WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

 

На правах рукописи

Махмудова Айгуль Ринатовна

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ И РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА К АНАЛИЗУ ИЗМЕНЕНИЯ ИХ СТОИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ ПОСТАГРОГЕННОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ

03.02.13 - Почвоведение

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

кандидата биологических наук

Москва, 2012

Работа выполнена на кафедре радиоэкологии и экотоксикологии факультета почвоведения Московского Государственного Университета имени М.В.Ломоносова

Научный руководитель: 

Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник кафедры радиоэкологии и экотоксикологии факультета почвоведения МГУ имени М.В. Ломоносова  Ольга Борисовна Цветнова

Официальные оппоненты:

Доктор биологических наук, ведущий научный сотрудник кафедры земельных ресурсов факультета почвоведения МГУ имени

М.В. Ломоносова Ирина Овакимовна Плеханова

Кандидат экономических наук, директор Центра развития недвижимости «РУМБ» г.Москва Денис Николаевич Владиславлев

Ведущее учреждение: Почвенный институт им.В.В.Докучаева, г.Москва

Защита состоится  9 октября 2012 г. в  в аудитории М-2 на заседании диссертационного совета __________при МГУ имени  М.В. Ломоносова на факультете почвоведения по адресу: 119991,Москва,ГСП-1, Ленинские горы д.1, корп.12,факультет почвоведения.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке факультета почвоведения МГУ имени Ломоносова

Автореферат разослан «___» ___________2012г.

Приглашаем Вас принять участие в обсуждении диссертации на заседании диссертационного совета или присылать отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, по адресу: 119991, МГУ имени  М.В.Ломоносова на факультете почвоведения по адресу: 119991,Москва,ГСП-1, Ленинские горы д.1, корп.12,факультет почвоведения. Ученый совет.Факс (495) 939-29-47

Ученый секретарь

диссертационного совета: Алла Сергеевна Никифорова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность

Сегодня наступила ситуация, когда наряду с важнейшей задачей использования почв как средства сельскохозяйственного производства, приоритетное значение приобрела необходимость сохранения земельных территорий как почвенного природного тела. Эта проблема является значимой ввиду того, что почву в настоящее время нельзя считать возобновляемым ресурсом. Она образуется в течение сотен лет, а искусственное создание почв чрезвычайно дорого. Единственным способом сохранения качества почв является внедрение экономических механизмов экологизации землепользования, важнейший из которых - экологически ориентированная оценка земли. 

Рациональная оценка земли на почвенно-экологической основе  способна решать не только экологические, но и экономические проблемы в области землепользования. Так, в настоящее время Россия несет колоссальные убытки в связи с выводом сельскохозяйственных земель из агропроизводста (с 1970 г. посевные площади уменьшились с 120 млн.  до 80 млн. га (рис. 1)): почвы деградируют, поля подвергаются зарастанию, отчего повторное включение их в сельскохозяйственный оборот сопряжено со значительными финансовыми и трудовыми затратами.

Рис.1 Динамика посевных площадей под сельскохозяйственные культуры в России (1970-2009 гг.) [Россия в цифрах 2011 Стат.сб/Росстат]

Для восстановления биологического и производственного потенциала деградирующих земель необходима их качественная и обоснованная эколого-экономическая оценка. Однако в силу методической непроработанности выполнение данной задачи крайне затруднено. Одним из ключевых моментов в качественной оценке земли (особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения) является то что, изучение почвенных характеристик, в свою очередь, оказывает непосредственное воздействие на стоимостную оценку каждого конкретного земельного участка.

Проведение оценки с учетом почвено-экологических параметров увеличивает стоимость земли, что является эффективным экономическим рычагом для остановки  процесса вывода земель из агропроизводства, повышения эффективности использования земли, увеличения плодородия почв, уменьшения их деградации. 

Цель работы:

Разработка подхода к оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и земель, находящихся на разных стадиях постагрогенной трансформации.

Задачи:

  1. Анализ современных методов оценки земель;
  2. Анализ антропогенного воздействия на оцениваемую территорию;
  3. Анализ особенностей постагрогенной трансформации почв;
  4. Анализ экологических рисков, связанных с объектами оценки;
  5. Разработка рекомендаций по учету особенностей загрязнения, постагрогенной трансформации почв и экологических рисков в существующих методах оценки земель;
  6. Расчет рыночных стоимостей объектов оценки на основе существующих методов, а также методом, скорректированным нами.

Научная новизна:

Предложен подход к оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель, направленный на сохранение почв как природного тела и учитывающий как способность земель приносить фактический доход, так и собственную стоимость почвы.  Впервые в оценочной модели реализован экономически оправданный учет таких важнейших почвенных свойств, как содержание гумуса, питательных веществ и рН. 

Предложен подход к фиксации в стоимости сельскохозяйственных земель экологических рисков через корректировку ставки дисконтирования.

Практическая значимость:

Разработан обоснованный метод оценки сельскохозяйственных земель с учетом почвенно-экологического фактора. Данный метод ориентирован на реализацию концепции устойчивого развития и может служить основой для оценки экологически оправданной рыночной стоимости сельскохозяйственных земель, а также для нужд земельного кадастра. Собственная стоимость почвы может служить налоговой базой для исчисления земельного налога, а также основой для формирования отчислений  в экологические фонды разного уровня, целью которых является поддержание сельскохозяйственных земель в нормальном состоянии.

Апробация работы:

Результаты исследований были представлены на XV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» (Москва, 2008); научной конференции, посвященной 150-летию со дня рождения Н. М. Сибирцева (Архангельск, 2010); кафедре радиоэкологии и экотоксикологии ф-та почвоведения МГУ (Москва, 2011).

Публикации:

По материалам диссертации опубликованы 6 статей, в том числе 5 статей в журналах из списка ВАК, 3 тезисов.

