WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


 

На правах рукописи

ЗОЛОТУХИНА КСЕНИЯ НИКОЛАЕВНА

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ФАКТОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ (НА МАТЕРИАЛАХ КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным  хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Шахты – 2012

Диссертация выполнена в ФГБОУ ВПО «Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия им. В.М. Кокова»

Научный руководитель:

Фиапшев  Алим  Борисович - доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты:

Савватеев  Евгений  Витальевич - доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Московский государственный университет пищевых производств»,  заведующий кафедрой экономики  и менеджмента

Нагоев Алим Бесланович - доктор экономических наук, профессор, 

ФГБОУ  ВПО  «Кабардино-Балкарский государственный университет им.Х.М.Бербекова», профессор кафедры менеджмента и маркетинга

Ведущая организация:

Северо - Кавказский институт - филиал ФГБОУ  ВПО  «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Защита состоится 04 мая  2012 года в 10-00 на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, д. 147, корпус 2,  ауд. 247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Южно-Российский  государственный  университет экономики и сервиса»  (г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, д. 147).

Электронная версия автореферата размещена на официальном сайте ЮРГУЭС www.sssu.ru.

Автореферат разослан 03 апреля 2012 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета  С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ



Актуальность темы исследования. Переход Российской Федерации к рыночной экономике повлек за собой обострение ряда серьезных проблем, одной их основных из которых, в силу своей социально-экономической и политической значимости, является жилищная. Удовлетворение потребностей населения в благоустроенном жилье выступает необходимым условием результативности реализации социальной и экономической составляющих системы мер государственного регулирования. Развитие рынка жилой недвижимости способствует повышению уровня и качества жизни населения и улучшению демографической ситуации, при одновременном стимулировании инвестиционных расходов и повышении уровня занятости в реальном и финансовом секторах экономики.

Концептуальные основы современной жилищной политики были сформированы в период структурной трансформации российской экономики, когда создание эффективного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач, что нашло отражение в разработке и реализации федеральных и региональных целевых программ. В ведение региональных властей был передан значительный объем функций государства в жилищной сфере, среди которых - финансирование региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др.

Однако, несмотря на предпринимаемые государством усилия в решении жилищной проблемы, ситуация в данной сфере на уровне регионов продолжает оставаться напряженной, жилье по-прежнему доступно лишь группам населения со средними и высокими доходами. Это происходит потому, что вмешательство государства, как правило, не учитывает особенности развития национальной экономики и специфику регионов, что снижает эффективность функционирования рынков жилой недвижимости и требует поиска новых способов регулирования, учитывающих индивидуальность различных типов регионов РФ.

Несмотря на огромное количество научных публикаций по вопросам функционирования и управления рынком жилой недвижимости в регионе, существует потребность формирования системного подхода к разработке рекомендаций по эффективному управлению устойчивым функционированием рынка жилой недвижимости региона, учитывающего индивидуальные особенности субъекта РФ, на основе детального изучения организационно-экономических аспектов тенденций развития рынка жилья и социально-экономической ситуации в регионе с целью выявления ключевых проблем его развития и функционирования, что в свою очередь требует дальнейших научных исследований и предопределяет выбор темы диссертационного исследования, его цели и задачи.

Степень изученности проблемы. Теоретические и практические аспекты диссертации формировались на основе изучения работ отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Среди зарубежных экономистов вопросы жилищной экономики разрабатывались такими авторами, как Р.Н. Холт, Дж.Гэлбрейт,  Дж.Фридман, Г.С.Харрисон, Н.Ордуэй  и др. Этими экономистами систематизирован и обобщён значительный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран.

В  диссертационном исследовании  также использованы  работы  зарубежных и отечественных авторов,  посвященные  проблемам  функционирования регионального рынка жилья и государственной жилищной политики  -  С.М. Печатниковой, Е.К. Сайгака, С.Г. Стерника, А.Н. Асаула, Дж. Р.Страйка,  О.Э.Бессоновой, А.Б. Гусева и пр. 

Среди отечественных экономистов большое количество трудов, посвященных  организационно-экономическим аспектам формирования систем управления региональным жилищно-строительным комплексом,  разработано Д.А. Еделевым, Н.В. Климовой, Н.В. Родионовой, А.В. Теляковым, А.И. Полянским, В.А. Горемыкиным, Ю.В.Пашкусом,  П.Г.Грабовым,  Л.Н. Тэпманом,  Т.Б. Бердниковой,  В.Э.Ресиным,  А.Б. Крутиком, М.А.Горенбурговым, В.М. Агапкиным, В.В. Бузыревым, М.И. Каменецким.

Содержание  и  направления  преобразований  на  рынке  жилой недвижимости раскрываются  в работах Т.Н. Неровни, В.С. Боголюбова, А.Н. Ларионова, И.В. Подопригоровой, В.Н. Пономарева, С.Б.Сиваева, С.Г.Крапчана и др.

Вопросы устойчивого управления регионом как социально-экономической системы, а также совершенствование территориального управления изучались такими видными учеными как А.А. Татуев, О.С. Причина, М.В. Россинская, Н.Д. Елецкий, С.Н. Новоселов. Они внесли весомый вклад в изучение проблем территориального регулирования.

Научно-практический потенциал работ перечисленных ученых очень велик. Однако анализ и изучение фундаментальных источников показали,  что  большинство работ носит теоретический характер, и лишь отдельные исследования посвящены методологическим и практическим рекомендациям по совершенствованию механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости. Актуальность, практическая и научная значимость исследования данной проблемы на современном этапе при недостаточной разработанности ее теоретических и методических положений, а также ее прикладных аспектов в научной экономической литературе предопределили выбор темы работы диссертации.

Цель исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений и разработка практических рекомендаций по совершенствованию механизма регулирования рынка жилой недвижимости, с учетом региональных особенностей и направленного  на  решение  задач социально-экономического развития территории. 

