WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

На правах рукописи

Гумённый Виктор Анатольевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИЕЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СИСТЕМЫ КОНТРОЛЛИНГА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учной степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2012

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «СанктПетербургский государственный университет экономики и финансов» Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Слуцкин Михаил Лазаревич

Официальные оппоненты: Ткаченко Елена Анатольевна доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов», профессор кафедры экономики предприятия и производственного менеджмента Чепаченко Николай Васильевич доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СанктПетербургский государственный архитектурностроительный университет»

Защита состоится «___» _____________ 2012 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.10 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. ___.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «___» _____________ 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Е.В. Песоцкая I.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В экономике России в целом, и в девелопменте в частности, управление бизнес-процессами в современных условиях требует своевременного решения задач, которые ставит перед топменеджментом нестабильность внешней и внутренней социальноэкономической среды.

Активное развитие девелопмента требует задействования соответствующих методов управления. Для того, чтобы современная девелоперская компания обладала управленческой системой, способной генерировать эффективные стратегические решения, необходимо наладить обеспечение топ-менеджмента информацией, способной не только своевременно сигнализировать о необходимости принятия неотложных мер, но и обеспечивать возможность прогнозирования в условиях изменений внешней или внутренней среды.

В этой связи особое значение приобретают новации в области системного обеспечения управления. Одной из систем, призванных увеличить эффективность управления, является контроллинг. Это достаточно новое для России научное понятие и область практической деятельности.

Необходимость использования контроллинга для повышения эффективности управления девелоперским предприятием и нерешнность многих вопросов теоретического, методического и практического характера определили актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. В зарубежной и отечественной литературе уделяется достаточно большое внимание вопросам совершенствования управления посредством контроллинга.

Из иностранных авторов, занимающихся вопросами теории и методологии контроллинга, следует отметить: Й. Вебера, А. Дайле, Э. Майера, Р. Манна, Т.

Питерса, Т. Райхмана, Х.Й. Фольмута, Д. Хана, П. Хорвата, Д. Шнайдера и других учных и практиков. Среди российских учных существенный вклад внесли: Е.А. Ананькина, И.А. Бланк, Н.Г. Данилочкина, А.М. Карминский, Н.И.

Оленв, А.Г. Примак, М.Л. Слуцкин, С.Г. Фалько и другие.

Вопросы экономики строительства широко представлены в трудах В.В.

Асаул, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, С.А. Ершовой, В.А.

Заренкова, С.Н. Максимова, Н. Ордуэйна, Ю.П. Панибратова, Е.В. Песоцкой, С.Д. Резника, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, А.В.

Черняка и многих других.

Отдельные аспекты девелопмента представлены в трудах таких российских и зарубежных авторов как Р. Гровер, Д. Гелтнер, И.И. Мазур, Н.

Миллер, Р. Пейзер, М.М. Соловьев, А. Фрей, В.Д. Шапиро и другие.

Девелопмент в России является новым видом деятельности, который обладает рядом специфических свойств, оказывающих влияние на построение системы контроллинга в компании. Проведнный автором анализ отечественных и зарубежных публикаций переведнных на русский язык показал, что в них отсутствует системный подход к рассмотрению теоретических, а также методических аспектов контроллинга, его внедрения и функционирования в компаниях сферы девелопмента. В первую очередь это относится к проблеме формирования системы контролируемых показателей с учтом специфики девелопмента, связанной с большим количеством различных видов работ, длительными производственными циклами и прочими особенностями.

Достаточно важной задачей задействования контроллинга является его институционализация, т.е. создание в компании службы, осуществляющей комплекс контроллинговых процедур. В практической деятельности, зачастую, организация служб контроллинга происходит произвольно, а вопросам разработки методических рекомендаций по их созданию не уделяется достаточное внимание.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ формирования и функционирования системы контроллинга в девелоперской компании.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решались следующие задачи:

- анализ существующих концепций контроллинга;

- анализ эволюции понятия девелопмента как процесса;

- исследование систем показателей измерения достижений, логикодедуктивных и эмпирико-индуктивных систем показателей, выявление оптимальной системы, наиболее полно отражающей единство финансовых и нефинансовых индикаторов деятельности компании;

- исследование специфики деятельности девелоперской компании с целью выявления основных стадий девелоперского проекта;

- систематизация факторов возможного риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом;

- разработка алгоритма формирования системы контроллинга в девелоперской компании;

- исследование роли и места службы контроллинга в организационной структуре девелоперской компании, а также разработка рекомендаций по созданию такой службы;

- исследование возможностей существующих инструментов контроллинга в девелоперской компании;

- формирование сбалансированной системы показателей в девелоперской компании, способствующей повышению эффективности процесса управления е финансово-хозяйственной деятельностью.