Структура и объем работы:

Диссертация изложена на .... страницах, содержит ... таблиц и ... рисунков, состоит из введения, ... глав, выводов, списка литературы, включающего ... источников, из которых ... на иностранном языках, и приложения.

Автор выражает искреннюю благодарность зав. кафедрой радиоэкологии и экотоксикологии факультета почвоведения МГУ имени М.В.Ломоносова, проф., д.б.н. А.И. Щеглову, научному руководителю с.н.с., к.б.н. О.Б. Цветновой и к.б.н. Е.В. Цветнову за неоценимую помощь в подготовке данной работы.

Объекты исследования:

Объектами работы послужили агроценозы учебно-опытного почвенно-экологического центра (УОПЭЦ) «Чашниково» Солнечногорского района Московской области и агроценозы Лужского района Ленинградской области. 

Для исследуемых участков был собран следующий фактический материал: экономические показатели по затратам, закупочной стоимости сельскохозяйственной продукции, показатели ФАР, данные по севообороту, почвенным свойствам, данные по загрязнению некоторыми экотоксикантами.

  1. Агроценозы УОПЭЦ «Чашниково» Солнечногорского района Московской области

Почвенные характеристики УОПЭЦ «Чашниково».

Почвенный покров территории УОПЭЦ «Чашниково» достаточно типичен для  северной и северно-западной части Московской области. Водораздельная территория, включая III и II надпойменные террасы, заняты дерново-подзолистыми почвами различной степени оподзоленности, оглеенности, смытости и намытости, окультуренности. Наибольшее распространение имеют дерново-среднеподзолистые почвы различного гранулометрического состава. Материнской породой для них служат преимущественно двучленные отложения – покровные суглинки, подстилаемые мореной. Реже в качестве почвообразующей породы встречается морена или флювиогляциальные отложения и делювиальные суглинки.

Для целей оценки нами была составлена почвенная карта УОПЭЦ «Чашниково» в масштабе 1:10000 на основе литературных источников (Васильевская, Зборищук и др., 1999) и собственных исследованиях. Почвенный покров исследуемой территории достаточно сложен, поэтому мы воспользовались методом генерализации по ведущему компоненту. В результате было получено 15 почвенных разностей. Названия почв даны по классификации почв 1977 года (Классификация и диагностика почв, 1977).

Для стоимостной оценки нами были взяты только возделываемые почвы, основные свойства которых, необходимые для этой оценки, приведены в таблице 1 .

Таблица 1. Характеристика  почв УОПЭЦ “Чашниково”

Индекс почвы

Название  почвы

Плот-ность, г/см3

Запасы, т/га

рН

Гумус

P

K

N

Пд3/П

Дерново-глубокоподзолистая легкосуглинистая на покровных суглинках

1.4

82.6

2.8

1.0

4.1

6.4

Пд3,ог/П

Дерново-глубокоподзолистая легкосуглинистая поверхностно-и профильно-глееватая на покровных суглинках

1.4

67.2

3.4

0.9

3.4

6.2

Пд3/П/М

Дерново-подзолистая слабосмытая легкосуглинистая на покровных суглинках, подстилаемых мореной

1.2

67.8

1.8

0.8

3.4

5.8

Пд/П/М

Дерново-подзолистая среднесмытая легкосуглинистая на покровных суглинках, подстилаемых мореной

1.2

61.4

1.8

0.8

3.1

5.1

Пд2/П/М

Дерново-подзолистая намытая легкосуглинистая на покровных суглинках, подстилаемых мореной

1.3

79.4

1.9

0.9

4.0

6.4

Пд2/П/Ф

Дерново-неглубоко-подзолистая легкосуглинистая на покровных суглинках, подстилаемых флювиогляциальными отложениями

1.3

69.7

2.7

0.9

3.5

5.8

Пд2,ог/П/Ф

Дерново-неглубокоподзолистая легкосуглинистая профильно-глееватая на покровных суглинках, подстилаемых флювиогляциальными отложениями

1.3

66.0

4.1

0.8

3.3

4.8

  1. Агроценозы Лужского района Ленинградской области

На территории УОПЭЦ «Чашниково» выделить поля зарастания не удалось, поэтому для анализа постагрогенной трансформации почв по литературным источникам был выбран дополнительный объект исследования в Лужском районе Ленинградской области.

На данном объекте было заложено 6 базовых площадок: пашня, залежь 10 лет, залежь 20 лет, залежь 60 лет, залежь 100 лет, коренной лес. Основными критериями для заложения данных площадок были:

  1. однотипность геоморфологических условий (все исследуемые почвы сформировались на плоских водораздельных пространствах);
  2. однородность почвообразующих пород (почвообразующие породы представляют собой хорошо сортированные флювиогляциальные пески);

На исследуемых площадках сформированы дерново-подзолистые песчаные почвы под залежью различного возраста. Основные свойства исследуемых почв, необходимые для проведения оценки, приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристика дерново-подзолистых почв  Лужского района Ленинградской области

Объект

Плотность, г/см3

Запасы, т/га

рН

Гумус

P

K

N

Пашня

1.1

57.6

0.4

1.6

4.0

7,4

Залежь 10 лет

1.2

50.1

0.5

2.0

3.5

6,2

Залежь 20 лет

1.2

56.2

0.4

1.4

3.0

6,2

Залежь 60 лет

1.3

49.1

0.3

0.8

2.5

3,9

Залежь 100 лет

1.4

47.2

0.1

0.7

2.3

2,9

Лес

1.4

37.9

0.1

0.4

2.1

2,8

Методы исследования

Основным методом, который используется в диссертации, является эколого-экономический функциональный подход, ранее разработанный на кафедре радиоэкологии и экотоксикологии факультета почвоведения МГУ имени М.В.Ломоносова (Цветнов, 2007). Данный подход базируется на концепции общей экономической ценности (Бобылев, Ходжаев, 2007). В основе этого метода лежит идея дополнить стоимость прямой эксплуатации природного ресурса оценкой прочих услуг, которые по существу принимаются бесплатными.

