WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Внутренняя кредитная поддержка – поддержка, обеспечиваемая организатором секьюритизации посредством предъявления высоких требований к “качеству” и параметрам ипотечных кредитов; снижения рисков путем формирования существенного пула ипотечных кредитов, диверсифицированного географически, по сроку кредитов и по другим факторам; формирования специального резервного фонда из поступлений от секьюритизированных активов; выдачи гарантии самого организатора секьюритизации; избыточное покрытие (overcollateralisation); ограничения минимального значения DSCR (debt service coverage ratio); события-триггеры;. структурирования эмиссии в несколько траншей (субординирование); использования спрэд и резервных счетов. В настоящее время применяется комбинация перечисленных выше способов повышения надежности.

Финансовые институты секьюритизации ипотечных банковских активов и регулирование их деятельности

В диссертации рассматриваются основы секьюритизации, деятельность финансовых институтов секьюритизации, регулятивные функции и процедуры.

На успешность проведения секьюритизации ипотечных банковских активов большое влияние оказывает качество регулирующего сделку законодательства.

Анализ формальных правил, закрепленных в Гражданском кодексе РФ (часть 2 от 26 января 1996 года №14-ФЗ), Федеральном законе от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральном законе от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральном законе от 22.04.1996 года №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Законе РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге», а также в нормативных актах Центрального банка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам и Постановлениях правительства, позволяет автору дать комплексную оценку правовой и нормативной базы, регулирующей сложную финансовую сделку, на предмет проработанности статусов и полномочий основных участников секьюритизации ипотечных активов, на предмет совместимости и непротиворечивости отдельных актов, на предмет соответствия их требованиям, обеспечивающим соблюдение прав и законных интересов участников сделки.

Отмечая, что отечественное законодательство неуклонно развивается, автор выделяет некоторые его свойства: во-первых, отсутствие законов прямого действия, например, закона о секьюритизации активов; во-вторых, наличие большого количества подзаконных актов, которые можно постоянно менять, что не соответствует интересам участников секьюритизации; в-третьих, отсутствие блока отечественного законодательства, регулирующего срочные сделки (например, REPORT с различными ценными бумагами, обеспеченными ипотечным покрытием) и сделки с деривативами.

Особое значение в части регулирования сделки секьюритизации ипотечных банковских активов имеет определение статуса ипотечного агента (SPV), поскольку он является ключевой фигурой во внебалансовой секьюритизации. Именно ему оригинатор вместе с пулом передает часть рисков.

В странах, для которых характерна внебалансовая секьюритизация ипотечных банковских активов, положение ипотечного агента (SPV) определяется следующими чертами:

- ипотечный агент является юридически обособленным и экономически независимым от оригинатора лицом, поскольку только в этом случае возможны реальная уступка финансовых активов и замена кредитора в первоначальном обязательстве;

- полностью исключена ситуация банкротства ипотечного агента, поскольку переуступка требований означает одновременно обособление потоков платежей должников от общего потока денежных средств оригинатора;

- хозяйственные цели ипотечного агента сводятся исключительно к приобретению прав требований и эмиссии ценных бумаг (то есть налицо ограничение правоспособности);

- организационно-правовой формой ипотечного агента, как правило, являются трасты или корпорации, а их учредителями – некоммерческие трасты;

- ипотечные агенты имеют право выпускать как долговые, так и долевые ценные бумаги.

Закон об ипотечных ценных бумагах, в котором отчасти рассматриваются данные проблемы, предполагает как минимум наличие на вторичном ипотечном рынке трех различных субъектов, участвующих в процессе секьюритизации. Это собственно ипотечные агенты, это кредитные организации, при соблюдении определенных требований, установленных органом надзора, имеющие право эмитировать долговые ценные бумаги, и, наконец, коммерческие организации при наличии специальной лицензии по управлению различными фондами имеют право выпускать долевые ценные бумаги (сертификаты участия). Сравнительный анализ различий между собственно ипотечным агентом и кредитной организацией - эмитентом долговых бумаг показывает, что они весьма существенны (табл. 2).

