WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 11 |
-- [ Страница 1 ] --

Национальный фонд подготовки кадров Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в

области социально-экономических наук.

Институт Национальный профессиональной фонд подготовки оценки кадров С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям Москва «Интерреклама» 2003 УДК 657.92(075.8) ББК 65.281 86я73 О 93 Редакционная коллегия:

д.э.н. А.Г. Грязнова, академик РАН Д.С. Львов, д.э.н. М.А. Федотова, к.т.н. Г.И. Микерин.

Авторский коллектив:

Грибовский Сергей Викторович, д.э.н., профессор (гл. 6, 8, 14, 15) Иванова Елена Николаевна, к.э.н., доцент (гл. 1 5, 7, 9, 10) Львов Дмитрий Семенович, академик РАН (гл. 11, 22) Медведева Ольга Евгеньевна, д.э.н., профессор (гл. 12 21) Рецензенты:

К.И. Такcир – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Экономики и управления Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ А.М. Ковалева – д.э.н., профессор Государственного университета управления Консультант:

Е.С. Мелехин – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Инвестиций и финансов Московского государственного биолого разведочного института О 93 Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

ISBN 5 8137 0098 Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем систематизировано большое количество научно практических материалов, рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России, применения ипотечно инвестиционного анализа. Учебник адресован широкой аудитории – от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам.

ISBN 5 8137 0098 © Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.

© Институт профессиональной оценки, Национальный фонд подготовки кадров, СОДЕРЖАНИЕ Раздел I. Оценка стоимости недвижимого имущества Глава 1. Недвижимое имущество как объект оценки.......... Глава 2. Pынок недвижимости и его особенности............. Глава 3. Этапы оценки объектов недвижимости.............. Глава 4. Инфоpмационное обеспечение оценки объектов недвижимости............................ Глава 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости...................... Глава 6. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом Глава 7. Ипотечно инвестиционный анализ.................. Глава 8. Оценка стоимости недвижимости сpавнительным подходом.......................... Глава 9. Оценка стоимости недвижимости затpатным подходом............................... Глава 10. Оценка частичных пpав на недвижимость............ Раздел II. Оценка стоимости земли и природных ресурсов Глава 11. Теоpетические основы оценки стоимости земли и пpиpодных pесуpсов.............................. Глава 12. Пpавовое обеспечение оценки стоимости земли и пpиpодных pесуpсов............................. Глава 13. Кадастpовая оценка земли и пpиpодных pесуpсов............................. Глава 14. Оценка pыночной стоимости земли.

Основные пpинципы и подходы, используемые в оценке............................ Глава 15. Методы оценки pыночной стоимости земли............................................ Глава 16. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения.................. Глава 17. Оценка стоимости лесных земель................... Глава 18. Оценка стоимости местоpождений полезных ископаемых............................. Глава 19. Оценка общей экономической ценности пpиpодных теppитоpий............................ Глава 20. Экологические аспекты оценки стоимости недвижимости.......................... Глава 21. Методы оценки экологического вpеда............... Глава 22. Плата за пpиpодные pесуpсы........................ Глава 23. Оценка частичных имущественных прав на землю..... Литература................................................ Приложения.............................................. Раздел I ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Глава НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 1.1. Особенности недвижимости как объекта оценки Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой де ятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при опре делении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле жащих им объектов недвижимости. Данное право является безуслов ным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или час тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

приватизации;

передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

переуступке долговых обязательств;

передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредито вании физических лиц и юридических лиц, составлении брач ных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на логооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу дарственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму щества, находящегося в частной собственности, возникает при:

купле продаже объектов недвижимости;

акционировании предприятий и перераспределении имущест венных долей;

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай щиков;

ликвидации объектов недвижимости;

сдаче недвижимости в аренду;

уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

страховании объектов недвижимости;

кредитовании под залог объектов недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто ров;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разре шении имущественных споров;

и др.

Земля или земельный участок являются объектом изучения раз личных наук, включая географию, экономику, социологию и право.

При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком.

Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оп тимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента.

