WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 11 |

«Национальный фонд подготовки кадров Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в ...»

-- [ Страница 7 ] --

Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования со седним участком, например для обеспечения прохода и проезда че рез соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач свя зи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления серви тута.

Публичный сервитут представляет собой установленные законо дательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты уста навливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.

К публичным сервитутам относятся:

право прохода или проезда через земельный участок;

право использования земельного участка в целях ремонта ком мунальных, инженерных, электрических и других линий и се тей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

право размещения на земельном участке межевых и геодезиче ских знаков и подъездов к ним;

право проведения дренажных работ на земельном участке;

право забора воды и водопоя;

право прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водо еме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

право свободного доступа к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по согла шению между лицом, требующим установления сервитута, и собст венником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли продажи залога.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или по стоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых ус тановлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возмож но и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государст венной регистрации.

Особенности оборота земель Оборот земли — это перераспределение земли между собственни ками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государст венным регулированием землепользования.

Выделяются две категории земель по отношению к их возмож ности вовлекаться в сделки:

земельные участки, оборот которых разрешен;

земли, изъятые из оборота;

земли, частично изъятые из оборота.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федераль ными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

Земли, изъятые из оборота К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, за нятые следующими объектами, находящимися в федеральной собст венности :

государственными природными заповедниками и националь ными парками;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федера ции, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хране ния ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых со зданы закрытые административно территориальные образо вания;

исправительно трудовыми учреждениями и лечебно трудовы ми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Рос сийской Федерации;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не нахо дящиеся в федеральной собственности;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ ленных федеральными законами;

занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия на родов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко культурными заповед никами, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

в границах закрытых административно территориальных обра зований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропор тов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комп лексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко тических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подверг шиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного на значения.

Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право суба ренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собст венности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплек са (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного пра ва собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

12.3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли — это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезнос ти, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освое ния, включая застройку, и использование находящихся на ней улуч шений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.

Регулирование землепользования обычно направлено на соблю дение интересов определенного сообщества людей — населения все го государства, местной общины или муниципалитета.

В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится вы деление неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включаю щих меры как административного, так и экономического воздейст вия. Ко второму типу регулирования относится регулирование за стройки на урбанизированных территориях.

Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сель скохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохране ние ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населе ния, проживающего на территориях, подверженных воздействию не гативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, вы деляющих те или иные категории или типы земель и территорий. На пример, в США законом об охране исторических памятников пред усмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, со оружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще.

В США также составным элементом регулирования землепользо вания является управление землями территорий критического зна чения. Под регулированием данных земель понимается процесс вы бора объекта регулирования, установление его границ и введение специального режима природопользования.

Территория признается критической на основании законодатель ного акта или на основании установленных законом признаков тер ритории критического состояния. Всего выделяют три типа террито рий критического значения, которые являются объектами специали зированного правового регулирования:

территории, на которых использование природных ресурсов должно быть ограничено в силу особых физических и природ ных характеристик (селеопасные, сейсмические или подвер женные наводнениям земли);

территории, на которых для поддержания нормального про цесса функционирования экологических систем требуется ус тановление специального правового режима природопользова ния (ценные природные комплексы и сельскохозяйственные земли, места обитания диких животных, водно болотные сис темы и т.д.);

территории, на которых расположены памятники истории и культуры, подлежащие особой охране.

В ряде стран Европы, например Англии и Германии, действует близкая по содержанию к американской, система регулирования землепользования нормами земельного, градостроительного и при родоохранного права. На законодательном уровне определяются це ли использовании земель, учитывающие различные аспекты жизни общества, основные принципы планирования использования зе мель, выделяются наиболее приоритетные для защиты категории зе мель, вырабатываются правила использования данных территорий и процедуры учета этих правил при землепользовании. Одним из су щественных факторов, определяющих выбор подобных территорий, являются директивы Евросоюза в области охраны природной среды, и в частности, охраны мест обитаний редких видов животных и рас тений. Выполнение этих директив является обязательным при осу ществлении нового строительства и принятии решений о развитии территории.

Второй тип регулирования направлен на предупреждение неже лательных видов застройки земельных участков. В его основе ле жит метод зонирования, заключающийся в разработке комплекс ных планов по распределению видов и плотности землепользова ния, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространст во для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое разви тие в США.

В Европе также применяются подобные процедуры регулирова ния землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохране ние мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурно му стилю строящихся зданий и планировочной структуре застра иваемой территории.

В Федеративной Республике Германия федеральный закон обя зывает муниципалитеты разрабатывать для отдельных участков му ниципальных территорий планы застройки, в которых устанавлива ются характеристики застройки (тип, способ строительства, земель ные площади, отводимые под улицы, школы, детские сады и др., в общей сложности 26 критериев). Почти все земельные участки на территории Германии учтены в плане использования площадей со ответствующего муниципалитета и отнесены к одной из возможных категорий. Это относится также к сельскохозяйственным угодьям, лесам, пустошам и т.д. Если какой либо земельный участок отражен в плане использования площадей как находящийся на территории, предназначенной для строительства, то это еще не дает права вла дельцу данного земельного участка на его застройку. Такое право возникает только после составления муниципалитетом плана за стройки, который подробно регламентирует допустимые характе ристики будущей застройки. На его основе владелец земельного уча стка может подать заявку на строительство, которая будет удовлетво рена в случае ее соответствия законодательным положениям в области строительства и планирования.

В Германии выполнение законов о регулировании использования земли с одной стороны носит довольно жесткий характер, а с другой стороны дает возможность применять установленные директивы, ру ководствуясь здравым смыслом, исходя из общих ценностных крите риев, сформулированных обществом. Так, для многих «старых» тер риторий застройки, например исторических центров городов, не су ществует планов застройки. В этом случае строительство разрешается без плана застройки, но строительный проект должен отвечать требованиям плана использования площадей и соответство вать стилю местности по своему типу застройки и способу будущего использования. Соответствие этим требованиям устанавливается в ходе проверки при выдаче разрешения на строительство.

В наиболее общем виде это правило сформулировано в постанов лении правительства земли Саксония, где говорится, что «принципы плана земельного развития, касающиеся директивного планирова ния строительства, носят рекомендательный характер и должны включаться в решения о директивном планировании строительства как материал к размышлению. Эти цели и принципы земельного планирования призваны увеличить приток инвестиций благодаря тому, что они обрисовывают поле принятия решений об осуществле нии инвестиционных проектов и тем самым обеспечивают надеж ность планирования. Параллельно с этим должна учитываться по требность в долгосрочном сохранении рабочих мест».

В нашей стране земельным законодательством установлен при оритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей сре ды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, ес ли это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые ус ловия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

общее государственное регулирование, устанавливаемое нор мами земельного права;

градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;

регулирование нормами природоохранного, санитарно эпиде миологического, водного и лесного права.

Общее государственное регулирование В основе общего государственного регулирования земель норма ми земельного права лежит деление земель на категории, отвечаю щие их целевому назначению. Это деление служит определению спе цифических правовых режимов охраны и использования земель каж дой категории. Всего выделяют 7 основных категорий земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли про мышленности, транспорта и связи, земли особо охраняемых терри торий, земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса). Для каж дой категории определены правовые особенности их использования.

