WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 9 |
0,08

0,04

планировочные решения

0,00

0,00

0,00

0,11

0,45

0,85

1,00

0,88

0,64

0,41

0,23

архитектураи наружная отделка

0,00

0,01

0,26

0,78

1,00

0,85

0,56

0,32

0,17

0,08

0,04

внутренняяотделка помещений

1,00

0,61

0,26

0,11

0,04

0,02

0,01

0,00

0,00

0,00

0,00

интерьер икомфортабельность

0,37

1,00

0,72

0,37

0,17

0,07

0,03

0,01

0,00

0,00

0,00

инженерия

0,02

0,61

1,00

0,78

0,45

0,22

0,10

0,04

0,02

0,01

0,00

инфраструктура и сервис

0,00

0,14

0,72

1,00

0,82

0,51

0,28

0,14

0,06

0,03

0,01

паркинг



0,00

0,00

0,00

0,11

0,45

0,85

1,00

0,88

0,64

0,41

0,23

управлениезданием

0,00

0,14

0,72

1,00

0,82

0,51

0,28

0,14

0,06

0,03

0,01

Интегральный показатель принадлежности P

1,39

2,51

4,00

5,39

6,01

5,72

4,69

3,35

2,14

1,24

0,67

Рисунок 4 – График уровняпринадлежности к классупрестижности С+

Предложенный методпозволит определить класс объекта с учетомразличныхкачественных признаков и ихоценок, что весьма важно дляпрогнозирования доходности коммерческогообъекта и его позиционирования нарынке.

4.Динамическая модельпрогнозирования инвестиционного процессана основе формализацииначальных параметров экономическойсистемы

Рынок -это сложная система, которую необходиморассматривать как совокупность экономическихпроцессов, представляющих собой механизмвзаимодействия субъектов в активном инвестиционном поле.В этой связи даноопределение инвестиционному проекту какэкономической системе. Входными параметрамиявляютсяначальные вложения, текущий уровеньинфляции, стоимость реализуемойпродукции втекущем уровне цен. Реализация проекта– этопреобразование начальных параметров сучетом временного фактора, а также подвлиянием воздействий внешней среды.Выходные параметры характеризуютсявеличиной полученной прибыли отреализации проекта за некоторый периодвремени. При этом всегда будут иметь месторазличные факторы, влияющие на точностьконечных прогнозов. Следовательно,инвестиционный проект представляет собойзависимость экономического эффекта отряда управляющих параметров с течениемвремени. Исходя из реальных условий среды,инвестиционный проект определен какслучайная функция от неслучайного аргументаt, котораяпри каждом фиксированном значении аргументаявляется случайной величиной.

Если величина P ожидаемыхпоступлений от реализации проектаявляетсяслучайной величиной, то функция доходностиинвестиционного проекта также являетсяслучайной:.

Для оценкидинамической системы в условияхизменяющейся внешнеэкономической среды необходиморазработатьмодель, наиболее адекватно отражающую ееповедение.

Рассмотриминвестиционный процесс как динамическуюсистему, где определяющими параметрами являетсяпрогнозируемая величина денежных поступлений отреализации проекта. Вследствиедисконтирования величины доходов P сумма накопленного дохода S за период времениt будет иметьвид, представленный на рисунке 5. Приведенный график функциинакоплениядоходапрактически всегда будет иметь видмонотонно возрастающей функции, даже приснижении доходности инвестиционногопроекта.

Рассмотримдинамическую систему, которая позволитполучить модель инвестиционного проекта. Вкачестве такой системы выберем движение точкина плоскости при наличии постоянногоускорения(рис. 6).

Пусть начальнаяскорость точки равна и онаперпендикулярна ускорению. Тогдатраектория движения представляет собой ветвьпараболы, описываемой уравнением.





Чем больше начальнаяскорость точки, тем более «пологой» будеттраекториядвижения, т.е. увеличится дальность ее«полета». Решая задачу вфизических параметрах, имеем: ;, где - проекции начальной скорости наоси координат. При начальных условиях ; и вмомент приземления точки (рис.6),дальность полета. Времяполета тела.Следовательно, дальность полета равна. Восях x иy выражениепримет вид:. Для обратнойфункции имеем:

.(4)

Обратимся к графикуфункции приведенной суммы денежныхпотоков S(P;t) нарис.5. Еслипредставить инвестиционный процесс какдинамическую систему, то график функцииS(P; t) являетсяидентичнымфункции (рис.7). Функция является обратной. В свою очередь симметрична относительно осиабсцисс. Это утверждение позволяетпровести

следующуюаналогию.