В настоящей работе данный подход модифицирован и в значительной степени дополнен. В него были добавлены оценка собственной стоимости почвы, оценка фактической деятельности на данной территории (если в настоящее время территория заброшена, то оценку производим по потенциальной урожайности с учетом севооборота), оценка экологических рисков. Также нами предлагается учитывать амортизационный вклад в расчет стоимости земли, чтобы иметь возможность восстановить почву, поддерживать ее в нормальном состоянии.

Порядок проведения оценочных работ по скорректированному нами эколого-экономическому подходу можно разделить на 5 этапов и представить следующим образом (рис. 2):

Рис.2 Схема разработанной методики оценки экологически оправданной рыночной стоимости сельскохозяйственных земель.

Первым этапом формирования стоимости земель является оценка  стоимости прямого использования для сельскохозяйственной земли, которая представляет собой стоимость, полученную на основе дохода от реализации производимой продукции растениеводства и животноводства. В экономике традиционно выделяют три оценочных подхода – сравнительный, доходный и затратный. В идеале лучше использовать все три подхода для оценки, однако затратный подход для оценки непосредственно земли в классической экономической теории не применяется. В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы сравнительного подхода до настоящего времени в России практически не использовались. Поэтому чаще всего для определения стоимости прямого использования пользуются доходным подходом. В доходном подходе стоимость прямого использования для сельскохозяйственных земель будет рассчитываться по следующей формуле (1):

  DV = NOI/R,  (1)

где NOI – чистый операционный доход, тыс.руб;

  R - ставка дисконтирования, %.

На втором этапе рассчитывается стоимость косвенного использования. Почва является не только фактором производства, но также выступает в качестве регулирующего компонента экосистемы, в частности как естественный буфер для большинства загрязнителей. Здесь рядом  исследователей, в частности  Е.В.Цветнов (2007), предлагается использовать показатель устойчивости почв к химическому и радиоактивному загрязнению (в случае с радиоактивным загрязнением необходимо также учитывать экранирующую способность почвы).  Оценка этой способности будет составлять оценку косвенного использования.  Расчет косвенной стоимости производится по формуле (2):

  IV=Vn*Ki*(Ksb+1,5)* Кз(i)*S, (2)

где IV – выраженная в денежных единицах функция экологической защиты почвы оцениваемого угодья, тыс. руб. (Е.В.Цветнов, 2007);

Vn – ценовой коэффициент, отражающий угрозу сокращения продолжительности жизни на 1 год, тыс.руб/га;

Ksb – коэффициент буферной способности почвы (расчет по методикам В.Б.Ильина, 1995,1997);

Ki – коэффициент на инфляцию;

Кз(i) — коэффициент экологической ситуации и экологической значимости территории i-го экономического района (Роскомзем, Минприроды, 1993).

В этом же блоке вводятся  корректировки на существующее химическое загрязнение сельскохозяйственных земель тяжелыми металлами (прямой поправочный коэффициент  экологической опасности – Ker – предложен ВНИЭТУСХ,2001).

В случае монополлютантного воздействия на почву коэффициент Ker может быть рассчитан следующим образом:

  Ker= Сb/С,  (3)

Где Сb – «фоновое» содержание элемента-загрязнителя в почве, мг/кг;

С –содержание элемента-загрязнителя в почве.

На практике монополлютантное воздействие наблюдается относительно редко, чаще почвы загрязнены несколькими тяжелыми металлами одновременно. Основным показателем, использующимся для характеристики полиполлютантного влияния на почву, является суммарный показатель загрязнения — Zc.

Суммарный показатель загрязнения равен сумме коэффициентов концентрации химических элементов-загрязнителей и выражен формулой:

, ( 4)

где n - число определяемых элементов-загрязнителей;

Ксi - коэффициент концентрации i-го компонента загрязнения.

,  (5 )

где Ci - содержание i-ого элемента-загрязнителя в почве;

Cbi «фоновое» содержание i-ого элемента-загрязнителя

На третьем этапе оценивается собственная стоимость почвы. Широко известен тот факт, что отрицательные внешние эффекты человеческой деятельности, называемые отрицательными экстерналиями, рыночной экономикой не покрываются. Поэтому на этом этапе возникла  необходимость в дополнительных расчетах, в основу которых положен известный принцип «загрязнитель платит» с единственным, но весьма существенным отличием: потенциальная деградация земли должна быть оплачена не по факту, а вперед. По большому счету, эти вычисления представляют собой расчет страховки риска деградации окружающей среды.

В расчет собственной стоимости почвы должны быть включены те параметры, которые, с одной стороны, связаны с важнейшей экономической функцией почвы  – плодородием, а с другой стороны, в наибольшей степени подвержены риску деградации в результате использования почвы человеком. Такими почвенными свойствами являются содержание гумуса, питательных веществ и  рН. Для перевода всех почвенных показателей в денежные единицы нужно найти искусственный товар, представленный на доступном рынке, который в первом приближении способен своими характеристиками описать каждое данное почвенное свойство. Данным способом можно найти приблизительную стоимость их воспроизводства.

Собственная стоимость почвы рассчитывается по следующей формуле:

Va = (VH + VNPK+ VpH)  (6)

Где Va – собственная стоимость почвы, тыс.руб,

  VH – стоимость гумуса, тыс.руб

  VNPK – стоимость питательных веществ, тыс.руб

  VpH – стоимость pH, тыс.руб

Для гидроморфных почв расчет собственной стоимости почвы мы предлагаем дополнить понижающим коэффициентом на гидроморфизм (в настоящей работе предлагается воспользоваться табличными данными,  приведенными для соответствующих типов почв в работе «Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв» (И.И.Карманов и др.,1991).

