WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |

Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Если земельный участок – вещественная часть объекта земельных отношений, то права на этот участок определяют пределы и возможности его использования и охраны. Содержание прав на земельный участок может быть самым разнообразным и определяться в зависимости от субъекта и объекта этих прав (права на земельный участок в городе, на особо охраняемых территориях, в лесном фонде, на землях транспорта и т.д.).

К основным задачам государственного управления земельными ресурсами можно отнести:

  • наделение органов управления политическими и организационными регламентирующими функциями, обеспечивающими эффективное развитие страны, регионов и общества;
  • обеспечение взаимосогласованности решений органов государственного управления на основе преобразования структуры отношений и форм собственности;
  • обеспечение целенаправленности социально-экономического развития страны, регионов, муниципальных образований и сообществ;
  • регулирование государственными актами экономической и экологической деятельности субъектов земельных отношений;
  • обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;
  • формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества;
  • улучшение использования и охраны земельных ресурсов;
  • создание правовых, экономических и организационных предпосылок различных форм хозяйствования на земле.

В России в настоящий момент только формируется понимание значения земли как фактора повышения благосостояния страны и приумножения общественного богатства. Между тем в странах с крупной земельной собственностью (например, в Великобритании), получают от городских селитебных, промышленных и коммерческих территорий более 70% общего рентного дохода, поступаемого от земли.

В основе земельных платежей должна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю.

Разнонаправленное использование земли усложняет подходы к ее оценке, требует учета большего спектра направлений использования. Поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать, исходя, в первую очередь, из определения основной их функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений.

В крупных и сверхкрупных городах, какими являются центры субъектов Российской Федерации, на первое место по интересу к земле выходит ее социально-экономическая функция. Плодородные свойства земли в черте таких городов, безусловно, теряют свое значение, а рукотворные ценности являются важными носителями как рыночной, так и потребительской стоимости.

Специфический для городов способ использования земель определяет некоторые их отличительные черты, которые необходимо учитывать в практике формирования системы рационального городского землепользования:

а) общий пространственный базис;

б) источник финансовых средств для городского бюджета, основой формирования которых является земельная рента;

в) обязательность учета инженерных требований при размещении объектов и определении их типажа;

г) необходимость расчета экономического ущерба от загрязнения (рис. 2).

Рис. 2. Расчет экономического ущерба от загрязнения окружающей среды по основным
видам объектов недвижимости

В работе сделан вывод о необходимости формирования экономического механизма установления обременений в использовании земель. По содержанию экономический механизм должен являться системой мер финансового воздействия на собственников и пользователей режимообразующих объектов, направленной на решение конкретных задач компенсации собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков ущербов, возникающих при ограничении хозяйственной деятельности, а также мер по снижению негативного воздействия на окружающую среду и сами режимообразующие объекты.

Эффективность управления земельными ресурсами городов следует понимать в следующих аспектах:

  1. эффективность организации использования городских земель;
  2. эффективность земельно-кадастровых, землеустроительных и иных действий, направленных на формирование рационального и эффективного городского землепользования.

Под эффективностью организации использования городских земель понимается обеспечение степени соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы путем формирования рациональности размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования.

Организация использования земли может иметь одновременно экономическую и социальную, социальную и экологическую, экономическую и экологическую или экологическую, экономическую и социальную эффективности одновременно. Возникает проблема сопоставления разных видов эффективности.

По мнению автора, социально-экономическую эффективность как общую комплексную оценку неверно трактовать как производную от социальной и экономической. Социально-экономическая эффективность представляет собой самостоятельный и более того, исходный аспект эффективности общественного производства. Однако здесь недостает еще одного звена – выделения экологической эффективности, т.к. человек использует земельные ресурсы разного экологического состояния для обеспечения благоприятных условий воспроизводства трудовых и производственных ресурсов.

В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами городов, которая состоит из следующих основных этапов:

  1. постановка целей;
  2. выбор показателей, сбор данных и группировка эколого-экономической информации;
  3. анализ современного использования земельного участка, анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков; анализ земельных правоотношений: форм собственности; права пользования;
  4. финансово-экономический анализ землепользования, включающий анализ структуры и объемов земельных платежей; расчет земельного налога; расчет арендной платы за землю; расчет платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут); расчет выкупной цены земельного участка; расчет кадастровой стоимости земельного участка; оценка рыночной стоимости земельного участка;
  5. анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка;
  6. выбор эффективной модели (или моделей) формирования земельных платежей, включающий прогнозирование, моделирование и оптимизацию использования земель с учетом развития экономических, экологических и техногенных процессов (прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей; моделирование и оптимизация земельных платежей);
  7. общая оценка эффективности использования земельного участка, выработка рекомендаций и предложений;
  8. выбор рациональной системы землепользования, позволяющей оценить эффективность действий УЗР.