Для достижения поставленной цели диссертационного исследования в работе были определены и последовательно решались задачи:

- исследовать и обобщить теоретические и методические основы категорий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирование регионального рынка жилой недвижимости»;

- проанализировать и раскрыть методические особенности и ключевые проблемы современных социально-экономических процессов и тенденций развития, протекающих в сфере функционирования рынка жилой недвижимости региона;

- выявить и систематизировать систему факторов, влияющих на развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе аналитического и статистического методов;

- разработать  прогноз развития регионального рынка жилья на основе сценарного  подхода с использованием  методов теории вероятности и  математической  статистики;

- предложить механизм регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающий индивидуальную специфику региона и обеспечивающий поступательное развитие жилищной системы территории;

- предложить систему мероприятий, направленных на создание базы для внедрения авторского механизма регулирования рынка жилой недвижимости, реализация которых обеспечит решение одной из важнейших социально-экономических проблем регионального развития.

Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.

Предмет исследования – совокупность социальных, экономических и управленческих отношений, формирующих функционирование рынка жилой недвижимости региона в современных условиях.

Область исследования - работа выполнена в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 3.12. «Региональные особенности социально-экономического развития; типы регионов (развитые и депрессивные, доноры и реципиенты, монопродуктовые и диверсифицированные, с крупными городскими агломерациями и без них и др.), методические проблемы классификации и прикладные исследования особенностей развития различных типов регионов.» Паспорта специальности ВАК.

Теоретической и эмпирической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики; концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам функционирования и регулирования региональных  рынков жилой недвижимости.

В процессе исследования изучались принципы, категории, концепции и методы реализации и формирования экономических отношений субъектов хозяйствования на региональном рынке жилой недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Балкарской Республике; Министерства строительства и архитектуры Кабардино-Балкарской Республики; результаты исследований социально-экономических процессов, проводимых зарубежными и отечественными учебными и научными учреждениями. В ходе исследования использовалась специальная литература, законы и нормативные акты РФ и ее субъектов, документы стратегического социально-экономического развития субъектов РФ, публикации в периодической печати, данные сети Интернет, а также результаты проведенных автором маркетинговых исследований регионального рынка жилой недвижимости. Репрезентативная совокупность использованных данных (часть из которых вовлечена в научный оборот впервые), их аккумулирование, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечили достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.

Методы исследования. При решении поставленных задач автором диссертационного исследования использованы методы сравнительного анализа, синтеза, группировки, индукции и дедукции, обобщения и сравнения, экономического и статистического анализа, системного подхода на основе сравнения и сопоставления теоретического и практического материала, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, графический, которые позволили обеспечить достоверные выводы в диссертационном исследовании.

Для повышения эффективности применяемых методов, использовались технические возможности программных продуктов операционной системы Microsoft.

В целом, примененные методы исследования обеспечили необходимые аргументацию и достоверность полученных теоретических выводов и практических предложений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в авторском подходе к теоретическому обоснованию и разработке практических рекомендаций по совершенствованию механизма регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающего региональные особенности территории, а также по его использованию в решении проблем социально-экономического развития региона.

Наиболее существенные результаты проведенного исследования, содержащие научную новизну, которые выносятся на защиту, представлены в следующих положениях:

1. Обобщены и дополнены теоретические положения понятий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирование регионального рынка жилой недвижимости» на основе учета взаимодействий между экономическими субъектами, институциональными и неинституциональными участниками земельных отношений, производства жилища, его распределения и эксплуатации, управления, обмена и потребления в рамках единого социально-экономического механизма регионального хозяйства, что позволило обосновать ключевую значимость регулирования рынка жилой недвижимости на местном уровне, учитывая индивидуальные особенности территории.

2. Выявлены особенности и ключевые проблемы современных социально-экономических тенденций функционирования рынка жилья на основе диагностики  его региональных сегментов  с использованием  системы конкретных показателей (обеспеченность населения жильем,  уровень доходов населения на фоне среднероссийского, уровень безработицы, естественный прирост населения, доля  экономически-активного в общей структуре населения; уровень предложения на первичном рынке жилья, количество ветхого и аварийного жилья в общей структуре жилого фонда,  инвестиционная привлекательность первичного рынка жилья региона, темпы роста цен на жилье в регионе), что позволило определить приоритетные направления модернизации системы регулирования рынка жилой недвижимости региона.

3. Раскрыта и сгруппирована система факторов, определяющих  доминирующие тенденции развития  рынка жилой недвижимости в регионе (макроэкономические; факторы взаимодействия со смежными рынками; взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости; повышение жилищной мобильности населения; микроэкономические факторы; развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе; динамика объема и соотношение спроса и предложения; соотношение цен первичного и вторичного рынка; информационная обеспеченность и открытость рынка), на основе чего выявлены  направления  устойчивого развития жилищной системы территории, реализуемые  в рамках структурной модернизации экономики региона.

4. Разработан авторский подход к прогнозированию развития регионального рынка жилья на основе сценарного инструментария с использованием методов теории вероятности и  математической  статистики, позволивший  выявить  слабые и сильные позиции  региональной  жилищной системы, потенциал ее развития в условиях действия разных регулирующих режимов.

5. Предложен механизм регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающий индивидуальные особенности региона, основанный на рыночных и государственных способах управления рынком с вовлечением бюджетных и внебюджетных источников финансирования, реализация которого будет способствовать  обеспечению развития и эффективного функционирования жилищной системы региона, адаптированной к современным рыночным условиям и решению острых социальных задач. 

6. Предложена система мероприятий, способствующих формированию базы для внедрения нового механизма регулирования рынка жилой недвижимости в регионе, ориентированного на рациональное использование ресурсов региона, повышение его инвестиционной привлекательности  в целях обеспечения устойчивой динамики социально-экономического развития субфедерального образования.

Теоретическая и практическая значимость исследования проблемы заключается в том, что разработанные в диссертации положения помогут теоретически  и  методически  решить  важную  региональную  проблему – совершенствование механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости для экономического роста и решения социальных задач в  регионе. 

Непосредственно практическое значение исследования состоит в том, что предложенные концептуальные подходы и теоретико-методологические решения по развитию механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости доведены до конкретных практических рекомендаций и могут быть использованы органами управления КБР в ходе разработки жилищной стратегии и отдельных региональных целевых программ.

