WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||

Производственные зоны г. Москвы не имеют ярко выраженной специализации и включают предприятия разных отраслей, связанных общими энергетическими, инженерно-транспортными сооружениями. Ведущая роль принадлежит машиностроению и металлообработке (более 50% занимаемой площади). По данным Генплана г. Москвы, общая производственная территория составляет 77% от площади промзон г. Москвы. Зеленые насаждения общего пользования составляют 2,2%, жилые кварталы – 1% территории производственных зон.

В работе предложен следующий алгоритм расчета величины земельного налога за санитарно-защитную зону предприятия:

  1. по адресу земельного участка определяется номер оценочной зоны, в которой располагается данный участок;
  2. по номеру оценочной зоны определяется ставка земельного налога;
  3. по данным кадастрового учета определяется площадь участка;
  4. определяется класс опасности предприятия по данным санитарно-эпидемиологической службы г. Москвы;
  5. устанавливается размер санитарно-защитной зоны в зависимости от класса опасности (на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов);
  6. рассчитывается площадь санитарно-защитной зоны и площадь, занимаемая иными землепользователями;
  7. определяется сумма земельного налога за санитарно-защитную зону.

Вычисленная таким образом сумма земельного налога на санитарно-защитные зоны промзон г. Москвы составляет 25,6 млн руб. Поступления всех земельных платежей составляют около 250 млн руб. Таким образом, обязательный кадастровый учет санитарно-защитных зон предприятий позволит обеспечить собираемость земельных платежей на 10%, если предприятия будут платить всего лишь за 8% площади своих санитарно-защитных зон. Если же допустить, что площадь санитарно-защитных зон, занятых иными пользователями, составляет не 92% (весьма осторожная оценка), а, например, 80%, 50% или 30%, то сумма земельного налога на санитарно-защитные зоны предприятий возрастет еще больше.

Таким образом, плата за санитарно-защитные зоны может увеличить поступления денежных средств в городской или муниципальный бюджет до 30%, что является одной из составляющих эффективности государственного кадастрового учета зон с особым режимом использования земель.

Выводы и предложения

1. Основными результатами реализации государственной политики в сфере УЗР должны стать: облегчение вовлечения в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и сохранение баланса интересов субъектов правоотношений; проведение правового зонирования территорий поселений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

2. Для формирования объектов недвижимости необходимо сосредоточить в одном федеральном органе функции, которые должны выполнять следующие действия: юридическое закрепление факта появления и существенного изменения объекта недвижимости посредством выполнения функций по кадастровому учёту; обеспечение гарантированного сохранения существующих прав путем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; установление прав и обязанностей собственника по использованию и развитию объектов недвижимости; проведение кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости на основе рентного подхода всех для целей налогообложения.

3. Городская земля должна оцениваться по комплексу управляемых и неуправляемых свойств земельных участков. Проведенная классификация негативных антропогенных факторов позволила выявить их ключевую роль в учете влияния на стоимость объекта недвижимости, определяемого через показатель экономического ущерба от загрязнения среды.

4. Предложенные теоретические положения оценки земельных участков, имеющих ограничения в использовании (включая промышленные объекты и их санитарно-защитные зоны) позволяют сформировать экономический механизм возмещения убытков субъектами земельных отношений, включающие методы, снижающие ущерб, превентивные и компенсационные мероприятия.

Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов автором предлагается осуществлять в следующей методической последовательности: определение видов компенсационных платежей (платы) за установление зоны с особым режимом использования земель; выбор метода анализа (определения ущерба); идентификация режимообразующего объекта, зоны с особым режимом использования земель; определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель; определения способа и размера компенсации ущерба.

5.Природные особенности территорий городов играют важную роль в формировании их социально-экономических условий. Так, в целом по г.Москве земли с одновременным присутствием наиболее опасных негативных процессов техногенного происхождения занимают около 4% от площади города, а земли, на которых негативные процессы отсутствуют – 14%. В связи с высокой концентрацией антропогенных факторов на ограниченном пространстве мегаполиса произошло превышение нормальных темпов естественного развития и регенерационных возможностей природных систем. Значительная перестройка природного комплекса г. Москвы становится неизбежной. В результате проведения реорганизационных мероприятий (в соответствии с Генпланом г. Москвы) намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон, что позволит освободить 5,3 тыс.га земли, улучшить экологические условия проживания для 1,5 млн чел.

