WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 12 |

«Национальный фонд подготовки кадров Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в ...»

-- [ Страница 6 ] --

Также требование адек ватной профессиональ ной гарантии возмеще ния убытков Также определяет неза висимого, внутреннего и внешнего оценщика Отсутствует требование адекватной професси ональной гарантии воз мещения убытков Также определяет неза висимого, внутреннего (определение менее точное, чем в ЕСО) и внешнего оценщика Не рассматриваются Отношения Квалифи цированного Оценщи ка с Аудитором Профессиональный ко декс Поддержка и распрост ранение стандартов, выпускаемых ТЕГОВА и МКСО Кодекс поведения, па раграф 4 охватывает те же вопросы Не рассматриваются Стандарт 3: Условия найма Значение ясных и не двусмысленных пись менных условий Параграфы 5.1. «При нятие инструкций», 5.2. «Внешнее содействие» и 5.3. «Эффективность и старание» обеспечивают общее руководство Не рассматривается Краткое содержание то го, что должно вклю чаться в условия найма 13 подпараграфов со держат все, что должно быть отражено в усло виях Приложение 5 описыва ет модельные условия найма Не рассматриваются Специальные сообра жения в следующих об стоятельствах: Оценки, проводимые при огра ниченной информации. Оценки, которые не со гласованы со Стандар тами. Экспертиза оценок, проведенных другими Оценщиками. Оценки на началах суб подряда. Оценки, передаваемые третьей стороне. Стандарт 4: Базы оценки Принципы оценки и практика представле ния отчетов Цель оценки и единые базы оценки Рыночная стоимость. Определения ТЕГОВА и МКСО идентичны Определения ТЕГОВА и МКСО идентичны Определение Рыноч Не рассматривается ной стоимости ЕС — EU Directive 91/647/EEC Наиболее эффективное Общие понятия и использование принципы оценки, параграф 6 Справедливая сто имость Общие понятия и принципы оценки, параграф 6, МПО1 3.18.5.5 IVAI, 5.2.1 отказывается от использования EUV Стоимость существую щего использования IVS 2.3.1, GN5.3.1.2, Комментарий по определению Рыночной IVAI 3.18.5.4.1 стоимости для существующего использования. Стоимость в использовании Стоимость альтернатив ного использования Не рассматривается Depreciated Replacement Общие понятия и Cost принципы оценки 8.3, МСО2, 3.8 Рыночная стоимость аренды Стоимость ипотечного кредита GN2.3.1.9.1 В МСО 2000 не рассмат ривается. Не рассматривается в МСО 2001, МСО 2.3.12, только один параграф, в сравнении с 9 парагра фами, занимающими 5 страниц, в ЕСО Стоимость предприятия Не рассматриваются и стоимость доли (акции) Стандарт 5: Оценки для целей финансовой отчетности Общие сведения ЕСО и МСО в широком смысле охватывают те же предметы, но раз личными путями. ЕСО относится к кон тексту Директив ЕС, национального законо дательства и регулиро вания и структур наци ональных и междуна родных стандартов фи нансовой отчетности. МСО относится к кон тексту международных стандартов финансовой отчетности и проводит различие между ними и ГААП США Классификация акти вов Выбор непротиворечи вых баз оценки Определения Разделение между зем лей и зданиями Условия раскрытия Методология Не рассматриваются Специальные требова ния Директив ЕС 91/ 647/EEC и 78/660/EEC, относящиеся к методо логии. Специальные свойства (объекты имущества?) Стандарт 6: Оценки для цели обеспечения ссуд и ценных бумаг, обеспеченных ипоте кой недвижи мого иму щества/недвижимости Применение междуна родной оценки 2 «Оценка для целей кре дитования» Важность согласован ной оценки по Евро пейскому Союзу Специальные требова ния Директив ЕС 98/32/ TC, касающиеся коэф фициентов платежеспо собности, и 89/647/EEC в отношении кредито вания обеспеченного имущества База оценки Директива, там, где она принята, требует ис пользования следую щих двух баз оценки (точные критерии оцен ки для налогов) Рыночная стоимость Стоимость ипотечного кредита Не рассматривается В МСО 2000 не рассмат ривается Определяется в МСО 2001 в МСО 2, 3.12 Специально не рассмат риваются, за исключе нием общей ссылки на Кодекс поведения, свя занной с Этикой, Ком петентностью, Раскры тием данных и Отчетно стью. В МСО 2000 вообще не рассматриваются. МСО 2001 посвящает 1 параг раф определению MLV в МСО 2.3.12 и ссылает ся на 98/32/EC, но не упоминает о коэффици ентах платежеспособ ности Специальная фидуциарная ответственность и обязательства оценщика Независимость оцен щика Специальные знания Условия найма Этот совет не слишком IVA2, 5.3 содержит об щее заявление, что «Ба полезен для практиче ского работника за найма Оценщика должна быть ясно изло жена в любых отчетах или сертификатах, ко торые должны исполь зоваться третьими сто ронами и вся отчетность должна быть исполнена в манере, которую раз умные люди не посчи тают вводящей в за блуждение» Не рассматриваются Изложены различные условия найма для сле дующих типов имуще ства и описана база оценки Объекты инвестицион ного имущества Рассматриваются в IVA 2,6. Все эти вопросы рас сматриваются в части МСО, касающейся про цедуры отчетности, од нако следует также пояснить, что они также иметь особые условия найма.

Объекты недвижимос ти, занимаемые собст венником Развиваемые объекты имущества Рассматриваются в IVA 2,6.3 Рассматриваются в IVA 2,6. Рассматриваются в IVA Объекты имущества, обычно оцениваемые на 2,6.5 базе их торгового по тенциала Истощимые активы Рассматриваются в IVA 2,6. Стоимость вынужден Рассматриваются в IVA ной продажи, или лик 2,6.9 видационная стоимость Стандарт 7: Расчетные, прогнозные и другие оценки Понятие Ценности (или Стоимости в использо вании) — Инвестици онной стоимости Рассматривается в Стандарте 2, базах оценки, отличных от Рыночной стоимости Оценка замещения Определяется в Это касается оценки для Понятиях/принципах страхования 4.11, GN 4 3.21, GN6 3.3.7, однако иначе нигде не рассматривается Стоимость в использо вании Стоимость вынужден ной продажи Оценки «корпимчей и раствора» Прогнозы Ретроспективные оцен ки Экспертизы оценки. Также более подробно рассматриваются в Приложении 3. Другие базы оценки Рассматривается в МСО 2,3.1;

GN5,3.1.2;

