WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 11 |

«Национальный фонд подготовки кадров Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в ...»

-- [ Страница 6 ] --

Стоимость действующего компонента $ Минус начисленная ранее амортизация – Плюс Сумма всех затрат на восстановление + 22 Или Стоимость убытков + Минус стоимость установки нового компонента – 21 Итого сумма функционального старения – $1 Устранимый функциональный износ, требующий замены сущест вующего компонента. Устранимое функциональное старение компо нента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью, ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент требует замены или модернизации. Показателем затрат служит сто имость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость сов ременного нового компонента плюс затраты на установку минус фи зический износ имеющегося компонента плюс чистая остаточная стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответ ствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.

Например, здание оборудовано системой отопления, которая не отвечает современным стандартам и подлежит модернизации. Если данный элемент заменить, то арендатор готов платить более высо кую арендную плату, увеличивающую чистый операционный доход на $400. Коэффициент капитализации для данного типа зданий равен 15%, капитализированная стоимость дополнительного дохода – $2666 ($400 : 15%), что больше затрат на модернизацию. Стоимость демонтажа действующей системы и установки современной состав ляет $2000. Если бы такая система была установлена в ходе стро ительства здания, то затраты на ее установку составили бы $1500.

Стоимость существующей системы отопления согласно смете вос становительных затрат — $2500. Система отопления считается долго живущим компонентом и физически изношена на 40%.

Стоимость действующего компонента $ Физический износ (минус) $ Стоимость восстановления функционально устаревшего +$ компонента с учетом его чистой остаточной стоимости Стоимость установки этого же компонента при – $ строительстве здания Итого сумма функционального старения $ Устранимый функциональный износ, вызванный избыточной доста точностью. Данное функциональное старение связано с наличием у оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требо вания, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа из быточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в против ном случае избыточную достаточность экономически нецелесообраз но устранять.

Например, оцениваемый объект представляет собой склад, обору дованный холодильными установками, а часть здания оборудована под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в до полнительном офисном помещении и готов дополнительно платить по $150 в месяц, если одно складское помещение будет переоборудо вано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений равен 8,0. Износ классифицируется как устра нимый, поскольку стоимость дополнительной арендной платы $14 400 (150 12 8) превысит затраты на демонтаж котла и перепла нирование помещения, которые подрядчик оценивает на уровне $13 500. Если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы $12 000. Восстановительная стоимость холо дильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении и рассматриваемого как коротко живущий компонент с физическим износом 60%, составляет $8 000. Данное складское помещение явля ется долго живущим элементом, восстановительная стоимость кото рого равняется $12 000, а физический износ составляет 20%. Оста точная стоимость помещения — $9600 = 12000 (1 — 0,2) уже вклю чена в показатель затрат, поэтому отдельно ее учитывать не следует.

Стоимость действующего компонента $8 Физический износ (минус) $4 Стоимость восстановления функционально устаревшего + $13 компонента с учетом его чистой остаточной стоимости Строительные затраты на установку нового компонента $12 Итого сумма функционального старения $4 Оценка неустранимого функционального старения Неустранимое функциональное старение не подлежит устранению в силу экономической нецелесообразности. Оно обычно вызвано от сутствием, неисправностью, избыточной достаточностью компонента.

Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/не исправностью компонента.

Например, если бы гостиница полностью была оборудована ду шевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы $15000. Валовой рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка, равен 7,0. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудо вано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжать ся в течение неопределенного периода времени. Если бы проект зда ния предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти ра боты при строительстве здания составили бы $90 000.

Стоимость действующего компонента $ Фактический износ – $ Стоимость убытков +$105 Стоимость установки этого же компонента при –$90 строительстве здания Итого сумма функционального старения $25 В данном примере отсутствие душевых кабин является неустра нимым недостатком, поскольку его невозможно ликвидировать фи зически. Стоимость убытков, вызванных данным недостатком, рас считывается как произведение валового рентного мультипликатора и размера убытков Аналогичный показатель можно рассчитать мето дом капитализации чистых арендных убытков.

Неустранимый функциональный износ, вызванный избыточной до статочностью. Устранение данного вида функционального старения экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если ис пользовать при расчете полной восстановительных зданий сто имость замещения, а воспроизводства. Оценка по стоимости заме щения исключает избыточные компоненты, так как они не копиру ются в смете. Тем не менее, необходимо рассчитать дополнительные расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из стоимости объекта недвижимости.

Например, оцениваемый объект представляет собой жилое зда ние, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница.

В результате здание имеет избыточную техническую площадь (боль шие коридоры и холлы, расположенные вне квартир). Стоимость воспроизводства оцениваемого здания составляет $2 000 000, а сто имость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и технической площади — $1 700 000. Затраты на эксплуатацию оцени ваемого объекта на $10 000 выше по сравнению с сопоставимыми объектами. Коэффициент капитализации для здания равен 25%.

Устранение подобного вида избыточности невозможно, а избыточ ная площадь не увеличивает стоимость объекта. Избыточный компо нент относится к долго живущим элементам здания, расчетный про цент амортизации равен 15%.

Стоимость избыточного компонента $300 Физический износ (минус) – $45 Стоимость убытков (10 000/0,25) + $40 Стоимость установки нового компонента (минус) – $ Итого сумма функционального старения $295 Оценка внешнего старения Внешнее старение — это снижение стоимости недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако внешнее старение может быть временным, например, избыточное предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Эконо мические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объ екты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.

Факторы внешнего старения оказывают влияние как на сто имость земли, так изданий. Иногда внешнее старение может быть отнесено только к земле, в других случаях — только к строениям, по этому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих це лей можно использовать полученный посредством анализа конъ юнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости здания и объекта недвижимости.

Для расчета внешнего старения используют метод парных продаж и метод капитализация арендных убытков.

Расчет внешнего старения методом анализа парных данных.

Например, оценивается жилое 150 квартирное здание, располо женное на подветренной стороне от модернизированного нефтепе рерабатывающего завода.

Стоимость Сделка Характеристика объекта Цена одной квартиры А Незастроенный участок, прилегающий к $150 000 $1 оцениваемому объекту, на котором согласно нормам зонирования можно построить 150 квартирный жилой дом Б Незастроенный участок на другой стороне $187 500 $1 города, который также можно исполь зовать под застройку 150 квартирного дома В 120 квартирное здание в районе $2 520 000 $21 оцениваемого объекта Г 100 квартирное жилое здание на другой $2 500 000 $25 стороне города Величину внешнего старения для недвижимости в целом можно определить, используя данные сделок В и Г, на уровне $4 000 за одну квартиру. Общее внешнее старение для оцениваемого объекта соста вит $400 000 ($4000 100). Величину внешнего старения для земель ного участка можно рассчитать по сделкам А и Б, которые указыва ют, что она составит $37 500 долларов ($250 за одну квартиру). Таким образом, внешнее старение оцениваемой недвижимости, приходя щееся на земельный участок, составляет $37 500, остающаяся сумма $362 500 приходится на здание.

Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцени ваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется сле дующим образом:

1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;

2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в це лом методом капитализации убытков;

3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Ес ли он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой ка питализации или при помощи валового рентного мультипликатора.

Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных потоков.

Оценка внешнего старения путем капитализации арендных убытков Например, оценивается парикмахерский салон площадью 90 м2.

Объект расположен в спальном, развивающемся районе города и функционирует в условиях перенасыщенного рынка. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный доход составил бы $250 за м2, однако в связи с избыточным предложением чистый опе рационный доход упал до $200 за м2. Выявленный фактор относится только к району оцениваемого объекта и вызван высокими темпами строительства. Коэффициент капитализации по данным рынка оце нен в 20%. Оценщик пришел к выводу, что такое положение будет сохраняться неопределенное время, и рассчитал внешнее старение методом прямой капитализации.

Общие арендные убытки – $4500 ($250 – $200 = $50;

$50 90 м2) капитализируются по ставке 20%. Стоимость внешнего старения в размере $22 500 в данном случае полностью отнесена к зданию.

Если ожидается, что перенасыщение рынка не будет постоянным, то внешнее старение следует оценивать методом дисконтирования денежных потоков. Допустим, оценщик пришел к выводу, что убыт ки будут продолжаться 5 лет, а соответствующая ставка дисконтиро вания для данного вида инвестиций составляет 18%. Внешнее старе ние рассчитывается как суммарная текущая стоимость годовых убытков в размере $4500 в течение пяти лет. Текущая стоимость ан нуитета в $4500 за пять периодов при ставке дисконтирования 18% составит $14 272,3. Вся сумма внешнего старения недвижимости от носится к зданию.

Глава ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 10.1. Виды частичных прав на недвижимость При постановке здания на оценку необходимо однозначно иден тифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отде лении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущест венные права, поскольку некоторые формы владения недвижимо стью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объ ект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру, так и на результат оценки.

Собственность частных лиц и юридических лиц. Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным правом собственности на конкретную недвижимость в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает разделение юридического права собственности от права управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, ко оперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собст венности.

Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридиче ских и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, явля ются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арен датора и арендодателя, возникающие при оформлении договора аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав (право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязует ся производить регулярные арендные платежи и освободить арендуе мое помещение в конце срока аренды.

Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве до полнительного источника к вложенному собственному капиталу со провождается возникновением частичных прав на объект залога, по скольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают пол ным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арен датора и арендодателя.

