WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 | 2 ||

«Московская финансово-промышленная академия Ванданимаева О.М. ...»

-- [ Страница 3 ] --

Основания и формы государственного регулирования земельных отношений Государственное регулирование – организация рационального использования и охраны земель Цели Основания Формы и методы Обеспечение Суверенная власть РФ Экономические государственных и Право государственной и общественных Территориально других форм потребностей, экономическое приоритетов Территориальное зонирование развития верховенство государства Защита окружающей Нормативная цена земли среды и пользования Исполнение воли своего Кадастровая оценка земли природными народа ресурсами Страхование Рыночная стоимость земли Обеспечение Ставки ипотечного Ставки налога на землю безопасности и кредита обороны страны Налоговые льготы Рациональное Поощрение производителей Поощрение повышающих использование земель экологически чистой плодородие земель продукции Реализация свободы предпринимательст Судебная защита Административные ва и конкуренции Правовое регулирование Ограничения на Обеспечение расширение рынка земель занятости населения Землеустроительные нормы Лицензирование деятельности Политические методы Приложение 2.

Конституционные основы правового регулирования земельных отношений в России Основные положения Земля и другие Механизм Конституции РФ природные ресурсы осуществления Условия и порядок Охраняются как основа Формы собственности пользования определяются жизни и деятельности (ч.2, ст.8) на основе Закона РФ (ч. народов, проживающих ст.36) на данной территории Установление правовых (ч.1 ст.9) Субъекты Объекты основ единого рынка собственности собственности находится в ведении РФ (п. Владение, пользование «ж» ст.71) и распоряжение землей осуществляется их Граждане и их объединения собственниками вправе иметь в частной свободно, если это не собственности землю наносит ущерб окружающей среде и не Вопросы владения, нарушает прав и По вопросам совместного пользования и интересов других лиц ведения РФ и ее субъектов распоряжения землей (ч.2 ст.8) издаются федеральные находятся в совместном Все формы законы (ч.2 ст.76) ведении РФ и ее субъектов собственности (ч.1 п.«в» и «к» ст.72) признаются и Законы и основные защищаются равным правовые акты субъектов образом (ч.2 ст.8) РФ не могут противоречить федеральным законам(ч. ст.76) Приложение 3.

Функции государственного регулирования земельных отношений Функции регулирования Учетная Распределительная Рационального Контроля за использования земель использованием и охраной земель Экологический Проведение Экономическое и мониторинг землеустроитель налоговое ных работ Проверки, стимулирование Ведение экспертизы земельного Изъятие земель, проектов кадастра Ответственность за использования используемых с нарушение земельного земель нарушением законодательства Всеобщность учета Мониторинг закона всех земель не использования зависит от форм земель Принудительный собственности и Введение нормативов выкуп земель для использования деятельности на общественных земельных участках Соблюдение нужд целевого характера Системность учета использования земель Предоставление Меры по земель в Дифференциро- рекультивации земель собственность, ванность учета Предотвращение и аренду, земель пресечение пользование Выделение территорий нарушений с особым режимом Достоверность земельного использования учета законодательства Непрерывность учета Охранительная Единство методики В отношении объектов землепользования учета Гарантированность учета В отношении субъектов земельных отношений Устранение коллизий и реализации прав и обязанностей землевладельцев Приложение 4.

Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений Участки сравнения № Показатели 1 2 3 1 Цена продаж участка, у.е. 100 80 120,0 2 Чистый доход, у.е. 17 12,5 21,5 14, 3 Ставка капитализации, ед. 0,17 0,156 0,18 0, 4 Весовой коэффициент, доли 0,4 0,15 0,3 0, 5 Взвешенное значение 0,068 0,023 0,054 0, коэффициента Средневзвешенное значение К = 16,8 % (сумма показателей коэффициента строки 5) Примечание: Результатом строки 5 является произведение строк и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков коэффициент капитализации можно определить по одному аналогу.

Приложение 5.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка Условие. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 000 у.е. Продолжительность их экономической жизни – 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции – 12 %. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нам сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 у.е. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу.

Решение.

1. 450 000 у.е. 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12 %) = 54, 187 у.е. – чистый операционный доход, приносимый сооружениями.

2. 65 000 у.е. – 54,187 у.е. = 10,813 у.е. – чистый операционный доход, приносимый землей.

3. 10,813 : 0,12 = 90,108 у.е. стоимость земельного участка.

Примечание: При применении метода остатка возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Приложение 6.

Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения В одном городском микрорайоне города N старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков.

Имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Средняя Общая стоимость Доля земли в общей № стоимость застроенного участка, стоимости единого района земли, тыс. руб. тыс. руб. объекта 1 16,0 80,0 0, 2 20,0 90,0 0, 3 30,0 120,0 0, Доля земли в общей стоимости единого объекта – отношение средней стоимости земли к общей стоимости застроенного участка:

16,0 : 80,0 = 0, 20,0 : 90,0 = 0, 30,0 : 120,0 = 0, Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 – средняя арифметическая доля земли Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 200,0 0,224 = 44,8 тыс. руб.

Pages:     | 1 | 2 ||



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.