WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 |
II

0,283

0,205

0,775

0,749

1,261

1,237

III

0,187

0,136

0,743

0,706

1,442

1,222

Коминтерновский

I

1,000

0,911

0,879

0,877

2,261

2,788

II

0,733

0,805

0,602

0,646

2,335

2,274

III

0,572

0,653

0,542

0,515

1,773

2,062

Левобережный

I

0,251

0,150

0,735

0,753

1,239

1,203

II

0,107

0,104

0,381

0,457

0,545

0,765

III

0,032

0,041

0,304

0,289

0,377

0,516

Железнодорожный

I

0,171

0,068

0,551

0,593

0,723

0,661

II

0,118

0,021

0,098

0,215

0,443

0,316

III

0,000

0,000

0,000

0,000

0,171

0,150

Примечание: 1)В таблицах выделенынаиболее инвестиционно привлекательныеобъекты, рейтинг которых имеетмаксимальное или близкое к нему значение.

2) Расчеты по складской,офисной и другим видам коммерческойнедвижимости представлены вдиссертации.

3) Риск оценивается постепени принадлежности к минимальномузначению. Следовательно, значение функциипринадлежности риска равное 1,0 говорит оминимальном риске инвестирования в этотобъект недвижимости (но не об отсутствиирисков вообще).

Разработанный методреализован на примере прогноза развития двух проектов:регионального инвестиционного проектастроительства и эксплуатацииТоргово-развлекательного центра«Московский проспект» и строительстваплатной автомагистрали М-4 «Дон»,проходящей по территории Воронежскойобласти.

1. Торгово-развлекательный центр(ТРК) «Московский проспект».

Расчет основан нареальных данных бизнес-плана ТРК,составленного в октябре 2005 года в ценахэтого же года. Прошедшие 2006, 2007 и 2008годыпозволяют оценить точность прогнозов,сделанных в более раннем периоде.Инвестиционные затраты в уровне цен 2005года составили 1456,9 млн.руб. В долларах СШАэта сумма составила $50 млн. Основной объемкапитальных вложений был сделан в 2006 году ифактически составил 1234,7 млн.руб. Срококупаемости по прогнозам 2005 года – два года.

Местоположение – Коминтерновскийрайон г.Воронежа

Инвестиционная зона– I

Классификация объекта:торговая недвижимость, класс «А».

Таблица 8 –Инвестиционные показателирынка

Местоположение

объекта

Инвестиционная зона города

Показатель стоимости аренды

Показатели динамикипредложения

Показатель индекса дефицита

Показатель инфляции

1

1

d

г.Воронеж, Коминтерновский район

I

0,191

-0,021

0,170

0,073

Инвестиционныйпотенциал рынка имеет максимальноезначение из всех возможных – 2,26 для аренды и 2,78для продажи объекта; цена риска составляет– 5770руб.

В соответствии сразработанным методом дан прогнозразвития инвестиционного проекта(рис.29).

Предлагаемая модельпозволяет сделать прогноз срокаокупаемости –1 год 3 месяца, что соответствуетдействительности. Это подтверждаетвысокую точность прогнозов вкраткосрочной перспективе.

Рисунок 29 – Динамикадоходности ТРЦ «Московскийпроспект»

2. Платная автомобильная дорога М-4«Дон».

Автомобильная дорога М-4«Дон» от Москвы через Воронеж,Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийскаявляется важнейшей автодорогой Россиимеридионального направления и кратчайшиммаршрутом между Центральным региономРоссии и регионами Черноземья, СеверногоКавказа и Закавказскими странами СНГ свыходом на Турцию и Иран. М-4 «Дон»последовательно соединяет Московскую,Тульскую, Липецкую, и далее следует черезВоронежскую, Ростовскую области,Краснодарский край, республику Адыгея,обеспечивая как транспортно-экономическиесвязи внутри административныхобразований, так и дальние транзитныеперевозки.

На основании исходныхданных проекта рассчитаны показатели егоинвестиционного развития в соответствии сразработанной в диссертации динамическоймоделью развития инвестиционного проекта(табл. 9).

Таблица 9 – Реализацияинвестиционного проекта М-4 «Дон»

Период,лет

Величина доходов в текущем уровнецен, млн.р.

Аккумулируемый доход, млн.р.

2008



2009



2010

2995,6

2995,6

2011

2830,6

5826,2

2012

2589,8

8416,0

2013

2321,6

10737,6

2014

2052,1

12789,7

2015

1795,3

14585,0

2016

1558,2

16143,2

2034

157,8

25232,8

2035

135,3

25368,1

2036

116,0

25484,1

2037

99,3

25583,4

По расчетным даннымсрок окупаемости составил 17 лет, чистаяприведенная стоимость составляет 2911,0млн.р., что практически совпадает с даннымибизнес-плана, рассчитанными стандартнымиэкономическими методами. Погрешностьсроков окупаемости составила 3,3%,погрешность чистой приведенной стоимости– 8,8%, чтовполне допустимо при длительном горизонтерасчетов (30 лет). Графически расчетныеданные представлены на рисунке 30.

Рисунок 30 – Графикаккумулируемого дохода от эксплуатацииплатной автодороги М-4 «Дон».

Таким образом,разработанная модель позволяет оцениватьи сопоставлять все экономическиепараметры в текущем уровне цен, в том числеи величину капитальных вложений.Предложенный метод дает возможностьизбежать сложного и трудоемкого процессамоделирования денежных потоков, ихпрогнозирования и дисконтирования. Онпозволяет максимально быстро и точнооценить результаты реализации проекта.Кроме того, инвестор, используяпредлагаемый метод, имеет возможностьформировать оптимальный инвестиционныйпортфель на основе текущих данных опроекте и оценки конъюнктуры рынка.

Метод позволяетинвесторам ориентироваться на рынкекоммерческой недвижимости, приниматьрешения об инвестировании средств вобъекты с максимальнымэкономическим эффектом. Такой подход коценке объектов коммерческой недвижимостив совокупности с анализом ипрогнозированием динамики рынка даствозможность развития качественно новогоэтапа рынка коммерческойнедвижимости.

Основные выводы ипредложения

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»