Основные виды имущественных прав на недвижимость включают:

Безусловное право собственности на недвижимость;

Пожизненное право собственности на недвижимость;

Совместные имущественные права на недвижимость;

Арендные имущественные права;

Вертикальные имущественные права;

Сервитуты;

Переуступка права застройки территории;

Кондоминиумы;

Таймшеры;

Имущественное право арендатора;

Субаренда.

Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолют ное право собственности, не обремененное какими либо ограниче ниями со стороны других имущественных прав, на которое распро страняются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства.

Пожизненное право собственности на недвижимость определяется как совокупность прав пользования, владения и управления недви жимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указан ной стороны, именуемой пожизненным владельцем. Пожизненное право собственности на недвижимость может возникать в результате действия судебных процедур, завещания или договора дарения. Раз новидностью этой формы собственности является право собствен ности с определенным условием. Такое право собственности про должается до тех пор, пока не наступят определенное условие или событие, в результате чего имущественное право автоматически пре кращается.

Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объ ектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами.

Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни, другое получает это право после смерти пожизненного владельца.

При оценке стоимости права пожизненного владения определя ется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь место на дату смерти пожизненного владельца. При этом использу ются таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни и табли цы аннуитетов.

Совместные имущественные права на недвижимость реализуются как:

совместное владение имуществом несколькими лицами (в ре зультате дарения или завещания);

супружеская общность имущества;

общее владение.

Совместное владение предусматривает право наследования лица ми, владеющими недвижимостью, при этом каждая сторона имеет одинаковые имущественные права.

Супружеская общность имущества — это права собственности му жа и жены на имущество, которым они могут распоряжаться в тече ние жизни другого супруга только посредством совместного приня тия решений;

в этой форме владения также предусматриваются их права наследования.

Общая форма владения — это право собственности двух и более лиц, каждый из которых имеет нераздельное имущественное право, при этом нераздельные права могут быть идентичными или нет, но права наследования отсутствуют.

Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают различные, но связанные имущественные права в недвижимости.

Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как право пользования и владения для конкретных целей в течение опре деленного периода времени. Имущественное право арендодателя — это право собственности, включающее право пользования и владе ния, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендода теля и арендатора определяются условиями договора аренды.

Вертикальные имущественные права на недвижимость предпола гают разделение прав на подземное и воздушное пространство.

Право на подземное пространство состоит в праве на использование и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости.

Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых под поверхностью земли и строительство туннелей для железных дорог, дорожного транспорта и коммуникаций. Право на воздушное пространство относится к праву пользования, контроля и регулиро вания воздушного пространства над участком земельной недвижи мости.

Сервитуты представляют право осуществления конкретного дей ствия на конкретном участке недвижимости со стороны обладате лей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость.

Сервитуты могут представлять собой право на использование конк ретного участка земли для доступа к прилегающей территории или право общественного проезда. Другие виды сервитута запрещают собственнику недвижимости определенные типы пользования не движимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные серви туты.

Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает дополнительные права, является доминирующей и называется аксес суарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависи мости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной серви тутом.

Сервитут может быть учрежден по договору между частными сторонами или в соответствии с действующим законодательством.

При оценке сервитутов для целей государственного приобретения недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стои мости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для получателя.

Стоимость доминирующего сервитута обычно определяется как часть стоимости, которая добавляется к недвижимости, получающей от него выгоду.

Сервитут определяется как право лица или группы лиц на пользо вание объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных це лях. В Гражданском Кодексе Российской Федерации дается следую щее определение сервитута: «Право ограниченного пользования чу жим земельным участком, которое может также распространяться на здания, сооружения и другое недвижимое имущество».

Сервитуты могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость не движимости, но все же в отечественной практике оценки общим яв ляется правило уменьшения стоимости объекта недвижимости, об ремененного сервитутом.

Примерами сервитутов могут служить прокладка и эксплуатация на земельном участоке линий электропередач, связи, газо и трубо проводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, обязательство владельца участка предоставлять проезд и проход через свой участок определенному кругу лиц и т.д.

В России сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимос ти. В случае недостижения соглашения сервитут может быть уста новлен посредством судебного решения по иску лица, требующего установления сервитута.

В ГК РФ записано, что владелец имущества, обремененного сер витутом, может взимать определенную разумную плату за пользова ние правом сервитута с лиц, потребовавших установления сервитута и пользующихся этим правом.

Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определя ется путем определения разницы между стоимостью недвижимости, которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недви жимости должны быть аналогичными друг другу.

Переуступка права застройки представляет собой право, которое отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как пра вило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого района.

В ряде случаев такие права используются с целью сохранения ви да землепользования, либо возникают в результате ограничения объ ема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость пе редаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеет ся достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.

Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, ко торая предусматривает возможность официальной регистрации раз деленных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондо миниуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоми ниуме собственнику также принадлежит неделимое частичное иму щественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для уп равления общей недвижимостью в соответствии с действующим за конодательством. Расходы на управление и обслуживание здания де лятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на ежемесячной основе.

Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с мето дом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Опреде ляют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласую щейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов.

Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключе выми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственнос ти на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими.

Существует две формы таймшера:

имущественный таймшер;

неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор, даю щий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году, и таким образом ограничивает его право собствен ности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, от дать в залог, а право собственности зарегистрировать.

Неимущественный таймшер не передает юридического права соб ственности на недвижимость, и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой и соответствующими помеще ниями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сна чала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежа щие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначен ную для использования акционером, и долю личной недвижимости.

Имущественное право арендатора — это право арендатора на поль зование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определен ных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими пра вами, является соотношение договорной и рыночной ставки аренд ной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора. Имущественное право арендатора обычно имеет стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, ли бо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное пра во арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в пе риоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных усло вий.

Субаренда — это договор, по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимо стью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды. Пе реуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, кото рым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в отношении недвижимости (права пользования и владения недвижи мостью) в пользу другого юридического лица или для использования кредиторами. Договоры аренды обычно предусматривают, что согла сие арендодателя «не будет приостановлено без достаточных основа ний». В результате судебных разбирательств установилась практика, по которой субаренда не должна зависеть от необоснованных огра ничений. Чтобы отказать в разрешении, арендодатели обычно долж ны подтвердить, что субаренда может ослабить их позицию.

Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет сто имость, если договорная арендная плата меньше той, что платит су барендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обяза тельств по договору аренды с арендодателем. Дисконтные ставки для определения разных имущественных арендных прав различаются, поскольку они должны отражать связанные с этими правами риски.

Как правило, имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает. В свою очередь, арендатор несет меньший риск, чем субарендатор, чья позиция подвержена большему риску. Договор аренды может содержать условие, одно значно запрещающее субаренду. Определение стоимости имущест венного права арендатора в рамках условий договора аренды может потребоваться для различных целей (например, чтобы установить налоги на имущество, разделить сумму убытков между арендодате лем и арендатором).

10.2. Оценка прав аренды Аренда означает передачу права пользования объектом недвижи мости от собственника к арендатору. Право владения и распоряже ния имуществом остается у арендодателя.

При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще од но частичное право, стоимость которого тоже можно определить ис ходя из конкретных условий субаренды.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущест венным правом, подлежащим оценке, обычно является имуществен ное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имуще ственное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких либо других ус ловий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, су баренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров арен ды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

1) соотношение договорной арендной платы и рыночной аренд ной платы;

2) длительность аренды;

3) финансовое положение арендатора;

4) распределение расходов между арендодателем и арендатором.

Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

На основании договора аренды арендодатель предоставляет арен датору право владения недвижимостью на указанных в договоре ус ловиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендато ра по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное пра во арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользо вания и владения зданием или частью здания. В договоре аренды зе мельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.

В большинство договоров аренды включают положения, касаю щиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субарен ды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сфор мулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменений в договор и огра ничение пользования.

Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижи мости, поэтому оценщику необходимо ознакомиться со всеми усло виями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые должны быть оценены. В ряде слу чаев для интерпретации некоторых условий договора аренды необхо димо получить консультацию юриста. Сдавая недвижимость в арен ду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход, некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения недвижимости за счет проведения арендатором каких либо стро ительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им оборудование или строения являются собственностью арендатора.

Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфля ции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минималь ные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как аль тернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогооб ложение и снижение уровня ответственности по управлению недвижимостью.

Длительность отношений арендодателя и арендатора бывает раз ной. Аренда с пролонгацией и срочная аренда — это две признанные юридической практикой формы определения длительности аренды.

Аренда с пролонгацией предусматривает продление договора на до полнительный период в момент совершения периодического плате жа. Общая продолжительность аренды не указывается. Срочная арен да указывает начало и окончание срока аренды. Если арендатор ис полняет свои обязательства, то его права продолжаются до тех пор, пока не истечет указанный срок аренды.

В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплу атацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды:

валовая аренда, чистая аренда, частично валовая аренда.

При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендую плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и налогов на недвижимость. При частично валовой аренде арендода тель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные пла тежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижи мость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы на содержание и ремонт.

Размеры и график арендных платежей также бывают разными.

