WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 11 |

«Национальный фонд подготовки кадров Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в ...»

-- [ Страница 8 ] --

Допустим, что прибыль будет сформирована как упущенная вы года от временного неиспользования денег, потраченных на покупку земли и на строительство коттеджа. Расчет упущенной выгоды будем считать по ставке Y = 12% годовых.

При этих предположениях формула для расчета суммы продажи будет следующая:

r V0 = VL + Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1], (1) i = r где VnE = Ei[(1 + Y)r – (i – 1) – 1]. VL [(1 + Y)r – 1] — прибыль, i = которую можно было бы получить, вложив средства, равные стои мости земли, в какое нибудь дело, дающее годовой доход в размере Y (вмененные издержки = упущенная выгода).

Если период анализа меньше, чем срок экономической службы, необходимо в кон це периода анализа предусмотреть реверсию улучшений как отношение дохода, приходящегося на улучшения, и коэффициента капитализации.

Здесь r — период времени строительства, Еi — затраты на стро ительство в i м периоде.

Действия покупателя:

1. Прогнозирование потока доходов, которые может генерировать коттедж при условии сдачи его в аренду.

2. Прогнозирование расходов, которые необходимы для поддер жания этого потока доходов.

3. Прогноз чистого дохода как разности доходов и расходов.

4. Определение стоимости покупки как текущей стоимости чис того дохода, который будет генерировать коттедж за время экономи ческой жизни.

Итак, стоимость покупки можно определить следующим обра зом:

n Доходi – Расходi V0 = -----------------------------------------.

Y i – Обозначим разность (Доходi – Расходi) через Ii.

Тогда стоимость покупки можно записать так:

n Ii V0 = (2) -- Y i – Смоделируем равенство цен покупки и продажи, приравняв (1) к (2):

r n Ii VL + Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1] =.

-- Y i = 1 i – Перенесем VL в правую часть:

r n Ii – VL Y Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1] = - (3) ------------------------ Y i = 1 i – Из анализа (3) следует, что его левая часть есть не что иное, как затратная стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимате r ля: VBr затр = Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1], а правая — стоимость i = улучшений, получаемая как текущая стоимость потока доходов, при n Ii – VL Y ходящихся на улучшения: VBr дох = -------------------------.

Y i – Уравнение (3) есть уравнение оценки стоимости земли, получен ное путем моделирования рыночного равновесия спроса и предло жения, при котором возможно достижения равенства соответствую щих цен.

Запишем (3) следующим образом:

r Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1] = VBr дох(VL) (4) i = Отсюда следует, стоимость земли r VBr дох(VL) – Ei – VnE i = VL = ------------------------------------------------------------------ (5) (1 + Y)r – Запись VBr дох(VL) означает, что стоимость улучшений по доходу является функцией стоимости земли.

Уравнения вида (5) решаются методом последовательных при ближений:

r ( VBr дох(VLl)) – Ei – VnE ( i = VLl + 1) = --------------------------------------------------------------------, l = 0, 1…,.

(1 + Y)r – Основываясь на представленных выше рассуждениях, запишем алгоритм оценки земли.

Чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока дохо дов на уровне потенциального валового дохода (ПВД) в процессе всего прогнозируемого периода.

Алгоритм оценки1:

1. Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет.

2. Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчи тываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчи тываемых на базе ПВД.

3. Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе арендных платежей рассчитываются как процент от разности ПВД и потерь на незанятость.

4. Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незаня тость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс до полнительный доход.

5. Минус операционные расходы до налога на имущество (учас ток и его улучшения). Они рассчитываются как произведение С. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Изд. ПИТЕР, 2001.

действительного валового дохода на коэффициент операцион ных расходов.

6. Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произ ведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти1.

7. Чистый операционный доход. Он рассчитывается как действи тельный валовой доход минус операционные расходы до нало га на имущество, минус налог на землю.

8. Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближе ний. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как пока зывают исследования, метод последовательных приближений почти всегда сходится.

9. Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операци онного дохода и дохода на землю.

10. Минус налог на улучшения.

В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стои мости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта не движимости. Согласно европейским стандартам в качестве базы для налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений2, которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости земли (в Стандартах она называется амортизи руемой суммой). Россия готовится к переходу к международным стандартам финансовой отчетности. Следовательно, в качестве про гнозного значения налогооблагаемой стоимости корректнее брать Сегодня на уровне правительства прорабатываются решения, при которых налог на землю будет рассчитываться на основе ее рыночной стоимости.

Европейские стандарты оценки 2000. — М.: РОО, 2003, стр. 170 статья G12. рыночную стоимость улучшений. Данная стоимость рассчитывается как сумма затрат на приобретение земельного участка и создание улучшений плюс вмененные издержки по этим затратам:

r VBr затр = Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1].

i = Износ налогооблагаемой стоимости принимаем по линейной схе ме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортиза цию, равную отношению налогооблагаемой стоимости на дату со здания объекта недвижимости на срок жизни улучшений.

Чистый операционный доход после налога на улучшения. Он рас считывается как разность чистый операционный доход на улучше ния до вычета налога на улучшения минус налог на улучшения.

Минус потери в доходах, связанных с возмещением истощаемой (амортизируемой) части актива — улучшений. Потери рассчитыва ются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на отношение года прогноза к сроку экономической жизни без едини цы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмеще ния будет равна ставке дисконтирования.

Итого чистый операционный доход на улучшения равен разности чистого операционного дохода, рассчитанного в п. 11 и потерь при возмещении.

Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза. Он рас считывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дис контирования, возведенную в степень, равную году прогноза.

Расчет текущей стоимости потока доходов, приходящихся на улучшения как суммы произведений чистого операционного дохода, рассчитанного в п. 13 на фактор дисконтирования года прогноза.

r VBr дох – Ei – VnE i = Оценка земли по формуле: VL = ------------------------------------------------------.

(1 + Y)r – Данная формула получена путем решения уравнения, в котором стоимость по затратам равна стоимости по доходу. При этом стоимость по затратам рассчитывается по формуле r VBr затр = Ei + VnE + VL [(1 + Y)r – 1], а стоимость по доходу i = рассчитывается как текущая стоимость потока доходов, каждый из которых равен разности общего чистого операционного дохода, ко торый генерирует весь объект недвижимости (земля плюс улучше ния) и дохода, приходящегося на землю.

В результате расчета по данной формуле мы получим первое при ближение оценки стоимости земли, которое, как правило, будет от личаться от нулевого приближения. Полученный результат в соот ветствии с логикой метода последовательных приближений следует использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда та ких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки земли. Метод последовательных приближений легко программиру ется на компьютерах с использованием Excel –программ.

В табл. 15.4 в соответствии с приведенным выше алгоритмом представлен конечный результат оценки стоимости (после выполне ния всех итераций) земельного участка, выполненный с помощью метода последовательных приближений.

Таблица 15. Номер года Статьи 1 2 3 4 Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 Потери на незанятость 600 600 600 600 Потери при сборе платежей 570 570 570 570 Действительный валовый доход 11830 11830 11830 11830 Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 Налог на землю 50 50 50 50 Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 Доход на землю 1175 1175 1175 1175 Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 Стоимость улучшений расчет по формуле r VBr = + VnE + VL [(1 + Y)r – 1] = 25 затр i 1E i = Налог на улучшения 458 407 356 305 Чистый операционный доход после налога на улучшения 5415 5465 5516 5567 Потери при реинвестировании – 305 611 916 Итого доход на улучшения 5415 5160 4906 4651 Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0, Текущая стоимость дохода 4834 4114 3492 2956 Продолжение таблицы 15. Номер года Статьи 6 7 8 9 Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 Потери на незанятость 600 600 600 600 Потери при сборе платежей 570 570 570 570 Действительный валовой доход 11830 11830 11830 11830 Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 Налог на землю 50505050 Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 Доход на землю 1175 1175 1175 1175 Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 Налог на улучшения 204 153 102 Чистый операционный доход после налога на улучшения 5669 5720 5771 5822 Потери при реинвестировании 1526 1832 2137 2442 Итого доход на улучшения 4143 3888 3634 3379 Фактор дисконтирования 0,510 0,450 0,400 0,360 0, Текущая стоимость дохода 2099 1759 1468 1219 VBr= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет) r Ei = 10000 + 8000 + 6000 = i = r r – (i – 1) VnE = Ei[(1 + Y) – 1] = i = r VBr дох – Ei – VnE 25441 – 24000 – i = VL = -------------------------------------------------- = ---------------------------------------- = r 0, (1 + Y) – 1 (1 + 0,12) – Рыночная стоимость земельного участка составляет $9795.

Оценку участка земли с использованием традиционной техники анализа дисконтированного денежного потока можно представить в виде следующей таблицы (см. табл. 15.5).

Таблица 15. Номер года (НГ) Статьи Значение 0 0,33 0,42 1 2 3 Потенциальный доход 12000 USD 12 000 12 000 12 000 12 (ПД) Потери на незанятость 5% от ПД 600 600 600 (ПН) Потери при сборе (ПС) 5% от (ПД ПН) 570 570 570 Действительный доход ПД ПН ПС 11 830 11 830 11 830 11 (ДД) Операционные расходы 40% ДД 4732 4732 4732 (ОР) Платежи за землю (ПЗ) 50 USD 50 50 50 Затраты на 24 000 USD 10 000 8000 строительство Балансовая стоимость 24 000 21 600 19 200 16 (БС) Налог на улучшения 2% от БС 480 432 384 (НУ) Чистый операционный ДД ОР ПЗ НУ 6568 6616 6664 доход Коэффициент =СД+1/(10 3) 26,3% капитализации Стоимость реверсии =6712/26,3% 25 Итого чистый доход 10 000 8000 6000 6568 6616 32 (ИЧД) Ставка дисконта (СД) 12% Фактор дисконта (ФД) =1/(1+12%)^НГ 1,00 0,96 0,95 0,89 0,80 0, Текущая стоимость ИЧД*ФД 10 000 7703 5723 5864 5274 дохода Суммарная текущая стоимость Стоимость участка Результат оценки не совпал с предыдущим. Это связано с тем, что здесь сделаны другие предположения относительно формирования налогооблагаемой базы, потока доходов и реверсии.

15.7. Метод капитализации земельной ренты Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устой чивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным уча стком.

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в арен ду земельного участка или как доход от его хозяйственного использо вания.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитали зации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рис ковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Фе дерации.

Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты Условия задачи. Земельный участок приносит собственнику еже квартальный доход — $100. Коэффициент капитализации для зе мельного участка равен — 10%.

