WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.

В Китае, где только в 1992 году произошел переход от модели социального жилья к рынку, сейчас происходит «откат». В 2007 году власти приняли программу жилья «бюджетного» класса. Государство будет строить небольшие по площади квартиры (до 60 квадратных метров)  и продавать их  малоимущим на льготных условиях и с запретом перепродажи в течение пяти лет. В целом по этой программе планируется построить более 10 млн. квартир.

В Швеции жилищная политика действует с 30-х годов. Правительство всегда активно участвует в той или иной форме финансирования для улучшения материального положения квартиросъемщиков и нового жилищного строительства. Финансирование жилищного строительства, общие субсидии по процентам и пособия определенным типам домашних хозяйств являются важнейшими инструментами жилищной политики этого государства.

Во многих странах Западной Европы существенную роль играет субсидирование арендной платы (в среднем порядка 15% от доходов нанимателя) с целью борьбы с бедностью населения. Активный рост частных домовладений в Западной Европе был достигнут за счет активного государственного регулирования, при помощи выдачи кредитов с пониженной процентной ставкой, освобождения от уплаты налогов.

В Германии особенной популярностью пользуются Стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления СКК выдает ему кредит по низкой ставке на срок до 18 лет.

В Чехии услугами Стройсберкасс пользуется половина населения страны. Когда накоплено 40 процентов от стоимости жилья, на остальную сумму выдается ссуда под 3 - 5 % годовых на 10 - 20 лет. Действует система бюджетных дотаций, при которой каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства (ему зачисляются на счет 150 долларов).

В Испании ипотечные кредиты предоставляют на 10 - 20 лет под 4 - 6% годовых на половину стоимости жилья. Продажа приобретенной таким образом недвижимости осуществляется только с разрешения банка, зато нет ограничений по сдаче ее в наем (арендной платы многим хватает на возврат кредита и выплату налогов).

В Европе ипотека часто становится не только прибыльным бизнесом, но и способом привлечения новых клиентов: кредитные организации намеренно предлагают очень дешевые ипотечные схемы в расчете на существующую прибыль в ходе сотрудничества по другим программам.

Таким образом, если для прошлого этапа, начавшегося в 90е годы, характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом государственной политики в сфере недвижимости.

Становление рынка недвижимости России.

Исторической особенностью развития сферы недвижимости в СССР являлась государственная собственность, установившаяся посредством национализации. Сфера недвижимости РФ до перехода к рынку отличалась полным отсутствием рыночных механизмов и тотальным государственным контролем над спросом и предложением в области недвижимости, наличием «черного» рынка», существованием длинных муниципальных очередей на получение квартир, дефицитностью строительных материалов. Цивилизованного рынка недвижимости как такового в СССР не существовало. В РФ он начал зарождаться с принятием закона № 1305-1 «О собственности в СССР» 6 марта 1990 года, признавшего частную собственность. Основополагающим фактором развития рынка явилось принятие Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок бесплатной приватизации жилья, благодаря которому рынок недвижимости начал активно формироваться и развиваться. Можно выделить несколько этапов в развитии рынка недвижимости:

1990 - 1993 годы - первый этап формирования рынка недвижимости России, опирающийся на федеральный закон о приватизации. После принятия этого закона за относительно короткий срок была создана широкая прослойка собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Недвижимость приобреталась, в основном, для удовлетворения собственных потребностей (непосредственного использования или для открытия собственного дела) и с целью выгодной перепродажи. Более того, в 90-е годы многие предприниматели стали организовывать свой бизнес, что привело к резкому росту спроса на помещения для собственного бизнеса. Постепенно часть жилого фонда стали переводить с коммерческой целью в нежилой фонд (для использования их под офисы, склады, магазины и т. п.) и продавать по более высокой цене, а также приватизировать помещения. Эти процессы начали активно развивать коммерческую недвижимость, что, в свою очередь, способствовало развитию не только рынка недвижимости, но и других рынков (финансового, потребительских услуг и т.д.), развитию предпринимательской деятельности в России.

