WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |

В соответствии с земельным законодательством использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов федерации). Чрезвычайно важным является то, что при этом должно осуществляться такое регулирование использования и охраны земель, которое обеспечит не только интересы общества, но и законные интересы граждан. Такое сочетание интересов особенно необходимо при управлении земельными ресурсами городов, когда переход к рыночной экономике сказался и на градостроительных программах. Их разработка и реализация финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. Отсутствие свободных территорий для развития в городской черте побуждает инвесторов и городское сообщество искать резервы на застроенных территориях, рассматривать возможность использования земельных участков, застроенных ветхим фондом. Чаще всего частные интересы инвесторов неизбежно вступают в противоречие с общественными интересами при использовании застроенных городских земель. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для градостроительного освоения, происходит управляющее воздействие с двух сторон:

- со стороны городского сообщества, когда основной задачей управления землями становится оптимальное использование каждого земельного участка, обеспечивающее установленные градостроительным регламентом принципы и стандарты проживания в поселении,

и со стороны частного инвестора, основной задачей которого в управлении землями является извлечение в процессе использования земельного участка максимальной прибыли (рис. 1):

Интересы городского

сообщества

Интересы частного

инвестора

Эффективное использование

земельного

участка

Управляющие воздействия:

Управляющие воздействия:

1) Градостроительные регламенты

2) Экономические регуляторы

1) Рыночная среда

2) Базовая производственная функция, приносящая наибольшую прибыль

3) Рентообразующие факторы местоположения

Результат: а) согласованная стоимость земельного участка, б) согласованная часть земельной ренты, забираемая у инвестора в пользу городского сообщества

Цель: действуя в интересах городского сообщества, повышают стоимость земельного участка, одновременно ограничивая это повышение стоимости градостроительным регламентом

Цель: действуя в интересах частного инвестора, повышают приписанную ренту земельного участка до максимума (и его стоимость)

Рис. 1. Управляющие воздействия на использование земельного участка и их результат

Выступая в качестве важнейшего направления вложения инвестиций, проекты развития застроенных территорий не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в городе, совершенствуют архитектурно-планировочную структуру его, содействуют наполнению местного бюджета, за счёт земельных платежей. Поэтому при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города с ветхой застройкой необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом оценки городской недвижимости - «принципом общественной полезности». Под общественной полезностью понимается создаваемое и поддерживаемое городским сообществом свойство городской территории удовлетворять потребности и обеспечивать право каждого гражданина, проживающего в поселении, на благоприятную среду жизнедеятельности.

В отношении управления земельными ресурсами в отечественной литературе чаще всего видят процесс планирования и принятия управленческих решений по предоставлению и использованию земель и, кроме того, контроль соблюдения земельного законодательства. При этом роль в управлении юридических и физических лиц, практически сведена на нет, что противоречит рыночной экономике.

Но кроме государства и общества участниками земельных отношений являются также граждане и юридические лица. Они осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в частной или иной собственности, и используют в собственных интересах арендованные земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Поэтому автор предлагает трактовать определение управления земельными ресурсами города следующим образом: управление земельными ресурсами города есть система социальных, экономических, политических, правовых и административных мер, позволяющая осуществлять систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства, общества, граждан и юридических лиц на земельные отношения в целях обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов города и основанная на познании объективных закономерностей развития городского сообщества и городской территории.

Исходя из этого определения повышение эффективности использования застроенных земельных участков может быть оценена:

- с позиций влияния на условия быта, труда и отдыха жителей города – как социальная эффективность;

- с позиций влияния на развитие экономики города в целом – как народнохозяйственная (экономическая) эффективность;

- с позиций интересов городского бюджета – как бюджетная эффективность;

- с позиций частных инвесторов – как коммерческая эффективность.

В этой связи следует согласиться с тем, что экономический механизм управления использованием земельных ресурсов должен быть основан на использовании земельной ренты как обобщающего показателя для оценки эффективности управления землями и как основы для формирования платежей за пользование землёй (экономических регуляторов).

