WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


 

На правах рукописи

КОРОТКОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА

МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ НА

ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЯХ

Специальность 08.00.05 –        Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва – 2012

Диссертация выполнена в ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова»

Научный руководитель –        доктор экономических наук, профессор

                                       Севостьянов Анатолий Васильевич

Официальные оппоненты:         Иванкина Елена Владимировна, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации", факультет экономики недвижимости, декан

       Тютченко Андрей  Александрович, кандидат экономических наук, ООО «Армикс», директор департамента корпоративных финансов

Ведущая организация:        Фонд «Институт экономики города»

Защита состоится 30 мая 2012 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова»  по адресу:

117997, Москва, Стремянный переулок, д. 36, корп. 3, ауд. 304

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова»

Автореферат разослан «27» апреля 2012г.

Ученый секретарь:

диссертационного совета

к.э.н., доцент                                                                Моторина М.А.

I. Общая характеристика работы



Актуальность темы исследования. В рамках современного российского законодательства весь объем затрат, связанных с созданием новых объектов социальной инфраструктуры, должен быть реализован муниципальными властями. Недостаток доходов городских и сельских бюджетов не позволяет муниципалитетам в полном объёме реализовывать свои обязанности по строительству таких объектов. Причинами создания такой ситуации являются небольшая доля налоговых поступлений, остающаяся на местном уровне, неадекватная оценка налоговой базы, принадлежащей органам муниципальной власти, растущие объёмы жилищного строительства и, соответственно – растущий спрос на объекты социальной инфраструктуры.

Одним из наиболее недооценённых муниципальных ресурсов является земля, в частности, земля, находящаяся в городах. Земельные участки, оцениваются неадекватно своей ценности по причине многочисленных методологических недостатков государственной методики кадастровой оценки земель населённых пунктов. Другой причиной недостатка бюджетных средств для строительства объектов социальной инфраструктуры является отсутствие баланса между темпами и объёмами жилищного строительства и темпами и объёмами строительства объектов социальной инфраструктуры (спрос на последние превышает предложение их). Такая ситуация складывается, в том числе, из-за отсутствия механизма мониторинга влияния жилищного строительства на состояние социальной инфраструктуры района, прилегающего к строящемуся дому.

В этой связи исследования, направленные на формирование экономически и юридически обоснованного механизма массовой оценки недвижимости и методологии определения размера компенсаций за воздействие на социальную инфраструктуру города в связи с жилищным строительством, являются актуальными и востребованными органами местного самоуправления  многих российских городов.

Степень научной разработанности проблемы. В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты возникновения внешних эффектов в процессе развития городского жилищного строительства, формирования механизма компенсаций за «отрицательные внешние эффекты от нового жилищного строительства», совершенствования методов массовой оценки городской недвижимости и городских земель с учётом этих эффектов. Указанные проблемы нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых по соответствующим направлениям: регулирование развития городских территорий за счёт их переоценки (М.П. Березин, Г.Ю.Ветров, Д.В.Визгалов, А.Г.Гранберг, В.С.Занадворнов, С.И. Кабакова, Н.Б. Косарева, Л.Э.Лимонов,  В.И.Ресин, Э.К.Трутнев, В.З.Черняк, М.Д.Шапиро и др.); экономическая и кадастровая оценка городских земель (А.А. Варламов, С.Н. Волков, Е.В.Иванкина, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, В.А. Прорвич, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, Ю.А. Цыпкин и др.); теоретические и методические основы теории общественного благосостояния (В.Н.Бобков, К. Виксел, Т.И.Заславская, Н. Калдор, Д.С.Львов, Дж. Р. Хикс, В. Парето, А.С.Пигу, и др.); теория оценки отрицательных внешних эффектов при жилищном строительстве - К. Малдер, Дж. Николас, А. Нельсон, А. Уоткинс, Дж. Уингер и др).

Границы исследования определяются оценкой стоимости земель городских населённых пунктов, предназначенных для средне- и многоэтажного строительства.

Целью диссертационного исследования является разработка методологии, методики и механизма, позволяющих местным органам власти в городах России увеличивать поступления в муниципальные бюджеты за счёт доходов от предоставления в пользование земельных ресурсов и сбалансировать темпы строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

  • исследовано существо понятия «внешний эффект» и сформулировано новое понятие – «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства», - возникающий в процессе развития земельных участков в составе сложившихся планировочных элементов городской структуры;
  • выполнен анализ факторов, генерирующих ценность городских земель, и выявлены факторы, определяющие величину «отрицательного внешнего эффекта от жилищного строительства»;
  • проведён анализ действующей нормативно-правовой и методической базы, регулирующей государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов, и результатов выполненной кадастровой оценки с целью определения их слабых сторон;
  • исследовано состояние действующей нормативно-правовой и методической базы по разработке и экспертизе проектов жилищного строительства на предмет оценки воздействия такого строительства на состояние социальной инфраструктуры района осуществления проекта и предложены мероприятия по её совершенствованию;
  • разработаны методика и принципиальная схема определения количественного значения фактора обеспеченности земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, объектами социальной инфраструктуры;
  • разработаны предложения по совершенствованию действующей системы определения размера арендной платы или земельного налога за участок, предназначенный для много- и среднеэтажного жилищного строительства, основанные на учёте предложенного понятия «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства»;
  • выполнены расчёты, подтверждающие экономическиё и социальный эффект разработанных предложений.