Исследование позволит обогатить теоретическим и эмпирическим материалом учебные курсы по предметам «Региональная  экономика»,  «Экономика  недвижимости»,  «Государственное и муниципальное управление», отдельные  спецкурсы  по  проблемам  государственного  регулирования экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены, обсуждены и получили одобрение на Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы теории и практики инновационного развития социально-экономических систем» (Нальчик, 2008), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы развития АПК Саяно-Алтая» (Абакан, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2010» (Нальчик, 2010), Всероссийской научно-практической конференции «Стратегия социально-экономического развития России на основе инновационных технологий» (Нальчик, 2010), Молодежной научной конференции «Молодежь XXI века: образование, наука, инновации» (Махачкала, 2010), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива 2011» (Нальчик, 2011) Международной научно-практической конференции "Современные проблемы гуманитарных и естественных наук" (Москва, 2012). Имеется 10 публикаций по теме диссертации общим объемом 4 п.л., в том числе 3 статьи в журналах «Пространство экономики», «Новые технологии», «Труды Кубанского государственного аграрного университета», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.





Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры «Финансы и кредит» и «Финансовый менеджмент и инвестиции» Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии им. В.М. Кокова; НОУ ДПО «Перспектива» при подготовке и переподготовке кадров по программам развития жилищного строительства; Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Объединение строителей КБР» для разработки комплекса мер по жилищному строительству на территории КБР.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ (в том числе 3 - в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК), отражающих основные положения проведенного исследования, общим объемом 4 п. л. (в том числе авторских 3,575 п.л.).

Структура работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленной цели и задач. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, отражены цели и задачи исследования, характеризуется теоретическая и методологическая основа, определены объект и предмет исследования, показана научная новизна, практическая значимость и апробация диссертационной работы.

В первой главе рассмотрены основные теоретические и методологические направления исследования проблем функционирования регионального рынка недвижимости, и жилой недвижимости в частности, определены особенность жилья как сегмента этого рынка, рассмотрены этапы становления и функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявлены особенности становления и состояния рынка недвижимости региона – Кабардино-Балкарской Республики, исследованы теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона, как значимого инструмента управления эффективным функционированием жилищной системы региона.

Во второй главе проведен комплексный анализ социально-экономических аспектов функционирования рынка жилья Кабардино-Балкарской Республики и основных тенденций его развития; рассчитана система коэффициентов доступности жилья для населения региона;  проведен анализ инвестиционного процесса на первичном рынке жилья региона и рассчитана инвестиционная привлекательность рынка первичного жилья КБР.

В третьей главе выявлены и систематизированы факторы, определяющие функционирование рынка жилой недвижимости региона на основе статистического и аналитического методов; с помощью предложенного автором сценарного инструментария прогнозирования функционирования рынка жилой недвижимости региона рассчитаны вероятные сценарии развития рынка; разработан механизм повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости КБР с учетом региональных особенностей и ряд управленческих решений, обеспечивающих действенное внедрение механизма в целях создания эффективно функционирующей жилищной системы региона и решения острых социальных задач.

В заключении обобщены важнейшие выводы и практические рекомендации по результатам проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Фундаментом позитивного развития региона является эффективное функционирование рынка жилой недвижимости, который представляет собой социально-экономический механизм постоянно изменяющихся взаимодействий между экономическими субъектами, институциональными и неинституциональными участниками отдельно взятого региона в области перераспределения земель, производства жилища, его распределения и эксплуатации, управления, обмена и потребления.

В настоящее время наблюдаются значительные различия рынков жилой недвижимости субъектов Федерации, вызванные различными особенностями, характерными для рынков отдельно взятых регионов. В субъектах РФ с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, отсутствием благоприятных условий для бизнеса и предпринимательства, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, рынок жилья долго находится в состоянии стагнации, низкий уровень предложения и спроса на объекты жилой недвижимости, сдерживали рост цен на них. В Северо-Кавказском федеральном округе подобная ситуация наблюдалась в Кабардино-Балкарской Республике, где долгое время цены сохранялись на умеренно низком уровне (вплоть до 4 квартала 2007 года). С 1 квартала 2008 года цены на вторичном рынке жилой недвижимости КБР буквально взлетели и на сегодняшний день по отношению к 2007 году цены на вторичном рынке жилья КБР возросли в 3 раза.

Рис. 1- Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости КБР с 1 квартала 2005 г. по 2 квартал 2011 г. (за 1 кв. м. общей площади, руб.)

(Составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Население республики оказалось явно не готовым к такому резкому скачку цен, поскольку среднедушевые доходы в КБР находятся на крайне низком уровне – 11215, 5 рублей в 2010 году, что на 40,6% меньше, чем в среднем по России и на 15,3% меньше, чем в среднем по Северо-Кавказскому федеральному округу. И, несмотря на то, что в Кабардино-Балкарии в 2010 году наблюдалось положительные изменения в уровне доходов населения (прирост по отношению к 2009 году составил 16,7%) покупательская способность все равно осталась на низком уровне (с учетом роста потребительских цен  реальные доходы увеличились всего на 0,2%). В истекшем 2010 году среднереспубликанская заработная плата  в КБР обеспечивала 2,47  величины прожиточного минимума трудоспособного населения против 2,6 в январе-сентябре 2009 года. 

При таких невысоких показателях доходов населения, уровень безработицы в Кабардино-Балкарии в 2010 г. в среднем составлял 16,9%, что более чем в два раза превышает средний показатель по стране.

При этом в КБР наблюдается высокий спрос на жилую недвижимость, обусловленный рядом факторов:

1. Более 4,7 тыс. человек (около 1 процента от всего населения Кабардино-Балкарии) в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Количество семей, проживающих в указанных домах, в 2010 году составило 51 процент от общей численности семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

2. Обеспеченность жильем на 1 жителя в КБР остается на крайне низком уровне (несмотря на ежегодный рост, она продолжает оставаться значительно ниже среднероссийского уровня – в 2010 году 18,0 кв. м в КБР общей площади против 26,6 кв. м общероссийского значения). По данному показателю КБР отстает также от таких субъектов СКФО как Карачаево-Черкесская Республика (18,8 кв.м.), Ставропольский край (21,3 кв.м.) и  Республика Северная Осетия-Алания (26,1 кв. м.).

