WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 9 |

На правах рукописи

ОКОЛЕЛОВА Элла Юрьевна

Методы оценки ипрогнозирования инвестиционных процессов рынкакоммерческой недвижимости

Специальность 08.00.05 – «Экономика и управление народнымхозяйством: управление инновациями иинвестиционной деятельностью»,

08.00.13 – «Математические иинструментальные методы экономики»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации насоискание ученой степени

доктора экономическихнаук

Воронеж – 2008

Работа выполнена вВоронежском государственномархитектурно-строительномуниверситете

Научный консультант– докторэкономических наук,

профессор ГасиловВалентин Васильевич

Официальныеоппоненты: доктор экономических наук,

профессор Анисимов Юрий Петрович

доктор экономическихнаук,

профессор Давнис Валерий Владимирович

доктор экономическихнаук,

профессор Камалян Артак Каджикович

Ведущаяорганизация Ростовский государственный

строительный университет

Защита диссертациисостоится 23 декабря 2008 г. в 12-00 часов вконференц-зале на заседаниидиссертационного совета Д 212.035.03 приГосударственном образовательномучреждении «Воронежская государственнаятехнологическая академия» по адресу: 394014,г. Воронеж, проспект Революции, 19.

С диссертацией можноознакомиться в библиотеке Воронежскойгосударственной технологическойакадемии.

Автореферат разослан«21» ноября 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационногосоветаРукин Б.П.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКАРАБОТЫ

Актуальность темыисследования. Современный этап развитияэкономикиРоссии характеризуется ростом инвестиционнойактивности субъектов рынка во всехотраслях народного хозяйства. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынкенедвижимости. Появился классновых владельцев недвижимости как в сфереличного потребления, так и во многих сферахпредпринимательской деятельности.Образовались коммерческие структуры,действующие на рынке недвижимости,развивается законодательная база,совершенствуются правовые аспектыдеятельности.

Важным инвестиционнымнаправлением является коммерческаянедвижимость. В основном аналитическиеагентства делают акцент на анализе рынкажилой недвижимости, оставляя «за кадром»весомый полигон экономических отношений– секторкоммерческой недвижимости. Это - торговыецентры и магазины, офисы, склады,технические помещения, рекреационнаянедвижимость, земельные участки, платныеавтомобильные дороги и многие другиеобъекты.

За последние 10 лет этотрынок в России совершил качественныйрывок, предъявив потребителям вполнеевропейские офисы иторгово-развлекательные центры. В то жевремя начали появляться компании,профессионально занимающиеся рынкомнедвижимости. За последние годы рынокнедвижимости повысил свою активность спомощью действия компаний,специализирующихся на операциях сне­движимостью, финансовыхорганизаций и правительственных агентств,оценщиков, юристов.

Рынок коммерческойнедвижимости весьма привлекателен какинвестиционный объект не только дляотечественных инвесторов, но и длязарубежных. При этом существует множествопроблем, сдерживающих развитие этогосектора рынка: отсутствие упорядоченнойинформационной базы, единой классификацииобъектов, механизмов оценки ипрогнозирования динамичныхинвестиционных процессов, методов учетариска в длительном инвестиционномпериоде.

Сфера инвестиционногопрогнозирования сегодня использует множество методов имоделей, таких как модель построения финансовых временных рядов,аналитический аппарат оценки ипрогнозирования рисков, вероятностные методымоделирования и множество других. При этомнаиболее широкое практические применениеполучили методы экспертныхоценок, основанные на стандартных экономическихприемах,которыеимеютсущественную субъективную погрешность. Проблема прогнозирования и оценкиинвестиционных проектов, решаемаяклассическими экономическими методами наоснове дисконтирования денежных потоков,прогнозирования их величины, уровняинфляции иставки дисконтирования, позволяетполучить лишь приближенный результат.

Процессыпрогнозирования в экономике практическилишены математически аргументированной основы иносят в большинстве своем описательныйхарактер. Задача экономического прогнозированияусложняется такжеприсутствием нарынке множества объективныхи субъективных фактороввнешней среды, влияние ивозникновение которых порой оценить сложно.

Процессинвестиционного прогнозированияповедения экономических систем являетсобой сложный адаптивный механизмвзаимодействия объектов и субъектов рынка подвоздействием фактороввнешней среды.