Они изложены в соответствующих статьях Земельного кодекса. В рамках каждой отдельной категории могут устанавливаться виды разрешенного использования земель. В основном это касается зе мель поселений. Для особо ценных для общества категорий земель, которыми признаются земли лесного фонда и сельскохозяйственно го назначения, устанавливается специальная процедура перевода зе мель из этой категории в другую, то есть процедура изменения целе вого назначения земли или вида ее разрешенного использования. За такой перевод взимается плата, которая призвана компенсировать потери общества, в связи с невозможностью дальнейшего использо вания земли с установленным ранее назначением. Например, если для строительства дачи или промышленного объекта отводится учас ток земель лесного фонда или участок сельскохозяйственных угодий, то за изменение целевого назначения земли (перевод из лесных зе мель в нелесные и перевод из земель сельскохозяйственного назна чения в земли поселений) должна быть внесена плата по действую щим жестко установленным ставкам.

Градостроительное регулирование Градостроительное регулирование землепользования заключает ся в установлении различных градостроительных требований к зем лепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регу лированием застройки методом зонирования в США. Градостро ительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зони рования территории поселений и установлению для земельных уча стков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использова ния земельного участка, так как оно может быть определено только в рамках установленных градостроительным регулированием норм.

Согласно Земельного кодекса, порядок использования земель посе лений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Территория поселения в пределах его административных границ де лится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, на пример, в Москве под градостроительным зонированием понимает ся установление обязательных требований к функциональному ис пользованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие следующим основным видам использования территории: зоны жи лой, общественно деловой и производственной застройки;

зоны ин женерных и транспортных инфраструктур;

рекреационные зоны;

зо ны сельскохозяйственного использования и специального назначе ния;

зоны военных объектов и иных видов использовании земли.

Но деление территории может быть другим в зависимости от ис торических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждаются и изменяются норматив ными правовыми актами органов местного самоуправления. Основ ными нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный процесс в городах должны стать правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработан ные исходя из этих правил градостроительные регламенты, опреде ляют виды разрешенного использования земельного участка, в соот ветствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование это использование земельного участка в соответствии с обязательны ми требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым из менениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании гра достроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства.

Разрешенное использование может включать ограничения высо ты и плотности застройки, допустимые изменения функционального использования и параметров земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых насаж дений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека, ограничения прав на использова ние земельного участка и др. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.

Градостроительный регламент — это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских по селениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостро ительной деятельности в пределах каждой зоны.

Земельным кодексом определено, что правилами землепользова ния и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особеннос тей ее расположения и развития, а также возможности территори ального сочетания различных видов использования земельных уча стков (жилого, общественно делового, производственного, рекре ационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территори альной зоны, устанавливается единый градостроительный регла мент. Градостроительный регламент территориальной зоны опреде ляет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и исполь зуется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Принцип установления градостроительных регламентов для тер риториальных зон может быть реализован разными способами. На пример, для Москвы градостроительные регламенты (требования к функциональному использованию, высоте и плотности застройки) устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостро ительных планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения все ми собственниками земельных участков, землепользователями, зем левладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуют ся градостроительные регламенты через разрешенное использование земельных участков.

Таким образом, основными правовыми характеристиками зе мельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стои мости, являются: принадлежность к землям определенной катего рии;

установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохран ного, санитарно эпидемиологического и иного законодательства.

Данные о градостроительных режимах и документация градо строительного характера должны содержаться в Градостроительном кадастре, где она регистрируется и хранится.

Иные ограничения в использовании земли Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм зе мельного, природоохранного, санитарно эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно правовых актов субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.

Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов ис пользования земель всех категорий, а также создания охранных, са нитарно защитных и запретных зон определенных объектов, напри мер, водных источников, курортов, линий электропередач, различ ных оборонных объектов.

Конкретный состав и содержание ограничений в использовании земель устанавливается в зависимости от назначения территории, получивший особый правовой режим или от параметров режимооб разующих объектов, например, промышленных предприятий, диф ференцируемых по классу опасности, для установления санитар но защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно защитная зона вокруг предприятия 1 го класса опасности составляет 1000 м. В ее границах не допускается жилая застройка.

К основным объектам, вокруг которых или на территории кото рых, устанавливаются особые режимы использования земель отно сятся: особо охраняемые природные территории, объекты историче ского и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйст венного назначения, земли, подлежащие консервации, водные объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные пред приятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии связи, водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты.

Глава КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 13.1. Кадастры природных ресурсов Для учета природных ресурсов и решения различных государст венных задач действующим законодательством предусматривается создание и ведение государственных кадастров, в частности земель ного, водного и лесного кадастров, кадастра месторождений полез ных ископаемых, кадастра особо охраняемых территорий и некото рых других кадастров.

Земельный кадастр Государственный земельный кадастр представляет собой систе матизированный свод сведений, получаемых в результате проведе ния государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит данные и документы о правовом режиме земель, их распре делении по собственникам земли, землевладельцам, землепользова телям, арендаторам и категориям земель, о количественных, качест венных характеристиках земельных участков, их размерах, местопо ложении, кадастровой стоимости и целевом назначении. В земельном кадастре также должны содержаться сведения о террито риальных зонах и наличии расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Основными целями создания и ведения Государственного зе мельного кадастра является информационное обеспечение государ ственного и муниципального управления земельными ресурсами, а именно:

государственного контроля за использованием и охраной зе мель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение пло дородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в со ставе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Рос сийской Федерации системе. Объектами государственного кадастро вого учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

В результате проведения государственного кадастрового учета зе мельных участков каждый земельный участок получает такие харак теристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и стоимостную оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков со провождается присвоением каждому земельному участку кадастро вого номера.

Составной частью Государственного земельного кадастра явля ются данные кадастровой оценки земель.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админи стративно территориальных образований (областей, районов и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствии с поста новлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Госу дарственному комитету по земельной политике было поручено про вести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, уста новленных законом. Государственная кадастровая оценка земель ос новывается на классификации земель по целевому назначению и ви ду функционального использования.

Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых представляет собой свод унифицированных описаний (паспортов) месторождений и проявлений полезных ископаемых. В соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах» данный кадастр ведет ся для обеспечения разработки федеральных и региональных про грамм геологического изучения недр, комплексного использования месторождений полезных ископаемых, рационального размещения предприятий по их добыче.

Кадастр содержит сведения по каждому месторождению, характе ризующие количество и качество запасов основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых и содержащихся в них ком понентах, горногеологические, гидрогеологические условия и гор нотехнические особенности разработки месторождения, его геоло го экономическую оценку, а также сведения по каждому проявле нию полезных ископаемых.

В кадастре также содержатся сведения об участках недр, предос тавленных для добычи полезных ископаемых в целях, не связанных с их добычей и лицензиях на пользовании недрами.

