WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |

Теоретическаязначимость работы заключается в том, чтоосновные положения и выводы, содержащиеся вдиссертации,могут быть использованы длясовершенствования механизмов прогнозированияинвестиционной деятельности на российском рынкекоммерческой недвижимости,рационального распределения иэффективного использованияресурсов и формированияоптимальногоинвестиционного портфеля.Создание новой концепции инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимостипозволит совершенствовать и стимулироватьего развитие.

Практическая значимостьдиссертационной работы состоит в возможности применения ееположений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительногокомплекса, впрактике девелоперских компаний присовершенствовании методов и механизмовуправления инвестициями.Концептуальная модельпрогнозирования и оценки инвестиционногопотенциаларынка коммерческой недвижимости даетвозможность разработки аналитических механизмов ипрактической реализации инвестиционнойдеятельности предприятий строительногокомплекса. Основные результаты работы используются в качестветеоретической, методологической иметодической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельностииндивидуальных, корпоративных иинституциональных инвесторов, а такжев учебном процессе при изучении дисциплин«Экономико-математическиеметоды имодели», «Экономическая оценкаэффективности инвестиций»,«Экономика недвижимости».

Эмпирическую базуисследований, положений ивыводов, содержащихся в диссертации, составилистатистические данные орынке коммерческой недвижимости России и Воронежскойобласти в качестверегиональной составляющей.

Достоверность иобоснованность полученных автором результатовосновываетсяна репрезентативной статистическойвыборке данных о продаже и аренде объектовкоммерческой недвижимости за период с2004 по 2007 гг.;использовании современных экономическихтеорий и методов исследований, позволяющихполучить достоверные результаты,подтверждающие выдвинутые гипотезы;анализе и сопоставлении теоретических и практическихрезультатов,разработанных автором в процессеисследований и практической апробациирезультатов.

Апробация работы ииспользование результатов. Основные положениядиссертационной работыдокладывались и обсуждались на научно-практическихконференциях Воронежского государственногоархитектурно-строительного университета(2004-2007 гг.), Vмеждународной научной конференции «Современныесложные системы управления» (HTCS`2004): Краснодар – Воронеж – Туапсе; Всероссийской научно-практическойконференции 18-19 марта 2004г. «Экономическоепрогнозирование: модели и методы-2004»,Воронеж, ВГУ;региональнойнаучно-практической конференции 12-14 апреля2005г. «Экономика России: от стабилизации кразвитию», Воронеж, МГЭИ; международнойпрактической конференции 29-30 апреля2005г. «Экономическое прогнозирование: модели иметоды»,Воронеж,Воронежский государственныйуниверситет; VII международнойнаучной конференции «Современные сложные системыуправления» (HTCS’2005), Воронеж, ВГАСУ; МатериалыМеждународной научно-практическойконференции, «Экономическоепрогнозирование: модели и методы» 30-31 марта2006 г., Воронеж,ВГУ; Волгоградскийнаучно-образовательный центр ИПУ РАНСекция «Математическое моделированиеи оптимизация экономических процессов»,Интернет-конференция, 2007г.; IIIМеждународно-практической конференции, 5-6апреля 2007г.,Воронеж, ВГУ;Международная конференция «Наука итехнологии»,краткие сообщения XXVIIРоссийской школы, посвященной 150-летию К.Э.Циолковского, 100-летию С.П. Королева и60-летию Государственного ракетного центра«КБ им. Академика В.П.Макеева», Екатеринбург, УрО РАН, 2007.

Результатыдиссертационной работы внедрены в учебныйпроцесс в рамках преподавания дисциплин «Экономико-математическиеметоды имодели», «Экономическаяоценка эффективности инвестиций», «Экономиканедвижимости» Воронежскогогосударственногоархитектурно-строительного университета. Авторомбыли подготовлены и опубликованы учебныепособия, программы, методические указания.

Предложения повнедрению концепции стратегическогоразвития инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости нашлисвое практическое применение в инвестиционно-строительной деятельности ФГУ «Дороги России» (г. Москва),ООО «Баупорт» (г.Москва), ОООУК «Жилпроект»(г. Воронеж), ООО «Инжсервис» (г.Воронеж),при построении перспективнойинвестиционной политики и формировании стратегического портфеляинвестиций.