Незначительное числонаучных работ в области математическихметодов моделированиябизнеса в России существенно сдерживаетего развитие. Теоретическая база экономикивообще, ибизнеса в частности, не позволяют сформулироватьадекватные универсальные аналитическиеописания, дать обоснованные оценки состояния бизнеса ирекомендации по его улучшению. Возникающаянеопределенность комментируется с большойдолей субъективизма. Это касается всех уровнейэкономических процессов: отнезначительной по своим масштабаминвестиционной деятельности малых исредних предприятий домакроэкономического уровняпроектов с участиемгосударства.Ошибки экспертов, неточностимаркетинговых исследований, изменениеплатежеспособного спроса и предпочтенийпотенциальных потребителей,а также ряд других факторовмогутсущественно повлиять на конечныерезультатыреализации проекта. Особенно это касаетсярынка коммерческой недвижимости, какнаиболее слабо изученного сегмента рынка.

Научные исследования вобласти механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционных процессов находятся в стадиистановления. Поэтомуизучение данной проблематики всовременной российской экономике является весьмаактуальной областью научногоисследования.

Разработкамконцептуальных основ систематизации рынка недвижимости,методам оценки инвестиций, а такжеприкладным моделям прогнозированияпосвятили свои труды российские и зарубежные ученые: Ю.П.Анисимов, В. И. Арнольд, И.Т.Балабанов, Н.Ф. Вечер, П.Л.Виленский, В.П. Воронин,П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин,В.В Гасилов, В.В. Давнис, Д.А.Ендовицкий,В.В. Ковалев, В.Н. Лившиц, А.А.Ольховский, В.И. Ресин,С.А. Смоляк, А.Н. Тихонов, Н.А.Фалькевич, Л.Н.Чернышов,А.И. Чуличков, Н.Ю. Яськова, Занг В.-Б., Ж.-К. Йоккоз, П.Картье, Т. Пу,Л. Крушвиц, М. Фейгенбаум, Ф.Хампель,Г. Хакен, А.И.Хорев, К.Эклунд, Д.Чилингуорт, Д.Шеффер и другие.

Цель и задачиисследования. Основной цельюдиссертационной работы является развитиетеоретических и научно-методическихположений управления инвестиционными процессамирынка коммерческой недвижимости наоснове егосистематизации, оценки и прогнозирования ипрактических рекомендаций для предприятийинвестиционно-строительногокомплекса.

Достижениепоставленной цели осуществлялось путемрешениялогическивзаимосвязанных задач, последовательнораскрывающих тему работы:

1) разработка концепции прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости(специальность 08.00.05);

2) создание единойклассификации объектов коммерческойнедвижимости по их функциональномуназначению и масштабу деятельности(специальность 08.00.05);

3) систематизацияобъектов коммерческой недвижимости ипоиск методов их идентификации по классампрестижности в соответствии скачественными признаками (специальность08.00.05);

4) разработкадинамической модели развития инвестиционного процессана рынке коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);

5) создание моделипрогнозирования развития инвестиционныхпроцессов рынка коммерческой недвижимостис учетом влияния факторов внешней среды(специальность 08.00.13);

6) разработка моделиопределения воздействий внешнихэкономических факторов на динамикудоходности инвестиций в объектыкоммерческой недвижимости (специальность08.00.13);

7) формализация развитияинвестиционного процесса на рынкекоммерческой недвижимости с учетомосновных ценообразующих факторов, ихвоздействий и рисков инвестиций(специальность 08.00.05);

8) оценка показателейспроса и предложения на рынке коммерческихобъектов недвижимости (специальность08.00.05);

9) оценка устойчивостиразвития инвестиционного процесса вусловиях изменения внешних факторов рынка(специальность 08.00.13);

10) определениеинвестиционного рейтинга объектовкоммерческой недвижимости и условийоптимального их позиционирования на рынке(специальность 08.00.05).

Объектомисследования являются объектырегионального рынка коммерческойнедвижимости в процессе ихинвестиционной оценки,прогнозирования истратегического управления ими каксложной экономической системой.

Предметомисследования являются экономические отношения,возникающие врезультате динамичного развитияинвестиционных процессов рынкакоммерческой недвижимости, их мониторинга,прогнозирования и управления.

Гипотеза исследованияпредполагает, что реализацияинвестиционного проекта определяетсяначальными условиями его функционированияи последующимвоздействием фактороввнешней экономический среды. Инвестиционный процесс рассмотрен как открытая система,подвергающаясявоздействиювозмущающих параметров: динамики цен,инфляции, изменению спроса и предложения иряда других экономических, политических исоциальных факторов.

