WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |
  • истинная стоимость сделок;
  • достаточное количество объектов на рынке недвижимости;
  • программное обеспечение для преобразования выборки в действенную систему.

Требования к эффективной массовой оценке земельных участков и иных объектов недвижимости могут быть сформулированы следующим образом:

  • массовая оценка должна быть основана на сравнении рыночных цен (настоящей стоимости) и, возможно, на использовании двух других подходов (доходного и затратного);
  • массовая оценка должна обеспечивать применение её результатов органами местного самоуправления для различных целей;
  • массовая оценка должна быть гибкой в отношении методов сбора данных и использования соответствующего программного обеспечения;
  • методика массовой оценки должна удовлетворять определенным статистическим требованиям, чтобы возможно было использовать выбранные типовые объекты для получения обобщающих результатов;
  • работа массовой оценки должна быть прозрачной для осуществления контроля результатов потребителями.

В целом, процедура проведения массовой оценки должна выглядеть следующим образом:

  • проводится сбор информации об объектах недвижимости и данные характеризующие качественные характеристики объектов, размер, месторасположение, предполагаемую стоимость, которые вводятся в систему массовой оценки;
  • с помощью использования статистического программного обеспечения данные обрабатываются, с целью анализа факторов влияющих на стоимость объектов недвижимости;
  • на выходе будут представлена стоимостная база оцененных объектов недвижимости.

Схема построения модели определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости представлена на рисунке 1.

ГИС

(наглядное представление исходных данных)

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Исследование рыночных сделок и факторов влияющих на цену сделки. Контроль при помощи проведения выборочной оценки

ПРОЦЕСС

Анализ факторов (характеристик собственности) и соотнесение их с местом расположения с помощью математического моделирования

РЕЗУЛЬТАТЫ

Основание для налогообложения

Основа для ипотечного кредитования

Экспертиза для суда

Исследование рынка для риэлторов и страховых компаний,

управление муниципальным имуществом

Статистическое программное обеспечение для моделирования данных

Рис. 1. Характеристика и цели модели системы массовой оценки
земельных участков и иных объектов недвижимости

Надежность данной модели системы определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости основана на:

  • сравнении реальных рыночных цен;
  • частоте ввода данных;
  • статистических размеров образцов;
  • статистическом распределении ввода данных.

В настоящее время в структуре доходов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов (рис. 2) земельный налог и налог на имущество физических лиц составляют 9,2 % и 4,6 % соответственно, изменить данную ситуацию возможно только при условии организации межведомственного взаимодействия, фискального кадастра и введения методики оценки земли и иного имущества для налогообложения позволяющей рационально и справедливо взимать налоги.

Бюджеты этих районов наполняются имущественными налогами, в среднем всего на 15 %, что является показателем неэффективности существующей системы налогообложения. Предлагаемая методика, модель и концепция массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости позволяет многократно увеличить поступления от имущественных налогов.

Помимо низкого уровня поступления платежей в бюджеты муниципальных образований существует еще один фактор, влияющий на собираемость налогов – максимально нагроможденная и забюрократизированная система учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции (рис. 3).

Возможным выходом из создавшейся ситуации может быть создание – межведомственного органа занимающегося исключительно местными налогами, а именно налогами на имущество и земельным налогом.

С 01.01.2007 года городские и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, формируют свои собственные бюджеты, зависимые от бюджетов муниципальных районов, только частично. Поскольку существует огромная разница в социально-экономическом развитии муниципальных образований, имущественные налоги и доход от использования муниципального имущества станет, по сути, единственным источником существования для ряда муниципальных образований.

Рис. 2. Структура доходов по части бюджетов Наро-Фоминского
и Одинцовского муниципальных районов

На основании вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод, что развитие вновь образованных муниципальных образований, а так же проведение реформы местного самоуправления невозможно без организации процесса налогообложения земли и иной недвижимости в целом, и оценки данного имущества в частности.

Экономическую эффективность методики массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости будут характеризовать следующие показатели:

  1. обоснованное увеличение стоимостной базы объектов недвижимости за счет улучшения качественных характеристик;
  2. увеличение поступления налоговых платежей, а также доходов от использования муниципального имущества;
  3. уменьшение временных издержек при административном взаимодействии в сфере налогообложения недвижимости.

Рис. 3. Существующая система взаимодействия органов местного
самоуправления и органов государственной исполнительной власти в системе учета, сбора и контроля при осуществлении фискальной функции.

