WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

 

На правах рукописи

МАРЧЕНКОВА СВЕТЛАНА ВАСИЛЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Москва – 2012

  Работа выполнена на кафедре «Управление проектами и программами» ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Научный руководитель:  доктор экономических наук, профессор 

Черняк Виктор Захарович

Официальные оппоненты:  Паштова Леля Германовна

доктор экономических наук, профессор

  кафедры «Экономика и организация 

  производства»  ФГБОУ ВПО

  «РЭУ им. Г.В. Плеханова»

        Тихоненкова Елена Александровна

кандидат экономических наук,

заместитель начальника управления

договорных цен – начальник отдела

Департамента строительства города Москвы

       

Ведущая организация: ГУП «Московский научно-

исследовательский и проектный

институт типологии и

экспериментального проектирования»

Защита диссертации состоится «25» октября 2012 г. в 14.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова» по адресу:

117997, Москва, Стремянный пер., 36, корп. 3, ауд. 353.

  С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова»

  Автореферат разослан «25» сентября 2012 г.

Ученый секретарь Диссертационного Совета,

кандидат экономических наук, доцент  Моторина М.А.

  1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность темы исследования.  Согласно ожидаемым результатам реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации  от 17 декабря 2010 г. № 1050, к 2015 году должен быть сформирован рынок доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

  Одним из перспективных направлений современного проектирования и жилищного строительства является разнообразие типов зданий, объединенных в единый комплекс, рассчитанных на платежеспособный спрос населения и предполагающих эффективность и высокое качество строительства. На практике такие объекты принято называть многофункциональными жилыми комплексами (МЖК). Высокие показатели объемов строительства подобных объектов в крупнейших городах России свидетельствуют об их популярности среди инвесторов и повышенном спросе среди потенциальных потребителей. Например, в 2011 году в Москве введено 1805,2 тыс. кв.м общей площади МЖК (102,1 % к 2010 г.).

  Так как современные проекты МЖК сочетают в себе различные типы недвижимости и, как правило, имеют сложную архитектурно-строительную форму, то такие объекты требуют особого подхода к оценке их эффективности. В связи с этим важной задачей экономики строительства является разработка методики многофакторной оценки социально-экономической эффективности МЖК, позволяющей учитывать архитектурно-строительные особенности зданий, а также социальные и экономические последствия реализации подобных комплексов.

  Степень научной разработанности проблемы. Существуют крупные исследования отечественных и зарубежных ученых, близких к проблематике данной темы, раскрывающих ее отдельные аспекты.

  Вопросы, связанные с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных жилых комплексов в городской среде, формированием их архитектурно-планировочной структуры, рассматривались в трудах архитекторов Т.В. Афанасьевой, М.Г. Бархина, А.В. Бокова, И.С. Борисенко, И.С. Генкиной, И.В. Григорьева, В.Н. Дардика, Н.В. Дубынина, И.Н. Канаевой, В.Л. Кулаги, Ю.А. Курочкиной, Т.Б. Набоковой, Ю.Г. Репина, О.П. Троицкой, Н.А. Федяевой, Э. Цайдлера, С. Масетти.

  Проблемы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов исследовали ученые-экономисты Н.Г. Алешинская, Е.М. Блех, В.А. Варежкин, П.Л. Виленский, А.Н. Дмитриев, В.В Коссов, В.Н. Лившиц, И.Н. Никонов, С.И. Носов, А.А. Первозванский, В.И. Ресин, С.А. Смоляк, В.З. Черняк., И. Ансофф, В. Беренс, Д.М. Бишоп, Р. Брейли, С. Майерс, А. Дамодаран, А.В. Мертенс, Т. Коупленд, Д. Норткотт, Б. Стайнер, П.М. Хавранек, Ф.Ч. Эванс и другие.

  Исследования рынка жилой недвижимости представлены в трудах: А.Н. Асаула, Т.В. Артеменко, И.Л. Владимировой, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, Х.М. Гумбы, А.В. Карасева, В.И. Ресина, А.В. Севостьянова, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника, А.В. Черняка.

  Вместе с тем, данные исследования не решают следующие проблемы:

  • не существует однозначного определения термина «многофункциональный жилой комплекс»;
  • преобладает разрозненность классификаций многофункциональных жилых объектов;
  • отсутствует универсальный метод оценки эффективности исследуемых комплексов, позволяющий учитывать как экономический, так и социальный эффект от их строительства;
  • предлагаемые методы сравнения альтернативных проектов, как правило, не учитывают территориальные, градостроительные, экологические факторы, влияющие на рыночную стоимость МЖК.

  Таким образом, научное обоснование и разработка методических основ оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК является актуальной научно-практической задачей.

  Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии проекта.

  Для решения поставленной проблемы сформулированы следующие задачи:

  • осуществить анализ понятийного аппарата, применяемого в социально-экономическом исследовании многофункциональных жилых комплексов;
  • классифицировать многофункциональные жилые объекты по типологическим признакам;
  • определить основные проблемы и тенденции развития многофункциональных жилых комплексов в современных российских условиях;
  • сформулировать основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов;
  • выявить и оценить факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах;
  • провести сегментацию рынка многофункциональной жилой недвижимости для сравнения альтернативных проектов МЖК в рамках одного кластера;
  • разработать методику комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых объектов, учитывающую особенности их типологии и функционирования.

  Объектом исследования являются многофункциональные жилые комплексы, проектируемые и строящиеся в крупных городах Российской Федерации. В качестве конкретного объекта исследования рассматриваются многофункциональные жилые комплексы Москвы.

  Предмет исследования – система экономических отношений, возникающих в процессе проектирования, строительства и эксплуатации многофункциональных жилых объектов.

  Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве» области исследований «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами. Строительство» паспорта специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством».

  Теоретической и методологической основой диссертации являются: системный подход к исследованию теоретических аспектов создания и развития многофункциональных жилых комплексов; результаты отечественных и зарубежных научных исследований в области оценки социально-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. Методика исследования основана на результатах анализа более 30 спроектированных и реализованных МЖК в Москве, комплексном изучении и систематизации основных факторов, влияющих на формирование удельной стоимости жилья в подобных объектах, а также систематизации критериев оценки социального эффекта при строительстве МЖК.

  Информационную базу работы составили результаты социологических исследований, проектно-сметная и финансовая документация, данные Федеральной службы государственной статистики, сведения о Федеральной  целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы и других аналогичных программ, данные из действующего Генерального плана развития Москвы, материалы ЦНИИЭП жилища и других проектных институтов. Использованы нормативно-правовые документы – федеральные законы, Земельный кодекс Российской Федерации, постановления Правительства Москвы.

  В качестве инструментов исследования применялись общенаучные методы статистического, сравнительного, экспертного анализа, системного подхода к изучению экономических явлений и процессов, математические методы (регрессионный, корреляционный, дисперсионный, кластерный анализ), методы рейтинговых оценок, морфологического анализа, «дерева решений», элементы функционально-стоимостного анализа, табличные и графические приемы визуализации данных.

  Научная новизна исследования заключается в следующем:

  1.  Разработаны теоретические положения, включающие усовершенствованный понятийный аппарат, типологическую классификацию многофункциональных жилых комплексов, а также классификацию положительных и отрицательных эффектов от строительства и эксплуатации исследуемых объектов для участников проекта.

  2. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов.

  3. Выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах на основе разработанной экономико-математической модели.

  4. Предложена методика комплексной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых объектов с учетом кластеризации жилой недвижимости, позволяющая учитывать архитектурно-строительные особенности проекта в социальных и экономических показателях.

  Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в возможности объективной оценки эффективности многофункциональных жилых комплексов с учетом индивидуальных объемно-планировочных решений проекта, социальных и экономических последствий его реализации. Такой методический подход позволит принимать обоснованные тактико-стратегические решения по определению наиболее эффективного проекта с целью достижения максимального народнохозяйственного эффекта.

  Научные результаты, теоретические положения и выводы диссертации использованы:

  • в инвестиционно-строительной компании Некоммерческое Партнерство Молодежный жилой комплекс «Зеленоград» при разработке технико-экономического обоснования проекта МЖК «Зеленоград»;
  • в учебном процессе Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова при чтении лекции по курсу «Бизнес-планирование», «Экономическая оценка инвестиций».

  Апробация результатов исследования. Основные идеи и положения диссертации изложены в публикациях автора, докладывались и получили одобрение на Международной научной конференции «XXIII международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2010  г.), Международной научной конференции «XXIV международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2011 г.),  Международной научной конференции «Инновационные технологии в гуманитарных науках» (г. Ульяновск, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2012 г.).

  Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 печатных работ, общим объемом 5,2 п.л., в том числе – 4 публикации в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ.

  Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 103 наименования, и приложений. Работа содержит 170 страниц машинописного текста, 26 рисунков, 27 таблиц, а также 14 приложений.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

  Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в трудах российских и зарубежных ученых. Сформулированы цель и задачи исследования, определены его объект и предмет, приведены теоретические и методологические основы диссертационной работы. Раскрыта научная новизна результатов исследования, их теоретическая и практическая значимость.