Объектом исследования являются российские девелоперские компании различных форм собственности.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с созданием и использованием системы контроллинга как основы эффективного менеджмента в девелоперских компаниях.

Теоретические и методологические основы исследования составили труды ведущих российских и зарубежных учных в области контроллинга, управления организацией в целом, и в девелопменте в частности. В ходе проведнного исследования использованы системный и комплексный подход, моделирование, анализ и синтез, а также другие методы познания сущности явлений.

Информационной базой диссертационного исследования являются материалы, связанные с проблематикой работы, результаты научных исследований, опубликованные в специализированных сборниках, журналах, а также Интернете.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.

Диссертация выполнена согласно паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство) и содержит положения и результаты, соответствующие п. 1.3.58. «Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности строительных организаций», 1.3.60. «Методология формирования рыночного механизма управления корпоративными структурами в строительном комплексе», 1.3.62. «Методологические основы экономического механизма функционирования предприятий строительного комплекса и материально - технической базы строительства, в том числе промышленности строительных материалов, изделий и конструкций».

Научная новизна исследования заключается в разработке и развитии теоретических и методических положений по формированию и функционированию системы контроллинга в российских девелоперских компаниях, направленной на повышение эффективности управления ими в современных рыночных условиях.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:

- развит терминологический аппарат управления процессом девелопмента, в частности, введено и обосновано понятие «контроллинг в девелопменте»;

- выявлены факторы возможного риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом, к которым относятся факторы внешней среды (общеэкономические, административные, налоговые, тарифные, изменение рыночной конъюнктуры, научно-технические, изменение природноклиматических условий и др.) и факторы внутренней среды (управленческие производственно-технологические, финансовые, эксплуатационные, стратегические и др.);

- в результате исследования комплекса работ, осуществляемых в рамках девелопмента, предложен алгоритм процесса девелопмента, учитывающий специфику российского рынка, включающий в себя такие действия как маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, получение земли под застройку, проведение работ по согласованию проекта с надзорно-разрешительными учреждениями, инвестирование, руководство выполнением строительно-монтажных работ, продвижение объекта, продажа/сдача в аренду, эксплуатация, а также координация всего комплекса работ;

- на основе анализа системы управления компанией сферы девелопмента, как достаточно сложной с точки зрения управления, выявлены роль и место контроллинга, предложен алгоритм разработки его системы;

- разработаны варианты формирования службы контроллинга с учтом функций менеджмента и форм подчинения;

- произведена разработка стратегической карты и каскадирование, являющихся основными этапами внедрения сбалансированной системы показателей, применительно к специфике девелопмента;

- сформированы показатели, образующие сбалансированную систему, учитывающие специфику контроллинга деятельности девелоперской компании, обусловленную разнородностью выполняемых работ.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке теоретических и методических основ контроллинга в девелоперских компаниях, а также в решении ряда задач организационно-методического обеспечения его формирования и функционирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты, выводы и рекомендации можно использовать на стадии внедрения и в процессе функционирования системы контроллинга в девелоперской компании, что позволит повысить эффективность е управления.

Возможность непосредственного внедрения в практическую деятельность российских девелоперских компаний результатов исследования создают предлагаемые алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской компании, рекомендации по организации службы контроллинга, а также рекомендации по разработке и внедрению сбалансированной системы показателей, как инструмента контроллинга в компании, занимающейся девелопментом.

Содержащиеся в диссертации предложения, обобщения и методические разработки могут быть использованы в процессе управления деятельностью девелоперских компаний.

Материалы диссертации могут быть использованы в лекционных курсах по дисциплинам Стратегический менеджмент, Управленческий анализ, Экономика и управление на предприятии строительства, Управление недвижимостью.

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования были представлены автором в выступлениях на научных сессиях преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов СПбГУЭФ, ИНЖЭКОН, ГУАП.

Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 7 статей и тезисов докладов, в т.ч. 3 публикации в журналах, рекомендованных ВАК, общим объмом 2,6 п.л. (вклад автора 2,4 п.л.).

