WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


 

На правах рукописи

ЛЕДЯЙКИНА Ирина Ивановна

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

В АРЕНДНОМ ПРОСТРАНСТВЕ ОБЛАСТНОГО ГОРОДА

Специальность:

08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Иваново – 2012

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет»

Научный

руководитель

доктор экономических наук, профессор

Бабаев Бронислав Дмитриевич

Официальные

оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Квашнина Наталья Александровна

ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»

кандидат экономических наук, доцент 

Сергеева Мария Евгеньевна

Ивановский филиал ФГБОУ ВПО

«Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» 

Ведущая

организация:

ФГБОУ ВПО «Костромской

государственный технологический университет»

Защита состоится 21 сентября 2012 г. в 10.00 часов

на заседании диссертационного совета Д 212.062.05 при ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет» по адресу: 153002, г. Иваново, пер. Посадский, д. 8, корпус 8, читальный зал. 

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет»

Автореферат разослан «____»__________ 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета                        Николаева Е.Е.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ



Актуальность темы диссертационного исследования

Значительную роль в экономике областного города играют земельно-имущественные комплексы (ЗИК), одним из современных методов управления которыми является аренда. Участниками рынка аренды ЗИК выступают, с одной стороны, собственники-арендодатели в лице Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципалитета, предприятий (организаций) и граждан, с другой – предприниматели-арендаторы, организующие коммерческую деятельность на территории города.

Спрос на аренду ЗИК торгового профиля в г. Иванове остается стабильно высоким. По данным статистики, розничная торговля г. Иванова на начало 2011 года была представлена 57 крупными и средними предприятиями 1. На конец 2011 года обеспеченность населения г. Иванова торговыми площадями составила 849 кв. м на 1000 жителей (для сравнения: во Владимире – 703 кв. м, в Костроме – 399 кв. м) 2. Средневзвешенная арендная ставка на центральных улицах города составляла 704 руб. / кв. м в месяц, на окраинах города – 362 руб. / кв. м в месяц 3.

Ключевым вопросом арендных отношений является арендная плата. Анализ многочисленных методик определения арендной платы за ЗИК, предлагаемых в литературе и используемых в современной практике арендных отношений, привел к необходимости задаться вопросом: Какие элементы она должна включать, а какие элементы могут быть «выведены» за ее пределы?

На наш взгляд, направлениями развития и совершенствования арендных отношений должны стать: определение арендной платы за ЗИК на основе коммерческого зонирования территории города, становление «класса» эффективных арендаторов на основе единства их прав и обременений, формирование эффективного собственника-арендодателя городских земель в лице муниципалитета.

Степень разработанности научной проблемы

Проблемам экономического содержания собственности и аренды, «балансировке» прав собственника и арендатора их обременениями уделено значительное внимание в трудах Б.Д. Бабаева, А.А. Маловой. Следует заметить, что данное исследование в части определения основных черт экономического содержания аренды, создания «Пучка прав и обременений арендатора» является логическим продолжением уже начатой работы.

Вопросам стратегического управления земельно-имущественными комплексами на уровне региональной экономики посвящены работы С.С. Мишурова. На решение проблем регионального развития направлены усилия ученых – «регионалистов»: А.Г. Кайгородова, В.Н. Щукова, А.И. Новикова, А.Л. Немирова, А.Б. Берендеевой, Н.А. Квашниной.

Существуют разные точки зрения на ЗИК как единый объект недвижимости (единый объект собственности) 4. Мы входим  в эту дискуссию и приводим дополнительные аргументы в пользу понимания того, что в рамках «земельно-имущественного комплекса» можно отдельно строить арендные отношения по поводу земельного участка и по поводу имущества, находящегося на этом земельном участке. Таким образом, возможно возникновение двух слоев арендных отношений.

Современное видение развития арендных отношений в городах на основе общей теории ренты содержится в трудах В.А Мещерова. Проблемам землепользования в крупных городах посвящены работы Т.В. Малеевой. Развернутое отражение вопросов становления и развития аренды недвижимости содержат труды А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П. Г. Грабового, В.И. Ресина, С.Н. Максимова и других авторов.

В изученной литературе (В.А. Горемыкин, С.Н. Максимов - интерес представляли прежде всего методы определения арендной платы) не встретилось метода расчета арендной платы за ЗИК на основе коммерческого зонирования территории современного города, что дает основание говорить об актуальности выбранной темы исследования.

Проблемы арендных отношений, нуждающиеся в разработке. На наш взгляд, такими проблемами являются:

1) Эффективность арендных отношений, которая во многом определяется развитием и эффективностью деятельности предприятий малого и среднего бизнеса как «основного поставщика» арендаторов.

2) Зонирование арендного пространства областного города.

3) Определение арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.

Объект исследования — земельно-имущественные комплексы (ЗИК), функционирующие в арендном пространстве областного города.

Предмет исследования — управленческие отношения арендного типа, связанные с ЗИК и областным арендным пространством.