Автор выделяет пять основных неопределенностей, связанных с оценкой объектов земельно-имущественного комплекса: 1) неопределенность целей в условиях многофакторности геологических задач на застроенных территориях; 2) неопределенность знаний о геологической среде, закономерностях ее развития и т.д.; 3) неопределенность действия субъектов ПТСС, которые не поддаются полному контролю; 4) неопределенности, возникающие при получении и интерпретации информации о геологической и техногенной среде; 5) неопределенность, связанная с поведением самого лица, принимающего решения.

На основе анализа различных подходов к оценке геологического риска автором выделены два основных фактора, определяющих его значение: 1) опасность возникновения неблагоприятных природных, в т.ч. геологических и инженерно-геологических процессов, которые могут оказать негативное влияние на объекты риска; 2) уязвимость этих объектов, т.е. возможность возникновения какого-либо ущерба вследствие воздействия процессов. Объектами в данном случае могут выступать различные земельные участки, инженерные сооружения и здания; при этом в зависимости от характеристик объекта и методов расчета риска его значения могут быть выражены в различных единицах измерения (баллах, рублях, чел./час. и т.д.).

Основными проблемами на московском земельном рынке в настоящее время являются: отсутствие согласованных принципов и размеров стоимости выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями между федеральным центром и столицей; отсутствие согласованных принципов и процедур первичного разграничения прав собственности на земельные участки между федеральным центром и столицей; отсутствие соглашений по созданию и ведению Единого кадастра объектов недвижимости и их практическая реализация.

В настоящее время в поселениях Российской Федерации определен предел цены выкупа земельного участка, которые составляют 20% от кадастровой стоимости земельного участка в городах с населением более 3 млн чел. и 5% – для всех остальных поселений. Такой порог приведет к снижению выкупных цен в городах в 2-2,3 раза, а на межселенной территории – в среднем в 20 раз.

Максимальный размер арендной платы предлагается ограничить 3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Арендные отношения являются наиболее доходными для Москвы, особенно в случае повышения ставок арендной платы. Так, аренда земельных участков ежегодно приносит в бюджет свыше 10 млрд. руб.

Предлагаемая формула для расчета арендной платы с учетом поправочного коэффициента на экологические условия будет иметь следующий вид:

А = S Сб Кт Кинф Кэк. усл. Кз, (1)

где S – площадь земельного участка; Сб –азовая ставка ежегодной арендной латы за землю; Кт – коэффициент территориальной дифференциации; Кинф – коэффициент, учитывающий инфляцию; Кэк. усл. – повышающий коэффициент, учитывающий хорошие экологические условия; Кз – понижающий коэффициент, учитывающий взаимное расположение с захламленным участком.

Основная цель определения размера стоимостной оценки земли состоит в регулировании и решении вопросов наибольшей целесообразности и рационального использования земельных ресурсов в условиях функционирования регионального самоуправления и самофинансирования.

Целесообразно определять стоимость земельного участка с учетом экологического состояния территории в следующей методической последовательности:

    1. выявление факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды;
    2. выявление наличия и определение площади обременений в использовании земель;
    3. ранжирование территории города (округа или микрорайона – в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды;
    4. оценка влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и расчет экологической оставляющей в рыночной цене объекта недвижимости;
    5. определение кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка (табл. 1).

Таблица 1

Величина снижения кадастровой стоимости участков в СВАО за счет их захламления

№ п/п

Кадастровый номер участка

Площадь
захламленного участка,
га

Номер КК1*/

Кадастровая стоимость земли в данном КК1, руб./м2

Номер КК2**/

Кадастровая стоимость земли в данном КК2, руб./м2

Разница
в кадастровой стоимости земли, руб./м2

Разница в кадастровой стоимости земли,
в % от макс. значения

1

0002

6,1

04005 / 4459

04002 / 5021

- 562

- 11,2

2

0007

0,9

06001 / 4364

06005 / 4794

- 430

- 9,0

4

0009

0010

6,1

09002 / 2933

09003 / 3393

- 460

- 13,5

3

0008

0,9

14001 / 4922

08007 / 5301

- 379

- 7,1

5

0011

1,5

22002 / 12520

22006 / 14425

- 1905

- 13,2

6

0012

1,4

22004 / 9794

22005 / 11817

- 2023

- 9,2

Среднее значение разницы в кадастровой стоимости земли

-

- 10,5

* КК1 – кадастровые кварталы, в которых обнаружены захламленные участки.

** КК2 – кадастровые кварталы, прилегающие к вышеназванным и удовлетворяющие заданным условиям.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»