Для учета состояния минерально сырьевой базы ведется Государ ственный баланс запасов полезных ископаемых, содержащий сведе ния о:

количестве, качестве и степени изученности запасов каждого вида полезного ископаемых по месторождениям, имеющим промышленного значение;

размещении и степени промышленного освоения, добыче, по терях;

обеспеченности промышленными разведанными запасами по лезных ископаемых на основе их классификации.

Запасы полезного ископаемого и его качество являются двумя фундаментальными параметрами, на которых основываются все рас четы эффективности проекта освоения месторождения. Это опреде ляется тем, что годовые доходы от реализации проекта прямо зависят от величины запасов, содержаний полезных компонентов в руде и других параметров месторождения.

Лесной кадастр Государственный лесной кадастр содержит сведения об экологи ческих, экономических и иных количественных и качественных ха рактеристиках лесного фонда. Данные государственного лесного ка дастра используются при государственном управлении лесным хо зяйством, организации его ведения, переводе лесных земель в нелесные земли в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятии земель лесного фонда, определении размеров платежей за пользование лесным фон дом, оценке хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц, осуществляющих ведение лесного хозяйства. Ведение государствен ного лесного кадастра осуществляют федеральный орган управления лесным хозяйством и его территориальные органы. Перечень пока зателей государственного лесного кадастра и методика экономиче ской оценки лесов определяются федеральным органом управления лесным хозяйством.

Сейчас работы по его созданию ведутся в основном в регионах.

Водный кадастр Государственный водный кадастр представляет собой свод дан ных о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании вод ных объектов, о водопользователях. Государственный водный ка дастр ведется в Российской Федерации по единой системе и основы вается на данных государственного учета вод. Государственный водный кадастр включает информацию, получаемую системой госу дарственного учета и контроля использования поверхностных и под земных вод. Данные государственного водного кадастра являются основой для принятия решений при осуществлении государственно го управления в области использования и охраны водных объектов.

13.2. Методики государственной кадастровой оценки земли Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определе нии показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации;

второй уровень — оценка терри тории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией пока зателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам;

тре тий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйст вам или отдельным участкам.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации Методика предназначена для определения кадастровой стоимос ти сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стои мости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Россий ской Федерации основывается на определении продуктивности и за трат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оце ночные затраты на производство сельскохозяйственных культур используются для расчетов цены производства валовой продукции, которая в свою очередь служит для расчета дифференциального рас четного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены производства.

Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных рас четных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рент ным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок ка питализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждо го субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентно го дохода принимается равной 12 рублям на 1 га.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фон да Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра от15.04.2002 № П/263) Методика предназначена для определения кадастровой стоимос ти земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки тер ритории лесного фонда:

в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации;

в среднем по лесхозам;

по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Диф ференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадаст ровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Россий ской Федерации (12 руб. на 1 га). Далее годовой рентный доход капи тализируется по ставке капитализации равной 0,02.

Продуктивность в денежном выражении определяется как произ ведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически сложившейся плате за лес.

Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах лесхозов определяется как капитализированный потенциальный до ход от их использования. Потенциальный доход от участков, пред назначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произве дение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.

Необходимой информацией для определения кадастровой стои мости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность ле сов в натуральном выражении;

плата за продажу леса на корню;

оце ночные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управлен ческие расходы;

цена производства древесины;

норматив, учитываю щий рентабельность производства и равный 1,07;

количество лет в средневзвешенном обороте рубки;

коэффициент капитализации.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337) Методика государственной кадастровой оценки земель поселе ний представляет собой описание математического алгоритма расче та показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработ ки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с ис пользованием специально разработанных программ.

Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяют ся два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировав шимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различ ные процедуры оценки, называемые технологическими линиями.

В первый класс объектов включаются поселения с численностью населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов отно сятся поселения с численностью населения менее 10000 человек.

Для первого класса объектов оценка проводится на основе обра ботки статистических данных, включающих цены сделки по объек там недвижимости.

Для второго класса объектов оценка проводится посредством применения поправочных коэффициентов к неким базовым значе ниям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип ис пользуется для условного переноса стоимости земли в аналогичных по численности и другим характеристикам поселениях с известными ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок ма ло, недостаточно или они отсутствуют.

В основе оценки первой группы объектов лежит определение стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего использования, отличающий рыночную стоимость от других видов стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в посе лении делится на 14 видов использования, соответствующих опреде ленному типу функционального использования территории. Данные виды использования земли приведены в таблице 13.1.

Таблица 13. Перечень видов функционального использования земель, применяемый при проведении государственной кадастровой оценки земли № Вид функционального использования земель 1 Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки 2 Земли под домами индивидуальной жилой застройкой 3 Земли дачных и садоводческих объединений граждан 4 Земли гаражей и автостоянок 5 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса 6 Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами 7 Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально технического, продовольст венного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи 8 Земли под административно управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения 9 Земли под военными объектами 10 Земли под зданиями (строениями) рекреации 11 Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья 12 Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) 13 Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности 14 Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли — резерв) Для каждого вида функционального использования определяется некая величина, которая и представляет собой кадастровую сто имость участка земли в определенной оценочной зоне. То есть, в рамках первичной оценочной территориальной единицы могут су ществовать 14 показателей стоимостной оценки земли, соответст вующих не наилучшему, а текущему использованию земли в данной оценочной единице. Например, стоимость земли под промышлен ными объектами, стоимость земли под жильем и т.д.

Для земельных участков с известными ценами сделок продажи прав аренды используются данные сделок. Расчет стоимости прово дится по формуле:

Р = Са.п. + (Аг — ЗНг) К, где: Р — кадастровая стоимость единицы площади незастроенного земельного участка;

Са.п. — цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг — размер арендной платы за землю;

ЗНг — размер земельного на лога;

К — срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).

Для земельных участков, занятых зданиями, используется метод выделения, позволяющий выделить стоимость земли из стоимости единого объекта недвижимости, главным образом, квартир в много этажных домах. Для этого применяется формула:

P1 – CHC (1 – Кизн) Рз = ----------------------------------------------------------, Кзем где: Рз — стоимость земли под типичным объектом;

Р1 — рыночная стоимость типичного объекта (квартиры);

СНС — стоимость нового строительства типичного объекта;

Кизн — коэффициент износа ти пичного объекта;

Кзем — доля земли, приходящаяся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности.

Типичные объекты, для которых стоимость земли рассчитывается подобным образом, выделяются в границах кластеров или однород ных участков территорий. Кластеры выделяются с использованием методов математической статистки и факторного анализа.

Процедура оценки земли сводится к следующим этапам:

1) выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) од нородных по общности признаков (ценообразующих факто ров) объектов (районов на территории субъекта РФ, поселе ний на территории района, кварталов, участков, характерных точек на территории поселения) и отнесение оцениваемых объектов к конкретному кластеру;

2) выделение тестовых объектов для каждого кластера — наибо лее типичных (при выборе должен учитываться имеющийся объемом рыночной информации по объектам кластера) и оп ределение формы аналитических зависимостей между ценами сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих объектов. Расчет по полученным тестовым объектам (центрам кластеров) удельных показателей кадастровой стои мости земель поселений;

3) распределение (присвоение) на основе полученных зависи мостей удельных показателей кадастровой стоимости земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов (кластерам);

4) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельного показателя кадастровой стоимости земель поселе ний по кластеру, в котором находится земельный участок, пло щади и других локальных характеристик земельного участка (и/или объекта недвижимости расположенном на земельном участке).