IVA 1,3.18.6.5.1 Рассматривается в МСО 2, 3, 10 Не рассматриваются Не рассматриваются Не рассматриваются Не рассматриваются Не рассматриваются Стандарт 8: Оценки для инвестиций — Страховые компании, Паевой инвестиционный траст, Пенсионные фонды и т.п. Директива ЕС (91/647/ Не рассматривается EEC) по годовым и кон солидированным отче там страховых пред приятий Определение Рыноч ной стоимости ЕС. Определяется в Статье 49(2) Директивы ЕС Категории имущества (находящегося в собст венности фонда) Практика подготовки отчетности Трансакционные издержки Не рассматривается Рассматривается в IVA 1, 3.18.6 (2000);

IVA 1 6.3 (2001) Не рассматривается Не рассматриваются Особые обстоятельства, Не рассматриваются возникающие из 78/ 660/EEC и 91/647/EEC Рассматривается в Квалифицированный оценщик (Сокращенное Кодексе поведения/ Определениях 3.3 3.6 изложение частей (Стандарта 2) Условия отступления Сертификат оценки. Агрегированные итоги чистого арендного до хода, которые должны быть включены Методология. Особые обстоятельства 91/647/EEC Не рассматривается Не рассматриваются Стандарт 9: Составление отчетов об оценке Используемая форма сертификата Содержание сертифи ката, включая: Инст рукции, период време ни, идентификация, ба за оценки, заявление о соблюдении, состояние имущества, вопросы ох раны окружающей сре ды, оценка риска, обра щение с установками и машинами процесса, валюта или валюты, в которых должен пред ставляться отчет об оценке, публикация и оговорки о конфиден циальности, обязатель ство третьей стороны, налогообложение, фи нансовые обязательст ва, модельные оговорки для сертификата оценки Комментарии и поясне ния даются по всем ука занным выше вопросам Модельные оговорки В параграфе 7 Кодекса поведения МСО 2000 излагается минималь ное содержание отчетов без комментариев и по яснений. МСО 2001 имеют новое Международное руко водство 9, опубликован ное как проект для об суждения.

Отсутствует конкрет ное упоминание о воп росах охраны окружаю щей среды, оценке ри ска, обращении с установками и машина ми процесса, валюте или валютах, в которых должен быть представ лен отчет об оценке, на логообложении и фи нансовых обязательст вах. Отсутствуют модельные оговорки В МСО 2000 и 2001 не рассматриваются Руководство 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость Факторы окружающей Рассматривается в GN 7 среды — воздействие присутствия токсиче ских и опасных веществ Поврежденное имуще ство Не рассматривается Здания в процессе раз Не рассматривается вития — незавершенное строительство Не относящиеся к про цессу установки, маши ны и оборудование, оцениваемые вместе со зданиями. Рассматриваются под робно Кратко рассматриваются в GN 3,6.3. Руководство 2: Оценки специальных объектов имущества Оценки, основанные на Рассматривается в GN 7 производственных ре как «Стоимость зультатах бизнеса действующего предприятия» Типы имущества и их методы оценки Истощимые активы Рассматриваются в IVA 2,6,7, но только в отно шении оценок для целей кредитования Это другой пример того, насколько трудны для пользования МСО. Единственный путь вы яснить относительно истощимых активов — либо узнать, что это включено в IVA 2, кото рое рассматривает оценки для целей кре дитования и проглядеть полностью IVA 2, чтобы найти это, или прочи тать всю книгу Активы государствен ного сектора Руководство 3: Оценка установок, машин и оборудования Не рассматриваются Международное руко водство по оценке 3: Оценка установок и оборудования Не рассматриваются МСО рассматривает оценку установок, ма шин и оборудова ния более подробно, чем ЕСО Руководство 4: Оценки активов для развития Интенсивно управляе мые инвестиции и уча стки развития Специализированные навыки и области тех ники и экспертных оце нок Специальные допуще ния Используемая методо логия Специальная стоимость Оценка портфеля Руководство 5: Оценки для сельскохозяйственных объектов имущества Часть 1. Земля, пригод ная для обработки, фер мы и поместья Общая природа сель скохозяйственного иму щества. Различие между катего риями: голая земля, пригодная для обработ ки, оборудованные фер мы (с жилыми домами и постройками фермы), сельскохозяйственные поместья и сельскохо зяйственное инвести ционное имущество. Важные физические ха рактеристики и другие факторы оценки, отно сящиеся к оценкам сельскохозяйственного имущества. Не рассматривается Соглашения об использовании имуще ства и о фермерстве Уместная методология оценки Возможные источники информации Определение рыночной стоимости Часть 2. Многолетние культуры Введение Вопросы, которые предстоит решить при оценке многолетних культур Подходы к оценке мно голетних культур Руководство 6: Оценка исторических объектов имущества Финансовая и культур ная ценность историче ских зданий Рекомендации по осу ществлению ремонт ных работ и изменений Руководство 7: Оценки бизнеса Международное руко водство по оценке 6: Оценка бизнеса Не рассматривается Не рассматриваются Цели оценки и профес Введение Область применения сиональная роль оцен щика. Получение данных, до кументация и источни ки информации. Классификация акти вов. Принципы оценки биз неса. Доходный подход: дисконтированный де нежный поток, расчет денежного потока, ана лиз чувствительности. Метод капитализации дохода. Подход на основе акти вов. Рыночный подход (сравнительный метод). Содержание доклада. Профессиональная компетентность и обя зательства. Взаимосвязь со стан дартами финансовой отчетности Определения Взаимосвязь со Стан дартами финансовой отчетности. Руководство. Обсуждение. Требования по раскры тию данных. Условия отступления Определения этой гла вы МСО имеют общее применение, а не толь ко относятся к оценкам бизнеса, и лучше было бы включить их в от дельное руководство или представить в каче стве части Глоссария терминов Руководство 8: Оценка неосязаемых активов. Принципы оценки нео сязаемых активов. Определение неосязае мых активов МСФО. Сбор данных, докумен тация и источники ин формации. Базы оценки. Подходы к оценке нео сязаемых активов. Традиционный подход к оценке гудвилла. Доходный подход. Затратный подход. Рыночный подход к оценке неосязаемых активов. Процессы согласования. Юридические требова ния. Компетентность и про фессиональное обяза тельство. Взаимосвязь со Стан дартами финансовой отчетности. Представление отчета об окончательной стои мости. Руководство 9: Оценки для индексов недвижи мости Необходимость в ин дексах Требования для эффек тивных индексов Разработка и совмести мость индексов Руководство 10: Между народные оценки Международное руковод ство по оценке 4: Неосязаемые активы. Введение. Область применения. Определения. Взаимосвязь со стан дартами финансовой отчетности. Руководство. Обсуждение D. Условия отступления.

