WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |

Показательстоимости

1,07

1,11

1,14

1,18

1,21

1,38

1,73

2,07

2,41

2,75

3,09

3,42

3,75

4,08

4,41

Показатель инфляции

1,01

1,02

1,03

1,04

1,05

1,10

1,20

1,30

1,40

1,50

1,60

1,70

1,80

1,90

2,00

Рисунок 24 –Зависимость роста показателя стоимости отдинамики показателя инфляции при условииобеспечения начального уровня доходовпроекта

Таким образом, системабудет находиться в состоянии устойчивогоравновесияпри =0,807е0,116.

Ситуация 2. Рассмотрим случай сниженияинфляции при постоянной динамике стоимостиобъектов, обусловленной только наличием дефицита, т.е. =const, min. Как показалирасчеты, что при снижении показателяинфляции на50% от первоначальногорост потенциального доходаот реализации объекта коммерческой недвижимостисоставит около 19,6% (рис. 25). Расчет представлен в таблице6.

Рисунок 25 – Рост доходов проекта при сниженииуровня инфляции.

Таблица 6 – Рост ожидаемогодохода проекта при снижении показателяинфляции

Снижениепоказателя инфляции, %

1

2

3

4

5

10

15

20

25

30

50

Динамика роста ожидаемых доходов, %

0,4

0,9

1,3

1,7

2,2

4,3

6,3

8,4

10,3

12,3

19,6

Таким образом, наосновании предложенного метода можнорассчитать не только прогнозные значенияпотенциального дохода от инвестированиясредств в объекты коммерческойнедвижимости, но и определить диапазоныпоказателей,обеспечивающих устойчивостьэкономической системы.

9.Модель развитияинвестиционного процесса в условияхбифуркационных состояний экономическойсистемы при резких изменениях внешних факторов

Для оценки инвестицийв объекты коммерческой недвижимостицелесообразно использоватьматематический аппарат, позволяющий сбольшей точностью определить результатыреализации, учесть возможные отклонения отконечного прогнозируемого показателя.Описание процесса резкогоизмененияэкономической системы позволяетосуществить теория катастроф как адекватныйматематический аппарат, описывающий сутьявления.

Рынок недвижимости– этооткрытая экономическая система, котораяподвергается ряду внешних и внутреннихвоздействий. Такие резкие качественные «переходы»в экономической системе могут быть вызванырядом внешних факторов: резкий ростинфляции, обострение политическойобстановки,внутриотраслевые факторы, падениеплатежеспособного спроса. Характер подобногоявления описывается теорией катастроф,которая рассматривает резкие, скачкообразныепереходы из одного состояния вдругое.

Рассмотримвозможность резких изменений доходовпроекта в результате усиления воздействия внешнихфакторов при отсутствии ихсинхронизации.

В модели (50)зададим искусственно коэффициент ростапоказателя инфляции, рост стоимости коммерческойнедвижимости и динамики предложения. Положим, чтоэкономическая ситуация характеризуетсярезким ростом инфляции. В этот период,как правило, происходит резкий рост цен наобъекты недвижимости. Примем допущение,что при этом уровень предложения остаетсяпрежним, т.е. имеем следующие исходныеданные:

2 =1; 2= 1;2 = 1,k2=k1, где >1.

Итак, проектреализуется в относительно стабильныхэкономических условиях в период t1.Затем, в период t2=t1+t происходит резкоеизменение условий реализации инвестиционногопроекта. Пусть

;.

Зададим прироствременного интервала в мультипликативнойформе, т.е.

t2=t1,где =1+, 0.(62)

Определимпредполагаемую величину изменениядоходности проекта при скачкообразномизменении параметров модели.

(63)

В силу условия (62) -1= 0. Следовательно, выражение приметвид:

(64)

Так как по условию(62) 1, то принимаядопущение, что 1, получим:

(65)

При этом возможны триварианта динамики доходности:

1.. В этомслучае доходность проекта будет расти,несмотря на резкий скачек инфляции.

