WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 169 страницах машинописного текста и включает 27 рисунков, 26 таблиц, список литературы из 228 наименований, а также 27 приложений.

Во введении диссертации на основе анализа степени разработанности проблемы современной отечественной и зарубежной науки обоснованы актуальность и значимость избранной темы, определены предмет и объект исследования, сформулированы цель и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов.

В первой главе диссертации – «Теоретико-методологические аспекты исследования спроса на локальном рынке жилья» – обоснована необходимость осмысления теоретических подходов, характеризующих рынок жилья и спрос на жилье, выявлены основные доминанты новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в пространстве крупнейшего города.

Во второй главе – «Тенденции формирования спроса на жилье в крупнейших городах России» – конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы к анализу обеспеченности жильем населения крупнейшего города, а также выявлены требования населения к жилью и ипотечному кредитованию, результаты которого являются исходными данными для расчетов ипотечного кредитования в городах.

В третьей главе – «Совершенствование механизмов регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе» – выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющих регулировать спрос на жилье в крупнейшем городе, предлагаются меры по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка.

В Заключении диссертационной работы подведены итоги осуществленного исследования, представлены основные выводы теоретического, методического и прикладного значения, составляющие предмет защиты диссертации.

В Приложениях представлены вспомогательные аналитические материалы, иллюстрирующие и дополняющие отдельные положения диссертационной работы.

II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов формирования и регулирования спроса на локальном рынке жилья позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту.

1. Уточнено и углублено содержание понятия «спрос на локальном рынке жилья» в контексте новой парадигмы, включающей три основные категории нужда, потребность и желание.

На основе критического анализа и обобщения основных научных подходов раскрывается содержательная сущность понятия «спрос» в сопряжении с такими базовыми понятиями, как «нужда», «потребность», и «желание». В частности:

1) спрос – это общественная или личная потребность в материальных благах и услугах, в том числе и потребность в жилье, причем величина спроса определяется количеством товара (услуги), которое покупатель готов приобрести в данный период времени и при определенных условиях;

2) нужда человека, под которой мы понимаем минимальную объективную потребность, без которой невозможна жизнь человека. Человек, живя в бараке, в ветхом жилье, в данном случае удовлетворяет свою первичную, насущную, естественную, базовую потребность.

2) потребность человека, где сама потребность (надобность) выступает как единство объективного и субъективного, т.е. существуют различного рода причины (например, увеличение количества членов семьи), по которым человек предъявляет спрос на более лучшее жилье. В данном случае человек уже удовлетворил свою первичную потребность.

4) желание человека. Данное понятие можно охарактеризовать как субъективную растущую потребность, т.е. человек в целом удовлетворен своими жилищными условиями, однако с изменением ценностных ориентиров развития общества, повышением материального состояния населения, горожанин, в частности стремится к улучшению своих жилищных условий, например, покупкой коттеджа, загородного дома и т.п.

Близость понятий «потребность» и «спрос» на жилье очевидна. Однако понятие «потребность» трактуется гораздо шире и разнообразнее.

Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции «спрос на жилье» позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия «спрос на жилье» позволили выделить четыре основных группы определений.

Во-первых, спрос на жилье – это удовлетворение базовой биологической потребности, без которой невозможна жизнь человека.

Во-вторых, спрос на жилье – это нужда, потребность или желание иметь его, подкрепленные объемом денежных средств, необходимых для его покупки.

В-третьих, спрос на жилье – это потребность со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения желаемого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

В-четвертых, спрос на жилье – это количество жилья и жилищных услуг, которые хотят и могут приобрести потребители.

Во всех рассмотренных определениях атрибутом спроса на жилье является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) спросу на жилье. Поэтому для понимания определения «спроса на локальном рынке жилья» был проведен сравнительный анализ различных трактовок определения «локальный рынок жилья».

Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили спрос на локальном рынке жилья как количество жилья и жилищных услуг, которое может и желает приобрести население (домохозяйства, потребители, инвесторы), обладающее средствами и доходами (а для некоторых и не имеющих их) в объемах, достаточных для «целевого» использования, приобретения необходимого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов на территории муниципального образования.

В данном определении акцент сделан на «целевое» использование, приобретение жилья, поскольку жилье выступает не только как объект постоянного потребления, но и как объект инвестирования средств. Тем более, что в настоящее время именно в крупнейших городах последняя цель выходит на первый план. Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье – объект привлечения долгосрочных вложений, а с другой – для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.

2. Систематизирована структура спроса и в соответствии с этим структурированы факторы, оказывающие влияние на спрос на локальном рынке жилья.