6. В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами города с применением предложенных общесистемных и локальных критериев, показателей и моделей землепользования, с учетом их взаимосвязей при определении экономической, экологической и социальной эффективности. Кроме того, с учетом сложности ряда прогнозируемых геоэкологических процессов и территориальной разобщенности предложены методические положения прогнозирования, учета и оценки геологического риска для территорий крупных городов.

7. Определение стоимости земельного участка с учетом экологического состояния его территории следует осуществлять в следующей последовательности: выявить факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды; выявить наличие и определить площадь обременений в использовании земель; ранжировать территорию города (округа или микрорайона – в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды; оценить влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и рассчитать ее в рыночной цене недвижимости; определить кадастровую (рыночную) стоимость земельного участка.

8. В г. Москве эффективность проведения конкурсов земельных участков низкая: в 90% случаев стартовая цена на земельный участок при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной.

Применение методики расчета стартовой стоимости земельных участков на основе учета экологических факторов, которая предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в местный бюджет на 35-40 млн рублей в год (5% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).

9. Применение показателей оценки эффективности использования городских земель необходимо использовать в практике экономического регулирования землепользования в качестве повышающих коэффициентов при расчете земельных платежей. Для земельных участков, ухудшающих экологическую ситуацию города земельные платежи на основании предложенной методики целесообразно корректировать в сторону их повышения и понижения кадастровой стоимости земельных участков на 10%.

Предложенные автором поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса позволил уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от негативных геологических факторов.

Увеличение земельных платежей за установление санитарно-защитных зон для предприятий г. Москвы, определенная по предложенной авторской методике, составляет до 30% поступлений в местный бюджет.

По теме исследований опубликованы следующие основные работы:

    1. Варламова, Е.А. Эффективность организации конкурсов по продаже прав аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Науч. Труды Вольного экономического общества в России. Работы лауреатов Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников «Экономический рост России». Т.4. – М.: ВЭО, 2003. – С.175-203.
    2. Варламова, Е.А. Эффективность развития аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов «Молодые ученые – землеустроительной науке». – М.: ГУЗ, 2004. – С.42-47.
    3. Варламов, А.А., Варламова, Е.А. Земельная политика и земельный кадастр во Франции [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов, посвященный 225-летию ГУЗа. – М.: ГУЗ., 2004. – С.110-117.
    4. Гальченко, С.А., Варламова, Е.А. Обоснование выбора критерия эффективности системы государственного земельного кадастра [Текст] / С.А. Гальченко, Е.А. Варламова // Аграрная Россия. – 2004. – №2. – с.23-26.
    5. Варламова, Е.А. Развитие автоматизированной системы ГЗК г. Москвы [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов «Совершенствование теоретических и методических положений организационно-экономического механизма государственного земельного кадастра». – М.: ГУЗ, 2005. – С.90-106.
    6. Варламов, А.А., Варламова, Е.А. Формирование системы мониторинга земель крупного мегаполиса [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов Московского регионального отделения Российской академии естественных наук (РАЕН) по экологическому мониторингу окружающей среды «Экологические проблемы регионального мониторинга окружающей среды». – М: РАЕН, 2006. – С. 8-16.
    7. Земельная рента и ее учет при оценке земельных участков [Текст] / А.А.Варламов, А.В. Севостьянов, Е.А. Варламова // А.А. Варламов. Земельный кадастр: учебник. В 6-ти т., Т. 5. – М.: КолосС, 2006. – С. 95-105.
    8. Кадастровая оценка земель г. Москвы [Текст] / А.А. Варламов, Е.А. Варламова // А.А. Варламов. Земельный кадастр: Учебник. В 6 т., Т. 4. – М.: КолосС, 2006. – С. 238-263.
    9. Варламова, Е.А. Формирование экономического механизма управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов «Рациональное природопользование, промышленная экология и дистанционные методы. – М.: ГУЗ, 2006. – С.8-12.
    10. Варламова, Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2006. – № 10. – С. 51-55.

Редакционный отдел ГУЗа

Подписано в печать 17.10.06. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офсетная. Тираж 100. Заказ №

Участок оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 ||






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»