WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

загрузка...
   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |

По нашему мнению, для широкого внедрения в процесс управления земельными ресурсами на современном этапе основной упор должен быть осуществлен на объективных методах прогнозирования, которые были использованы в настоящем исследовании.

В сфере оценки земельных участков открываются широкие возможности для использования описанных методов прогнозирования. Основное наше предложение в сфере массовой (кадастровой) оценки заключается в более широком использовании труда аналитиков-прогнозистов рынка недвижимости при подготовке и принятии управленческих решений в области земельных ресурсов. На наш взгляд, это может принести значительные экономические выгоды.

Анализ рыночной информации является основой для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов согласно Правилам проведения Государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ). Для соответствия реальной ситуации государство должно периодически актуализировать имеющиеся сведения об экономических характеристиках земельных участков.

Работы по ГКОЗ населенных пунктов требуют внушительных затрат, которые в некоторых случаях могут перекрыть отдачу от изменения налоговой базы. Применение описанных методов прогнозирования поможет решить поставленные задачи, но не заменить полностью повторные работы по ГКОЗ населенных пунктов.

Предложения автора заключаются в корректировке средней цены с использованием индексов, рассчитываемых с учетом ожидающейся инфляции и расположения оцениваемых земель в одном из трех колец Московского региона. Таким образом, выражение примет вид:

, (1)

где УПКСЗ' — скорректированный удельный показатель кадастровой стоимости земель; const' — скорректированная средняя величина сделки, рассчитанная по формуле:

, (2)

где Икорр — корректировочный индекс, рассчитываемый с применением прогноза среднерыночных цен:

, (3)

где Рсделки' — прогнозируемая средняя цена сделки; Рсделки — средняя цена сделки на момент проведения работ по кадастровой оценке; Rinf — прогнозируемая величина инфляции; Куд — коэффициент удаленности, отражающий расположение объекта оценки в одном из трех подмосковных колец, рассчитываемый на основе анализа соотношения между средней ценой земельного участка в каждом кольце и средней ценой по всему направлению.

В результате моделирования цен на земельные участки по Рублево-Успенскому, Каширскому и Нижегородскому направлениям и в среднем по области наилучшие результаты моделирования дали нейронные сети.

На рисунке 2 представлен прогноз рыночных цен на земельные участки для ИЖС в Московской области на 2007–2011 гг., рассчитанный с помощью указанной модели.

Рис. 2. Моделирование и прогнозирование цен
на земельные участки для ИЖС в Московской области
с помощью нейронных сетей

На всех анализируемых направлениях на протяжении периода упреждения предполагается плавный рост.

Эффективность прогнозирования продемонстрируем путем расчета экономических выгод, которые возможно извлечь в процессе управления земельными ресурсами, используя полученные прогнозы.

Расчет эффективности проведем на примере наиболее типичных из муниципальных районов. Экономическую эффективность вносимых предложений предлагается рассматривать с двух сторон. С одной стороны, актуализация кадастровой стоимости в условиях растущего рынка земельных участков приведет к увеличению налоговой базы, следовательно, к росту земельных платежей. С другой стороны, увеличение налогового бремени может повлечь за собой рост социальной напряженности в муниципальном образовании, последствия которой вполне могут перекрыть эффект от увеличившейся доходной части бюджета.

Поэтому, на наш взгляд, кроме сравнения прироста земельных платежей, целесообразно рассмотреть экономическую эффективность предлагаемой методики актуализации со стороны сравнения требуемых затрат на актуализацию в сравнении с затратами на проведение новых туров ГКОЗ населенных пунктов.

В таблице 1 приведен расчет экономии затрат в разрезе рассматриваемых районов. В указанной таблице сравнивается проведение ГКОЗ населенных пунктов каждые три года (минимальный срок между турами) с тремя вариантами актуализации. Первый предусматривает проведение работ по анализу и прогнозу рыночной стоимости каждые три года, второй — каждый год и третий — один раз в пять лет.

Для сопоставимости затрат, отнесенных к разным временным периодам, они дисконтировались с целью приведения их к началу 2007 г. по 23,5%-ной ставке дисконта.

Из таблицы 1 видно, что максимальная экономия затрат по первому варианту может составить 234 руб./га, по второму — 170 руб./га, по третьему — 250 руб./га.

Но по абсолютной величине экономии затрат невозможно принять решение о предпочтительности того или иного варианта, т.к., например,

Таблица 1

Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земель
для ИЖС по сравнению с затратами на новые туры ГКОЗ населенных пунктов

Муниципальный район

Годы

Стоимость работ по ГКОЗНП, тыс. руб.

Продисконтиро-ванные затраты на ГКОЗНП

.

I вариант актуализации

II вариант актуализации

III вариант актуализации

Стоимость работ по прогнозированию и актуализации,

тыс. руб.

Продисконтированные затраты на
актуализацию

Стоимость работ по прогнозированию и актуализации,

тыс. руб.

Продисконтиро-ванные затраты на актуализацию

Стоимость работ по прогнозированию и актуализации,

тыс. руб.

Продисконтированные затраты на актуализацию

всего, тыс. руб

руб./га

всего, тыс. руб.

руб./га

всего,
тыс. руб.

руб.
/га

всего, тыс. руб.

руб.
/га

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1

Одинцовский

2006

1052

1 052

156,6

-

-

-

-

-

-

2007

-

-

-

187,2

187,2

27,9

187,2

187,2

27,9

187,2

187,2

27,9

2008

-

-

-

-

-

-

202,2

163,7

24,4

-

-

-

2009

-

-

-

-

-

218,4

143,2

21,3

-

-

-

2010

1540

817

121,7

-

-

-

235,8

125,2

18,6

-

-

-

2011

-

-

-

254,7

109,5

16,3

254,7

109,5

16,3

-

-

-

Всего

1 869

278,3

-

296,7

44,2

-

728,8

108,5

-

187,2

27,9

2

Истринский

2006

549

549

110,1

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2007

-

-

-

749,0

749,0

15,0

74,9

74,9

15,0

74,9

74,9

15,0

2008

-

-

-

-

-

-

80,9

65,5

13,1

-

-

-

2009

-

-

-

-

-

-

87,4

57,3

11,5

-

-

-

2010

621

330

66,1

-

-

-

94,4

50,1

10,0

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»