Структура диссертации предопределена целью, задачами и алгоритмом исследования. Диссертация состоит из введения, трх глав, заключения и библиографического списка.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ 1. Необходимость интеграции различных аспектов управления бизнеспроцессами в организации обусловила формирование контроллинга как системы управления. При рассмотрении концепции контроллинга, были выявлены три вида концепций, которые направлены на бухгалтерский учет, информацию и координацию. Проведнный в диссертационном исследовании анализ особенностей существующих концепций контроллинга позволил выбрать наиболее соответствующую, по мысли автора, современным требованиям менеджмента. В работе сделан вывод, что все концепции контроллинга выражают общую для них координирующую функцию, характерную для основных подсистем менеджмента. В свою очередь, концепция, направленная на координацию, является синтезом, концепций направленных на бухгалтерский учт и информацию. По мнению автора это означает, что главной задачей контроллинга должна являться координация.

2. Проведнный в диссертационном исследовании подробный анализ современных подходов к трактовке девелопмента привл автора к выводу о том, что за рубежом понятие девелопмент (от англ. to develop – разрабатывать, развивать, раскрывать) в широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в том числе качественные, изменения в объекте, при этом целью девелоперской компании является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал. К числу объектов девелопмента за рубежом относят развитие недвижимости, биологии, информационных технологий, энергетики, искусства, и др. Общим для данных объектов является то, что во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности для достижения экономического и социального эффекта.

В работе делается вывод, что используемые в настоящее время в России два варианта использования термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и более краткий вариант — девелопмент, имеют одно и то же значение.

В результате исследования становления девелопмента в России определено, что в условиях формирования рыночной экономики девелопмент выделился из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. В результате сложилась ситуация, когда ряд компаний, именующих себя девелоперами, трансформировался из бывших строительных организаций. В этой связи достаточно распространнным является употребление понятия девелопмент как синонима строительство, или в значении доверительное управление недвижимостью. По мнению автора, данная трактовка не является корректной, ввиду того, что девелопмент - это сфера деятельности, где наряду со строительством или управлением объектом проводится больший цикл мероприятий по качественному преобразованию недвижимости, которые обеспечивают возрастание е стоимости.

Автор также пришл к выводу, что очень часто происходит подмена таких понятий, как застройщик, инвестор и, собственно, девелопер. Доказано, что главным отличием девелопера от инвестора является то, что инвестор, как правило, только вкладывает денежные средства в проект и в результате извлекает прибыль, в то время как девелопер занимается реализацией всего проекта, начиная с его разработки заканчивая продажей или сдачей в аренду с последующей эксплуатацией. Понятие "застройщик", которое достаточно распространено на территории России, было распространено со времн СССР и в некоторой степени соответствует понятию "девелопер", за тем исключением, что девелопер также вкладывает собственные или замные средства в строительство объекта с целью получить прибыль от его продажи или сдачи в аренду, когда зачастую застройщик исполняет функцию по производству строительно-монтажных работ. Взаимосвязь инвестора, девелопера и застройщика представлена следующим образом (рис. 1).

ДЕВЕЛОПЕР ЗАСТРОЙЩИК ИНВЕСТОР Рис. 1. Соотнесение понятий застройщик, инвестор, девелопер.

3. Проведнный автором анализ публикаций, посвящнных стадиям девелоперского проекта, позволяет сделать вывод о том, что одни исследователи делают упор на инвестиционную составляющую определения, другие на строительную. Данные определения обозначают либо отдельные, либо неполные группы стадий реализации девелоперского проекта. В этой связи для более широкого понимания девелопмента как процесса деятельности автором выявлены следующие стадии девелопмента (рис. 2).

В результате произведнного в диссертационной работе анализа зарубежных публикаций посвящнных вопросам девелоперской деятельности, определено, что за рубежом различают два основных вида девелопмента – умеренный девелопмент (fee-development) и рискованный девелопмент (speculative development). В рамках умеренного девелопмента, девелопер не нест финансовых рисков. Зачастую инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на земельном участке построил здание с возможным заполнением его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует собственными инвестициями. Он лишь проводит на средства заказчика проектирование, необходимые согласования, строительство и сдачу помещений. На все необходимые работы привлекаются сторонние специалисты. При рискованном девелопменте (speculative development) девелопер создат недвижимость, выступая как организатор проекта. По сути, девелопер выполняет те же функции, что и в умеренном девелопменте (fee-development) девелопмента, но помимо этого, он занимается ещ и построением финансовой схемы проекта, вкладывая в него собственные денежные средства.

Маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта Получение земли под застройку Проектирование и согласование проекта Инвестирование Строительство/Реконструкция/Ремонт (Строительно-монтажные работы - СМР) Продвижение объекта Продажа/Сдача в аренду Эксплуатация (Управление) Специализированный консалтинг Рис. 2. Стадии девелопмента Автор по результатам исследования пришл к выводу, что на российском рынке в рамках одной девелоперской компании получили распространение следующие стадии девелопмента: маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, получение земли под застройку или в иной вид пользования (в том случае, если земельного участка под развитие в компании нет) с последующим приобретением юридических прав на него, проведение работ по согласованию проекта с надзорно-разрешительными КООРДИНАЦИЯ ВСЕГО ЦИКЛА РАБОТ учреждениями, инвестирование, руководство выполнением строительномонтажных работ, продвижение объекта, продажа/сдача в аренду, эксплуатация, а также координация всего комплекса работ, представленных на рисунке 2. Автором сделан вывод о том, что мероприятия по координации всего комплекса работ являются одними из самых важных в девелопменте. Это объясняется тем, что девелопмент связан с выполнением всего проекта (комплекса работ), и поэтому его следует отличать от выполнения работ, связанных с отдельным стадиями. Рынок девелопмента только развивается, и в настоящее время на территории России количество компаний, осуществляющих полный цикл девелопмента, исчисляется единицами. В этой связи проектирование и строительно-монтажные работы чаще передаются специализированным подрядным организациям, имеющим соответствующие лицензии, допуски и необходимую строительную технику и оборудование. В результате анализа автор считает, что существующую модель девелопмента в России можно охарактеризовать как усечнную зарубежную модель рискованного девелопмента, сочетающую в себе все стадии девелопмента, представленные на рисунке 2, за исключением проектирования и строительномонтажных работ.

Автором предлагается трактовка девелопмента как комплекса мероприятий по материальным и качественным изменениям в объекте недвижимости, обеспечивающего превращение его в другой объект, обладающий рыночной стоимостью, которая превышает стоимость исходного объекта, т.е. девелопмент – это процесс профессиональной деятельности по преобразованию объекта недвижимости, включающий в себя получение земли под застройку или иной вид пользования, анализ экономической целесообразности, проектирование, финансирование, строительство, продажу и/или сдачу в аренду и эксплуатацию. Модель девелопмента, распространнная в России, представлена на рисунке 3.

РИСКОВАННЫЙ РИСКОВАННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ ДЕВЕЛОПМЕНТ РИСКОВАННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ (SPECULATIVE DEVELOPMENT) (SPECULATIVE (SPECULATIVE DEVELOPMENT) DEVELOPMENT) Строительство/ Маркетинг территории, Реконструкция/Ремонт Продажа/ Специализироразработка концепции Проектирова- Согласование (Строительно- Сдача в ванный и предварительное ние проекта монтажные работы - аренду консалтинг рассмотрение проекта СМР) Получение Инвестирова- Продвижение Эксплуатация земли под ние объекта (Управление) застройку Рис. 3. Модель девелопмента в России 4. Исследование, проведнное автором с целью выявления рисков успешного функционирования девелоперской компании, позволило сделать вывод, что риски формируются и проявляются под влиянием факторов, которые затрагивают процесс разработки и реализации стратегии компании, е потенциал, возможности и состояние. С целью определения способов предотвращения влияния факторов риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом, автором произведена идентификация и классификация данных факторов, в основу которой положена среда, в которой функционирует девелоперская компания.

Таблица Факторы риска успешного функционирования девелоперской компании Факторы внешней среды (независящие непосредственно от девелопера):

- общеэкономические (микро, макро уровни) - политические - законодательные - административные (изменения в градостроительной политике) - налоговые - таможенные - юридические - изменение рыночной конъюнктуры - тарифные - научно-технические - изменение природно-климатических условий - коррупционные Факторы внутренней среды (зависящие от девелопера):

- управленческие - кадровые - производственно-технологические - финансовые - эксплуатационные - проектные - стратегические (изменение приоритетов в развитии компании) - партнрские (неосведомлнность о деловой репутации и финансовом положении компаний-партнров) 5. Автором введено понятие «контроллинг в девелопменте», которое трактуется как интегрированная система поддержки менеджмента в процессе планирования, анализа, принятия, а также контроля исполнения управленческих решений в рамках профессиональной деятельности по преобразованию объекта недвижимости.