Предметом исследования являются экономические отношения по поводу эффективного управления муниципальной земельной собственностью и механизмы формирования платежей, компенсирующих отрицательные внешние эффекты, возникающие при пользовании городскими землями с целью строительства на них жилья. 

Объектом исследования являются городские территории, предназначенные для коммерческого многоквартирного жилищного строительства в крупных городах России.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы являются исследовании в области микроэкономики и экономики города и городского землепользования, труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам управления муниципальной недвижимостью, кадастровой оценки городской земли, оценки воздействия жилищного строительства на состояние социальной инфраструктуры города.

В процессе исследования использовались методические и нормативные материалы Министерства регионального развития РФ, Росстата, Росреестра других министерств и ведомств, в том числе Иркутской области и города Иркутска, отечественных и зарубежных организаций в области градостроительной деятельности, массовой оценки недвижимости, охраны городской среды.

При решении поставленных задач применялся системный анализ, расчётно-аналитические методы и методы группировок, методы экономической оценки, расчётно-аналитический, балансовый, нормативный и другие.

В диссертации комплексно исследуется совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с устойчивым развитием города, городской среды обитания и развитием экономических методов управления городскими земельными ресурсами.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

  1. На основе анализа микроэкономического понятия «внешние эффекты» и последствий частных инвестиций в жилищное строительство крупного города сформулировано понятие «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства», оказывающие негативное воздействие на городскую среду обитания.
  2. Выявлены и исследованы факторы, генерирующие «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства» и определён размер таких эффектов в составе «городской земельной ренты».
  3. Сформулированы предложения по изменению состава ценообразующих факторов, определяющих кадастровую стоимость объектов недвижимости, в первую очередь земельных участков, в городе и уточнён механизм отбора таких факторов в процессе массовой оценки.
  4. Разработана методика оценки «отрицательных внешних эффектов от жилищного строительства» для использования при заключении муниципальными властями договоров с частными инвесторами при осуществлении инвестиционных проектов развития жилищного строительства.
  5. Предложены изменения в механизм определения величины земельного налога и арендной платы за владение и пользование земельным участком за счёт учёта в качестве дополнительного параметра - компенсационного взноса за «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства».
  6. Даны предложения по уточнению нормативов обеспеченности населения города объектами социальной инфраструктуры, используемых при разработке проектов планировки и застройки территорий с разрешённым использованием под многоквартирное жилищное строительство.

Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и докладывались и получили одобрение на XVII Международной научно-практической конференции «Вопросы планировки и застройки городов» (Пенза, 2010), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2011), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2012).

Апробация разработанного механизма произведена на примере оценки величины платы за пользование участком городской территории для целей жилищного строительства по адресу: г. Иркутск, ул. Профсоюзная, д.12

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ объёмом 2,76 п.л., в том числе – 2 печатные работы в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ.

Структура и состав диссертации подчиняются содержанию поставленных задач. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Общий объем машинописного текста составляет 112 страниц, в том числе 30 таблиц и 3 рисунков. Количество используемых источников - 108.

Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, установлена цель и задачи работы, определены научная новизна и практическая значимость диссертации.

В первой главе «Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры как фактор ценности городской территории» выполнено исследование теоретических основ формирования ценности городских территорий; проведен анализ законодательной и нормативной базы в области обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры; сделан вывод о законодательной «невключённости» коммерческих застройщиков жилья в вопросы обеспечения будущих жителей объектами социальной инфраструктур.





Во второй главе «Компенсация за внешние эффекты как источник финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры» проанализированы такие механизмы формирования источников для финансирования строительства социальных объектов, как арендная плата на землю и земельный налог; выполнено исследование процедуры формирования кадастровой стоимости земельного участка; выявлены недостатки этой процедуры и предложены шаги к её улучшению; рассмотрены предпосылки формирования внешнего эффекта от жилищного строительства; изложена методика исчисления величины таких эффектов.

В третьей главе «Определение размера компенсации за внешние эффекты при реализации проекта жилищного строительства» на примере г. Иркутска проведён анализ ситуации с обеспеченностью застраиваемого участка объектами социальной инфраструктуры; оценён размер внешнего эффекта от будущего строительства; согласно предложенной методике вычислен размер компенсации за внешний эффект и предложен способ встраивания компенсационных платежей в существующую систему платежей за пользование городскими территориями.

В заключении приведены главные научные и практические результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первое защищаемое положение: исследовано существо понятия «внешний эффект» и сформулировано новое понятие «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства».

Взаимодействие субъектов рыночной экономики порождает внешние по отношению к рынку эффекты — не учтенные в цене блага побочные эффекты функционирования рынка, воздействующие на третьих лиц (или общество в целом), находящихся вне рыночной сделки. Они возникают в случаях, когда установленная рынком цена данного блага не отражает или реальных издержек производства, или его истинных выгод с точки зрения общества. При этом третья сторона либо несет издержки (отрицательный внешний эффект), либо получает выгоду (положительный внешний эффект).

