WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |

О месте и роли рынка недвижимости в мировой экономике говорят следующие данные. Компания Jones Lang LaSalle в опубликованном 8 марта 2007 года исследовании показывает, что в 2006 году в мировую недвижимость было вложено 900 миллиардов долларов; львиная доля инвестиций (682 миллиарда долларов) пришлась на прямые вложения в коммерческую недвижимость. Это на 38 процентов больше показателей 2005 года, в два раза больше цифр 2003 года, и превышает половину ВВП России. Кроме того, 48 миллиардов долларов было направлено в инвестиционные фонды, занимающиеся управлением недвижимостью. Еще 170 миллиардов долларов пришлось на инвестиции в многоквартирные дома. При этом на Европу в 2006 году пришлось 305 миллиардов долларов инвестиций, что на 44 процента больше показателей 2005 года. Треть европейских инвестиций, или 101 миллиард долларов, приходится на недвижимость Великобритании, доля Германии составляет 20 процентов от общеевропейского (62 миллиарда долларов). На Францию приходится 10 процентов вложений. В 2006 году в недвижимость этой страны инвестировали 30 миллиардов долларов. Российский рынок недвижимости в 2006 году вырос более чем на 700 процентов. В российскую коммерческую недвижимость в 2006 году объем инвестиций составил 4,5 миллиарда долларов, что является абсолютным рекордом для российского рынка.

Западные ученые Джек Фридман и Николас Ордуэй в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»12

под рынком недвижимости понимают «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». В этом определении выделяется основная черта, характеризующая рынок недвижимости – передача прав собственности, а также определены основные процессы, происходящие между субъектами рынка недвижимости.

В России понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено ни в одном законе. В связи с этим среди российских ученых существует разнообразные подходы к определению рынка недвижимости. Так, А.В.Марченко определяет рынок недвижимости как средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых, внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости». Правомерно отмечая главную характеристику рынка недвижимости – обмен правами собственности, автор одновременно включает в определение рынка недвижимости и «эксплуатацию объектов недвижимости», которая совершается после приобретения недвижимости и является использованием приобретенных прав собственности на недвижимость.

Е.В. Максимова считает, что «рынок недвижимости представляет собой систему взаимодействия между покупателем и продавцом, сферу вложения капитала в объекты недвижимости. Рынок недвижимости включает большую совокупность отношений между субъектами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимостью: купли, продажи, дарения, наследования, аренды, внесения в уставные капиталы фирм, передачи в залог и т.п.». Соглашаясь с данным определением, в котором рынок недвижимости определен в широком смысле слова, включая вложение капитала в объекты недвижимости, следует заметить, что первоначально методологически правильнее дать определение рынку недвижимости в узком смысле слова как обмену правами собственности. Что касается вложения капитала в объекты недвижимости, то это уже использование результатов обмена правами собственности. Оно позволяет недвижимости снова появиться на рынке уже в новом качестве.

Исходя из анализа вышеприведенных определений, автор считает, что рынок недвижимости – это обмен правами собственности на объекты недвижимости, но права собственности – широкое понятие – это владение, использование, распоряжение, это дарение, аренда, наследование, поэтому отношения рынка недвижимости выступают в многообразных формах проявления. Как всякий рынок, рынок недвижимости является саморегулируемым и одновременно регулируется со стороны государства. Большое влияние на его развитие оказывают политические, социальные и институциональные отношения.

В работе раскрываются особенности рынка недвижимости. Прежде всего, он характеризуется монополистической или олигополистической структурой, что выражается в его монополистическом характере вследствие сравнительно небольшого количества участников, недостатка информации, непрозрачности и уникальности каждого конкретного объекта недвижимости. Рынок недвижимости отличается продолжительностью достижения равновесия, вследствие чего наблюдаются резкие циклические подъемы и падения. Ценообразование на рынке недвижимости характеризуется активной ролью субъектов рыночных сделок и слабостью рыночных механизмов саморегулирования рынка, что порождает широкий диапазон вариации цен. Рынок недвижимости в большой степени зависит от влияния окружающей среды, что выражается в локализации рынка и наличии сезонной активности в большинстве секторов, так как товары на нем неподвижны, уникальны, а их ценность в значительной степени зависит от влияния внешних факторов окружающей среды (политической, экономической, социальной и экологической ситуации).

Важное место рынка недвижимости в рыночной экономике обусловливает специфический механизм его функционирования, необходимой составляющей которого является государственное регулирование.

Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.

Особенности механизма функционирования рынка недвижимости, представленного, главным образом, частной формой собственности, проявляются в факторах, влияющих на соотношение спроса и предложения на рынке, в развитии конкурентных отношений, информационной асимметрии, а также соответствии строительной продукции и услуг рынка недвижимости стандартам качества. Спрос на рынке недвижимости зависит от многих факторов: от цены объекта, потребительских свойств недвижимости, от желания приобрести тот или иной объект недвижимости, от финансовых возможностей покупателей (денежного дохода), от роста населения, от субъективных вкусов потребителей и т.д.

Основным фактором, определяющим спрос на рынке недвижимости, является цена. Спрос создает определенную цену только тогда, когда ограничено предложение, в результате возникает дефицитность на рынке недвижимости. Это особенно ярко обнаруживается в жилищной сфере, где можно выделить четыре ступени дефицитности жилья:

-Абсолютный дефицит - характеризуется проживанием в одной квартире нескольких семей (то есть наличие так называемых коммунальных квартир).