Цель диссертационного исследования – «связать» уровень арендной платы за земельно-имущественные комплексы с коммерческим зонированием территории областного города и предложить методику расчета арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.

В диссертационном исследовании ставится ряд задач.

Главными задачами для достижения поставленной цели становятся:

1. Изучение особенностей функционирования ЗИК в арендном пространстве областного города.

2. Проведение коммерческого зонирования территории города, с выделением лучших, средних и худших коммерческих зон.

3. Предложение методики расчета арендной платы за ЗИК

в городе, разбитом на коммерческие зоны, с учетом рентной составляющей.

Решение главных задач требует рассмотрения сопутствующих задач:

1. Обзор существующих в литературе подходов к проблеме аренды; выделение экономической и правовой составляющих в арендных отношениях.

2. Рассмотрение арендного типа хозяйствования в единстве прав и обременений. Разработка «Пучка прав и обременений арендатора».

3. Составление анкеты социологического опроса предпринимателей-арендаторов г. Иванова, его проведение, анализ результатов и формулировка выводов.

4. Введение в оборот и определение понятия «эффективный арендатор».

5. Создание «Классификации арендаторов ЗИК в условиях города», позволяющей выявить «весь спектр» предпринимателей-арендаторов ЗИК и учесть неравнозначность экономических условий их деятельности в различных частях областного города.

6. «Помещение» арендного ЗИК в «Систему социально-экономических показателей арендных отношений».

7. Рассмотрение различных точек зрения на проблему создания «единого объекта недвижимости» — единого собственника для ЗИК; сведение в единое целое аргументов «за» и аргументов «против». Предложение альтернативной концепции – «единая муниципальная земля». 

8. Критический анализ предлагаемых в литературе и применяемых на практике методик расчета арендной платы «под углом» ключевой проблемы исследования – наличия рентной составляющей в структуре  арендной платы.

Выделение типов структуры арендной платы и их характеристики.

Область диссертационного исследования соответствует паспорту специальности 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика), а именно п. 3.2. Пространственное распределение экономических ресурсов; теоретические, методические и прикладные аспекты размещения корпоративных структур, фирм малого и среднего бизнеса, экономических кластеров, предприятий общественного сектора, домохозяйств и п. 3.4. Проблема социально-экономического районирования страны по материальным и нематериальным критериям; районирование страны, регионов и муниципальных образований по основным сервисным зонам; адаптация административно-территориального деления страны к вызовам новой экономики.

Информационная база исследования – литература по теории аренды и ренты, нормативно-правовые документы, периодические издания (журналы и газеты), монографии, авторефераты кандидатских и докторских диссертаций по теме исследования, ресурсы Интернет, данные социологического опроса предпринимателей-арендаторов земельно-имущественных комплексов г. Иванова.

Методология исследования. В ходе проведения научного исследования применяются как общенаучные методы (научной абстракции, анализа и синтеза, индукции и дедукции), так и современные методы региональных исследований:

- системный анализ: поэтапное выполнение исследования, начиная с постановки цели и определения главных и сопутствующих задач, формулировки научных гипотез (например, о существовании на территории города лучших, средних и худших коммерческих зон);

- метод систематизации: разделение изучаемых явлений на совокупности, характеризуемые общими чертами и отличительными признаками (например, созданные классификация арендаторов земельно-имущественных комплексов и система показателей арендных отношений, типологии структуры арендной платы и коммерческих зон в городе); 

- метод социологического исследования (например, анкетирование арендаторов земельно-имущественных комплексов, осуществляющих коммерческую деятельность на территории г. Иванова);

- метод экономико-географического исследования (например, исследование условий развития коммерческой деятельности в различных частях г. Иванова);

- картографический метод (например, наглядное представление расположения коммерческих зон на карте г. Иванова);

- экономическое моделирование (например, созданная экономическая модель определения арендной платы с учетом рентной составляющей), 

а также применяется метод “desk research” (кабинетное исследование), в рамках которого используются материалы печатных и электронных СМИ.

Характер исследования. Работа носит прикладной характер, о чем свидетельствуют постановка темы, цели и задач исследования, основные положения и выводы диссертации.

Выносимые на защиту положения, обладающие существенными признаками новизны, полученные в ходе диссертационного исследования.





1) Создан «Пучок прав и обременений арендатора» как единство правомочий и социальной ответственности арендатора. Его создание продиктовано двумя главными причинами:

- С развитием предпринимательства и арендных отношений значительно возрастает роль арендатора как важной фигуры в современной российской экономике.

- Предприниматель, обретая статус и права арендатора, должен нести ответственность не только перед собственником-арендодателем (она «закрепляется» в договоре аренды), но и перед наемным персоналом, обществом, государством,  т.е. права арендатора должны быть уравновешены его обременениями.