Положения, выносимые назащиту:

  1. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложнойэкономической системы(специальность 08.00.05);

2) Классификация объектовкоммерческой недвижимости на основе ихсистематизации по функциональномуназначению и масштабу деятельности (специальность 08.00.05);

3) Метод идентификацииобъектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации покачественным признакам всоответствии с классамипрестижности (специальность 08.00.13);

4) Динамическая модельпрогнозирования инвестиционного процесса на основеформализацииначальных параметров экономическойсистемы (специальность08.00.13);

  1. Модельпрогнозирования инвестиционногопроцесса наоснове теории сингулярныхвозмущений, включающаяметод определения предельной доходностиинвестиционного проектакак асимптотическое решениевозмущеннойзадачи (специальность08.00.13);
  2. Методика определениясинергетического эффектафакторов рынка коммерческойнедвижимости на основе ихсистематизации, формализации параметроввоздействия и количественной оценкирисков (специальность 08.00.05);
  3. Метод определения«индекса дефицита» коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса ипредложения (специальность 08.00.05);
  4. Модель определения предельнодопустимых изменений параметроввозмущения приэволюционном развитии инвестиционногопроцесса в качестве оценкиустойчивости экономической системы (специальность08.00.13);
  5. Модель развития инвестиционногопроцесса в условиях бифуркационных состояний экономическойсистемы прирезких изменениях внешнихфакторов (специальность 08.00.13);
  6. Метод построения инвестиционного рейтинга объектовкоммерческой недвижимости, включающий оценкупотенциальной доходности объектов икоммерческие риски(специальность 08.00.05).

Публикации. По темедиссертации опубликовано 50 печатных работ, втом числе 4монографии, 2учебно-методических пособия, из них одно– с грифомУМО, 15 статей в ведущих рецензируемыхнаучных изданиях согласно перечню ВАКМинистерства образования и науки РФ. Общийобъём публикаций составил 108,7 п.л., в том числепринадлежит лично автору – 87,6п.л.

Структураработы.Диссертация объемом 312страниц основного текста состоит извведения, 5глав, выводов и предложений, включает69 иллюстраций,51 таблицу, список литературы из 337 наименований и 5 приложений.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХОБОСНОВАНИЕ

1. Концепция прогнозированияинвестиционных процессов рынкакоммерческой недвижимости как сложнойэкономической системы

Объекты недвижимости вцелом и коммерческойнедвижимости в частности в аспекте инвестиционногоразвития и прогнозирования представляет собой сложнуюэкономическую систему,состоящую их связанных подсистем болеепростого строения. Динамические управляемые инвестиционные процессы, находящиеся в состояниинеустойчивого равновесия,можно рассматривать как самоорганизующуюсясинергетическую систему.

Развивающиесяинвестиционные процессы на рынкекоммерческой недвижимости требуютцелостной концепции, обоснования арсеналапринципов и методоворганизационно-аналитическойрационализации, адекватных моделей имеханизмов стабилизации и повышенияэффективности инвестиционнойдеятельности субъектов на относительноновом для экономики страны секторе рынка.

С этой точки зренияразработана концепцияпрогнозирования развития инвестиционныхпроцессов рынка коммерческой недвижимостикак сложной экономической системы.

Научной методологиейконцепции является теория математическогомоделирования инвестиционных процессов,практическим новшеством - обоснованиероли и значения прогнозированияинвестиционных процессов в практическойдеятельности субъектов рынка коммерческойнедвижимости.

Цель концепции – определить роль иместо рынка коммерческой недвижимости вэкономических отношениях на основеметодологии построенияинформационно-аналитического аппаратаоценки инвестиционных процессов и построенияпрогностических моделей их развития вдолгосрочной перспективе.

Концепцияинвестиционного прогнозирования рынкакоммерческой недвижимости основывается на:

- методологии анализа ипрогнозирования развития инвестиционныхпроцессов:

- управленииинвестиционными процессами;

- формированииинвестиционных стратегий.

Концепция объединяетдва направления: экономическую оценкурынка как совокупности факторов - с однойстороны, и анализ инвестиционного объекта с точкизрения его адаптации к требованиям рынка иинвестиционного позиционирования - с другой(рис.1).