Договор может предусматривать равные платежи в течение всего срока аренды или, наоборот, их повышение или рост в конкретный период времени. График платежей с увеличением или уменьшением размера платы предполагает, что в течение начального периода бу дет произведена оплата в определенном объеме с последующим уве личением или уменьшением арендной платы в течение указанного периода времени. Может также предусматриваться внесение попра вок в размер платы, хотя и необязательно через конкретные интер валы. Договор аренды может предусматривать привязку арендной платы к изменению какого либо экономического показателя, на пример, индекса потребительских цен, который часто используется для определения размера арендной платы в долгосрочных договорах аренды. Пересмотр размера арендных платежей может базироваться на переоценке объекта недвижимости через определенные периоды времени. Арендные платежи могут быть годовыми, полугодовыми, квартальными, ежемесячными, еженедельными или даже ежеднев ными. Договор может требовать оплаты в начале арендного срока или в его конце. Договор аренды может потребовать, чтобы арендо датель оплачивал расходы в течение первого года аренды, а в тече ние дальнейшего срока аренды арендатор оплачивал рост расходов как часть арендной платы. Договор аренды может включать оговор ку, которая ограничивает сумму расходов арендодателя, свыше ко торой расходы оплачиваются арендатором. Такой ограничитель предохраняет арендодателя от неожиданных повышений расходов в результате инфляции.

Условия договора служат основой количества и качества будущих доходов, возникающих в результате заключения договора. Договор аренды предусматривает получение арендодателем указанной арен дой платы или услуг в течение срока аренды, а также возврат аренда тором прав пользования и владения, когда истечет срок аренды. До говор обычно дает арендатору исключительное право пользования и владения в течение срока аренды с указанием обязательств в отноше нии арендной платы или услуг.

Договор аренды ставит условия арендной платы и может указы вать валовый доход. Как упоминалось выше, оценщики, определяю щие рыночную стоимость имущественных прав арендодателя, долж ны всегда учитывать соотношение договорной арендной платы и ры ночной ставки арендной платы, длительность аренды, кредитный рейтинг арендатора и распределение расходов между арендодателем и арендатором. Стоимость прав арендатора при долгосрочном дого воре аренды с фиксированной арендной ставкой на уровне ниже ры ночного обычно рассчитывается как разница между рыночной и контрактной арендной платой, исходя из оставшегося срока аренды.

Стоимость прав арендодателя в вышеупомянутом случае будет рассчитываться как сумма текущей стоимости ежегодных платежей исходя из оставшегося срока аренды, продисконтированных по без рисковой ставке (считается, что арендатор не нарушит свои обяза тельства) плюс ставка темпа инфляции и дисконтированной теку щей стоимости объекта недвижимости на дату окончания срока аренды. Но все же ставка дисконта может быть различной, так как она зависит от многих факторов, которые подлежат анализу в каж дом конкретном случае.

10.3. Практический пример оценки частичнвх прав Оценка стоимости частичных прав на объекты недвижимости мо жет давать следующие результаты. Первый — когда сумма стоимости частичных прав на объект недвижимости больше стоимости полного права собственности на данный объект, второй — когда эта сумма меньше стоимости полного права собственности и третий — когда эти стоимости равны.

Частичные права формируются по различным признакам: финан совым, физическим, юридическим. Финансовые частичные права представляют право опциона;

физические — право аренды, право пожизненного владения;

юридические — сервитуты.

В качестве примера будет рассмотрена оценка помещения аптеки при изъятии его в федеральную собственность. Особенность оценки определяется таким фактором, как наличие арендатора и, следова тельно, досрочным прекращением договора аренды. Отсюда видно, что стоимость помещения аптеки будет равна сумме рыночной стои мости самого помещения на дату оценки и размера упущенной выго ды арендатора, которая имеет место в случае досрочного прекраще ния договора аренды. Следовательно, размер компенсации должен теоретически равняться стоимости помещения плюс упущенная вы года арендатора Первым этапом оценки являлось определение рыночной стои мости помещения аптеки.

В ходе данной оценки были использованы два метода оценки стоимости объекта недвижимости:

метод прямого сравнительного анализа продаж, метод капитализации дохода.

В результате проведенной оценки рыночная стоимость помеще ния аптеки составила 127 000 $ (Сто двадцать семь тысяч долларов США).

Далее была проведена оценка размера упущенной выгоды аренда тора для определения доли компенсации, причитающейся арендато ру вследствие досрочного прекращения договора аренды. Оценива лась величина упущенной выгоды фармацевтической компании при изъятии помещения аптеки, расположенного в г. Москве в районе станции метро «Новогиреево» у его владельца ООО «XXX» и досроч ном прекращении договора аренды.

Упущенная выгода согласно Статье 15 Гражданского Кодекса РФ, подразумевает неполученные доходы, которые лицо, чьи права были нарушены, получило бы при обычных условиях гражданского оборо та, если бы его право не было нарушено.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

осмотр здания и прилегающих участков земли, беседа с собственником, беседа с арендатором, исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в Москве, проведение анализа местоположения, окружения и выбранных аналогов, анализ маркетинговой политики и текущего дохода аптеки, оценка упущенной выгоды.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположе ния объекта, а также описания помещения, его состояния, а также выделений особенностей оцениваемого объекта.

Далее определяются финансовые показатели деятельности орга низации арендатора, и строится прогноз его деятельности после изъятия аптеки.

Следующий этап оценки — определение величины упущенной выгоды.

Помещение аптеки расположено в 10 ти минутах ходьбы от станции метро «Новогиреево». Восточный административный ок руг, в котором расположено оцениваемое помещение, является од ним из наименее благоприятных для проживания в силу большого скопления на его территории промышленных предприятий. Однако рассматриваемый район Федеративного проспекта отличается при емлемой экологической обстановкой. Данный район характеризу ется наличием жилой застройки преимущественно 50 х и конца х годов. В настоящее время многие дома в этом районе реконстру ируются, а также интенсивно ведется новое жилищное строительст во Застройка — точечного типа. Близость к метро, большое количе ство жилых домов вокруг и относительная удаленность от крупных предприятий делают этот район благоприятным для размещения помещения аптеки.

Далее следует отметить следующие особенности аптечного рынка г. Москвы:

спрос на помещения аптечного назначения и аптечные склад превышает предложение;

эти помещения очень ликвидны и не задерживаются подолгу в листингах на продажу;

помещения аптек и аптечных складов отвечают специальным требованиям по отделке, необходимым для обеспечения нор мального хранения лекарственных препаратов;

очень небольшое количество фирм риэлторов работают с по мещениями аптечного профиля, т.к. не все могут удовлетво рить повышенные требования к качеству помещений;

стоимость помещений аптек, как правило, завышена по срав нению со стоимостью аналогичных помещений неаптечного профиля;

обычное помещение требует проведения ремонта для выполне ния всех требований к внутренней отделке и только затем на него может быть получена лицензия на оптовую или рознич ную торговлю лекарственными средствами или медицинским оборудованием (стоимость каждой лицензии примерно 3500$, срок получения — 2 месяца).

Аптека представляет собой встроенное помещение, расположен ное в отдельно стоящем 4 х этажном кирпичном здании. Здание вве дено в эксплуатацию в 1952 году.

Основные конструктивные элементы здания:

стены — кирпичные;

перекрытия — смешанные;

общий износ здания на 1997 год составил (по данным БТИ) 53%.

Здание телефонизировано, обеспечено всеми инженерными ком муникациями:

центральное отопление, водопровод, канализация, водоснаб жение и электроосвещение. Надо отметить, что строитель но техническая экспертиза здания не проводилась.

Общая площадь помещений аптеки 256,4 кв.м, (из них 119,7 кв.м — подвальные помещения и 136,7 кв.м — помещения расположенные на 1 этаже) полезная высота подвальных помещений – 2,35 м, поме щений 1 го этажа — 3,52 м.

В помещениях в конце 1997 — начале 1998 годов проводились ре монтно строительные работы с целью привести состояние аптеки в соответствие с требованиями к помещениям аптек и аптечных скла дов (окраска стен масляными красками, сварка швов на линолеуме, настилка линолеума по влагостойкой фанере, установка засыпных гипсокартонных перегородок и т.д., в подвале пол — керамическая плитка). В помещении установлена компьютерная сеть на 6 рабочих мест. Полностью заменена электропроводка и сантехническая про водка. Установлены металлические наружные двери (на парадный и запасной выход). Установлена охранно пожарная сигнализация.

Есть устройство приточно вытяжной вентиляции, обеспечивающее шестикратный обмен кратный обмен воздуха в помещении в час.

В целом, помещения находятся в хорошем состоянии, пригодном для устройства аптеки и аптечного склада.

Аптека включает в себя помещения, следующего назначения, расположенные на первом этаже, торговый зал площадью 65,8, каби неты 21,7;

8,2;

9,5 кв.м, вспомогательные помещения, подвальные складские помещения.

Под «упущенной выгодой» понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных усло виях, если бы его право не было нарушено. В случае прекращения договора аренды на объект оценки арендатор недополучит доходы, связанные с деятельностью аптеки. При этом период времени, в те чение которого будут недополучены доходы, будет связан с проведе нием мероприятий, включающих:

поиск нового помещения;

проведение в помещении ремонта, удовлетворяющего требова ниям по внутренней отделке аптек;

налаживание производственного процесса;

переориентация существующей клиентуры;

установление постоянной клиентуры;

установление имиджа и пр.

