WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |

Департамент экономической политики и развития проводит экспертную оценку экспресс бизнес-плана освоения застроенных земельных участков и готовит предложения с разделением адресов для строительства жилых домов за счет средств городского бюджета и за счет средств инвесторов для включения в проект распорядительного документа. Как показал наш анализ, проводимая оценка экспресс бизнес-плана не достаточна с точки зрения эффективного управления земельными ресурсами. В процессе этой оценки не определяется рыночная или близкая к ней стоимость земельного участка и, как результат, при заключении инвестиционного контракта с частным инвестором не учитывается создаваемая участком земельная рента и городской бюджет не получает значительных сумм на финансирование развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.

Поэтому нами предлагается обязательная оценка рыночной стоимости застроенного земельного участка в случае изменения его использования в целях градостроительного развития с использованием соответствующих методов. Для оценки рыночной стоимости земельного участка, получаемой в процессе осуществления совершенствования его использования, нами предлагается учитывать взаимосвязь следующих факторов: местоположение участка, качество возводимого на нём объекта и рыночная цена единого объекта недвижимости. В качестве показателей, характеризующих эти факторы, предлагается использовать:

- коэффициент градостроительной ценности земельного участка;

- показатель качества улучшений;

- рыночная цена объектов, аналогичных объекту, размещаемому на данном земельном участке.

Для определения коэффициента градостроительной ценности предложено использовать шесть наиболее существенных ценообразующих факторов. Используется экспертная оценка. Каждому из перечисленных в анкете факторов эксперты присваивают оценочный показатель.

Коэффициент градостроительной ценности земельного участка рассчитывается как средневзвешенное значение ценообразующих факторов по формуле:

,

где: Gi – экспертная оценка фактора, формирующего градостроительную ценность т-того земельного участка; ki – ранг фактора в составе факторов т-того земельного участка; n – количество участвующих в оценке факторов.

Пример расчёта представлен в таблице 1:

Таблица 1

Расчёт коэффициента градостроительной ценности земельного участка

№№ п.п.

Наименование факторов градостроительной ценности

Оценочный показатель (балл)

Значимость (ранг) фактора

Взвешенный показатель фактора

1

Близость к историческому центру города

12

0,6

7,2

2

Привлекательный характер окружающей территории

10

0,2

2,6

3

Привлекательный характер социального окружения

9

0,4

3,6

4

Удобная транспортная доступность общественно-делового центра

15

0,3

4,5

5

Престижность района

13

0,5

6,5

6

Привлекательная экологическая обстановка

6

0,1

0,6

Итого коэффициент градостроительной ценности, баллов

24,4

Для определения показателя качества улучшений, предполагаемых к размещению на данном земельном участке, также предложена экспертная оценка с использованием отобранных факторов, определяющих качество возводимого объекта. Для объектов высококачественного жилья предложено деление на четыре категории.

Рыночная цена объектов определяется в результате анализа ценовой ситуации на рынке высококачественного жилья по административным районам города или его частей, в которых расположены все сравниваемые объекты. На базе анализа выстраивается ценовая шкала с некоторым шагом (интервалом) от минимальной до максимальной цены продажи.

Взаимосвязь местоположения, качества возводимых объектов и их цены позволяет определить возможную стратегию использования земельного участка, занятого ветхой застройкой.

Для оценки повышения эффективности использования застроенного земельного участка, предложена соответствующая методика оценки эффективности использования земель реконструируемых кварталов ветхой застройки.

Методика предлагает выполнение следующих этапов.

Этап 1. Анализ территории города и выявление экономически привлекательных кварталов городской территории и земельных участков, занятых ветхим жилищным фондом, проведение реконструкции на которых будет прибыльной для частных инвесторов. Для этого проводится классификация таких территорий (земельных участков) по степени их экономической привлекательности для частных инвесторов (рассчитывается коэффициент градостроительной ценности для каждого вида разрешённого использования земельного участка; рассчитывается показатель качества улучшений, предполагаемых к возведению на данном земельном участке; анализируется ценовая ситуация на соответствующем локальном рынке. Комплексное рассмотрение этих трёх характеристик позволит определить максимальную стоимость единого объекта недвижимости в целом или единицы измерения его, например, стоимость одного квадратного метра общей площади).

