WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 ||

Источник: сост. авт. по данным «Русипотека» (конец 2007 г.).

Институциональная среда ипотечных отношений в РФ имеет двухуровневый характер. На макроуровне наиболее общие рамки ипотечной деятельности заданы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ). Функционирует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на основании закона № 122-ФЗ). Исправлены ошибки в Федеральном законе о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ), что позволило активизировать ипотечное кредитование покупки жилья на первичном рынке (14% от общего объема, 2007 г.). Общефедеральные институциональные акты задают нижние и верхние пределы уровня неопределенности и величины трансакционных издержек участникам ипотечных отношений. На мезоуровне (региональная экономика) данные формальные правила конкретизируются, отражаясь в региональных и местных целевых программах и стратегиях социально-экономического развития. В настоящее время назрел эволюционный переход к стратегии уточнения и детализации ипотечной институциональной среды, развития специфических региональных механизмов ипотеки с учетом местной специфики, расширению полномочий регионов по апробации новых подходов к развитию ипотечного кредитования.

Двухуровневый характер имеет и система ипотечных институтов современной России. С 1996 г. действует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), изначально представляющее собой результат трансплантации института ипотечных агентств из США («Fannie Мае», «Ginnie Mae» и «Freddie Mac»). На нижнем уровне функционируют специализированные ипотечные и универсальные банки, осуществляющие ипотечную деятельность, а также жилищно-накопительные кооперативы. Подобная модель структуры ипотечных институтов характерна для США. В настоящее время предпринимаются попытки адаптации немецкой модели ипотечного кредитования, базирующейся на институте строительно-сберегательных касс (ССК). В процесс подготовки этой трансплантации вовлечены значительные административные ресурсы, наблюдается скрытый процесс поиска баланса интересов различных институтов – АИЖК, коммерческих банков, парламентских комиссий, международных организаций, Администрации президента, которые выполняют функции лоббистов, антагонистов, экспертов, гарантов и др. В среднесрочной перспективе необходимой становится стратегическая поддержка процесса формирования многообразия ипотечных институтов, которая должна базироваться на мощной научной основе. Адаптация американских и немецких ипотечных институтов в российской институциональной среде – процесс нелинейный, вероятностный, чреватый бифуркациями и отложенными во времени негативными эффектами. Требуется глубокий сопоставительный анализ функций, строения, истории развития, долгосрочных позитивных и негативных эффектов различных ипотечных институтов, на основе которого только и может делаться вывод о потенциале их трансплантации и перспективах совместного функционирования. Но следует признать важным направлением модернизации ипотеки стимулирование различных форм инициативной кооперации и ассоциации капиталов домохозяйств для осуществления ипотечных отношений в рамках локальной сети на основе имплицитных контрактов и механизма социальных санкций. Развитие системы ССК является лишь одним из компонентов данного стратегического вектора институциональных реформ.

Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость уточнения институциональной роли государства в регулировании и управлении институциональным механизмом ипотеки. Становление ипотечного кредитования в России можно считать следствием дисфункции государства в качестве производителя социальных благ. Многолетние очереди на социальное жилье в условиях крайне неопределенной перспективы его получения заставили искать альтернативные, рыночные способы решения этой комплексной проблемы. Фактически посредством усилий по развитию ипотеки, начиная с середины 1990-х гг., государство пытается делегировать рынку свои конституционные функции, определяемые зафиксированным в Основном Законе праве граждан России на жилище. Попытки решить проблему недопроизводства жилья как особого социального (публичного) блага исключительно за счет рыночных механизмов представляются заведомо обреченными на неудачу.

Поэтому целесообразным является усиление участия государства в ипотечных отношениях. На современном этапе развития институциональной системы России государственная поддержка ипотечного кредитования представляет собой специфическую форму осуществления прямых функций государства в качестве конституционного агента общества. Жилье является институциональным товаром, поскольку владение недвижимым имуществом значительно повышает статус субъекта в системе социальной стратификации. Расширение слоя домовладельцев позволяет упрочить социальную базу поддержки власти. В этой связи государственные ипотечные программы могут рассматриваться в качестве институциональных инструментов укрепления социальной стабильности, политической лояльности и формирования экономической базы гражданского общества и могут трактоваться как особая форма социальной ответственности государства. Актуализируется проблема установления государством адекватного гарантированного минимума жилья. Для России недопустимы социальные последствия ипотечного кризиса в США, когда более 800 тыс. домов к 2008 г. были принудительно отчуждены в пользу финансовых компаний.