Анализ основных маркетинговых особенностей деятельности ап теки показал, что для увеличения потока посетителей в аптеке и ус тановления постоянной клиентуры применяется маркетинговая схе ма, которая характеризуется:

высокой степенью специализации (аптека специализируется на препаратах онкологического профиля);

работой непосредственно с клиентами (каждый факт покупки или обращения регистрируется, обрабатывается и т. п.);

работой с источниками потенциальных клиентов (врачами он кологами, онкологическими диспансерами и поликлиниками);

наличием собственной системы дисконтных карт и скидок для постоянных клиентов;

бесплатной доставкой товара по г. Москве;

широким ассортиментом и низкой (относительно конкурен тов) стоимостью лекарств;

С экономической точки зрения используемая схема характеризу ется:

1) удачным сочетанием в рамках объединения компаний:

фирмы — оптового торговца медикаментами аптеки 2) разделением центров затрат и центров прибыли;

3) сокращением операционных расходов и отнесением наклад ных расходов на деятельность объединения компаний.

Оценка рассматриваемой схемы схемы выявила положительные и отрицательные стороны.

Недостатки. Единственным недостатком рассматриваемой схемы является сознательно узкая ориентация на рынок онкологических препаратов. Но это был бы минус только для молодой компании, действующей на рынке самостоятельно.

Преимущества.

1) Специализация на рынке онкопрепаратов в сочетании с боль шим стажем работы на рынке лекарственных препаратов и тесным сотрудничеством с оптовой фирмой;

2) Налаженные каналы распределения товара от оптового склада до конечного потребителя;

3) Жесткая постановка управленческого и финансового учета;

4) Легко возобновляемая клиентура.

Все эти факторы плюс хорошая организация ведения бизнеса и отлично налаженные каналы распределения позволяют сделать вы вод, что применяемая маркетинговая и финансовая схемы являются уникальными ЭТАПЫ РАСЧЕТА УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ И ЛОГИКА ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Определены ретроспективные показатели деятельности за предшествующий год деятельности аптеки.

2. Эти показатели пересчитаны в условно постоянные цены (дол лары США).

3. Построен прогноз изменения прибыли компании.

4. Далее мы считаем, что на новом месте уменьшение потока до ходов будет связано с двумя факторами:

деятельность на новом месте придется начать «с нуля» (здесь мы используем тот же прогноз изменения прибыли компании);

С тем, что произойдет утрата части клиентуры из источников, не включенных в регулярные каналы распределения.

5. Кроме того, изменение потока доходов будет сопряжено с тем фактом, что фармацевтической компании придется искать новое по мещение, делать в нем ремонт, получать лицензии на торговлю ле карственными препаратами и медицинским оборудованием.

6. Денежные потоки, составляющие разницу между прогнозным потоком прибыли на «старом месте» и описанными выше потоками доходов на «новом месте», отличаются.

7. Далее предполагаемые будущие денежные поступления дис контируются (пересчитываются) в текущую стоимость из расчета ставки дисконта в 23%.

РАСЧЕТ УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ 1) Администрацией и бухгалтерией фармацевтической компании были предоставлены следующие показатели коммерческой деятель ности за четыре квартала 2001 года Период 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.

Товарооборот 1251000 2830000 4375000 Себестоимость 1123000 2676000 4149000 лекарств Выручка 128000 154000 226000 Коммерческие 111000 150000 157000 расходы Прибыль 17000 4000 69000 Торговая наценка 128000 154000 108000 Комиссионное 0 0 117000 вознаграждение Товарооборот. Себестоимость лекарств. Выручка.

2) Эти показатели были преобразованы в долларовые величины с использованием среднего курса доллара.

Период 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.

Товарооборот 1251000 2830000 4375000 Себестоимость 1123000 2676000 4149000 лекарств Выручка 128000 154000 226000 Коммерческие 111000 150000 157000 расходы Прибыль 17000 4000 69000 Торговая 128000 154000 108000 наценка Комиссионное 0 0 117000 вознаграждение Товарооборот. Себестоимость лекарств. Выручка.

3) На основании имеющихся данных был построен прогноз изме нения прибыли компании Здесь и далее в качестве прогноза рассматривается логарифмиче ский тренд и учитывается тот факт, что ко 2 кварталу 2002 года будет достигнута прибыль в $10 000, которая в дальнейшем не будет изме няться 4) Далее на основании анализа рынка недвижимости и рынка ап течных помещений мы предполагаем следующее:

поиск нового помещения займет около 3 х месяцев;

проведение ремонта в помещении и получение 3 х лицензий займут около 3 х месяцев и потребуют расходов в размере соот ветственно $10 000 и $10 500.

5) Далее находится разница между прогнозным потоком прибыли на «старом месте» и описанными выше потоками доходов на «новом месте».

6) Далее предполагаемые будущие денежные поступления дис контируются (пересчитываются) в текущую стоимость из расчета ставки дисконта в 23% (5,31% в квартал). Весь этот процесс отобра жен в приведенной ниже таблице (стр. 367 368).

Далее текущие стоимости складываются для получения величины упущенной выгоды. В результате проведенного анализа, мы пришли к выводу, что величина упущенной выгоды составляет округленно:

$57 000 (Пятьдесят семь тысяч долларов США).

Таким образом, стоимость помещения аптеки при условии ее изъятия в федеральную собственность составляет $184 000 (сто во семьдесят четыре тысячи долларов США).

В заключении следует отметить, что, установленная в итоге сумма компенсации, может отличаться от оценочной стоимости, вслед ствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести пере говоры, условия сделки (например, финансовые) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки.

В случае сделки, предполагающей оплату в неденежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены.

Потеря Текущее Прогнозный прибыли Суммарное Начинаем Потеря Затраты на Затраты Коэффициент значение Период поток с учетом изменение с нуля прибыли лицензии на ремонт дисконтирования будущего доходов снижения доходов потока клиентуры 1 кв. 2001 2 кв. 2001 3 кв. 2001 4 кв. 2001 1 кв. 2002 6051 0 0 –3026 –3026 1,000 – 2 кв. 2002 6701 0 0 –6701 –10500 –10000 –27201 0,950 – 3 кв. 2002 7251 311 265 –6986 –6986 0,902 – 4 кв 2002 7727 2783 2366 –5361 –5361 0,856 – 1 кв 2003 8147 4229 3806 –4341 –4341 0,813 – 2 кв. 2003 8523 5255 4730 –3793 –3793 0,772 – 3 ев. 2003 8863 6051 5749 –3114 –3114 0,733 – 4 кв.2003 9173 6701 6366 –2807 –2807 0,696 – 1 кв. 2004 9459 7251 7251 –2208 –2208 0,661 – Потеря Текущее Прогнозный прибыли Суммарное Начинаем Потеря Затраты на Затраты Коэффициент значение Период поток с учетом изменение с нуля прибыли лицензии на ремонт дисконтирования будущего доходов снижения доходов потока клиентуры 2 кв. 2004 9723 7727 7727 – 1996 – 1996 0,628 – 3 кв. 2004 9969 8147 8147 –1822 –1822 0,596 – 4 кв. 2004 10000 8523 8523 –1477 –1477 0,566 – 1 кв. 2005 10000 8863 8863 –1137 –1137 0,537 – 2 кв.2005 10000 9173 9173 –827 –827 0,510 – 3 кв. 2005 10000 9459 9459 –541 –541 0,485 – 4 кв. 2005 10000 9723 9723 –277 –277 0,460 – 1 кв. 2006 10000 9969 9969 –31 –31 0,437 – 2 кв. 2006 10000 10000 10000 0 0 0,415 Раздел II ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ Глава ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 11.1. Земля и природные ресурсы Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека — производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность не разрывно связана с землей, которая используется как пространст венная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйст ве. Но земля является не только пространственной основой для жиз ни и существования людей. Она является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредото чения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную при родную систему одновременно. Уникальным свойством земли явля ется ее способность с помощью других природных сил продуциро вать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органи ческое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природ ные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага приро ды», используемые человеком. В эту широкую категорию входят та кие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ис копаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя уг лами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природ ный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почва ми, водами, растительным и животным миром и оценивается с пози ций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассмат ривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недви жимости и оценивается с позиций полезности и доходности исполь зования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы Природные ресурсы являются первоисточником и исходной ос новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природ ной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления, формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди сво им трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потен циала человеческого общества все равно остаются природные биоло гические и минеральные ресурсы земли.

В нашей стране природные ресурсы играют исключительно важ ную роль в экономике. Только добыча полезных ископаемых обеспе чивает не менее 25% ВВП и около 50% валютной выручки от внеш ней торговли, не считая экономический и социальный эффект в смежных отраслях. По некоторым оценкам 70 80% национального дохода формируется за счет природных ресурсов. Стоимость сырья ежегодно извлекаемого в последние годы из недр России по ценам мирового рынка составляет в зависимости от конъюнктуры от 95 до 105 млрд долларов. Инвестиционная же емкость недр с учетом разве данных запасов и прогнозных ресурсов для экспортно ориентиро ванного минерального сырья составляет около 147 170 млрд долла ров США. Из них 100 110 млрд долларов приходятся на месторожде ния нефти и газа, 14 19 млрд долларов — на благородные металлы, 12 17 млрд долларов — на алмазы, 21 24 млрд долларов — на другие виды минерального сырья, включая уголь.

