WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

6. К перспективным направлениям государственной поддержки института жилищного кредитования относятся: принятие Федерального закона об ипотечных ценных бумагах, дающего возможность выпуска ипотечных облигаций как объекта долгосрочных капиталовложений для институциональных инвесторов (пенсионных фондов и т.п.); введение приемлемого верхнего ограничения плавающей ставки ипотечного кредита в случае успешного лоббирования банками соответствующего законопроекта; обеспечение преодоления информационной асимметрии на предконтрактной стадии за счет установления требований к раскрытию банками набора и уровня рисков для заемщиков; внедрение механизма обратной ипотеки, позволяющего малоимущим гражданам закладывать недвижимое имущество под государственные гарантии с получением ежемесячной ренты, что позволит расширить рынок заложенных квартир; социально ориентированная модернизация федерального стандарта ипотечной деятельности; упрощение процедуры выделения земель под жилищное строительство и перевод неиспользуемых территорий в статус земель поселений, создание системы мониторинга рынка ипотеки; стимулирование регионализации ипотеки и дифференциации региональных механизмов институционального обеспечения данного вида кредитования; апробация концепции Фонда Национального имущества, средства которого, получаемые населением в форме дивидендов, могут стать мощным инвестиционным ресурсом развития ипотечного кредитования и расширения жилищного фонда.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

- раскрыто содержание института ипотеки как механизма обеспечения кредитных трансакций с недвижимыми активами за счет эволюционирующей системы ограничений и санкций;

- выявлены природа и специфика институциональных рисков и трансакционных издержек в ипотечной сфере как следствие несовершенства институциональной среды, обусловливающей асимметрию взаимодействий принципала-агента в долгосрочных контрактных отношениях кредиторов и заемщиков;

- определены тенденции и перспективы институциональной самоорганизации среды ипотечного кредитования, ее дальнейшей детализации, диверсификации и региональной специализации в рамках федерального законодательства;

- аргументирована необходимость реализации конституционных норм в сфере обращения жилой недвижимости через активизацию функций государства в институциональной организации ипотечной сферы;

- предложена трактовка эволюции института ипотеки как частного случая формирования институциональной «ловушки» на основе эффекта зависимости от предшествующей траектории развития вследствие игнорирования принципа соответствия трансплантированных институтов уровню зрелости хозяйственной системы-реципиента, что предполагает внедрение дополнительных ипотечных институтов и их инфраструктурное обеспечение;

- разработаны перспективные направления государственного участия в модернизации института ипотеки, связанные с повышением его социальной ориентации, минимизацией трансакционных издержек, и обоснована целесообразность внедрения дополнительных институтов в данной сфере экономики.

Теоретическая и практическая значимость работы определяется тем, что углублены теоретические представления об институте ипотеки, а обоснованные в диссертации положения и выводы позволяют повысить эффективность преобразований института ипотечного кредитования на основе использования современных достижений институциональной экономической теории. Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного кредитования, при модернизации и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», при совершенствовании региональной целевой программы по обеспечению жильем населения Волгоградской области. Содержащиеся в работе теоретические положения могут найти применение при преподавании курсов «Институциональная экономика», «Экономика недвижимости», «Государственное управление».

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования были представлены на всероссийских и межвузовских научных и научно-практических конференциях в гг. Волгоград, Волжский, Пенза, Ростов-на-Дону в 2007-2008 гг.

Публикации. Наиболее существенные положения исследования нашли отражение в четырех публикациях автора, в том числе 1 публикация в издании, рекомендованном ВАК РФ. Общий объем публикаций 2,5 п.л., в том числе авторских 2,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающего 196 наименований. Объем работы – 151 стр.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, раскрывается степень ее изученности, формулируются цель и задачи, предмет и объект исследования, излагаются основные полученные результаты и элементы научной новизны.

