предоставлении участка. Такое правовое регулирование предлагается обеспечить путем формирования соответствующей практики на уровне Высшего Арбитражного и Верховного Судов Российской Федерации.

Автором освещены вопросы государственной регистрации прав на участок, входящий в общее имущество. Ко всем элементам общего имущества, в том числе и участку, применяется норма о том, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на самостоятельное помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество.

В данном случае вводится фикция государственной регистрации, то есть регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается зарегистрированным, а следовательно, и существующим de jure.

Pages:     | 1 || 3 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»