По оценкам российских ученых, национальное богатство России, включающее в себя материальные активы и природные ресурсы, в начале третьего тысячелетия оценивается примерно в 300 350 трлн.

долл. Основную часть этой суммы (около 80%) составляют мине рально сырьевые и топливно энергетические ресурсы. Лесные ре сурсы России оценивались в 60 трлн. долл.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого по требления, способствующие созданию материальных богатств, восп роизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существова ния человека и повышению качества жизни людей. Природные ре сурсы могут быть использованы в качестве:

средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и ми неральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

мест отдыха и лечения;

объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии;

генетические ресурсы, используемые в селек ции и т.д.);

ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживаю щие экологический баланс и приемлемое качество окружаю щей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регу лирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов Природные ресурсы подразделяются на:

возобновимые;

невозобновимые;

условно возобновимые.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые. К возобновимым относятся биологические ресурсы, включая лес, не лесную растительность, наземных животных, водные биоресурсы. К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождеств ляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Основное различие между данными категориями природных ре сурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего истори ческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Почвы относятся к условно возобновимым ресурсам, так как про цессы почвообразования происходят также на протяжении длитель ного периода времени, значительно превосходящего продолжитель ность жизни одного поколения людей.

Возобновимые природные ресурсы Основными видами возобновимых ресурсов являются:

растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции;

дикорастущие пищевые, лекарственные и техниче ские растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине, производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

топливно энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо риты, апатиты и др.);

техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог неупоры, цементное сырье;

строительные материалы (глина, гравий, песок).

Последнюю категорию минеральных ресурсов называют обще распространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы К условно возобновимым природным ресурсам относится земля и подземные воды.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может само воспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет, то есть он слишком продолжителен и сопоставим по своим масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные рамки одного поколения людей.

Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, мо жет быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объек тами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функци ональной направленности деятельности человека одно и то же при родное пространство может использоваться разными способами.

Например, участок леса может использоваться для заготовки древе сины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцеле вой характер использования земли является ее отличительной осо бенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ве дение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли об ществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются со ответствующими правовыми нормами;

осуществляется государст венное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установ ленном обычаем или законодательством порядке.

В нашей стране для целей государственного регулирования зем лепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанав ливается определенный правовой режим и виды разрешенного ис пользования земли. Основными категориями земель являются:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, ра диовещания, телевидения, информатики, земли для обеспече ния космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

В других странах также существуют деление земель на классифи кационные единицы, соответствующие основному виду их исполь зования и перспективному развитию. Так, в Федеративной Респуб лике Германии насчитывается около 10 классификационных единиц для деления территории по ее целевому назначению. Например, для целей регулирования землепользования и землеустройства в земле Саксония выделяют следующие структурные элементы: европейский сити регион;

общины;

центральные населенные пункты;

главные центры;

средние центры;

центры нижнего уровня;

мелкие центры;

территории плотной застройки;

агломерации;

пограничные зоны аг ломераций;

сельская местность;

области в сельской местности с за рождающимися агломерациями;

области в сельской местности без зарождающихся агломераций;

межрегиональные оси и др.

Деление земли на категории, прежде всего, отвечает целям право вого регулирования и планирования землепользования.

Для целей оценки земли могут выделяться другие классификаци онные единицы. Например, для проведения кадастровой оценки земли используется следующая классификация земель: земли посе лений;

сельскохозяйственные угодья;

земли лесного фонда;

земли садоводческих, огороднических и дачных объединений. Установлен ной классификации земель для проведения оценки их рыночной стоимости у нас в стране пока не сформулировано. Но в других стра нах такое деление существует. В Германии при проведении оценки рыночной и иной стоимости земли выделяют застроенные и незаст роенные земельные участки, сельскохозяйственные и лесные угодья, а также участки со специальным видом использования, для которых определяется стоимость, отличная от рыночной. К таким землям от носятся земельные участки, используемые для движения транспорта, для озеленения, для общего пользования;

земельные участки, ис пользуемые исключительно в общественных целях или предназна ченные для такого вида использования в будущем;

территории, заня тые водными объектами.

Угодья К угодьям обычно относят свободные от интенсивного хозяйст венного освоения земли, пригодные для сельскохозяйственного ис пользования, ведения лесного хозяйства, охоты. Основными видами угодий являются сельскохозяйственные, лесные, охотничьи угодья.

Особым видом использования территории можно считать сохра нение на них естественных или искусственных экосистем, создаю щих природные блага и выполняющих экосистемные услуги, такие как регулирование климата и газового состава атмосферы, охрана водных ресурсов, образование почвы, сохранение биологического разнообразия, создание условий для рекреации (экологический ту ризм, спортивное рыболовство и другие подобные виды деятельнос ти), культурологической деятельности (научные исследования, обра зование).

Экосистемы Естественная экологическая система — это объективно сущест вующая часть природной среды, которая имеет пространствен но территориальные границы и в которой живые (растения, живот ные и другие организмы) и неживые элементы взаимодействуют как единое функциональное целое и связаны между собой обменом ве ществом и энергией.

Хотя основная часть стоимости функций экосистем находится вне рынка, данный вид использования территории нельзя не учиты вать при проведении оценок в целях обоснования экономической эффективности планов и проектов развития территорий, так как иг норирование этих функций может приводить к серьезным негатив ным социальным и экономическим последствиям. В последнее вре мя этим функциям во всем мире придается все большее и большее значение. Расчеты ученых дают суммарную годовую оценку этих функций в среднем в 33 трлн. долл., что почти вдвое превышает со здаваемый человечеством ВНД (18 трлн. долл. в год).

11.2. Объекты оценки стоимости Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут высту пать:

запасы природных ресурсов;

природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);

экосистемные услуги и экологические блага (функции, выпол няемые природными объектами);

экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или пред метом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в мес торождениях, численность животных в охотничьих угодьях, запас древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространст во, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо зяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

участки леса;

месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

замкнутые водные объекты;

рыболовные участки рек, нерестилища;

рыболовные участки шельфа;

нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

болота;

другие.

В таблице 11.1 приведены основные объекты оценки природных ресурсов Таблица 11. Объекты оценки Запасы природных ресурсов Природные объекты Экосистемные услуги Древесина Лес (древостой или насаждение), участки лесного Поглощение углерода, регулирование стока, фонда предотвращение эрозии, очистка воздуха, сохранение биоразнообразия рекреация Недревесная продукция Лес, участки лесного фонда, орехоплодные леса Поверхностные воды Поверхностные водные объекты, в том числе, реки, Обеспечение питьевой водой, транспортными озера, водохранилища, болота, водно болотные путями, поддержание ассимиляционного потенциала, угодья, обособленные водные объекты сохранение биоразнообразия, рекреация, создание условий для устойчивого развития и др.

Рыба и морепродукты Рыболовные участки рек, шельфа, нерестилища Рекреация, сохранение биоразнообразия Охотничьи и промысловые Земельные участки, являющиеся охотничьими Рекреация, сохранение биоразнообразия животные угодьями Ресурсы биоразнообразия Земельные участки, являющиеся средой обитания Сохранение биоразнообразия (объекты животного и (местообитаниями) объектов животного и растительного мира) растительного мира Земельные и почвенные ресурсы Земельные участки, являющиеся Создание условий для устойчивого развития, сельскохозяйственными угодьями, землями, поддержание ассимиляционного потенциала, предназначенными для застройки, в том числе сохранение биоразнообразия, рекреация, и др.

промышленной, жилой, организации особо охраняемых территорий и др. видов использования Пресные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение питьевой водой Минеральные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение минеральной питьевой водой Торф, сапропель Болота Сохранение биоразнообразия, регулирование стока, очистка водных источников, поглощение углерода и др.

Полезные ископаемые, в том Месторождения полезных ископаемых, участки числе: общераспространенные недр полезные ископаемые;

углеводо родное сырье;

металлы и другие При определении стоимости земли и природных ресурсов объек тами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю. К иным вещ ным правам относятся право бессрочного пользования и пожизнен ного наследуемого владения. К вещным правам также относятся права ограниченного пользования чужим земельным участком или сервитуты. К обязательственным правам относятся право возмездно го пользования, право безвозмездного срочного пользования, кон цессии и другие. Например, к ним могут относиться право долго срочной и краткосрочной аренды земельного участка, право за стройки земельного участка, право долгосрочной и краткосрочной аренды участков лесного фонда, право концессии участка лесного фонда, право добычи полезного ископаемого. Стоимость обязатель ственных прав обычно меньше стоимости права собственности, так как в данном случае у землепользователей, не являющихся собствен никами земельных участков возникают дополнительные риски уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий собственника земли, например, непродления договора аренды, уве личения размера арендного платежа и т.д.

Отдельные составные части земельных участков могут являться самостоятельным объектом оценки. Также самостоятельными объ ектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и участки недр в составе месторождений полезных ископаемых.

Природные объекты как недвижимое имущество В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со оружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и зе мельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучше ний, выполняют растительность, например древостои для леса, соб ственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения земля с находящимися на ней пред метами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей еди ное целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое поня тие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.

Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва без которой невозможно использова ние земельного участка для многих целей. Наиболее типичным при мером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или «дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии.

Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяй ственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недви жимости, состоящий из собственно территории или части поверхно сти Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находят ся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда.