Этап 2. Моделирование стратегий застройки земельных участков для обеспечения получения максимальной прибыльности от реализации проекта развития застроенной территории с учетом совокупности различных факторов и ограничений и затрат, осуществлённых инвестором при возведении улучшений на данном земельном участке. На данном этапе используется анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Критерием выбора оптимального варианта служит рыночная стоимость земельного участка, определённая с использованием принципа остаточной продуктивности.

Этап 3. Расчет величины поступлений, которые может получить город от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное ему (им) право реализации проекта реконструкции земельного участка (сумма денежной компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру). Сопоставление рыночной стоимости земельного участка, соответствующей варианту лучшего и наиболее эффективного использования, с величиной компенсации.

После того, как установлена возможная рыночная стоимость вновь создаваемого объекта, формируются альтернативные варианты освоения земельного участка и определяется остаточная стоимость земельного участка по каждому из альтернативных вариантов. Для такого определения предлагаем воспользоваться методами доходного подхода, основанными на принципе «остаточной продуктивности». По нашему мнению такие методы в условиях активного рынка коммерческой недвижимости города Москвы являются наиболее надёжным инструментом оценки и анализа инвестиций в развитие застроенных территорий.

Один из предлагаемых методов базируется на дисконтировании затрат по созданию единого объекта недвижимости и денежных потоков, генерируемых единым объектом недвижимости, по каждому из альтернативных вариантов. При этом предлагаем использовать переменную ставку дисконта.

На этапе прогнозного периода (от его начала до момента получения первого дохода) используется ставка, характерная для данного локального рынка недвижимости. Она может быть рассчитана или методом анализа доходности альтернативных инвестиций, или методом сравнения продаж. Исходя из собственной оценочной практики и опубликованных аналитических материалов автор предлагает её устанавливать от 10 до 12% в зависимости от типа анализируемой недвижимости.

На этапе прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода ставка дисконта увеличивается до «справедливой» или нормальной нормы прибыли на вложенный капитал, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории, в которую он вкладывает инвестиции. Таковой автор предлагает норму в 30%.

Модель расчёта стоимости земельного участка предлагается нами в виде следующего алгебраического выражения:

,

где C - стоимость земельного участка; Di – доход генерируемый объектом недвижимости на i-том интервале прогнозного периода; Pi – затраты, произведённые инвестором на i-том интервале прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; Pj – затраты, произведённые инвестором на j-том интервале прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода; y - ставка дисконта, характерная для данного локального рынка недвижимости; Y – ставка дисконта, соответствующая величине нормальной прибыли, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории; n – количество интервалов прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; m- количество интервалов прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода.

В доходы, генерируемые единым объектом недвижимости в прогнозном периоде, включаются: структурированные во времени поступления от аренды нежилых помещений, от аренды машиномест, поступления от продажи объекта в конце прогнозного периода (таблица 2):


Таблица 2

Оценка рыночной стоимости земельного участка, занятого ветхой застройкой, млн. руб.

№№

Наименование денежных потоков

Временные периоды осуществления проекта – кварталы

1 кв.

2 кв.

3 кв.

4 кв.

5 кв.

6 кв.

7 кв.

8 кв.

9 кв.

10 кв.

11 кв.

12 кв.

13 кв.

14 кв.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1

Подготовительные работы

-8,2

-8,57

-0,62 

-0,2 

-0,26 

-0,78 

-1,0 

 

 

 

 

 

 

 

2

Проектно-изыскательские работы

-0,54 

-0,08 

-0,34 

-2,11 

-0,64 

-30,71 

 

 

 

 

 

 

 

3

Обслуживание инвестиционного проекта

-,045

-1,17

-2,89

-2,03

-1,15

-2,65

-3,25 

-6,73 

-3,25 

Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»