WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 |

Анализ земельных участков, предлагаемых на конкурс, показал, что более 90% земельных участков предлагается со сроком аренды 49 лет. Основное функциональное назначение – земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения.

Для анализа рынка аренды земельных участков были использованы следующие показатели: стартовая цена земельного участка (всего и на 1 га); кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м; срок аренды, лет; функциональное назначение; площадь земельного участка, га; площадь застройки, кв.м; этажность застройки, этажей.

В 90% случаев стартовая стоимость земельного участка при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной. Это говорит о том, что эффективность проведения конкурсов низкая. Применение в расчетах прогноза стартовой стоимости участков (с учетом поправочных коэффициентов на экологическую составляющую – от 0,05 до 0,119) на основе нейросетевого анализа, который предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в городской бюджет. Только на основе представленных данных эта сумма составит 1952 тыс. руб. (3% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).

Для повышения эффективности организации конкурсов по аренде и продаже земельных участков (земельно-имущественных комплексов) целесообразно определять рыночную стоимость земельных участков с учетом экологических и геологических факторов, т.е. обосновывать до выставления земельного участка на торги стартовую стоимость земельного участка. Поправочные геоэкологические коэффициенты следует вводить в два этапа. На первом этапе вводится поправка на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку в административном округе г. Москвы. Далее вводится поправка на экологические условия с учетом местоположения объекта в административном округе.

На основе данных оценки экономического ущерба, вызываемого загрязнением территории и других инженерно-геологических условий в работе определены поправочные коэффициенты на состояние окружающей среды, вводимые в стоимость земельного участка (табл. 2).

Таблица 2

Поправочные коэффициенты на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку

Административный округ

Загрязнение территории

Подтопление

Деформация зданий

Повреждение газопроводных коммуникаций

Повреждение водонесущих коммуникаций

Обобщающий поправочный коэффициент

Северный

0,090

0,746

0,062

0,495

0,804

0,439

Северо-Восточный

0,862

0,800

1,956

0,356

0,949

0,984

Восточный

1,111

1,606

0,532

0,974

0,964

1,038

Юго-Восточный

1,161

0,717

0,792

0,309

0,449

0,686

Южный

1,066

0,502

0,569

0,216

1,007

0,672

Юго-Западный

1,216

1,610

0,099

1,082

1,200

1,041

Западный

0,341

1,259

0,161

3,170

0,613

1,109

Северо-Западный

0,888

1,036

0,000

0,139

0,400

0,493

Центральный

2,265

0,724

4,828

2,258

2,615

2,538

Предложенные в работе поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса позволят уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от наличия негативных геологических факторов.

Снижение поступлений средств в городской бюджет при продаже и сдаче в аренду земельных участков предложено в работе компенсировать за счет увеличения налогового бремени промышленных предприятий, являющихся источником загрязнения окружающей природной среды.

Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов предлагается осуществлять в следующей последовательности:

1) определение видов компенсационных платежей (платы) за установление территориальной зоны с особым режимом использования земель (общий ущерб для землепользователей, возникший от установления ограничений в использовании земельных участков в границах зоны с особым режимом использования земель; компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды; затраты на землеустроительное формирование территориальной зоны с особым режимом использования земель; затраты за постановку территориальной зоны с особым режимом использования земель на государственный кадастровый учет; затраты на регистрацию обременений в использовании, установленных на земельных участках, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; убытки, связанные с отсутствием достоверной земельно-кадастровой информации у правообладателей земельных участков;

2) выбор метода определения ущерба (рис. 3);

3) идентификация режимообразующего объекта;

4) определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель в пределах территориальных зон с особым режимом использования. Общий ущерб (УИС) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель по мнению автора может быть определен по следующей формуле:

УИС = ПУ + КУ + УВ + Зобр, (2)

где ПУ – прямой ущерб; КУ – косвенный ущерб; УВ – упущенная выгода; Зобр –затраты на исполнение возникших обременений.

5) определения способа и размера компенсации ущерба.



Методы оценки убытков землепользователей

от ограничения использования земельных участков в санитарно-защитных и охранных зонах



























Экспертная оценка

Прямой счет

Косвенная оценка



Рыночная оценка

(методы оценки

недвижимости)






Метод

аналитических зависимостей

Нормативный метод

Затратный метод

Метод

сравнительных

продаж

Доходный

метод




Рис. 3. Методы оценки ущерба при определении убытков землепользователей на земельных
участках, расположенных в границах санитарно-защитных и охранных зон

Pages:     | 1 | 2 || 4 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»