2) Введено в оборот и теоретически обосновано понятие «эффективный арендатор». С этой целью был проведен социологический опрос предпринимателей-арендаторов, занимающихся коммерческой деятельностью на территории г. Иванова, на основе анкеты, разработанной лично соискателем, и включающей вопросы, отражающие «срез» экономического исследования. Результаты анкетирования обобщены и проанализированы, сформулированы основные выводы, создан некоторый «портрет» современного арендатора.

3) Разработана «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» по 10 классификационным признакам.

На наш взгляд, данная классификация может «восполнить пробел» в имеющихся классификациях в сфере арендных отношений. Необходимо заметить, что поиск «классификаций арендаторов» в источниках по аренде (прежде всего электронных) «не увенчался большим успехом». Как правило, приводятся классификации объектов коммерческой недвижимости. 

4) Разработана «Система показателей арендных отношений», включающая показатели состояния, динамики и эффективности арендных отношений. «Классические» экономические показатели были спроецированы на сферу арендных отношений, в дополнение к ним предложен ряд «новых» показателей: «арендоемкость товарооборота», «арендная нагрузка на 1 занятого», «доля арендной платы в издержках обращения арендатора», «уровень доступности аренды». Все показатели систематизированы, часть из них апробирована на результатах деятельности предпринимателей – арендаторов г. Иванова.

5) На основе созданного комплекса критериев проведено коммерческое зонирование территории города Иванова. Выделены и охарактеризованы лучшие, средние и худшие коммерческие зоны. Определена регулирующая роль худшей коммерческой зоны в формировании уровня арендной платы.

Сделанный нами вывод: на территории г. Иванова формируются новые центры коммерческой активности: прямые выходы из центра города по московскому и нижегородскому направлениям. Город переходит к полицентрической модели развития.

6) Дан критический анализ структур арендной платы, предлагаемых в различных методиках. Выделены типы структуры арендной платы: поэлементная, коэффициентная и смешанная, им даны исчерпывающие характеристики. Выстроена система факторов, влияющих на формирование арендной платы.

7) Предложена  методика расчета арендной платы с включением в ее структуру рентной составляющей.

В основу методики были положены два принципиальных утверждения:

1. Арендная плата за ЗИК структурно должна включать арендную плату за здание и арендную плату за земельный участок, расположенный под ним.

2. Арендная плата за земельный участок в составе ЗИК, согласно основным положениям учения о земельной ренте, должна включать земельную ренту.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Выполненное исследование дополняет теорию аренды рядом разработок: «Пучок прав и обременений арендатора», «Эффективный арендатор», «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города», «ЗИК в системе социально-экономических показателей арендных отношений», «Коммерческое зонирование территории города», «Лучшие, средние и худшие коммерческие зоны», «Типы структуры арендной платы», «Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей».

Основные положения диссертационного исследования могут быть полезны органам власти г. Иванова в части решения вопросов более равномерного развития территории города, более обоснованного определения ставок арендной платы при сдаче муниципального имущества в аренду, по результатам социологического опроса предпринимателей-арендаторов - увидеть «круг проблем», с которыми ежедневно сталкивается малый и средний бизнес.

Результаты работы внедрены в учебный процесс кафедры экономики ФГБОУ ВПО «Ивановская государственная текстильная академия» при изучении дисциплин: «Основы и методы экономических оценок в управлении собственностью», «Оценка объектов собственности», а также рекомендованы к использованию при освоении курсов: «Экономическая теория (микроэкономика)», «Регионалистика» («Региональная экономика»), «Экономика города», «Экономика недвижимости».

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития региона», посвященной Н.Д. Кондратьеву (Иваново, 2006), III науч. конф., посвященной памяти профессора Матвея Исааковича Скаржинского «Экономические институты современной России» (Кострома, 2011), а также на семинарах аспирантов Ивановского государственного университета (Иваново, 2007, 2009, 2010), на заседаниях кафедры экономической теории Ивановского государственного университета (Иваново, 2011, 2012).

Результаты исследования изложены в 14 опубликованных работах, в том числе 5 статей изданы в ведущих журналах, включенных ВАК в Перечень изданий, в которых публикуются основные научные результаты диссертаций. Общий объем публикаций 6,3 п.л., автора — 5,85 п. л.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Общий объем работы составляет 164 страницы печатного текста, в том числе:

- основной текст изложен на 149 страницах и содержит 9 рисунков и 17 таблиц;

- список литературы (включает 80 источников).

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении актуализирована тема диссертационного исследования, показана степень ее проработанности в современной экономической литературе, определены цели и задачи, объект и предмет исследования, изложены положения научной новизны, выносимые на защиту, обоснована практическая значимость результатов исследования.

В основной части диссертационной работы конструктивно можно выделить четыре основных блока.

I блок. Аренда с позиции ее экономического содержания.

Определены основные черты экономического содержания аренды, в которые «вплетены» «Пучок прав и обременений арендатора» и понятие «Эффективный арендатор».