1 Годовая рента $100 4 = $ 2 Рыночная стоимость земельного участка $400 / 0,1 = $ 15.8. Согласование результатов оценки стоимости земли Согласование означает процесс получения единого мнения или достижения единого результата на основе общих требований. В оценке рыночной стоимости согласование является заключитель ным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, получен ных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. В отечественных нормативных документах данный про цесс получил название обобщение1. Однако в литературе по оценке наиболее употребительным термином, более соответствующему смыслу данной процедуры, является термин согласование.

При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Обобщение — переход на более высокую ступень абстракции путем выявления об щих признаков рассматриваемых предметов — Большой энциклопедический сло варь.

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки ука зывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, на ходящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапа зон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчи тать конкретную величину не представляется возможным. Имея от чет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависи мости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона.

В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок оценки — промежуток времени от даты оценки, в течение которого результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы до пустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и дина микой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.

Глава ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 16.1. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйст венного назначения и объекты оценки В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйствен ного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйст венном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяй ственных угодий являются:

природно климатические условия, определяющие тип и ос новные направления ведения сельскохозяйственного произ водства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

тип землепользования, направление ведения сельскохозяйст венного производства (мясо молочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сель ского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садо во огородный участок и т.д.);

структура посевных площадей и преобладающие системы сево оборотов;

виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастби ще и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, мас личные культуры, овощные культуры и т.д.);

плодородие, технологические свойства и другие характеристи ки качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сель скохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйст венных земель;

урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйст венной продукции, первичной переработки продукции и цент ров технического обслуживания;

улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодья ми (мелиорация и т.д.);

плотность занятость населения, различные социально демог рафические особенности;

цены на горюче смазочные материалы и сельскохозяйствен ную технику;

инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных сис тем и т.д.).

Объекты оценки При определении стоимости земель сельскохозяйственного на значения оцениваться могут:

1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастро енные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохо зяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохо зяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяй ственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техни ка, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сель скохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматрива ется в качестве одного из элементов стоимости такого имущества.

Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, прово дится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного иму щества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рас сматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее ти пичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственно го имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объ ектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйствен ное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капи тал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

Земли сельскохозяйственного назначения По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой посе лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также пред назначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для веде ния сельского хозяйства. Если генеральными планами развития по селений не предусмотрено изменение вида использования таких зе мель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а свя занное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на зем ли, занятые сельскохозяйственными угодьями;

земли, занятые вну трихозяйственными дорогами коммуникациями;

древесно кустарни ковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропоген ных и техногенных явлений;

земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйст венной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виног радниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также зем ли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осу шению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

16.2. Основные методы и особенности оценки земель сельскохо зяйственного назначения При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохо зяйственного производства и вытекающих из этих особенностей от личий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

в определении структуры и состава издержек;

в определении статей дохода и способов его оценки;

в применении принципа наиболее эффективного использова ния через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов1 и культур, обеспечиваю щих получение максимального дохода;

в критериях отбора объектов аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необхо димости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улуч шения земельных участков, например, стоимости создания дренаж ных и оросительных систем, проведения других культурно техниче ских работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположен ными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофир ма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравни тельного и доходного.

Под севооборотом понимается научно обоснованное чередование сельскохозяйст венных культур (и пара) по участкам земли (полям) и во времени, направленное на восстановление и улучшение плодородия почвы, снижение вероятность появления вредителей и развития болезней растений.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

необходимость поддержания почвенного плодородия сельско хозяйственных угодий посредством применения соответствую щей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного коли чества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико географических характеристик местности (геомор фологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форсмажорными об стоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и сне гопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

большое влияние на величину получаемого дохода от сельско хозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяй ственную продукцию, горюче смазочные материалы, сельско хозяйственную технику;

сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйствен ную и промышленную продукцию;

отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное про изводство;

невысокая плотность населения в районах, находящихся в от далении от крупных промышленных центров;

слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышлен ности.

Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж в настоящее время практически не име ет своего развития, так как практика его применения пока отсутству ет. Однако технология применение данного метода для сельскохо зяйственных угодий принципиально не должна отличиться от техно логии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравне ния продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечис ленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие пози ции, как балл бонитета почвы1, наличие мелиоративных сооруже ний, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.

В настоящее время каких либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйст венного назначения с учетом их специфики в отечественных норма тивных документах не сформулировано.

Методы доходного подхода Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого опера ционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.

Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величи на чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации ос новных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использова нием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (из держках) на производство той или иной культуры.

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы При определении стоимости земли методом капитализации зе мельной ренты стоимость земли определяется как отношение аренд ной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.

гих издержек, связанных с владением данным земельным участком) к коэффициенту капитализации:

VL = (IA — T)/RL, где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка;

IA — доход собственника от арендной платы за единицу площади сельскохозяй ственных угодий аналогичных по своим свойствам оцениваемому;

T— налог на землю;

коэффициент капитализации доходов от земли.

Если в аренду землю сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то налог на землю в расчетах учитываться не должен.

Оптимальным вариантом определения коэффициента капитали зации, является его определение из сделок с аналогичными земель ными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / це на сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализа ции может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйст венного производства.

Примеры оценки земли методом капитализации арендной платы Пример 1. Собственником земли является муниципалитет.

Рыночная ставка арендной платы — 0,17 руб. за м2.

Коэффициент капитализации — 0,25.

VL = 0,17 : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га.

Стоимость земли — 6 800 руб. за га.

Пример 2. Собственником земли является частное лицо.

Рыночная ставка арендной платы — 0,19 руб. за м2.

Ставка земельного налога — 0,02 руб.за м2.

Коэффициент капитализации — 0,25.

VL = (0,19 – 0,02) : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га.

Стоимость земли — 6 800 руб. за га.

Капитализация чистого операционного дохода При капитализации чистого операционного дохода, приходяще гося на землю, доход может определяться в фактически сложивших ся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнози руемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней уро жайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогич ного качества при применении наиболее распространенной агротех ники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд послед них лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам од нородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средне взвешенную из чистых операционных доходов, полученных от раз ных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использо вать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложив шейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур.

Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.

Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хо зяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объ ема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде:

Fo = Ci yi xi max, xi = S, Ai < xi < Bi, где: yi — урожайность i ой культуры, Ci — рыночная цена реализации i ой сельскохозяйственной культуры, xi — искомая площадь сельско хозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i ой сельско хозяйственной культуры, S — общая площадь оцениваемых сельско хозяйственных угодий. Ai Bi — максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i опреде ляется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сель хозпродукции.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства.

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого опера ционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы зем левладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к зе мельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

покупка семян;

покупка удобрений;

покупка кормов;

покупка горючего;

покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов;

амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйст венные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном ре гионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основ ные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм от дачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных ин вестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из ти пичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распре деляться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рас считываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче смазочных материалов и т.д.) и норм выра ботки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при каль кулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющи мися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основ ных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимос ти и экономического срока жизни, а не утвержденных норм аморти зации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции се бестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве.

Таблица 16. Калькуляция себестоимости продукции растениеводства Затраты на производство Статьи затрат зерна, тыс.руб.

1. Прямые затраты Оплата труда 45, Семена и посадочный материал 40, Удобрения и ядохимикаты 29, Автотранспорт 3, Горючее и смазочные материалы 17, Амортизация основных фондов:

зданий и сооружений 1, сельскохозяйственной техники 20, прочих фондов Прочие затраты 35, Итого прямых затрат 212, 2. Общепроизводственные и общехозяйственные 21, расходы (косвенные издержки) Всего затрат 233, Попов Н.А. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник. — М.: Фи нансы и статистика. 2000, стр. 281.

Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, зани маемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей пло щади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц 60 га 100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соот ветственно себестоимость получения сельскохозяйственной продук ции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.:

180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га).

Приведенные в таблице 16.2.1 затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их не обходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выраженных в челове ко днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определены исходя из общего ко личества тонно километров, оплаты труда работников автотранс порта, стоимости горюче смазочных материалов, амортизации, те кущего ремонта автомашин, гаража и др. Амортизация, учитывае мая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений.

Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответ ствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала.

К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стои мости основных средств. Затраты на горюче смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соот ветствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на расте ниеводство приходится 80 90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45 60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страхо вые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20 25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расхо ды составляют оплату труда работников административно управлен ческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10 12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

Пример расчета стоимости земли методом капитализации чистого операционного дохода Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые куль туры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом при были предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 (2,2 – –1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000 (1,6 – 1,3) = =600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га.

Коэффициент капитализации — 0, Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га.

Стоимость 10 га = 7500 10 =75000 руб.

Оценка различных видов угодий Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возде лываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, паст бищ. Для их оценки могут применяться методы, описанные выше.

Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исхо дить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.

При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность ско та, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастби ща (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеем кость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводства по обеспеченности сенокосами.

Многолетние насаждения К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год. Многолетние насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами.

При оценке многолетних насаждений доходными методами сле дует учитывать такие особенности, как возможность получения до ходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, не равномерность получения урожая по годам, периодичность плодо ношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий пе риод плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово ягодной продукции. Из держки будут определяться всеми расходами, связанными с создани ем плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит ме тод дисконтированных денежных потоков.

При оценке многолетних насаждений затратным методом сумми руются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними.

Такими затратами являются затраты на закладку плантации, созда ние инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных со оружений для хранения и первичной переработке продукции, созда ние других подобных объектов, а также затраты на содержание объ ектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Европейскими стандартами оценки стоимость многолетних куль тур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной сто имостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфра структуры, затратами на посадку культуры и текущими годовыми за тратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и доведением их до состояния, в котором они находятся на дату оцен ки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи на капитал и величины его возмещения.

В отечественной практике оценки существует аналогичный под ход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не яв ляющиеся плодовыми, например, зеленые насаждения в городах. Их стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяет ся суммированием единовременных затрат по созданию насаждений и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного пе риода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или сроку достижения возраста плодоношения (для плодово ягодных культур).

Застроенные земельные участки Оценка застроенных земельных участков в составе земель сель скохозяйственного назначения проводится по традиционной техно логии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.

Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по до ходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сде лок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитан ной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.

Сельскохозяйственный имущественный комплекс Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимает ся любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразован ные в иные организационно правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства.

Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущест венного комплекса является суммирование стоимости его составных частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценива ется как единое целое, состоящее из различных элементов сельско хозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений.

Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственно го имущественного комплекса являются:

1. Сельскохозяйственные угодья.

2. Жилые дома.

3. Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства угодий.

4. Лесные участки (если лес имеет значение для получения до хода).

5. Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).

6. Многолетние насаждения.

7. Объекты хранения и первичной переработки сельскохозяйст венной продукции.

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствую щими методами оценки недвижимости, вытекающими из понима ния особенностей формирования соответствующих категорий рын ков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенци альных покупателей.

Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением общей стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия к чис лу долей.

16.3. Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйствен ных угодий американскими оценщиками Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сель скохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельно го рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Амери канским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков1.

Отчет включает в себя следующие разделы.

Краткий обзор фактов и заключений:

Описание местности, региона.

Описание собственности (земли).

Описание собственности (улучшений).

История — зона — налоги.

Оценка стоимости затратным подходом.

Оценка стоимости доходным подходом.

Оценка стоимости сравнительным подходом.

Согласование результатов и окончательная оценка.

Допущения и ограничивающие условия.

Заявление оценщика.

Определение рыночной стоимости.

Степень обследования.

Юридическое описание.

Карта района.

Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, по лученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование сельского хозяйства».

Карта расположения фермы.

Аэрофотоснимок.

Карта почв и условные обозначения.

Фотографии объекта.

Основной особенностью данного отчета, является то, что оцени вается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдель но, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незаст роенные.

При описании местности, обследуемого имущества рассматрива ются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4 м крите риям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

интенсивность сбыта продукции;

покупательная способность;

спрос;

потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4 м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

месторасположение;

качество почвы и продуктивность угодий;

обустройство;

рыночная привлекательность;

рентабельность;

общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по 3 м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

население;

занятость;

стоимость;

интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хо зяйств (оценивается по 3 м критериям: недостаточное, сбалансиро ванное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товар ные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные продукты).

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, во ду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные ха рактеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения, арендная привлекательность, совместимость строений, наличие во ды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог, опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, ка чество почв климатические условия наличие удобств (водопровод, канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта про дукции, основного шоссе), основной способ использования земли (интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собст венности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Счи тается, что таковым являются осуществимые и максимально про дуктивные способы использования, отвечающие следующим крите риям:

1. Использование должно соответствовать правовым нормам (ферма расположена в аграрной зоне).

2. Использование должно быть физически осуществимым (огра ничений практически нет, и земля может быть использована для ве дения сельского хозяйства или под застройку).

3. Использование должно быть экономическая целесообразным (вся земля в данном районе используется для ведения сельского хо зяйства;

необустроенные участки используются для производства, главным образом, кукурузы и соевых бобов;

существуют другие эко номически целесообразные способы использования, способные приносить доход, но не способные обеспечить максимальную про дуктивность).

4. Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целе сообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих прави тельственных программ, в настоящее время не существует, и, что в настоящее время данный способ использования обеспечивает мак симальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст роенного, как бы свободного участка является товарное производст во зерна и продукции растениеводства;

оптимальным способом ис пользования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товар ное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений оп ределяется в размере их восстановительной стоимости с учетом на копленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, ко ровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных участков заключается в подборе сделок с объектами аналогами и внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправка ми, по которым осуществляются корректировки, являются:

поправка на условия финансирования;

поправка на время заключения сделки;

поправка на распределение земли (структуру угодий);

поправка на продуктивность посевных площадей;

поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установ ленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце ночных работ1.

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж вы ступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении коррек тировок в цены сделок учитываются такие позиции как местополо жение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны четыре участка аналога с известными ценами сделок. Корректиров ки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

Общая площадь угодий оцениваемой фермы — 319 акров. Из них:

интенсивная культура — 298 акров;

дороги — 8 акров;

под построй ками — 13 акров.

Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факто рам естественного плодородия для возделываемых культур.

Внесение поправок на структуру угодий (распределением земли) Сделка 1. Общая площадь — 240 акров. Цена сделки — $1188/акр, в том числе цена пашни — $1100/акр, цена земли под постройками — $1100/акр.

Поправки на структуру Тип использования Расчет поправки угодий оцениваемого земли участка Интенсивная культура 298 акров $1100/акр = $ Дороги 8 акров $0/акр = $ Под постройками 13 акров $1100/акр = $ Всего 319 акров $ Скорректированная $342100 : 319 акров = $1072/акр цена сделки Поправка на структуру $1188/акр – $1072/акр = –$116/акр угодий Сделка 2. Общая площадь — 127 акров. Цена сделки — $888/акр, в том числе цена пашни — $895/акр, цена земли под постройками — $895/акр.

Определение величины поправки Поправки на структуру Тип использования Расчет поправки угодий оцениваемого земли участка Интенсивная культура 298 акров $895/акр = $ Дороги 8 акров $0/акр = $ Под постройками 13 акров $895/акр = $ Всего 319 акров $ Скорректированная $278345 : 319 акров = $873/акр цена сделки Поправка на структуру $888/акр — $873/акр = –$15/акр угодий Сделка 3. Общая площадь — 135 акров. Цена сделки $— 1141/акр, в том числе цена пашни $— 1203/акр, цена земли под постройками — $1500/акр Определение величины поправки Поправки на структуру Тип использования Расчет поправки угодий оцениваемого земли участка Интенсивная культура 298 акров $1203/акр = $ Дороги 8 акров $0/акр = $ Под постройками 13 акров $1500/акр = $ Всего 319 акров $ Скорректированная $378030 : 319 акров = $377994/акр цена сделки Поправка на структуру $1141/акр – $1185/акр = $44/акр угодий Внесение других поправок Сделка 1 Сделка 2 Сделка Цена сделки, $/акр 1188 888 Поправка на финансы, $/акр 0 0 Скорректированная цена, $/акр 1188 888 Поправка на структуру, $/акр –116 –15 Скорректированная цена, $/акр 1072 873 Поправка на продуктивность, $/акр –100 11 – Скорректированная цена, $/акр 972 884 Определение стоимости земли ($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр $960/акр 319 акров = $306240.

При применении доходного подхода в расчет принимается величи на ставок арендной платы за предоставление соответствующего иму щества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответ ствующем помещении.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от ис пользования посевных площадей и всех сооружений, и из этой сум мы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные рас ходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма ка питализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитыва ется как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства це ликом, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый доход определяется на основании валового дохода посредством при менения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на от корме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оце ниваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Расчет валового дохода Общая Наличн/паев/ Производ производительностьсть управл.доход Источник ственные Еденицы Стабильный дохода площади, измерения Валовый Пай, Доход доход, $ на акр доход % владельца единицу Посевные 298 Акров 85,00 $25,330 100 $25, площади Коровник 61 Голов 144,00 $8,784 100 $8, Навес для 7656 SF 0,20 $1,531 100 $1, техники Бункеры для 17000 Бушелей 0,10 $1,700 100 $1, зерна Постр. для 300 Голов 12,00 $3,600 100 $3, свиней Навес для 200 Голов 18,00 $3,600 100 $3, скота Дом 12 Месяцев 300,00 $3,600 100 $3, Устойчивый валовый доход = $48, Определение расходов Статьи расходов Расходы Налог на недвижимость $ Процент от Страхование $ устойчивого Эксплутационные расходы $ валового дохода Организация производства $ Общая сумма расходов $ 17070 35,4% Исходные данные для расчета нормы капитализации Валовой Чистый Цена № Норма Размер, доход, Процент доход, сделки, сдел Дата капита акр тыс. долл. расходов тыс. долл. тыс. долл.

ки лизации США США США 1 3,93 67,0 8,500 38,24% 5,250 125,000 4,20% 2 9,93 160,0 14,540 33,76% 9,631 185,000 5,21% 3 3,94 80,0 15,600 35,85% 10,008 155,000 6,46% 4 11,94 120,0 19,520 39,78% 11,754 210,000 5,60% 7 5,94 150,0 20,652 37,99% 12,806 200,400 6,39% Определение нормы капитализации Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитали зации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. До ли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отноше нию к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации Валовой доход: $48145 или 100% Расходы: $17070 или 35,46% Чистый доход: $31075 или 64,54% Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% = = $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет $518000.

16.4. Основные проблемы оценки стоимости земель cельскохо зяйственного назначения в России Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценоч ных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких усредненных показателей, харак теризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного на значения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизме римость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадаст ра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и луч шим местоположением земельных участков по сравнению с худ шими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимо стные показатели устанавливались применительно к крупным таксо номическим (территориальным единицам) и рассчитывались на ос нове усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Рос сийской федерации, административным района, крупным хозяйст вам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги ка чественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения када стровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос земкадастром и закрепленной в соответствующих методических до кументах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики являются нормативными показателями, устанав ливающими в административном порядке интегральные стоимост ные характеристики, позволяющие получить представление о об от носительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложе ния.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализи рованный расчетный рентный доход, который в свою очередь опре деляется по разнице между стоимостью валовой продукции расте ниеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оце ночными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализа ции устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах со ответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Сто имость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечи танных в кормовые единицы, в соответствующем природно эконо мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализа ции, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным пара метрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой ры ночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях со вершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущест венных комплексов, а также прав на них не представляется возмож ным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принци па наиболее эффективного использования, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также нео боснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации, равным 3%.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать ин формацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в зе мельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Дан ный показатель является интегральным показателем плодородия почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах IV тура оценки земель, проведенной в 80 х годах прошлого столетия.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценоч ных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохо зяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в мето дическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработан ных на практике приемов рыночной оценки, основанных на инфор мации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначе ния. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли продажи земли.

Глава ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ 17.1. Лес и лесные ресурсы Лес представляет собой растительность, основу которой состав ляют деревья, образующие сомкнутый полог. Понятие лес охватыва ет не только деревья, но и территорию, непосредственно занятую древесной растительностью, а также открытые пространства (прога лины, болота, и др.), если они не нарушают единство лесного покро ва. Возможность длительного существования леса связана с его во зобновлением. Возобновление может быть естественным и искусст венным, осуществляемым путем посадки саженцев или посева семян лесных культур. Лес является источником получения разнообразных ресурсов, наиболее важным из которых является древесина. Кроме древесины в лесах заготавливаются второстепенные продукты леса — грибы, ягоды, орехи, лекарственные травы, живицы и т.д. Леса также являются местом обитания животных. Они могут использоваться для проведения охоты, организации отдыха и т.д. В лесах наиболее ярко проявляется возможность многоцелевого использования земли, свя занного не с альтернативными, а дополняющими друг друга видами лесопользования. Помимо обеспечения человека материальными ресурсами лесные экосистемы участвуют в процессах круговорота кислорода и углекислого газа, регулируют речной сток, очищают ат мосферу от вредных веществ. Леса представляют собой планетарное явление. Они являются важным компонентом биосферы, обеспечи вая ее устойчивое функционирование. В последнее время во всем мире экологическим функциям экосистем придается все большее значение.