Таблица 1

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя (на конец периода) в субъектах СКФО, кв.м.*

2006

2007

2008

2009

2010

Темп прироста, %

Северо-Кавказский федеральный округ

-

-

-

17,9

17,9

-

Республика Дагестан

16,2

16,2

16,5

16,8

15,8

97,5

Республика Ингушетия

10,7

11

10,9

10,9

13,8

128,9

Кабардино-Балкарская Республика

16,4

16,6

16,9

17,1

18

109,7

Карачаево-Черкесская Республика

19,2

19,7

20,1

20,5

18,8

97,9

Республика Северная Осетия - Алания

25,7

25,8

26,1

26,2

26,1

101,5

Чеченская Республика

4,1

4,9

6,2

10,5

12

292,6

Ставропольский край

20,2

20,6

21,2

21,4

21,3

105,4

* составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ

3. В последние несколько лет в Кабардино-Балкарии наблюдается естественный прирост населения. Если в 2009 году значение показателя составляло 3737 человек, то в 2010 году значение показателя достигло 4496 человек, т.е. увеличение составило 20,3%.

Рис. 2 - Распределение жителей КБР по возрастным группам, человек

(составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Важной тенденцией является изменение возрастной структуры населения. За последние 10 лет количество жителей в возрасте 16–60 лет в Кабардино-Балкарии увеличилось: это экономически активная часть населения, и люди, принадлежащие именно к этой возрастной категории, приобретают жилую недвижимость.

Количество семей, состоящих на учете на получение жилья,  в 2010 году составило 11311, что на 2,1% больше, чем в 2008 году. При этом число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2010 году составило 549, что меньше, чем в 2009 году на 27,4%.

В соответствии в вышеизложенным потребность в жилье у населения Кабардино-Балкарской Республики велика.

Сегодня на фоне все возрастающего спроса населения Кабардино-Балкарии на жилье наблюдается незначительный рост предложения жилья.

За 2010 год в КБР сдано в эксплуатацию общей площади жилья 264,2 тыс. кв. м, что к соответствующему периоду 2009 года составляет 103,59%. По данному показателю Кабардино-Балкария существенной отстает от таких субъектов СКФО как Республика Дагестан (1123 тыс. кв. м.), Ставропольский край (1100,9 тыс. кв.м.). И если с 2000 года увеличение ежегодно возводимого жилья в Республике Дагестан произошло на 159,4%, в Ставропольском крае – на 64,7%, то в Кабардино-Балкарии – лишь на 37,1%.

Таблица 2

Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. кв. м. общей площади, в субъектах СКФО*

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Северо-Кавказский федеральный округ

3030,6

Республика Дагестан

433,1

567,8

484,9

520,2

578

628,1

715,2

800,1

907,1

1065,91

1123,8

Республика Ингушетия

14,6

25,3

14,4

19,8

17,8

24,1

23,9

231

62,2

37,33

158,4

Кабардино-Балкарская Республика

192,6

205,6

209,8

214,2

221,4

229,1

229,3

237

247,3

255,57

264,2

Карачаево-Черкесская Республика

50,2

75,3

66,4

68,5

63,2

62

80,6

92,9

95,5

90,08

70,2

Республика Северная Осетия - Алания

134,5

163,9

134,1

135,9

136,2

119

157,9

175,5

196,9

197,68

198

Чеченская Республика

40,5

80,3

45,3

55

74,84

115,3

Ставропольский край

668,1

572,9

591,1

633,3

647,9

701

795,7

945,8

1065,1

1078,53

1100,9

* составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ

В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. Доля таких жилых домов в общем объеме введенного жилья в КБР составила  в 2010 году составила 86% .

Тот факт, что сегодня на долю индустриального жилья в общей площади возведенной жилой недвижимости в КБР приходится 14% не может не настораживать. Недостаточные объемы жилищного строительства и сокращение доли жилья, вводимого строительными организациями в Кабардино-Балкарской Республике, свидетельствует о регрессе строительной отрасли, ее нестабильности и неадаптированности к потребностям рынка.

Рис. 3 - Общая площадь индивидуального строительства на фоне общей площади введенного жилья в КБР, тыс. кв. м.

(составлено автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Существенное влияние на объем предложения первичного рынка жилой недвижимости оказал мировой финансовый кризис, который  привел к резкому снижению спроса на жилье, увеличению процентных ставок по "строительным" кредитам и падению рынка ипотеки. В результате чего в КБР в 2009 году общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве составила 58,23 тыс. кв. м., что на 42,3% больше, чем в 2008 году. В 2010 году по данному показателю наблюдалась отрицательная тенденция. Общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве составила 24,9%, что меньше уровня 2009 года на 57,2%.

В соответствии с вышеуказанным в регионе почти не ведется индустриальное жилищное строительство. Соответственно нет предложения на рынке первичного жилья.

Для того, чтобы реально оценить сложившуюся на рынке жилой недвижимости КБР ситуацию определим степень доступности жилья для населения республики. Для этого воспользуемся Коэффициентом доступности жилья (КЖД).

Проведенные в диссертационной работе расчеты для КБР выявили, что если КЖД без учета минимальных потребительских расходов показывает возможность покупки жилья 54 кв.м. семьей из трех взрослых человек через 4,7 лет, то КЖД, учитывающий минимальные потребительские расходы семьи показывает более реальную картину - динамику полной недоступности приобретения жилья для населения Кабардино-Балкарской Республики 11,4 лет, что полностью противоречит ФЦП «Жилище» и международным стандартам, по которым данный показатель должен равняться трем.

Таблица 3

Расчетные данные для вывода КЖД с учетом и без потребительских расходов в КБР, 2001-2011 гг.*

 

Средняя стоимость 1 кв.м. в РФ, вторичный рынок, руб.

Стоимость жилья, руб.

Среднедушевые доходы /год, руб.

Среднедушевые потребительские расходы / год, руб.

 

2001

4002,04

216110,16

1625,1

984,0

3,6

9,3

2002

4574,68

247032,72

2269,4

1244,0

3,0

6,6

2003

5136,74

277383,96

2877,1

1651,0

2,6

6,2

2004

6764,3

365272,2

3515,6

1862,0

2,8

6,1

2005

9969,3

538342,2

4653,3

2331,0

3,2

6,4

2006

12748,1

688397,4

5851,4

2820,0

3,2

6,3

2007

14760,35

797058,9

7213,9

3501,0

3,0

5,9

2008

25840,34

1395378,4

9033,9

4402,0

4,2

8,3

2009

38393,18

2073231,7

10777,4

5957,7

5,3

11,9

2010

38935,51

2102518

11215,5

6010,2

5,6

13,4

2011

33964,0

1834055

11541,6

6204,3

4,7

11,4

* рассчитано автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ

Из вышесказанного следует, что только на доходы среднестатистической семье, состоящей их трех человек за 3 года жилье в КБР не купить, что предопределяет поиск новых механизмов увеличения платежеспособного спроса населения.