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводче ских, огороднических и дачных объединений (утверждена Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 ) Методика предназначена для оценки земель садоводческих, ого роднических и дачных объединений. Принципы оценки данных зе мель состоят в выделении методами факторного анализа однородных объектов — кластеров (объединений), и определении для них пока зателей стоимости земли, рассчитанной в среднем по объединению и по отдельному участку.

Расчет стоимости земельных участков в составе объединений ре комендуется проводить в соответствии с Методическими рекоменда циями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03. №568 р.

При использовании результатов кадастровой оценки земли следу ет помнить, что показатели кадастровой стоимости являются норма тивными и не могут быть применены для определения рыночной стоимости и, соответственно, показателей стоимости, производных от рыночной стоимости. Они могут быть использованы, только в ус тановленных законодательством целях.

Глава ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ 14.1. Назначение оценки рыночной стоимости земли Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России имеет продол жительную историю. У нас в стране сложились определенные науч ные школы, со своими подходами и позициями по вопросам стоимо стной оценки природных ресурсов. Данные школы ориентировались на плановую экономику и использовали терминологию и методы оценки, отвечавшие практическим задачам управления народным хозяйством, существовавшим в те годы, в основном связанным с вы равниванием экономических условий производства разных субъек тов хозяйственных отношений. Для этих целей применялись норма тивные показатели, получаемые с использованием утвержденных стоимостных величин и технологий расчета. Тенденция применения нормативных показателей сохраняется и в настоящее время. Наибо лее типичными нормативными показателями, которые используют ся для стоимостной оценки земли, являются нормативная цена зем ли и кадастровая стоимость земельных участков.

Поскольку все природные ресурсы находились в государственной собственности, и их оборот отсутствовал, оценка рыночной стои мости ресурсов не требовалась и, соответственно не проводилась.

Сейчас ситуация меняется. Развитие рыночных отношений при водит к появлению реальной потребности в оценке рыночной стои мости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием.

Разрешена купля продажа земли, права ее долгосрочной и кратко срочной аренды, права застройки. Хотя другие виды природных ре сурсов находятся в государственной собственности, продажа прав, дающих возможность использовать эти ресурсы, также разрешена. К таким правам относятся: аренда и концессия лесных участков, по купка леса на корню, право использования месторождений полезных ископаемых в целях их добычи, право вылова рыбы в результате при обретения квоты на вылов и т.д. Данные права продаются или пере даются собственником природных ресурсов — государством в лице уполномоченных органов субъектам, ведущим коммерческую де ятельность. Частично данная продажа осуществляется с применени ем процедуры торгов — конкурсов, аукционов, постепенно форми руя рынок подобного рода прав и требуя методического обеспечения определения их рыночной стоимости.

Государство как собственник природных ресурсов, предоставляя их в пользование или продавая, должно знать их стоимость, чтобы устанавливать справедливую, прозрачную и эффективную для обще ства систему платежей и налогов.

В настоящее время в России для решения поставленных задач развивается два направления в сфере оценки земли: оценка кадаст ровой стоимости и оценка рыночной стоимости. Применение када стровой стоимости для целей повышения эффективности использо вания имеющегося природно ресурсного потенциала не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию являет ся нормативным (то есть, назначенным для определенных целей и на определенный срок) и совпадает с реальными ценовыми пропорция ми, складывающимися на различных рынках. Он, в лучшем случае, позволяет только давать сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов. Поскольку природные ресурсы при передаче их в пользование и продаже из государствен ной собственности вовлекаются в сделку, то для определения цены сделки нужна оценка их рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость Согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельно го участка. Для определения кадастровой стоимости проводится го сударственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утверж денным методикам. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по рас четным моделям или регламентированным правилам. Так как дан ный показатель является субъективным, в законодательстве предус мотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыноч ной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельно го участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а так же прав, связанных с их использованием, является сравнительно но вым научным и практическим направлением деятельности в России и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с международными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляет ся в правовых особенностях использования природных ресурсов, ус ловиях формирования их рынков и практическом применении оце ночных показателей.

Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стои мости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирова ния использования территории и др.

Целью оценки стоимости природных ресурсы (объектов) являет ся оценка стоимости прав пользования данными природными ресур сами или продуктами (услугами), производимыми из них. Данные оценки проводятся для установления платы за природопользование.

Они также могут проводиться и для других целей, например для це лей совершения сделок с имущественными правами на природные объекты, оценки активов предприятий.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, по лучение кредита под залог земельного участка или прав на него, оп ределение арендной платы, установление земельного налога, страхо вание имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользо вание на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;

при установлении кадастровой оценки земли;

при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

при реквизиции земель;

при определении начальной цены земельного участка на тор гах;

при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земель ные участки;

при залоге земельных участков, находящихся в государствен ной и муниципальной собственности;

при определении цен продажи земельных участков без проце дуры торгов;

при определении убытков и потерь, вызванных неправомерны ми действиями землепользователей;

при оценке экологического ущерба;

при определении экономической эффективности принимае мых градостроительных решений;

при оценке последствий установления ограничений и обреме нений по использованию земельных участков;

при установлении градостроительных регламентов (видов раз решенного использования);

в иных случаях, предусмотренных законодательством об оце ночной деятельности.

Рыночная стоимость земли В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объ ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража ются какие либо чрезвычайные обстоятельства. Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке зе мельных участков в соответствии с физическими свойствами земель ного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений. Под обычными деловыми операциями понимаются, сделки, формирую щие такой рынок земельных участков, на котором ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или принуждением;

покупатель и продавец не действуют в условиях спешки и поль зуются обычной практикой продаж (в случае необходимости подключая профессиональных консультантов);

стоимость определяется исключительно объективной возмож ностью стабильного использования земельного участка.

14.2. Особенности земли, как товара Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для раз ных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на ко торый могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

Товаром являются земельные участки и отдельные права на них.

Как товар земля обладает определенной спецификой, обусловлен ной ее природой.

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возмож ность многофункционального использования, уникальность и не возможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особен ности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением слу чаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего ис пользования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протя женность которых выходит за рамки человеческой жизни.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связа на со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование зем ли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означаю щем получение доходов более, чем от одного вида пользования.

Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эф фективным.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве зе мельных участков, которое определяется различной продуктивно стью, связанных с данным земельным участком природных объек тов, например почвы или леса;

расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным об разом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещест венном отношении характер. Земельный участок не может быть пе ремещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря не подвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением Ограниченность в способах использования. Землю нельзя исполь зовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть счи тается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при исполь зовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении спо собов использовании, так и в отношении распределения доходов, получаемых от владения и использования земельных участков. Во всех странах существует государственное регулирование землеполь зования, результатом чего является установление определенных ог раничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных уча стков.