Земля — главный источник богатства, который имеет денежное вы ражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оце нена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент ми рового богатства, и как личную собственность, принадлежащую ча стным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсив ность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и рас поряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными иму щественными интересами в отношении земли.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно го товара можно отнести его экономические и физические характе ристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежа ми, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ ления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, измене ние спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функци ональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функци ональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особен ного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с зем лей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповтори мость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от мес тоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве поч вы, имеющихся коммуникациях;

во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не движимое изначально было определено в римском праве и впослед ствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90 х годов к рыночным отношениям по требовал существенного изменения действовавшего законодательст ва. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «не движимости» следующим образом:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со оружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

С позиции оценочной деятельности данное определение объеди няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра женные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп ли продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле нием, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об служивания), и другие исключительные права, если иное не предус мотрено законом или договором».

Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комп лекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредствен но к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи мости» получили достаточно широкое практическое распростране ние, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упоря дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к при менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан ные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи мость. Право собственности — это права пользования, продажи, сда чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп ность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от дельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче скому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная де ятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые ос новы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценоч ной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной де ятельности, объектов оценки;

определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежа щих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечаю щий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднознач ного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал про цедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и ме тодов оценки, доступу к информации;

на коммерческую тайну;

на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов;

а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе норматив ные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, инфор мировать заказчика о требованиях законодательства Российской Фе дерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, под тверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величи ны стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является услови ем, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Рос сийской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Прави тельством Российской Федерации и субъектами Российской Федера ции, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специ ально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятель ности, которое должно осуществляться саморегулируемыми органи зациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствую щих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим право вое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной де ятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать ос новные понятия, используемые оценщиками в своей професси ональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнес ти определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандар тах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количест венных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рын ка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществ ление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

1.2. Виды оцениваемой стоимости недвижимости В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продук ции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себесто имость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные за траты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себесто имости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отноше ние к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Напри мер, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от соци альных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразу мевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со вре менем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижи мости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разно чтений оценщики используют такие уточненные термины, как «ры ночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости ба зируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыноч ная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная сто имость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оцен ка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

В соответствии с Едиными стандартами профессиональной оцен ки недвижимости Фонда оценки, расчет рыночной стоимости дол жен базироваться на таких пунктах, как:

подлежащие оценке имущественные права;

реальная дата оценочного заключения;

конкретный объект оценки.

«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомер ного влияния».

В данном определении подразумевается заключение сделки в конкретный срок, а также переход прав собственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2) обе стороны хорошо информированы или имеют достаточный объем сведений и действуют в достижении цели, которая, по их мне нию, наилучшим образом обеспечивает их интересы;

3) приемлемое время отводится для выставления объекта к прода же в условиях открытого рынка;

4) платежи осуществляются в денежном выражении или в показа телях финансирования, сравнимых с ними;

5) цена отражает обычное представление о стоимости данной не движимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования, или уступок по сделке, предостав ляемых кем либо, кто имеет к ней отношение.

Согласно определению, разработанному специальной рабочей группой по формулированию определений стоимости и принятому в 1993 г. Институтом оценки недвижимости, рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую могут дать конкретные иму щественные права на недвижимость при следующих условиях:

1. Заключение сделки происходит в конкретный срок.

2. Существуют открытый и конкурентный рынок для оценивае мой недвижимости.

3. Покупатель и продавец действуют благоразумно и информиро ванно.

4. Цена не испытывает влияния со стороны неправомерного воз действия.

5. Обе стороны действуют в целях, которые, по их мнению, на илучшим образом обеспечивают их интересы.

6. Маркетинговые мероприятия являются адекватными;

для вы ставления объекта к продаже отводится достаточное время.

7. Платежи произведены в денежном выражении или в сравни мых финансовых показателях.

8. Цена отражает обычное представление о стоимости данной не движимости, которая продается без влияния на нее специального или созданного финансирования или уступок по сделке, предостав ляемых кем либо, кто имеет к ней отношение».

Формулировка рыночной стоимости дается в различных источни ках, включая экономическую литературу по оценке, словари, зако нодательные документы, судебные решения и др.