Наряду с другими регионами России в Кабардино-Балкарии одним из способов, призванных решить жилищную проблему, является ипотечное жилищное кредитование. В республике действует ряд кредитных организаций, предлагающих ипотечные программы. Ставки по ипотеке в КБР находятся в диапазоне 8,0 – 19,50 % годовых по рублевым кредитам и 8,0 – 18,75 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Республике составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования может достигать от 1 года до 30 лет.

Для оценки доступности жилья с использованием ипотечного кредита для населения КБР мы воспользовались коэффициентом доступности жилья, который широко используется в международной практике (англ. - Housing Affordability Index). Проведенные в диссертационной работе расчеты показали, что даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в КБР остается низкой.

В 2010 году Индекс доступности жилья с кредитом в КБР составил 39,6 %. То есть на сегодняшний день среднестатистическая семья в КБР располагает 39,6 % дохода для приобретения жилья с кредитом.

Полученные данные позволили сделать следующие выводы:

Во-первых, даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в КБР остается весьма низкой.

Во-вторых, механизм ипотечного жилищного кредитования в КБР пока недостаточно развит, что выражается в высоких процентных ставках.

Рис. 4- Изменение значения Индекса доступности жилья с ипотечным кредитом в КБР, 2001-2010 гг.

(рассчитано автором с использованием данных Федеральной службы статистики РФ)

Вместе с тем, само по себе предоставление ипотечных жилищных кредитов населению не способно решить проблему фундаментальной неразвитости регионального рынка жилой недвижимости. Недостаточное количество жилья на продажу при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья.

В связи с вышеизложенным мы выявили ряд факторов, воздействующих на функционирование рынка жилой недвижимости региона и результаты отразили в Таблице 4.

Таблица 4

Система факторов, определяющих функционирование регионального рынка жилой недвижимости *

№ п/п

Наименование фактора

Влияние фактора на рост цен на жилье

Влияние фактора на снижение цен на жилье

1

2

3

4

Внешние факторы

1

Политические

  Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.

Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.

2

Макроэкономические

Продолжение (увеличение на 16,3% в 2010 году по отношению к 2009 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.

Продолжение роста притока капитала (в сентябре 2010г., по оценке, использовано 897,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, или 109,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-сентябре 2010г. - 5566,2 млрд. рублей, или 103,8%.).

Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.

Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.

  Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.

Двухвалютность рынка жилой недвижимости. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. Рост курса доллара приводит к снижению стоимости на жилье.

1

2

3

4

3

Факторы взаимодействия со смежными рынками.

Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.

Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.

Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.

Внутренние факторы

4

Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости.

Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.

Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.

5

Повышение жилищной мобильности населения

Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это - мощные пружины, толкающие вверх цены.

Отток населения из региона приводит к снижению платежеспособного спроса и как следствие к снижению цен на жилую недвижимость.

Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Санкт-Петербург и Сочи), приводящее к снижению платежеспособного спроса в регионе.

6

Микроэкономические факторы

Развитие региона, создание нормальных условий для жизни и работы.

Рост ВРП (в 2009 году в КБР составил 63 млрд. руб., что на 1% больше чем в 2009 году).

Рост численности населения. КБР демонстрирует положительный прирост численности населения (рост в 2010 году по отношению к 2009 году составил 0,16%). Естественный прирост в 2010 году по отношению к 2009 году увеличился на 20,3%).

Рост численности занятых в экономике населения. (В КБР в 2010 году – 351,4 тыс. чел., что больше чем в 2008 году на 6,2%).

Нестабильная экономическая и политическая ситуация в регионе. Низкая инвестиционная активность и инвестиционный голод.

Низкая относительная производи­тельность труда в экономике (объем ВРП по отношению к численности населения, занятого в экономике) (в КБР – 188,4 тыс. руб./чел. в 2009 году (в целом по  РФ этот показатель составляет – 462,9 тыс. руб./чел.).

Убыль населения в связи с трудовой миграцией (9,5% от общего числа жителей в КБР).

Снижение численности экономически активного населения. (в 2010 году – 402,5 тыс. чел., что меньше, чем в 2009 году на 2,3%).

Рост уровня безработицы. Уровень безработицы находится в КБР на высоком уровне (в 2011 году – 11,8 тыс. чел., что на 16,9% меньше, чем в 2010 году).

7

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования

Понижение ставки по кредитам. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0,2%.

Замораживание государственных и муниципальных программ льготного кредитования, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1–2%.

1

2

3

4

8

Динамика объема и соотношение спроса и предложения.

Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье. Заметим, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР в 2010 году составила 11645,6 рублей, что больше, чем в 2009 году на 8,1%.

Запущенные в стране масштабные ипотечные проекты.

На повышение цен влияет также недостаточный объем предложения в сегменте недорогого комфортабельного жилья небольшой площади.

Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в КБР, за счет того, что большая часть возводимого жилья – индивидуальные проекты,  около половины индустриальных площадей будут переданы на муниципальные программы.

Чем ниже платежеспособный спрос, тем ниже стоимость на жилье. Не смотря на то, что среднемесячная заработная плата в расчете на одного работника в КБР ежегодно увеличивается, она все равно остается низкой на фоне среднероссийской.

Большое количество жилья эконом-класса на рынке недвижимости способствует снижению цен на жилье.

Ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний.

Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего в КБР в 2009 году – 255 тыс. кв. м., что больше чем в 2008 году на 3,1%).

9

Соотношение цен первичного и вторичного рынка

Рост либо падение цен сначала происходит на вторичном рынке, и лишь потом на него реагирует первичный (учитывая себестоимость строительства, ценовая динамика на вторичном рынке, а также наценка).

Застройщики одномоментно поднимают цены. Когда одна из крупных компаний увеличивает стоимость, за ней, по эффекту домино, идут и остальные застройщики.