Россия является одним из самых богатых лесами государств. На ее долю приходится около одной пятой части всех лесов планеты.

Площадь лесного фонда России составляет 12 млн км2 или почти 70% территории страны. В целях сохранения лесного потенциала и упорядочения системы лесопользования все леса в России поделены на три основные группы: первая группа — это наиболее экологиче ски ценные леса (леса, выполняющие водоохранные, санитарно ги гиенические, рекреационные и другие подобные функции);

вторая группа — это леса в малолесных районах с высокой плотностью насе Данный раздел подготовлен с использованием материалов, любезно предоставлен ных П.В.Касьяновым, А.П.Петровым, П.Т.Воронковым.

ления, имеющие ограниченное по социальным и экологическим причинам эксплуатационное значение;

третья группа — это леса, предназначенные для преимущественной заготовки леса. Леса пер вой группы составляют 21%, второй 6% и третьей группы — 73%.

Все леса и предназначенные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации. К лесам, не относя щимся к лесному фонду относя городские леса и леса, расположен ные на землях обороны. Земли лесного фонда делятся на лесные зем ли и нелесные земли. На лесных землях растет лес или они предназ начены для его воспроизводства после вырубки. Нелесные земли предназначены для иных целей. Например, для размещения стро ений, ведения сельского хозяйства и т.д.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной раститель ностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановле ния (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прога лины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназ наченные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болота ми, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использова ния земли).

К участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участ ки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. В настоящее время юридическое понятие участок лесного фонда не совпадает с юридическим понятием земельный участок. С экономических позиций понятие участок лесного фонда соответствуют понятию единого объекта недвижимости, состоящего из земли и улучшений — зданий, сооружений. Роль улучшений на участке лесного фонда выполняют древостои (лесные насаждения) или растущий лес.

В целях защиты особо ценных земель лесного фонда и располо женной на них лесной растительности леса первой группы делятся на 20 категорий защитности. По своему юридическому содержанию категория защитности соответствует виду разрешенного использова ния земельного участка в городе, так как определяет режим лесо пользования и, соответственно, землепользования применительно к каждой категории защитности.

Лесные ресурсы делятся на древесные ресурсы — древостои или лесные насаждения, и недревесные ресурсы. Недревесные ресурсы также называют второстепенными лесными ресурсами. К ним тради ционно относят орехи, грибы, ягоды, живицу, техническое сырье, ле карственные растения, охотничьи животных. Хотя эти ресурсы и на зывают второстепенными, они по стоимости продукции и получае мому от их реализации доходу могут превосходить стоимость леса, оцениваемую по запасу древесины. Например, доходы от заготовки грибов, орехов и ягод могут существенно превышать доходы от заго товки осины или березы.

Основными видами лесопользования является заготовка древеси ны, живицы, второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других);

побоч ное лесопользование (сенокошение, заготовка древесных соков, за готовка и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбор мха, лесной подстилки и др.). Важным видом лесополь зования является охота и организация отдыха. Участки лесного фон да также предоставляются для ведения охотничьего хозяйства и для культурно — оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Плата за пользование лесными ресурсами устанавливается в виде лесных податей за определенный вид лесопользования или арендной платы за участок лесного фонда, передаваемый в пользовании на оп ределенных срок. Для целей взимания платы за пользование лесны ми ресурсами Правительством Российской Федерации разработаны и утверждены минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню. Субъекты Российской Федерации на основании мини мальных ставок платы устанавливают свои региональные ставки платы, которые представляют собой нормативную или назначенную государством цену леса на корню при его продаже лесопользовате лям. В литературе цена леса, который еще не срублен, но продается для целей вырубки, называется корневой стоимостью леса, а плата за лес на корню — попенной платой. До введения в нормативные доку менты термина «лесная подать» у нас в стране плата за лес, продавае мый на корню, называлась «попенной» платой.

Для выявления рыночных цен на лес разрешена продажа леса на корню на лесных аукционах. Цены на лес, складывающиеся на лес ных аукционах называются аукционными. Они представляют собой рыночную стоимость древесины, продаваемой на корню. Их уровень существенно превосходит уровень цен на лес, установленных на ос новании минимальных ставок лесных податей. Так в 2001 году уро вень аукционных цен в среднем превысил стоимость леса, проданно го по минимальным ставкам в 4 4,7 раза. При средней аукционной цене древесины 80 руб. за м3 в 2001 году, ее величина достигать в от дельных регионах 250 360 руб. за м3.

Оценка стоимости лесных ресурсов может проводиться в разных целях. Основными целями оценки лесных ресурсов является:

определение платы за использование лесных ресурсов;

определение цены сделки по продаже в собственность лесных земель (сейчас такая процедура не предусмотрена, но возмож но в скором времени продажа леса в частную собственность станет возможной;

установление платы за получение права аренды или концессии участков лесного фонда;

определение эффективности проектов использования лесных земель и эффективности систем ведения лесного хозяйства;

определение эффективности проектов заготовки и переработ ки леса;

оценка экологического ущерба и эффективности природоох ранных проектов;

определение оборота рубки.

В силу многоцелевого характера использования лесных земель количество целей и задач определения стоимости лесных ресурсов и лесных земель может быть значительно больше, чем в приведенном перечне.

17.2. Особенности оценки лесных ресурсов В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит те ория факторов производства, согласно которой производственные факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе, образуют процесс производства, результатом которого является продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде зара ботной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринима тельского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природ ные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписы ваемым природным ресурсам, и определяющим величину их сто имостной оценки.

При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты:

лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу ис пользуемого ресурса, например, один кубический метр древе сины;

земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу площади лесной земли, например, на 1 гектар.

Между земельной и лесной рентой существует следующее соотно шение RL = f(r,Q), где RL — земельная рента, r — лесная рента, Q — за пас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, ве личина земельной ренты, возникающей при использовании лесных земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гекта ре растет 300 м3 древесины. Доход от продажи 1 м3 древесины состав ляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лес ной земли составит $20 300 м3 = $ 600.

Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломате риалы, древесно стружечные и древесно волокнистые плиты, целлю лозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях пере работки леса (технологической цепочки движения лесной продукции).

На схеме 17.1 показан процесс формирования лесной ренты на разных стадиях получения лесной продукции конечного потребления.

Чистый доход от продажи продукции конечного потребления (цена пиломатериалов, целлюлозы и других лесоматериалов — издержки в производстве лесной продукции — цена круглого леса — прибыль предпринимателя в лесопереработке), r Прибыль предпринимателя на стадии производства лесной продукции конечного потребления Издержки на переработку леса в продукцию конечного потребления (пиломатериалы, целлюлозу и др.) Чистый доход от продажи круглого леса (цена круглого леса — транспортные издержки — издержки на лесозаготовку — прибыль предпринимателя), r Прибыль предпринимателя на стадии заготовки круглого леса Издержки на заготовку и транспортировку леса Чистый доход собственника от продажи леса на корню (цена леса на корню), r Схема 17.1.

r1 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи леса на кор ню. Она обычно равна цене леса, устанавливаемой на лесных аук ционах.

r2 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи срубленного круглого леса. Она рассчитывается как разность между валовым до ходом от продажи круглого леса, издержками на заготовку и транс портировку леса, включая затраты на покупку леса на корню, и при были предпринимателя (нормы прибыли), складывающейся в дан ном секторе производства.

r3 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи продукции конечного потребления. Она соответствует чистому доходу от прода жи лесной продукции, отнесенному на единицу исходного сырья (круглого леса). Величина чистого дохода определяется как разность между валовым доходом от продажи продукции лесопереработки, издержками на ее получение, включая стоимость приобретенного сырья, и прибыли предпринимателя.

В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величи ной. На практике, в отечественных условиях, из за диспаритета цен на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной лесной продукции.

Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ре сурсов может проводиться с использованием общих принципов оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом осо бенностей лесных земель.

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки лесных земель относятся:

длительный производственный цикл создания спелого леса как товарного продукта — лес достигает возраста спелости через 40 120 лет после его посадки;

определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий мо мент времени древостоя в оценке лесных земель — из за умень шения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса, который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренеб режительно мала по сравнению со стоимостью леса, который пригоден к рубке в настоящий момент времени;

цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие с периодом оборота рубки (период за который лес достигает зрелости) — стоимость земли достигает максимального значе ния в момент рубки леса;

зависимость стоимости древостоя от качественных характерис тик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола, возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лес ную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных качеств древесины;

экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутст вие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на три категории — доступные (доходы от заготовки превыша ют расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже расходов), недоступные (расходы превышают доходы от за готовки);

многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование ко торых может носить конкурирующий характер — леса могут использоваться для разных целей одновременно (например, охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая вы борочно) или только для одной из них (только вырубка леса, только организация отдыха или проведение охоты, только вы полнение природоохранных функций);

отсутствие оборота лесных земель на современном этапе разви тия рыночных отношений в России — продавать земли лесного фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и кон цессия.

Основным отличием земельной ренты, получаемой при исполь зовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лес ных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки.

Лес имеет свойство на протяжении периода роста лесного насаж дения до возраста спелости каждый год увеличивать свой запас в ре зультате естественного прироста. После достижения определенного возраста лес может сохранять свои товарные свойства, но со време нем они могут ухудшаться вследствие процессов старения и гибели перестойных старовозрастных насаждений. Соответственно цена лесной земли определяется запасом леса в каждый год этого периода, а также качеством древесины. То есть, чем больше запас древесины в лесу и чем лучше качество этой древесины, тем выше цена на лесную продукцию. Качество древесины определяется диаметром ствола, породным составом лесных насаждений, другими характеристиками древесины. Например, в зависимости от размера диаметра стволов древесину делят на деловую и дровяную. Лесные породы делят на хвойные (ель, сосна, кедр и др.), мягколиственные (береза, осина и др.), твердолиственные (дуб, бук и др). Цены на деловую древесину значительно превышают цены на дровяную древесину. Цена твердо лиственных пород деревьев выше цены мягколиственных пород де ревьев. Соответственно чем выше цена на продукцию, которая мо жет быть получена от растущего леса, тем выше его стоимость.