На примере объектов коммерческой недвижимости расчет показалрезультаты, представленные на рис.26.

Рисунок 26- Динамика доходности вусловиях резкого изменения факторов рынка.

2.. В этомслучае изменения доходности проекта непроисходит, так как рост ценкомпенсируется ростом инфляции.

3. <. В этом случаедоходность проекта резко снизится (рис. 27).

Рисунок 27 -Динамика доходности инвестиционногопроекта при опережающем росте инфляции.

В результатенесинхронизированного воздействиявнешних факторов возникает катастрофа«складка», происходит скачкообразныйпереход из одного качественного состояниясистемы в другое. Катастрофы вида «складка»появляются в моделях, описывающихдиссипативные структуры.

Таким образом, теориякатастроф подводит эффективную базу подописаниекачественных изменений в нелинейныхуравнениях, моделирующих системы, далекие отравновесия и является основой анализа втеории переходов систем в новые структурныесостояния.

Разработанный метод,реализованный на объектах рынкакоммерческой недвижимости, может бытьадаптирован к различным условиям и целяминвестиционного проектирования.

10. Метод построенияинвестиционного рейтинга объектовкоммерческой недвижимости, включающийоценку потенциальной доходности объектови коммерческие риски

Схемаопределения инвестиционного потенциалаобъектов коммерческой недвижимости каксовокупности оценок конъюнктуры рынка,перспективего развития, а такжетехнико-эксплуатационных характеристикобъекта и его местоположения представлена на рисунке28.

Рисунок 28–Схема инвестиционнойоценки объектов коммерческойнедвижимости

Работа алгоритмарассмотрена на примере прогноза развития иопределенияинвестиционного потенциала объектов коммерческойнедвижимости г. Воронежа и Воронежскойобласти.

На основеиспользования разработанной моделидоходности проектов и методов теориинечетких множеств определиминвестиционный рейтинг объектов. В качестве объектныхпеременных выбраны:

  1. Потенциалдоходности объекта. Эта категория отражаетстоимость объекта в соответствии с еготехнико-эксплуатационными характеристиками, масштабоми местоположением;
  2. Потенциал рынка,который включает в себя динамикудоходности инвестиций на основе индексадефицита;
  3. Риски объектов сточки зрения их величины и вероятностивозникновения.

Лингвистическиезначения: «высокий рейтинг», «среднийрейтинг» и низкий рейтинг». В данном случаеинвестора будет интересовать степеньпринадлежности к категории «высокийрейтинг». Для этого необходимо определить степеньпринадлежности объекта к следующимлингвистическим значениям: «высокийпотенциал доходности», «высокий потенциалрынка» и низкий риск». Функцияпринадлежности к категории «высокий»определена следующим образом:

,(66)

где Li,Lmax и Lmin – соответствующиебазовые значения переменных.

Функцияпринадлежности к категории «низкий» (дляобъектной переменной «риски»):

(67)

Значенияинвестиционных рейтингов коммерческойнедвижимости на примере торговойнедвижимости представлены в таблице 7.

Таблица 7 – Инвестиционныйрейтинг объектов торговой недвижимости.

Местоположение объекта (район города)

Инвестиционные зоны города

Потенциал доходности

Функция принадлежности к категории минимального риска

Инвестиционный рейтинг

аренда

продажа

аренда

продажа

аренда

продажа

Центральный

I

0,947

1,000

1,000

1,000

2,564

2,637

II

0,813

0,507

0,865

0,833

2,044

2,004

III

0,636

0,375

0,838

0,796

2,125

1,507

Ленинский

I

0,690

0,574

0,973

0,977

2,036

2,198

II

0,604

0,466

0,828

0,799

1,839

1,884

III

0,358

0,318

0,799

0,759

1,353

1,741

Советский

I

0,332

0,262

0,933

0,945

1,590

1,569

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»