14.3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земли В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости ле жат принципы формирования стоимости, традиционно называемых оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законо дательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных де ловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господ ствующих на свободно функционирующем рынке земельных участ ков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важ ными и существенными принципами формирования стоимости зем ли являются:

принцип полезности;

принцип ожидания;

принцип предложения и спроса;

принцип замещения;

принцип остаточной продуктивности;

принцип зависимости или местоположения;

принцип наиболее эффективного использования.

Полезность Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конк ретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником по лучения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавлива ется посредством оценивания ее полезности в терминах юридиче ских, физических, функциональных, экономических и экологиче ских факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе на ших представлений о будущих выгодах, которые можно будет полу чить при использовании земельного участка. Стоимость земли опре деляется представлениями участников рынка о величине и продол жительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, разме щения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застрой ки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влия ние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участ ки в каком то определенном месте растет, а предложение не увели чивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предло жение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении зем ли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить та кой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земель ные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.

Принцип остаточной продуктивности Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлечен ных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий.

Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая форми рует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продук тивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно, составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

Принцип зависимости или местоположения Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участ ка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования зе мельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип за висимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспе чивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказы вающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельно го участка можно учесть влияние большого количества других цено образующих факторов, связанных с правовыми, физическими, эко логическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправ дание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физи чески возможных, юридически не запрещенных, финансово целесо образных видов использования обеспечивает максимальную сто имость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитыва ются только те варианты, которые, во первых, соответствуют юри дическим нормам, включая градостроительные ограничения, требо ваниям по охране окружающей среды, памятников истории, архи тектуры, благоустройства прилегающей территории, во вторых, реализация которых возможна физически и, в третьих, которые при носят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.

При определении наиболее эффективного использования прини маются во внимание:

преобладающие способы землепользования в ближайшей ок рестности оцениваемого объекта недвижимости;

существующие нормы зонирования (разрешенные виды ис пользования);

градостроительные и природоохранные ограничения по за стройке земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

существующее использование недвижимости.

Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим исполь зованием земельного участка, а способом землепользования, приво дящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эф фективное использование может не совпадать с существующим ис пользованием оцениваемого объекта недвижимости.

При определении наиболее эффективного использования земель ный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это явля ется общепринятой практикой. Стоимость самой земли, взятой от дельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не от вечает принципу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования является обяза тельным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использо вания проводится как для застроенных, так и для незастроенных зе мельных участков.

При анализе и определении наиболее эффективного использова ния незастроенных земельных участков определяется несколько ви дов предполагаемого использования, в том числе и такого, как остав ление данного участка незастроенным. Далее определяются все рас ходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наибо лее эффективным использованием.

Но во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степе ни реализовано в рамках заданных правовых условий и экономиче ских возможностей. Этот принцип имеет определенные границы, а именно, в случаях, когда из за существующей застройки реализо вать максимально эффективное использование представляется ма ловероятным. Там, где с учетом существующего использования зем ли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное использование, оно должно учитываться только в ограниченных рамках.

К другим принципам, также влияние на формирование рыночной стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что пока затели стоимости меняются, если нарушается баланс между различ ными элементами рыночной среды, принцип изменения, означаю щий, что цены на землю меняются во времени.

14.4. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

социальные и демографические особенности;

общая экономическая ситуация;

правовое регулирование и действующие системы налогообло жения;

природные условия и окружающая среда;

физические и качественные характеристики земельного участка;

расположение земельного участка;

доход, который можно получить, используя земельный учас ток.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся систе мы расселения. К общей экономической ситуации относится эко номическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов;

уровень доходов населения, тенден ции развития местности. К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервиту ты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разре шенного использования земли и устанавливаемые градостроитель ные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др. К природным условиям относятся климат, гео логические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации;

наличие или отсутствие вредных экологических факто ров на участке или в ближайшем окружении. К физическим и каче ственным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, по ложение по отношению к соседним участкам;

инженерная подго товка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным ма гистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магази нам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

14.5. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке зем ли могут использоваться методы одного подхода или методы, пред ставляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оцен ки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результа ту того метода, который определяет цену в условиях обычного дело вого оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капита лизированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае бы ло бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с ана логичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижи мости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оце ниваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, кото рые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены со поставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хо тят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогич ным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставле ния важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполне нии условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выпла чиваемые федеральными или местными органами власти при отчуж дении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они мо гут содержать элементы принуждения.

Доходный подход Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью при носить доход. Доходный подход используется при наличии рыноч ной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом прин ципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К ме тодам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, отно сят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и воз можную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом по токов затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегод няшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, от несенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соот ношении:

I V = ---, R где I — доход, R — норма или коэффициент капитализации, или, ис пользуя фактор, обратный величине нормы капитализации:

V = I M.

Здесь M — мультипликатор дохода (фактор).

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы пра вовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения ши роких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации анало гичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными спо собами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей до ход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжи тельностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответ ствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в де нежной форме определение потребительской полезности или цен ности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными мето дами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наибо лее эффективного использования объекта. Поэтому при решении за дачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональ ных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персона ла, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода.

Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибы ли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача опреде ления цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспече ния целевой прибыли.

Затратный подход К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей по лезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Счита ется, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и стро ительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информа ции о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном уча стке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной со ставляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и ис пользование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на пе ремещение, замещение или воссоздание природного объекта рас сматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных пла тежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изыма ется или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление пло дородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как при родного объекта. Аналогично, при использовании участка для веде ния сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохо зяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минераль но сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в со ответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и исполь зование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, располо женный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторож дениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные за траты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуата цию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обрат ная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфра структуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно геологи ческим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоре чие ограничивает применение затратного подхода к земле и природ ным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижи мости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Евро пейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использо вать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Глава МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ 15.1. Методы оценки земли В теории оценки недвижимости для определения стоимости зем ли используется ряд унифицированных методов. Они являются об щими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым ти пом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунк тах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отли чия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов срав нения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от це лей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свобод ные от застройки земельные участки, так земельные участки (собст венно земля) в составе единого имущественного комплекса или объ екта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, кото рые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использо ванию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы од ного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется применять следующие методы оценки:

способ сравнения продаж;

разнесение;

извлечение (абстракция);

остаточной стоимости;

способ развития территории;

капитализации арендной платы за свободный участок.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята класси фикация методов оценки земельных участков, в целом соответст вующая классификации и содержанию методов оценки земли, реко мендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендаци ях рассматриваются следующие методы оценки земли:

метод сравнения продаж;

метод распределения (соответствует методу разнесения);

метод выделения (соответствует методу извлечения);

метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

метод остатка для земли;

метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной рен ты и предполагаемого использования. Остальные методы представ ляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к то му или иному методологическому подходу часто носит условный ха рактер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.