Не рассматривается Отдельно не рассматри вается Сертификация оценщи ков Проведение оценок в странах, отличных от собственной страны оценщика, включая требуемые необходи мость подходящего опыта или компетент ности, и отчет об оценке Руководство 11: Оценки для совместных пред приятий и ограничен ных партнерств Опыт и общие способ ности оценщика Типы совместных пред приятий Надлежащее разреше ние или регистрация Руководство 12: Разде ление между землей и зданиями Амортизация Рассматривается в IVA 1, 5.6.1 (2000) IVA 1, 6.2.5 (2001) под заголов ком «Обсуждение, ос новные средства» и не включает в список содер жания Сейчас имеется ссылка на распределение обыч но в IVA 1 4.6 (2000) IVA 1 5.4. (2001) и имеется индексная ссылка, но никакая статья на дает указания на то, как это должно делаться. И снова: это было най дено в МСО 2000 лишь случайно, так как пункт под заголовком «Обсуж дение, основные сред ства» не привел бы пользователя к предпо ложению, что рассмат ривается разделение между землей и здания ми. В 2001 это теперь ин дексировано.

Элемент земли Срок службы здания или группы зданий Вычет из валовых затрат для получения чистых затрат Руководство 13: Законо дательство и практика, специфичные для от дельных стран Введение Беларусь Чешская Республика Финляндия Франция Германия Греция Италия Польша Россия СК Приложение 1: Методология оценки Не рассматривается. МСО 2001 имеют новое Международное руко водство 10 по анализу Дисконтированного де нежного потока, опуб ликованное как проект для обсуждения. Можно лишь спросить, почему только этот отдельный метод оценки был вы бран для издания этого руководства. Не рассматривается В ЕСО это было вклю чено не для того, чтобы указать конкретно, ка кие методы должны ис пользоваться или как их следует применять, а для того, чтобы пользо ватели книги, особенно клиенты, узнали, какой обычно содержится принятый метод для оценки. Следует ожидать, так как это специфически европейский вопрос Не рассматривается Приложение 2: Сертификация Приложение 3: Проведение эксперти зы оценок Приложение 4: Этика Не рассматривается Кодекс поведения 4. Этика Введение. Роль оценщика и его взаимоотношения с Клиентами. Профессиональная компетентность. Взаимоотношения с коллегами — оценщи ками. Взаимоотношения меж ду ассоциациями — чле нами ТЕГОВА Приложение 5: Модельные условия найма и Контрольный список оценки Приложение 6: Европейский Кодекс практики измерений Приложение 7: Глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных областях Не рассматривается Не рассматривается Глоссарий терминов для Международных стандартов оценки Глоссарий в МСО дает индексные ссылки для каждого термина Глава 10 РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ В НОВЕЙШИХ МАТЕРИАЛАХ МСО Новые планы Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) В августе 2002 г. в издании МКСО «Глобальные проблемы оценки стоимости» (Global valuation issues — IVSC Newsletter August 2002) была опубликована Программа работы МКСО, в соответствии с ко торой до конца 2002 года публиковались проекты, и эти проекты переведены на русский язык. В эту главу включены переводы на русский язык опубликованных новых проектов Международных руководств (МР) для обсуждения: 1. Оценка сельскохозяйственного имущества. 2. Экспертиза оценок. 3. Движимое (личное) имущество. 4. Оценка портфелей ипотек (закладных) для целей секьюрити зации.