6. Анализ публикаций, посвящнных контроллингу и девелопменту, показал, что в научно-методической литературе не представлен процесс разработки и внедрения контроллинга в девелоперской компании. Поскольку, по мысли автора, эффективное функционирование девелоперской организации напрямую зависит от наличия в ней системы контроллинга, в работе предложен следующий алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской компании (рис. 4):

СОЗДАНИЕ РАБОЧЕЙ ГРУППЫ ПО ВНЕДРЕНИЮ КОНТРОЛЛИНГА АНАЛИЗ ПОТЕРБНОСТИ РУКОВОДСТВА В ИНФОРМАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К СИСТЕМЕ КОНТРОЛЛИНГА ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРВООЧЕРЁДНЫХ ОБЪЕКТОВ КОНТРОЛЛИНГА ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ПРИОРИТЕТОВ КОНТРОЛЛИНГА ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОНКРЕТНЫХ ЗАДАЧ КОНТРОЛЛИНГА Да Нет Создаётся специальное подразделение контроллинга? ПЕРЕДАЧА СООТВЕТСТВУЮЩИХ ФУНКЦИЙ в РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИЙ между структурными отдельно созданное подразделение единицами на предприятии ОПРЕДЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЙ ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ВНЕДРЕНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ КОНТРОЛЛИНГА Рис. 4. Алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской компании - процесс разработки системы контроллинга в девелоперской компании целесообразно начинать с создания рабочей группы. Основной задачей данной группы будет являться создание информационно-методической базы контроллинга.

- проводится комплексный анализ потребностей менеджмента компании в информации, которую планируется получать посредством контроллинга, с последующим формированием требований к системе контроллинга.

- определяется последовательность внедрения объектов контроллинга.

Это позволит сформулировать комплекс конкретных задач в рамках рассматриваемой компании, с формированием приоритетности их выполнения, что повлияет на скорость внедрения контроллинга.

Автором сформирована матрица функционирования системы контроллинга в девелопменте на примере коммерческой недвижимости (табл. 2):

Таблица Функционирование системы контроллинга в девелоперской компании (фрагмент) Потребности Объект контроллинга менеджмента компании Задачи системы Содержание работ (виды работ) в информации (система контроллинга управленческих целей) - создание проектно-сметной - анализ эффективности документации проекта Расчёт предварительной - составление плановой - расчёт нормативов по Проектные работы экономической оценки калькуляции группам затрат эффективности проекта - составление бюджета - бюджетирование проекта - управление затратами по - строительство объекта по отклонениям этапам общестроительных работ, монтаж внешних - соответствие затрат и коммуникаций поступлений по данному Оперативное управление проекту утвержденному Строительство объекта строительно- графику движения монтажными работами финансовых ресурсов - отделка помещений, монтаж внутренних - расчёт потоков инженерных сетей материальных и финансовых ресурсов - определение фактической - обеспечение себестоимости всей - сдача объекта в своевременной сдачи эксплуатацию совокупности строительнообъекта в эксплуатацию Эксплуатация объекта монтажных работ - обеспечение - последующая эксплуатация - расчёт себестоимости эффективной объекта эксплуатации объекта эксплуатации объекта - обеспечение оперативной и - повторный расчёт сроков Сдача объекта в аренду - сдача объекта в аренду экономически выгодной окупаемости проекта заполняемости объекта арендаторами - рассматривается целесообразность создания специального подразделения контроллинга. Задачи контроллинга может выполнять или специализированный отдел, или структурные подразделения компании, которые кроме этого, имеют и другие задачи (например, бухгалтерия, плановый отдел, финансовый отдел). Автор считает, что значительное количество целей и разнонаправленных задач, которые решает девелоперская компания, требует формирования самостоятельного подразделения контроллинга. После выявления и распределения конкретных задач контроллинга появляется возможность определения полномочий контроллера при принятии решений.

7. Проецирование технологии контроллинга на возможные методы управления привело автора к мысли, что в зависимости от размеров компании возможны два варианта создания службы контроллинга: исходя из специфики форм подчинения (рис. 5) и исходя из специфики функций менеджмента (рис.

6).