Методологическую итеоретическую основуисследований составили теоретическиеположения и выводы, содержащиеся вфундаментальных и прикладныхисследованиях отечественных и зарубежныхавторов по проблемам функционирования, развития иуправления рынком коммерческой недвижимости, а такжепосвященных методам оценки коммерческихпроектов, моделями механизмаминвестиционного прогнозирования. Использованызаконодательные акты РФи нормативные документыразличных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические ианалитические материалы и документы, материалынаучных конференций, официальные публикации по проблемам развития ифункционирования рынка недвижимости,управления инвестиционнымипроцессами.

Исследованиеосуществлялось наоснове системного икомплексного подхода сприменением структурно-функциональногоанализа, экономико-математическогомоделирования, основныхположений теории нечеткихмножеств, теориивозмущений, теории катастроф итеории устойчивости динамических нелинейныхсистем. Использованы методыобъектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципыинвестиционного менеджмента, методыэкспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатовинвестирования.

В ходедиссертационного исследования изученаобщая и специальная литература поприкладным методам математическогомоделирования бизнес-процессов, формированию механизмовуправления инвестиционной деятельностью, а такжеструктуры и возможностей рынка коммерческойнедвижимости.Выявление проблемы и ее научноерассмотрение в методологическом планеосуществлено в соответствии с принципамисистемного и комплексного подходов,предусматривающих исследование методов прогнозирования инвестиционных процессоврынка недвижимости.

Научная новизнаработы заключается в следующем:

  1. создана концепцияпрогнозирования инвестиционных процессов рынкакоммерческой недвижимости как сложной экономической системы, отличительнойособенностью которой является методинвестиционного позиционированияобъектов на рынке (специальность08.00.05);
  2. разработанаклассификация объектов коммерческойнедвижимости первичного и вторичногорынков в едином комплексе, отличительнымипризнакамикоторой является структурирование видовкоммерческой недвижимости по функциональному назначению имасштабу деятельности (специальность 08.00.05);
  3. предложен методидентификации объектов коммерческойнедвижимостив соответствии склассами престижности наоснове теории нечеткихмножеств,отличающийся возможностьюсистематизации объектовпо качественнымпризнакам (специальность08.00.13);
  4. разработанамодель развития инвестиционного процесса какдинамическойсистемы, которая, в отличие от дискретных методов оценки денежных потоков, позволяет более точно прогнозировать экономический результат инвестиционнойдеятельности(специальность 08.00.13);
  5. создана модель прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческойнедвижимости на основеприкладной теории сигнулярных возмущений,отличительными особенностями которойявляютсяопределение факторов внешней среды каквозмущающих параметрови оценка предельнойдоходности проекта на основеасимптотического решения сингулярновозмущеннойзадачи (специальность08.00.13);
  6. определено понятие «синергизм факторов» рынка коммерческойнедвижимости наоснове их систематизации,определения эффекта воздействия и количественной оценки рисков,что является новым подходом к оценкеразвитияинвестиционного процесса (специальность 08.00.05);
  7. введен обобщающийпоказатель «индекс дефицита» рынка коммерческой недвижимостив качествесовокупногокритерия оценки динамики спроса ипредложения, который, вотличие от существующих методов прогнозирования, позволяетоценить общие тенденции рынка иперспективы его инвестиционногоразвития (специальность08.00.05);
  8. разработан механизм оценки параметров устойчивостимодели прогнозирования доходов при реализациикоммерческих проектов,отличительным признаком которого являетсяопределение предельно допустимыхизменений возмущающих параметров приэволюционном развитии инвестиционногопроцесса (специальность08.00.13);
  9. обоснована модель развитияинвестиционного процесса в условияхрезких изменений внешних воздействий иопределены параметры бифуркационных состоянийсистемы, что создает новый концептуальныйподход к оценке инвестиционного процесса каксинергетической системы(специальность 08.00.13);
  10. предложен метод инвестиционного позиционированияобъектов коммерческойнедвижимости на основепостроения инвестиционного рейтингаобъектов, отличающийсяучетом прогнозируемойдоходности объектов с учетом воздействия внешнихфакторов и количественной оценкой рисков(специальность 08.00.05).

Диссертация выполненав рамках п. 4.15.«Развитие методологии анализа, методовоценки, моделирования и прогнозированияинвестиционной деятельности вэкономических системах»паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народнымхозяйством: управление инновациями иинвестиционной деятельностью» и п. 1.3. «Разработка иисследование макромоделей экономической динамики вусловиях равновесия и неравновесия,конкурентнойэкономики, монополии, олигополии,сочетания различных форм собственности»паспорта специальности08.00.13 «Математические и инструментальные методыэкономики».

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 9 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»