10.1. Оценка объектов сельскохозяйственного имущества (Проект предлагаемого Международного руководства по оценке) 1.0. Введение 1.1. Земли, подходящие или используемые для производства широ кого круга товаров, которые предназначаются прямо или кос венно для потребления людей, составляют крупную часть миро вых ресурсов сельской земли. Во многих регионах мира земли, отводимые для производства сельскохозяйственных товаров, представляют собой крупный экономический актив, а часто и единственную экономическую базу региона. 1.2. Земли, отведенные для сельскохозяйственного использования, являются основным предметом услуг по оценке в связи с множе ством поводов, в том числе: публичная передача прав собствен ности, налогообложение, определение обеспечения для финан сирования и экономических исследований использования земли и инвестиций. Надежные оценки стоимости сельскохозяйствен ных земель играют существенную роль для обеспечения наличия капитала, необходимого для поддержания непрерывности эко номической базы, для содействия производительному использо ванию земли и поддержания доверия к рынкам капитала. 1.3. Предоставление услуги по надежной и точной оценке требует, чтобы Оценщик обладал прочными знаниями и пониманием физических и экономических элементов, которые влияют на производительную способность сельскохозяйственных земель и стоимость производимых на них товаров. 1.4. Физические и экономические характеристики сельскохозяйст венных земель отличаются от аналогичных характеристик сель скохозяйственной и городской окружающей среды по степени важности. 1.4.1. Почвы в городском окружении должны быть подходящи ми, для того чтобы выдерживать улучшения, которые воз лагаются на них. На сельскохозяйственных объектах иму щества почва является главным агентом в производстве, изменяющимся в своей способности обеспечивать данное количество конкретного товара или класса товаров. 1.4.2. В городских средах экономическое использование имуще ства и/или удобства, которые оно обеспечивает, могут ос таваться неизменными в период, исчисляемый годами, и даже могут гарантироваться контрактными соглашениями. В то время как для некоторых объектов сельскохозяйст венного имущества одно и то же использование может продолжаться длительное время (например, леса рубят спустя 25 лет), для других экономические выгоды могут меняться от года к году в зависимости от товаров, которые данное имущество способно производить. 1.4.3. Поток дохода, связанный с сельскохозяйственным имуще ством, будет меняться от года к году в зависимости от вида сельскохозяйственной культуры, для которого оно исполь зуется, производимых товаров и циклического характера товарных рынков. 2.0. Область применения 2.1. Область применения настоящего руководства включает в себя: 2.1.1. те характеристики стоимости, которые связаны с объекта ми сельскохозяйственного имущества, и 2.1.2. основные требования Стандартов оценки и Применений, применяемые к оценке объектов сельскохозяйственного имущества. 3.0. Определения Направления использования объектов имущества могут отно ситься к нескольким широким группам, определения которых при водятся ниже. 3.1. Растениеводческие фермы. Объекты сельскохозяйственного иму щества, используемые для выращивания культур, которые, как правило, высаживаются и убираются за двенадцатимесячный цикл. Такие культуры являются ежегодными, которые, по поло жениям контракта или в случае неблагоприятных рыночных об стоятельств, могут оставляться в земле. Такие культуры могут продолжаться в течение более одного года после урожая, но не считаются постоянными. Объекты имущества, используемые для ежегодного получения урожаев, могут использоваться для выращивания более чем одного вида ежегодной культуры за один и тот же период, для их выращивания может применяться орошение. См. также Орошаемая земля, Постоянные насажде ния. 3.2. Орошаемая земля. Земли, используемые для производства куль тур или фуража для скота и которые требуют применения воды, отличной от естественных осадков в виде дождя, называются фермами с орошаемым земледелием или землями орошаемого рас тениеводства. Объекты сельскохозяйственного имущества на сухой земле не имеют капитальных улучшений на плантациях, выращивающих зерновые, однако скот представляет собой зна чительное капитальное улучшение. 3.3. Многолетние посадки. Культуры, выращиваемые в посадках, ко торые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла. Примерами являются виноградники или фруктовые сады. Эти виды объектов имуще ства могут иметь значительные капитальные инвестиции, кото рые представляют собой амортизируемый актив. См. также Лес ное хозяйство/Лесистые участки. 3.4. Специализированные животноводческие объекты. См. молочные фермы, Скотоводческие пастбищные хозяйства. 3.5. Скотоводческие пастбищные хозяйства. Объекты сельскохозяй ственного имущества, используемые для выращивания и откор ма животных, таких, как коровы, овцы, свиньи, козы, лошади, и их сочетаний. Фактическое использование этих объектов иму щества может принимать множество форм. В рамках эксплуата ции объекта имущества животные могут откармливаться, разво диться и продаваться. Молодняк животных может приобретать ся за пределами объекта имущества, а затем выращиваться на данном объекте. Животные могут выращиваться для потреби тельского использования или для увеличения поголовья. Корма для животных могут производиться на объекте имущества, вво зиться или поставляться из обоих источников. Объекты имуще ства, используемые для производства и откорма поголовья, име ют значительные капитальные инвестиции в структурные улуч шения (выгульные площадки, укрытия для скота, сараи и разделительные ограждения), а поголовье может (или не может) быть амортизируемым в зависимости от использования живот ного. 3.6. Молочные фермы. Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые для производства молока от коров или других мо лочных продуктов. Эти объекты имущества обычно имеют об ширные структурные улучшения (хлева, доильные станции, си лосные ямы и башни) и оборудование (закрома для кормов, до ильные установки). Корма могут производиться на объектах имущества, ввозиться или поставляться либо эти два способа могут сочетаться. 3.7. Лесное хозяйство/лесистые участки. Сельскохозяйственное иму щество, используемое для выращивания неплодовых деревьев, с которых периодически происходит сбор урожая за продолжи тельные периоды роста продолжительностью от 10 до 20 и более лет. Следует рассматривать объекты сельскохозяйственного имущества, поскольку они дают урожай, т.е. лес, хотя этот уро жай требует долговременного периода роста. См. также Посто янные насаждения. 3.8. Объекты специального назначения. Объекты сельскохозяйствен ного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожа ев после уборки. Эти урожаи часто имеют небольшую земельную базу, которая экстенсивно развивается при структурных улучше ниях (на зерновых элеваторах) и оборудовании (подъемные ма шины). Объекты могут также классифицироваться как объекты специального назначения в силу природы производимого товара. Примерами являются овощеводческие фермы, птицеводческие фермы, фермы, которые производят сертифицированные семе на зерновых или свежесрезанные цветы, и конюшни для разве дения и тренировки скаковых лошадей. Другие определения 3.9. Сельскохозяйственная деятельность. Управление предприятием по биологической трансформации живых животных или расте ний (биологических активов) для продажи, переработки в сель скохозяйственную продукцию или в иные биологические акти вы. (Международные стандарты финансовой отчетности МСФО 41 «Сельское хозяйство».) 3.10. Биологические активы. Живые животные или растения, выра щиваемые для продажи, для преобразования в сельскохозяйст венный продукт или в дополнительные биологические активы (МСФО 41.) 3.11. Целостная единица. Имущество фермы, на котором осуществля ются все функции по преобразованию поголовья скота в конеч ный продукт. Они включают разведение, выращивание, забой и переработку. 4.0. Взаимосвязь со Стандартами финансовой отчетности 4.1. К оценке сельскохозяйственного имущества применяются Меж дународные стандарты финансовой отчетности 16 (Основные средства), 40 (Инвестиционное имущество) и 41 (Сельское хо зяйство). Предприятие следует МСФО 16 или МСФО 40 в зави симости от пригодности того или иного стандарта в данных об стоятельствах. МСФО 16 требует, чтобы земля измерялась либо по затратам на ее приобретение за вычетом любых накопленных потерь от ослабления (обесценивания), либо по переоцененной стоимости. МСФО 40 требует, чтобы земля, которая является инвестиционным имуществом, измерялась по ее справедливой стоимости за вычетом любых накопленных потерь от ослабле ния. Биологические активы, которые физически прикреплены к земле (например, деревья в лесу на плантации), измерялись по их справедливой стоимости за вычетом расчетных затрат в пунк те продажи отдельно от земли. МСФО 41 не устанавливает ка ких либо новых принципов для земли в отношении сельскохо зяйственной деятельности. 4.2. МСФО 41 признает, что не может быть отдельного рынка для биологических активов, прикрепленных к земле, однако актив ный рынок может существовать для комбинированных активов, т.е. биологических активов, необработанной земли и улучшений земли в форме пакетов. Поэтому предприятие может использо вать информацию, касающуюся комбинированных активов, для определения справедливой стоимости для биологических акти вов. Справедливая стоимость необработанной земли и улучше ний земли может вычитаться из справедливой стоимости комби нированных активов для достижения справедливой стоимости биологического актива или сельскохозяйственного продукта в отсутствие активного рынка. 