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР Высший уровень менеджмента ФИНАНСОВО – ДЕПАРТАМЕНТ ДЕПАРТАМЕНТ ДЕПАРТАМЕНТ ДЕПАРТАМЕНТ (охватывает ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОНТРОЛЛИНГА СТРОИТЕЛЬСТВА СБЫТА ЭКСПЛУАТАЦИИ все ДЕПАРТАМЕНТ направления девелопмента) РУКОВОДИТЕЛЬ КОНТРОЛЛЕР СТРОИТЕЛЬСТВО СБЫТ ЭКСПЛУАТАЦИЯ НАПРАВЛЕНИЯ НАПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2-ой уровень менеджмента РУКОВОДИТЕЛЬ КОНТРОЛЛЕР СТРОИТЕЛЬСТВО ЭКСПЛУАТАЦИЯ (охватывает НАПРАВЛЕНИЯ НАПРАВЛЕНИЯ СБЫТ ЖИЛОЙ ЖИЛОЙ ЖИЛОЙ отдельные ЖИЛОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ направления девелопмента) РУКОВОДИТЕЛЬ КОНТРОЛЛЕР СТРОИТЕЛЬСТВО СБЫТ ЭКСПЛУАТАЦИЯ НАПРАВЛЕНИЯ НАПРАВЛЕНИЯ … … … … … СТРОИТЕЛЬСТВО СБЫТ ЭКСПЛУАТАЦИЯ … … … КОНТРОЛЛЕР НАПРАВЛЕНИЯ РУКОВОДИТЕЛЬ … НАПРАВЛЕНИЯ … функциональное подчинение линейное подчинение Рис. 5. Организационная структура службы контроллинга при линейнофункциональной форме подчинения Автор считает, что данная структура в большей степени обозначает независимость от других подразделений и наиболее применима в крупных компаниях. Контроллер по направлению ответственен за результаты деятельности курируемого им направления. Наиболее существенные преимущества представленной структуры заключаются в том, что снижается давление руководителей на контроллеров в ходе процесса выполнения их обязанностей, существует возможность наиболее оперативного обмена информацией между контроллерами, ответственными за другие направления.

РУКОВОДИТЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ КОНТРОЛЛИНГА КОНТРОЛЛЕР КОНТРОЛЛЕР КОНТРОЛЛЕР КОНТРОЛЛЕР СЛУЖБА ИТ СТРОИТЕЛЬСТВА СБЫТА ЭКСПЛУАТАЦИИ ФИНАНСОВ Рис. 6. Организационная структура службы контроллинга при управлении девелоперской компанией по функциональным сферам По мнению автора, в девелоперской компании целесообразнее создание службы контроллинга, исходя из специфики функций менеджмента, что особенно актуально для компаний среднего размера. В данном случае ввиду ограниченного штата сотрудников службы ответственность за осуществление контроллинга в рамках разных направлений компании например, коммерческой и жилой недвижимости, может нести один и тот же специалист. Это в значительной степени упрощает получение целостной информации по компании в рамках реализуемой функции менеджмента и снижает затраты на персонал.

8. Проведнное автором исследование показало, что методические вопросы инструментарного обеспечения контроллинга в сфере девелопмента практически не освещены в научной литературе. C целью разработки системы показателей контроллинга в девелоперской компании в диссертационной работе рассмотрены системы показателей измерения достижений, логикодедуктивные и эмпирико-индуктивные системы, среди которых наиболее распространнными являются Система Дюпон, Сбалансированная система показателей – ССП, Концепция управления по целям, Бортовое табло, Универсальная система показателей, Система оценки эффективности деятельности и роста, Комплексный анализ данных, Система улучшения и измерения производительности и другие. Для большинства данных систем основными недостатками являются слабая взаимосвязь со стратегическим планированием, сильная ориентация на прошлые результаты, краткосрочность.

Проведнный сравнительный анализ, перечисленных выше систем позволяет сделать вывод, что сбалансированная система показателей имеет ряд существенных преимуществ, среди которых следует отметить высокую адаптивность к изменениям внешних условий функционирования предприятия, а также единство финансовых и нефинансовых индикаторов деятельности предприятия. Посредством сбалансированной системы показателей стало возможным описание стратегических гипотез как комплекса четких и подлежащих оценке причинно-следственных отношений.

В диссертационной работе сделан вывод о том, что внедрение в девелоперских компаниях системы контроллинга с задействованием сбалансированной системы показателей в качестве одного из инструментов, будет эффективным по следующим причинам:

- cбалансированная система показателей является инструментом, посредством, которого возможно увязывание стратегии предприятия с его оперативной деятельностью;

- сбалансированная система показателей является системой показателей, на основании которой происходит оценка текущего состояния предприятия, результатов его деятельности, а также планирование его дальнейшего развития;

- при помощи cбалансированной системы показателей реализация общей стратегии компании становится регулярной деятельностью всех подразделений;

- в cбалансированной системе показателей представлен набор наиболее эффективных показателей оценки результатов деятельности компании.

9. В диссертационном исследовании произведена разработка стратегической карты и каскадирование, являющиеся основными этапами внедрения сбалансированной системы показателей, применительно к специфике девелопмента.