Земельная рента в городе («городская рента») слагается из трех основных источников:

- земля есть природное богатство (дар природы) и обладает рядом лишь ей присущих характеристик: плодородием почвы, климатическими условиями, ценностью речных ресурсов и гаваней, ценностью полезных ископаемых, естественная природная база для всех объектов недвижимости, созданных человеком и природой и т. п.;

- городское поселение формирует стоимость своих земель, создавая, поддерживая и развивая на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, рабочие места и т.д. То есть местная администрация может справедливо требовать в городской бюджет земельную ренту, являющуюся результатом такой деятельности, на поддержание и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

- успешная деятельность предприятия, предпринимателя, управляющего, поддержанная городом, позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, который частью переходит городу в виде арендной платы, а другой частью остается у предпринимателя, как поощрение его предпринимательской деятельности на данном земельном участке, пропорционально тому, насколько эта деятельность повысила рентную стоимость городской земли.

Таким образом, «городская рента» есть не что иное, как дифференциальная рента, получаемая с городских земель (городской территории), а обязанностью городской администрации является эффективное использование городских земель и создаваемой ими ренты. Рента также является и основой оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку капитализированная земельная рента и есть его стоимость.

Известно, что для целей эффективного управления городскими земельными ресурсами используются результаты как массовой, или кадастровой, так и индивидуальной оценки земель. Анализ практики выполнения кадастровой оценки земель населённых пунктов показал и её достоинства, и её недостатки. Цель кадастровой оценки – определить базу налогообложения. И это чрезвычайно важно. Но использовать показатель кадастровой стоимости земель для иных целей, нежели налогообложение, представляется рискованным. В рамках данного исследовании необходима более качественная оценка застроенного земельного участка. От её результата зависит принятие управленческого решения в каждом конкретном случае градостроительного развития территории.

Предлагаем поэтому следующий алгоритм принятия эффективного управленческого решения по отношению к земельному участку, расположенному на застроенной и подлежащей градостроительному развитию территории, учитывающий оценку рыночной стоимости этого земельного участка (рис. 2):

Оценка реальной стоимости земельного участка позволит изымать часть создаваемой избыточной ренты в пользу публичной власти, что должно считаться справедливым и необходимым.

Реализация проектов реконструкции застроенных территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является «не заработанной» инвестором рентой, «подарком» инвестору со стороны городского сообщества.

Объёмы предстоящей реконструкции таковы. В Москве программой сноса ветхих домов предстоит реконструировать около 25 млн. кв. м. Если исходить из нормы жилищной обеспеченности в 18 кв. м на человека и плотности населения 420 чел на га, то реконструкции подлежат территории общей площадью около 3300 га.

Этап

1

Оценка рыночной стоимости земельного участка методами доходного подхода

Результат – «А руб.»

Этап

2

Оценка размера платежа городу инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов на территории города (по действующей в городе методике) без учёта обременений инвестора

Результат – «В руб.»

Этап

3

Сопоставление результатов оценки:

«А» - «В» = «»

Результат –

« руб.»

Этап

4

Оценка затрат (обременений) инвестора на подготовку застроенного земельного участка для освоения: освобождение участка от прав третьих лиц, расселение жителей сносимых домов, снос домов и другие обременения инвестора

Результат –

«С руб.»

Этап

5

Сопоставление результатов « руб - «С руб.»

Результат: оценка инвестиционной привлекательности земельного участка:

«»> С

«» = С

«» < С

Участок имеет инвестиционную привлекательность и предполагает получение «сверхприбыли», которая может быть распределена между инвестором и городским бюджетом

Участок имеет инвестиционную привлекательность, но не предполагает получения «сверхприбыли». Предоставляется инвестору по цене выкупа – «В руб»

Участок не имеет инвестиционной привлекательности и может быть:

- предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета;

- освоен за счёт финансирования из городского бюджета, куда поступили дополнительные средства от распределения «сверхприбыли», полученной от инвестиционнопривлекательных земельных участков города.

Рис. 2. Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности и принятия управленческого решения при развитии застроенного земельного участка

В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет около 30% общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 5 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»