Первая группа проблем, затрагиваемых в диссертации, связана с анализом экономико-институционального содержания механизма ипотечного кредитования, а также с уточнением комплекса институциональных рисков и трансакционных издержек осуществления ипотечных контрактных отношений в современной России.

Ипотека – важный элемент социально ориентированной рыночной экономики, обеспечивающий привлечение внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства, эффективное перераспределение прав собственности на объекты недвижимого имущества и расширение социальной базы гражданского общества.

С позиций институциональной теории содержание ипотечного кредитования может быть раскрыто в различных взаимосвязанных аспектах.

Ипотека может пониматься как экономическая институция, специфичный способ закрепления функций за хозяйствующими субъектами (Иншаков О.), вступающими в кредитные отношения. Ипотека является экономической формой введения в статус заемщика на основе долгосрочного контрактного закрепления за субъектами функции выполнения контрактных обязательств (обеспечения надлежащих выплат по кредиту), приводя к усилению институциональной составляющей рациональности их хозяйственного поведения.

Ипотека может быть представлена и как институт, если понимать под ним, в соответствии с концепцией Клейнера Г., систему формальных и неформальных норм, регулирующих деятельность и взаимодействие субъектов контрактных отношений по поводу предоставления ипотечного кредита и исполнения принимаемых в этой связи обязательств.

Наряду с этим, ипотечное кредитование – особый институциональный механизм осуществления сделки долгосрочного предоставления кредита под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию владения заложенным активом. В рамках ипотеки возникает система институциональных отношений, которую можно классифицировать как частный случай модели «принципал-агент». В реальной действительности взаимодействие между этими основными фигурами ипотечной трансакции обеспечивается различными посредниками – ипотечными брокерами, риэлторами, оценщиками, консультантами и др., что также свидетельствует о сложности и многогранности феномена ипотеки.

Кроме того, ипотека трактуется в работе как сфера функционирования ипотечных институтов – специализированных видов организаций, обеспечивающих воспроизводство отношений кредитования, в том числе судо-сберегательных кооперативов и ассоциаций, строительно-сберегательных касс, ипотечных банков и агентств и т.д. Такие институты образуют институциональную структуру ипотечной деятельности, обеспечивая альтернативные варианты предоставления и получения ипотечного кредита для разных категорий домохозяйств.

Наконец, ипотека выступает особого вида контрактом, документальной формой которого является закладная, закрепляющая условия сделки между кредитором и заемщиком. Как и любой контракт, ипотека включает неявную (имплицитную) составляющую: например, в современной России банки при нарушении заемщиком графика платежей крайне редко проводят процедуру востребования предмета залога в судебном порядке (в соответствии с действующим законодательством). Напротив, они часто идут на смягчение условий ипотечного контракта, а в случае невозможности платежей помогают клиенту реализовать квартиру по максимально высокой цене. Ипотечному контракту присущи неопределенность (в силу его долгосрочной ориентации) и оппортунизм, т.е. маневрирование в рамках условий контракта с целью максимизации собственных интересов за счет контрагента.

Воспроизводственное значение жилищной ипотеки состоит в обеспечении устойчивых самоподдерживающихся взаимосвязей и отношений между институтами различных сфер рыночного хозяйства: строительными компаниями (сфера материального производства), инвестиционными институтами (сфера обращения) и домохозяйствами (сфера потребления). Ипотечный механизм является институциональным способом мобилизации и перераспределения инвестиционных ресурсов между сферами экономики.

В ходе модернизации ипотеки должен учитываться воспроизводственный подход, поскольку при акценте только на развитии институтов будет игнорироваться роль сферы производства, что на практике приведет к искаженным результатам. Игнорирование ведущей, определяющей роли институтов строительной сферы в развитии механизма ипотеки может привести к распылению значительных бюджетных ресурсов, которые можно использовать для развития сети специализированных ипотечных агентств, а также к усилению спекулятивных тенденций на рынке недвижимости, извлечению банками и другими инвестиционными институтами ренты в форме необоснованно завышенных кредитных ставок.