  В первой главе «Теоретические аспекты строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов в условиях российской градостроительной политики» автором в целях исследования и формирования предложений по развитию методических подходов к оценке социально-экономической эффективности строительства МЖК рассмотрены принципиальные особенности создания и функционирования подобных проектов в Российской Федерации. На основе анализа нормативных документов, а также трудов отечественных и зарубежных ученых-экономистов, архитекторов, специалистов в области жилой недвижимости уточнено понятие «многофункциональное жилое здание» и «многофункциональный жилой комплекс».

Таким образом, многофункциональное жилое здание (МЖЗ) - это объект жилой недвижимости, включающий в свой состав помещения различных функциональных назначений (торговые, офисные, складские, развлекательные, общественного питания, социальные и т.д.) и генерирующий от них доход. Многофункциональный жилой комплекс (МЖК) представляет собой комплексную застройку объектами жилой недвижимости в сочетании с объектами социальной инфраструктуры непосредственно в жилом здании или в шаговой доступности, где сектор жилища, сектор обслуживания, а также благоустроенная территория функционируют как единый целостный градостроительный комплекс. Принципиальным отличием авторского определения от существующих является то, что современные МЖК предполагают не одно здание, а несколько объектов недвижимости, сочетающих в себе различные функции.

  В работе рассмотрены особенности формирования функционально-планировочной структуры МЖК, позволившие выделить типологические признаки исследуемых объектов и провести классификацию многофункциональных жилых зданий и комплексов по этим признакам (табл.1).

Таблица 1. Классификация многофункциональных жилых зданий и

комплексов по типологическим признакам

№ п/п

Название признака классификации

Виды многофункциональных жилых комплексов

Классификация многофункциональных жилых комплексов

1

По градостроительному типу

Общегородской тип

Районный тип

Спальный жилой комплекс с обслуживанием

2

По уровню комфортности

Элитное жилье

Жилье «Бизнес-класс»

Жилье «Эконом-класс»

3

По степени освоения территории

МЖК, построенные на свободной от застройки территории

МЖК, построенные на территории со сложившейся застройкой

Классификация многофункциональных жилых зданий в структуре многофункциональных жилых комплексов

4

По типу функционирования жилых зданий

открытый (экстравертный)

полузакрытый (смешанный)

закрытый (интровертный)

5

По системе зонирования функциональных зон

вертикальная

горизонтальная

смешанная

6

По типу композиции

компактный

развитый

полиструктурный

7

По этажности

малоэтажные

среднеэтажные

многоэтажные

8

По формам общественного обслуживания

повседневное

периодическое

эпизодическое


9

По конструктивно-планировочным приемам встраивания помещений обслуживания

встроенные


встроенно-пристроенные

  Наряду с этим в работе выявлены основные факторы, влияющие на формирование сектора обслуживания в МЖК, а именно: территориальные, градостроительные, социально-экономические, демографические, архитектурно-планировочные (рис. 1).

                                       

                               

Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование сектора обслуживания в МЖК

  На основе изученного отечественного и зарубежного опыта девелопмента многофункциональных жилых комплексов предложена классификация эффектов от их реализации для заказчика-инвестора, застройщика (генподрядчика), потребителя, а также города, позволяющая согласовывать интересы участников проекта на этапе его разработки (рис. 2).

       

       

Рис.2. Классификация эффектов от строительства

и эксплуатации МЖК для участников проекта

  Проанализировав рынок многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы и Московской области, были выявлены положительные и отрицательные направления развития исследуемых объектов (табл. 2).

Таблица 2. Тенденции и проблемы развития МЖК

Тенденции развития МЖК

Проблемы  МЖК

освоение новых земельных участков под комплексную застройку

дефицит городских земельных ресурсов под застройку

использование новых строительных технологий, энергосберегающих материалов и конструкций

низкая обеспеченность населения объектами социального назначения при строительстве нового МЖК

широкий выбор квартир с большой градацией по метражу и количеству комнат

строительство МЖК преимущественно элитно класса, соответственно, низкая доступность жилья для населения со среднем уровнем дохода

строительство подземных и наземных гаражей

недостаточное количество машиномест на одну жилую единицу (квартиру)

качественное благоустройство придомовой территории, обеспечивающее полноценную среду обитания

отсутствие преемственности от существующей застройки

 

  Таким образом, выявленные положительные и отрицательные аспекты строительства МЖК в современных российских условиях, а также анализ существующих методических подходов к оценке их эффективности, позволивший определить нерешенные задачи в этой области, стали основанием для формирования концепции многофакторной оценки эффективности данных комплексов.