Так как плата за растущий лес (такие леса называют молодняками и приспевающими насаждениями) может быть получена только в бу дущем, то стоимость такого леса зависит не только от годового при роста древесины, но и от стоимости денег во времени и периода до стижения максимального запаса древесины. То есть, стоимость леса зависит от ставки дисконтирования, по которой будущие стоимости приводятся к настоящим, и периода достижения лесом возраста зре лости или оборота рубки.

На рисунках 14—16 показаны соотношения между запасом леса на корню, корневой стоимостью леса в разном возрасте и стоимо стью запаса леса на участке лесной земли.

Зависимость запаса леса от возраста Рис. 14.

Цена леса в разном возрасте Рис. 15.

Стоимость запаса леса на участке лесной земли Рис. 16.

В связи с длительностью периода получения лесного дохода при оценке лесных земель широко применяются технологии дисконти рования и компондирования. Компондирование доходов означает приведение их настоящей стоимости к будущему времени через нор му прибыли на капитал. Считается, что будущая стоимость денег увеличивается относительно первоначальной суммы денег на вели чину соответствующую процентной ставке. Дисконтирование озна чает процесс обратный компонодированию и представляет собой приведение стоимости будущих доходов к настоящему моменту вре мени, то есть их уменьшение на процентную ставку. Для определе ния настоящей стоимости (V0) суммы денег, получаемой через Т лет VT (VT) при ставке процента е применяется выражение: V0 = -------------------.

(1 + e)T Исходя из этого выражения настоящая стоимость запаса растуще го леса (то есть, леса в будущем) в каждый момент времени может быть определена по формуле:

VT QT r V0 = ------------------- = -------------------, (1 + e)T (1 + e)T где: V0 — настоящая стоимость запаса леса в году Т, VT — стоимость запаса леса в году Т, QТ — запас древесины в году Т, r — стоимость леса (лесная рента), e — ставка дисконтирования, Т — год оценки.

В таблице 17.1 приведен пример изменения стоимости запаса леса в зависимости от возраста лесных насаждений при использовании ставки дисконтирования, равной 5%.

Таблица 17. Пример изменения стоимости леса с возрастом лесных насаждений Настоящая стоимость Стоимость Запас леса запаса леса в году Т Возраст Т, Стоимость запаса леса при e = 5% лет QТ, м 1 м3 r, $ VT = QТ r, $ V = QТ r /(1 + e)T, $ 12 3 4 10 2 0 0 20 50 0 0 30 250 2 500 40 500 6 3000 50 800 10 8000 60 1000 14 14000 70 1200 18 21600 80 1300 20 26000 Из приведенной таблицы видно, что на величину стоимости леса влияют два противоположные фактора — увеличение стоимости за счет естественного прироста леса и уменьшение стоимости за счет уменьшения стоимости денег во времени при дисконтировании.

Прирост леса является характеристикой, зависящей от естественных факторов — продуктивности лесных земель и лесных насаждений.

Его величина определяется по специальным таблицам роста, рассчи танных по годам жизни лесных насаждений для разных типов дре весных пород.

Величина ставки дисконтирования зависит от экономических факторов и ожиданий инвесторов, осуществляющих вложения в лес ные проекты. Из за большой продолжительности периода воспроиз водства леса и, соответственно,инвестиций в лесное хозяйство, ре зультаты оценки проявляют высокую чувствительность к изменению ставки дисконтирования. Чем на больший период времени отстоит доход, получаемый от леса, тем меньше его стоимость. При высоких ставках дисконтирования она может получить нулевую оценку. Став ки дисконтирования для лесохозяйственной деятельности определя ются на основе преобладающей нормы прибыли, скорректирован ной на риск неполучения или снижения дохода. Если определяется инвестиционная стоимость лесных земель (стоимость, по которой данные земли могут быть приобретены при условии удовлетворения требований инвестора к доходности лесного проекта), то ставка дис контирования может определяться исходя из ожиданий инвестора, внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Возможны различные варианты определения ставки дис контирования, в том числе учитывающие различные сценарии ис пользования лесных земель и соответственно различные риски полу чения доходов, основанные на прогнозах вероятности получения различных результатов.

Также как и при оценке недвижимости, ставки могут применять ся в реальном и номинальном выражении. В ряде стран, традицион но занимающихся лесным хозяйством, например, Швеции, Канаде, эта деятельность считается надежной. Поэтому при оценке лесных земель используют низкие ставки дисконтирования в 2 5%.

После рубки, лес либо воспроизводится сам, либо его выращива ют, но и в том и в другом случае это означает, что лесной доход может формироваться через определенные промежутки времени, соответ ствующие обороту рубки на протяжении бесконечного периода вре мени.

Если предположить, что не существует производственных затрат по выращиванию леса (затрат на посадку леса и уход за ним), то тогда стоимость лесной земли может быть определена из выражения:

VT VT VT VT VL = ------------------- + --------------------- + --------------------- +... + -------------------, - (1 + e)T (1 + e)2T (1 + e)3T (1 + e) где: Т — оборот рубки или интервал времени, через который можно получать лесной доход от вырубки леса;

VL — стоимость лесной зем ли;

VT — стоимость запаса леса, получаемого через каждые Т лет;

e — ставка дисконтирования.

Математическое упрощение этого выражения приводит к фор муле:

VT VL = ----------------------------.

(1 + e)T – Применение этой формулы называется капитализацией земель ной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки.

Например, известно, что на участке лесной земли раз в 60 лет (оборот рубки) можно вырубать лес со стоимостью древесного запаса в $100 000. Ставка дисконтирования определена в 5%. Тогда настоя щая стоимость лесной земли будет равна:

$100 VL = ------------------------------------- = $5650.

(1 + 0,05)60 – На рисунке 17 показано формирование стоимости лесной земли.

Стоимость лесной земли Рис. 17.

Если период получения будущих доходов ограничен определен ным числом лет, например, известно, что на определенном участке лесной земли каждый год в течение ряда лет может вырубаться опре деленное количество леса, являющееся постоянной величиной, то на стоящая стоимость такого участка может определяться по формуле:

V[(1 + e)n – 1] VL = ------------------------------------, e(1 + e)n где: VL — настоящая стоимость потока доходов за n лет;

V — ожидае мая среднегодовая прибыль от продажи леса;

e — ставка дисконтиро вания;

n — период получения доходов. Допустим, участок леса сдает ся в аренду на 49 лет. Каждый год можно заготавливать по 500 м3.

Стоимость леса на корню составляет $20/м3. Ставка дисконтирова ния равна 5%. Настоящая стоимость такого участка будет равна:

$20 500 [(1 + 0,05)49 – 1] VL = ------------------------------------------------------------------------- = $181 687.

0,05 (1 + 0,05) Данная формула может применяться для оценки лесных земель с постоянной величиной расчетной лесосеки — ежегодно вырубаемого запаса леса, если известен срок использования таких земель. Если срок не ограничен, а величина расчетной лесосеки постоянна, то применяется традиционная формула капитализации земельной рен V ты VL = ---. Применительно к нашему примеру стоимость лесного e участка будет равна: $20 500/0,05 = $20 000.

Устойчивое или неистощительное ведение лесного хозяйства свя зано с вложениями в воспроизводство лесных ресурсов. Эти вложе ния представляют собой периодические затраты на посадку леса и уход за лесными культурами, а также постоянные текущие затраты, связанные с управлением лесным хозяйством и охраной лесов. По садка лесов должна осуществляться после каждой вырубки леса.

Промышленное ведение лесного хозяйства практически невозможно без этой стадии. Естественное лесовосстановление может значитель но ухудшить качество лесных ресурсов и увеличить период получе ния древесины ценных лесных пород. Например, на вырубках на первой стадии лесовосстановления вырастают мягколиственные ма лоценные породы — осина и береза, средняя продолжительность жизни которых составляет около 40 лет. И только под пологом сфор мировавшегося березового или другого вторичного леса начинается возобновление более ценных хвойных пород. Для получения высо кокачественной древесины и сохранения лесов также требуется еже годно проводить определенный комплекс лесохозяйственных работ и мероприятий. Такими работами является проведение рубок ухода в молодняках, создание системы защиты лесов от пожаров, проведе ние мероприятий, направленных на защиту лесов от вредителей и болезней, охрану лесов от незаконной вырубки и т д.

Поэтому при определении земельной ренты или чистого дохода, приходящегося на лесную землю, из стоимости древесного запаса, который может быть вырублен, необходимо вычитать затраты, свя занные с его получением, то есть затраты на создание лесного насаж дения и ухода за ним на протяжении всей его жизни.

Для расчета стоимости лесных земель, учитывающего затраты на создание лесных насаждений, а также ежегодные затраты, связанные с уходом за лесными культурами, охраной и защитой лесов, проведе нием иных лесохозяйственных мероприятий (затраты на управление и охрану лесов), применяется формула Фаустмана, предложенная им в 1849 году, и не претерпевшая изменений до настоящего времени.

VT – CF m VL = ---------------------------- – --- – CF, (1 + e)T – 1 e где: VL — стоимость лесной земли;

VT — стоимость запаса леса, полу чаемого в конце оборота рубки;

Т — оборот рубки (возраст леса, предназначенного для рубки);

CF — затраты на лесовосстановление (посадка или иное возобновление леса), осуществляемые после каж дой рубки;

m — ежегодные затраты на управление и охрану лесов;

е — ставка дисконтирования.

Первое слагаемое приведенной формулы представляет собой на стоящую стоимость последовательно получаемых доходов от всех бу дущих рубок, уменьшенных на величину затрат на лесовосстановле ние после каждой рубки. Второе слагаемое представляет собой капи тализированную стоимость текущих затрат на управление и охрану лесов. Третье слагаемое представляет собой затраты на создание пер вого насаждения. Например, если стоимость запаса спелого леса, ко торый можно вырубать на участке лесной земли с периодичностью в 60 лет (оборот рубки), составляет $100 000, затраты на лесовосста новление составляют $1000, ежегодные затраты на охрану лесов со ставляют $50, то при ставке дисконтирования в 5%, настоящая сто имость такого участка будет равна:

$100 000 – $1000 $ VL = ------------------------------------------- – ---------- – $1000 = $3600.

(1,05)60 – 1 0, 17.3. Оценки стоимости лесных земель В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен.

Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию. В связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лес ными землями. При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения до хода, а также стоимость запасов лесных ресурсов.

Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться:

лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье промысловых животных и т.д.

Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стои мости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вы рубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сель скохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концес сию участков лесного фонда.

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оцен ке станут методы доходного подхода (капитализации земельной рен ты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения про даж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подоб ных прав.

Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую оче редь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель ока зывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются:

наличие транспортных путей и иной инфраструктуры, обеспе чивающей процесс лесозаготовки;

рынки сбыта лесной продукции;

обеспеченность рабочей силой;

средний эксплуатационный запас древесины на гектаре лесных земель;

породная структура насаждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе леса;

средний объем хлыста;

характер рельефа местности и состояние грунтов;

расстояние доставки заготавливаемых лесоматериалов (хлыс тов, сортаментов) до пункта конечного потребления или ниж него склада);

соотношение объемов летней и зимней заготовки;

рыночная цена единицы конечной продукции франко постав щик, вырабатываемой из заготовленной древесины (круглых материалов);

рыночная цена кубометра древесины франко поставщик в структуре сортиментов, обусловленной породными и качест венными характеристиками лесного фонда на участке, пере данном в пользование.

Данные факторы могут использоваться как элементы сравнения в случае появления возможности применения метода сравнения про даж к лесным землям, предназначенным для лесозаготовки, то есть в случае возникновения оборота лесных земель или прав на их исполь зование.

В виду возможности многоцелевого использования лесных зе мель целесообразно их оценку проводить с учетом специфики обра зования дохода по каждому виду лесопользования. Для целей оценки лесные земли можно разделить на три основные категории:

земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины;

земли, предназначенные для видов лесопользования, не свя занных с заготовкой древесины и исключающих ее в промыш ленных масштабах;

земли с взаимодополняющими видами лесопользования.

Оценка лесных земель, предназначенные для выращивания и заготовки древесины Исходя из разных возможностей получения дохода от заготовки древесины участки земель лесного фонда подразделяют на три группы:

1) земли, не покрытые лесной растительностью, но предназна ченные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие дре востои, редины, пустыри, прогалины, несомкнувшиеся лес ные культуры и т.п.);

2) лесные земли, занятые насаждениями, которые на момент оценки их стоимости не входят в категорию спелых и пере стойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средне возрастными и приспевающими насаждениями;

3) лесные земли, занятые спелыми и перестойными насажде ниями.

Расчет стоимости первой группы участков — лесных земель, не по крытых лесом, если они будут использоваться для выращивания и заготовки древесины, определяется, как настоящая стоимость дохо да от последующих рубок главного пользования (рубок в возрасте спелости)1, за вычетом затрат на лесовосстановление после каждого оборота рубки и капитализированных постоянных затрат на управле ние и охрану лесов лесами. Стоимость таких земель рассчитывается по приведенной выше формуле Фаустмана:

rT QT – CF m VL = ----------------------------- – CF – ---, - e (1 + e)T – где:

VL — рыночная стоимость участка, руб./га;

T — возраст рубки главного пользования, лет;

QT — эксплуатационный запас древесины на корню в возрасте главной рубки, куб. м/га;

rТ — лесная рента, образующаяся при осуществлении рубок глав ного пользования в насаждении возраста Т, руб./куб. м;

CF — затраты на лесовосстановление, руб./га;

m — ежегодные затраты на управление, охрану и защиту лесов, ус тановленные федеральным органом управления лесным хозяйством, руб./га;

e — ставка дисконтирования.

Для второй группы участков — лесных земель, занятых насажде ниями, не достигшими возраста спелости, стоимость участка, если он будет использоваться для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма настоящей стоимости насаждения, произ растающего на участке в момент рубки главного пользования за ми Кроме рубок главного пользования, существуют рубки промежуточного пользова ния или рубки ухода за молодняками, вызванные необходимостью прореживания лесных культур в период их роста и формирования лесного насаждения.

нусом затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования, и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки за минусом капитализированных постоянных затрат на управ ление, охрану и защиту лесов.

Расчет может выполняться по следующей формуле:

rT QT – CF rT QT – CF m VL = ----------------------------- – --------------------------------------------------------------- – ---, - - e (1 + e)T – t (1 + e)T – t ((1 + e)T – 1) где: (T — t) — период времени, разделяющий момент проведения оценки и время проведения первой рубки главного пользования.

Первое слагаемое представляет собой настоящую стоимость рас тущего леса в момент первой рубки главного пользования, которая состоится через (T — t) лет, за минусом затрат на посадку леса. Вто рое слагаемое представляет настоящую стоимость последующих ру бок, оборот которых составляет Т лет. Величина ------------------------t во втором (1 + e)T – слагаемом представляет собой фактор дисконтирования, позволяю щий привести стоимость последующих рубок к моменту оценки. На пример, оценивается лес в возрасте 50 лет, оборот рубки для которого составляет 100 лет. Соответственно, первая рубка произойдет через 50 лет, вторая через 50 + 100 лет, третья — через 50 + 100 + 100 лет и так далее. Третье слагаемое представляет капитализированные по стоянные затраты по управлению и охране лесов.

Для третьей группы участков — лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями, пригодными по экономическим со ображениям к рубке главного пользования, стоимость участка, если он будет использоваться в дальнейшем для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма стоимости произрастающего на участке насаждения, пригодного в момент проведения оценки к рубке главного пользования за минусом капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов, затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного поль зования, начиная со второй рубки.

Поскольку насаждение, произрастающее на участке, пригодно к рубке в момент проведения оценки, то его стоимость равна произве дению имеющегося эксплуатационного запаса древесины на лесную ренту, приносимую одним кубометром этого запаса.

Расчет производится по формуле, представляющей собой сумму четырех слагаемых:

rT QT – CF m VL = rT QT – CF – --- + -----------------------------.

- e (1 + e)T – Первое слагаемое — стоимость вырубаемого леса, второе слагае мое — затраты на лесовосстановление, третье слагаемое — капитали зированные постоянные затраты на управление и охрану лесов, чет вертое слагаемое –настоящая стоимость доходов от последующих рубок главного пользования.

Чистый доход от использования лесных земель в момент рубки главного пользования (земельная рента) определяется в два этапа.

На первом этапе определяется чистый доход, приходящийся на кубометр древесины на корню (лесная рента). На втором этапе опре деляется чистый доход, приходящийся на землю.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как лесной ренты, так и чистого дохода приходящегося на землю явля ются:

материальные издержки;

заработная плата;

транспортные расходы;

ремонт техники;

затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью;

проценты на инвестированный капитал;

создание резервов оборотного капитала;

прочие.

Процент на собственный капитал (включая основные и оборот ные фонды) определяется на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Процент на заемный капитал определяется исходя из типичных условий кредитования.

Процент на инвестированный капитал определяется как средне взвешенное значение процента на собственный и заемный капитал.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распре деляться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

В экономическом отношении применение этих формул означает, что рыночная стоимость лесных земель, предназначенных для заго товки древесины, определяется исключительно стоимостью, расту щего на них леса. Величина дохода, который может быть получен от второй и последующих рубок, оказывается пренебрежительно мала после применения дисконтирования за период в 80 лет. За участок, на котором произрастает молодняк, который можно будет срубить через 80 90 лет ни один покупатель не будет готов заплатить ничего кроме, может быть, символической суммы. В этом заключается спе цифика использования лесных земель и ее отличие от других видов использования земли. Дело в том, что сельскохозяйственная земля, городская земля и даже лесная земля, передаваемая для ведения охотничьего хозяйства или рекреации, не теряет своей полезности и, следовательно, стоимости, в результате сбора урожая или производ ства услуг, продукции, поскольку капитал заключен в самой земле или земле и зданиях, которые в виде «урожая» не собираются. В слу чае с лесными землями ситуация иная. Тот участок, на котором дре весина заготовлена в этом году, сразу теряет свою стоимость на 90% и более, поскольку капитал был почти полностью заключен в срублен ной древесине в отличие от колосьев пшеницы, урожай которых со бирают каждый год.

17.4. Лесная рента и методы ее расчета Лесная рента или чистый доход от использования лесного насаж дения (древостоя) в момент рубки главного пользования может рас считываться для разных стадий получения и реализации лесной про дукции, отвечающих наиболее типичным технологическим цепоч кам ее движения к рынку.

Такими стадиями являются:

а) переработка древесины в продукцию конечного потребления и ее продажа;

б) заготовка и продажа круглых лесоматериалов франко постав щик;

в) продажа леса на корню.

В соответствии с технологическими цепочками определение лес ной ренты, используемой при оценке стоимости участков лесного фонда, может производиться по формулам:

P0 – C0 – i0 K а) r = --------------------------------------- – C1 – i1 K1 ;

m б) r = P1 – C1 – i1 K1 ;

P1 в) r = -------------------- – C1 ;

P г) r = rm, где :

r — лесная рента от использования древесины, отпускаемой на корню, определяемая вычитанием из рыночной цены на древесную продукцию расчетных затрат на производство этой продукции и нор мальной прибыли предприятия, руб./куб. м.;

rт — плата за лес на корню, полученная по результатам торгов на участках лесных земель, выбранных в качестве аналога оцениваемого участка, характеризующегося совокупностью идентичных или близ ких по значению рентообразующих факторов (средний эксплуатаци онный запас древесины на 1 гектар, структура породного состава на саждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе;

сред ний объем хлыста, характер рельефа местности и состояния грунтов, расстояние доставки заготовленных лесоматериалов (хлыстов, сор тиментов) до пункта конечного потребления или нижнего склада, соотношение объемов летней и зимней заготовки древесины);

Po — рыночная цена франко станция отправления единицы продук ции обработки круглых лесоматериалов (пиломатериалов, целлюлозы, бумаги, фанеры, плит и др.), руб./ед. продукции (руб./куб. м, руб./т);

P1 — рыночная цена франко станция отправления единицы круг лых лесоматериалов, руб./куб. м;

С0 — текущие затраты на переработку древесины без стоимости древесного сырья, включая затраты на возмещение основных фон дов, (амортизация) и возврат процентов по кредиту, руб./ед. продук ции;

К0 — удельные капитальные вложения в перерабатывающих про изводствах (здания сооружения, оборудование и т.д.), руб./ед. про дукции;

s — расход сырья (круглых лесоматериалов) на единицу продук ции деревопереработки, куб.м/ ед. продукции;

С1 – текущие затраты на заготовку древесины и ее вывозку из леса на нижний склад, пункт реализации или пункт переработки, вклю чая затраты на возмещение основных фондов (амортизация) и воз врат процентов по кредиту руб./куб.м;

К1 — основной и оборотный капитал на лесозаготовках, включая удельные капитальные вложения на строительство лесовозных дорог и вывозку древесины из леса, руб./ куб.м;

i0 — норма прибыли на основной и оборотный капитал в дерево переработке (или коэффициент капитализации);

i1 — норма прибыли на основной и оборотный капитал на лесоза готовках;

p — норма прибыли по отношению к себестоимости на лесозаго товках.