Единым объектом недвижимости являются такие природные объ екты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты.

Земельный участок как объект недвижимости В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО 2000), которые выделяют пустующие зе мельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО 2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — на пример, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площад ке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как под земные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном про странстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для оп ределения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, по скольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как про странство рассматривается в качестве составной части недвижимос ти. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каж дой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку от носят только здания, расположенные на нем. В соответствии с не мецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым ста тусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и со оружения образует единую стоимость земельного участка, рассмат риваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его состав ными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключе ние делается только почвенному слою, который с теоретической точ ки зрения как самостоятельный природный объект, также может рас сматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодек се Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в уста новленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оце нивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земель ную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отрицательная стоимость земли Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу1. Иначе говоря, земля в процессе своей экономи ческой жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неисто щимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации при родных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вслед ствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, за пасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего вос становления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологиче ским воздействиям, которые могут привести к полной утрате его по лезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате непра вильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отри цательную величину. Отрицательная стоимость земли может по явиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и ра диоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю пре вышают приносимый ею доход.

Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно воз никнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда из держки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты.

Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли вследствие загрязнения окружающей среды специально оговарива ются в МСО 2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов.

отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недви жимости создают отрицательный денежный поток или требуют про ведения значительных восстановительных работ или работ по устра нению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливают ся в обязательства или отрицательную стоимость.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих слу чаях:

земельные участки обременены обязательствами по восстанов лению нормального состояния окружающей среды, превы шающими по затратам стоимость имущества после выполне ния данных работ;

арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучше ние качества земли) или выполнение иных установленных за коном требований в размерах, превышающих стоимость иму щества, свободного от таких обязательств.

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Ев ропейских стандартах оценки введены специальные термины: исто щаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы — это такой класс активов (например, мес торождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), ко торые имеют определенный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут ис пользоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание — снижение стоимости из за необхо димости пересмотра существующего использования земли и приня той технологи с точки зрения фактических и разумно предполагае мых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой ис пользования отходов.

11.3. Рента Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднела тинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) — арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегод ный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

Общим смыслом для всех перечисленных значений является по лучение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом «рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капита ла, имущества или земли, не требующий предпринимательской де ятельности.

Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникаю щем при использовании земли в виде избытка между рыночной сто имость произведенного товара и затратами на его производство, бы ло впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и разви то Йоханом Генрихом фон Тюненом.

Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретно го участка и участка с наименьшей продуктивностью.

Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центне ров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и за тратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной для существующих условий производства, в первом случае образует ся остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой, созданной собственно землей за счет лучших природных свойств второго земельного участка — климата, почвы и др.

Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо.

Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от до ступности или местоположения земельного участка по отношению к местам сбыта продукции.

Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, луч ших по своему местоположению, в результате уменьшения транс портных издержек. Например, урожайность первого и второго участ ка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. По этому первый участок создает более высокую ренту, чем второй из за меньших транспортных издержек по доставке продукции.

Применительно к земле и природным ресурсам, считается, что рента — эта та часть дохода, который образуется не собственным тру дом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой зем ли или природного объекта. То есть, под рентой понимают сверхпри быль, возникающую при использовании лучших по качеству и мес тоположению любых природных объектов, неважно, будь то земля, лес или месторождение полезных ископаемых. Худшим считается объект при использовании которого сверхприбыль не возникает.

В экономике различают нормальную прибыль на капитал компа нии, которая должна облагаться единым для всех отраслей налогом и сверхприбыль, или дополнительный доход (ренту), который возни кает в результате использования лучших по качеству и местоположе нию природных ресурсов.

Рента — эта та часть дохода, которая не заработана трудом людей, а предоставлена Природой. Поэтому рента — это некий элемент об щего достояния общества и не может включаться в прибыль. Она должна изыматься и использоваться по тем или иным узаконенным правилам для нужд общества в целом. Налогом может облагаться только прибыль.

Величину ренты определяет исходное балансовое равенство:

С – З = Р + П, где: С — стоимость произведенного продукта, исчисленная по ры ночной цене;

З — затраты;

Р — рента (доход собственника — общест ва);

П — прибыль производителя (предпринимателя).

Но как выделить эту ренту, иначе говоря, как разность (С – 3) раз делить на две составляющие, одна из которых есть прибыль произво дителя и принадлежит только ему, а вторая — рента, принадлежащая обществу в целом?

Ответ на этот вопрос по настоящему сложен. Его нет в классиче ских трудах по политической экономии. Науке еще предстоит разра ботать соответствующую теорию. Предлагаемые механизмы расчета ренты по неким математическим моделям, в том числе, основанным на теории факторов производства, сводятся к вопросу определения предпринимательского дохода, который предлагается устанавливать или по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных инвестиций, и величины издержек, необходимых для получения то варного продукта.

Но, как показывает жизнь, данные расчеты не всегда бывают вер ны, так как механизмы рынка, которые и определяют величину рен ты, чаще всего связаны с той или иной конфликтной ситуацией, когда агенты оперируют с разного типа критериями, но имеют неко торые общие критерии или цели. Основным, а может быть и единст венным механизмом самоорганизации любой сложной системы является рынок, то есть некоторая системная совокупность конкури рующих взаимодействий. Причем, конкурирующих по самым раз личным критериям.

Всякий раз, когда ответ на тот или иной вопрос не может быть по лучен с помощью того и иного логического алгоритма из некоторой систем начальных аксиом, мы вынуждены конструировать тот или иной алгоритм конфликтного или рыночного типа. Каждая такая конструкция вряд ли может быть единственно возможной. И одна из причин подобной неоднозначности состоит в том, что нам неизвест на полная система критериев, которые определяют отбор. Проблема выделения рентной составляющей из разности (С — З) вряд ли имеет стандартное решение, годное для всех случаев производственной де ятельности, в которой задействован природный ресурс.

В некоторых простейших ситуациях выделение ренты может быть осуществлено через механизм торгов, например, аренды с соответст вующим тендером, то есть механизмом «рыночного» типа.

Предположим, например, что открыто некое месторождение по лезных ископаемых. Тогда государство объявляет торги. Плата, кото рая установится в результате этих торгов, и будет рентой. В этом слу чае понятие ренты совпадет с обычным «бытовым» значением этого слова, понимаемого как плата за чужую собственность.

11.4. Теория факторов производства В современной экономической науке понятие ренты понимается более расширительно, чем сверхприбыль, получаемая от использова ния природных ресурсов. Под рентой понимается отдача на фактор производства, предложение которого ограничено.

Факторами производства называются ограниченные ресурсы, ис пользуемые в производстве. Они одновременно являются и затрата ми на получение какого то блага.

Основными факторами производства являются: земля в ее рас ширительном толковании, труд, капитал и предпринимательские усилия.

Земля — это источник получаемых благ. Труд — это способности человека, которые могут быть применены при производстве благ. Ка питал — это здания, оборудование, сооружения, материальные запа сы, которые увеличивают продуктивность земли. Предприниматель ские усилия — способность людей организовывать другие факторы производства для получения благ.

Цена каждого ресурса (земля, труд, капитал, предприниматель ские усилия), участвующего в производстве, определяется его спо собностью производить добавленную стоимость. Каждый из назван ных производственных факторов получает свою долю добавленной стоимости по схеме, приведенной ниже.

Факторы производства Факторы производства Компенсация 1. Труд Зарплата, комиссионные вознаграждения 2. Капитал (деньги, оборудование, Проценты, доход на капитал здания сооружения, материальные запасы средства) 3. Предпринимательские усилия Прибыль, предпринимательский барыш, вознаграждение управляющим 4. Земля и природные ресурсы Рента Добавленная стоимость, произведенная землей, определяется как доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринима тельских усилий. Поэтом теорию оценки земли иногда называют теорией остатка.

Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, ко торая образуется сверх затрат основных факторов производства — труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли. Со ответственно, земельная рента может быть определена как:

Р = С – З – П, где: С — доход от реализации конечного продукта по рыночным це нам (международным);

З — затраты, обеспечивающие производство и реализацию данного продукта, включающая заработную плату, приобретение материалов, проценты по кредитам, возврат капитала;

П — прибыль, определяемая в размере предпринимательского дохо да. Обычно ее рассчитывают по средней норме прибыли сложившей ся в данном секторе экономики.

Данная формула представляет самую общую расчетную модель определения ренты, которая может быть применена к любому при родному ресурсу и объекту, включая землю, месторождения полез ных ископаемых, лес, водные объекты и др.

Специфика оценки каждого природного ресурса заключается в детализации видов получаемых доходов и затрат в зависимости от вида оцениваемого ресурса, способа использования земли или добы чи полезного ископаемого.

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных уча стков заключается в выделении той части стоимости, которую мож но приписать собственно земле, на которой находится здание, со оружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недви жимости получили название определенных методов — метод выделе ния, метод распределения, метод или техника остатка, метод капита лизации земельной ренты и метод дисконтированных денежных по токов.

Основная проблема определения величины ренты по расчетным моделям заключается в правильном определении издержек, возни кающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а также определении величины предпринимательского дохода.