На этом этапе рыночная конъюнктура характеризовалась значительным превышением спроса над предложением, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Основным товаром на рынке недвижимости в начале 90-х годов выступали объекты недвижимости, построенные в советский период. Строительство новых объектов шло замедленными темпами. Отличительными чертами этого периода являлись большое количество сделок с недвижимостью, изначально низкие цены на все объекты недвижимости и их резкий рост к концу 90-х годов. Так, например, средняя цена на жилье в Москве выросла в 18 раз - с 50 долларов за квадратный метр в 1991 году до почти 900 долларов за квадратный метр в 1993 году.

В начале 90-х годов начала активно формироваться инфраструктура рынка недвижимости, появились его первые профессиональные участники, начали активно создаваться агентства недвижимости. Однако вследствие отсутствия отработанной законодательной и нормативной базы, необходимых объектов и элементов инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающих безопасность сделок с недвижимостью, многие сделки заканчивались арестом недвижимости, признанием сделок недействительными, многочисленными судебными исками.

Рынок недвижимости становился все более сложным и многообразным: будучи изначально представленным прямыми покупками и продажами квартир, он разнообразился альтернативными сделками, расселениями коммуналок, появлением загородной застройки, а также в связи со все большей дифференциацией доходов населения и появлением слоя довольно обеспеченных граждан, активно развивается элитная недвижимость, резко отличающаяся по своим потребительским качествам от стандартного жилья.

Формирование рынка загородной недвижимости началось со снятия ограничений на индивидуальное загородное строительство. Впервые на российском рынке появляются коттеджные поселки и таунхаусы (дома, состоящие из нескольких двух- или трехуровневых квартир в виде коттеджей, соединенных вместе плечом к плечу).

Второй этап развития рынка недвижимости (1993 - 1995 годы) связан с увеличением количества сделок на рынке и ростом цен на недвижимость, с увеличением влияния профессиональных участников рынка недвижимости. Рынок недвижимости становится более цивилизованным, все большее количество сделок происходит через агентства недвижимости, вырастают лидеры среди профессиональных участников рынка, в агентствах недвижимости появляются эксклюзивные договора (то есть человек, желающий продать квартиру, работает с конкретным агентством недвижимости, заключая договор только с ним, что дает этому агентству эксклюзивное право продажи данного объекта недвижимости). Меняется и конъюнктура рынка недвижимости, которая в отличие от первого этапа, характеризуется превышением спроса над предложением на первичном рынке, на вторичном же, наоборот, наблюдается излишек предложения.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 годы, уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

В 1995 году в связи с выходом постановления, разрешающего выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений, резко возрос спрос на землю под строительство.

На этом этапе недвижимость начинает рассматриваться как объект инвестиций для получения дохода. Агентства недвижимости начинают выступать не только как посреднические организации, но и управлять недвижимостью: расселять коммунальные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи, направлять инвестиции в реконструкцию и дальнейшую реализацию жилья по более высокой цене, в долевое участие в строительстве, переводить квартиры из нежилого в жилой фонд, увеличивая, таким образом, стоимость объекта недвижимости в 2 - 3 раза.

Третий этап развития рынка недвижимости связан с августовским кризисом 1998 года, следствием которого явились стагнация рынка недвижимости, а затем резкое падение цен на недвижимость (стоимость квартир упала в 2, а некоторых - в 3 раза). Кризис 1998 года выявил ряд структурных диспропорций (например, перепроизводство офисной недвижимости).

Таким образом, к концу 90-х годов XX столетья рынок недвижимости России функционировал как сформировавшийся, для которого стала характерна устоявшаяся структура, взаимозависимость первичного и вторичного рынков, колебания цен в зависимости от изменения спроса и предложения, сложившаяся инфраструктура и законодательно-правовая база, четкая взаимосвязь с финансовым рынком.