Основными чертами экономического содержания аренды являются: определение аренды (арендных отношений) с точки зрения процесса «отчуждение – присвоение» и с точки зрения расщепления прав собственности; факторы и условия развития аренды; объекты аренды; экономическая власть и экономическая зависимость арендатора; формы доходов (арендная плата, рента); разделение ответственности, обременений и рисков между арендодателем и арендатором; экономические и социальные «эффекты» аренды.

Нами была сделана проекция «3-х правомочий собственника» и «Пучка прав собственности» на арендные отношения и разработан «Пучок прав и обременений арендатора» как единство правомочий и социальной ответственности арендатора.

Обременения арендатора – это обязанности арендатора (главным образом, арендатора средств труда) выполнять общественно-полезные функции, для реализации которых и созданы данные объекты.

Мы выделяем 4 вида обременений арендатора: ответственность перед наемным персоналом; ответственность перед собственником – арендодателем; ответственность перед обществом;  ответственность перед государством.

Значение «Пучка прав и обременений арендатора» для развития и совершенствования арендных отношений заключается в следующем.

- Реализована идея «крепко связанного веника»: его «прутьями» являются как права (защищают арендатора), так и обременения арендатора (побуждают арендатора к социально значимым действиям).

- Правомочия арендатора, «выведенные» из экономической теории расщепления прав собственности, имеют более широкую трактовку, чем они обычно фиксируются в договорах аренды. Например, правомочие «частичное распоряжение». Практика аренды изобилует примерами принятия арендаторами «несудьбоносных» решений в отношении объекта аренды: «адаптации» объекта под свою деятельность, проведение качественных улучшений, сдача в субаренду.

- Проблема обременений актуальна как в отношении собственников, так и в отношении арендаторов. Включением в структуру «пучка» обременений разного характера подчеркивается возрастающая социальная роль арендатора в современном обществе.

- Как представляется, «пучок» будет содействовать развитию и совершенствованию арендных отношений, становлению класса «эффективных арендаторов».

- В конечном итоге, «пучок» должен способствовать гармонизации отношений арендатора не только с собственником-арендодателем, но и с «остальным» обществом.

Мы вводим в оборот и теоретически обосновываем понятие «эффективный арендатор». С этой целью был проведен социологический опрос предпринимателей-арендаторов г. Иванова для выявления современных проблем и тенденций в развитии аренды ЗИК областного города.

Анкета социологического опроса включала 26 вопросов и возможные варианты ответов на них, отражающие следующие моменты:

  • степень удовлетворенности арендаторов качеством существующих арендных отношений;
  • оценку фактора местоположения объекта аренды;
  • отнесение местоположения арендуемого помещения к категории «лучшего», «среднего» или «худшего» городского участка; 
  • соотношение арендной платы на «худших», «средних» и «лучших» участках;
  • включение стоимости аренды земельного участка, соответствующего арендуемой площади, в состав арендной платы;
  • долю арендной платы в издержках предприятия;
  • «эффективный арендатор»: кто он?

Ключевыми вопросами анкеты были вопросы, поднимающие проблемы эффективности арендных отношений.

На вопрос «Эффективный арендатор: кто он? Какими деловыми качествами должен обладать современный арендатор, чтобы быть эффективным?» получены следующие ответы: целеустремленность; расчетливость; «продвинутость»; умение правильно выбрать арендуемое помещение; «быстрое реагирование арендатора на возникающие проблемы с помещением аренды»; знание складской, транспортной логистики; надежность в отношениях с партнерами; «универсальность»; работоспособность («работать»).

«При каких условиях современный арендатор может становиться и оставаться эффективным?» - ответы: при низких налогах; при низкой арендной плате; при низких процентных ставках по кредиту; при грамотном подборе арендуемого помещения; при наличии клиентов; при «востребованности его деятельности»; при «рентабельности его деятельности»; при стабильности рубля; при налаженном сбыте продукции.

Необходимо отметить, что, отвечая на вопросы «Какую долю в издержках Вашего предприятия занимает арендная плата?» и «Какую долю, на Ваш взгляд, должна занимать арендная плата в издержках предприятия?», назывались цифры 50 и даже 70 %, при желаемых и необходимых, чтобы оставаться эффективным, 10 – 25 %. 

Названы основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться предпринимателю – арендатору ЗИК (они приводятся по частоте упоминания): «дороговизна аренды»; высокие налоги; завышенные цены на коммунальные услуги; сезонная «неоправдываемость» аренды; невыгодное местонахождение в городе; недостаточное количество клиентов; соотношение рубля к доллару.

Таким образом, на основе эмпирического материала (данных социологического опроса арендаторов) мы теоретически обосновываем понятие «эффективный арендатор» - лицо, которое при справедливых условиях аренды обеспечивает наилучшее использование ресурсов (при прочих равных условиях).