Отрицательные внешние эффекты приводят к тому, что у третьих лиц возникают некомпенсированные для них издержки (ущерб). Рынок не улавливает отрицательных внешних эффектов, в результате чего создается больше продукции, чем необходимо обществу. Положительный внешний эффект возникает при позитивных последствиях воздействия участников рыночной операции на третьих лиц. При этом выигрыш присваивается не владельцем ресурсов, обусловивших возникновение эффекта, а третьими лицами и бесплатно.

В условиях ограниченности отдельных ресурсов в крупном городе внешние эффекты возникают вследствие конкуренции между различными способами использования такого ресурса. При строительстве нового жилого дома повышается спрос на услуги социальной инфраструктуры.  И проживающее в этом районе население ограничивается в использовании данных благ за счёт увеличения свое численности. Происходит нарушение принципа «общественной полезности», издержки несут третьи лица, капитализация социальной инфраструктуры в данном районе снижается. Возникает «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства». В случае закрепления прав населения на социальную инфраструктуру, эти права могли бы быть проданы застройщику, что позволило бы компенсировать влияние отрицательного внешнего эффекта от жилищного строительства. В этом случае получивший стоимостную оценку ресурс использовался бы уже в качестве внутреннего (вмененного) фактора производства, что привело бы к росту предельных частных издержек производства до уровня предельных общественных издержек.

Причиной возникновения внешних эффектов в рассматриваемой ситуации является отсутствие установленных прав собственности на ресурсы. Проблема заключается в неэффективном распределении ресурсов - в пере- или недопроизводстве социальных благ - что приводит к потере общественной полезности ресурсов. Считается, что рыночный механизм способен обеспечить эффективное распределение ресурсов в условиях четко установленных прав собственности. На практике условия трансформации внешних эффектов во внутренние посредством рыночного механизма оказываются невыполнимыми. Возникает необходимость применения государственных методов регулирования внешних эффектов (как отрицательных, так и положительных). Таким образом, под «отрицательным внешним эффектом от жилищного строительства» следует понимать возникновение неудовлетворённого спроса на услуги муниципальной (в рамках данного исследования социальной) инфраструктуры, косвенно созданного жилищным строительством.

Второе защищаемое положение: изучены факторы, создающие «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства» и определён размер таких эффектов в составе «городской земельной ренты».

Процесс монетизации компенсаций за отрицательные внешние эффекты базируется, прежде всего, на определении размера и масштаба таких эффектов, что невозможно сделать без выявления определяющих факторов. К ним в данном исследовании отнесены:

- фактор объёма блага – определяет масштаб создаваемого блага, который должен быть обеспечен количественно ограниченным ресурсом. В отношении жилищного строительства фактор объёма блага определяется на основе объёма вводимого жилья;

- фактор спроса - определяет объём ресурса (свободных мощностей социальной инфраструктуры), необходимого для обеспечения вновь создаваемого блага. Услуги социальной инфраструктуры (их набор и объём) являются законодательно закреплёнными, а потому фактор спроса, по сути, базируется на муниципальных, региональных и/или государственных нормативах;

- фактор предложения - определяет объём имеющегося ресурса, в данном случае мощностей социальной инфраструктуры, пригодного для обслуживания создаваемого жилищного фонда; 

- фактор «отрицательности» определяет характер возникающего эффекта - соотношение между фактором спроса и фактором предложения. В случае существования фактора «отрицательности» внешний эффект может быть признан отрицательным и возникает вопрос о монетизации компенсаций за подобный внешний эффект.

Предлагается определять величины данных факторов с применением показателей, определяемых для каждой территориальной зоны градостроительными регламентами (закреплены в правилах землепользования и застройки), и градостроительных нормативов, имеющих место в каждом городском поселении.

Величина фактор спроса определяется с использованием формулы:

Dси =

(1)

где  Dси - величина потребности в объектах социальной инфраструктуры у жильцов в будущей застройке, мест, коек, посещений, кв.м. пола и т.д.;

Sуч - площадь земельного участка, га;

Пстр - установленная допустимая плотность жилого фонда для земельного участка в соответствующей территориальной зоне, тыс. кв.м./га.

Nжил – нормативно установленный показатель текущей обеспеченности населения жилищным фондом, кв.м./чел; 

Nси  - норматив потребности в объектах социальной инфраструктуры. мест/1000 чел, коек/1000 чел, посещений/1000 чел, кв.м. пола/1000 чел и т.д.

Значение фактора предложения предлагается определять по формуле:

Мсв(n)  =

(2)

где  Mсв(n) – показатель наличия свободных мощностей в «n» объекте социальной инфраструктуры, в зону обслуживания которого входит оцениваемый земельный участок;.

Nси – норматив обеспеченности n-ыми объектами социальной инфраструктуры, мест/100 чел, м2/1000 чел, коек/1000 чел и т.д.

Пзас – плотность населения в зоне размещения оцениваемого участка, чел/га.

r - [м] радиус обслуживания n-ого объекта социальной инфраструктуры.

Мсущ - показатель наличия мощностей объектов социальной инфраструктуры n.