5.0. Руководство 5.1. Сельскохозяйственные объекты имущества характеризуются раз личными формами производства товаров и методами их ведения. Эти объекты имущества могут также представлять собой разнооб разные сочетания земли, зданий, оборудования и плантаций куль тур. Общепринятые принципы оценки (GAVP) могут быть в такой же мере применимыми к объектам сельскохозяйственного имуще ства, что и к другим формам недвижимого имущества. 5.1.1. Оценщик должен разбираться в уникальных физических признаках сельскохозяйственного имущества и оказывае мых на него экономических влияниях и обладать компе тентностью в оценке различных активов, которые состав ляют этот объект имущества (см. Кодекс поведения, раздел 5.0. Компетентность.) 5.2. В качестве основополагающей базы оценки должна быть признана Рыночная стоимость. 5.2.1. Основополагающим понятием стоимости для сельскохо зяйственных объектов имущества является Рыночная сто имость, и фундамент оценки должен определяться на ос нове рынка. 5.3. Там, где используются другие базы оценок, должно проводиться их отличие от Рыночной стоимости как базы. 5.3.1. При расчете стоимостей, отличных от Рыночной стоимос ти, как это требуется для финансовой отчетности, графи ков амортизации или налоговых целей, Оценщик должен гарантировать, что это отличие будет четко определено и отмечено. Похожее условие возникает, когда делается оценка сельскохозяйственного имущества, которое вклю чает не недвижимые объекты, такие, как поголовье скота, урожай в хранилище и оборудование. Оценщику нужно разбираться, когда урожай или иной товар является недви жимым имуществом и когда он может стать движимым имуществом. Например, древесина в стадии роста являет ся частью недвижимого имущества, однако она становится движимым имуществом, когда изымается из земли. 5.4. В оценках для финансовой отчетности Оценщики должны пони мать связь между стандартами оценки и финансовой отчетности и требованиями Международных стандартов финансовой отчетности и национальных стандартов финансовой отчетности там, где это применимо. 5.4.1. Справедливая стоимость в Международных стандартах фи нансовой отчетности и других стандартах финансовой от четности может считаться сопоставимой, если не в точнос ти эквивалентной Рыночной стоимости в большинстве оценок. В тех оценках, где рассчитанная стоимость пред ставляет собой как Рыночную, так и Справедливую сто имость, Оценщик должен указать на это (МСО, Общие по нятия и принципы оценки, Раздел 8.1.). 5.4.2. При расчете стоимости для финансовой отчетности, гра фиков амортизации или налоговых целей Оценщик дол жен гарантировать, что определения, методология и расче ты согласуются со смыслом Международных стандартов финансовой отчетности МСФО 16, МСФО 40 и МСФО 41. 5.5. Оценщик должен понимать уникальную природу сельскохозяйст венных производственных факторов, рынков товаров и практики производства и циклов в данном регионе рынка. 5.5.1. В оценках сельскохозяйственных объектов имущества фи зический и связанный с окружающей средой аспекты иму щества приобретают особое значение. Сюда входят такие черты, как климат, типы почвы и их продуктивная способ ность, наличие или отсутствие воды для орошения и воз можности пастбищ для откорма скота. К внешним факто рам, которые следует принимать во внимание, относятся наличие и адекватность средств обеспечения, требуемых для хранения, переработки и транспортировки. Относи тельная важность этих факторов будет меняться в зависи мости от типа сельского хозяйства, для которого имущест во используется или пригодно. Оценщику нужно рассмат ривать как внутренние, так и внешние факторы при определении того, какой класс сельскохозяйственного ис пользования в наибольшей степени подходит для данного имущества. 5.5.2. Всегда следует проводить анализ наиболее эффективного использования данного имущества, чтобы убедиться, что продолжающееся использование является сельскохозяйст венным, особенно тогда, когда представляется, что иное использование земли, например, развитие подразделения, вызванное выходом за пределы городской/пригородной экспансии, было бы более уместным. В тех ситуациях, ког да инструкции конкретно требуют, чтобы Оценщик игно рировал варианты использования, отличные от текущего сельскохозяйственного использования, получаемая в ре зультате оценка не обязательно будет показывать Рыноч ную стоимость имущества. 5.6. Расчет стабилизированного дохода должен основываться на приме рах урожаев и циклов в данной области рынка. 5.6.1. Денежный поток к объектам сельскохозяйственного иму щества является функцией как цикла производства, кото рому следует имущество, так и внешними циклическими силами, такими, как рынки товара. Оценщик должен раз бираться в воздействии этих циклов на денежные потоки. Оценка имущества должна основываться на стабилизиро ванном образце дохода, который согласуется с циклами производства, обычно практикуемыми в регионе, в кото ром находится имущество. 5.7. Оценщик сельскохозяйственного имущества, имеющего различные физические составляющие или классы сельскохозяйственного ис пользования, должен ясно указать, является ли стоимость каждой составляющей или использования — его стоимостным вкладом как части всего имущества, или же стоимостью как отдельной незави симо стоящей составляющей. 5.7.1. Различные составляющие всего имущества могут иметь стоимость как отдельные части, которая больше или мень ше их стоимости как части целого. Оценщик может опре делить, должна каждая составляющая оцениваться инди видуально или как часть целого имущества. 5.7.2. Объектами сельскохозяйственного имущества можно управлять с целью обеспечения одновременного произ водства более чем одного класса товара на основе разных физических условий в рамках данного имущества либо по решению менеджмента. В оценке объектов сельскохозяй ственного имущества, на которых культуры более одной сельскохозяйственной классификации возделываются или убираются в разные времена, стоимость каждой сельскохо зяйственной классификации должна основываться на ее вкладе в полную стоимость имущества, а не стоимости не зависимых частей. 5.7.3. Сельскохозяйственное использование имущества может потребовать обширных строительных улучшений, напри мер, хлевов, силосных башен, доильных установок. Такие улучшения, хотя и требуются для надлежащей эксплуата ции объекта, часто являются вторичными по отношению к основному активу в форме земли. Их стоимость должна основываться на их вкладе в полную стоимость имущества вне зависимости от затрат на них или их иной меры. Как правило, такие улучшения имеют стоимость в использова нии, т.е. величину их вклада в стоимость предприятия. В тех случаях, когда может потребоваться распределение стоимости между актива ми, такое распределение не следует принимать как показатель инди видуальной стоимости улучшений как отдельных активов. 6.0. Дата выпуска 6.1. Настоящее Международное руководство по оценке вступило в силу … (дата) 10.2. Оценка движимого (личного) имущества (Проект предлагаемого Международного руководства по оценке) 1.0. Введение 1.1. Задачей настоящего руководства является улучшение согласо ванности и качества оценок движимого имущества для блага пользователей услуг по оценке движимого имущества. 1.2. Обычно оценки недвижимого имущества стремятся проводить и проводят на базе рыночной стоимости, применяя положения Стандарта 1 МКСО. Там, где используются другие базы, приме няются положения Стандарта 2 МКСО при условии надлежаще го разъяснения и раскрытия данных. 1.3. Вообще говоря, понятия, процессы и методы, применяемые в оценке движимого имущества, — те же самые, что и для других типов оценок. Некоторые термины могут иметь иное значение или использоваться по иному. Эти различия становятся важны ми «раскрытиями» данных всякий раз, когда такие термины ис пользуются. В Настоящем Международном руководстве излага ются важные определения, используемые в оценках движимого имущества. 1.4. Оценщики должны внимательно отнестись к проведению разли чий между рыночными компонентами и соответствующими ры ночными стоимостями объектов недвижимого имущества. Од ним из примеров такой дифференциации является рыночная стоимость объектов имущества, продаваемых на аукционе, или рыночная стоимость объектов имущества, продаваемых или приобретаемых у частных дилеров, где договорная цена публич но не раскрывается. Другим примером будет рыночная сто имость движимого имущества, продаваемого оптом, или рыноч ная стоимость той же самой вещи, продаваемой в розницу. 2.0. Область применения 2.1. Настоящее Руководство призвано содействовать в процессе про ведения или использования оценок движимого имущества. 2.2. Помимо объектов, которые являются общими для других При менений и Международных руководств и Международных стан дартов оценки, настоящее Международное руководство содер жит широкое обсуждение процесса оценки для движимого иму щества. Оно включено с целью типизации того, что обычно вовлекается в оценки движимого имущества и обеспечения базы для сравнений с другими типами оценки. 2.3. Поскольку другие основные принципы оценки, Стандарты МКСО, Применения и Международные руководства также при менимы к оценкам движимого имущества, настоящее Междуна родное руководство следует понимать как включающее в себя все прочие имеющие отношение к делу разделы Стандартов МКСО. 3.0. Определения 3.1. Аукционная цена. Цена, отражающая окончательно принятое предложение на публичном аукционе. Она может включать или не включать гонорары или комиссии. См. также Молотковую цену, Продажу по частному договору. 3.1.2. Коллекционные пpедметы. Объекты, собираемые в силу ин тереса, которые они вызывают благодаря их редкости, но 3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