Модернизация экономики современной России в значительной степени нацелена на совершенствование ее социальных параметров, формирование гражданского общества, консолидацию различных слоев и групп населения, преодоление напряженности и взаимного отчуждения. В этом контексте системная функция ипотеки заключается в повышении социальной гармонии за счет массового удовлетворения одной из базовых потребностей людей – потребности в жилище с помощью рыночного механизма на основе частных трансакций под контролем государства.

В рамках ипотечных отношений объективно и закономерно возникает институциональная проблема принципала-агента, связанная с наличием асимметрии информации между кредитором и заемщиком, неопределенностью хода и результатов их долгосрочного контрактного взаимодействия, несовершенством институциональной среды. Данная проблема проявляется в существовании трансакционных издержек и институциональных рисков.

Под трансакционными издержками ипотечного кредитования в работе понимаются затраты, связанные с поиском контрагента, обсуждением условий контракта, его заключением и мониторингом исполнения. Они условно деляется на предконтрактные (ex ante) и связанные с завершением контрактных отношений (ex post), хотя также сопровождают и весь ход контрактного процесса. Для ипотечного кредитора такие издержки обусловлены сложностью андеррайтинга, т.е. предконтрактной оценки финансовой устойчивости заемщика (ex ante), применением санкций в случае неисполнения им контрактных обязательств (ex post) и т.д. Трансакционные издержки заемщика связаны с анализом ипотечных программ и выбором кредитора, выбором объекта недвижимого имущества, оформлением необходимой документации для подтверждения доходов (ex ante), самостоятельной реализацией залогового жилья, в том числе прохождением процедуры государственной регистрации сделки купли-продажи и снятия залога (ex post) и др. Ипотечные брокеры выступают агентами потенциальных заемщиков, выполняя функции консалтинга, подбора ипотечной программы и формирования пакета документов, обеспечивая ускорение предконтрактной стадии ипотечных отношений, но повышая их общую стоимость.

К институциональным рискам ипотеки относятся вероятностные негативные исходы ипотечных контрактных отношений. Для кредитора такие риски проявляются в высокой вероятности неблагоприятного отбора заемщиков, возможности оппортунизма со стороны агентов (нарушение графика платежей, просьбы о смягчении условий в процессе выполнения контракта) и т.д. Для заемщика институциональные риски связаны с возможностью пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту при изменении макроэкономической ситуации, вероятностью неверного понимания деталей контракта, а также недобросовестного поведения ипотечного кредитора.

Проблема принципала-агента применительно к ипотеке возникает как следствие объективной невозможности детальной спецификации условий ипотечных контрактов в неразвитой институциональной среде при наличии существенной информационной асимметрии контрагентов. Разрешение данной проблемы связано, с одной стороны, с повышением системности и эффективности институциональной среды ипотечного кредитования, а с другой – с активизацией государства в ролях регулятора, гаранта, контролера и партнера в ипотечных отношениях.

Вторая группа проблем, рассматриваемых в работе, связана с определением специфики институциональной среды механизма ипотечного кредитования в современной России, обоснованием системообразующей роли государства в повышении эффективности и обеспечении устойчивого развития жилищной ипотеки.

Институциональная среда функционирования механизма жилищного ипотечного кредитования представляет собой сложный комплекс специализированных институций, институтов, институциональных актов, норм, соглашений и стандартов, задающих систему общих ограничений контрактным взаимодействиям кредиторов и заемщиков.

Таблица 1

Актуальные характеристики институциональной среды ипотеки в России

Показатель

Значение

Количество кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции

1251

Количество операций ипотечного кредитования

303000

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

364

Количество сделок с недвижимостью

2400697

Удельный вес ипотечных трансакций, %

14

Доля ипотеки в ВВП, %

1,5

Pages:     | 1 || 3 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»