Размер компенсационных выплат, которые взимаются с инвесторов (девелоперов) определяет  фактор стоимости или денежное выражение величины внешнего эффекта. Такие выплаты, аккумулируясь в муниципальных бюджетах, создают источник финансирования нового строительства дефицитного ресурса - социальной инфраструктуры.

Величину фактора стоимости предлагается рассчитывать по формуле:

Еден  =

Eнат *Снорм

(3)

Еден – денежное выражение отрицательного эффекта, руб;

Eнат  -  размер отрицательных внешних эффектов разного типа, выраженный в едином натуральном показателе (м2)

Снорм – удельные показатели стоимости строительства соответствующего объекта социальной инфраструктуры, определяемые городской администрацией, тыс. руб/м2. Такие показатели определяются на основе текущих муниципальных контрактов на строительство и лежат в основе финансовых планов администрации (например, плана реализации генерального плана).

Такая плата требует сбора труднодоступной информации. Также предприятия могут извлекать выгоду в виде разницы между затратами на сокращение инфраструктурных диспропорций и платежом. Следовательно, платежи выступают стимулом для сокращения инвестором уровня инфраструктурных диспропорций за счет роста муниципальных доходов, направляемых на развитие социальной инфраструктуры.

Рост дефицита социальной инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания в каком-либо районе, снижает стоимость земли в этом районе, что также является основанием для взимания компенсаций с инвестора (девелопера). Учитывая сложное экономическое положение строительных компаний, и снизившийся спрос на городские земельные участки, необходимо признать, что единовременная выплата компенсаций, включённых в стоимость права аренды или выкупа земельного участка не представляется перспективной. С другой стороны, пролонгация выплаты на срок аренды земельного участка (максимум – 49 лет) также невозможен. Кроме этого, строительство объектов социальной инфраструктуры планируется городом на 25 лет вперёд в рамках генерального плана, а ближайший горизонт планирования 5 лет. В силу этого, наиболее обоснованным представляется разбиение общей суммы компенсаций на срок аренды, но не более чем на 5 лет, начиная с первого года владения участком.

Третье защищаемое положение: в связи с отсутствием в рамках кадастровой оценки городских земель корреляции между результатом такой оценки и уровнем обеспеченности земли объектами социальной инфраструктуры, предложено учитывать новые ценообразующие факторы.

Источником финансирования социальной инфраструктуры должны быть не только компенсационные выплаты, но и стандартные источники муниципального финансирования, в том числе плата за землю.  Для увеличения потока платежей за землю, необходимо проводить максимально достоверную оценку её стоимости. Результат такой оценки земель, предназначенных для жилищного строительства, должен зависеть в том числе от уровня обеспеченности того или иного участка объектами социальной инфраструктуры. Анализ основных механизмов определения размера арендной платы показал, что в основе большинства из них лежит величина кадастровой стоимости земельного участка. Точно так же размер налоговых отчислений базируется на величине кадастровой стоимости.

Анализ существующей системы отбора факторов стоимости земельных участков, предназначенных для средне- и многоэтажного строительства, - одного из важнейших этапов проведения кадастровой оценки - позволяет сделать следующие выводы.

Хотя для муниципалитетов законом определён набор услуг социальной инфраструктуры, который должен быть предоставлен каждому жителю, не все эти услуги упомянуты в списке факторов стоимости земельных участков (табл. 1):

Таблица 1. Анализ соответствия ценообразующих факторов кадастровой стоимости, предлагаемых методикой государственной кадастровой оценки и перечня вопросов местного значения, относящихся к социальной инфраструктуре

Факторы стоимости земельных участков

Вопросы местного значения городского округа (ст. 16, ФЗ №131)

Количество объектов культуры

создание условий для организации досуга и обеспечения жителей городского округа услугами организаций культуры

Количество объектов индустрии отдыха и расстояние до объектов индустрии отдыха

создание условий для массового отдыха жителей городского округа и организация обустройства мест массового отдыха населения

Количество и расстояние до ближайшей аптеки

создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами торговли

Количество и расстояние до ближайшей поликлиники

организация оказания на территории городского округа  первичной медико-санитарной помощи в стационарно-поликлинических и больничных учреждениях,

Количество больниц

организация оказания на территории городского округа  первичной медико-санитарной помощи в стационарно-поликлинических и больничных учреждениях,

Количество детских садов и расстояние до ближайшего детского сада

организация предоставления общедоступного бесплатного дошкольного образования на территории городского округа

Количество и расстояние до ближайшей общеобразовательной школы

организация предоставления общедоступного и бесплатного начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования по основным общеобразовательным программам

Отсутствует

обеспечение условий для развития на территории городского округа физической культуры и массового спорта,

Отсутствует

организация библиотечного обслуживания населения, комплектование и обеспечение сохранности библиотечных фондов библиотек городского округа;

Такая ситуация не является справедливой, так как, по сути, кадастровая оценка - один из базовых элементов системы реализации этих обязанностей.  Кроме этого, в перечне ценообразующих факторов стоимости земельных участков отсутствуют факторы, относящиеся к вопросу обеспеченности оцениваемого участка объектами социальной инфраструктуры. Определение количества таких объектов и расстояния до ближайшего не являются в данном случае показательными.