  Во второй главе «Разработка концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов» в результате исследования экономических и архитектурно-строительных научных работ, а также методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, а именно:

  1. Учет архитектурно-строительных решений при определении затратных и результативных показателей объекта.
  2. Определение и учет факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах.
  3. Формирование объективной рыночной стоимости жилья в многофункциональной жилой недвижимости.
  4. Учет социальных последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса.
  5. Учет финансовых последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса для его участников.

Для определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК, разработана экономико-математическая модель на основе регрессионного и корреляционного анализа данных. На рис. 3 представлены основные шаги данной модели.

 

Рис. 3. Экономико-математическая модель определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК

  Данный метод был применен к МЖК, спроектированным и построенным в городе Москве, в результате чего выяснилось, что наиболее существенное влияние на рыночную стоимость жилья в исследуемых объектах оказывают следующие факторы:

- количество машиномест на 1 квартиру;

- удаленность от исторического центра;

- класс жилья.

  Таки образом, построенное на шестом этапе уравнение выборочной линейной регрессии имеет следующий вид:

  (1),

где – прогнозируемое значение стоимости 1 кв.м жилья в многофункциональном жилом комплексе, а безразмерные переменные , и соответствуют признакам «количество машиномест на 1 квартиру», «удаленность от исторического центра» и «класс жилья».

  Такой подход позволяет, во-первых, количественно оценивать территориальные, архитектурно-планировочные, экономические и экологические факторы, характеризующие строительство и эксплуатацию МЖК; во-вторых, рассчитывать обоснованную рыночную цену 1 кв.м жилой площади в подобных объектах, что дает возможность инвестору более точно определять экономический эффект от реализации проекта; в-третьих, метод может быть использован контролирующими органами для выявления «недобросовестных игроков», необоснованно завышающих цены на рынке жилья, а также риелторскими компаниями для определения ценовой политики на рынке недвижимости.

  На основе установленных на четвертом шаге линейно независимых ценообразующих факторов проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы с помощью кластерного и дисперсионного анализа. Результатами сегментации является выделение восьми кластеров МЖК, которые характеризуются семью основными признаками (табл. 3).

Таблица 3. Результаты дисперсионного анализа данных, характеризующих МЖК г. Москвы

Номер кластера

Название характеристики

Среднее значение (по каждому кластеру)

Общая площадь встроенно-пристроенных помещений, кв. м

Количество квартир, шт.

Количество машиномест на одну квартиру, шт.

Удаленность от исторического центра города, км

Класс жилья

Экологическая обстановка

Стоимость жилья в МЖК на 2011 г., тыс. руб. за 1 кв. м (по каждому кластеру)

1

15250

672

1,29

9

4,67

2,67

356,44

2

29413

110

5,4

1,6

5

1

490,00

3

11871,2

536,8

1,318

11,2

2,1

2,65

169,99

4

11722

343

1,265

3,7

4,5

1

303,25

5

14902

440

2,61

17,1

5

3

400,00

6

165273

1984

1,75

7,7

2

2

150,00

7

26115

3318,5

0,775

7,3

2

2,5

215,40

8

12000

7012

1,2

8,9

1

1

127,00

  Проведенная кластеризация позволяет сравнивать аналогичные проекты МЖК, сопоставимые по объемно-планировочным показателям, а также с учетом территориальных и экологических факторов. Необходимо отметить, что аналогичными является проекты, принадлежащие одному и тому же кластеру. Наряду с этим кластеризация исследуемых комплексов облегчает потенциальным потребителям выбор расположения покупаемой недвижимости (квартиры) в зависимости от удаленности от центра города и экологической обстановки, класса жилья, объемно-планировочных особенностей и т.д. в соответствии с их финансовыми возможностями. Таким образом, полученные кластеры позволяют покупателям лучше ориентироваться среди предлагаемой продукции на рынке многофункциональной недвижимости.

  На основе сформулированных принципов, выявленных ценообразующих факторов, проведенной сегментации жилой недвижимости предложена концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, предполагающая шесть этапов (рис.4).

       

Рис. 4. Концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК

  Предложенная концепция позволяет учитывать архитектурно-строительные особенности планируемого объекта, социальный эффект для города и потенциальных потребителей, а также экономический эффект для заинтересованных участников проекта.

  В третьей главе «Методическое обеспечение реализации концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии» в результате теоретических исследований по бизнес-планированию инвестиционно-строительных проектов и составлению предпроектной документации предложен алгоритм разработки бизнес-плана проекта МЖК на прединвестиционной фазе, который включает в себя пять основных разделов: резюме проекта, исходные данные и характеристика первоначального замысла, комплексные маркетинговые исследования, инженерные изыскания, технико-экономическое обоснование. В основе последнего раздела лежит предложенная методика комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК.  В работе представлено описание реализации каждого из шести этапов данной методики.