Если древесина вывозится на экспорт, то величина издержек уве личивается на экспортные пошлины. А при расчете лесной ренты, образующейся при реализации лесной продукции конечного потреб ления, учитываются налоги.

Рыночные цены на продукцию деревопереработки (бумагу, цел люлозу, пиломатериалы, фанеру, плиты) и круглые лесоматериалы устанавливаются на основе анализа существующих цен на внутрен нем и внешнем рынках, а также на базе прогноза этих цен, осуществ ляемого соответствующими государственными и коммерческими организациями на федеральном и региональном уровнях.

Расчетные текущие затраты на заготовку и переработку древеси ны, показатели удельных капитальных вложений, коэффициенты расхода сырья на производство конечной лесопродукции устанавли ваются на основании нормативов, регламентирующих потребление производственных ресурсов в зависимости от условий эксплуатации лесных ресурсов и их качественных характеристик.

Расчетные текущие затраты на заготовку древесины в денежном выражении определяются на основе натуральных показателей расхо да трудовых, материальных и других ресурсов в расчете на единицу подлежащей заготовке древесины на корню: человеко дней на кубо метр древесины, литров горючего на кубометр древесины, кВт ч на кубометр древесины и других показателей.

Состав и размер текущих затрат при заготовке и переработке дре весины определяются действующими нормативными материалами по калькулированию себестоимости в лесопромышленном произ водстве.

Размер удельных капитальных вложений определяется на основе отраслевых документов.

Транспортные расходы по доставке древесины от мест заготовки до пунктов переработки устанавливаются на основании действующих тарифов на перевозку лесных грузов разными видами транспорта.

Пример расчета лесной ренты Плата за лес на корню — 40 руб./м3;

Затраты на заготовку леса — 50 руб./м3;

Затраты на вывозку леса — 100 руб./м3;

Налоги — 10 руб./м3;

Норма прибыли — 20%;

Цена реализации круглого леса — 500 руб./м3.

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство ле совозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.

Лесная рента = 500 руб./м3 – 40 руб./м3 – 50 руб./м3 – 100 руб./м3 – – 10 руб./м3 – 0,20 190 руб./м3 = 262 руб./м3.

Формула а) применяется при следующих условиях:

в качестве пользователя участка земель лесного фонда (ожидае мого пользователя) выступает предприятие, у которого лесоза готовка интегрирована с деревопереработкой;

приобретение круглых лесоматериалов на региональных лес ных рынках монополизировано крупными деревоперерабаты вающими предприятиями;

имеется возможность получить достоверную информацию об экономических показателях деревоперерабатывающих произ водств.

Формулы б)—в) применяется в условиях, когда права на пользо вание участками лесного фонда предоставляются лесопользовате лям, продукция которых реализуется на известных рынках (внутрен нем или внешнем). Цены реализации известны. Различие между эти ми формулами состоит в том, что для применения первой формулы необходимо иметь информацию о нормальной прибыли на вложен ный в лесозаготовки капитал и, соответственно, об удельной капита лоемкости производства. Для расчетов по второй формуле требуется меньше информации — необходимы данные о нормальной прибыли по отношению к себестоимости.

Формула г) предусматривает расчет лесной ренты для условий, когда основная часть лесосечного фонда продается на лесных аук ционах.

17.5. Оценка лесных земель, используемых для видов лесополь зования, не связанных с заготовкой древесины Стоимость участка земель лесного фонда при условии использо вания только недревесных ресурсов без пользования древесиной оп ределяется по формуле:

P – C – i K – C VLN = -----------------------------------------f, e где:

VLN — стоимость участка земель лесного фонда при условии ис пользования только недревесных ресурсов;

P — годовой валовой до ход от использования недревесных ресурсов (рекреация, заготовка кедровых орехов и т.д.);

С — годовые текущие издержки по заготовке (производству) продукции из недревесных ресурсов леса или их ис пользовании иным способом;

K — удельные капитальные вложения в организацию использования недревесных ресурсов леса;

i — норма прибыли на капитал при использовании недревесных ресурсов леса (или коэффициент капитализации для улучшений, если есть здания и сооружения);

e — коэффициент капитализации для земли;

Сf — издержки по восстановлению, поддержанию и охране недревесных ресурсов леса (помимо тех издержек, которые учитываются в фор мулах.

Взаимодополняющее использование лесных земель В случае если на участке земель лесного фонда возможно взаимо дополняющее использование древесных и недревесных ресурсов ле са, то стоимость 1 гектара участка определяется капитализированной суммой рентного дохода от лесозаготовок и от использования недре весных ресурсов леса: продукция охоты, доходы от рекреации, заго товки кедровых орехов, торфоразработок и другие.

VL = VLF + VLN, где: VL — стоимость участка земель лесного фонда, на котором воз можно комплексное многоресурсное использование древесных и не древесных ресурсов леса;

VLF — стоимость участка земли при заго товке древесины;

VLN — стоимость участка земли при условии ис пользования только недревесных ресурсов.

Стоимость участка лесных земель при альтернативных заготовке древесины видах использования лесных земель также может опреде ляться по рыночной стоимости нелесных земельных участков с соот ветствующими видами использования и аналогичными характерис тиками. Например, если участок предоставляется для строительства коттеджа или дачи, то его стоимость определяется рыночной стоимо стью земельных участков, предназначенных для такой застройки в данной местности.

17.6. Оценка охотничьих угодий Оценка охотничьих угодий также может быть определена доход ным подходом. Наиболее подходит для таких целей метод капитали зации потенциального чистого дохода от их эксплуатации:

F + B – CH VH = --------------------------, e где: VH — стоимостная оценка охотничьих угодий;

B — поступления от предоставления услуг по обслуживанию посетителей, продажи пу тевок и т.д.;

F — биологически допустимая продуктивность охот ничьих угодий;

СH — затраты на ведение охотничьего хозяйства, охрану и воспроизводство охотничьих животных, включая биотехни ческие мероприятия, учетные работы, охотоустройство;

е — коэффи циент капитализации для земли.

При ограниченных сроках получения доходов, например, при предоставлении участков лесного фонда в аренду для целей ведения охотничьего хозяйства могут применяться соответствующие форму лы, позволяющие определять настоящую стоимость будущих еже годных доходов, ограниченных заданным числом лет.

Если охотничье хозяйство является промысловым, то есть, осу ществляет коммерческую добычу охотничьих животных для прода жи, получаемой от них продукции, то чистый доход оценивается по разнице в стоимости продукции от реализации охотничьих живот ных и затратами на их добычу и ведение охотничьего хозяйства, включая затраты на биотехнические и другие охранные и воспроиз водственные мероприятия.

Если хозяйство является спортивным (любительским) и органи зовано с целью оказания услуг охотникам любителям, а не получе ния товарной продукции от диких животных, то в состав издержек не включаются издержки по добыче охотничьих животных.

В качестве основного показателя, заменяющего показатель вало вого дохода целесообразно использовать величину биологически до пустимой продуктивности охотничьих угодий.

Биологически допустимая продуктивность характеризует потенци альный выход продукции с охотничьих угодий при соблюдении норм добычи животных, которые в свою очередь, показывают, какое коли чество животных может быть отстреляно или изъято из естественной среды обитания, без подрыва воспроизводственных способностей популяции. Обычно нормы отстрела определяется в количестве осо бей, близком к годовому приросту популяции. Показатель биологи чески допустимой продуктивности охотничьих угодий рассчитыва ется как сумма продукции (или дохода от отстрела охотничьих жи вотных) в ценах реализации, которую можно получить при полном изъятии всех разрешенных к добыче животных на оцениваемой тер ритории:

m F = Ni Ki Ni Pi, i = где: Ni — общая численность животных, являющихся наиболее при влекательными объектами промысла;

i — вид охотничьих животных, i = 1,2 …m;

Ki — норматив допустимого изъятия животных i го вида;

Pi — цена реализации охотничьей продукции, получаемой от живот ного i го вида (пушнина, мясо, рога и т.п.).

Показателем, на основании которого рассчитывается валовой до ход от ведения охотничьего хозяйства спортивного направления, также может быть цена услуги по добыванию животного (отстрел, сопровождение егерем, стоимость трофея, например, рогов или шку ры, или иных услуг в расчете на одну особь при коммерческой орга низации охотничьего хозяйства).

Для лицензионных видов выражение Ni Ki заменяется количест вом животных, которые разрешено добывать в соответствии с лицен зиями.

Оценка биологически допустимой продуктивности осуществля ется на основе данных осенней численности животных, в среднем за последние 3—5 лет. Нормативы добычи устанавливаются в процен тах от осенней численности. Они не должны превышать прироста популяции за год. Для мигрирующих видов животных нормативы возможной добычи определяются по сложившимся нормативам от стрела или по величине фактической добычи. Цена реализации уста навливается по сложившемуся на период оценки уровню цен на все виды охотничьей продукции на местном рынке и определяется сум мированием в случае получения от одного животного разных видов продукции. Если информация о таких ценах отсутствует, то можно использовать цены на продукцию, которая может считаться анало гом, например цены на мясо и птицу и т.д.

При определении стоимости продукции, получаемой от копыт ных видов животных, в расчетах целесообразно учитывать возраст ную структуру популяции и количество молодняка, средний вес ко торого меньше веса взрослой особи. Затраты на ведение охотничьего хозяйства, включая биотехнические и другие охранные и воспроиз водственные мероприятия, устанавливаются из ведомственных ис точников по фактическому уровню.

Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охот ничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты).

Таблица 17. Экономическая оценка охотничьих угодий Московской области Показатели Значение Суммарная фактическая добыча охотничьих животных $6072 тыс.

Московской области Суммарные затраты на ведение охотничьего хозяйства, $2049 тыс.

охрану и воспроизводство охотничьих животных Коэффициент капитализации 0, Экономическая оценка охотничьих угодий Московской $30946 тыс.