Участие государства в обеспечении населения жильем должно осуществляться как напрямую, за счет расширения строительства доступного жилья, обеспечения им слабо защищенных групп населения (военнослужащие, многодетные семьи, вынужденные переселенцы, молодые специалисты, работники бюджетной сферы и т.д.), повышения доступности ипотечных программ, так и косвенно, в частности, путем субсидирования и инвестирования процесса модернизации промышленности строительных материалов, ликвидации монополий и сокращения коррупционной практики на девелоперском рынке. Государственная поддержка должна соответствовать воспроизводственной логике: начиная реформы со сферы обращения (развитие ипотеки) трудно добиться повышения доступности жилья, если велики трансформационные и трансакционные издержки его производства. Исходным пунктом преобразований в данной сфере рыночного хозяйства должны стать разработка и внедрение программы модернизации строительной индустрии, активизация использования прогрессивных технологий и материалов нового поколения (а не стимулирование строительства малоэтажных деревянных домов), упрощение регламентов и стандартов застройки, рационализация процедуры изменения статуса неиспользуемых территорий на статус земель поселений и т.д. В результате произойдет снижение себестоимости жилья, что позволит расширить количество потенциальных заемщиков на ипотечном рынке. Важно задействовать потенциал государственно-частных партнерств в сфере жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры земельных участков, что также создаст импульс развитию ипотечного жилищного кредитования.

Третья группа проблем, раскрытых в диссертации, связана с анализом альтернативных моделей ипотечных институтов как вариантов преодоления сложившейся в этой сфере институциональной «ловушки», а также с формулированием основных направлений институциональной модернизации механизма ипотечного кредитования в России.

В эволюционном развитии отечественных ипотечных институтов в постсоветский период в полной мере проявился эффект «path dependence», связанный с зависимостью от предшествующей траектории институциональных изменений. В середине 1990-х гг., в период кризиса производственной сферы и хронического дефицита госбюджета, государство предприняло попытку делегирования рынку своих функций. Одной из этих функций было обеспечение населения жильем. Поскольку в экономической политике господствовала проамериканская идеология «Вашингтонского консенсуса», выбор модели ипотечных институтов был сделан в пользу США. Но трансплантация этих институтов из страны со специфической историей и некомплементарной институциональной матрицей привела к высоким издержкам их адаптации в российском экономическом пространстве, возникновению дисфункций и перерождениям. Не случайно предпринимаются попытки дополнить американскую модель элементами немецкой и британской ипотечных систем. Однако преодоление эффекта «path dependence» требует значительных затрат и является потенциально длительным, эволюционным процессом.

Данная проблема институционального развития российской ипотеки усугубляется ее трансформацией в институциональную «ловушку» (термин Полтеровича В.) как неэффективное равновесие интересов в системе «принципал-агент», выражающееся в системе устойчивых норм взаимодействий. Потребность населения в жилье высока даже на фоне спекулятивных процессов на рынке недвижимости: по оценкам, в улучшении жилищных условий нуждаются более 56% граждан России (2007 г.), при этом за пять последних лет цена жилья выросла в среднем по стране примерно в 10 раз. Наблюдается искусственное повышение кредиторами асимметрии информации заемщиков в отношении дополнительных выплат и рисков ипотечного кредитования, бюджеты рекламных кампаний ипотечных программ постоянно увеличиваются. Происходит вовлечение заемщиков в институциональную «ловушку», попав в механизм которой они вынуждены длительное время перераспределять значительную долю личного (семейного) бюджета для обеспечения выплат в условиях стратегической неопределенности и вероятности нарушения графика платежей. Трудно рассматривать такой механизм как способ формирования среднего класса и консолидации общества. К тому же в 2008 г. коммерческие банки активно обсуждают и лоббируют вариант введения плавающей ставки по ипотечным кредитам с целью передачи заемщикам части экономических рисков, что приведет к росту объемов платежей и вероятным дефолтам менее обеспеченной части заемщиков.