  На первом этапе необходимо рассчитать основные технические и экономические показатели планируемого объекта строительства. Объемно-планировочные, стоимостные и эксплуатационные показатели рассчитываются для каждой функциональной составляющей многофункционального жилого здания, входящего в структуру многофункционального жилого комплекса: для жилой, культурно-бытовой, деловой, торговой, социальной функции, а также для всего здания в целом.

  Коэффициенты, определяемые целесообразность и экономическую эффективность выбранных объемно-планировочных и конструктивных решений МЖЗ в целом, а именно: планировочные (К1), объемные (К2), конструктивные коэффициенты (К3), а также коэффициенты компактности (К4), необходимо рассчитывать по формулам, учитывающим все функциональные составляющие здания. В качестве примера рассмотрены планировочные коэффициенты: коэффициент функциональной площади, коэффициент рационального использования земли, коэффициент рациональной формы здания, рассчитываемые по следующим формулам (табл. 4).

Таблица 4 Расчет планировочных коэффициентов, адаптированных для МЖК

Название коэффициента

Формула

Условные обозначения

1. Планировочный коэффициент функциональной площади () характеризует рациональность использования жилой и полезной площади общественных помещений в многофункциональном жилом здании

- сумма общей площади квартир, - полезная площадь общественных помещений, - общая площадь здания

- полезная площадь каждой функциональной группы помещений в структуре здания

- общая площадь каждой секции здания, - общая площадь встроено-пристроенных помещений

- функциональная площадь здания

2. Планировочный коэффициент рационального использования земли () характеризует рациональность использования земельного участка под застройку

- площадь застройки здания, - площадь подземного гаража, - площадь открытых зимних садов

3. Планировочный коэффициент рациональной формы здания () характеризует экономичность объемно-планировочных решений многофункционального жилого здания

- строительный объем здания

- строительный объем каждой секции здания, - строительный объем встроено-пристроенных помещений здания

  На основе анализа многофункциональных жилых объектов, построенных в Москве, получены средние значения данного коэффициента для жилья элитного класса (0,76). Это значит, что отношение функциональной площади МЖК элитного класса к общей составляет 76%, а остальные 24% приходятся на площадь лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов, лифтовых шахт, общественных коридоров, тамбуров, помещений технического назначения и т.д.

  Функциональная площадь жилья бизнес-класса составляет 78% от общей площади МЖК. В данном случае, с одной стороны, площадь комплекса используется более рационально, с другой, – общественное пространство уменьшается, снижается уровень комфортности проживания.

  В МЖК эконом-класса площадь лестничных клеток, технических помещений, лифтов, чердаков и т.д., как правило, составляет не более 9% от общей площади здания.

  Средние значения коэффициента рационального использования земли для трех типов недвижимости следующие: элитное жилье (0,07), бизнес-класс (0,06), эконом-класс (0,08). Максимальное значение (0,08) коэффициента рационального использования земли принадлежит МЖК эконом-класса.

  Таким образом, экономичность использования участка под застройку зависит не от уровня комфортности проекта, а от архитектурно-строительных решений здания. В табл. 5 рассчитаны перечисленные выше коэффициенты для разнообъемных и разноэтажных жилых зданий, входящих в МЖК «Южный» в г. Подольске.

Таблица 5. Расчет планировочных, объемных и коэффициентов компактности для многофункциональных жилых зданий, входящих в структуру МЖК «Южный» в г. Подольске.

Наименование и назначение объекта строительства

Этажность

K1ф.

К1з.

К1р.ф.

К2

К3

4-х секционный жилой дом со встроенными помещениями: опорный пункт охраны правопорядка, бытового обслуживания населения

18

0,83

0,08

0,018

5,02

0,36

2-х секционный жилой дом со встроенными помещениями: административного назначения

18

0,83

0,08

0,018

5,02

0,41

9-ти секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: бытового обслуживания, общественного питания, торговли

18/1

0,81

0,08

0,018

5,09

0,34

8-ми секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: раздаточного пункта молочной кухни, аптеки, центра социальной помощи семье и детям, центра социального обслуживания пенсионеров и инвалидов

10-14/1

0,82

0,11

н/д

н/д

0,37

жилой дом башенного типа со встроенными помещениями: сберегательного банка, нотариальной конторы и юридической консультации

22

0,85

0,07

0,014

5,36

0,35

9-ти секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: бытового обслуживания, общественного питания, торговли

12/1

0,81

0,12

0,026

5,13

0,38

 

  Представленный расчет позволяет проследить, как меняются значения коэффициентов в зависимости от этажности, площади, объема зданий, а также площади застройки.