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков ис пользования в дополнение к рыночной стоимости других видов сто имости. Рассмотрим потребительную стоимость, базирующуюся на экономической эффективности недвижимости. При оценке потре бительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта оптимального использования.

Недвижимость может иметь потребительную и рыночную сто имость, что наиболее часто встречается при оценке промышленной недвижимости, объектов с ограниченным рынком. К объектам, имеющим ограниченный рынок, относят недвижимость, которая в данное время интересует узкий круг потенциальных покупателей.

Такие объекты (например, культовые здания, музеи, клубы) имеют ограниченный потенциал для изменения вида использования.

Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного ва рианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при опре делении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, ко торые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии оценки инвестиции в недвижимость необязательно уста навливаются отдельным инвестором, они могут быть установлены экспертом по недвижимости или оценщиком. Так, например, при необходимости расширения земельного участка инвестор рассмат ривает только пограничные наделы земли.

Стоимость действующего предприятия применительно к оценке недвижимости — это стоимость составной части бизнеса, эксплуати рующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием, но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менедж мент. Оценка стоимости действующего предприятия обычно прово дится для отелей, мотелей, ресторанов, кегельбанов, промышленных предприятий, магазинов, торговых центров и т. п.

Стоимость общественно значимой недвижимости — комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального исполь зования недвижимости нехозяйственного назначения, например, в природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значи мой недвижимости возникла в США в процессе определения феде ральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как прави ло, учитываются следующие особенности. Сопоставимые сделки от бирают только по общественно значимой собственности. Наиболее вероятным покупателем общественно значимой недвижимости яв ляется федеральная организация. Земельный участок рассматривает ся как основа всей компенсации, без учета других соображений, та ких, как, например, местоположение.

Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще ния и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре гулируется законодательством.

Оцененная стоимость используется для определения налогообла гаемой базы в части недвижимости. Оцененная стоимость может не совпадать по величине с рыночной стоимостью, но последняя, как правило, выступает в качестве базы расчетов.

Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки, в российских нормативных документах впервые было сформулиро вано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной де ятельности в РФ». Так, под рыночной стоимостью объекта оценки «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража ются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей ствуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб личной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отно шении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В 2001 году были утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться следующими определениями видов стоимости.

В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства».

Кроме того, в Стандартах дано определение видов стоимости объ екта оценки, отличных от рыночной стоимости, а именно:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения;

стоимость воспроизводства;

стоимость объекта оценки при существующем использовании;

инвестиционная стоимость;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость;

специальная стоимость.

Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее во стребованных в оценочной практике видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необ ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, су ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, иден тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, опреде ляемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оцен ки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычно го срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче том затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки.

Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать точное определение рыночной стоимости.

2.3. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потреб ность и реальная покупательная способность. Данные факторы про являются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функ ционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четы ре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о по лезности объекта.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристи ках оцениваемого объекта.

3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова ния.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полез ности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение буду щих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна це не приобретения объекта в прошлом или производственным издерж кам на ее создание;

ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость за висит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате вла дения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерче ской недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретроинформация об объ екте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять оп ределенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной сте пенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижи мости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков.

Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских ха рактеристик недвижимости, к которым относят площадь, местопо ложение, качество ремонта и другие свойства полезности, сущест венно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких ана логичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке на ибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловлен ными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сход ными потребительскими параметрами. Принцип замещения призна ет за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижи мости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей — это величина по терь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретно го выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказы вается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо макси мальная доходность при относительно небольшом уровне риска, ли бо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долго срочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, ко торые оказались более эффективными при сопоставимом уровне ри ска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответ ствующего спроса.

Понятие издержек неиспользованных возможностей связано с принципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости созда ется и поддерживается при условии равновесия различных проти востоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, ра бочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие дости гается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаи мосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной со ставляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается об щая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразо ванию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стои мости как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помеще ния, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, рав ную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продук том понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX веке эконо мисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует свя зывать с организацией производства, которая объединяет землю, ра бочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижи мости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование зем лепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного со ответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу рег рессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или от рицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из за дейст вий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, переклады вая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение не движимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличе нию ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и мест ный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно от носят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероп риятия государственного регулирования и экологию. Взаимодейст вие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на правление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с ха рактеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жи лую недвижимость и т. д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между су ществующим и будущим спросом и предложением, а также покупа тельную способность населения. В данном случае оценщики рас сматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижи мости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания но вых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициен ты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диа пазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факто ры включают федеральное, региональное и местное налоговое зако нодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияю щее на стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым отно сят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсиче ские загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлека тельность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефи цит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический прин цип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не движимости — важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвес тиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике.

Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодей ствия всех участников происходит комплексное формирование рын ка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в ос новных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономиче ских, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдель ных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существен но влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижи мости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере не движимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и эконо мическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, ба ланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижи мости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорци ональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложе ния на какой либо объект приводит к изменению равновесной цены.

Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимо действия участников рынка недвижимости: производителей и потре бителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости — это количество объектов опреде ленного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в дан ный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости — это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого либо типа недвижимос ти по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупате лями или арендаторами и является результатом взаимодействия уси лий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавца ми или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия уси лий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижи мости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объ ектами, пригодными для данного вида использования на конкрет ном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит — это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный то вар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к исполь зованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить опре деленный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потреб ности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с по купательной способностью.

Реальная покупательная способность — это способность конкрет ного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве по купателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент.

Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассмат ривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижи мости. Подобный анализ играет существенную роль при определе нии стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объ екта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наибо лее выгодном использовании земельного участка или зданий.

Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использо вания земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулиро ванный вариант оптимального использования недвижимости бази руется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

Глава РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ 2.1. Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо действие физических или юридических лиц с целью обмена имею щихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и пред ставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою оче редь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драго ценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижи мость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости ка питала и получение положительной величины текущего дохода.

Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, фор мы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновеши вающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рын ка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на по ток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную да ту в будущем, являющихся информационным обеспечением доход ного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение ин вестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвесто ром), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкрет ного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий.

Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономически ми характеристиками и эффективностью по таким наиболее сущест венные параметрам, как:

товар формирование цены способы финансирования сделки степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, ис пользованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результа том взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость яв ляется ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объ ект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являют ся объективными предпосылками использования для сделок заем ных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижи мости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инст румент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна.

Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтерна тивным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достига ется редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительст вом новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Слож ность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточно го предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро.

При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная ры ночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рын ка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует огра ниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недви жимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономи ческих индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, пове дении других участников рынка, рыночной активности, качестве то вара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкрет ной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутству ет опыт сделок с недвижимостью из за их редкости, с другой сторо ны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недви жимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры куп ли продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок не движимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые де лают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конк ретные характеристики недвижимости и внешние факторы, опреде ляющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выяв ления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

покупатели продавцы арендаторы арендодатели кредитные учреждения заемщики девелоперы строители менеджеры владельцы инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой либо уча стник может выступать посредником от группы. Действия всех уча стников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижи мость, различаются по целям инвестирования и используемым ис точникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

2.2. Сегментация рынков недвижимости Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются ви дом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемы ми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факто ров социального, экономического, государственного и экологиче ского характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из на значения недвижимости и ее привлекательности для различных уча стников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на суб рынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижи мости проводится по таким параметрам, как местоположение, кон куренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты прово дится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характе ристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сег ментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объ екта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производст венно промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповед ники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктив ных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи мости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последую щей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для после дующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее спо собности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою оче редь, может быть разделен на специализированные субрынки. Суб рынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпоч тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управле ния, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижи мости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводче ских ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оце ниваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответст вии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определе ния различных предпочтений покупателей и продавцов относитель но размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографи ческие, социально экономические, психологические и производст венные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэко номической и региональной ситуации.