3.7.

3.8.

3.9.

визне или уникальности. Коллекции включают произведе ния искусства, старинные предметы, драгоценные камни, ювелирные изделия, музыкальные инструменты, нумизма тические или филателистические коллекции, редкие кни ги и архивные материалы. Затpатный подход. Сравнительный подход к стоимости имуще ства, который рассматривает как заменитель для покупки дан ного имущества строительство другого объекта имущества, яв ляющегося копией, или такого, который мог бы обеспечивать равную полезность без неоправданных затрат, обусловленных задержкой. Pасчет Оценщика основывается на затратах на вос производство или замещение рассматриваемого имущества или актива за вычетом суммарной (накопленной) амортизации. Пpинадлежности и пpиспособления. Совокупность улучшений как часть имущества, оцениваемых вместе. Смотри Торговые принадлежности и приспособления арендатора. Мебель, пpинадлежности и обоpудование. Термин, используемый в Северной Америке для обозначения осязаемого движимого имущества плюс торговые принадлежности и улучшения лиз гольда. См. также Движимое имущество. Личное движимое имущество. В некоторых государствах — тер мин, используемый для идентифицируемых, переносных и ося заемых предметов, которые публика считает недвижимым иму ществом. См. также Личное имущество. Молотковая цена. Принятое и объявленное предложение цены, не считая каких либо гонораров или комиссий, и потому это не обязательно цена покупки. См. также Аукционная цена, Прода жа по частному договору. Внутpенняя стоимость. Сумма, которая на основании оценки наличных фактов считается «истинной» или «реальной» ценно стью вещи. Концепция долговременной не Pыночной стоимос ти, которая сглаживает кратковременные колебания цены. Улучшения лизгольда или улучшения аpендатоpа. Фиксированные улучшения или добавления к земле или зданиям, устанавливае мые и оплачиваемые арендатором для удовлетворения нужд арендатора, устраняемые арендатором по окончании срока аренды. Устранение не вызывает серьезных повреждений недви жимости. См. также Личное имущество, торговые принадлеж ности и приспособления арендатора.

3.10. Подход на основе сpавнения пpодаж. Общий путь расчета показа теля стоимости движимого имущества или интереса собствен ности в движимом имуществе с использованием одного или большего числа методов, при которых рассматриваемое имуще ство сравнивается с аналогичными объектами имущества. Оценка движимого имущества зависит от знания Оценщиком рынка и опыта Оценщика, а также запротоколированных дан ных по сопоставимым объектам. 3.11. Pыночная стоимость. См. Стандарт 1 МКСО. 3.12. Движимое имущество. Юридическое понятие, относящееся ко всем правам, интересам и выгодам, связанным с собственно стью на вещи, отличные от недвижимости. В некоторых госу дарствах предметы движимого имущества юридически обозна чаются как движимость в отличие от реальности (realty), кото рая может относиться либо к недвижимому имуществу, либо к недвижимости. Предметы движимого имущества могут быть осязаемыми, такими, как движимые вещи, или неосязаемыми, такими, как долг или патент. Предметы осязаемого движимого имущества не прикрепляются постоянно к недвижимости и обычно характеризуются их перемещения. Движимое имущест во может оцениваться в соответствии с его рыночной стоимо стью, утилизационной стоимостью или ликвидационной сто имостью. Коллекционные предметы, одна категория движимо го имущества, могут иметь национальную или региональную стоимость, отражая особо рестриктивные правила экспорта и отличаясь от международной стоимости той же вещи (тех же ве щей). К оценке движимого имущества могут применяться спо собы, используемые в трех подходах к оценке. См. также кол лекционные предметы;

принадлежности и приспособления;

мебель, принадлежности и оборудование;

принадлежности и оборудование (FF&E);

личное движимое имущество;

улучше ния лизгольда и улучшения арендатора;

установки и оборудова ние;

торговые принадлежности и приспособления арендатора. 3.13. Движимость. Юридический термин, используемый в США для обозначения движимого имущества в отличие от реальности, которое может относиться либо к недвижимому имуществу, ли бо к недвижимости. Движимость включает осязаемые и неося заемые предметы, которые не являются недвижимостью. См. также Движимое имущество. 3.14. Установки и обоpудование. (i) Активы, которые предполагается использовать на непрерывной основе в деятельности предприя тия, в том числе специализированные непостоянные здания, машины (отдельные машины или собрания машин, торговые принадлежности и улучшения лизгольда), накопленная аморти зация и другие категории активов, подходящим образом иден тифицированные. (ii) Осязаемые активы, которые: (а)предприятие держит для использования в производстве, поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей;

и (б)как ожидается, должны использоваться в течение более чем одного периода. 3.15. Пpодажа по частному договоpу. Продажа, переговоры и заклю чение о цене сделки, по которой оно осуществляется лицами, а не через публичный аукцион или иной метод. Цена продажи, уплачиваемая при продаже по частному договору, обычно не из вестна никому, кроме участников сделки. См. также Аукцион ная цена;