Эффективного арендатора мы определяем также как профессионала в самом широком смысле этого слова:

  • организатора эффективного использования объекта аренды (например, ЗИК) и эффективной работы предприятия на базе арендованного имущества;
  • предпринимателя, стремящегося к расширению производства и к современному развитию предприятия через накопление капитала;
  • новатора - человека инновационного, не просто «открытого для любого положительного опыта», а находящегося в постоянном поиске новшеств: новых продуктов, новых технологий, новых способов организации персонала и производства, новых методов ведения бизнеса;
  • социально-ответственного предпринимателя: прежде всего за людей, которых нанял, и которые самым непосредственным образом участвуют в создании продукта, дохода и прибыли предприятия, ведь давно известно: «важнее денег – источник денег». Социальная ответственность, как уже отмечалось и нашло отражение в «Пучке прав и обременений арендатора», должна выражаться в сохранении предприятия (нормальное экономическое состояние предприятия, исключение угрозы банкротства), в сохранении профиля предприятия, в сохранении рабочих мест, в обеспечении современных характеристик оплаты труда.

Эффективные арендаторы должны способствовать дальнейшему развитию и совершенствованию арендных отношений.

Таким образом, аренда форма экономических отношений и такая форма реализации прав и ответственности заинтересованных сторон, которая обеспечивает ускорение экономического оборота имущества.

Развитие аренды и арендных отношений направлено на формирование арендного пространства областного города.

Арендное пространство города определяется нами как  часть экономического пространства города, включающая в себя объекты аренды (в т.ч. ЗИК), субъекты аренды (арендаторов, арендодателей, субарендаторов, субарендодателей, балансодержателей), а также связи и отношения, складывающиеся по поводу аренды.

Специфика арендного пространства областного города:

1) Многочисленность и разнообразие объектов и субъектов аренды, что предопределяет сложность связей между участниками.

2) Основу взаимодействия участников определяют экономические отношения, связанные с платностью и эффективностью аренды. 

3) Особую значимость приобретает фактор обременений субъектов арендных отношений, т.к. город представляет собой сложную социально-экономическую организацию.

4) Наличие на территории города различных типов зон по степени насыщенности арендными отношениями.

5) «Продвинутость» арендных отношений в центральной части города по отношению к периферии.

6) Областной центр – сфера притяжения арендаторов из «местной» провинции и из других регионов.

II блок.  Актуализация проблематики ЗИК.

Собрав воедино все аргументы «за» и аргументы «против» в отношении ЗИК как единого объекта собственности, мы предлагаем юридической науке разработку альтернативной правовой концепции «единая муниципальная земля» как основы формирования единого экономического и социального пространства города. Основная идея - сохранение муниципальной формы собственности на городские земли: «Здание – в собственности, земля под зданием – в аренде у муниципалитета (на весь фактический срок службы здания)».

«Муниципальная собственность носит двойственный характер и сочетает в себе принципы доходности и социальной пользы» 5.

Решение социальных проблем города:

1. В условиях города единый (и единственный) собственник земли - муниципалитет - обеспечит комплексное, устойчивое развитие города. Трудно управлять городскими землями и осуществлять территориальное планирование (градостроительную деятельность) в условиях «мелкой нарезки» земли.

2. Земля в собственности муниципалитета – рычаг влияния на местный бизнес.

3. Снятие чрезмерной социальной напряженности в обществе, вызванной трансформацией отношений собственности за последние двадцать лет.

Решение экономических проблем города:

1. «Единая муниципальная земля» в долгосрочной аренде – стабильный финансовый источник развития города.

2. При осуществлении градостроительной деятельности будет исключена необходимость выкупа городских земель у других собственников (как правило, по рыночным ценам).

3. Серьезной проблемой становится определение доли земельного участка под многоэтажной застройкой.

На наш взгляд, положение «единая муниципальная земля» может рассматриваться как направление развития арендных отношений, отвечающее современным запросам городского сообщества в формировании единого экономического и социального пространства города.

«Усиливают» этот блок разработанные «Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» и «Система социально-экономических показателей арендных отношений».

С учетом исследовательских задач диссертационной работы при создании классификации ставились две главные цели:

- выделить особенности арендаторов ЗИК;

- учесть специфику деятельности арендаторов ЗИК в условиях города.

«Классификация арендаторов ЗИК в условиях города» проведена по 10 классификационным признакам: 1) с учетом формы собственности арендуемых объектов; 2) по правовому статусу арендатора; 3) с учетом типов арендуемых ЗИК; 4) с учетом назначения арендуемых ЗИК; 5) по значимости арендатора в городе; 6) с учетом типа торговой организации; 7) по уровню взаимодействия с собственником ЗИК; 8) по продолжительности  аренды; 9) по результативности (социально-экономической эффективности)  деятельности арендатора; 10) по местоположению арендатора в экономическом пространстве города.

Как представляется, созданная классификация имеет теоретическое и практическое значение.