В целом, если не постоянно не поддерживать почву в нормальном состоянии, то через определенное время указанная стоимость (Va) может значительно снизится. Чтобы этого не произошло, необходимо иметь средства на восстановление. В экономике для этого используются амортизационные отчисления. То есть вычисленная исходя из почвенных свойств стоимость, может быть положена в основу ежегодных отчислений, которые делаются в специальный экологический фонд и которые в случае возникновения реального ущерба могут быть оттуда извлечены. Расчет производим по линейной формуле:

  A= Va/Т, (7)

где А – амортизационный показатель («страховой взнос»), тыс. руб./год;

  T — срок службы актива, лет.

Поскольку у почвы нет срока службы, то наиболее оправданным сроком Т с экологических позиций1 послужит средний срок жизни самого землепользователя2, если нет факторов, явно ограничивающих срок эксплуатации угодья. Если такие факторы есть, то именно они естественным образом задают срок владения угодьем.

Рассмотренные здесь «амортизационные отчисления» — реализация очень важного принципа «загрязнитель платит», со следующими двумя исключениями: «загрязнителем» (здесь уместнее говорить о субъекте, оказывающем любое отрицательное воздействие, а не только загрязняющем среду)  во всех случаях является собственник3 и платит он не по факту загрязнения, а вперед, т.е. за потенциальную возможность нанесения им ущерба природному объекту.

 

На четвертом этапе  нами предлагается производить оценку  экологических рисков, связанных с объектом оценки. Величина экологических рисков — это та величина, на которую необходимо увеличить ставку дисконтирования в методе «кумулятивного построения», который применяется для расчета последней.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска, и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом:

R = Rf + R1 + ... + Rn, ( 8)

где R — ставка дисконтирования; 

R f — безрисковая ставка дохода;

R1 + ... + Rn — рисковые премии по различным факторам риска.

Таким образом, итоговая формула для расчета стоимости земли по предлагаемой методике будет выглядеть следующим образом:

  TEV = (DV+А)/R+IV*Ker  ( 9)

Величина А является дополнительным к капитализированной ренте слагаемым в доходном походе оценки земельных участков. «А» – это тот потенциальный доход, который приносит земля без поддержания ее в нормальном состоянии, то есть это определенный вариант экологической антиренты (Яковец, 2003). Учет такого рода доходов и предполагает разработанный метод. Капитализацию в данном методе (если нет иных ограничений) можно проводить в бесконечном периоде времени, так как величины, получаемые при капитализации на бесконечный период и на период «жизни человека» расходятся весьма незначительно и этим расхождением можно пренебречь.

Как уже отмечалось, что одновременно показатель А – это уровень затрат, который несет землепользователь. Это обстоятельство отражено в том, что землепользователь обязан уплатить всю сумму страховки вперед.

В настоящей работе для проведения сравнительного анализа наряду с основным эколого-экономическим функциональным подходом были использованны следующие оценочные методики:  классический доходный подход к недвижимости, классический метод сравнения продаж, метод оценки земли на почвенно-экологической основе, разработанный в Почвенном институте им. В.В. Докучаева (И.И.Карманов и Д.С.Булгаков), а также обновленная методика государственной кадастровой оценки земли (ГКОЗ).

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на принципе замещения. На текущем рынке подбираются  объекты недвижимости, сходными с оцениваемыми (аналоги). Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Широко известна экологически оправданная «Методика оценки на почвенно-экологической основе», разработанная в Почвенном институте им. В.В. Докучаева (И.И. Карманов и Д.С. Булгаков). В настоящей методике стоимость земель сельскохозяйственного назначения основывается на стоимости запасов почвенного гумуса, доступных форм питательных веществ в почвах и стоимости произведенной растительной массы. Оцениваемый запас гумуса в почвах рассчитывается по следующей формуле:

Мо = М * К * Тф / Тз (10)

Где Мо — оцениваемый запас гумуса в гумусовом горизонте почвы;

М — общий запас гумуса в гумусовом горизонте почвы;

К — расчетная константа;

Тф — фактическая сумма температур выше 10° на данной территории;

Тз — средняя «зональная» сумма температур выше 10°.

Запасы в почве «доступных» форм фосфора и калия рекомендуется определять по следующим формулам:

Рз = (Рп + 10 мг/100 г) * 0,01 М (11)

Где  Рз — запас «доступных» для растений форм фосфора, кг/га;

Рп — содержание подвижного фосфора по методу Чирикова, мг/100г;

М — масса 0-25 см слоя почвы, т/га.

Кз = (Ко + 10 мг/100 г) * 0,01 М  (12)

Где обозначения те же, что и в формуле (11);

Ко - содержание обменного калия по методу Кирсанова, мг/100г.

Чтобы в какой-то мере учесть запасы азота, рекомендуется принимать их пропорциональными запасам фосфора и калия и рассчитывать по следующей формуле:

  Nз = (Рз + Кз): 2 (13)

Где Nз — расчетные запасы доступного для растений азота.

На основании анализа связей между биологической продуктивностью земель, с одной стороны, и почвенно-экологическими условиями, с другой стороны, выведены следующие формулы естественной продуктивности земель (ц/га корм. Ед.):

— для не пойменных условий:

Пке = 1,1 х (2 -V) х Дс х ( t > 10° + 1500°) х (КУ - 0,05) : (КК + 120)  (14)

— для пойменных условий:

Пке = 1,7 х (2 - V) х Дс х ( t > 10° + 1500°) х (КУ - 0,05) : (КК + 120)  (15)

Где Пке - естественная продуктивность земель, ц/га корм.ед.;

у - усредненная плотность метрового слоя почвы [8];

Дс - коэффициенты на дополнительно учитываемые свойства почвы;

t > 10° - сумма температур более 10°;

КУ - коэффициент увлажнения (величины КУ более 1,2 берутся равными 1,2). Величины этих коэффициентов по всем административным районам страны приведены в работе И.И.Карманова (1991);

КК - коэффициент континентальности климата (величины КК более 200 берутся равными 200);

числовые величины - коэффициенты пропорциональности.