2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной спо собности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вы вод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на сто имость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использо вания, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существую щей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозиро вания доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцени ваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые име ются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены про дажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся ры ночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной инфор мации о текущих строительных затратах и рыночных условиях при менения методов. Данная информация позволяет оценщику опреде лить размер предпринимательской прибыли, доходность строитель ных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента за вершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижи мости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и за висят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязы ваться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из ко торых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и до ходе населения, служат индикаторами спроса;

текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспе чивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурен тов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложе ния оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недви жимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования не движимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влия ние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юриди ческие характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окру жение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использова нии оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользо вателей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимос ти. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рын ка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доход ности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.) 2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использо вания недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наи более доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба пре следуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыноч ной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функциони рует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимос ти помогает оценщику определить ценообразующие и, следователь но, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в це лях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внеш ние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро ятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой сторо ны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой не движимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

размер число арендных договоров потенциальные арендаторы и пользователи физическое состояние объекта проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, аналогичную по полезности (приносимому дохо ду), но представляющую сегмент недвижимости другого назна чения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользо ваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемо го объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под пар ковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.) Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соот ветствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и поку пательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимос ти (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в пер вую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных по стояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жи телей;

возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния россий ской экономики является тенденция территориального перемеще ния капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пас сивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо за падных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвес тиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до кон ца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

динамика коэффициентов загрузки;

объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

наличие свободных земельных участков;

динамика цен на строительную продукцию, услуги девелоп мента, земельные участки;

соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

особые экономические условия и обстоятельства;

влияние законодательных и нормативных ограничений (стро ительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в крат косрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижи мости усугубляется завершением строительства уже начатых объек тов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» ры нок.

Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что по следние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) ры нок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преиму щество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют сни жение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок.

Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандарт но, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, чис ленности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников фи нансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Глава ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки за дания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выра женной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недви жимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недви жимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимос ти, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти дейст вия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследова ния и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбиниро вание.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законо дательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Поста новка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и по следующим применением результатов оценки определяет требова ния к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации по зволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенден ций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратно го, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные раз личия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сум му затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвес тиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбини рованные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкрет ной ситуации возможно использование максимального числа мето дов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обосно вания в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заклю чение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в ви де однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведе ние итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

3.1. Постановка задания на оценку Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оце ночного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

идентификацию объекта недвижимости;

идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

назначение (сфера применения) результатов оценки;

выбор и определение вида стоимости;

уточнение даты оценки;

описание объема оценки;

уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информа ция может быть получена из государственного реестра данных обсле дования земельных участков в соответствии с местным и государст венным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкрет ную региональную систему обследования и описания земельных уча стков, которое состоит из описания их границ, государственной сис темы обследования, а также процедуры описания и составления кар ты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Осо бенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и стро ений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделени ем или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие огра ничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, огра ничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Если конкретный случай оценки требует одновременно опреде ления рыночной стоимости всего объекта недвижимости и отдель ного элемента, представляющего частичное право, то вначале сле дует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным правом собственности. Затем оценивается стоимость частичных имущественных прав в объекте недвижимости, с учетом рыночной информации о реакции рынка на конкретный вид частичных иму щественных прав.

Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объек тов частичного имущественного права на недвижимость является иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного иму щественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным пра вом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех час тичных имущественных прав. Так, оценивая 25% имущественных прав в недвижимости, представляющих физически определенную часть объекта, в зависимости от ее конкретных потребительских ка честв (например, этаж жилого здания), можно получить как боль шую, так и меньшую величину, по сравнению с пропорциональным 25% результатом стоимости в недвижимости с безусловным правом собственности. Данный прецедент является следствием разделения безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов, составляющих имущественный комплекс недвижимости.

Сфера применения или назначение результатов оценки — это эконо мическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе ния:

цены купли продажи;

суммы залога при кредитовании;

базы налогообложения;

условий арендного договора;

стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен ных прав;

базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптималь ной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информа ции до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предостав ляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним дан ный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему.

Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является оп ределение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст вующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки дик туется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оце ниваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оцен ки можно использовать следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения;

стоимость воспроизводства;

стоимость при существующем использовании;

стоимость для целей налогообложения;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но огово ренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьи ми лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть ука зан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки.

Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ водной от вида определяемой стоимости;

так, например, при опреде лении страховой стоимости нецелесообразно применять методы до ходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснован ность согласования итоговых результатов оценки.

Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет прове дена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стои мости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строитель ную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкурен ции, изменения предпочтений потребителей и т. д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния ко торых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость осно вывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки ры ночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

текущая;

ретроспективная;

будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценоч ных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведе ния рыночной стоимости на какую либо дату в прошлом или бу дущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) да ту необходима при налогообложении наследства (дата смерти), рас чете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (да та страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступ ность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникаю щий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на про ектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыноч ной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ уста навливается оценщиком для определения состава используемых дан ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информа ции, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки.

Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных при чин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем инфор мации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудо затрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик не сет ответственность за соответствие сформулированного объема оце ночных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональ ной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соот ветствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограничен ный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного под хода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оце ночных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижи мости, прав собственности, дата оценки, сфера применения резуль татов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничиваю щее условие может включать пункт о получении информации из не достаточно надежных источников, о невозможности проведения тех нического обследования недвижимости.

3.2. Сбор информации и предварительный анализ данных Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработ ки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привле ченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предва рительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источ ников, а также составления графика работы, который особенно не обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимос ти необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный мас сив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и пред ложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономи ческих, политических и экологических факторов, влияющих на со стояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уров не и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому отно сится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Дан ный вид информации должен быть собран по сопоставимым объек там и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оце нить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загруз ки, перспективы его расширения за счет нового строительства и ре конструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных вла дельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до статочно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в част ности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегмен тарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физи ческих свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран ной и используемой на различных этапах оценки информации долж на быть соответствующим образом отражена в отчете.

3.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомен даций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использо вания, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, фи нансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (ус ловно свободный), либо анализируется наиболее эффективный ва риант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с су ществующими строениями заключается в сравнении вариантов со хранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пе репрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования.

Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использо вания основана на анализе таких переменных величин, как сто имость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного ва рианта использования, а также капитализированная общая сто имость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант ис пользования и подкрепить его расчетами временного периода, необ ходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

3.4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози ции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от воз можности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного уча стка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию мож но получить в проектных институтах, подрядных строительно мон тажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижи мости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости зе мельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет опре делить, является ли существующий вариант его использования опти мальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости – строений и земельных участков – может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной си туации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения коррек тировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участ ков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и стро ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Ме тод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто имость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за стройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полез ности. Определение стоимости базируется на данных о недавно со вершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой досто верной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальней ших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представле ние о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, вли яющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке анало гов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязатель ном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, харак тер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении.

В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени ваемого объекта.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохо да, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, вклю чая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммар ную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе цифического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего инфор мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не движимости или других имущественных прав, связанных с этой не движимостью, и т. д.

Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнози ровать будущие тенденции.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на личия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам. Другим примером предпочтительности затратного подхода могут служить не принося щие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы, вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.

Таким образом, затратный подход применяется для объектов спе циального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в усло виях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, на логообложения, при оценке объекта, требующего капитального ре монта или реконструкции.

Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в том случае, если полученный затратным подходом результат не адек ватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают труднос ти с определением накопленного износа и прибыли предпринимате ля при оценке объектов со значительным хронологическим сроком службы.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о не давних сделках купли продажи и имеются объективные инструмен ты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и со поставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Доходный подход применим для оценки недвижимости, прино сящей достаточно большую положительную величину дохода, в слу чае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расхо дов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкрет ный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный под ход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показа тели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный пе риод.

3.5. Согласование предварительных результатов оценки и выве дение итоговой величины стоимости Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диа пазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математиче ских и логических ошибок, которые увеличивают степень расхожде ния результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяет ся содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной ин формации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата явля ется возможность отразить действительные намерения потенциаль ного продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффи циенты весомости промежуточных результатов, полученных на ос нове использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математиче ским методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины рас хождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

3.6. Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что являет ся документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полу ченном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументированно излагает зада ние на оценку, характеризует отобранную и аргументированную ин формацию, обосновывает примененные методы оценки и проведен ные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимос ти, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необхо димой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалифи кации.

Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной де ятельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержа нию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснова ний, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего ис полнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него до говором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заве ряется его печатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, исполь зуемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвус мысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете.

Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причи ны отступления. При оформлении отчета необходимо указать сле дующие моменты:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика;

сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценоч ной деятельности;

точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

реквизиты юридического лица;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения;

последовательность определения стоимости и ее итоговая ве личина;

ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объ екта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, при знается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объ ектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в от чете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Россий ской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Глава ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

определение массива необходимых сведений;

выбор информационных источников;

сбор необходимой информации;

систематизация, обработка и анализ;

описание информации в отчете.

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организа торские способности, умение работать с информационными источ никами, терпение и тщательность при сборе материала, а также ана литические навыки. Объем и качество собранной для анализа ин формации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижи мости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимае мых оценочных решений.

Пример общей информации:

«Таким образом, при устойчивом росте валового национального сбережения, связанным с благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой, механизм трансформации его в реальные инвести ции не работает. Сопоставление динамики сбережений, валового на копления в основном капитале и инвестиций в реальный сектор эко номики показывает, что чистое накопление сохраняет отрицатель ную динамику. Воспроизводство основного капитала финансируется главным образом за счет амортизационных отчислений. Даже при сокращении затрат на капитальный ремонт в целях использования высвободившихся средств на инвестиционные цели, собственные средства предприятий обеспечивают в лучшем случае простое восп роизводство, поскольку опережающий рост цен на инвестиционные товары и строительные работы выступает фактором, ограничиваю щим увеличение масштабов производственного аппарата».

Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Уровень базовых ставок арендной платы за помещения в мос ковских офисных центрах зависит от двух основных параметров:

месторасположения и качества отделки. В настоящее время он со ставляет от $300 до $600 за 1 кв. метр в год, при этом среднее значе ние составляет $450. Базовую арендную плату часто требуется вно сить в качестве предоплаты за срок от 3 месяцев плюс страховой де позит в размере 3 месяцев базовой ставки.

Основными видами дополнительных расходов арендатора могут быть:

оплата эксплуатационных расходов, которая может составлять от 5 до 15% от базовых ставок арендной платы, характерными значениями являются $40 $800 в год из расчета за 1 кв. метр по мещения;

оплата стоянки автомобилей, характерное значение от $100 до $250 за каждое место в месяц;

стоимость усовершенствований или изменений офисных по мещений по желанию арендатора может составлять от $100 до $500 за 1 кв. метр площади».

4.1. Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости Внешняя информация представляет большой массив сведений, ха рактеризующих государственные, экономические, социальные, об щественные и экологические факторы, влияющие на процесс оцен ки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.

Данная информация является универсальной, поскольку совокуп ность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее система тизация, анализ и формирование выводов, используемых при прове дении конкретных расчетов, определяются не только видом оцени ваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведе ния общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический кли мат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.

Совокупный массив внешней информации можно условно разде лить на следующие блоки:

тенденции экономического развития;

местные особенности;

демографическая ситуация;

законодательная и налоговая политика государства;

покупательная способность населения;

динамика цен;

программа капитального строительства;

динамика затрат на строительную продукцию;

организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и го родской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.

Изучение ретроспективной динамики является основой для со ставления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнк туру. Анализ статистических данных, изучение поведения участни ков рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тен денции, определяющие стоимость недвижимости.

Растущие процессы интеграции российской и мировой экономи ки, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа, относятся изменение базовых национальных и международных по казателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уро вень цен на импортируемые товары, уровень промышленного произ водства и объем розничной торговли.

Текущее состояние и перспективы развития национальной эко номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви жимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состоя ние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т. д.

Основными показателями экономического развития региональ ной экономики являются изменение численности населения, обра зование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и дохо ды семей, так как стоимость недвижимости в данном районе нахо дится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая актив ность района, которая позволяет привлекать доходы из других райо нов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климати ческими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекатель ным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьша ется риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность буду щих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно явля ется следствием исторического возникновения поселения. Основа ние городов обычно привязано к какому либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяй ственного сырья и т. д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяет тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов.