Общий размер вторичного рынка региона во много раз больше первичного (объем и количество сделок), что естественно, делает его «более главным» по отношению к первичному. Если на вторичном рынке цена опустится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Просто невыгодно будет строить.

10

Информационная обеспеченность и открытость рынка

Информационная закрытость регионального рынка жилой недвижимости, долгосрочность предоставления информации, безответственность должностных лиц ведут к недостаточной разъяснительной и просветительской работе среди населения и тем самым способствуют росту цен на региональном рынке жилья.

Качественная информационная обеспеченность рынка, информационная прозрачность, активизация разъяснительной и просветительской работы среди населения,  дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений и тем самым влияет на снижение цен на рынке жилой недвижимости. 

*составлено автором по материалам исследования

Проведенный в диссертационной работе анализ факторов, влияющих на функционирование регионального рынка жилой недвижимости показал, что сегодняшняя сложившаяся ситуация в Кабардино-Балкарии и на рынке жилой недвижимости региона представляют собой косвенную политику противодействия развитию рынка жилой недвижимости на локальном уровне, что в дальнейшем может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен, снижению доходности, увеличению риска инвестиций в жилье и как следствие полной недоступности приобретения жилья для населения.

С учетом вариантов изменения цен на рынке жилой недвижимости КБР в связи с влиянием внешних и внутренних факторов и индивидуальных особенностей функционирования с помощью теории вероятности и математической статистики разработаем четыре сценария развития функционирования регионального рынка жилья на ближайшие четыре года.  Для этого определим основную тенденцию в изменении стоимости жилой недвижимости в КБР в зависимости от предложения на первичном рынке жилья и спрогнозируем изменение параметра на ближайшие три года  с помощью уравнения прямой.

Для этого воспользуемся уравнением парной регрессии, которое имеет вид:

    (1)

Таблица 5

Расчетные данные для определения параметров парного линейного уравнения регрессии*

Год

Ввод в действие жилых домов в КБР за год, тыс. кв. м., X

Стоимость 1 кв. м. жилья в КБР, тыс. руб., X

xy

2005

229,10

11238,24

52486,81

2574680,78

13517,39

2006

229,30

13516,91

52578,49

3099427,46

13684,77

2007

237,00

20027,91

56169,00

4746614,67

20128,90

2008

247,30

32890,71

61157,29

8133872,58

28748,97

2009

255,57

38164,79

65316,02

9753775,38

35670,13

2010

264,20

38935,51

69801,64

10286761,70

42892,58

Итого

1462,47

154774,07

357509,25

38595132,60

154642,74

* составлено на основе расчетов автора

Отсюда = -178216,4; = 836,9

Следовательно, =836,9*x – 178216,4. Таким образом, заметим прямую зависимость увеличения стоимости жилья на рынке от общего количества квадратных метров возведенного жилья. Если увеличение возведенного жилья за год составило 1 кв.м., то цены на рынке жилой недвижимости увеличиваются на 836,9 рублей за кв.м. Отсюда мы спрогнозируем четыре сценария развития функционирования регионального рынка жилой недвижимости КБР до 2014 года с учетом увеличения и сокращения ввода кв. м.  жилья в республике.

Сценарий №1: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2009 годом – до 3 квартала 2012 года, а затем новая стадия роста цен. Возможен ценовой пузырь 1 рода по аналогии с предыдущим периодом.  Современная структура рынка сохраняется без существенных изменений. Кризис и трансформация рынка, таким образом, отсрочены и будут происходить медленно, 5-10 лет. Общая макроэкономическая ситуация – в целом благоприятная. Развитие региона идет стремительными темпами, созданы нормальные условий для жизни и работы. Банкротства на рынке – единичные, закрытых проектов тоже крайне мало. Государство ограничивает свое вмешательство в рынок, но поддерживает только крупных застройщиков.

Сценарий №2: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2009 годом – до 2 квартала 2011 года, затем спад цен вплоть до 4 квартала 2011 года, затем стабилизация в течение полугода и снова рост. Развитие региона и рынка жилой недвижимости идет низкими темпами (низкая покупательная способность населения, высокий уровень безработицы, миграционный отток) но все же заметны положительные сдвиги (увеличение ВРП, незначительный приток инвестиций). Естественный спад спроса в 2011 году после бурного роста в 2008 году вызвало 40–50% падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно – кризис неликвидности в банковской системе, которые взаимно усиливали друг друга.

Сценарий №3: Несмотря на объявленные властями решения, финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в различных отраслях и вместе с тем отток населения из КБР (связанный с нестабильной социально-экономической ситуацией в регионе). В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Замораживаются государственные и муниципальные программы льготного кредитования. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение 2011-2012 гг. на 40–50%, а восстановление начнется за пределами 2013 года.

Сценарий №4: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Рис. 5 - Возможные сценарии развития рынка жилой недвижимости в КБР на ближайшие четыре года

(составлено на основе расчетов автора)

В настоящее время оптимальным на наш взгляд сценарием, отражающим специфику функционирования рынка жилья КБР является Сценарий № 2, реализация которого требует  выбора приемлемого варианта стратегии (механизма) развития рынка, сохраняющей эффективное функционирование региональной жилищной системы, адаптированной к современным рыночным условиям и направленной на решение острых социальных задач. 

Современный механизм регулирования рынка жилой недвижимости КБР нам представляется в виде синтеза внешних (политических, социально-экономических) и внутренних (управленческих, организационных) инструментов, учитывающих индивидуальную специфику региона, которые, благодаря своему комплексному взаимодействию, способны породить и сформировать рынок доступного жилья в регионе.

Одним из главных принципов данной модели является косвенное влияние внешних факторов на функционирование рынка жилой недвижимости региона, а именно на спрос и предложение, реализация которых позволит обеспечить качественное воздействие параметров механизма на конечный результат и создать условия, позволяющие с максимальной эффективностью использовать ресурсы региона и повысить инвестиционную привлекательность субфедерального образования в интересах его устойчивого социально-экономического развития.

Сегодня КБР, обладающая многими сильными сторонами, такими как высокой долей населения с высшим образованием, уникальным природно-рекреационным потенциалом, наличием значительным запасом полезных ископаемых, большим гидроэнергетическим потенциалом может выйти на новый уровень развития и тем самым сформировать базу для благоприятного развития строительной индустрии и рынка доступного жилья в регионе. В сложившихся условиях ускоренное и устойчивое социально-экономическое развитие КБР может быть обеспечено за счет таких направлений деятельности, как: производство продуктов глубокой переработки сельскохозяйственного сырья (с ориентацией на экспорт продуктов премиум-сегмента); спортивно-оздоровительный туризм; высокотехнологичное производство строительных материалов; генерация электрической энергии.