-Относительный дефицит выделяется в том случае, когда структура объекта недвижимости не соответствует общественным нормам (количество комнат, общая и жилая площадь квартиры).

-Неудовлетворенность качественными характеристиками квартир.

-Дисбаланс между имеющимся объектом недвижимости и индивидуальными представлениями о необходимом жилье, это связано с возможностью проживания в элитных квартирах и квартирах улучшенной планировки.

В странах Западной Европы и США преобладают последние виды дефицитности жилья. В Российской Федерации все еще остаются все виды дефицитности, но преобладающим является относительный дефицит.

Предложение показывает, какие разновидности объектов недвижимости, в каком количестве, с каким набором потребительских качеств выставляется на рынок для продажи. Предложение объектов на рынке недвижимости зависит от того, новыми (первичными, новостройками) или старыми (вторичными) объектами недвижимости оно представлено.

Предложение старого фонда объектов недвижимости определяется существующей ценой на рынке, а также неценовыми факторами, такими как изменение состава семьи владельца недвижимости; изменение финансового положения собственника недвижимости; переход в иную возрастную группу; дисбаланс между имеющимся жильем и представлениями о необходимом жилье; изменение реальных размеров площади, приходящейся на одного члена семьи; переезд в другой город или район по различным семейным обстоятельствам; репутация и престижность данного района; затраты на содержание и обслуживание жилья (коммунальные расходы и др.).

Существенным тормозом функционирования рынка недвижимости и формирования оптимальной схемы ценообразования на его продукцию (услуги) выступает ассиметричный характер распределения информации на рынке, который создает возможность злоупотребления экономическими агентами неинформированностью контрагентов.

Особенности ценообразования на продукцию строительных организаций и услуги риэлтерских кампаний ставят проблему обеспечения качества продукции или услуг. Контроль качества в сфере строительства и риэлтерских услуг является функцией государства и осуществляется посредством системы стандартов, которая нацелена на обеспечение социальной стабильности, мер по охране окружающей среды и системы безопасности.

Роль государства в управлении недвижимостью. Рассмотренный в работе механизм функционирования рынка недвижимости выявил необходимость участия государства в регулировании его деятельности для соблюдения общественных интересов.

История становления рыночных отношений в сфере недвижимости в экономически развитых зарубежных странах показывает решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка. Поскольку на рынке недвижимости встречается достаточно много негативных проявлений рынка, таких как монополизм, спекуляция, информационная асимметрия и т.п., его необходимым элементом является эффективное государственное воздействие. Кроме того, государственная поддержка необходима малоимущим и социально незащищенным слоям населения, которые по объективным причинам не могут самостоятельно решить жилищную проблему (инвалиды, молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

Государство как субъект экономики преследует свои интересы в сфере недвижимости. В плоскости интересов государства в области недвижимости можно выделить:

1) извлечение доходов в бюджет государства от использования государственной собственности на предприятия и земельные участки;

2) фискальный интерес государства в отношении налогообложения собственников объектов недвижимости;

  1. налогообложение сделок с недвижимостью;
  2. заинтересованность государства в обеспечении эффективного функционирования рынка недвижимости и эффективного использования объектов недвижимости. Чем эффективнее оборот недвижимости, тем больше отчислений в бюджеты разных уровней страны. Данная проблема осложняется непрозрачностью финансовых потоков в сфере недвижимости, что сказывается на эффективности государственной политики в этой сфере.

Современный западный рынок недвижимости отличается большой степенью развитости, использованием многообразных механизмов государственного регулирования.

В 2000–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса США и Европы. В связи с этим, в 2006–2007 годах во многих европейских странах были созданы правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости, с целью выявления, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем. Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года уже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков.

В Испании в 2007 году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и  увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно с расследованиями и подготовкой карательных мер власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и исследовательские программы, разрабатывающие тему доступного жилья.

В США проблему обеспечения доступным жильем была решена за счет развитости ипотечного рынка, который занимает весомое место в финансовой системе государства. Процентное соотношение ипотечных сделок к общему объему продаж недвижимости на американском рынке составляет порядка 95%. Поскольку с начала 2007 года цены на недвижимость в США стали снижаться, неблагонадежные заемщики, надеющиеся на увеличение стоимости недвижимости, не смогли рассчитывать на погашение задолженности перед кредиторами в срок, из-за чего под ударом оказались многие банки. Это привело к развитию ипотечного кризиса, который распространился на  весь мир в виде кризиса ликвидности. В 2007 году более 2 млн. семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии. В связи с этим, прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья выросли с 20 млрд. долларов в 2005 году до 23 млрд. в 2008 году. Примерно такая же  сумма выделяется из  бюджетов штатов и  муниципалитетов. Эти деньги идут на  подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам».

В июне 2007 года министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он  вырос сразу на 3 млрд. фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд. фунтов стерлингов (16 млрд. долларов). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и  в  рамках программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн. домов, из них 500 тыс. — муниципальных. Кроме того, в Лондоне в 2002 году была принята программа создания 100 общественных пространств, предполагающих строительство новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, причем 20 проектов уже реализуются.

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»