Таблица 2

Сравнительный анализ различий ипотечного агента и кредитной организации эмитента ипотечных ценных бумаг

Ипотечный агент

Кредитная организация

Основной надзорный орган

ФСФР

ЦБ РФ и ФСФР*

Тип операций

Только приобретение прав требований и эмиссия ИЦБ

Все виды операций, предусмотренные лицензией

Срок деятельности

До исполнения обязательств по всем выпущенным бумагам

Не органичен

Организационно-правовая форма

Только акционерное общество

Акционерное общество; общество с ограниченной ответственностью; общество с дополнительной ответственностью**

Ограничения правоспособности

 -запрет на наем работников;

- запрет на совмещение функций;

- заключение возмездных сделок с физическими и юридическими лицами

Нет

Отделение бухгалтерского и управленческого учета

Является обязательным

Не предусмотрено

Источник: составлена автором.

*п.1 ст.42 Федерального закона от 11 ноября 2003 года (ред. 27.07.2006) №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

**п. 1.1. Инструкция ЦБ РФ от 14.01.2004 №109-И (ред. от 11.12.2006) «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций»

Деятельность этих организаций регулируется разными органами, они обладают разной правоспособностью и генерируют принципиально разные риски. Думается, что совершенствование законодательства в части четкого закрепления функций ипотечного агента за специальным юридическим лицом, однозначно определяющим его положение и организационно-правовую форму, способствовало бы развитию вторичного ипотечного рынка.

Одновременно с этим законодательство должно определиться и с механизмом реализации прав владельцев облигаций, а также прав заемщиков в случае реализации ипотечного покрытия.

В состав участников секьюритизации ипотечных банковских активов обязательно входит депозитарий – специализированная организация, осуществляющая учет имущества, составляющего ипотечное покрытие, путем ведения реестра, хранение документов, подтверждающих права требования по ипотечному покрытию, раскрытие информации о составе и размере ипотечного покрытия.

В состав ипотечного покрытия входят и закладные – документарные ценные бумаги, составляющие важнейший сегмент вторичного ипотечного рынка. Существующий сегодня порядок оборота закладных (от оригинатора к ипотечному агенту, от ипотечного агента – в специальный депозитарий) не эффективен, сопряжен с дополнительными рисками (утраты, повреждения, подделки). Представляется целесообразным изменение порядка обращения закладных через специализированный депозитарий, введение процедур «обездвиживания» закладных. Без решения этих проблем процесс секьюритизации ипотечных активов останется длительным и затратным.

Особенно ощутимым является отсутствие в составе российских участников процесса секьюритизации активов такого института, как рейтинговые агентства. Деятельность этих институтов сводится к установлению кредитного рейтинга эмитента и эмитируемым долговым ценным бумагам с ипотечным покрытием. Заметим, что оценка кредитного риска, связанного с определенной ценной бумагой определенного эмитента, позволяет эмитенту успешно размещать свои бумаги, поскольку высокий рейтинг обеспечивает привлекательные условия размещения эмиссии. Инвестору рейтинг помогает принять квалифицированное решение о размещении временно свободных средств.

Российским законодательством не предусмотрено участие в секьюритизации ипотечных активов такого важнейшего участника, который абсолютно необходим при внебалансовой секьюритизации активов и является связующим звеном между ипотечным агентом и инвесторами, как трасти.

Трасти или доверенное лицо является важным участником, деятельность которого детально регламентируется. В качестве фактического представителя кредиторов трасти осуществляет защиту интересов инвесторов и доверительное управление активами, которые, по сути, служат обеспечением обязательств эмитента.

Вторичный рынок ипотечных кредитов и их рефинансирование посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг

В общем виде вторичный ипотечный рынок, включающий в себя, во-первых, обращение закладных, обеспечивающих замену кредитора в первоначальном обязательстве, во-вторых, обращение ипотечных ценных бумаг (долговых и долевых), является результатом развития ипотечного кредитования. Можно утверждать, что именно достигнутые объемы ипотечного кредитования, разработанные в процессе кредитования стандарты, а также условия, обеспечивающие доступность этой услуги для значительной части населения, являются той основой, на которой стала возможной секьюритизация ипотечных активов.