Согласно данной методике под естественной продуктивностью земель понимается продуктивность естественных кормовых угодий, не ухудшенных в заметной степени пастьбой скота, процессами деградации и т.п. Продуктивность приравнивается к растительной массе кормовых угодий, которая может быть получена при сенокошении (при минимальной высоте среза).

Новая версия методики ГКОЗ основана на оценке эталонной почвы по единым для России нормативам экономических условий сельскохозяйственного производства (взамен фактических используются показатели нормативной урожайности, нормативных затрат, нормативного севооборота). В характеристику эталона вводят поправки на свойства почв исследуемого объекта и климатические показатели местности. Дополнительно учитываются водно-физические свойства почв в пределах метрового слоя.

Первым этапом новой версии методики ГКОЗ является качественная оценка земель (бонитировка), их ранжирование. Для этого производится расчет нормативного (потенциального) плодородия почв, которое оценивается по величине зернового эквивалента (Уэ). Уэ представляет собой урожайность зерновых на эталон затрат, эквивалентных всему набору оценочных культур, включенных в расчетную структуру посевов.

Вторым этапом работы является собственно расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (УПКСЗ), который осуществляется методом капитализации земельной ренты:

УПКСЗ=ЗР/Кк, (16)

где УПКСЗ — удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, руб.; ЗР — показатель земельной ренты, руб.; Кк — коэффициент капитализации земельной ренты.

Расчет показателя земельной ренты (для каждого класса пахотнопригодных земель) производится по формуле:

ЗР=(ВД-З)*(1-ПП),  (17)

где ЗР — земельная рента; ВД — валовой доход; З — издержки; ПП — прибыль предпринимателя.

Нормативная урожайность зерновых рассчитывается по формуле: 

Ун = 33,2*1,4*АП/10*К1*К2*К3*К4,  (18)

где Ун — нормативная урожайность зерновых культур, ц/га; АП — величина местного агроэкологического потенциала для зерновых культур (по Карманову И.И.); К1...К4 — поправочные коэффициенты (К1 — на содержание гумуса в пахотном слое; К2 — на мощность гумусового горизонта; К3 — на содержание физической глины в пахотном слое; К4 — на негативные свойства почв).

Более подробную схему расчета по данным методикам можно найти в тексте диссертации.

Результаты и обсуждения

Оценка прямой стоимости использования сельскохозяйственных земель (1 блок). Как уже отмечалось, основой для расчета в этом блоке  является традиционный доходный подход к оценке, когда на определенную дату рассчитывается суммарная будущая прибыль от объекта. Отметим, что согласно одному из важнейших оценочных принципов «наилучшего и наиболее эффективного использования», следует учесть, с одной стороны, возможность выращивания наиболее доходной культуры, а с другой стороны, учесть необходимость сохранения почвы, что можно осуществить посредством составления рационального севооборота. Для реализации этого принципа на практике нами был составлен единый для обоих объектов исследования шестипольный севооборот, ведущей культурой является картофель – наиболее доходная культура для этих регионов:

1) ячмень; 2) многолетние травы; 3) многолетние травы;

4) многолетние травы 5) картофель; 6) овес+вика.

Для каждой культуры севооборота нами была рассчитана урожайность (У биол) исходя из прихода фотосинтетически активной радиации (ФАР) (табл.3) при оптимальном в течении вегетации режиме агрометеорологических факторов  (света, воды, тепла), а также урожайной способностью культуры (сорта, гибриды), уровня плодородия почвы и культуры земледелия, можно рассчитать по следующей формуле (Каюмов, 1989):

  У биол= Qфар*Кфар/100*q,  (19)

где Qфар – приход ФАР за период вегетации культуры, ккал/га; Кфар – коэффициент использования (усвоения) ФАР посевом, %; q – калорийность единицы урожая органического вещества, ккал/кг.

Потенциальная урожайность (Пу) рассчитывалась как произведение биологического урожая, цены за единицу культуры с вычетом затрат на выращивание культуры (табл.3).

Таблица 3. Показатели, используемые для расчета потенциальной урожайности сельскохозяйственной культуры

Культуры Севооборота

К фар,%

У биол, ц/га

Цена, руб/ц

Коэф-т затрат

Пу, руб/т

Ячмень

75

24,04

700,50

0,80

3 368,49

Многолетние травы

75

37,20

600,00

0,30

15 624,00

Многолетние травы

75

37,20

600,00

0,30

15 624,00

Многолетние травы

75

37,20

600,00

0,30

15 624,00

Картофель

75

139,53

1 300,00

0,60

72 558,14

Овес+вика

75

23,01

630,00

0,70

4 348,88

Использование в расчетах «принципа» севооборота является существенной доработкой эколого-экономического функционального подхода. Без него принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли выполняется лишь частично.

  Расчет, произведенный по формулам (1) и (2) показал, что прямая стоимость использования сельскохозяйственных земель УОПЭЦ «Чашниково»  в среднем равна 141 тыс. руб./га.

Оценка стоимости косвенного использования (2 блок). Наиболее значимыми показателями в этом блоке являются: коэффициент экологической опасности, коэффициент буферной способности, коэффициент экранирования. Данные коэффициенты используются в расчете стоимости косвенного использования.