  На втором этапе определяется кластер многофункциональной жилой недвижимости, к которому относится планируемый объект строительства. Для этого необходимо проанализировать несколько признаков с помощью графиков зависимости одной характеристики кластера от другой, на которых показаны зоны того или иного кластера. Наиболее целесообразными являются следующие зависимости:

-  класс жилья от экологической обстановки;

- общая площадь встроено-пристроенных помещений (кв. м) от удаленности от  исторического центра (км);

- количество машиномест на одну квартиру (шт.) от количества квартир (шт.).

  Предложенные признаки включают в себя все основные характеристики кластера (рис.5 а,б,в). С помощью представленных на графике границ можно быстро определить, к какому кластеру относится планируемый проект МЖК. Если данных признаков для принятия однозначного решения недостаточно, то необходимо продолжить экспресс-анализ, сгруппировав зависимости факторов по-другому.

  Рис. 5 а)        Рис. 5 б)

  • - среднее значение характеристики

кластера

  1  - номер кластера
Рис 5 в)

Рис.5 а),б),в)  Графики зависимости ключевых характеристик кластеров

 

  На третьем этапе определяется социальная эффективность проекта многофункциональной жилого комплекса с помощью предложенного интегрального показателя социальной ценности, который был получен на основе многоуровнего «дерева решений», описывающего ценностные свойства объекта. При этом в основании социальной ценности МЖК, составляющей первый уровень иерархии, лежат три основные ценностные категории – градостроительная, социально-функциональная, социально-экономическая. Данный показатель можно описать следующей формулой:

(2),

где n – количество веток дерева, исходящих из узла соответствующего уровня (количество категорий ценности, по которым оценивается МЖК; на первом уровне n=3);

V – вес (значимость) параметров последующего уровня в узле предыдущего уровня;

l – значения факторов, характеризующих параметры категории ценности – баллы;

1-ый уровень – категория ценности – i, i = 1-3;

2-ой уровень – параметры (свойства) категории ценности – j, j = j (i);

3-ий уровень – факторы, характеризующие параметры категории ценности –k, k = k (j).

Рис. 6 Расчет социальной эффективности проектов МЖК в Москве

 

  Проведенные автором экспериментальные расчеты интегральных показателей социальной ценности по трем построенным и функционирующим в Москве МЖК, относящимся к третьему кластеру, показали возможность применения данной методики в практике оценки социальной эффективности МЖК. Полученные показатели социальной ценности по трем проектам оказались близкими по значению, что подтверждает схожесть объектов одного и того же кластера по ряду характеристик (рис.6).

  На четвертом этапе формируются денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности с целью дальнейшего определения показателей коммерческой эффективности. Для более точного расчета данных показателей целесообразно рассчитывать денежный поток для каждой функциональной составляющей проекта: жилой, социальной, культурно-бытовой, деловой и т.д.

  Для учета экономии капитальных вложений в строительство общественных помещений, полученной от использования различных конструктивно-планировочных приемов их встраивания, предложены поправочные коэффициенты для встроенных, пристроенных и встроенных между жилыми этажами помещений обслуживания (табл.6).

Таблица 6. Поправочные коэффициенты для расчета капитальных вложений в общественные помещения МЖК

Название коэффициента

Формула

Условные обозначения

Поправочный коэффициент для пристроенных помещений обслуживания

kп. – поправочный коэффициент для пристроенных помещений обслуживания, ССв.п. – сметная стоимость пристроенного помещения обслуживания, ССо.с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания

Поправочный коэффициент для встроенных помещений обслуживания

где kв. – поправочный коэффициент для встроенных помещений обслуживания, ССв. – сметная стоимость встроенного помещения обслуживания, ССо.с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания

Поправочный коэффициент для помещений обслуживания, встроенных между жилыми этажами здания

kв.э. – поправочный коэффициент для помещений обслуживания, встроенных между жилыми этажами здания; ССв.э. – сметная стоимость встроенного помещения обслуживания между жилыми этажами здания; ССо.с. – сметная стоимость отдельно стоящего здания помещения обслуживания

 

  На пятом этапе  рассчитываются основные показатели коммерческой эффективности проекта, а именно: показатели эффекта (чистый дисконтированный доход (ЧДДмжк)), доходности (индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДДмжк)) и окупаемости (дисконтированный срок окупаемости (ДСОмжк)). Расчет данных показателей предполагает суммирование доходов и затрат по каждой функциональной составляющей МЖК, на основании которых определяется экономическая целесообразность строительства планируемого объекта для заинтересованных участников.