В диссертации предложено ввести 6 дополнительных факторов наличия свободных мощностей в объектах социальной инфраструктуры, обслуживающих оцениваемый земельный участок: наличие свободных мощностей в школе, наличие свободных мощностей в детском саду, наличие свободных мощностей в больнице, наличие свободных мощностей в поликлинике, наличие свободных мощностей аптек, наличие свободных мощностей в спортивных объектах.

В общем виде показатели наличия свободных мощностей (Мсв) предлагается рассчитывать по формуле:

Мсв(n) =; (4)

где  Mсв(n) – показатель наличия свободных мощностей в «n» объекте социальной инфраструктуры, в зону обслуживания которого входит оцениваемый земельный участок, мест, посещений, коек и т.д.;

Nси – норматив обеспеченности n-ыми объектами социальной инфраструктуры, мест/1000 чел, м2/1000 чел, коек/1000 чел и т.д.;

Пнас – Плотность населения в зоне размещения оцениваемого участка, чел/га;

Мсущ – мощности существующих объектов социальной инфраструктуры, в зону обслуживания которых входит оцениваемый земельный участок, , мест, посещений, коек и т.д.;

r - радиус обслуживания n-ого объекта социальной инфраструктуры, м.

Показатель Мсв(n) является результатом соотношения расчётной требуемой мощности какого-либо объекта инфраструктуры и существующей мощности этого объекта.

У этого показателя могут быть два значения:

1) Мсв(n)[0,1], если мощностей объекта достаточно для населения, проживающего в зоне обслуживания данного объекта;

2) Мсв(n)(1,}, если мощностей существующих объектов недостаточно.

Необходимость учёта предлагаемых факторов вытекает из тезиса о том, что земля, обеспеченная свободными мощностями объектов социальной инфраструктуры, более дорогая. Следовательно, при расчёте кадастровой стоимости справедливыми становятся следующие условия:

если Мсв(n)(1,}, то Xn =0;

если Мсв(n)[0,1], то Xn = Z;

где X – значение фактора Мсв(n), учитываемое при расчёте кадастровой стоимости;

Z – множество целых чисел.

Таким образом, кадастровая стоимость повысится лишь из-за параметров обеспеченности «недефицитными» объектами социальной инфраструктуры. 

Процесс формирования первоначального списка ценообразующих факторов кадастровой стоимости никак не регулируется Техническими рекомендациями по кадастровой оценке. В результате в некоторых регионах при оценке земель населённых пунктов, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства, изначально рассматриваются 3-5 ценообразующих факторов, характеризующих социальную инфраструктуру (например, Тверская и Тульская области), а в других - 12-14 факторов (Омская, Свердловская область).

Кроме этого, коэффициент корреляции ценообразующих факторов с рыночной стоимостью земель определяется в результате корреляционно-регрессионного анализа, а значит, в любом регионе должен существовать фактор, чей коэффициент корреляции будет близок к 1. Анализ итоговых данных по оценке земель в некоторых регионах страны показал, что лишь в некоторых регионах был найден и учтён такой фактор. Следовательно, осталось не выясненным, от какого же фактора больше всего зависит стоимость городских земель, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. А значит, установленные методикой требования к отбору ценообразующих факторов стоимости не обеспечивают качественность и репрезентативность оценки.

Предлагается ограничить минимальное количество ценообразующих факторов, по которым ведётся корреляционно-регрессионный анализ на уровне 17 (25% от общего количества ценообразующих факторов  - 69 (63 указаны в Технических рекомендациях и ещё 6 предложены автором)). Как минимум один фактор в результате корреляционно-регрессионного анализа должен иметь значение от 0,9 до 1. Также предлагается учёт новых 6 факторов сделать безусловным, вне зависимости от результатов корреляционно-регрессионного анализа.

Снижает адекватность кадастровой оценки и так называемый коэффициент значимости ценообразующих факторов (Rk). Он рассчитывается по формуле:

Rk = , k=1, …, m,  (5)

где  Rky - коэффициентов корреляции фактора X

R max - максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

m – количество факторов стоимости.

Недостатком коэффициента значимости является отсутствие его репрезентативности, так как отбор факторов базируется на относительных показателях корреляции, а не на абсолютных.

Таким образом, в настоящий момент налоговая система и технология сбора местных налогов не базируется на действительной рыночной стоимости (по ФСО №4 кадастровая стоимость есть рыночная стоимость), так как не учитывает затраты, необходимые для требуемого уровня функционирования социальной инфраструктуры города. 

Предлагается после проведения оценки по 17 факторам признавать значимыми лишь те, чей коэффициент корреляции больше 0,3. Данное значение обуславливается тем, что в настоящее время рынок жилья в российских городах недостаточно развит и чаще всего есть лишь несколько факторов, имеющих высокий коэффициент  корреляции. Однако предложенные в данном исследовании 6 факторов, касающиеся обеспеченности земельного участка объектами социальной инфраструктуры, не ранжируются по коэффициенту корреляции и учитываются в обязательном порядке.