Значимого загрязнения на исследуемой территории нет. Недалеко от объекта исследования проходит автомагистраль Москва-Санкт-Петербург с огромной транспортной нагрузкой. Результаты исследований показали, что придорожная полоса на расстоянии пяти метров от трассы характеризуется кислой реакцией среды, высоким уровнем содержанием экотоксикантов. Автомагистраль является постоянным источником загрязнения тяжелыми металлами, особенно, свинцом и кадмием. Для данной территории был рассчитан Кer (по формуле 3), равный 0,4. Таким образом, стоимость косвенного использования составляет 2 млн.руб/га.

Собственная стоимость почвы (блок 3). Как уже отмечалось, в расчет собственной стоимости почвы включены такие почвенные свойства, как содержание гумуса, питательных веществ и  рН (формула 6 ).  Отдельным моментом в работе является учет поправки на избыточное увлажнение.

Расчеты, проведенные по этой формуле показали, что ежегодный страховой взнос на поддержание почв УОПЭЦ «Чашниково» в нормальном состоянии составит 14 тыс. руб/га (табл. 4).

Таблица 4. Стоимость отдельных почвенных показателей, собственная стоимость почв и сумма «страховых взносов» для почв УОПЭЦ “Чашниково”

Индекс почвы

Стоимость, тыс. руб./га

Собственная стоимость почвы, тыс. руб./ га

Сумма страховых взносов в год, тыс. руб./га

гумус

NPK

pH

Пд3/П

458.4

166.1

32.0

656.5

9.6

Пд3,ог/П

373.0

159.4

31.0

557.1

8.1

Пд3/П/Мк

376.1

127.1

43.5

546.6

8.0

Пд/П/М кк

340.6

120.4

51.0

512.0

7.4

Пд2/П/М

440.5

140.8

32.0

613.3

8.9

Пд2/П/Ф

386.7

149.1

43.5

579.4

8.4

Пд2,ог/П/Ф

366.3

173.0

72.0

596.9

8.7

Наибольший вклад в показатель в собственную стоимость почвы, как видно из представленной диаграммы, вносит гумус (рис.3). 

Рис.3 Вклад отдельных свойств почв в её общую стоимость

Оценка экологических рисков (4 блок). Рассмотрим возможные экологические риски на территории исследуемых регионов. На территории анализируемых агроценозов Лужского района Ленинградской области значимых экологических рисков не выявлено.

Основной экологический риск на территории УОПЭЦ «Чашниково» сопряжен с работой автозаправочной станции  (АЗС). В качестве возможных негативных сценариев рассматриваются:

1) разлив нефтепродуктов при мгновенном разрушении емкостей  (если все  емкости  объекта системы нефтепродуктообеспечения подземные, то в качестве источника разлива рассматривается автоцистерна);

2) пожар в резервуаре с нефтепродуктами;

3) взрыв резервуара с нефтепродуктами.

Экологический риск рассчитывается по количеству цистерн, находящихся на данном объекте:

Р=N/ (365*24),  (20)

где Р – частота аварий; N – количество цистерн, прибывающих на объект в течение года.

Количество цистерн на анализируемой АЗС - 24. Таким образом, исходя из формулы (20) вероятность реализации неблагоприятного сценария оценивается нами в 0,3 %.

Данную величину, как уже отмечалось, мы предлагаем использовать для корректировки ставки дисконтирования методом кумулятивного построения (формула 8).  Таким образом, величина экологического риска сопряжена с показателями, учитывающими ставку дисконтирования. Таковыми являются стоимость прямого использования, а также величина страховых выплат. Учет экологического риска суммарно снижает эти величины со 149 тыс. руб/га до 148,5 тыс. руб./га

С учетом экологических рисков ставка дисконтирования для УОПЭЦ «Чашниково» будет составлять 14,56%, а для исследуемой территории Ленинградской области – 14,26% (экологические риски не учитывались).

Расчет общей стоимости угодья (5 блок). Расчеты, произведенные по формуле (9) показали, что средняя общая стоимость земель УОПЭЦ Чашниково составляет 2,2 млн. руб./га.

Сравнительный анализ результатов оценки сельскохозяйственных земель, полученных различными методами.

Мы провели сравнение полученной стоимости со стоимостями, рассчитанными по иным методикам.

По данным на 15.02.2011 нами были выделены на рынке следующие аналоги в Солнечногорском районе Московской области: д.Чашниково, д.Талаево и д.Черная грязь. Стоимость, полученная на основе метода классического сравнительного подхода, краткое описание которого было приведено выше, составила 8,2 млн. руб. за га.

Расчет по этому методу нельзя считать точным, так как данных для его осуществления в нужном объеме рынок до сих пор предоставить не может,  тем не менее, с его помощью можно видеть реальный ценовой ориентир.  Рынок земель сельскохозяйственного назначения для Московской и Ленинградской областях перекрывает все настройки экологического характера. Таким образом, предложенный метод для крупных мегаполисов и близлежащих областей можно не использовать. Более актуальным  предложенный метод является для отдаленных территорий, так как он выравнивает экономическую диспропорцию, образованную в результате применения классических рыночных методов оценки.