Процедура оценки стоимости земли соответствует общей проце дуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Международными стандартами оценки она может состоять из сле дующих этапов:

определение задания;

предварительный анализ, отбор и сбор данных;

анализ наиболее эффективного использования;

выбор методов и оценка стоимости земельного участка;

согласование показателей стоимости и окончательный расчет стоимости;

подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стоимости земли является самостоятельным заданием).

15.2. Метод сравнения продаж Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием ме тода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцени ваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от со поставимого объекта по выбранным ценообразующим факто рам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

расчет стоимости земельного участка как среднего или средне взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земель ными участками в районе оценки, целесообразно использовать ин формацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оцен ки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе мельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сдел ки, полученной на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (напри мер, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участ ков осуществляется по следующим элементам сравнения:

имущественные права: обременение договорами аренды с ус ловиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

условия финансирования: использование при покупке кредит ных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаи мозачеты и т.п.;

условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, на пример, родственные отношения покупателя и продавца, про дажа в условиях банкротства и т.п.;

время заключения сделки с объектом аналогом;

местоположение и окружение;

правовые и градостроительные ограничения по виду использо вания и застройке земельного участка;

физические характеристики: рельеф, размеры и форма земель ного участка;

доступные коммунальные услуги (наличие или близость инже нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пя ти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе после довательно, а именно: каждая последующая корректировка выпол няется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следую щим образом:

определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

данная сумма используется для внесения поправки в цену ана лога, полученную после внесения поправок по первым четы рем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора дан ных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Метод анализа парного набора данных заключается в определе нии поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объ ектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элемен том.

Метод статистического анализа заключается в определении по правок по элементам сравнения с использованием корреляцион но регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении попра вок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении по правок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе со ответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректи рованные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итого вое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетель ствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не учете каких то элементов сравнения. Неучет каких то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, на пример, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При на личии больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их сред невзвешенное значение, или при наличии большого количества ана логов — статистическое значение моды как наиболее часто встре чающееся значение числового ряда.

Пример для расчета моды Допустим, что в результате корректировок цен 16 аналогов полу чены следующие конечные результаты (см. таблицу 15.1).

Таблица 15. Номер аналога 1 2 3 4 5 6 7 Результат 100 135 108 111 150 139 141 Номер аналога 9 10 11 12 13 14 15 Результат 90 137 102 140 112 134 140 Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значе ния результатов корректировок, составим числовой ряд (см. таблицу 15.2).

Таблица 15. Номер числа 1 2 3 4 5 6 7 Значение 90 94 98 102 106 110 114 Номер числа 9 10 11 12 13 14 15 Значение 122 126 130 134 138 142 146 Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное коли чество (8) результатов: 135, 137, 134, 140, 139, 141, 142, 140 — попада ет в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее ко личество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интерва ле от 134 до 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от 134 до 142 либо его середину — 138. Заметим, что итоговое значение, определенное по данным табл. 1 как среднее зна чение, равно 123 д.е.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбивке объектов ана логов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определе ния наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений опе раторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообра зующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета ры ночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкрет ного качественного метода.

Примеры расчета рыночной стоимости земли методом сравнения продаж Пример Условия задачи. Имеются данные о цене продажи незастроенного земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с оцениваемым участком:

Цена — $30 000.

Условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка;

Дата продажи – 0,5 года назад;

Местоположение — на 10% лучше оцениваемого;

Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;

Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого.

Определить стоимость оцениваемого участка.

Решение:

№ фактора Корректировки на зависимой основе 1. Условия финансирования 6% $30 000(1 0,06) = $28 2. Дата продажи +5% $28 200(1+0,05) = $29 Корректировки на независимой основе 3. Местоположение 10% 4. Удобства +5% 5. Топография 15% Общая корректировка на 20% независимой основе Стоимость объекта аналога, если $29 610 (1 0,2)= $23 бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта Стоимость оцениваемого участка, с учетом округления, может быть принята, равной $24 000.

Пример Условия задачи. Оцениваемый земельный участок находится в ад министративно деловом центре города в зоне преимущественно жи лой и общественной застройки. Участок предназначен для использо вания под помещения торговли. Площадь земельного участка 10 со ток. Участок не застроен.

Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собствен ности. Ограничений в использовании и обременений нет.

Требуется определить стоимость земельного участка.

Решение:

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемо го объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объекта аналога, достаточно близкие по своим характеристикам с объектом оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а так же расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

№ Земельный Земельный Земельный Элементы п/п участок № 1 участок № 2 участок № 1. Цена, $ 1300000 1500000 2. Поправка на условия 0 101160 финансирования 3. Скорректированная цена, $ 1300000 1398840 4. Площадь участка в сотках 10 15 5. Цена 1 сотки, $ 130000 93256 6. Поправка на условия оплаты 0 0 7. Скорректированная цена, $ 130000 93256 8. Поправка на условия сделки 0 0 +13% 9. Скорректированная цена, $ 130000 93256 10. Поправка на время продажи +17% +13% +8% 11. Скорректированная цена, $ 152100 105379 12. Поправка на местоположение 0 +20% +10% 13. Скорректированная цена, $ 152100 126455 14. Поправка на размеры 0 +7,5% +12% 15. Скорректированная цена, $ 152100 135939 16. Количество корректировок 1 4 Описание вносимых поправок Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцени ваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования. В процессе проверки информации уда лось установить, что первый и третий объекты приобретались поку пателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправ ка вводится на второй объект в размере минус $101160.

Условия оплаты. Первые два объекта были проданы по безналич ному расчету, третий объект по бартеру. Известно, что бартер ведет к удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус $27000.

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 меся цев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца.

Вводится поправка +13%.

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различ ные сроки. Первый — 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, тре тий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — плюс 16%, по второму — плюс 12%, по третьему — плюс 8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных усло виях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в райо не жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земель ного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену земли на 20% и в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по вто рому объекту + 20%, по третьему + 30%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится по правка на размер участка: по второму участку + 7,5%, по третьему +12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого зе мельного участка методом сравнения продаж Как было отмечено выше, при правильном определении и внесе нии поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен анало гов или неучете каких то элементов сравнения.

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но су ществует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие то ценообразующие факторы. Для определения сред невзвешенной стоимости земельного участка необходимо опреде лить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков аналогов. Наибольший вес придается земельно му участку, который по своим параметрам является наиболее близ ким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экс пертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифи цированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при фор мировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной кор ректировке. Цена второго — четырем, и цена третьего — пяти. Учи тывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален коли честву корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

k– i wi = ----------------------------------.

k–1 + k–1 + k– i 2 Здесь k1, k2 и k3 — количество корректировок цен первого, второго и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога:

w1 = ----------------------------------- = 0,69, 1 + 1 4 + 1 1 w2 = ----------------------------------- = 0,17, 1 + 1 4 + 1 1 w3 = ---------------------------------------- + 0,14.

1 + 1 (4 + 1 5) Отсюда, стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна (152100 0,69 + 135939 0,17 + 94723 0,14) = = 141400 ($/сотка).