Увеличение стоимостной базы будет достигнуто за счет учета объектов как инвентаризированных, поставленных на государственный кадастровый учет, зарегистрированных в установленном порядке так и не учтенных ранее объектов. Достижение данного результата возможно при повсеместном создании местных геоинформационных систем состоящих из нескольких слоев и включающих в себя все здания, строения и сооружения, а также земельные участки (рис. 1). По опыту Одинцовского муниципального района увеличение доходной части бюджета составило 150-170 % по отношению к существовавшей, до введения геоинформационной системы учета объектов, а увеличение налоговой базы привело к существенному росту налоговых поступлений (рис. 4).

Рис. 4. Динамика поступления налоговых поступлений в бюджет
Одинцовского муниципального района

Рыночную стоимость каждого земельного участка рассчитывают с независимые оценщики. Однако стоимость оценочных услуг по Московской области для определения рыночной стоимости всех объектов оценки- 2428360 земельных участка – составила бы свыше 7,3 млрд. рублей при средней стоимости оценки одного земельного участка – 3000 руб. На расчет стоимости одного земельного участка при массовой оценке земель предполагается потратить около 50-60 рублей. В целом по Моcковской области затраты на проведение массовой оценки земельных участков составят 121 млн рублей (табл. 1).

Применение методики массовой оценки земель позволит сократить затраты на проведения оценочных работ, уменьшить количество временных издержек.

Как известно, в большинстве западных стран базой для исчисления земельного налога является рыночная стоимость. В современных отечественных условиях, когда отсутствует информация о рынке земель определенной категории, а существующая информация не всегда объективна, применять подобную практику не представляется возможным. Поэтому согласно Налоговому Кодексу РФ налоговой базой для сбора земельного налога с 1 января 2006 г. является кадастровая стоимость, которая должна, по нашему мнению, отражать реальную рыночную ситуацию.

Таблица 1

Экономическая эффективность массовой оценки земель по Московской области

Территория

Количество
оцениваемых
участков

Стоимость
оценочных услуг
без применения методики массовой оценки, тыс. руб.

Стоимость оценки одного земельного участка при массовой оценке, руб.

Стоимость услуг
с применением
етодики массовой оценки, тыс. руб.

Снижение затрат
на проведение оценочных услуг,
тыс. руб.

Московская область

2428360

7 285 080

50

121 418

7 163 662

Наро-Фоминский
муниципальный

район

72300

216900

50

3615

213285

Одинцовский
муниципальный район

111200

333600

50

5560

328040

Кадастровая стоимость земельных участков и предшествующая ей кадастровая оценка земель, так же, имеет несколько существенных недостатков выраженных в следующем:

1) достаточно нагроможденная форма сбора информации об объектах налогообложения;

2) забюрократизированная система утверждения результатов оценки земель;

3) небольшие возможности трансформации в будущем в систему единого налога на недвижимость;

Предлагаемая методика массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости имеет преимущества перед кадастровой и рыночной оценкой земель.

В первом случае, предлагаемая методика является более гибкой при осуществлении сбора информации и простой в восприятии ее результатов, чем существующая кадастровая оценка земель, а также имеет более обширные возможности трансформации при введении единого налога на недвижимость.

Рассмотрим преимущества рассчитанной по предлагаемой методике стоимости земельных участков над рыночной стоимостью на примере земель населенных пунктов Наро-Фоминского и Одинцовского муниципальных районов Московской области. Рассчитанная стоимость по большинству видов функционального использования близка к рыночной (рис. 5).

Рис. 5. Сравнительная гистограмма рыночной и кадастровой (рассчитанной
по предлагаемой методике) стоимости земель населенных пунктов

Например, как видно на рисунке 5, в Наро-Фоминском муниципальном районе только для земель под многоэтажное жилищное строительство рыночная стоимость значительно отличается от рассчитанной. В Одинцовском муниципальном районе для большинства видов функционального использования наблюдается такая же ситуация.

Несмотря на выявленные недостатки, массовая оценка для целей налогообложения продолжает оставаться весьма эффективным мероприятием для государственных (муниципальных) органов управления.

Как видно из таблиц 2 и 3 применение массовой оценки земель из-за более низкой стоимости работ по сравнению с рыночной оценкой способ-

Таблица 2

Экономический эффект использования массовой оценки для целей налогообложения
в Одинцовском муниципальном районе Московской области


Вид
функционального использования

Площадь, кв.м.

Средняя рыночная стоимость, руб./кв.м.

Налоговая ставка, %

Сумма земельного налога, тыс.руб.

Затраты
на рыночную оценку, тыс.руб.

Чистая прибыль бюджета, тыс.руб.

Средняя расчетная стоимость, руб./кв.м.

Налоговая ставка, %

Сумма земельного налога, тыс.руб.

Затраты на массовую оценку, тыс.руб.

Чистая прибыль бюджета, тыс.руб.

Экономический эффект, тыс.руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Pages:     | 1 || 3 | 4 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»