В этих условиях системообразующей является роль государства в институциональной модернизации ипотечного механизма современной России. Становится необходимым развитие двухуровневой системы институтов ипотечной сферы за счет создания дополнительных элементов (строительно-сберегательных касс, кооперативов), обеспечивающих кредитование малоимущих слоев общества, а также активизацию государственной защиты интересов заемщиков как потребителей кредитных услуг. Обостряется необходимость институционального стимулирования развития механизма рефинансирования жилищной ипотеки на основе метода секьюритизации (эмиссии ипотечных ценных бумаг). Необходимо принятие Федерального закона об ипотечных ценных бумагах, дающего возможность выпуска ипотечных облигаций как объекта долгосрочных капиталовложений для институциональных инвесторов. Важно обеспечить социально ориентированную модернизацию федерального стандарта ипотечной деятельности, создать механизм перераспределения потерь от нарушения графика платежей в рамках установленного периода (например, календарного года), установить верхний предел плавающей ставки ипотечного кредита, стимулировать преодоление информационной асимметрии на предконтрактной стадии за счет установления требований к раскрытию банками набора и уровня рисков для заемщиков. Потенциально эффективным является внедрение механизма обратной ипотеки, позволяющего малоимущим гражданам закладывать недвижимое имущество под государственные гарантии с получением ежемесячной ренты, что позволит расширить рынок заложенных квартир. Перспективной формой институциональной самоорганизации субъектов ипотечного бизнеса является обсуждение и принятие Кодекса поведения ипотечных кредиторов и брокеров. Внешними эффектами такой инновации станут повышение уровня доверия со стороны потенциальных заемщиков, стимулирование кредиторов и посредников на ипотечном рынке к формированию положительной репутации, снижение трансакционных издержек выбора инвестиционного института и вытеснение с рынка оппортунистически ориентированных структур. Целесообразно при проектировании данного Кодекса учесть опыт разработки аналогичных стандартов в США, Великобритании, Германии, Австралии и др.

Стимулирование регионализации ипотеки и дифференциации региональных механизмов институционального обеспечения данного вида кредитования должно сочетаться с упрощением процедуры выделения земель под жилищное строительство и перевода неиспользуемых территорий в статус земель поселений, создание системы мониторинга рынка ипотеки. В долгосрочной перспективе институциональная модель ипотеки может быть значительно усилена за счет апробации концепции Фонда Национального имущества, средства которого, получаемые населением в форме дивидендов от использования общенародного достояния (природные и пространственные ресурсы), могут стать мощным инвестиционным фактором развития ипотечного кредитования и расширения жилищного фонда.

В заключении автором систематизированы результаты проведенного исследования, выделены перспективные направления изучения института ипотеки и практические меры по его модернизации в современной России.

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

1. Тюменцев, С.Ю. Институциональный механизм ипотеки / С.Ю. Тюменцев // Экономический вестник Ростовского государственного университета. 2008. Т. 6. № 1. Ч. 3. 0, 4 п.л.

2. Тюменцев, С.Ю. Институционализация ипотечной сферы экономики России / С.Ю. Тюменцев // Экономическая история России: проблемы, поиски, решения: ежегодник. – Вып. 10. – М.; Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008. – 0,6 п.л.

3. Тюменцев, С.Ю. Экономический институт ипотеки: теоретическая сущность и развитие в России: препринт / С.Ю. Тюменцев – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2007. – 1,4 п.л.

4. Тюменцев, С.Ю. Институциональные аспекты развития ипотеки / С.Ю. Тюменцев // Макроэкономические проблемы современного общества: Сб. ст. VI Международной науч.-практ. конф-ции, декабрь, 2007 г. / Пенз. гос. ун-т [и др.]. – Пенза: РИО ПГСХА, 2007. – 0,1 п.л.

Pages:     | 1 | 2 ||






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»