Резюмируя изложенные выше предложения, формулу расчёта кадастровой стоимости автор предлагает представить следующим образом:

K =   (6)

Значение кадастровой стоимости будет зависеть от следующих условий:

  1. Ri>0,3;
  2. Xn =0, если будет выполняться условие Мсв(n)(1,};
  3. Xn принимает любое целое значение, если для n-ых объектов инфраструктуры будет выполняться условие Мсв(n)[0,1],

где  К– кадастровая стоимость земельного участка населённого пункта, предназначенного для многоэтажной жилищной застройки;

n – вид объекта социальной инфраструктуры, по которому рассчитываются показатели наличия свободных мощностей Мсв(n);

Rn, Ri – коэффициенты корреляции факторов оценки;

Xn, Xi – факторы оценки земельного участка;

Четвёртое защищаемое положение: в связи с отсутствием в рамках существующей нормативно-правовой и методической базы по разработке и экспертизе проектов жилищного строительства требований к экспертизе воздействия на состояние социальной инфраструктуры района осуществления проекта, предложен механизм такой экспертизы.

Наиболее базовыми законодательными и нормативными актами в области создания объектов социальной инфраструктуры являются те, в которых закреплены права граждан на достойные условия проживания в соответствии с Конституцией РФ (на образование, медицинское обслуживание и т.д.). Минимальные объемы услуг, гарантированных государством в этих и других областях социального обеспечения, регламентированы в виде социальных нормативов и закреплены в соответствующих актах. Муниципальные власти со своей стороны обязаны обеспечить граждан гарантированным набором социальных услуг.

Базовым показателем для разработки планов по обеспечению населения социальными услугами является его численность. Жилищное строительство стимулирует рост населения в городе. Таким образом, фактически, коммерческие застройщики жилья влияют опосредованно на численность населения в городе, а значит, и на нагрузку на объекты социальной инфраструктуры. Вероятность и масштаб таких новых нагрузок на различные городские системы обслуживания -  вопрос, который может быть формализован в регламентирующих или других методических документах. Разработка нормативов или законодательных актов, регулирующих участие застройщиков в строительстве инфраструктуры, не представляется возможным, так как этот вопрос находится в зоне ответственности муниципальных властей.

Современная отечественная система оценки воздействия на различные сферы окружающей среды недостаточно детализирована и регламентирована. Анализ воздействия на состояние социальной инфраструктуры в принципе не закреплён в регламентирующих документах.

Оценка проектов с точки зрения их воздействия на различные сферы городской жизни в России проводится в основном на этапе выдачи разрешений на строительство.  На этапе подготовки ходатайства о намерениях инвесторы в соответствии с руководящими документами должны указать лишь ресурсы для «обеспечения работников и их семей объектами жилищно-коммунального и социально-бытового назначения», а также провести «предварительную оценку необходимости в строительстве жилья и объектов социальной инфраструктуры, связанных с обустройством привлекаемых работников». Обосновывая инвестиции в предполагаемое строительство, инвесторы должны оценить развитость «транспортной сети и инженерных коммуникаций, экологических и санитарно-эпидемиологических условий, социально-политической обстановки и др. факторов района строительства». На этапе  «Оценки социальных последствий реализации инвестиционного проекта и выявления социально-эколого-экономических выгод общества в целом и региона строительства от реализации инвестиционного проекта»  инвесторам рекомендуется оценивать лишь заведомо позитивные социальные результаты проекта, оставляя без внимания такие изменения как повышение социальной нагрузки на учреждения образования, медицины, культуры и т.д.  Требования общества к социальной эффективности проекта должны учитываться в таком параметре, как социальная норма дисконта. Фактически это показатель минимально приемлемой для общества эффективности проекта. До сих пор показатель не разработан даже на общегосударственном уровне, что приводит к игнорированию социального фактора на этапе разработки проекта.

Таким образом, нормативная база реализации инвестиционных объектов фактически не обращает внимания инвестора на ту социальную нагрузку, которая создаётся в результате реализации проекта (в данном случае строительства жилого здания). Предлагается ввести новый параметр оценки строительного проекта – оценка воздействия на социальную инфраструктуру прилегающего района. Фактически этот показатель будет уточняющим относительно ранее рассчитанного размера «Отрицательного внешнего эффекта от жилищного строительства». Если последний определялся исходя из площади участка и нормативной плотности застройки, то оценка воздействия строительного проекта будет рассчитываться исходя из конкретных технико-экономических показателей проекта (жилая площадь) и расчётных показателей - количество жильцов в доме.

В общем виде расчёт будет вестись по формуле:

ОВСИ(n) = (Mсущ - )- Qжит/1000 Nси (n),  (7)

Где  Qжит – расчётное количество жильцов в новом доме, чел.

Оценка определит, имеется ли достаточно мощностей социальной инфраструктуры для обслуживания новых жильцов (если ОВСИ(n) будет положительным), или нет. В случае отсутствия необходимого количества инфраструктуры для застройщика будет определён денежный эквивалент отрицательного внешнего эффекта от его проекта. Если его величина будет разниться с ранее рассчитанной – для определения величины платы за пользование земельным участком, то размер этой платы будет скорректирован.

Пятое защищаемое положение: разработаны методика и принципиальная схема определения количественного значения фактора обеспеченности земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, объектами социальной инфраструктуры.