Статистика по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилья, ведется ЦБ РФ только с 2004 года, при этом Центральный банк выделяет кредиты, выданные под залог жилья, и кредиты, обеспеченные иными способами, предусмотренными российским законодательством. Анализ статистики показывает, что общий объем кредитов населения на покупку жилья увеличивается достаточно быстро: на 01.10.2004 г. их величина составляла 40,1 млрд. рублей, а на 01.04.2007 – 411,7 млрд. рублей, иными словами за 2,5 года объем кредитной задолженности данного вида увеличился в 10 раз, хотя к объему ВВП за 2006 год эти кредиты составляют всего 0,15%, в то время как все кредиты физическим лицам по состоянию на 01.01.2007 года составляют 7,7% от ВВП. При наличии положительной динамики увеличения объемов кредитования физических лиц на покупку жилья первичный рынок вряд ли можно считать сформировавшимся.

Анализ официальной банковской статистики позволяет выявить и некоторые другие тенденции в развитии указанного рынка. К ним относятся:

  • увеличение в составе кредитов на покупку жилья доли кредитов, обеспеченных залогом приобретаемой недвижимости: на 01.10.2004 года их доля составляла всего 34,6%, на 01.04.2007 года – 70,3%. В большинстве случаев залог недвижимости оформляется закладной;
  • уменьшение доли кредитов, выданных в иностранной валюте. Это не в последнюю очередь объясняется тем, что стандарты АИЖК предусматривают выдачу кредитов только в рублях;
  • даже в процессе становления первичного ипотечного рынка заметно присутствие на нем государства: по состоянию на 01.04.2007 года 12,93% выданных банками ипотечных кредитов было рефинансировано АИЖК путем эмиссии облигаций, гарантированных государством. Перемещение акцента в деятельности АИЖК с рефинансирования ипотеки за счет государственных средств на создание вторичного рынка ипотеки может существенно изменить ситуацию, особенно для тех банков, которые в силу различных причин не могут быть эмитентами ипотечных долговых бумаг;
  • выдача ипотечных кредитов по разработанным АИЖК стандартам, по оценке экспертов, составляет не более 20%, в связи с чем перспективы объединения кредитов в пулы однородных прав требований не очевидны;
  • рынок ипотечного кредитования развивается крайне неравномерно – главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. Этот процесс идет в русле общей тенденции сосредоточения финансовых потоков российской экономики именно в этих центрах.

Скорость становления и качество вторичного ипотечного рынка во многом будет зависеть от выбранной рынком модели формирования пулов для секьюритизации, от оборотоспособности закладных, от тщательности разработанных оригинаторами финансовых стратегий, частью которых является секьюритизация.

Развитие рынка первичного ипотечного кредитования (а значит и становление вторичного рынка ипотеки) ограничивается факторами, не зависящими от него. Важнейшим из них является отсутствие у коммерческих банков достаточно дешевой и долгосрочной ресурсной базы. Именно она в конечном счете может определять масштабы будущих потерь при неблагоприятном изменении процентных ставок в течение действия кредитного договора.

Для многих банков это означает невозможность развивать ипотечное кредитование, а в случае ухода АИЖК с рынка прямого рефинансирования за счет государственных ресурсов они будут вынуждены свернуть данное направление либо «приспосабливаться» к стандартам, разработанным банками – покупателями активов, что абсолютно невозможно, если банк хочет продавать свои активы нескольким банкам.

Отсутствие единообразных, разработанных и используемых всеми банками форм документов, требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации ипотечных договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования, порождает множество рисков и ведет к неоправданному удорожанию ипотечного кредита – до 7,5% от стоимости приобретаемого жилья.

Pages:     | 1 | 2 || 4 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»