WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

- предложение недвижимости обусловлено как существующей ценой на рынке, так и неценовыми факторами: изменением финансового положения собственника; затратами на содержание и обслуживание объекта недвижимости (коммунальные расходы); дисбалансом между имеющимся объектом недвижимости и представлениями о необходимом; изменением состава семьи владельца недвижимости и переходом в иную возрастную группу; репутацией и престижностью района, где куплена недвижимость.

Показано, что предложение на первичном рынке (рынке новостроек) зависит: от наличия объема инвестиций в строительство и его рентабельности; развития и доступности кредитования в строительной сфере; использования и внедрения новых технологий в строительстве; изменения законодательной базы в отношении требований к строительным объектам.

4. Определены особенности рынка недвижимости в России, выражающиеся:

- в высоком уровне монополизации первичного рынка недвижимости;

- в низких объемах строительства, прежде всего, муниципального фонда объектов недвижимости;

- в асимметричной структуре различных секторов рынка недвижимости (больший удельный вес рынка жилья и коммерческой недвижимости по сравнению с рынком земли и промышленной недвижимости), в неравномерности развития по регионам;

- в высокой капиталоемкости рынка недвижимости;

- в существенном разрыве между ценами на объекты недвижимости и доходами основной массы населения;

- в наличии дефицитности на рынке жилья и неудовлетворенности им основной части населения;

- в недостаточном развитии правовой базы функционирования рынка недвижимости (нечеткость прав собственности, отсутствие специального законодательства по рынку недвижимости, информационная асимметрия), что вызывает рост трансакционных издержек;

- в слабой государственной политике в сфере недвижимости.

5. Даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в России:

- принятие законопроекта, направленного на ограничение спекуляций недвижимостью и  увеличение прозрачности финансовых потоков в строительстве и недвижимости, совершенствование законодательной базы и органов государственного регулирования рынка недвижимости путем принятия специальных законов о рынке недвижимости, обеспечения независимости органов регулирования от субъектов рынка недвижимости;

- создание правительственной комиссии с привлечением Федеральной Антимонопольной Службы, с целью расследования ситуации на монополизированном российском рынке недвижимости, выявления реальной себестоимости строительства объектов и противодействия монополизации и спекуляции на рынке;

- развитие государственного заказа и увеличение прямых вливаний из федерального и региональных бюджетов в строительство социального жилья и социально-значимых объектов недвижимости, что должно способствовать увеличению рождаемости и улучшению демографической обстановки в стране (субсидии на покупку жилья или его наем для молодых семей, малообеспеченного населения, социально незащищенных работников);

- государственная поддержка разнообразных архитектурных конкурсов и исследовательских программ, разрабатывающих проекты доступного жилья;

- стимулирование вложений банков в строительные компании, развития механизмов ипотечного кредитования, использования кредитно-денежных рычагов для снижения процентных ставок на кредиты;

- создание системы продажи земли через аукционы для противодействия коррупции, спекуляции, простаивания земель.

.Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии теории экономической природы недвижимости в новых исторических условиях. Полученные основные выводы и рекомендации могут быть полезны при формировании, проведении и совершенствовании политики в сфере недвижимости на макро– и микроэкономическом уровне, а также в нормотворческой деятельности государственных институтов, в возможности использования результатов эмпирического исследования для реализации в различных организациях, связанных с недвижимостью. Практическая значимость диссертации определяется тем, что дает представление о методологических основах недвижимости и изменениях, происходящих в сфере недвижимости, раскрывает новые возможности в подходах к факторам, влияющим на эффективность функционирования и перспективы развития рынка недвижимости.

Определенный интерес результаты могут представлять для риелторов, руководителей агентств недвижимости.

Материалы данного диссертационного исследования могут быть использованы для преподавания экономических дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Оценка недвижимости», «Экономика и управление земельным фондом», «Экономика и управление на рынке недвижимости», «Экономика и управление устойчивым развитием города» и других.

Апробация диссертационного исследования. Результаты данной работы были представлены в научных докладах и сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ им. М.В.Ломоносова, на научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве (в том числе, Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам «Ломоносов», Москва, апрель, 2006 год, (научная статья опубликована в сборнике лучших докладов Международной конференции «Ломоносов - 2006» - Вестник молодых ученых – Выпуск III)). Основные положения диссертации изложены в пяти публикациях, общим объемом 2,8 печатных листа.

Структура работы. Цель и задачи исследования предопределили следующую структуру работы: введение, три главы, заключение, библиография, приложения.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, РАЗРАБОТАННЫЕ В ДИССЕРТАЦИИ

Недвижимость как экономическая категория

Экономическую природу недвижимости определяют ее сущность и механизм функционирования. Недвижимость как экономическая категория проявляется как социально значимый фактор воспроизводственного процесса, влияя на стабильность общества в целом и его экономический рост, выступая ресурсом воспроизводственного процесса, являясь показателем жизненного уровня населения, фактором экономической безопасности страны, показателем экологического состояния государства.