Действующие градостроительные нормативы в области обеспечения  городской территории объектами социальной инфраструктуры делятся на два типа. Первый тип нормирует радиусы обслуживания каждого вида инфраструктуры, другой тип – определяет нормативную обеспеченность 1000 человек жителей мощностями социальных объектов. Совокупность двух этих нормативов представляет собой рабочий механизм только в том случае, когда заранее известна плотность населения в каждом районе города. В настоящее время процесс изменения плотности заселения городских территорий фактически не поддаётся контролю. В данных условиях, исходя из радиусов обслуживания и нормативной обеспеченности, достаточно сложно прогнозировать степень доступности объектов социальной инфраструктуры для каждого отдельного участка в городе.

Предлагается вести расчёт обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, беря за основу отдельный участок городской территории. Такой показатель необходим при планировании застройки отдельных участков города, а также проектов точечной застройки.

В диссертации предложена следующая общая методическая схема расчёта данного показателя:

Мсвзу= Mсущ - ;  (8)

где  Мсвзу – количество свободных мощностей объектов социальной инфраструктуры, обеспечивающих отдельный земельный участок.

Показатель позволит муниципальным властям на ранних стадиях проекта оценить возможные дополнительные расходы муниципального бюджета, связанные с предоставлением недостающих мощностей жителям нового дома. Для застройщиков данный показатель может быть полезен при расчёте размера воздействия на социальную инфраструктуру и соответствующих предстоящих платежах.

Шестое защищаемое положение: разработаны предложения по совершенствованию действующей системы определения размера арендной платы или земельного налога за участок, предназначенный для много- и среднеэтажного жилищного строительства, основанные на учёте предложенного понятия «отрицательные внешние эффекты от жилищного строительства».

Российское законодательство относит вопросы создания социальной инфраструктуры к категории муниципальных, а значит, необходимо рассмотреть возможные источники финансирования таких работ. Система платы за землю должна учитывать и стоимость уже созданных объектов социальной инфраструктуры, и будущие затраты местной администрации на создание новой инфраструктуры. В настоящее время законодательно закреплено два вида платежей за пользование землёй – арендная плата и налог на землю. Размер земельного налога коррелирует с качественными характеристиками земельного участка посредством механизма определения кадастровой стоимости. В наиболее широко используемых схемах расчёта размера арендной платы за землю базовым показателем также является кадастровая стоимость земельного участка. В рамках действующего законодательства и специального программного обеспечения, размер кадастровой стоимости участка никак не учитывает степень его обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.

Используя при расчётах кадастровой стоимости предложенные в диссертации 6 оценочных факторов, арендная плата или земельный налог будут учитывать существующее качество земельного участка и уже имеющийся уровень инфраструктурной обустроенности. Для корректного учёта «отрицательного внешнего эффекта от жилищного строительства» в диссертации предлагается эти вновь рассчитанные величины арендной платы или земельного налога увеличивать на размер компенсации за «отрицательный внешний эффект».

Таким образом, в общем виде формула для расчёта арендной платы примет вид:

A=f (K, k1, k2….kr) + Еден /t, t 5 (9)

Где  A – величина арендной платы за пользование земельный участком, руб/год

K –величина кадастровой стоимости земельного участка, руб 

t – количество лет взимания с пользователя земельным участком компенсации за отрицательный внешний эффект, лет

А формула расчёта величины земельного налога примет вид:

T = K*n+ Еден /t  t 5 (10)

где T –величина земельного налога, руб/год

n – ставка земельного налога, %

Полученный размер платы будет содержать в себе как компенсацию за уже созданные для этого участка объекты социальной инфраструктуры, так и за те, которые будут построены в связи со строительством жилого дома.

Седьмое защищаемое положение: выполнены расчёты, подтверждающие существование экономического и социального эффекта.

Апробация предложенного механизма была проведена на примере земельного участка в г. Иркутске по адресу ул. Профсоюзная, 12.

Базируясь на площади развиваемого земельного участка - 3936 кв.м, допустимой в данном районе города плотности жилого фонда - 24200 м2/га, а также социальным уровнем обеспеченности жилищным фондом (21, 95 м2/чел) было рассчитано количество населения, которое будет проживать в строящемся доме - 434 человека. Используя нормативы градостроительного проектирования, принятые в г. Иркутске, были определены мощности объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения будущих жильцов дома.

Так как предварительно не проводилась кадастровая оценка по предложенной методике и изначально не было известно, по каким видам объектов социальной инфраструктуры в районе имеется недостаток мощностей, были определёны показатели обеспеченности земельного участка объектами социальной инфраструктуры. По всем дефицитным видам социальной инфраструктуры был зафиксирован «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства». Используя расчётные показатели стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры, было определено, что суммарный отрицательный эффект, производимый новым жилищным строительством на социальную инфраструктуру района равен 13,34 млн рублей в ценах 2011 года.  Текущий размер ежегодной арендной платы за данный участок составляет 6,088 млн руб.  Так как срок аренды участка - 5 лет, компенсация за весь отрицательный эффект 13,3 млн. рублей была распределена на 5 лет. Ежегодный размер арендной платы стал равен 8,756 млн. руб. Суммарно себестоимость строительства 1 кв.м. здания повысилась на 1396 рублей, что является достаточно малой величиной по сравнению с другими видами затрат застройщика. На величине рыночной стоимости эта прибавка не отразится и, следовательно, не ляжет дополнительным бременем на покупателя жилья. В то же время в муниципальный бюджет дополнительно поступят 2,668 млн руб. в виде компенсации за «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства», что позволит своевременно осуществлять развитие системы культурно-бытового обслуживания населения в данном городе.