Кроме того, в механизме предложены внутренние меры и инструменты прямого регулирования рынка жилой недвижимости КБР, ставящие своей целью создание рынка доступного жилья в регионе, такие как:

1. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости:

- льготное налогообложение и субсидирование компаний, осуществляющих строительство жилья; земель, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства; граждан, осуществляющих строительство или приобретающих жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов; предприятий, учреждений и организаций, оказывающих помощь своим работникам в жилищном строительстве; предприятий, эксплуатирующих жилищный фонд;

- организационная поддержка и стимулирование со стороны государства участников рынка ипотечного кредитования, разрабатывающих и внедряющих программы ипотечного инвестирования на первичном рынке недвижимости.

2. Инструменты повышения платежеспособного спроса населения.

- использования субсидий совместно с предоставлением помощи на возвратной основе.

- муниципальные жилищные облигации.

- накопительные схемы финансирования строительства жилья.

3. Инструменты повышения предложения жилой недвижимости:

- использование альтернативных источников инвестирования строительства жилья, таких как: использование ипотечных механизмов при инвестировании строительства жилья; введение практики долевого жилищного строительства, построенной через призму непосредственного государственного участия в строительстве; активизация участия в процессе инвестирования строительства институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

- аудит городских земель, уже выделенных под застройку; аудит сельскохозяйственной земли и выработка стратегии государства по отношению к крупным землевладельцам, имеющим десятки тысяч гектаров; интенсификация работы по использованию федеральных земель; решение проблемы незаконного распределения земельных участков под застройку путем установления одного  режима предоставления земель - проведения торгов (конкурсов, аукционов); решение проблемы спекуляции на земельных участках в КБР путем применения прогрессивной шкалы аренды строительных площадок с небольшими стартовыми взносами и с прогрессивной шкалой оплаты быстрее роста рынка.

- малоэтажное жилищное строительство: внести стратегию развития отрасли малоэтажного строительства в КБР, акцентируя при этом основное внимание на развитие социального строительства; перейти на инновационные технологии малоэтажного строительства при одновременном уменьшении его стоимости;  внедрить арендную систему обеспечения жильем  малоимущих граждан предусмотрев при этом максимальное развитие строительства арендных жилых комплексов.

- совершенствование процедуры капитального ремонта аварийного (ветхого) жилья: разработать порядок информирования жильцов о проведении капитального ремонта и переселении из аварийного (ветхого) жилищного фонда; определить процедуру приоритетной передачи земельного участка тому застройщику, который переселяет граждан из аварийного (ветхого) жилищного фонда; провести работу по созданию ассоциации ТСЖ  (товарищество собственников жилья) или некоммерческого партнёрства; провести инвентаризацию домов, признанных ранее ветхими и аварийными.

4. Инструменты снижения стоимости жилья:

- инновационные технологии в строительстве: отбор  и поддержка государством несколько перспективных технологий строительства жилой недвижимости; индустриальные парки - государство выделяет землю, подводит коммуникации и делит на участки, а предприниматели, разворачивают производство; необходимы экспериментальные площадки, где можно апробировать новые строительные технологии.

- оценка жилья: необходимо создать в КБР орган, который занимался бы оценкой рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, стоимости их аренды, а также контролем цен на рынке жилья. Собственники жилых объектов имели бы право совершать сделки (продажа, сдача в аренду) с ним только на основании отчета оценщиков.

Таким образом, возможность обеспечения устойчивого и эффективного функционирования рынка жилой недвижимости региона в современных условиях зависит от согласованности действий на всех уровнях народно-хозяйственной иерархии.  В этих условиях задача управления во многом сводится к формированию эффективной системы социально-экономических и финансово-правовых рычагов, позволяющих одновременно развивать экономическую базу, повышать жизненный уровень населения и решать острые социальные задачи.

Рисунок 6 -  Механизм регулирования рынка жилой недвижимости в регионе

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В работе обобщены и дополнены теоретические и методологические основы категорий «региональный рынок жилой недвижимости» и «регулирования регионального рынка жилой недвижимости», которые показали, значимость управления региональным рынка жилой недвижимости путем прямого вмешательства государственных органов субъектов региональной экономики и косвенного вмешательства коммерческих структур, общественных объединений и граждан региона в функционирование рынка с целью перспективного воздействия на развитие общественного производства в нужном обществу направлении и решения социально-экономических задач. Устойчивым функционированием рынка жилой недвижимости как экономической системы управляют всеобщие законы развития, экономические законы, законы управления, отражающие объективные, существенные, устойчивые связи между явлениями и процессами, происходящими в регионе. Кроме того, при регулировании рынка необходимо учитывать различную степень чувствительности спроса и предложения на жилье к изменениям условий политической и социально-экономической обстановки в конкретном регионе.

Проведенный комплексный анализ социально-экономических тенденций функционирования рынка жилья КБР на основе диагностики конкретных показателей определил низкую обеспеченность населения жильем; низкий уровень доходов населения на фоне среднероссийского значения показателя; высокий уровень безработицы в регионе; высокий естественный прирост населения; большая часть экономически-активного в общей структуре населения; использование преимущественно частных источников финансирования жилищного строительства; плохо развита система ипотечного жилищного кредитования в регионе; низкий уровень предложения на первичном рынке жилья; большое количество ветхого и аварийного жилья в общей структуре жилого фонда; низкая инвестиционная привлекательность первичного рынка жилья региона; стремительный рост цен на жилье в регионе. Данный анализ позволил определить приоритетные направления модернизации системы регулирования рынка жилой недвижимости региона.

Статистические и аналитические наблюдения позволили вскрыть ряд факторов, которые оказывают доминирующее сдерживающее воздействие на развитие функционирования рынка жилой недвижимости в КБР, таких как неконкурентоспособная экономика, отсутствие благоприятных условий для бизнеса и предпринимательства, низкий уровень финансовых потоков и отсутствие инвестиций,  низкий уровень доходов населения и миграционный отток, низкий уровень предложения и платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости. Вследствие чего  определены приоритетные направления устойчивого развития жилищной системы региона, реализуемые в рамках структурной модернизации экономики региона.