С помощью стратегической карты компании могут сформулировать и довести до сведения персонала свои долгосрочные цели, используя интегрированную систему, состоящую из двух-трех десятков показателей.

Поскольку девелопмент является сферой деятельности, состоящей из большого количества разнородных операций, то применительно к девелоперской компании стратегическая карта должна содержать цели максимально понятные сотрудникам разных подразделений девелоперской компании.

Посредством каскадирования осуществляется передача целей ССП «сверху вниз» на каждый уровень управления компании. Целью каскадирования является выявление направленных связей между действиями конкретного подразделения и стратегическими целями компании.

Проведнный автором анализ публикаций, посвящнных внедрению ССП, показал, что в настоящее время существуют отдельные разработки стратегических карт и каскадирования в производственной, торговой и банковской деятельности. Применительно к девелопменту таких разработок нет. Автором разработана модель стратегической карты, учитывающая специфику девелоперской деятельности (рис. 7), на основе которой произведено последующее каскадирование в разрезе отдельных направлений девелоперской деятельности, таких как проектирование, строительномонтажные работы, управление недвижимостью, сбыт и т.д.

Цель: cоздавать качественную и комфортную среду для жизни, работы и отдыха человека, благодаря рациональному проектированию и комплексному подходу при строительстве объектов недвижимости.

Увеличить объём бизнеса для достойного выполнения Рост доходов ФИНАНСЫ миссии компании Повысить привлекательность Обеспечить Повысить привлекательность КЛИЕНТЫ предлагаемых проектов удовлетворённость клиентов для инвесторов Обеспечить Строго Обеспечить применение Обеспечить Обеспечить Повысить Применение соблюдать качественное оптимальных высокое качество эффективное результативность “зелёного” сроки управление ПРОЦЕССЫ инновационных выполняемых управление выполняемых строительства выполнения выполненными строительных проектов затратами проектов проектов проектами технологий Оптимизировать Внедрить программу эффективность персонала Снизить текучесть лояльности по ПОТЕНЦИАЛ путем улучшения кадров отношению к каждому квалификации сотрудников клиенту Рис. 7. Модель стратегической карты девелоперской компании Полученные, после разработки корпоративной стратегической карты показатели, целевые значения и действия по совершенствованию деятельности компании конкретизируются и адаптируются в подразделениях и отделах, с последующей разработкой собственной ССП, которая должна быть согласована с корпоративной ССП. Например, для службы управления недвижимостью автором произведено каскадирование, что позволило сформировать стратегическую карту службы управления недвижимостью (рис. 8).

Уверенность арендаторов в КЛИЕНТЫ эффективном управлении объектом.

Предоставление сопутствующих услуг высокого ПРОЦЕССЫ качества, их оперативное исполнение.

Своевременная реакция на возникающие потребности клиентов в процессе предоставления арендных услуг.

ПОТЕНЦИАЛ Проведение обучения по усовершенствованию профессиональных навыков для управляющего объектом, инженеров, службы клининга.

Рис. 8. Стратегическая карта службы управления недвижимостью 10. На основе разработанной стратегической карты девелоперской компании и последующего каскадирования предлагается сбалансированная система показателей, учитывающая следующие направления в специфике девелоперской деятельности:

- формат девелоперской деятельности как комплексного процесса, является совокупностью проектов на разной стадии готовности;

- от начала инвестирования или привлечения денежных средств до завершения проекта проходят достаточно большие сроки и, как следствие, положительные (реализация) и отрицательные (инвестиции) денежные потоки существенно разнесены во времени;

- объекты имеют большую стоимость, а деятельность – значительные масштабы;

- возникает сопутствующая социальная и экологическая специфика (необходимость возведения социальных объектов, культурно-исторические обременения, санитарные ограничения).

Предлагаемая в работе сбалансированная система показателей девелоперской компании включает 15 показателей, многие из которых используются в современном менеджменте в различных сферах деятельности.

Наряду с этим, в систему введены показатели, разработанные автором самостоятельно или представляющие собой модификацию существующих применительно к конкретным задачам управления (табл. 3).

Автор признат определнную условность предлагаемого набора показателей, поскольку специфика стратегических целей девелоперских компаний, а также методов их реализации оказывают существенное влияние на содержание и способы взаимоувязки таких показателей.

