WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |

-3,48 

-3,25 

-3,25 

-3,25 

-3,25 

4

Снос ветхих зданий и новое строительство

 

 

 

 

 

-6,0

-233,1

-355,2

-355,2

-338,3

-50,7 

 

 

 


Приток от продажи жилых помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

75,6

213,3

428,0

958,5

1 116,2

6

Приток от продажи нежилых помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

180,0

180,0

249,4

7

Приток от продажи машиномест

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27,0

36,4

44,6

8

Сальдо оттоков

-9,2

-9,8

-3,1

-2,6

-3,5

-4,2

-41,0

-236,7

-358,6

-358,8

-341,7

-341,7

-54,1

-3,2

9

Сальдо притоков

75,6

213,3

635,0

1175,0

1410,1

10

Коэффициент дисконтирования

0,971

0,943

0,915

0,888

0,863

0,838

0,813

0,789

0,766

0,485

0,451

0,420

0,391

0,363

11

Стоимость земельного участка (чистая текущая стоимость денежных потоков)

-8,9

-18,2

-21,0

-23,3

-26,3

-29,9

-63,2

-250,1

-524,9

-662,3

-720,3

-597,1

-159,3

757,3

К затратам, произведённым инвестором в прогнозном периоде, относятся все затраты, связанные со строительством и эксплуатацией улучшений земельного участка от момента начала осуществления инвестиционного проекта до конца прогнозного периода. К ним относятся: документальное оформление отвода и аренды земельного участка; затраты на участие в конкурсе (аукционе) по выкупу права аренды земельного участка; подготовка исходно разрешительной документации; изыскательские работы; документальное оформление реконструкции и сноса зданий; инжиниринговые услуги; подготовка проектной документации: концепция, проект планировки, рабочий проект, рабочая документация; авторский надзор за строительством; вознаграждение заказчику; обслуживание инвестиционной деятельности; реклама; паспортизация квартир; переселение жителей: покупка квартир, транспортные и погрузочные работы по переселению; освоение площадки: снос, новое строительство.

Второй предлагаемый метод представляет собой вариант метода прямой капитализации чистого операционного дохода. Для его реализации определяются затраты инвестора на создание улучшений на анализируемом земельном участке и чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости по каждому из выбранных вариантов. Затем производится разделение чистого дохода, полученного от единого объекта недвижимости (земля + здание), на две части: доход, относящийся к зданиям, и доход, относящийся к земельному участку. Затем доход, относящийся к земельному участку, капитализируется в его остаточную стоимость. Для расчёта используется следующая формула:

,

где: C – стоимость земельного участка; D – стабильный чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости; P – стоимость улучшений; Kb – коэффициент капитализации для улучшений; Kl – коэффициент капитализации для земельного участка.

Полученные показатели стоимости земельного участка сопоставляются друг с другом. По наибольшей стоимости выбирается вариант развития застроенного земельного участка, который признаётся оптимальным (то есть вариантом лучшего и наиболее эффективного использования).

После этого выполняется 3-ий этап: расчет величины поступлений, которые может получить бюджет города от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное право реализации проекта реконструкции земельного участка и полученная величина сопоставляется с расчётной стоимостью земельного участка (таблица 3):

Таблица 3

Экономический эффект, получаемый от использования предложенной

методики

Показатели

Центральная часть

города

Периферийная часть города

млн. руб./ га застроенной территории

%

млн. руб./ га застроенной территории

%

Денежная сумма, выплачиваемая инвестором городу, исчисленная по действующей методике

1572,2

100

485,5

100

Денежная сумма, выплачиваемая городу, исчисленная по предложенной методике

1388,9

88,5

471,9

97,2

Величина экономического эффекта

183,3

11,5

13,6

2,8

Исследования, выполненные в ходе написания диссертационной работы, показали, что реализация проектов реконструкции земельных участков городских территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является созданной городом, а не заработанной инвестором, рентой. Поскольку стоимость земельного участка есть рычаг эффективного управления земельными ресурсами города, то оценка реальной стоимости земельного участка, позволит изымать часть этой ренты в пользу городского сообщества, что должно считаться справедливым и необходимым.

Выводы и предложения

1. Процесс инвестирования в жилищное строительство крупнейшего российского города, несомненно, выгодный. Такая ситуация объясняется высоким платежеспособным спросом. Однако свободных земель для застройки у такого города практически нет. Поэтому для выполнения перспективных городских градостроительных программ становится необходимостью использование застроенных ветхим жилищным фондом микрорайонов, кварталов, земельных участков.

2. Достижение рационального землепользования на земельных участках, застроенных ветхим фондом, в таких городах становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов управления их градостроительным развитием. В первую очередь застраиваются те земельные участки, преобразование которых целесообразно с экономической точки зрения, как для инвестора, так и городского сообщества. При этом неукоснительно должен соблюдаться градостроительный регламент, законодательно установленный правилами землепользования и застройки. К таким участкам относятся те, что имеют максимальную стоимость при их оптимальном использовании.

3. Застроенные земельные участки города с точки зрения инвестиционной привлекательности для потенциального инвестора могут быть отнесены к одной из трёх категорий: привлекательные, не привлекательные и средние. Поэтому задачей повышения эффективности использования таких участков становится определение их инвестиционной привлекательности. В качестве критерия оценки инвестиционной привлекательности предлагается использовать ценность таких земель, выражаемую показателем рыночной стоимости, который можно определить путём выполнения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка. То есть оценка является частью механизма, который используется для вовлечения в товарно-денежные отношения земельных участков города и основой эффективного управления землепользованием города.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»