Однако выделение рентной составляющей из дохода не сводится к некоторой однозначной процедуре. Рента, как доход собственника, может быть определена и по другому. Например, она может быть оп ределена из условий соглашения собственника ресурса и предприни мателя, занимающегося использованием данного ресурса о разделе величины дохода после покрытия всех затрат связанных с производ ством продукции, из условий оплаты получения права использова ния данного ресурса, например арендной платы или иной платы за пользование данным ресурсом. В этом случае понятие «земельная рента», используемое в практике оценки рыночной стоимости зем ли, будет совпадать с арендной платой, величина которой определя ется в результате конкурентных торгов двух сторон: земельного соб ственника и арендатора.

14.5. Капитализация ренты Рентные оценки природных ресурсов подразделяются на текущие и капитализированные. Текущие оценки представляют величину до хода, получаемого периодически через определенные промежутки времени, например месяц, квартал, год или даже несколько десятков лет, как, например, в лесном хозяйстве. Их применяют при опреде лении величины регулярных платежей за природные ресурсы, а так же при расчете величины капитализированной (капитальной) стои мости земли и природных объектов. Капитализированные оценки основаны на учете фактора времени. Они используются при опреде лении рыночной и иной стоимости природных ресурсов, компенса ционных и разовых платежей, природной составляющей националь ного богатства, определении общей экономической ценности терри тории.

Капитализация ренты может осуществляться при:

а) бесконечном сроке эксплуатации (земля, вода, лес и т.п.),;

б) конечном сроке эксплуатации (минеральные ресурсы и т.п.).

Для любого природного объекта его капитализированная оценка определяется как чистая дисконтированная прибыль за весь период его эксплуатации:

T Rt VL = -----------------t, (1 + e) t = где VL — капитализированная стоимость природного объекта, Rt — рента, приносимая природным объектом в году t;

T — период экс плуатации природного объекта;

e коэффициент дисконтирования.

Результаты оценки стоимости природного объекта во многом за висят от конечного назначения расчетов. Оценки могут проводиться как для определения рыночной стоимости объекта или прав на его использование, так и для определения его экономической ценности для государства или определенного сообщества, учитывающей как положительные, так и отрицательные последствия его использова ния. Например, требуется узнать экономическую ценность некоего полезного компонента, ради которого и планируется начать освое ние определенной территории. Такая ценность будет определяться по разнице между доходом, получаемым от добычи данного ресурса и потерями других компонентов природной среды, например лесной растительности, объектов животного мира, запасов вод, а также убытками и потерями людей, проживающих на осваиваемой терри тории.

Если требуется определить стоимость для частного инвестора, то возможно два варианта расчета, выбор которых зависит от действую щих норм законодательства.

Если инвестор обязан компенсировать ущерб, причиненный дру гим компонентам природной среды, то стоимость объекта будет уменьшена на данную величину. Если согласно действующему зако нодательству не требуется компенсировать издержки общества, свя занные с потерей других ресурсов, то соответственно стоимость по лучаемого ресурса не будет уменьшаться на эту величину.

Глава ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 12.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стои мости земли и природных ресурсов Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рас смотрение следующих аспектов:

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права на землю.

3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оцен ки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые норма тивные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, мето дов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спор ных и неясных моментов, возникающих при определении стоимос ти. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или между народных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных ак тов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

федеральные законы;

постановления Правительства Российской Федерации;

ведомственные нормативные акты;

нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных пока зателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября года № 136 ФЗ.

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодек са Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137 ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Прави тельства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находя щихся в государственной или муниципальной собственности зе мельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки зе мель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в не лесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постанов лением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278.

5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О поряд ке определения нормативной цены земли».

6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлени ем Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные докумен ты министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регули рование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические ре комендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.

К таким документам относятся методические рекомендации по оп ределению рыночной стоимости земельных участков, методики го сударственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов Российской Федерации отно сятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей. Например, в Москве такими документами являются «Основные положения када стровой оценки земель и территориально экономического зониро вания г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784 РМ, «Методика расчета размера платы за пра во аренды земельного участка», утвержденная Правительством Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Фе дерации» дает понятие «рыночная стоимость», определяет объекты оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости.

Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдель ные материальные объекты или вещи, право собственности и иные вещные права на имущество, права требования, обязательства (дол ги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Примени тельно к земле это означает, что объектом оценки могут являться зе мельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.

Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды сто имостных оценок земли и сферы их применения. Он закрепляет ис пользование для целей оценки земли показателей кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Согласно Земельного ко декса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для це лей налогообложения1 и для иных случаев, предусмотренных Зе мельным кодексом и другими федеральными законами. В настоя щее время кадастровая стоимость земли прямо не связана с рыноч ной стоимостью земельных участков. Она определяется расчетным способом посредством применения ведомственных методик. Одна ко Земельным кодексом предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его ры ночной стоимости. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается, что в слу В настоящее время утвержденный на федеральном уровне порядок установления земельного и иных налогов с использованием показателей кадастровой стоимости земли отсутствует.

чаях определения рыночной стоимости земельного участка кадаст ровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной. Однако сам механизм перехода от рыночной стоимости к кадастровой, величина процентов и разъяснение того, что являет ся случаями определения рыночной стоимости для исчисления на ее основе кадастровой в данной статье не приводится. Другие нор мативные документы, устанавливающие эту процедуру также пока не приняты. Это означает, что данный вопрос остается неурегулиро ванным.

Иными случаями применения кадастровой стоимости земли яв ляются случаи определения правовых режимов использования сель скохозяйственных земель в зависимости от их ценности, которая оп ределяется на основании кадастровой стоимости. Земельный кодекс устанавливает, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непри годные для ведения сельскохозяйственного производства, или сель скохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначе ния худшего качества по кадастровой стоимости. Изъятие сельскохо зяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерай онный уровень, могут быть включены в перечень земель, использо вание которых для других целей не допускается.

Оценка рыночной стоимости земли проводится в целях соверше ния сделки. В Земельном кодексе также предусмотрены случаи воз мещения рыночной стоимости земельного участка его собственнику при реквизиции (временном изъятии) и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Данный закон устанавливает цену земли под зданиями, строения ми и сооружениями при ее выкупе из государственной и муници пальной собственности. Он также уточняет, что в случаях, если када стровая стоимость земли не определена, вместо нее применяется нормативная цена земли.

Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных уча стков или права на заключение договоров аренды таких земельных уча стков Данный документ является наиболее важным из документов вто рого уровня для дальнейшего становления института оценки в нашей стране. В соответствии с Правилами начальная цена земельного уча стка, начальный размер арендной платы и величина их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов определяются на основа нии отчета независимого оценщика. То есть, цена выставляемого на торги земельного участка или права его аренды определяется на ос новании рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Эти правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий.

В соответствии с ними кадастровую оценку земель проводят Фе деральная служба земельного кадастра, ее территориальные органы и находящиеся в их ведении организации. К проведению кадастровой оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на про ведение оценочной деятельности и прошедшие обучение методам ка дастровой оценки земли. Для вступления в силу результаты кадастро вой оценки должны быть утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелес ные и за изъятие земель лесного фонда предназначены для определе ния стоимости земель, которые переводятся из лесных в нелесные и изымаются из лесного фонда.

Перевод лесных земель в нелесные означает изменение вида раз решенного использования земель, например, для строительства до роги или карьера. Земли при этом остаются в государственной собст венности. Изъятие земель лесного фонда за плату означает их прода жу, но продажу по фиксированным ценам, которые установлены данными правилами, так же как цены выкупа земли под зданиями, строениями и сооружениями. В Правилах приводятся базовые раз меры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, дифференцированные по группам древесных пород (хвойные, твердолиственные, мягколиственные), по классам бони тета или продуктивности лесов. Расчет платы за конкретные участки проводится путем применения коэффициентов, установленных эти ми же правилами.

Постановление Правительства РФ о порядке определения норма тивной цены земли устанавливает порядок и основные принципы оп ределения нормативной цены земли. Нормативная цена представля ет собой фиксированный показатель стоимостной оценки земли.

Сфера применения данного показателя четко не определена. В соот ветствии с законом о плате за землю нормативная цена должна была применяться для получения банковского кредита под залог земель ного участка;

при передаче земли в собственность, установлении коллективно долевой собственности на землю, передаче земли по наследству. В некоторых субъектах Российской Федерации, где нор мативная цена установлена, она применяется для взимания пошлин при совершении сделок с земельными участками, при дифференци ации ставок земельного налога по оценочным зонам, для определе ния стоимости земельных долей, вносимых в уставный капитал. В Москве данный показатель не применяется. До принятия Земельно го кодекса и федерального закона о его введении в действие она при менялась в качестве выкупной цены земельных участков в населен ных пунктах, при продаже земельных участков для индивидуального предпринимательства.

Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельско хозяйственного производства Данное положение устанавливает порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арен даторам, причиняемых изъятием или временным занятием земель ных участков, ограничением их прав или ухудшением качества зе мель. К убыткам относят стоимость жилых зданий, объектов куль турно бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;

стоимость плодово ягодных, защитных и иных многолетних насаждений;

сто имость незавершенного производства;

убытки (затраты), вызывае мые возникающими неудобствами землевладения и землепользова ния, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшен ного качества земель;

убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода.

Положение также устанавливает порядок возмещения потерь (имеется в виду общество, государство), вызванные изъятием сель скохозяйственных угодий для использования их в целях, не связан ных с ведением сельского хозяйства. Данные потери выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сель скохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреж дений и организаций и возмещаются по нормативам стоимости ос воения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных уго дий для несельскохозяйственных целей.