Предложенный в диссертационном исследовании авторский подход сценарного прогнозирования развития регионального рынка жилья на основе методов теории вероятности и  математической  статистики позволил выявить слабые и сильные позиции региональной жилищной системы,  потенциал ее развития в условиях действия разных регулирующих режимов в сочетании с индивидуальными особенностями территории, рассчитать возможные варианты функционирования регионального рынка жилой недвижимости на ближайшие четыре года и предопределить поиск путей решения выбора оптимального способа регулирования рынка жилой недвижимости региона.

Установлено, что для действенного функционирования рынка жилой недвижимости региона требуется системный подход регулирования, который должен базироваться на эффективном взаимодействии внешних (политических, социально-экономических) и внутренних (управленческих, организационных) инструментах, которые, благодаря своему комплексному взаимодействию, способны сформировать рынок доступного жилья в регионе.

В диссертационном исследовании был предложен механизм регулирования рынка жилой недвижимости, учитывающий индивидуальную специфику территории, основанный на рыночных и государственных способах регулирования рынка с вовлечением бюджетных и внебюджетных источников финансирования, включающий такие направления как налоговая и социальная политика в жилищной сфере; использование альтернативных источников инвестирования строительства жилой недвижимости; шаги по нормализации порядка предоставления земельных участков под застройку; малоэтажное строительство; применение инновационных технологий в жилищном строительстве; поддержка платежеспособного спроса на жилье; капитальный ремонт и реконструкция ветхого жилого фонда; оценка жилья как способ контроля цен на региональном рынке жилой недвижимости. Реализация механизма в Кабардино-Балкарской Республике будет способствовать  обеспечению развития и эффективного функционирования жилищной системы региона, как фактора социально-экономического развития территории.

Для формирования благоприятной базы внедрения механизма регулирования рынка жилой недвижимости в целях обеспечения качественного воздействия параметров механизма на конечный результат и создание условий, позволяющих с максимальной эффективностью использовать ресурсы региона в интересах его устойчивого социально-экономического развития была предложена система мероприятий с вовлечением в социально-экономический процесс сильных сторон (преимуществ) КБР (высокая доля населения с высшим образованием, уникальный природно-рекреационный потенциал, наличие значительного запаса полезных ископаемых, большой гидроэнергетический потенциал), таких как производство продуктов глубокой переработки сельскохозяйственного сырья (с ориентацией на экспорт продуктов премиум-сегмента); спортивно-оздоровительный туризм; высокотехнологичное производство строительных материалов; генерация электрической энергии.

Апробация предложенного механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости, основанного на индивидуальных особенностях территории, подтвердила его адекватность и практическую значимость для решения существующих острых социально-экономических задач Кабардино-Балкарской Республики.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК:

1. Золотухина К.Н. Долевое жилищное строительство как приоритетное направление развития регионального рынка жилой недвижимости/К.Н. Золотухина//Terra economicus («Пространство экономики»). – 2010.- Том 8 № 2, Часть 3. (0,75 п.л.)

2. Золотухина К.Н. Управление инвестиционным процессом на региональном рынке жилой недвижимости /К.Н. Золотухина, А.Б. Фиапшев// Новые технологии. – 2011. - Выпуск 2/2011. -0,5 п.л.(в т.ч. авт.0,4 п.л.)

3. Золотухина К.Н. Инновационные подходы в формировании механизма увеличения предпринимательской активности на региональном рынке жилой недвижимости/ К.Н. Золотухина, В.Ю. Ашхотов// Труды Кубанского государственного аграрного университета. – 2012. - 0,625 п.л.( в т.ч.авт.0,4 п.л.)

Публикации в других изданиях:

4. Золотухина К.Н. Некоторые аспекты разработки механизма внедрения национального проекта «Доступное жилье» в Кабардино-Балкарской Республике»/ К.Н. Золотухина, В.Ю. Ашхотов//Проблемы теории и практики инновационного развития социально-экономических систем: Материалы межрегиональной научно-практической конференции. – Нальчик: Издательство М. и В. Котляровых, 2008. -0, 25 п.л. (в т.ч. авт-0,15п.л.).

5. Золотухина К.Н. Антикризисная программа поддержки строительного сектора экономики и сферы жилой недвижимости в РФ/ К.Н. Золотухина//Проблемы развития АПК Саяно-Алтая: материалы межрегиональной научно-практической конференции. Часть 1. – Абакан: Хакасское книжное издательство, 2009. (0, 25 п.л.)

6. Золотухина К.Н. Ценовые пузыри на региональных рынках жилой недвижимости: причины возникновения и методы борьбы/К.Н. Золотухина// Перспектива 2010: Материалы международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Том III. – Нальчик: Кабардино-Балкарский государственный университет, 2010. (0, 25 п.л.)

7. Золотухина К.Н. Анализ и пути развития рынка доступного жилья в Кабардино-Балкарской Республике/К.Н. Золотухина// Стратегия социально-экономического развития России на основе инновационных технологий: Материалы всероссийской научно-практической конференции. – Нальчик: КБГСХА, 2010 г. (0, 375 п.л.)

8. Золотухина К.Н. Использование внебюджетного финансирования жилого фонда как приоритетное направление развития регионального рынка жилой недвижимости/К.Н. Золотухина//Молодежь XXI века: образование, наука, инновации: Материалы молодежной научной конференции. – Махачкала: Дагестанский государственный технический университет, 2010 г. (0, 25 п.л.)

9. Золотухина К.Н. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как перспективное направление привлечения инвестиций на региональный рынок жилой недвижимости/Золотухина К.Н.// Перспектива 2011: Материалы международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Том III. – Нальчик: Кабардино-Балкарский государственный университет, 2011. (0, 25 п.л.)

10. Золотухина К.Н. Прогнозные оценки цен на региональном рынке жилой недвижимости/К.Н. Золотухина// Современные проблемы гуманитарных и естественных наук: материалы международной научно-практической конференции. – Москва: Научно-информационный издательский центр «Институт стратегических исследований». Издательство «Спецкнига», 2012. (0,5 п.л.)

 





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.