В теоретическом аспекте классификация:

- способствует более глубокому пониманию сущности и современного состояния арендаторов как ключевой фигуры арендных отношений;

- позволяет выявить и упорядочить «весь спектр» арендаторов ЗИК;

- позволяет учесть многообразие и неравнозначность экономических условий деятельности предпринимателей-арендаторов ЗИК

в различных частях города;

- дает возможность ориентироваться в происходящих процессах и новых тенденциях в развитии арендных отношений;

- как уже отмечалось, «восполняет пробел» в имеющихся классификациях в сфере арендных отношений.

В прикладном аспекте классификация является актуальной, отвечающей потребностям реальной жизни: в анализе и оценках состояния арендаторов как ключевой фигуры арендных отношений, в выработке и проведении «правильной» арендной политики, в развитии города с учетом современных тенденций и требований.

Далее мы «помещаем» ЗИК в систему социально-экономических показателей арендных отношений.

Цель создания системы показателей: показать текущее состояние, оценить эффективность и проанализировать динамику развития арендных отношений с позиций арендатора, арендодателя и общества в целом (на примере торговых предприятий, функционирующих на арендуемых ЗИК).

Система показателей арендных отношений была апробирована на результатах коммерческой деятельности предпринимателей-арендаторов г. Иванова в той части показателей, которые содержались в анкете социологического опроса. 

Анализ полученных результатов позволил решить две важные задачи:

1. Развернуть понятие «эффективный арендатор».

2. Провести коммерческое зонирование территории г. Иванова с выделением лучших, средних и худших коммерческих зон на основе системы критериев, включающей ряд данных показателей.

III блок.  Коммерческое зонирование территории г. Иванова применительно к ЗИК торгового профиля. 

В рамках подготовки данного диссертационного исследования мы вплотную подошли к вопросу коммерческого зонирования территории города. Нами была выдвинута следующая научная гипотеза: на территории города существуют лучшие, средние и худшие коммерческие зоны.

В целях подтверждения или опровержения данного предположения были поставлены 2 основные задачи:

1) На основе построения комплекса критериев выделить и охарактеризовать лучшие, средние и худшие коммерческие зоны на территории г. Иванова; показать регулирующую роль худшей коммерческой зоны в формировании арендной платы в городе.

2) Предложить методику расчета арендной платы с учетом рентной составляющей.

При создании комплекса критериев были рассмотрены следующие аспекты.

1) Арендные ставки на ЗИК в различных частях города, которые, в свою очередь, изучались двояко:

- как арендные ставки предложения аренды ЗИК для организации торговой деятельности (т.е. арендные ставки, желаемые для арендодателя);

- как арендные ставки реально совершенных сделок аренды торговых площадей (арендные ставки, которые удовлетворили интересы и арендодателя, и арендатора, т.е. приблизились к состоянию «равновесных»).

2) Поскольку категория «арендная плата» самым тесным образом связана с категорией «цены», в дальнейшем, для большей обоснованности получаемых результатов, в исследование была введена информация сайтов с предложениями продажи ЗИК, по своим характеристикам наиболее подходящими для организации торговли. Поэтому в качестве второго аспекта мы рассматривали цены предложения продажи ЗИК в различных частях г. Иванова.

3) Эффективность торговой деятельности в различных частях города. Оценка эффективности торговой деятельности проведена по показателям: «потоки потенциальных покупателей», «доля арендной платы в издержках арендатора».

Сведение воедино всей аналитической информации позволило выделить три типа коммерческих зон на территории г. Иванова:

1)  Лучшими коммерческими зонами являются центральная часть города («1-ое коммерческое кольцо»), прямой выход из центра города по московскому направлению («1-ый коммерческий луч»), прямой выход из центра города по нижегородскому направлению («2-ой коммерческий луч»).

2) Средними коммерческими зонами являются районы, прилегающие к центральной части города («2-ое коммерческое кольцо»); районы, расположенные между улицами Лежневской и Куконковых, т.е. «между лучами» (пр. Строителей и пр. Текстильщиков).

3) Худшие коммерческие зоны - окраины города. (Рис.1)

Выделенным типам коммерческих зон даны характеристики. Показана регулирующая роль худших коммерческих зон в процессе образования арендной платы за ЗИК: они определяют нижние границы арендных ставок в городе. Получены выводы о том, что на территории г. Иванова формируются новые центры коммерческой активности: прямые выходы из центра города по московскому и нижегородскому направлениям, город переходит к полицентрической модели своего развития.

Сравнительный анализ развития ЗИК торгового профиля городов Иванова и Владимира дает основание говорить о том, что и для соседнего областного центра характерны:

1) Развитость аренды ЗИК и формирование единого арендного пространства областного города.

2) Децентрализация при размещении новых торговых центров.

Рис. 1. Лучшие, средние и худшие коммерческие зоны

на территории г. Иванова

Основная масса торговых предприятий по-прежнему сосредоточена в центральной части города, но в последние годы положение меняется. Например, торговый центр «Бимарт» расположен в периферийной зоне – на Московском шоссе - прямом выходе из города в московском направлении, а сетевой гипермаркет «Globus» - на Суздальском проспекте – прямом выходе из города в направлении г. Суздаля.