С юридической точки зрения, данные нормативы представляют собой плату за изменение категории земли и вида разрешенного ис пользования в результате предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд. С экономической точки зрения, данные нормативы представляют собой возмещение ущерба, причиненного обществу утратой сельскохозяйственных угодий, при знаваемых землями, обладающими особой ценностью.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568 р Методические рекомендации по определению рыночной стоимос ти земельных участков являются документом, раскрывающим основ ные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принци пы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависи мости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как пред ставленные в них методы не дифференцированы в зависимости от ка тегории и вида использования земель, как это делается при кадастро вой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйствен ного назначения, для которых уточняются особенности их оценки.

Основными методами оценки земельных участков признаются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод ка питализации земельной ренты, метод остатка.

Стоимостные показатели, используемые в отечественных норматив ных правовых документах В настоящее время у нас в стране существует довольно большое количество нормативных стоимостных показателей, применение ко торых является обязательным в тех или иных случаях, связанных с оценкой земли и природных ресурсов.

Данные показатели содержатся в целом ряде ведомственных до кументов, а порядок их применения устанавливается нормативными правовыми актами федерального и регионального уровня.

К таким показателям относятся:

нормативная цена земли;

кадастровая стоимость земельных участков;

цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, уста навливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или му ниципальной собственности;

нормативы освоения земель сельскохозяйственного назначе ния;

минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускае мую на корню;

ставки лесных податей, устанавливаемые субъектами Россий ской Федерации за отдельные виды лесопользования, включая древесину, отпускаемую на корню;

кадастровая стоимость участков лесного фонда (экономиче ская оценка);

базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда;

таксы в возмещение ущерба лесного хозяйства;

неустойки за нарушения лесохозяйственных требований;

таксы в возмещение ущерба, причиненные незаконным добы ванием объектов животного мира;

стоимость лицензий за добычу охотничьих животных;

иные виды стоимостных показателей, утверждаемых на реги ональном или местном уровнях, например, базовые ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, стоимость единицы площади местообитаний, компенсационная и восста новительная стоимость зеленых насаждений, стоимость ком пенсационного озеленения и др.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий сто имость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Исполь зуется при налогообложении сделок с земельными участками, а так же взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного уча стка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами испол нительной власти субъектов РФ для земель различного целевого на значения по оценочным зонам, административным районам, посе лениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количест во оценочных зон и их границы, повышать или понижать установ ленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соот ветствующего целевого назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков — расчетный стоимо стной показатель, предназначенный для определения налогообла гаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Фе деральной службой земельного кадастра.

Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавли ваемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной соб ственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены нахо дящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения.

Выкупная цена устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ставках зе мельного налога в зависимости от численности поселений. В поселе ниях с численностью населения свыше 3 000 000 человек цена земли устанавливается в размере от пяти до тридцатикратной ставки зе мельного налога за единицу площади земельного участка;

в поселе ниях с численностью населения от 500 000 до 3 000 000 человек — в размере от пяти до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в поселениях с численностью населения до 500 000 человек — в размере от трех до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения вы купной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли приме няется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При этом при продаже земельного участка к цене может применять ся поправочный коэффициент, учитывающий текущее использова ние здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Пра вительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В на стоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены.

По другим категориям земель размер выкупной цены устанавли вается нормами приватизационного законодательства.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд — применяются для возмещения потерь сельскохозяйственного про изводства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих паст бищ, находящихся в государственной или муниципальной собст венности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

изменении целевого назначения сельскохо зяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственнос ти граждан или юридических лиц. Также используются при исчис лении размера ущерба, причиненного деградацией и захламлением почв и земель. Утверждаются постановлением Правительства Рос сийской Федерации.

Минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускаемую на корню, — это стоимостные показатели, устанавливаемые Правитель ством Российской Федерации, главным образом, для определения платежей за заготовку леса и иных видов лесных ресурсов. Использу ются практически во всех случаях связанных с применением стоимо стных оценок лесных ресурсов. После вступления в действие второй части Налогового кодекса могут быть отменены в связи с переходом на лесной налог.

Кадастровая стоимость участков лесного фонда — показатель сто имостной оценки лесных и нелесных земель, входящих в состав лес ного фонда. До принятия постановления Правительства РФ от 29 ап реля 2002 г. № 278 г. применялась при определении ставок платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в це лях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лес ным фондом, и (или) за изъятие земель лесного фонда. Показатели кадастровой оценки участков лесного фонда рассчитываются на ос нове ставок лесных податей и утверждаются территориальными ор ганами Министерства природных ресурсов.

Базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и базо вые размеры платы за изъятие земель лесного фонда — стоимостные показатели, применяемый для расчета размера платы за перевод лес ных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда. Показате ли введены постановлением Правительства РФ от 29.04 2002 г. № вместо ставок платы за перевод лесных земель в нелесные земли, ут верждаемых ранее органами власти субъектов Российской Федера ции на основе показателей кадастровой оценки участков лесного фонда.

12.2. Имущественные права на землю Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и кото рые дают нам возможность получать определенные выгоды. Счита ется, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране пра ва на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:

права, определяющие принадлежность имущества — право собственности;

права пользования — аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земель ным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предпо лагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осу ществлять правомочия1 владения, пользования и распоряжения зе мельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых госу дарственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, па мятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществле нии этих прав.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

собственность;

постоянное бессрочное пользование;

пожизненное наследуемое владение;

безвозмездное срочное пользование;

Под правомочием понимается предусмотренная законом возможность участника правоотношения осуществлять определенные действия.

аренда земельных участков;

ограниченное пользование чужим земельным участком (сер витут);

К иным видам прав на земельные участки может относиться пра во застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имуще ственных прав, коллективно долевая собственность.

Возможны и другие права, возникающие в связи с использовани ем земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожиз ненного наследуемого владения земельным участком;

право посто янного (бессрочного) пользования земельным участком;

сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками зе мельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется предусмотренное граж данским законодательством право хозяйственного ведения имущест вом и право оперативного управления имуществом.

Право собственности на землю Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность чис лить его на балансе.

Пользование землей — это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельско хозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка име ет право для собственных нужд использовать общераспространен ные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособлен ные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей — это возможность для собст венника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в ус тавный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать зе мельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие за кону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмот рению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламен тов, строительными, экологическими, санитарно гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Фе дерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Россий ской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Россий ской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

Формы собственности на землю Земля в России может находиться в государственной, муници пальной, частной и общей собственности. Государственная собст венность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собствен ности не равны между собой. Это в основном относится к государст венной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капи тал их участников и членов.

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.

Непосредственно владеют и пользуются такими участками юри дические лица и граждане, которым земельные участки, находящие ся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.

Муниципальная собственность не является государственной. Му ниципальной собственностью являются территории муниципальных образований — городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в част ной, общей (долевой, коллективно долевой), а также государствен ной собственности.

Однако вопрос о разграничении государственной и муниципаль ной собственности не решен. Разграничение собственности на зем лю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».

В частной собственности находятся земельные участки, приобре тенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, пред усмотренным законодательством Российской Федерации.

Общей собственностью считается имущество, находящееся в соб ственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.

В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно долевой собственности. До лями в общей собственности на землю, принадлежащими конкрет ным собственникам, являются земельные доли.

Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах ко личество земельной площади, приходящейся на одного члена сель скохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделять ся в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происхо дит в настоящее время.

Собственник земельной доли может по своему усмотрению про дать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в до верительное управление или распорядиться ею иным образом.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.

Можно самостоятельно использовать участок в целях, для кото рых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.

В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.

Бессрочное пользование осуществляется не на основании догово ра, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.

По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государст венным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Другие юридические лица, владеющие землей на этом праве, обя заны до 1 января 2004 года переоформить право постоянного (бес срочного) пользования на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность.

При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок дол жен быть выкуплен.

Гражданам земельные участки на таком праве не предоставляют ся. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельны ми участками, возникшее у граждан до введения в действие Земель ного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными уча стками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, пере давать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и неком мерческих организаций.

Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (госу дарства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанав ливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком Данным правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, ос тается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приоб ретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохра няется. Однако впредь предоставление земельных участков гражда нам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Пожизненное наследуемое владение дает право использовать зе мельный участок для получения от него каких либо полезностей. Но оно не позволяет землевладельцам никаких юридических действий кроме передачи по наследству. Участок не может быть сдан в аренду или передан в безвозмездное срочное пользование. Он может быть передан только по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не до пускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном насле дуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, при чем бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допус кается.

Аренда земельных участков Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды опреде ляются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законода тельством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истече нии срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зе мельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в го сударственной или муниципальной собственности, имеют преиму щественное право покупки или аренды земельного участка. Исклю чительное право на приватизацию земельных участков или приобре тение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обя занности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный ко оператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земель ные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством уста новлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенно го на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при су щественном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых пе риодически или единовременно. Возможна выплата аренды нату ральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Та кая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных зе мель.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды зе мельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоян ного (бессрочного пользования) землей временным характером от ношений.

На праве безвозмездного срочного пользования обычно предос тавляются служебные наделы.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Сервитут — это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов — публичный сервитут и частный сервитут.

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.