Автор доказывает, что структуру спроса можно представить следующим образом. Совокупный спрос на жилье включает потенциальный спрос и реальный спрос на жилье. Считаем, что потенциальный спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, которое не имеет финансовых возможностей приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, которое хочет и может позволить себе приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье можно подразделить на такие виды спроса, как потребительский спрос и «перегретый» (инвестиционный, спекулятивный) спрос. Потребительский спрос на жилье – это количество жилья, необходимого населению, целью которого является длительное и постоянное потребление его, т.е. улучшение жилищных условий, жилье – как средство существования. Иная цель у «перегретого» (инвестиционного) спроса. Данный спрос на жилье понимается как количество жилья, необходимого населению как объект инвестирования денежных средств, как финансовый актив. Этот вид спроса сейчас очень характерен для крупнейших городов.

В соответствии с представленной структурой спроса все факторы, влияющие на спрос на жилье в крупнейшем городе можно структурировать на несколько групп, одни из которых относятся к внешней среде, а другие факторы – к внутренней среде локального рынка. Факторами внешней среды, влияющими на спрос на локальном рынке жилья, являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях. К факторам внутренней среды относятся те факторы, которые действуют в пределах муниципального образования. Поскольку целью нашей работы является регулирование спроса на локальном рынке жилья, то в качестве факторов, которые формируют внутреннюю среду функционирования и развития локального рынка жилья и спроса на данном рынке, мы выделяем следующие: 1) пространственные; 2) экономические; 3) демографические; 4) организационно-правовые; 5) научно-техничес-кие; 6) социальные; 7) градостроительные; 8) природно-климатические; 9) национальные традиции; 10) предпочтения потребителей.

По степени воздействия этих факторов на развитие локального рынка жилья, мы их классифицируем на факторы:

  • влияющие непосредственно (ведущие, активные);
  • влияющие опосредованно (второстепенные, пассивные) (рис. 1).

Рис. 1. Группировка факторов по степени воздействия на спрос

на локальном рынке жилья

Следует акцентировать внимание на усиливающее воздействие предпочтений потребителей на развитие локального рынка жилья в пространстве крупнейшего города. Неоднородность предпочтений многочисленных домохозяйств, предъявляющих дифференцированный спрос на разные типы жилья, разные условия проживания и разные формы финансирования его приобретения (или же аренды), формирует многослойную структуру рынка жилья.

3. Разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, обосновывающий основные направления анализа, содержания и специфики применения его в условиях крупнейшего города.

Разработка методики осуществлялась, с одной стороны, в контексте общенациональной методологии исследования закономерностей развития территориальных рынков, а с другой, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города).

Базируясь на понятии спроса на локальном рынке жилья, на структуре, видах спроса, мы предлагаем следующую методику анализа спроса на локальном рынке жилья:

1) анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья;

2) анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья;

3) анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья.

Совокупность характеристик сгруппирована в три многокомпонентных блока (рис. 2), анализ которых позволяет выявить количественные и качественные изменения спроса на локальном рынке жилья как относительно самостоятельного экономического феномена и как важного элемента городской экономики.

Рис. 2. Направления анализа спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города

Анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья включает следующие компоненты: пространственные, экономические, демографические, организационно-правовые, научно-технические, социальные, градостроительные, природно-климатические факторы, национальные традиции.

Анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья включает: качество жилища, уровень доходов населения, демографическую ситуацию, условия финансирования жилья для населения, цены на жилье, жилищное строительство. Анализ потребительских предпочтений был апробирован во 2 главе работы.

Анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья представляет собой анализ спекулятивного спроса на жилье и «наведенного» спроса. Спекулятивный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, который предназначен для перепродажи приобретаемого жилья по более высокой цене с целью присвоения образующейся за счет разницы цен прибыли. Следует подчеркнуть, что спекулятивный спрос на жилье связан с осознанным риском инвестора. «Наведенный» спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, в результате которого население, имея более высокий уровень дохода в других городах России (например, северных), приобретает жилье на данном рынке для достижения различных целей.

Мы дополнили свой методический подход параметрическими характеристиками, позволяющими более детально оценить состояние спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города (рис. 3).

Рис. 3. Параметрические характеристики состояния спроса

на локальном рынке жилья крупнейшего города

Обосновано, что особенности функционирования рынка жилья и спроса на жилье будут существенно модифицироваться вышеизложенными факторами и параметрическими характеристиками, носящими пространственно неравномерный характер. Наглядное тому подтверждение – ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России (табл. 1).

Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России, тыс. кв. м*

2004

2005

2006

всего

в т.ч. на душу населения

всего

в т.ч. на душу населения

всего

в т.ч. на душу населения

Волгоград

318,60

0,32

387,10

0,39

Екатеринбург

497,13

0,39

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»