Таким образом, можно предположить, что и для г. Владимира актуальными становятся вопросы коммерческого зонирования территории города и на его основе – определение ставок арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей. 

IV блок. Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей. 

Разработка методики расчета арендной платы с учетом рентной составляющей потребовала проведения предварительной работы, связанной с поиском и анализом уже существующих методик определения арендной платы за ЗИК. Особое внимание было уделено методикам, согласно которым в структуру арендной платы включалась рента. В результате проделанной работы были выделены сначала – виды, а потом – типы структуры арендной платы: поэлементная, коэффициентная, смешанная. Им даны исчерпывающие характеристики.

Нами разработана методика расчета арендной платы за ЗИК торгового профиля, позволяющая учесть объективные различия  в условиях хозяйствования в различных коммерческих зонах областного города.

Предложение методики основано на 1) выделении в структуре арендной платы за ЗИК арендной платы за здание и арендной платы за земельный участок, находящийся под зданием, и  2) коммерческом зонировании территории города.

При определении структуры арендной платы за земельный участок в составе ЗИК за основу были взяты положения о земельной ренте и результаты проведенного коммерческого зонирования территории города.

Арендная плата за ЗИК будет включать в себя рентную составляющую и определяться по таким формулам.

1. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в худших коммерческих зонах:

АП зик худ. = АП зд. + АП зем. уч. =

(А зд. + Д к. + РСЭЗ) + (Нзем. + Р абс.),

где

А зд. – амортизация здания;

Д к. – доход на капитал, вложенный в здание;

РСЭЗ – расходы на содержание и эксплуатацию здания, включая налог на имущество и страхование имущества;

Н зем. – налог на землю;

Р абс. – абсолютная земельная рента.

Худшие коммерческие условия (худшие коммерческие зоны) определяют нижнюю границу арендной платы за ЗИК в городе.

2. Арендная плата за ЗИК, находящиеся в лучших и средних коммерческих зонах:

АП зик луч., средн. =  (А зд. + Д к. + РСЭЗ) +  (Н зем. + Р абс. + Р диф.I + Р диф.II),

где

Р диф.I, Р диф.II – дифференциальная рента I и II.

Апробация методики

(типовой ЗИК, площадь 100 кв. м)

№ п/п

Элементы структуры

арендной платы:

Типы коммерческих зон:

худшие

лучшие и средние

I. Арендная плата за здание

1

Амортизация здания (2% от рыночной стоимости)

2.800000 * 0,02 = 56000

5.200000 * 0,02 = 104000

2

Доходность осн. капитала

(на уровне банковского процента – 10 %)

2.800000 * 0,10 = 280000

5.200000 * 0,10 =

520000

3

РСЭЗ:

- собственно РСЭЗ

(при нормативе расходов на 1 кв. м в год)

- налог на имущество

(2,2 % от среднегодовой стоимости имущества)

- страхование имущества

( 0,15 – 0,45 % от рыночной стоимости имущества)

всего РСЭЗ:

300 * 100 = 30000

2.800000 * 0,022 = 61600

2.800000 * 0,00173 = 4845

96445

810 * 100 = 81000

5.200000 * 0,022 = 114400

5.200000 * 0,00173 =

8996

204396

Всего АП по зданию:

432445

828396

II. Арендная плата за земельный участок,

находящийся под зданием

4

Налог на землю (1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка)

17000 * 0,015 = 255

36800 *

0,015 = 552

5

Земельная рента:

- абсолютная (на уровне банк. процента – 10 %)

- дифференциальная I

17000 * 0,10 = 1700

0

36800 * 0,10

= 3680

12172

Всего АП за земельный участок:

1955

16404

Итого АП:

434400

844800

Таким образом, путем прямых расчетов, согласно предлагаемой методике, принимая во внимание сложившийся уровень рыночных арендных ставок на торговые площади и допущение о 15 % доле арендной платы в товарообороте арендатора, можно вычислить дифференциальную ренту I, являющуюся результатом пространственного расположения ЗИК и присваиваемую собственником земельного участка в составе ЗИК.

Заключение

Заключительная часть диссертационного исследования отражает три блока задач: представлены главные выводы данного диссертационного исследования; названы основные направления дальнейшего развития арендных отношений; определен ряд управляющих воздействий со стороны органов муниципальной власти в отношении арендных ЗИК, функционирующих на территории областного города. 

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ледяйкина И.И. Аренда недвижимости: теоретический аспект // Российский экономический интернет-журнал. Учредитель: Открытое акционерное общество «Институт исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка». Сетевой адрес: http://www.e-rej.ru. № гос. регистрации 0421200008. (автора - 1,0 п.л.).

2. Ледяйкина И.И. Собственность как совокупность прав и социальной ответственности // Экономика образования. 2009. № 3 Ч. 2. - С. 7376 (автора 0,5 п.л.).