  На шестом этапе после определения показателей социально-экономической эффективности и при условии их удовлетворительных значений, проводится сравнение планируемого проекта с аналогичными комплексами по архитектурно-планировочным показателям, показателям социальной и коммерческой эффективности проекта. Так как альтернативные проекты сравниваются по нескольким критериям, то целесообразно использовать метод рейтинговых оценок.

  Расчет интегральной рейтинговой оценки проекта МЖК (Эобщ.) предлагается проводить по следующей формуле:

(3),

где  Эобщ. – интегральная рейтинговая оценка проекта МЖК; n – количество критериев, по которым оценивается МЖК (на первом уровне n = 3);  V – вес (значимость) показателей последующего уровня, по которым определяются критерии оценки эффективности МЖК, в узле предыдущего уровня; l – отнормированное значение показателя; i – 1-й уровень – критерии оценки: экономичность архитектурно-планировочных решений МЖЗ в структуре МЖК, социальная эффективность, коммерческая эффективность;  j – 2-й уровень – основные показатели, по которым определяются данные критерии.

  Проведенные в исследовании экспериментальные расчеты рейтинговой оценки на примере трех гипотетических проектов МЖК, относящихся к одному кластеру, показали возможность применения данной методики для отбора наиболее эффективного проекта (табл.7).

Таблица 7. Расчет рейтинговой оценки по трем проектам МЖК

№ по уровням

Показатели

Вес показателей

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Отнормированные значения

Оценка

Отнормированные значения

Оценка

Отнормироване значения

Оценка

1

Экономичность архитектурно-планировочных решений

0,3

51,1

15,3

60,5

18,1

39,7

11,9

1.1

Планировочный коэффициент функциональной площади

0,2

0,98

19,5

1

20

0,95

19,1

1.2

Планировочный коэффициент рационального использования земли

0,2

0,33

6,7

0,42

8,3

0

0

1.3

Планировочный коэффициент рациональной формы здания

0,2

0,31

6,2

0,46

9,2

0

0

1.4

Объемный коэффициент

0,2

0,94

18,7

1

20

0,96

19,1

1.5

Коэффициент компактности

0,2

0

0

0,15

2,9

0,07

1,5

2

Социальная эффективность

0,4

96,3

38,5

80,2

32,1

100

40

2.1

Интегральный показатель социальной ценности

1

0,96

96,3

0,8

80,2

1

100

3

Коммерческая эффективность

0,3

53,58

16,1

66,2

19,9

70

21

3.1

ЧДДмжк

0,4

0,48

19,2

0,67

26,8

1

40

3.2

ИДДмжк

0,3

0,97

29,2

0,99

29,7

1

30

3.3

ДСОмжк

0,3

0,17

5,2

0,32

9,7

0

0

 

Рейтинговая оценка проекта

 

 

69,9

 

70,1

 

72,9

  Согласно результатам расчетов наиболее эффективным является третий вариант проекта МЖК с максимальным показателем рейтинговой оценки 72,9 балла. Таким образом, в третьей главе были описаны экономико-математические методы для расчета каждого этапа предложенной методики оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК.

  В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в результате выполнения диссертационного исследования.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

  1.  Проведен анализ понятийного аппарата в области строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, в результате которого предложено авторское определение понятий «многофункциональное жилое здание» и «многофункциональный жилой комплекс», позволяющее конкретизировать процесс объединения строительных объектов в единый комплекс. Принципиальным отличием авторского определения от существующих является то, что современный МЖК представляет собой не одно здание, а комплексную застройку объектами недвижимости, сочетающими в себе несколько функций.

  2. Предложена классификация многофункциональных жилых комплексов и зданий, позволяющая группировать и сравнивать строительные проекты по следующим типологическим признакам: градостроительный тип, уровень комфортности, степень освоения территории, тип функционирования жилых зданий, система зонирования функциональных составляющих, тип композиции, этажность, форма общественного обслуживания, конструктивно-планировочные приемы встраивания помещений обслуживания.

  3. На основе анализа отечественного и зарубежного опыта девелопмента исследуемых объектов проведена классификация эффектов от строительства и эксплуатации МЖК для заказчика-инвестора, застройщика (генподрядчика), потребителя, города, позволяющая учитывать интересы участников проекта при его разработке.

  4. Проанализирован рынок жилой недвижимости на примере Москвы и Московской области, позволивший выявить основные проблемы и тенденции развития МЖК в условиях российской градостроительной политики. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности инвестиций в МЖК, что легло в основу формирования концепции комплексной оценки эффективности исследуемых объектов.