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же ха рактеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

$141400 10 = $1414000.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка оценки, определенная ме тодом сравнения продаж, составит $1414000.

15.3. Метод распределения Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, ко торые утверждают, что существует нормальное или типичное соотно шение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в це лом. Метод используется при наличии данных о продажах застроен ных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соот ношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта ис пользования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж за строенных земельных участков и расчет итогового значения стои мости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос ти земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объ ектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами про даж или предложения соответственно;

оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собст венности по каждому из подобранных объектов недвижимости;

расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;

корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред него или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Расчет стоимости можно проводить по следующим формулам, в зависимости от наличия исходных данных:

1) известна стоимость застроенных участков и доля земли в об щей стоимости застроенных участков: VL = L VO, 2) известна стоимость застроенных участков и доля имеющихся улучшений в стоимости застроенных участков: VL = (L – B) VO, 3) известна стоимость будущих улучшений и доля имеющихся улучшений в общей стоимости застроенных участков:

VL = (L – B) VB/B, где: VL — стоимость земли;

L — доля земли в общей стоимости за строенного участка;

VO — общая стоимость застроенного участка;

VB — стоимость улучшений;

B — доля стоимости улучшений в общей стоимости застроенного участка.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом распределения Пример Условия задачи. Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свобод ного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками. Для простоты примера прини мается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гек тару.

Решение:

Цена земельного участка Доля земли, Стоимость земли, с улучшениями, $ % $/га 1 420 000 32 420 000 0,32 = 2 850 000 17 850 000 0,17 = 3 1 000 000 15 1 000 000 0,15 = Стоимость свободного земельного участка (134400 + 144500 + 150000)/3 = Пример Условия задачи. Имеются данные о цене продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, рассчитанные оценщиком, стои мости улучшений на всех этих земельных участках. Определить сто имость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками, если известно, что на нем планируется строительство улучшений на сумму $500 000.

Решение:

Цена объекта недвижимости Отношение стоимости Стоимость (земельного участка с улучшений к стоимости улучшений, $ улучшениями), $ объекта 1 420 000 310 000 0, 2 850 000 600 000 0, 3 1 000 000 800 000 0, Среднее значение 0, Стоимость свободного земельного участка: (1 0,75) 500 000/0,75 $167 Один из основных недостатков этого метода — сложность опреде ления доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов:

типа недвижимости, местоположения участка, площади его застрой ки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов.

Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающих ся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось по лучить эмпирически подтвержденные данных о соотношении стои мости земли и стоимости зданий.

Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земель ных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, по лученных другими методами.

15.4. Метод выделения Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящи мися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыноч ной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду соб ственно земля). Основным условием применения этого метода явля ется соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному ис пользованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового зна чения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос ти земельного участка.

Так для второго варианта оценки использование метода предпо лагает следующую последовательность действий:

подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогич ными оцениваемому, с известными ценами продаж;

оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подо бранных объектов недвижимости как разности полной восста новительной стоимости и накопленного износа;

расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред него или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом выделения Условия задачи. Требуется определить рыночную стоимость зем ли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данно го объекта недвижимости определена методом сравнения продаж.

Она составляет $100 тыс. Также рассчитана полная восстановитель ная стоимость здания, находящегося на земельном участке (сто имость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ опре делен в размере 50%. Требуется определить стоимость земельного участка под зданием.

Решение:

Стоимость земли = $100 тыс. — ($80 тыс. 0,5) = $60 тыс.

15.5. Метод остатка для земли Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свобод ных, так и полностью или частично застроенных земельных участ ков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использова нии. Например, склад или временное сооружение из легких конст рукций, находящиеся на земельном участке в окружении капиталь ных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оцен ка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Данный метод также применяется для анализа наиболее эффектив ного использования земельного участка как условно свободного пу тем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант за стройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полу ченной с использованием других доступных с точки зрения инфор мации методов оценки.

Метод остатка для земли может использоваться только при нали чии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.

При отсутствии такой информации возможно использование дан ных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, получен ного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вы честь стоимость активов, не относящихся к недвижимости (напри мер, нематериальных и движимых активов).

В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:

I – VB RB VL = ---------------------------, RL где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка;

I — чис тый операционный доход;

VB — рыночная стоимость улучшений;

RL — коэффициент капитализации доходов от земли;

RB — коэффи циент капитализации доходов от улучшений.

Использование метода предполагает следующую последователь ность действий:

подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного уча стка;

расчет остаточной стоимости существующих или полной вос становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оце ниваемого земельного участка, включая существующий, с уче том юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органа ми власти и соответствующими уполномоченными органами;

расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на стро ения, как произведения их полной восстановительной стои мости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земель ный участок, как разности общего чистого дохода и доли, при ходящейся на строения;

расчет стоимости земельного участка путем деления доли об щего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь зованием оцениваемого земельного участка.

Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составле ния отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

операционные расходы, состоящие из эксплуатационных рас ходов, расходов на замещение и управленческих расходов;

чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход ).

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операци онные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, кото рый можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопро центной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от непла тежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыноч ных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодате лем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенци альный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплате жей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в про центах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчиты ваются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зави сящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов опре деляется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов це лесообразно учитывать возможность процентного наращивания де нежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.

Управленческие расходы включаются в состав операционных рас ходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в про центах от действительного валового дохода в зависимости от типа не движимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисле ния по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза тельств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на осно ве анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу ществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном вы ражении (без учета инфляции). При оценке с использованием про гнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номи нальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализа ции дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на ка питал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрис ковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку про цента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвести ций на территории данного субъекта РФ.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка Пример Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) — $1228138. Общий чис тый операционный доход от объекта недвижимости — $725760.

Требуется определить стоимость земли Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч шений Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка ве личина коэффициента капитализации определена как метод рыноч ной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи меж ду рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величи ной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием до статочной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид1:

NOI R = -----------, V где: R — коэффициент капитализации;

NOI — чистый операционный доход от объекта недвижимости;

V — рыночная стоимость от объекта недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом:

На самом деле, данная формула справедлива для оценки коэффициента капитали зации объекта недвижимости в целом. Однако из за высокой доли стоимости улуч шений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффици ент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.

№ Цена Прогнозируемый чистый Коэффициент объекта предложения, $ операционный доход, $/ год* капитализации 1 1050000 220000 0, 2 600000 120000 0, 3 50000 12000 0, 4 260000 50105 0, 5 500000 105000 0, 6 250000 50900 0, 7 270750 49000 0, 8 6126400 1097400 0, 9 250000 79850 0, * чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате матическая обработка исходной информации путем расчета средне квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного откло нения является показателем точности результата, полученного ус реднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94 значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

(C – Ci) = ----------------------------, N где: — среднее квадратичное отклонение;

C — среднеарифметиче ское значение ряда:

C-i C = -----------, N где: Сi — i ое значение ряда;

N — количество членов ряда.

С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9 0, Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со ставляет 0,215 ± 1,94. Для нашей выборки = 0,043. Отсюда дове рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.

Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме тическому значению:

С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9 0, 2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку № п/п Элемент анализа Значение 1 Общий чистый операционный доход $ 2 Стоимость улучшений $ 3 Коэффициент капитализации для улучшений 0, Чистый операционный доход, относящийся к $ улучшениям (2х3) 5 Чистый операционный доход, относящийся к земле (1 4) $ 3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от земли Коэффициент капитализации дохода от земли, определен мето дом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, рав ная ставке доходности по депозитам банков высшей категории над ежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в право собственности на земель ные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей права собственности на земель ные участки, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безриско вой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годо вых.

4. Итоговый расчет стоимости земельного участка № п/п Элемент анализа Значение 1 Чистый операционный доход, относящийся к земле $477 2 Коэффициент капитализации дохода от земли 0, 3 Рыночная стоимость земли (1/2) $2 986 С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов США.

Пример 2.

Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози руемых улучшений $537 895. Общий чистый доход от объекта не движимости $98 679. Ставка дисконтирования –16,83%. Фактор фонда возмещения –0,086%.

Расчет:

1 Коэффициент капитализации для (16,83 + 0,086)% = 16,92% улучшений 2 Доход, приходящийся на улучшения $537 895 0,1692 = $90 3 Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 – $90 990 = $7 4 Рыночная стоимость земельного участка $90 990/0,1683 = $45 15.6. Метод предполагаемого использования Метод предполагаемого использования также, как и метод остат ка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, ко торые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оцен ки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбив ки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедлен но или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использо вание и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет со бой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участ ка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда про гнозируются затраты, связанные со строительством объекта и дохо ды от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последователь ность действий:

анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходно го использования застроенного земельного участка;

составление сметы, обоснование сроков и графика строитель ства выбранного варианта застройки земельного участка;

прогнозирование доходов от использования застроенного зе мельного участка;

расчет издержек, необходимых для получения доходов от ис пользования застроенного земельного участка;

оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наи более эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на ос нове анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню ри сков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно приме нение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого исполь зования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая прода жа считается наиболее эффективным видом использования земли.

Метод предполагаемого использования также может использовать ся для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлет воряющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Этот метод также применяется для определения ценности терри тории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ ной среды и является одним из основных при определении эффек тивности проектов, направленных на сохранение природных ресур сов и окружающей среды.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незаст роенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Пример 1.

Требуется оценить стоимость земельного участка общей пло щадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.. На участке плани руется строительство многоквартирного дома. Считается, что такое использование земельного участка соответствует его наиболее эф фективному использованию.

Дом рассчитан на 100 квартир стоимостью по $100 тыс. при пло щади квартиры 100 м2. Предполагается, что стоимость продажи квар тир покроет все издержки инвестора. Строительство будет осуществ ляться за счет собственных средств в течение 6 месяцев. Инвестиции в строительство составят $200 на м2 / м2 100 квартир 100 м2 = = $2000000 или $2000 тыс. Распределение затрат по месяцам будет происходить следующим образом — в первый месяц половина ин вестируемой суммы. Остальные — равными долями по оставшимся месяцам проекта. Кроме того, обычно при реализации подобных проектов местными властями налагаются обременения на инвесто ра, связанные с созданием элементов инженерной инфраструктуры или объектов социального назначения. В данном случае предполага ется, что стоимость таких обременений составит $100 тыс. На время строительства земельный участок оформляется в аренду. Арендные платежи за землю рассчитываются исходя из ставки платы, установ ленной местными органами власти в размере $6 за м2. Они составля ют $24 тыс. в год или $2 тыс. в месяц за весь земельный участок.

Продажа квартир осуществляется на стадии строительства, начиная с третьего месяца по цене $80 тыс. за квартиру и далее в течение после дующих 6 месяцев после окончания строительства по цене $100 тыс. за квартиру. Предполагается, что на стадии строительства по сниженным ценам будет продано 40 квартир, а после окончания строительства — оставшиеся 60 квартир будут проданы по 100 тыс. за квартиру.

Ставка дисконтирования выбирается равной 10% (условно для данного примера).

Исходя из этих условий рассчитывается стоимость земельного участка.

Таблица 15. Тыс. $ Месяцы реализации проекта Статьи доходов и расходов 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Затраты на строительство 1000 200 200 200 200 Стоимость обременений 10 10 10 Арендная плата за землю 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Доходы от продажи квартир 800 800 800 800 1000 1000 1000 1000 1000 Итого :

1002 202 588 588 588 528 998 998 998 998 998 доходы расходы Ставка дисконтирования 10% Фактор дисконтирования 1 0,9921 0,984 0,976 0,969 0,9611 0,953 0,946 0,938 0,931 0,924 0, Дисконтированный денежный 1002 200,4 578,7 574,2 569,6 507,44 951,6 944 936,6 929,2 921,8 914, поток Итого сумма 6625, Стоимость земли 6625, или округленно Итого стоимость земли равна $6600 тыс. за 4000 м Одним из перспективных алгоритмов применения метода пред полагаемого использования для России в современных условиях является определение рыночной стоимости земли методом последо вательных приближений. Метод представляет собой расчетную модель, построенную на предположении равенства цены, опреде ленной по затратам на создание объекта, и цены по доходам, кото рые он может генерировать. Метод заключается в уточнении иско мой стоимости земли путем проведения итерационных расчетов по формуле, описывающей равенство цен покупки и продажи объектов недвижимости (застроенных участков). Расчеты стоимости земли методом последовательных приближений с применением компью терных программ Excel.

Ниже приводятся пример расчета стоимости земли методом по следовательных приближений.

Пример 2.

Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собст венности на объект недвижимости — незастроенный земельный участок площадью 10 соток (1000 м2).

В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наибо лее эффективным будет использование участка под коттеджное стро ительство со зданием, соответствующим современному коттеджу.

Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом за траты во времени распределились следующим образом: начало пер вого месяца — $10000, начало четвертого месяца — $8000, начало пя того месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими нормативными до кументами налог на землю равен $5 за сотку, а налог на улучшения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтернативных инвестиций определена в размере 12% годо вых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга.

В учебных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим.

Рассмотрим решение задачи оценки с использованием метода анализа дисконтированных денежных потоков в процессе всей эко номической жизни улучшений1.

Допустим, что 1) коттедж строится для продажи на свободном открытом рынке;

2) купивший коттедж, может сдавать его в аренду в течение всей экономической жизни.

Для решения задачи смоделируем как действия продавца постро енного коттеджа, так и его покупателя.

Действия продавца:

1. Покупка земельного участка за некоторую сумму VL.

2. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале первого месяца в размере E1 = 10 000 д.е.

3. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале четвертого месяца в размере E2 = 8000 д.е.

4. Оплата труда и материалов при возведении коттеджа в начале пятого месяца в размере E2 = 6000 д.е.

5. Продажа коттеджа с землей за некоторую сумму V0.

Возникает очевидный вопрос: чему равна сумма V0, за которую за хотят продать коттедж? Очевидно, что эта сумма будет равна сумме затрат плюс некоторая прибыль.

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.