Результаты работы заключаются в следующем:

  1. Проведён анализ взаимодействия частного и общественного благосостояния на примере инвестиционного жилищного строительства в российских городах. исследовано существо понятия «внешний эффект» и сформулировано новое понятие – «отрицательный внешний эффект от жилищного строительства».
  2. На основе анализа процесса формирования отрицательного внешнего эффекта выявлены факторы, влияющие на его величину: объёма блага, спроса, предложения, «отрицательности». Определены методы вычисления значения данных факторов.
  3. Анализа действующей нормативно-правовой и методической базы, регулирующей государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов, и результатов выполненной кадастровой оценки выявил следующие недостатки: отсутствуют факторы оценки, касающиеся обеспеченности земельного участка под жилищное строительство объектами социальной инфраструктуры; отсутствует ограничение количества факторов, учитываемых при расчёте кадастровой стоимости; введён показатель внутренней корреляции факторов, нивелирующий их абсолютную значимость. По результатам анализа сформированы предложения, позволяющие повысить корректность кадастровой оценки.
  4. Анализ действующей нормативно-правовой и методической базы по экспертизе проектов жилищного строительства на предмет оценки их воздействия на состояние социальной инфраструктуры района осуществления проекта показал, что отсутствуют нормативные требования к проведению такой оценки. Предложен механизм такой процедуры, проводимой муниципалитетом и/или застройщиком на ранних стадиях разработки проекта.
  5. Из-за отсутствия соответствующих нормативных показателей и сложности прогнозирования градостроительной ситуации, предложено определять в количественном выражении факторы обеспеченности земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, объектами социальной инфраструктуры. Предложено 6 видов факторов, впоследствии учитывающихся при проведении кадастровой оценки земельного участка.
  6. Анализ действующих схем исчисления размера арендной платы за землю и земельного налога показал, что в данные параметры не отражают ранее осуществленных затрат муниципалитета на создание социальной инфраструктуры и будущих вменённых затрат на строительство новой инфраструктуры. Предложено рассчитывать показатели, исходя из нового механизма определения кадастровой стоимости, а также учитывать размер компенсации за отрицательный внешний эффект.
  7. Апробация предложенного механизма на примере земельного участка в г. Иркутске по адресу ул. Профсоюзная, 12, показала, что отрицательный внешний эффект от строительства жилого дома выражается в 17 местах в детском саду, 48 местах в общеобразовательной школе, 4 местах в художественной или музыкальной школе и 6 койках в больнице. При расчёте денежного выражения отрицательного внешнего эффекта, его величина составила 13,3 млн. руб в ценах 2011 года. Ежегодная аренда за участок на протяжении 5 лет, таким образом, увеличится на 2,66 млн. руб, а суммарная себестоимость строительства 1 кв.м. дома  - на 1396 рублей.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ:

  1. Короткова Е.В., Севостьянов В.А.  Законодательная и нормативная база РФ в области обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры  // Журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» №3(75), 2011, с. 63-70 (рекомендован ВАК Минобразования и науки РФ) (0,5 п.л.).
  2. Короткова Е.В. Учет факторов социальной инфраструктуры при проведении кадастровой оценки земель населённых пунктов // Журнал «Имущественные отношения в РФ» №6 (117), 2011, с. 63-71 (рекомендован ВАК Минобразования и науки РФ) (0,47 п.л., авт. – 0,47 п.л.).

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и материалах научно-практических конференций

  1. Севостьянов А.В., Севостьянов В.А., Короткова Е.В. Совершенствование массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы Международной научно-практической конференции / под ред. В.И. Ресина. - М.: ГОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2011, с. 110-117 (0,78 п.л.).
  2. Короткова Е.В.  Доля города как инструмент создания устойчивой городской среды при осуществлении инвестиционного жилищного строительства // Вопросы планировки и застройки городов: сборник материалов XVII Международной научно-практической конференции /  Под общ. ред. Ю.В. Круглова, В.С. Глухова. – Пенза: Издательство ПГУАС, 2010, с. 91-93 (0,14 п.л.).
  3. Короткова Е.В. Социальная инфраструктура российских городов – проблемы и перспективы развития // Россия 2030 глазами молодых учёных: сборник материалов Всероссийской научной конференции / Под общ. ред. С.С.Сулакшина. Москва: Изд-во Научный эксперт, 2011, (0,3 п.л.)
  4. Севостьянов А.В., Короткова Е.В. Моделирование величины внешнего эффекта при реализации проектов жилищного строительства // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: Материалы Международной научно-практической конференции / под ред. В.И. Ресина. - М.: ГОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2012, с. 58-67 (0,57 п.л.)





© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.