  5. С помощью разработанной экономико-математической модели выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в МЖК,  а именно: класс жилья, количество машиномест на 1 квартиру и удаленность от исторического центра города. Построенное уравнение линейной регрессии позволяет давать эффективные прогнозы реальной рыночной цены 1 кв.м жилой площади в исследуемых объектах.

  6. На примере Москвы проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости методами кластерного и дисперсионного анализа, в результате которой было выявлено восемь кластеров МЖК. Сегментация позволила сравнивать альтернативные проекты МЖК по основным показателям их социально-экономической эффективности с учетом градостроительных, территориальных и экологических ценообразующих факторов.

  7. Разработана методика комплексной оценки эффективности МЖК, предполагающая поэтапный расчет и позволяющая учитывать разнофункциональные и разнообъемные составляющие объекта с целью повышения социально-экономического обоснования проекта на прединвестиционной стадии. Предложены экономико-математические методы расчета каждого этапа данной оценки, адаптированные для многофункциональных жилых объектов.

Основные научные публикации по теме диссертации

Статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК

Министерства образования и науки Российской Федерации

  1. Марченкова С.В. Тенденции инновационного развития строительства многофункциональных жилых комплексов // Инновации и инвестиции. – № 3. – 2010. – С. 60-63 (0,25 п.л.).
  2. Бардушкин В.В., Марченкова С.В., Ревякин А.М., Черняк В.З. Статистический подход к определению и учету факторов, формирующих цены на жилье в многофункциональных жилых комплексах // Вестник МГАДА. – № 4. – 2011. – С. 98-112 (0,93 п.л.).
  3. Марченкова С.В., Черняк В.З., Бардушкин В.В., Ревякин А.М.  Сегментация на рынке столичной многофункциональной жилой недвижимости // Вестник МГАДА. – № 6. – 2011. – С. 63-72 (0,63 п.л.).
  4. Марченкова С.В. Методика оценки социальной эффективности многофункциональных жилых комплексов // Вестник МГАДА. – № 4. – 2012. – С. 100-107 (0,5 п.л.).

Статьи, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и материалах научно-практических конференций

  1. Семенов А.П., Кинчак С.В. Одна из возможных оценок эффективности инвестиционного проекта // Сборник материалов студенческих научных конференций Московского филиала ЛГУ им. А.С. Пушкина / Отв. Ред. А.В. Герасимов – М.: РУДН, 2009. – С. 231-239 (0,56 п.л.).
  2. Семенов А.П., Кинчак С.В. Оценка коммерческой (финансовой) эффективности инвестиционного проекта // Управление собственностью: теория и практика. – М.: ЗАО «Издательство «Современная экономика и право»,  2009. – № 1. – С. 32-35 (0,56 п.л.).
  3. Марченкова С.В. Социально-экономический подход к строительству многофункциональных жилых комплексов в России // Экономика. Управление. Право. – М.: Институт городской недвижимости, 2010. - № 1-2. – С. 9-10 (0,2 п.л.).
  4. Марченкова С.В. Социально-экономический подход к оценке эффективности многофункциональных жилых комплексов // Двадцать третьи Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2010 (0,1 п.л.).
  5. Марченкова С.В. Необходимость использования системного подхода в градостроительной политике // Актуальные проблемы истории и методологии экономической науки: сборник научных статей участников межвузовской научной конференции / Под ред. Квасова А.С. – М.: Издательство ООО «Медина-Принт», 2010. – С. 57-63 (0,3 п.л.).
  6.   Марченкова С.В. Тенденции инновационного развития строительства многофункциональных жилых комплексов // Двадцать четвертые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов и магистров – М.: Изд-во Рос. экон. универ., 2011 (0,1 п.л.).
  7. Черняк В.З., Марченкова С.В. Влияние объемно-планировочных решений многофункциональных жилых комплексов на их технико-экономические показатели // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 14-15 апреля 2011 г. – М.: Издательство ГОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова». – C. 65-72 (0,32 п.л.).
  8. Марченкова С.В. Особенности формирования структуры многофункциональных жилых комплексов // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 14-15 апреля 2011 г. – М.: Издательство ГОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова». – C. 76-84 (0,4 п.л.).
  9. Марченкова С.В. Определение и учет методами статистического анализа ценообразующих факторов на жилье в многофункциональных жилых комплексах // Инновационные технологии в гуманитарных науках. Труды международной конференции. – Ульяновск: УлГУ, 2011. – С. 323-324 (0,11 п.л.).
  10. Черняк В.З., Марченкова С.В. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов на основе определения сегментов рынка многофункциональной жилой недвижимости // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании. Материалы международной научно-практической конференции 12-13 апреля 2012 г. – М.: Издательство ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова». – C. 103-107 (0,24 п.л.).



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.