Молотковая цена. 3.16. Пpофессиональный оценщик имущества. Лицо, которое обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для рас чета стоимости имущества для разных целей, в том числе сде лок, влекущих передачи имущества в собственность, имущест во, рассматриваемое в качестве залога для обеспечения ссуд и ипотек, имущество, являющееся предметом тяжбы или урегули рования споров относительно налогообложения, и имущество, рассматриваемое как основные средства в финансовой отчет ности. Профессиональный оценщик имущества может также обладать специфическим опытом проведения оценок других ка тегорий имущества, например, движимого имущества бизнеса и финансовых интересов. 3.17. Тоpговые пpинадлежности и пpиспособления аpендатоpа. Не яв ляющиеся недвижимостью принадлежности, присоединенные к имуществу арендатором и используемые при ведении торгов ли или бизнеса. См. также Улучшения лизгольда или арендато ра;

Движимое имущество. 3.18. Подход к оценке. Вообще говоря, — путь расчета стоимости, ко торый использует один или большее число методов оценки. Три подхода к оценке, применяемые к оценке недвижимого имуще ства, могут также применяться и к оценке недвижимого имуще ства. Это подход на основе сравнения продаж, затратный под ход и капитализации дохода. 3.19. Метод оценки. В рамках подхода к оценке — конкретный путь расчета стоимости. 3.20. Пpоцедуpа оценки. Акт, манера и способ выполнения шагов ме тода оценки. 4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 4.1. В некоторых случаях оценка движимого имущества проводится в связи с оценкой недвижимого имущества и/или бизнеса и обес печивает основу для определения меры амортизации или устаре вания определенных основных активов. В этом применении сама по себе оценка движимого имущества может быть или не быть главным поводом для оценки, однако необходимо сочетание ус луг Оценщика движимого имущества, Оценщика бизнеса и/или, например, Оценщика недвижимого имущества для того, чтобы правильно распределить и отразить Рыночную стоимость акти вов, которые должны быть представлены в финансовом отчете. 5.0. Руководство 5.1. Оценки движимого имущества могут потребоваться для ряда возможных направлений использования, в том числе приобре тения и ликвидации, страхования, налогообложения и т.п. 5.1.1. Там, где цель оценки требует расчета Рыночной стоимос ти, Оценщик должен применять определения Рыночной стоимости, процессы и методологию, совместимые с усло вием о них в Стандарте 1 МКСО. 5.1.2. Там, где для выполнения работы требуется база стоимости, отличная от Рыночной стоимости — например, страхуемой стоимости или утилизационной стоимости, Оценщик дол жен четко идентифицировать тип используемой стоимос ти, определить такую стоимость и предпринять шаги, не обходимые для проведения различия между расчетной ве личиной стоимости и расчетной величиной Рыночной стоимости. 5.2. Оценщик должен предпринять шаги, чтобы гарантировать, что все источники данных, на которые он полагается, надежны и уместны для предпринимаемой оценки. Во многих случаях за пределы кру га услуг Оценщика выходит проведение полной верификации вторичных или третичных источников данных. Соответственно 5.3.

5.4.

5.5.

5.6.

Оценщик должен предпринять такие шаги, чтобы проверить точность и обоснованность источников данных, как это обычно принято на рынках в месте проведения оценки. Нередко при оценках движимого имущества необходимо, чтобы Оценщику движимого имущества можно было полагаться на ус луги других Оценщиков движимого имущества и/или иных про фессиональных специалистов. Таким образом, нужно установить параметры ответственности, относящиеся к классификации объек тов имущества, между Оценщиками в иных дисциплинах, чтобы га рантировать, что ничто не будет пропущено или не окажется ре зультатом двойного счета. Обычным примером является передача оценки компонент, относящихся к недвижимому имуществу, на усмотрение Оценщика недвижимого имущества. Там, где Оцен щик движимого имущества полагается на услуги других экспер тов, он должен: 5.3.1. Предпринять разумно необходимые шаги по верификации, чтобы гарантировать, что такие услуги полностью выполнены и что лежащие в основе выводы обоснованны и заслуживают доверия;

или 5.3.2. Раскрыть факт, что такие шаги по верификации были пред приняты. Оценщики движимого имущества должны часто полагаться на информацию, получаемую от клиента или от представителей клиента. Источник любых таких данных, на которые полагаются, должен быть указан Оценщиком в устных или письменных сообще ниях, а данные должны быть разумно проверены там, где это воз можно. Хотя многие из принципов, методов и способов оценки движи мого имущества схожи с теми, которые применяются в других случаях оценки, для оценки движимого имущества требуют спе циального образования, подготовки и опыта. Описание задания по оценке должно включать: 5.6.1. Интересы, имущество и права собственности, которые долж ны быть оценены;

5.6.2. Фактическую дату оценки;

5.6.3. Определение стоимости;

5.6.4. Собственника интереса (следует заметить, что в некоторых государствах собственник интереса может быть неизвест ным по причинам конфиденциальности). 5.6.5. Цель и использование оценки.

5.7. К числу факторов, которые должны быть рассмотрены оценщиком недвижимости, относятся: 5.7.1. Права, привилегии или условия, которые присоединяются к собственности на рассматриваемое имущество. 5.7.1.1. Права собственности излагаются в различных юри дических документах. 5.7.1.2. Права и условия, содержащиеся в соглашении соб ственника или в обмене корреспонденцией;