Еще одним методом оценки послужит метод обновленной государственной кадастровой оценки земли, претендующий на близость к реальным рыночным показателям. Расчеты, произведенные по формулам (16), (17), (18), показали, что средняя стоимость сельскохозяйственных земель УОПЭЦ «Чашниково» получена равной 83 тыс.руб/га. Ввиду того, что данная методика предполагает сопряжение с отдельными почвенными разностями, нами на основе полученных результатов была составлена карта стоимостей земель сельскохозяйственного назначения УОПЭЦ «Чашниково» Солнечногорского района Московской области (рис.4). Вся территория была разделена на 5 групп. К 1 группе были отнесены почвы со стоимостью до 20 тыс. руб/га (такие как АБИТ/Т, БПГ/Д, ДГ/Д+Д/Д, БПТП/Д, БППП/П/М), ко 2-ой группе - 20-40 тыс. руб./га (ПД/П/М,АЛБПГ/А,АЛБИТ/А/Т), к 3 группе - 40-60 тыс. руб./га (П2ог/П/Ф,П3Д/П/М, АЛБ/А/Т, П3Д,ог/П), к 4 группе - 60-80 тыс. руб./га (П2Д/П/М, П2Д/П/Ф), к итоговой 5 группе - 80-100 тыс. руб./га (П3Д/П)

Рис. 4. Карта стоимостей земель сельскохозяйственного назначения УОПЭЦ «Чашниково», полученных на основе новой версии методики государственной кадастровой оценки земли — ГКОЗ

На основе данных по стоимости земель, рассчитанных по методике И.И.Карманова и Д.С.Булгаков, была составлена карта стоимостей земель (рис. 5). Вся территория была разделена на 6 групп:  к 1 группе были отнесены почвы со стоимостью 20-35 тыс. руб./га (АБИТ/Т, БПГ/Д), 2 - 35-50 тыс. руб./ га (БПТП/Д, БППП/П/М, ДГ/Д+Д/Д), 3 - 50-65 тыс. руб./га (АЛБПГ/А,АЛБИТ/А/Т), 4 — 65-80 тыс. руб./га , 5 - 80-95 тыс. руб./га (АЛБ/А/Т,П2Д/П/Ф,ПД/П/М, П3Д/П/М, П3Д, ог/П) , 6 - 95-110 тыс. руб./га (П2Д,ог/П/Ф, П2Д/П/М, П3Д,/П ).

Рис. 5. Карта стоимостей земель сельскохозяйственного назначения УОПЭЦ «Чашниково», полученных на основе почвенно-экологического

метода оценки (по И.И. Карманову и Д.С. Булгакову). 

В целом можно отметить, что величины стоимости одного гектара сельскохозяйственных земель Чашниково, полученные исходя из предложенного эколого-экономического функционального подхода, примерно на 2 порядка отличаются от величин, полученных на основе методики ГКОЗ [2], при этом методика ГКОЗ совершенно не учитывает загрязнение. Стоимость исследуемых почв, полученных по новой версии методики ГКОЗ в 1,5-2 раза ниже стоимости, рассчитанной по методике И.И.Карманова, и несколько ниже нынешней спекулятивной  рыночной стоимости, но выше действующей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и стоимости, полученных от сдачи в аренду земли и сенокосов.

Диспропорция с реальным ценовым ориентиром, полученным исходя из метода сравнительных продаж, не так значительна, что позволяет заключить, что произведенные расчеты в значительной степени исправляют искажения классического доходного подхода и могут с успехом применяться как для анализа рыночной стоимости земель, так и для нужд государственного земельного кадастра.

Оценка влияния постагрогенной трансформации на стоимость земель.

Одной из задач в данном исследовании была оценка влияния постагрогенной трансформации почв на стоимость земель. Как отмечалось ранее, для осуществления  этой задачи нами был выбран дополнительный объект исследования — агроценозы Лужского района Ленинградской области.

Расчеты, произведенные по формулe (5), показали, что снижение запасов гумуса, питательных веществ и подкисление среды в результате прекращения сельскохозяйственной деятельности  приводит к падению стоимости в ряду пашня-лес примерно с 500  до 200 тыс.руб/га. Изменение собственной стоимости почвы в результате зарастания представлено на рисунке 6.

Рис. 6 Изменения собственной стоимости почвы в результате зарастания.

Согласно выработанной методике, величина общей стоимости земель не несет самостоятельного значения. Большее значение имеет производная величина «страховых взносов» (расчет произведен по формуле 6), которая как видно из приведенной ниже таблицы 5 снижается в ряду пашня-лес с 7 до 4 тыс.руб/га.

Таблица 5. Стоимость отдельных почвенных показателей, собственная стоимость почв и сумма «страховых взносов» для почв Лужского района Ленинградской области

Объект

Стоимость, тыс. руб./га

Собственная стоимость почвы, тыс. руб./ га

Сумма страховых взносов в год, тыс. руб./га

гумус

NPK

pH

Пашня

319.8

126.2

37.0

483.1

7,1

Залежь 10 лет

278.0

126.9

31.0

435.9

6,4

Залежь 20 лет

312.2

101.9

31.0

445.0

6,6

Залежь 60 лет

272.7

75.7

19.5

367.9

5,4

Залежь100 лет

262.2

64.4

14.7

341.4

5,0

Лес

210.4

54.8

14.2

279.4

4,1

Процесс постагрогенной трансформации влияет также и на величину прямой стоимости использования вследствие затрат на проведение  мероприятий по мелиорации и раскорчовке. По нашим данным, в ряду «пашня-100 летняя залежь» стоимость прямого использования изменяется со 140 до 80 тыс.руб/га (расчет произведен по формуле 1).

Суммарное влияние постагрогенной трансформации на стоимость угодий можно проследить по сумме показателей VA+DV (сумма собственной стоимости почвы и прямой стоимости использования) (табл. 5). Результат изменения этих показателей можно представить на диаграмме ( рис. 7). Из данной диаграммы видно, что сумма VA+DV  в ряду «пашня-100 залежь» снижается примерно со 190 до 120 тыс.руб./га.