Определение недвижимости в экономической литературе концентрируется на различных свойствах недвижимости. В соответствии с ними природа недвижимости проявляется в ее стационарности, неподвижности, то есть в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится, ее материальности, долговечности, уникальности каждого конкретного объекта недвижимости, длительности создания и подверженности износу объектов недвижимости.

Экономисты трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, а порой даже диаметрально противоположно. А.Ринг1, В.Горемыкин2, Н.Волочков3 относят недвижимость к благам (товарам), в то же время И.Балабанов4, Н.Щербакова5, Ю.Пашкус6 относят недвижимость к финансовым активам.

На наш взгляд, природа недвижимости заключается в двойственности ее сущности: как товара (вещи), с одной стороны, и как капитала (инвестиционного актива), с другой. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения потребностей субъектов и использование ее в качестве капитала как источника инвестиционного процесса. Использование недвижимости в качестве товара ограничивает ее использование как капитала. В этом заключается противоречивость экономической природы недвижимости.

Двойственная природа недвижимости ведет к многообразию мотивов ее приобретения. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то она выступает как инвестиционная недвижимость. Если же недвижимость приобретается для потребления (производственного или личного), то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов - операционная недвижимость. Двойственность недвижимости как товара и как капитала является важнейшей особенностью недвижимости, в результате чего один и тот же объект недвижимости может иметь разную ценность. Недвижимость в качестве товара (операционная недвижимость), вступает в противоречие с недвижимостью, выступающей как капитал (инвестиционный актив), поскольку использование недвижимости в качестве товара ограничивает его использование в качестве инвестиционного актива.

Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею новых признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально-значимых услуг (жилища, помещения для бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития общества через участие в воспроизводственном процессе.

В исследовании показано, что в современной рыночной экономике экономическая природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призвано обеспечить государство.

В диссертации представлен анализ эволюции понятия «недвижимость».

В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I , когда 23 марта 1714 года им был издан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы оборота недвижимости и наследования земель. Благодаря этому указу в российском законодательстве появилось деление имущества на движимое и недвижимое.

В советском законодательстве, в связи с отменой частной собственности на землю, многие наработки дореволюционного гражданского права были несправедливо забыты. Деление вещей на движимые и недвижимые было заменено понятиями «основные» и «оборотные» фонды. Термин «недвижимость» в юридической и экономической практике в советский период не использовался и лишь с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок приватизации жилья, деление имущества на движимое и недвижимое возобновилось.

Понятие недвижимости в российском законодательстве закреплено статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (принят 30 ноября 1994 г.), в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся: «земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; а также всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания; сооружения; жилые и нежилые помещения; леса и многолетние насаждения; кондоминиумы … воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации; суда внутреннего плавания; космические объекты».

В диссертационной работе дается анализ, предлагаемых западными и отечественными учеными, высказываний о недвижимости.

Западные ученые концентрируют внимание на неотделимости земли от земельного участка и

многие термины, в сущности, дублируют друг друга. Г. Харрисон под недвижимым имуществом понимает «землю как физический объект и всё, что с ней прочно связано»7; в Оксфордском словаре по бизнесу недвижимое имущество определяется как «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»8; американский ученый Д.Розенберг под недвижимостью понимает «реальную земельную и всю материальную собственность, включающую все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»9.

Среди российских ученых, занимающихся вопросами недвижимости, к сожалению, пока не выработано однозначного определения понятия «недвижимость». У В.А.Горемыкина «недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»10. М. Кулагин в своем труде «Предпринимательство и право: опыт Запада» пишет: «... имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»11. Однако все ученые выделяют главный отличительный признак недвижимости - стационарность.

Диссертантом предлагается следующее определение недвижимости. Оно заключается в том, что недвижимость - это земля и все остальные объекты жизнедеятельности и производственной деятельности человека, которые невозможно переместить в пространстве без ущерба их функциональному назначению, являющиеся, как правило, инвестиционным активом, свободно обращающимися в рыночной сфере и подлежащие обязательной государственной регистрации.

Рынок недвижимости и его особенности

Поскольку в рыночной экономике недвижимость имеет рыночную природу, существует рынок недвижимости.

Роль рынка недвижимости невероятно многообразна, поскольку он аккумулирует товар, востребованный каждым членом общества, благодаря двойственности природы недвижимости, которая выступает и в качестве товара, и в качестве инвестиционного актива.

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике, так как в недвижимости заключена значительная стоимость национального богатства, находящая отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимостью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют существенную часть доходов бюджетов всех уровней. В ходе развития и становления рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости. Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка.

Из всех существующих объектов недвижимости особое место в рыночной экономике занимает земля, выполняющая хозяйственно-экономическую, социальную, экологическую, политическую функции. Именно земля является местом проживания людей, прямо или косвенно участвует в производстве средств производства и предметов потребления. Более того, земля является неотъемлемым базисом любого объекта недвижимости (дома, предприятия). Сама земля без строений на ней уже имеет уникальную природную ценность, незаменимую в жизни любого общества.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»