области ($6072 — $2049)/0, Стоимость 1 гектара охотничьих угодий Московской $7, области Глава ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МЕСТОPОЖДЕНИЙ ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ 18.1. Цели оценки недр и основные объекты оценки Цели оценки Оценка стоимости недр, включая оценку месторождений полез ных ископаемых и содержащегося в них минерального сырья, стано вится такой же важной задачей, как и оценка бизнеса и недвижимос ти. Это связано с тем огромным значением горного сектора для раз вития экономики страны и ее природноресурсной ориентацией.

Минеральное сырье в недрах является главной составляющей наци онального богатства России, ее основным капиталом и источником прибыли в масштабах всей страны.

Основным источников формирования доходов в горном секторе является горная рента. Горная рента представляет сверхдоход или избыточный доход, который образуется при добыче полезных иско паемых после оплаты труда, капитала и получения прибыли пред принимателя, определяемой наиболее типичным уровнем нормы отдачи на инвестиции в данном секторе экономики. Горная рента, также как и земельная, по своему происхождению принадлежит об ществу. Полезные ископаемые не созданы людьми. Часть горной ренты поступает в доход государства, часть остается у предпринима телей, осуществляющих добычу полезных ископаемых. В разных странах существуют разные механизмы распределения горной ренты между государством и недропользователями. Но вне зависимости от существующей формы собственности на недра они направлены на получение государством части ренты, образующейся в горном секто ре. С этих позиций и происходит оценка недр — оценка для целей го сударственного регулирования недропользования и оценка для це лей определения потенциальных выгод частных инвесторов и пред принимателей.

На государственном уровне оценка недр проводится в целях:

определения ценности минерально сырьевого потенциала России и субъектов Российской Федерации для обоснования стратегии лицензирования;

Настоящий раздел подготовлен совместно (при содействии и консультировании) с Е.С. Мелехиным.

выявления наиболее богатых районов перспективной террито рии для выделения новых лицензионных участков;

определения ценности ресурсного потенциала лицензионных участков;

определения размера платежей за недропользование, включая продажу прав на добычу полезных ископаемых;

определения принципов разделения участков недр на группы, имеющие федеральное и местное значение;

определения рентабельности вовлечения в промышленный оборот тех или иных групп сырьевых ресурсов;

оценки эффективности инвестиционных проектов и финан сово экономических показателей освоения месторождений полезных ископаемых.

Для частных инвесторов оценка необходима для определения ин вестиционной привлекательности месторождений, определения эф фективности инвестиционных проектов, связанных с их освоением и котировкой стоимости акций добывающих предприятий.

Объекты оценки Объектами оценки могут выступать месторождения полезных ис копаемых, запасы минерального сырья в недрах и его истощение, имущественные права на недра, оборот которых допускается.

Стоимостной оценке подлежат все объекты государственного фонда недр, вовлеченные в государственное регулирование отноше ний недропользования и учитываемые при решении задач развития минерально сырьевой базы.

В состав объектов государственного фонда недр, подлежащих оценке, входят:

а) объекты перспективных и прогнозных ресурсов;

б) месторождения нераспределенного (в т.ч. резервного) фонда недр;

в) объекты, включаемые в программы лицензирования;

г) объекты распределенного фонда недр.

Основными видами полезных ископаемых, являются запасы топ ливно энергетических ресурсов — угля, нефти, газа, урановой руды;

залежи различного рода металлов, неметаллических руд, сырья для производства строительных материалов — песка, гравия, глины и других общераспространенных полезных ископаемых, запасы под земных вод. Запасы минеральных ресурсов сосредоточены в недрах Земли, используемых в целях добычи полезных ископаемых.

Под запасами полезных ископаемых понимается количество по лезных ископаемых в недрах, определенных в ходе геологоразведоч ных работ или в процессе разработки месторождения. Запасы полез ных ископаемых подразделяются на геологические и извлекаемые.

Геологическими запасами считается установленное и оцененное общее количество полезных ископаемых, находящееся в недрах.

К извлекаемым запасам относится только та часть запасов, извле чение которой из недр на дату подсчета запасов является возможным и экономически выгодным при существующих ценах на минераль ное сырье, технологиях работ и соблюдения требований по охране недр и окружающей среды.

По степени изученности разведанные ресурсы полезных ископае мых разделяют на:

разведанные запасы — категории А, В, С1;

предварительно оцененные запасы — категория С2;

прогнозные ресурсы — категории Р1, Р2, Р3 для твердых полез ных ископаемых и С3, Д1, Д2, для жидких и газообразных полез ных ископаемых.

К категории А относятся детально разведанные месторождения с точно определенными границами залегания, типом, формой и раз мером залежи, а также основных особенностей залежи, от которых зависят условия ее разработки, например, режим работы и продук тивность скважины, пластовые давления и дебит нефти, газа и т.д. То есть, к категории А относятся подготовленные к эксплуатации мес торождения.

К категории В относятся месторождения с примерно определен ными границами залегания, степень изученности которых достаточ на для составления проекта разработки месторождения (залежи).

К категории С1 относятся разведанные в общих чертах месторож дения. Считается, что степень изученности месторождений с запаса ми категории С1 достаточна для составления технологической схемы разработки месторождения нефти или проекта опытно промышлен ной разработки месторождения газа.

К категории С2 относятся месторождения с запасами минераль ного сырья, наличие которых обосновано данными геологических и геофизических исследований и предварительно оцененные по еди ничным пробам и образцам.

Оценки запасов категории С2 используются для определения перспектив месторождения и планирования геологоразведочных ра бот, геолого промысловых исследований и частично при составле нии проектных документов для разработки залежи.

К категории С3 относятся перспективные ресурсы нефти и газа.

Оценки запасов категории С3 используются для планирования поис ковых и разведочных работ.

Количественная оценка других категорий полезных ископаемых (категории Р1, Р2, Р3 Д1, Д2) производится по предположительным параметрам на основе общих геологических представлений по ана логии с другими более изученными месторождениями и регионами.

Все запасы полезных ископаемых делятся на балансовые и заба лансовые. К балансовым запасам относятся запасы полезных иско паемых категорий А, В и С1. Остальные категории включаются в со став забалансовых запасов. Соотношение балансовых и забалансо вых запасов является критерием подготовленности месторождения к промышленной эксплуатации. Так, например, для месторождений нефти и газа соотношение балансовых и забалансовых запасов дол жно составлять 80% и 20%.

Недра К недрам относятся пространство, расположенное ниже почвен ного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра, рассматриваемые как пространство, также могут использоваться в целях не связанных с добычей полезных ископаемых, например, для размещения различ ного рода объектов, создания подземных хранилищ нефти, газа, про кладки подземных транспортных линий и т.д.

Для пространственного определения границ месторождений при их эксплуатации в составе недр выделяются горные отводы.

Горным отводом называется участок недр в виде геометризиро ванного (имеющего размеры по длине, высоте и ширине) блока недр, предоставляемого пользователю для осуществления добычи заклю ченных в нем полезных ископаемых. Границы горного отвода уста навливаются по пространственным контурам месторождения полез ных ископаемых, положению участка строительства с учетом других факторов, влияющих на состояние недр и земной поверхности.

Одновременно с горным отводом осуществляется земельный от вод, оконтуривающий границы земельного участка, необходимого для размещения горного производства и добычи полезного иско паемого.

Участки недр как недвижимое имущество В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации участки недр относятся к недвижимому имуществу и рассматривают ся как объекты недвижимости.

Для использования недр и добычи полезных ископаемых приме няется специальное оборудование (врубмашины, буровые вышки и т.д.), строятся специальные сооружения (например, шахты, штоль ни, и т.д.). Данные сооружения обычно является принадлежностью недр и практически не поддаются физическому отчуждению от них.

Такое имущество носит название горное. Под горным имуществом понимается имущество, необходимое для осуществления деятель ности пользования участком недр, в том числе: объекты обустройст ва в границах лицензионного участка.

Недра как истощаемые активы В развиваемой на Западе методологии оценки природных ресур сов запасы минерального сырья рассматриваются в качестве акти вов, которые необходимо учитывать и при определении рыночной стоимости конкретных месторождений и при определении наци онального богатства страны в составе природного капитала. Из за трудности прямого соотнесения активов типа зданий машин и обо рудования с активами типа запасов минерального сырья данный тер мин пока еще не нашел отражения в Международных стандартах оценки. Вместе с тем данный подход к минеральным ресурсам имеет место в научной литературе, разрабатываются методы, позволяющие учесть не только стоимость подобного рода активов, но и их аморти зацию в масштабах стран для внесения корректировок в националь ные счета. Так, например, Элом Серафи и другими специалистами Всемирного банка предложен метод определения фактора истоще ния в зависимости от отрезка времени вероятного использования минеральных ресурсов1.

Фактор истощения определяется как:

F = N – X, где: F — фактор истощения;

N — чистый доход от ресурсов;

X — ус тойчивый доход.

Под устойчивым доходом понимается часть текущего чистого до хода, которую нужно направить на воспроизводство ресурсов до та А. Маркандиа. Международный опыт создания информационных систем в сфере управления природопользованием //Управление природопользованием для устой чивого развития. Сборник статей. НПП «Кадастр», Ярославль. — 1997, cтр.138.

кого уровня, который позволил бы иметь стране тот же самый поток чистого дохода, что и в текущем году. Отношение между N и X задает ся выражением:

N/ X = 1 – {1 /(1 + r)n + 1}, где: n — ожидаемое время использования минерального сырья;

r — ставка дисконтирования.

18.2. Основные виды пользования недрами и приобретение прав на них Основные виды пользования недрами Основными видами пользования недрами являются:

1) геологоразведочные работы, направленные на общее геологи ческое изучение недр, геологические работы по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созда нию и ведению мониторинга состояния недр, контроль за режимом подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенно го нарушения целостности недр;

2) геологоразведочные работы по поиску и оценке месторожде ний полезных ископаемых, а также геологическому изучению и оценке пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископае мых;

3) разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе исполь зование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабаты вающих производств;

4) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не свя занных с добычей полезных ископаемых.

Недра могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения (поисков, разведки) и добычи полезных ис копаемых. В этом случае добыча (опытно промышленная эксплуата ция) может производиться как в процессе геологического изучения, так и непосредственно по его завершении.

Приобретение прав на недропользование В России существуют две системы недропользования:

лицензионная;

концессионная.

В первом случае право на использование недр приобретается по средством получения лицензии. Во втором случае посредством за ключения договора о разделе продукции с последующей выдачей ли цензии.

При предоставлении недр в пользовании используется принцип «двух ключей», заключающийся в том, что такие права может пред оставлять Российская Федерация и ее субъекты.

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.