Четвертый этап функционирования рынка недвижимости, характеризующийся его качественными изменениями, начался с конца 2000 года, когда цены на недвижимость начали постепенно расти, а в конце 2005 - первой половине 2006 года во многих городах и регионах страны наблюдался их активный рост во всех сегментах российского рынка, связанный с денежными вливаниями в российскую экономику за счет роста мировых цен на нефть и активным притоком нефтедолларов в Россию, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru) в Москве объекты недвижимости подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%.

Ажиотажное подорожание недвижимости привело к существенному перекосу: если цена продажи квадратного метра повысилась вдвое, то стоимость аренды объектов недвижимости выросла всего на 15%-25%. Это связано с тем, что покупатели квартир более эластичны по цене, нежели арендаторы, которые, как правило, более стеснены в средствах.

В 2006 году проявилась еще одна аномалия - впервые за последние годы рост цен на рынке жилой недвижимости оказался больше роста цен за загородное жилье - коттеджи, загородные дома, таунхаусы. В предыдущие годы обычно было наоборот. Отчасти в этом можно усмотреть продолжение принципа: в периоды роста цен дорогие объекты дорожают медленнее, но потом отыгрывают это отставание.

В последние годы наблюдается небывалая активность на отечественном рынке коммерческой недвижимости, которая связана с экономическим ростом, характеризующим экономику России в последние годы. Развитие любого бизнеса сопряжено с потребностью в офисных, торговых, складских помещениях. Так в 2006 году в этот сектор было привлечено около 4 млрд. долларов. По сравнению с 2005 годом этот показатель увеличился в 1,5 раза.

Неоднозначно в России складывается ситуация с куплей-продажей земель, особенно земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на то, что принят Закон от 26.06.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", разрешающий свободную куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, подкрепив тем самым конституционное право граждан иметь в частной собственности землю и свободно ею распоряжаться, закон запретил продавать сельскохозяйственные земли иностранцам, а также фирмам, в которых доля иностранного капитала превышает 50 процентов. Они могут владеть земельными участками только на правах долгосрочной аренды сроком до 49 лет.

Пятый этап развития рынка недвижимости, который характеризуется стагнацией уровня цен на объекты недвижимости, начался с сентября 2006 года и наблюдался до сентября 2007 года. Стагнация связана с увеличением количества предложений (прежде всего на вторичном рынке), кроме того, колоссальный платежеспособный спрос, наблюдавшийся в конце 2005 - начале 2006 года, к концу 2006 года исчерпал себя, цены на объекты недвижимости стабилизировались. В снижение темпов роста цен на недвижимость свой вклад внесли и макроэкономические условия - снижение цен на энергоносители, усиление вывоза капитала. Летом 2007 года снижение темпов роста цен на объекты недвижимости объяснялось сезонным фактором. Увеличилось количество экспонируемого жилья, приобретенного с целью дальнейшей реализации (то есть в инвестиционных целях), поэтому выбор объектов недвижимости становился больше, что способствовало несущественному снижению цен на объекты недвижимости.

В Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде и Твери цены на объекты недвижимости до 1 июля 2007 года традиционно номинировались в долларах. В последнее время все большее количество продавцов, вследствие нестабильности доллара, стали предпочитать получать деньги за продаваемые объекты недвижимости в рублях или евро. А в связи с внесением статьи 71 в Закон "О рекламе" от 1 июля 2007 года, в соответствии с которым все российские издания обязаны рекламировать объекты недвижимости в рублях, из рекламных объявлений о продаже недвижимости исчезли доллары и условные единицы. В Екатеринбурге и Ростове еще в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах России цены традиционно номинируются в рублях.

Шестой этап развития рынка недвижимости России начался с осени 2007 года: наблюдался рост цен на недвижимость, во-первых, в связи с резким падением доллара, который окончательно перестал быть средством сохранения средств, во-вторых, в связи с существованием так называемого отложенного спроса, в-третьих, в связи с продолжающимся развитием ипотеки.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»