WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||

Влияние на развитие рынка в этот период оказал также рост мировых цен на нефть и активный приток нефтедолларов в Россию, что способствовало поддержанию платежеспособного спроса. И конечно важным фактором развития рынка недвижимости является устойчивый экономический рост в течение последних 8 лет и связанное с ним повышение уровня жизни населения, обеспечивающее устойчивый спрос на объекты недвижимости.

Инвестиции в недвижимость и их назначение.

Покупка недвижимости связана с привлечением денежных средств, так как объекты недвижимости товар дорогостоящий. В связи с этим, купля-продажа объектов недвижимости является одновременно движением капитала, приносящего доход и возрастающего во времени. Так, например, купленную за определенную сумму квартиру можно через определенное время продать за большую стоимость или сдать в аренду с целью получения дохода. Материальные средства, затраченные на приобретение помещения под предприятие, будут приносить инвестору доход в результате функционирования данного предприятия. Данное качество недвижимости дает возможность использовать ее как привлекательный инвестиционный актив, эффективное управление которым способно приносить весомые доходы.

Источниками инвестирования средств в объекты недвижимости могут быть:

1) личные средства физического или юридического лица. В данном случае основными средствами для инвестирования являются чистая прибыль компании, амортизационные отчисления и наращивание акционерного капитала за счет капитализации полученных компанией доходов. Прибыль компании может использоваться как средство инвестирования довольно быстро. Но здесь компании сталкиваются с определенными ограничениями. Прибыль может быть направлена на инвестиционные цели только после уплаты налогов. Именно поэтому инвестирование собственных средств в недвижимость обусловливает уплату налога на прибыль до ее использования. В чистом виде этот вид финансирования достаточно сложно реализовать.

2) средства других лиц, которые готовы участвовать в долевом строительстве. В России в настоящее время этот вид финансирования самый распространенный. Долевое участие в жилищном строительстве по своей сути является формой предварительной покупки жилья, приобретаемого по более низкой цене и зачастую с поэтапной оплатой. Для организатора долевого строительства привлечение соинвесторов равнозначно продаже жилья на этапе строительства.

3) внешнее финансирование, осуществляемое за счет банковского или коммерческого кредитования. Данный вид финансирования в России только зарождается, так как у нас нет уверенных институциональных инвесторов. К этому виду финансирования относятся краткосрочное и долгосрочное кредитование коммерческим банком или институциональным инвестором (пенсионные фонды, страховые и трастовые компании).

Факторами, обусловливающими использование недвижимости как источника инвестиционного процесса, являются:

- возрастание стоимости недвижимости во времени;

- возможность сдачи недвижимости в аренду;

- получение дохода от будущей продажи недвижимости;

- использование недвижимости в качестве предметов залога при кредитовании.

Инвестиционная привлекательность недвижимости приводит к концентрации недвижимости в руках перекупщиков, осуществляющих спекулятивные сделки на рынке недвижимости с целью получения прибыли, существенным недостатком деятельности которых является выведение земель и других объектов недвижимости из хозяйственного оборота.

Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее.

Рыночная трансформация российской экономики, повлекшая за собой зарождение и активное развитие рынка недвижимости, наличие недостатков, которые существуют на российском рынке недвижимости, требуют от государства, собственников и пользователей сооружений, зданий, земельных участков усиления внимания к повышению эффективности функционирования рынка недвижимости.

Эффективность в экономической литературе чаще всего измеряется как соотношение полученной прибыли (эффекта) к вложенному капиталу (затратам).

Сложность анализа проблемы эффективности рынка недвижимости связана с ее многоаспектностью: а) можно рассматривать эту категорию применительно к строительной продукции (или риэлтерской услуге), к процессу строительства или продаже объектов на рынке; как систему в целом; б) многоуровневостью рынка недвижимости по своей структуре (национальный и локальные рынки недвижимости, а также различные его виды).

Эффективность функционирования рынка недвижимости можно выразить:

- экономической эффективностью, показатель которой есть соотношение полученных доходов и затрат: в объемах строительства объектов недвижимости, их рентабельности, рыночной

стоимости объектов, их конкурентоспособности;

- социальной эффективностью, основными показателями которой являются: уровень обеспеченности населения жильем, детскими садами, школами, больницами; количество квадратных метров, приходящихся на одного человека; уровень и качество обеспеченности предприятий помещениями соответствующего назначения; уровень обеспеченности семей дачными участками, гаражами и парковочными комплексами; учет экологического фактора при строительстве жилых домов, детских садов, школ, больниц и т.п.; отношение средней заработной платы к стоимости одного квадратного метра (или квартиры в целом); и т.д. Социальная эффективность имеет большое значение, так как свидетельствует о росте благосостояния нации в целом.