Таблица Сбалансированная система показателей девелоперской компании Стратегическая цель Показатель Экономический смысл Низкая долговая нагрузка Чистый долг/Собственный капитал Отражение размера расходования собственного капитала компании или прибыли на обслуживание долга Повышение прибыли Рентабельность по EBITDA Отражение прибыльности продаж компании без учета затрат на проценты по кредитам, выплату налога на прибыль и амортизацию Увеличение стоимости бизнеса Справедливая стоимость Определение цены на активном рынке инвестиционной собственности аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды Повышение привлекательности Доля рынка Отражение доли компании на данном рынке (с предлагаемых проектов точки зрения количества клиентов или объма проданных товаров) Обеспечение удовлетворнности Уровень удовлетворения Оценка степени удовлетворенности клиента в клиентов потребностей клиента соответствии с критериями результатов деятельности Увеличение потребительской Время ответной реакции на запрос Создание группы лояльных арендаторов, ценности арендатора приносящих стабильный уровень дохода Повышение привлекательности для Чистая прибыль от продаж по Оценка чистой прибыли от клиента или сегмента инвесторов клиенту рынка, после того как осуществлены исключительные затраты на их поддержание Обеспечение эффективного Доля затрат на эксплуатацию в Определение объма расходов на содержание управления затратами на выручке на 1 кв.м кв.м недвижимости в составе выручки от аренды, эксплуатацию объектов коммерческой арендопригодной площади с целью дальнейшей оптимизации расходов недвижимости Обеспечение применения Объм расходов на инновации, Создание одного из основных конкурентных инновационных строительных ориентированные на потребителя преимуществ технологий (зелное строительство, энергоэффективность) Соблюдение сроков выполнения Коэффициент реализации проекта Эффективность финансово-хозяйственной проектов (процент проданных площадей к деятельности компании проценту завершения строительства) Увеличение объмов площадей, Коэффициент потери площадей Снижение объма непригодных к сдаче в аренду генерирующих дополнительный площадей, тем самым повысить результативность доход выполняемых проектов Оптимизация эффективности Коэффициент стратегического Достижение целей клиентской составляющей и персонала путем улучшения переобучения составляющей внутренних бизнес процессов квалификации сотрудников Оптимизация эффективности Уровень удовлетворнности Предпосылка повышения производительности, персонала путем увеличения работника ответственности и качества обслуживания удовлетворнности сотрудников потребителя Снижение текучести кадров Процент текучести кадров Сохранение сотрудников, которые являются ключевого персонала носителями общих ценностей, знаний организационного процесса, понимают потребности клиента (как следствие снижение расходов на переобучение) Оптимизация эффективности Процент сотрудников, чьи личные Мотивация более высокой эффективности персонала путем увеличения цели и задачи определены на конкретного работника производительности сотрудников, основе корпоративной ССП путм синтеза целей и задачей определнных в ССП с их собственными ФИНАНСЫ КЛИЕНТЫ ПРОЦЕССЫ ПОТЕНЦИАЛ III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Гумённый В.А. Разработка сбалансированной системы показателей в девелоперской компании // Проблемы современной экономики. - №1 (41). - 2012. - 0.7 п.л.

2. Гумённый В.А. Моделирование стратегической карты при разработке сбалансированной системы показателей в девелоперской компании // Вестник Российской академии естественных наук. - №(16). - 2012. - 0.3 п.л.

3. Гумённый В.А., Слуцкин М.Л. Каскадирование сбалансированной системы показателей в девелоперской компании // Научнотехнические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - №3. - 2012. - 0.6 п.л. (вклад автора – 0,4 п.л.).

4. Гумнный В.А. Контроллинг в системе антикризисного управления предприятием в различных отраслях промышленности Республики Бурятия // Социально-экономическое развитие России: региональные проблемы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. – СПб., СПбГУЭФ, 2009. – 0.3 п.л.

5. Гумнный В.А. Контроллинг в системе эффективности управления предприятием в современных условиях // Научная сессия профессорскопреподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2009 года. Факультет статистики, учта и экономического анализа. Апрель 2010 года: Сборник докладов. – СПб., СПбГУЭФ, 2011.

– 0.2 п.л.

6. Гумнный В.А. Контроллинг в системе эффективности управления девелоперской компанией в современных условиях // IХ межвузовская научно-практическая конференция «Проблемы и пути развития предпринимательской деятельности в современных условиях» – СПб., ИНЖЭКОН, 2011. – 0.2 п.л.

7. Гумнный В.А. Системно-интегрированная информационноаналитическая поддержка топ-менеджмента девелоперской компании посредством контроллинга в условиях современной России // Актуальные проблемы экономики современной России: Сборник научных трудов. – СПб., ГУАП, 2012. – 0.3 п.л.




© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.