3. Ледяйкина И.И. «Эффективный арендатор»: некоторый «портрет» современника // Экономика образования. 2010. № 3. С. 1921 (автора 0,5 п.л.).

4. Ледяйкина И.И., Малова А.А. О некоторых теоретических и практических вопросах аренды // Научные труды Вольного экономического общества России. 2010. Т. 136. С. 328333 (0,4, автора - 0,2 п.л.).

5. Ледяйкина И.И. Коммерческое зонирование территории города (на примере г. Иваново) // Ученые записки Российской Академии предпринимательства. 2011. № 27. С. 194-198 (автора 0,3 п.л.).

6. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. К вопросу об оценке эффективности управления находящейся в коммерческом обороте недвижимостью субъекта федерации // Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия: мат-лы Всерос. науч.-практич. конф., посвященной 90-летию доктора экономических наук, профессора, заслуженного деятеля науки РСФСР, заведующего кафедрой политической экономии ЯрГУ с 1970 года по 1986 год А.И. Кащенко / Отв. за вып. проф. Ф.Н. Завьялов, доц. Н.В. Дроздова; Яросл. гос. ун-т. – Ярославль : ЯрГУ, 2006. – Ч.2. – С. 190–192 (0,2, автора 0,1 п.л.).

7. Ледяйкина И.И., Мишуров С.С. Пути повышения эффективности управления комплексом коммерческой недвижимости субъекта РФ // Социально-экономические проблемы развития региона: мат-лы Междунар. науч.-практич. конф., посвященной Н.Д. Кондратьеву: В 2 ч. Иваново : Иван. гос. ун-т, 2006. – Ч. I. – С. 117–120 (0,25, автора - 0,1 п.л.).

8. Ледяйкина И.И. Арендные отношения в системе управления государственной собственностью (на примере аренды государственного имущества Ивановской области) // Региональное воспроизводство: вопросы теории и практики: Межвуз. сб. науч. трудов / под ред. Б.Д. Бабаева и С.С. Мишурова. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2007. – С. 179–187 (автора – 0,5 п.л.).

9. Ледяйкина И.И. Локальный рынок недвижимости: системный и воспроизводственный подходы // Региональное воспроизводство: взаимосвязь политэкономического и институционального аспектов: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. –  Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 333–340 (автора –  0,5 п.л.).

10. Ледяйкина И.И. Взгляды на собственность: политэкономический и институциональный аспекты // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 108–114 (автора – 0,5 п.л.).

11. Ледяйкина И.И. Актуализация проблематики аренды в связи с отношениями и правами собственности // Воспроизводство: взаимосвязь политико-экономического и институционального аспектов: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. –  Иваново : Иван. гос. ун-т, 2009. – С. 115–119 (автора – 0,25 п.л.).

12. Ледяйкина И.И. Городская земля: лучшие, средние и худшие участки // Общественное воспроизводство как многоуровневый процесс: вопросы теории и практики: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2010. – С. 137–141 (автора – 0,4 п.л.).

13. Ледяйкина И.И. К теории аренды // Экономические проблемы развития России: сб. научн. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – С. 258–265 (автора – 0,5 п.л.).

14. Ледяйкина И.И. О некоторых вопросах арендных отношений // Многоуровневое общественное воспроизводство: вопросы теории и практики: сб. науч. тр. / под ред. Б.Д. Бабаева. – Иваново : Иван. гос. ун-т, 2011. – Вып. 1 (17). – С. 241-245 (автора – 0,5 п.л.).

ЛЕДЯЙКИНА Ирина Ивановна

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

В АРЕНДНОМ ПРОСТРАНСТВЕ ОБЛАСТНОГО ГОРОДА

Специальность:

08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Подписано в печать 28.06.2012 г.

Формат 60 * 84 1/16. Бумага писчая. Печать плоская.

Усл. печ. л. 1,4. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз.

Издательство «Ивановский государственный университет»

153025 Иваново, ул. Ермака, 39; тел. (4932) 93-43-41


1 «Основные показатели социально-экономического положения г. Иванова

в январе-декабре 2010 года (бюллетень №12), Иваново, 2010.

– Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики

по Ивановской области.

2http://ivanovocat.ru/news/na-tysyachu-zhiteley-v-regione-prikhoditsya-525-kv-_7358/        

3 «Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иваново на 3 квартал 2011 года».  Режим доступа: http://kn37.ru

4 Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие 

/ Под ред. д.э.н., проф. Л.И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004.

Довлатова, Е.В. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой». / Журнал «Законодательство». Изд-во: НО «Фонд правовая поддержка»,  2007, № 8, с. 38 – 42. ISSN 1681 – 8695. 

5 Управление развитием муниципальных образований

  (Стратегическое планирование. Территориальное планирование):

  Учебное пособие. – М.: АНХ, 2007. –  608 с.  ISBN 978-5-85006-110-4, с. 282.






© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.