- ресурсной эффективностью, которая проявляется в эффективном распределении ресурсов за счет соответствия цен на продукцию или услуги предельным ценам;

- технической эффективностью, которая достигается способностью и возможностью строить или производить максимальный объем объектов недвижимости нормального качества с наименьшими затратами факторов производства;

- производственной эффективностью, в соответствии с которой предприятие минимизирует свои издержки;

- экологической эффективностью, которая в последнее время в связи с обострившейся экологической ситуацией во многих регионах России приобретает особое значение;

- информационной эффективностью, которая проявляется в минимизации негативных эффектов распределения, возникающих в результате установления рынком недвижимости сверхприбылей вследствие информационной асимметрии;

- налоговой эффективностью. Оптимальная система налогообложения способна придать функционированию рынка недвижимости наибольшую социально-экономическую эффективность.

В заключении диссертационной работы отмечается, что с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости требуется оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости (в частности, в жилищной сфере, в нежилом секторе, а также в сфере земельных отношений, которая в последнее время особенно динамично развивается).

Диссертантом сформулированы конкретные предложения по стимулированию экономического развития сектора недвижимости в России, предусматривающие синхронизацию предлагаемых мер:

- повышение эффективности управления недвижимостью на основе концепции научного управления. Обеспечение проведения этих мер предполагает основное участие Министерства имущественных отношений РФ, Российского фонда федерального имущества, Рабочего центра экономического развития;

- стимулирование инвестиций в сферу недвижимости за счет формирования благоприятного инвестиционного климата с учетом научного прогнозирования развития в долгосрочной перспективе на многоуровневой основе (реализация этих мер предполагает участие Министерства промышленности, науки и технологий РФ, Института системных исследований РАН, Института географии РАН, Министерства экономического развития и торговли РФ, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ);

- предоставление гарантированных налоговых льгот предприятиям, выкупающим производственную недвижимость, для стимулирования производства занятых в перерабатывающих отраслях, с целью создания новых предприятий в сфере переработки сырья и повышения эффективности уже существующих (внедрение этой меры подразумевает участие Правительства РФ, Министерства РФ по налогам и сборам, Комитета по вопросам экономической политики, Экспертного совета при Правительстве РФ);

- формирование концепции эффективного управления недвижимостью на разных уровнях власти, в том числе на уровне местного самоуправления с целью эффективного государственного управления и влияния на рынок недвижимости (осуществление этой меры предполагает участие Министерства имущества РФ, Федеральной службы России по имущественным отношениям).

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

  1. Экономическая природа недвижимости // М.: Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007 №7(32). – 0,5 печатных листа.
  2. Становление рынка недвижимости в России // М.: Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2008 №3(40). – 0,5 печатных листа.
  3. Государственное регулирование рынка недвижимости // Вестник молодых ученых «Ломоносов»: Сборник лучших докладов XIII Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов». – М.: МАКС Пресс, 2007. – Выпуск III. – С. 170- 174; 0,5 п. л.
  4. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. Выпуск восьмой.- М., Университетский гуманитарный лицей, 2007. – 0,5 печатных листа.
  5. Оценка недвижимости и ее основные методы // Теория и практика управления: новые подходы. Выпуск девятый.- М., Университетский гуманитарный лицей, 2007. – 0,8 печатных листа.

1 Ring Alfred А. Real Estate: Principles and Practice. -7 ed Englewood Cliffs: Prentice Нall, 1972. Р. 34 - 37.

2 Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. М.: Кнорус, 2006, С. 107.

3 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17.

4 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996, с. 13.

5 Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/д: Феникс, 2002, С. 16.

6 Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Пашкуса Ю. В. СПб.: СПбГУ, 1999. С. 28.

7 Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие.: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994, С. 34.

8 Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995. С. 543.

9 Розенберг Д. Инвестиции: терминологический словарь/Университет Руджерс (США). - М., 1992. С. 268.

10 Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. М.: Кнорус, 2006, С. 107.

11 Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада/ Под ред. проф. E.A.Cyxaнова. -М., 1992. С. 110.

12 Дж. Фридман и Ник. Ордуэй «Анализ и оценка при носящей доход недвижимости». - М: Дело - ЛТд, 1995.

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 ||






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»