Инвестиции вкоммерческую недвижимость начинают приноситьдоход в видеарендных платежей, то есть экономическая системаполучает «начальную скорость», котораяявляется результатом инвестиционных вложений иусловий реализации продукции. Величина накопленной суммыдоходов есть возрастающая функция,котораябудет иметь положительное приращение при любомизменении показателя доходов (если проектне убыточен). Функция в экономических аналогах имеетвид:

(5)

где Sn– величинанакопленного дохода, д.е.; P –величина начального платежа (или аренднойставки), д.е.; t –период времени, лет; r –ставка дисконтирования, % в год.

Экономические условияреализации инвестиционного проектаопределяют параметры P и rкак динамические, то есть величина платежаР и ставкадисконтирования r зависят от времени, следовательно, их можнопредставить в виде функций Р(t) и r(t). Следовательно,выражение (5)приметвид

.(6)

Применение этой моделине требует точного прогнозированиявеличины денежныхпоступлений за отдельныепериоды, достаточно определить величину дохода втекущем уровне цен. При относительнойпростоте расчетов метод дает более широкие возможностиинвестиционной оценки объектов коммерческой недвижимости.

5.Модель прогнозированияинвестиционного процесса на основетеориисингулярных возмущений, включающая методопределения предельной доходности инвестиционного проектакак асимптотическое решение возмущенной задачи

Инвестиционныйпроцессрассмотрен как динамическая система, тоесть процесс, для которого однозначноопределено понятие состояний каксовокупности значений некоторыхвеличин в заданный момент времени и заданоператор, определяющий эволюциюначального состояния в любой моментвремени на заданном интервале. При этомсостояние системы может быть однозначно задано вначальный момент времени и требуетсяопределить распределение вероятностей на множествеее последующих состояний.

Пусть набор значений в некоторый моментвремени описывает состояние динамическойсистемы, и разным наборам переменных соответствуют разные состояния.Зададим эволюционный оператор, указав скоростьизменения каждого состояния системы:

,(7)

где xi– точкаевклидова пространства,называемого фазовым пространством.

В условияхэкономической задачи реализацииинвестиционного проекта необходимоопределить начальные условия x(0)=x0 идополнитьими систему уравнений. В результатеполучена начальная задача для (7) или задачаКоши. Еерешение рассматриваетсякак множество точек фазового пространства, образующих фазовуютраекторию.

Из рассмотренногоранее движения точки с постояннымускорением при движении в поле силочевидно, что скорость движенияоказываетсяпропорциональной внешней силе. Чем меньшесопротивление среды, тем больше увеличиваетсяскорость материальной точки и,следовательно, возрастает расстояниеL и наоборот (рис. 8). Рассмотримэволюционное уравнение системы в виде

,(8)

где - управляющий параметр,х – координата точки,F(x, ) – сила,соответствующая потенциалу U(x,) c изолированными минимумами вточках х=х1 и х=х2, соответствующими устойчивымсостояниямравновесия системы. В силу свойствнепрерывныхфункций (по смыслу U(x)дифференцируема) обязательно найдется точках3 на интервале (х1, х2), вкоторой система может находиться в состояниинеустойчивого равновесия – это точкамаксимума функции U(x). Множествофазовыхтраекторий, соответствующее различнымначальным условиям, образует фазовыйпортрет динамической системы. Рассмотримдинамику инвестиционного процесса и определимего фазовыйпортрет (рис.9). Особые точки фазовогопространства в экономическом понимании – это областьвозможных реализаций инвестиционного проекта с точкизрения его эффективности или доходности.

Рассмотрим модельдинамической системы со случайнымивозмущениями. Такие модели описываютсясистемой дифференциальных уравнений,дополненнойсоответствующими начальными условиями.Математическая модель, описывающая эволюциюинвестиционного процесса на отрезке времениT=[0, t*], следующая:

(10)

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 9 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»