WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |

41170,5

12199,4

1,42

153%

2008

-7800,0

-

2009

-7800,0

77551,1

3

2007

-16549,6

-5699,2

-29211

-

38475,58

9264,5

1,31

72%

2008

-5699,2

-

2009

-5699,2

-

2010

-5699,2

-

2011

-5699,2

110540,1

Каширское

1

2007

-3452,37

-24440

-22584,9

36282,47

29378,52

6793,6

1,30

30%

2

2007

-3452,37

-9750,0

-22258,8

-

32542,75

10284,0

1,46

85%

2008

-9750,0

-

2009

-9750,0

61299,25

3

2007

-3452,37

-7124,0

-22558,7

-

27042,14

4483,5

1,19

40%

2008

-7124,0

-

2009

-7124,0

-

2010

-7124,0

-

2011

-7124,0

77691,92

Нижегородское

1

2007

-3924,8

-19552

-19009,6

32443,31

26269,89

7260,33

1,38193

38%

2

2007

-3924,8

-7800,0

-18748,7

-

26984,02

8235,362

-1,43925

90%

2008

-7800,0

-

2009

-7800,0

50828,52

3

2007

-3924,8

-7124,0

-22941,2

-

23816,71

875,5081

-1,03816

33%

2008

-7124,0

-

2009

-7124,0

-

2010

-7124,0

-

2011

-7124,0

68425,27

Рис. 3. Сравнительный анализ прогнозируемых и фактических величин
чистой приведенной стоимости

В заключении следует отметить, что при выборе наиболее эффективного варианта следует учитывать и возможную ошибку в прогнозе. Например, по Рублево-Успенскому направлению ошибки приведенных выше критериев составят для NPV: ±6,5% в первом варианте (краткосрочный), ±8,2% во втором варианте (среднесрочный), ±11,9% в третьем варианте (долгосрочный). По Нижегородскому направлению расчетные ошибки составили ±3,6%, ±3,9%, ±4,1% соответственно.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

  1. В настоящее время большинство научных работ посвящена исследованию возможности предсказывать развитие рынков квартир и коммерческой недвижимости. Такие особенности отечественного земельного рынка, как краткость временного ряда, отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом и несогласованность данных из различных источников, не дают возможности использовать существующие разработки для рынка земельных участков.
  2. При государственном (муниципальном) управлении земельными ресурсами прогнозирование величины стоимости земельных участков необходимо для решения таких задач, как предотвращение последствий кризисов на рынке земельных участков, обоснованный расчет будущих налоговых поступлений, выработка экономических и правовых механизмов регулирования рынка, проведение модернизации нормативно-законодательной базы, формирование благоприятного инвестиционного климата на подведомственной территории.
  3. Современный рынок загородной недвижимости в Подмосковье начал складываться в 1992 году, а к 2005 г. объем рынка достиг 220 млрд. рублей. Тем не менее, большая часть земельных участков оказалась вовлечена в оборот в последние 5–6 лет. Таким образом, в настоящее время на рынке земельных участков для ИЖС Московской области наблюдается рост объемов спроса и предложения и, как следствие, цен.
  4. Проанализировав существующие методы прогнозирования, мы считаем, что необходимо использовать формализованные методы, т.к. по сравнению с интуитивными они более объективны и менее дорогостоящи. Из формализованных методов мы предлагаем применять те, которые основаны на математической статистике и на нейронных сетях. Большинство методов первой группы, по нашему мнению, пригодны только для кратко- и среднесрочного прогнозирования. В качестве инструментов долгосрочного прогнозирования рекомендуется использование нейросетевых моделей.
  5. Проведя корреляционный и нейросетевой анализ экономических факторов, которые возможно использовать в качестве аргументов в подобных моделях, мы пришли к выводу, что привлечение региональных показателей в одну модель с макроэкономическими на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Наибольшую связь с рыночной стоимостью земельных участков для ИЖС в Московской области имеет объем промышленного производства, наименьшую — уровень инфляции. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых рынках недвижимости, с помощью регрессионных моделей, на наш взгляд, более целесообразно использовать модели, основанные на общероссийских показателях.
  6. В течение ближайших пяти лет средняя величина оценки стоимости земельных участков для ИЖС в Московской области согласно полученным прогнозам будет продолжать расти. На основе выполненных расчетов можно ожидать увеличение цен до двух раз. К концу 2011 г. средняя рыночная стоимость земельных участков для ИЖС в Московской области достигнет 120 тысяч рублей за 100 кв.м.
  7. В условиях роста консервация на 3 – 5 лет кадастровой стоимости тех категорий земель, государственная кадастровая оценка которых проводится на основе статистического анализа рыночных цен, по нашему мнению, приводит к существенным потерям бюджета. В работе предложен алгоритм актуализации налоговой базы в периоды между проведениями этапов ГКОЗ населенных пунктов.
  8. Актуализация кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС на основе прогнозируемого роста согласно нашим расчетам является эффективным мероприятием. В среднем за пять лет предлагаемый алгоритм актуализации кадастровой стоимости способен дать суммарную прибавку налоговых платежей с земель населенных пунктов в размере 6,61 млн. рублей/район. Максимальный экономический эффект от актуализации кадастровой стоимости на основе прогноза рыночной стоимости по нашим расчетам будет наблюдаться в Одинцовском районе, минимальный — в Орехово-Зуевском районе.
  9. Основное преимущество предлагаемой методики актуализации на наш взгляд заключается в способности дать экономический эффект в виде снижения величины затрат, необходимых для актуализации кадастровой стоимости на основе работ по прогнозированию рыночной стоимости земельных участков, по сравнению с затратами на проведение новых туров по ГКОЗ населенных пунктов. В работе рассчитана экономия затрат, которую возможно получить при использовании трех вариантов применения предлагаемой методики, отличающихся периодом прогнозирования. Максимальная экономия затрат может составить в Московской области 57,4 млн рублей, минимальная — 42,9 млн, но ее риск в 1,5 раза меньше, чем у максимальной.
  10. Такие особенности рынка недвижимости, как большая инерционность и длительные сроки инвестиций в недвижимость, открывают широкие возможности для использования нейронных сетей при обосновании размещения земельных участков и оценке эффективности инвестиционных проектов в рамках территориального землеустройства. Согласно проведенным расчетам применение результатов прогноза для указанных целей способно снизить ошибку принятия решения с краткосрочном периоде до 3,8% (228 тысяч рублей), в среднесрочном — до 2,7% (253 тысячи рублей), в долгосрочном — 3,6% (289 тысяч рублей) в расчете на один земельный участок.

По теме исследований опубликованы следующие основные работы:

1. Комаров, С.И. Анализ влияния макроэкономических факторов на стоимость недвижимости г. Москвы [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В., Иванов И.Н. // Землеустройство и земельный кадастр: Сборник научных статей, посвященный 225-летию Государственного университета по землеустройству / Сост. С.Н. Волков; А.А. Варламов. — М.: ГУЗ, 2004. — С. 309-317.

2. Комаров, С.И. Использование нейронных сетей при принятии инвестиционных решений на рынках недвижимости [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В. // Землеустройство и земельный кадастр: Сборник научных статей, посвященный 225-летию Государственного университета по землеустройству / Сост. С.Н. Волков; А.А. Варламов. — М.: ГУЗ, 2004. — С. 317-324.

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»