Рис.7 Изменение Va+DV (сумма собственной стоимости почвы и прямой стоимости использования) в результате зарастания

Выводы

  1. Предлагаемый нами эколого-экономический функциональный метод оценки сельскохозяйственных угодий  позволяет учитывать собственную стоимость почвы, производственные и экосистемные функции объекта оценки, экологические риски и фактическое экологическое состояние объекта оценки. Весь процесс оценки включает в себя три блока:  1) оценка собственной стоимости почвы, 2) оценка фактической деятельности на данной территории, 3) оценка природных (экосистемных) услуг от угодья.
  2. Оценку собственной стоимости почвы можно производить на основе таких показателей как содержание гумуса, питательных веществ и рН. Данные показатели могут использоваться самостоятельно, а также служить основой для вычисления суммы страховых выплат, направленных на поддержание угодий в нормальном состоянии.
  3. Оценку стоимости прямого использования, основанную на анализе результатов землепользования, в случае отсутствии фактических показателей, таких, как урожайность и затраты на получение урожая (как в случае с землями, выводимыми из агропроизводства), можно произвести на основе потенциальной урожайности, вычисленной по ФАР, севооборота, учитывающего наиболее доходную культуры в регионе, а также средних затрат на выращивание отдельных культур севооборотов, которые сложились в регионе к настоящему времени.
  4. Анализ стоимостей, полученных для сельскохозяйственных земель УОПЭЦ «Чашниково» на основе предлагаемого метода, методики ГКОЗ, почвенно-экологического метода оценки земли, разработанного специалистами Почвенного института им. В.В.Докучаева, а также метода сравнения продаж показал, что величины стоимости 1 гектара, полученные исходя из предложенного эколого-экономического функционального подхода более, чем на 2 порядка отличаются от величин,  полученных на основе методики ГКОЗ, и составляют 2.1 млн. руб. Диспропорция с реальным ценовым ориентиром, полученным исходя из метода сравнительных продаж (8,2 млн.руб/га) не так значительна, что показывает, что произведенные расчеты во многом исправляют искажения классического доходного подхода и могут с успехом применяться как для анализа рыночной стоимости, так и для нужд государственного земельного кадастра. Стоимость исследуемых почв, полученных по новой версии методики ГКОЗ, в 1,5-2 раза ниже стоимости, рассчитанной по методике И.И.Карманова, и несколько ниже нынешней спекулятивной  рыночной стоимости, но выше действующей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и стоимости,полученных от сдачи в аренду земли и сенокосов.
  5. Предлагаемый нами эколого-экономический подход в достаточной степени чувствителен для анализа стоимостных изменений, происходящих в процессе постагрогенной трансформации сельскохозяйственных земель: анализ сельскохозяйственных земель Лужского района Ленинградской области показал, что в ряду «пашня-лес» собственная стоимость почвы изменяется примерно с 500 до 200 тыс.руб/га

Список работ, опубликованных по теме диссертации

  1. Махмудова А.Р. Сравнительная эколого-экономическая оценка  земель различного вида предназначения в целях наиболее эффективного их использования (на примере территорий Мантуровского района Костромской области) // Материалы докладов XV Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов», Москва, 2008. С.15-16
  2. * Цветнов Е.В., Махмудова А.Р., Ульянова Т.Ю. Экологическое почвоведение как вектор развития земельного кадастра в современной России // Проблемы региональной экологии № 6, 2008. С. 159-168
  3. * Цветнов Е.В., Махмудова А.Р., Ульянова Т.Ю. Опыт эколого-экономической оценки сельскохозяйственных земель УОПЭЦ «Чашниково» на принципах генетического почвоведения // Вестн. Моск. ун-та. Сер.17.Почвоведение.2009 №2. С. 16-21
  4. Ульянова Т.Ю., Цветнов Е.В., Махмудова А.Р.Сравнительная эколого-экономическая оценка сельскохозяйственных земель УОПЭЦ «Чашниково» Солнечногорского района Московской области // Агроэкологические проблемы состояние почв Нечерноземной зоны и пути их решения (к 60-летию Учебно-опытного почвенно-экологического центра МГУ),2009. С. 146-160
  5. Цветнов Е.В., Махмудова А.Р., Цветнова О.Б. К вопросу о взаимосвязи стоимости земель и экологического кризиса// Материалы Всероссийской конференции «VIII Сибирцевские чтения. «Генезис, география, классификация почв и оценка почвенных ресурсов». Архангельск, 2010. С. 183-186
  6. Махмудова А.Р.; Ульянова Т.Ю., Цветнов Е.В.. Опыт эколого-экономической оценки сельскохозяйственных земель УОПЭЦ “Чашниково” на принципах генетического// Материалы Всероссийской конференции «VIII Сибирцевские чтения. «Генезис, география, классификация почв и оценка почвенных ресурсов». Архангельск, 2010. С. 214-218
  7. * Цветнов Е.В., Махмудова А.Р., Щеглов А.И., Цветнова О.Б. Применение затратного подхода к стоимостной оценке земель: эколого-экономические перспективы // Проблемы региональной экологии №4, 2010. С. 159-168
  8. * Цветнов Е.В., Щеглов А.И., Румянцева К.А., Махмудова А..Р., Цветнова О.Б. Экологическое сознание в контексте проблемы устойчивого развития// Проблемы региональной экологии № 4, 2011
  9. * Махмудова А.Р., Цветнов Е.В. Эколого-экономическая оценка загрязненных земель и разработка методического подхода к анализу изменения их стоимости в процессе постагрогенной трансформации // Проблемы региональной экологии № 6, 2011

Примечание: * отмечены работы в изданиях из списка ВАК


1 Здесь в основу ложиться представление об ответственности, которую человек всю свою жизнь несет перед вверенным ему участком окружающей среды. То есть здесь нас в первую очередь интересует величина компенсирующих расходов на поддержание почвы в нормальном состоянии, которую человек должен будет вносить постоянно в течение максимального срока эксплуатации им угодья. Очевидный максимальный срок при этом – полная человеческая жизнь.

2 Величина является колеблющейся и определяется на дату оценки исходя из данных государственной статистики.

3 Когда нарушитель выделяется явно и отличен от собственника на него налагаются дополнительные штрафы.




© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.