Рассмотрение конкретных тенденций, анализируемых оценщика ми, зависит от задания на оценку и типа оцениваемой недвижимос ти. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений во вновь осваиваемых районах Москвы с использованием доходного подхода требует информации о рыночных ставках арендной платы, коэффициенте загрузки, эксплуатационных расходах. Для этого не обходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, нали чие и возможность появления других магазинов в данном микро районе.

Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, на циональной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить осо бенности конкретного региона, связанные с экономической и соци альной политикой местных органов власти, возрастным и професси ональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наибо лее обоснованное решение.

Например, наметившаяся тенденция спроса на «тихий деревен ский отдых» обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно привлекатель ных районах средней полосы России. Однако данный процесс кос нется не всей глубинки, т. к. первостепенными факторами будут эко логическое состояние местности, наличие чистых природных водое мов, красота пейзажа и т. д.

Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значи мым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учи тывать потенциальные изменения совокупной численности населе ния и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости. Косвенные факторы, учитываемые оценщиками недвижимости, связаны с социальной по литикой государства и местных властей. Рост населения определяет ся не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь, он является следствием состояния медицинского обслужи вания, образовательной системы, уровня жизни, результативности социальных программ и регулирования миграции.

Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населе ния, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на това ры и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих объектах.

Законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влия ние на процесс оценки. К ним можно отнести Закон «Об оценочной деятельности», Положение о лицензировании оценочной деятель ности, Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Косвенно на результат оценки воздейству ют законодательные акты по земле, приватизации объектов недви жимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления аморти зации, регулированию банковской деятельности и т. д.

Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструк туры. Оценщики должны накапливать информацию по зонирова нию, планам развития, экологии, политике местной администрации по освоению отдаленных районов, транспортным системам и норма тивным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости.

Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, тем пы застройки, программы капитального строительства, строительст ва очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объ ектов, социальной инфраструктуры и промышленных объектов, со здание транспортной системы.

Таким образом, для объективной оценки стоимости недвижимос ти оценщику необходимо анализировать тенденции государственно го регулирования, затрагивающие оцениваемый объект недвижи мости.

На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государ ства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводи мой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Пред оставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации ин вестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижи мости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных ин весторов.

С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в феде ральный, региональные и местные бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего эко номического и социального развития конкретных территорий. По ложительное воздействие на данный процесс может оказать исполь зование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости не движимости.

Покупательная способность населения. Оценка и учет покупатель ной способности населения требуют анализа состава и структуры до ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход сред ней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским де позитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т. д. Вели чина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижи мость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские по мещения.

Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозиру ют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут ис пользоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инф ляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачи ваемую покупателем денежную сумму.

Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвести ционного спроса, данный процесс учитывается при составлении рас четов промежуточных показателей чистого операционного дохода:

ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изме нение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инф ляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обя зательно должны учитываться в процессе оценки. Подтверждением данного положения является падение реальных цен на жилую недви жимость после событий августа 1998 года на 20 30%. Другая особен ность российского рынка недвижимости проявляется в неоправдан но большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным об ластям России. Стоимость сопоставимых по потребительским качествам объектов жилой недвижимости может различаться в не сколько десятков раз.

Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программ капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижи мости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере капитального строительства основной акцент переместился в част ный сектор. Государственный заказ в строительстве ограничен долей бюджетных ассигнований, выделяемых для реализации программ национального масштаба.

Активность капитального строительства носит циклический ха рактер и зависит от внешних факторов: фазы экономической актив ности, политических событий, а также доступности кредитных ре сурсов и внутренних факторов: насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недви жимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модерни зацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.

Данные колебания носят долгосрочный характер, внутри них воз можны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной по литики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.

Оценщик должен учитывать, что стоимость недвижимости опре деляется балансом ее предложения и спроса на дату оценки.

Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстанови тельная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов.

На них влияют материальные и трудовые затраты, строительные тех нологии, расходы на проектирование, управление и юридическое оформление, стоимость финансовых ресурсов, доходность подряд ных строительных организаций, строительные нормы и правила, зо нирование, экологические и другие требования.

Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, де шевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве.

Оценщик должен помнить о временных колебаниях строитель ных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции.

Организация кредитования недвижимости. Организация кредито вания недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на пе риод создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 11 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.