Рисунок 1 – Концепция прогнозирования инвестиционныхпроцессов рынка коммерческой недвижимости

Предложеннаяконцепция инвестиционногопрогнозирования развития рынка позволитсубъектам рынка выработать оптимальныеинвестиционные стратегии, что создаствозможность более равномерного идинамичного развития рынка коммерческой недвижимости в условиях активной внешней среды.

    1. Классификацияобъектов коммерческой недвижимости наоснове их систематизации пофункциональному назначению и масштабудеятельности

Коммерческаянедвижимость является важныминвестиционным направлением, перспективыразвития которого высоко оцениваютсяроссийскими и зарубежнымиинвесторами.

Рынок коммерческойнедвижимости весьма разнообразен:торговые, складские и производственныепомещения, гостиницы, развлекательныецентры, туристические базы, дома отдыха,спортивно-оздоровительные комплексы,земельные участки и другие виды. Каждыйобъект недвижимости индивидуален поместоположению, архитектурным решениям,функциональному назначению, площади. Этотрынок динамичен с точки зрения вводакачественно новых объектов. Создаются непросто новые и современные здания, но иобъекты, принципиально отличающиеся от ужесуществующих.

Несмотря на то, чтомногих видов коммерческой недвижимостинет пока не только в регионе и области, нодаже в России, тем не менее, опыт западныхстран позволяет прогнозировать появлениетаких объектов на российском рынке.Особенно это касается рынка торговойнедвижимости. Недавно появились нароссийском рынке коммерческойнедвижимости: сити-парки, пауэр-центры,ритейл-парки, fashion-центры,дискаунт-центры.

Не только торговаянедвижимость вносит новизну на рынок.Офисные объекты также организуются поновым направлениям, и наряду с ужеизвестными бизнес-центрами на российскийрынок скоро могут прийти бизнес-парки,которые распространены пока только вЕвропе и США.

Несмотря на высокуюдинамику развития и разнообразие объектов,коммерческая недвижимость сегодня неимеет единой классификации, чтосущественно усложняет систематизациюобъектов и затрудняет прогнозированиеразвития рынка. Существующаяклассификация охватывает лишь часть видовкоммерческой недвижимости и не отражает ихфактические характеристики с точки зрениякоммерческой привлекательности.

Современный рыноккоммерческой недвижимости предъявляетболее высокие требования к классификации.Появляются объекты нового назначения,меняются приоритеты потребителей,изменяется качественная структура рынка. Вработе предлагается классификацияобъектов коммерческой недвижимости наоснове их структурирования пофункциональному назначению и масштабудеятельности. Выделено одиннадцатькатегорий коммерческой недвижимости пофункциональной принадлежности копределенной сфере деятельности (рис.2).

Рисунок 2 – Классификациякоммерческой недвижимости

3. Методидентификации объектов коммерческойнедвижимости на основе их систематизации покачественным признакам в соответствии склассами престижности

В работе предлагаетсяклассификация объектов коммерческойнедвижимости на основе ихструктурирования по функциональномуназначению и масштабу деятельности.Предлагаемая классификация предполагаетразбиение всех представленных вышекатегорий коммерческой недвижимости на классыпрестижности А, В, С, D, и Eв зависимости от ихтехнико-эксплуатационных характеристик. Вклассах А-С выделяются дополнительно дваподкласса, отличающиеся от основного классаулучшениями (ухудшениями) основногопризнака: подклассы А+; В+ и С+ и А-; В-; С-.

В работе предложенмеханизм идентификации объектовкоммерческой недвижимости на основеиспользования теории нечетких множеств,которая позволяет преобразовать параметры,не поддающиеся однозначной числовойоценке, в нечеткий формат. В качествелингвистических переменных выберемкачественные признаки объектов:

l1 - возраст здания;l2 - конструктивныерешения; l3 -планировочные решения; l4 -архитектура и наружная отделка; l5- внутренняя отделкапомещений;l6 - интерьер икомфортабельность; l7 -инженерия (наличие внутренних систем иоборудования); l8 -инфраструктура и сервис; l9- паркинг; l10- управлениезданием.

Определена шкалаоценок качества объекта (табл.1).

Таблица 1 – Оценка качестваобъектов коммерческой недвижимости вбаллах.

Оценка качества объектов

Классыпрестижности

Шкалаоценки класса престижности (xj), балл

Очень высокое качество

А+

11

А

10

А-

9

Высокое качество

В+

8

В

7

В-

6

Среднее качество

С+

5

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 9 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»