эти права могут или не могут передаваться новому соб ственнику рассматриваемого имущества. 5.7.1.3. Документы могут содержать ограничения на пере дачу имущества и могут содержать положения, уп равляющие базой оценки, которые должны быть приняты в случае передачи имущества. 5.7.2. Характер имущества и история собственности на него (происхождение). 5.7.3. Экономическая перспектива, которая может затронуть рассматриваемое имущество, включая политическую перспективу и государственную политику. 5.7.4. Состояние и перспективы рынка, специфичного для тор говли объектами движимого имущества, которые могут за тронуть рассматриваемое имущество. 5.7.5. Имеет ли рассматриваемое имущество неосязаемую сто имость или нет. 5.7.5.1. Если движимому имуществу внутренне присуща неосязаемая стоимость, Оценщик должен гаранти ровать, что неосязаемая стоимость полностью от ражена вне зависимости от того, была ли иденти фицируемая неосязаемая стоимость оценена от дельно или нет. 5.7.5.2. Важно, чтобы Оценщику были известны юридиче ские ограничения и условия, которые возникают в силу законов государства, в котором это имущество существует. 5.7.5.3. Часто, особенно при использовании сделок по при обретению, трудно или невозможно получить адек ватную информацию. Хотя фактическая цена сдел ки может быть известной, Оценщик может не знать, какие гарантии и компенсации были даны продав цом, были ли взяты у продавца до приобретения де нежные средства или иные активы, и какое воздей ствие на сделку имело налоговое планирование. 5.7.5.4. В силу причин, которые были объяснены в параг рафе 5.2.3.1., сопоставимые данные всегда следует использовать с осторожностью, и неизбежно при ходится проводить многочисленные корректиров ки. При использовании опубликованных результа тов аукционов следует иметь в виду, что эти резуль таты могут представлять сделки для сектора малых рынков. Следует вносить поправки с учетом разли чий, возникающих из за различающихся уровней рынка. 5.7.6. Любая другая информация, которую Оценщик посчитает от носящейся к делу. 5.7.7. Подход, основанный на сравнении продаж к оценке движи мого имущества 5.7.7.1. При подходе на основе сравнения продаж рассмат риваемое имущество сопоставляется с аналогич ным имуществом и/или интересами собственности в имуществе, которые были проданы на открытом рынке. 5.7.7.2. Двумя наиболее распространенными источниками данных, используемых при подходе на основе срав нения продаж, являются публикуемые результаты аукционов и сделок, сообщаемых фирмами, регу лярно торгующими аналогичным имуществом. 5.7.7.3. Должна существовать обоснованная база для срав нения с аналогичным имуществом и опоры на нее при подходе на основе сравнений продаж. Эти ана логичные имущества должны регулярно продавать ся на том же рынке, что и рассматриваемый, или на рынке, который реагирует на те же экономические переменные. Сравнение должно проводиться ос мысленно и не должно вводить в заблуждение. Факторы, которые следует принимать во внимание при решении вопроса о том, существует ли обосно ванная база для сравнения, включают: 5.7.7.3.1. Сходство рассматриваемого имущества в терминах качественных и количественных описательных характеристик. 5.7.7.3.2.Количество и возможность верификации данных по аналогичному имуществу. 5.7.7.3.3.Представляет ли цена аналогичного иму щества коммерческую сделку. 5.7.7.3.4.Основательный непредвзятый поиск ана логичных объектов имущества необходим, чтобы установить независимость и надеж ность оценки. Поиск должен включать простые объективные критерии для отбо ра аналогичных объектов имущества. 5.7.7.3.5.Следует провести сравнительный анализ качественных и количественных схожих черт и различий между аналогичными объектами имущества и рассматриваемым имуществом. 5.7.7.3.6.Там, где это уместно, могут понадобиться корректировки, чтобы сделать ориентиры оценки при переходе от аналогичных объ ектов имущества к рассматриваемому имуществу более сопоставимыми. По правки нужно делать для необычных, не повторяющихся и уникальных позиций. 5.7.7.3.7. Следует делать надлежащие поправки на различия в собственности на рассматри ваемое имущество и собственности на ана логичные объекты имущества в отношении характера и влияния такого происхожде ния или реализуемости или недостаточной реализуемости, если это применимо. 5.7.7.4. Когда для обеспечения ориентира для оценок ис пользуются предыдущие сделки, могут понадо биться корректировки на изменение времени или обстоятельств в экономике, в отрасли, в повыше нии ценности научной подготовки и в бизнесе, в котором такое имущество продается. 5.7.7.5. «Анекдотические правила оценки», или «правила здравого смысла», могут быть полезными в оценке имущества или интереса собственности в движи мом имуществе. Тем не менее показателям стои мости, выводимым из использования таких пра вил, не следует придавать существенного веса, если невозможно показать, что покупатели существенно полагаются на них. 5.8. Процесс согласования 5.8.1. Заключение о стоимости должно основываться на: 5.8.1.1. определении стоимости;

5.8.1.2. цели и предполагаемом использовании оценки;

и 5.8.1.3. вся информация, имеющая отношение к делу на дату оценки, необходимая в свете сферы задания. 5.8.2. Заключение о стоимости также будет основываться на рас четных величинах стоимости, полученных методами оценки. 5.8.2.1. Выбор и опора на соответствующие подходы, мето ды и расчеты зависят от суждения Оценщика. 5.8.2.2. Оценщик должен использовать суждение при оп ределении относительного веса, который следует придавать каждой из расчетных величин стоимос ти, достигнутых в процессе оценки. Оценщик дол жен представить обоснование и оправдание для ис пользуемых методов оценки и для взвешивания ме тодов, на которые он полагается при достижении вывода о стоимости. 6.0. Дата вступления в силу 6.1. Настоящее Международное руководство вступило в силу … (дата).

10.3. Экспертиза оценок (Проект предлагаемого Международного руководства) 1.0. Введение 1.1. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и ка чества отчетов об оценках, экспертиза оценки стала составной частью профессиональной практики. В экспертизе оценки рас сматриваются корректность, непротиворечивость, обоснован ность и полнота оценки. 1.1.1. Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов со специальными знаниями во вспомогательных областях. 1.1.2. Экспертиза оценки обеспечивает проверку достоверности рассматриваемой оценки с акцентом на: 1.1.2.1. очевидную адекватность и релевантность исполь зуемых данных;

1.1.2.2. уместность применяемых методов и способов;

1.1.2.3. проверку того, являются ли анализ, мнения и за ключения уместными и обоснованными;

1.1.2.4. проверку того, является ли представленный про дукт в целом соответствующим Общепринятым принципам оценки или превосходит их. 1.2. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе это: 1.2.1. должное старание, требуемое для финансовой отчетности и управления активами;

1.2.2. свидетельства экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

1.2.3. определение того, соответствует ли отчет регулятивным требованиям, когда: 1.2.3.1. оценки используются как часть процесса ипотеч ного кредитования, особенно ипотек, застрахован ных и регулируемых государством;

1.2.3.2. необходимо проверить, соответствовали ли Оцен щики регулятивным стандартам и требованиям в пределах своей юрисдикции. 2.0. Область применения 2.1. Требования в настоящем Международном руководстве приме няются к разработке и отчетам об экспертизе оценок. 2.2. Соблюдение настоящего руководства возложено на Оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подпи сывает экспертное заключение об оценке, тем самым принимая на себя ответственность за содержание настоящего экспертного заключения. 3.0. Определения 3.1. Экспертиза оценки. Задание на оценку, которое охватывает ряд типов и целей. Основная черта, присущая всем экспертизам оценок, состоит в том, что Оценщик выносит беспристрастное суждение при рассмотрении работы другого Оценщика. Экспер тиза оценки может поддержать то же заключение о стоимости, подвергаемое экспертизе, или же ее результатом может быть не согласие с заключением относительно этой стоимости. Экспер тизы оценки обеспечивают проверку достоверности по оценке, а также проверку работы Оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости Оценщика. В некоторых государствах экспертиза оценки может также установить обновление, выполненное Оценщиком той же оце ночной фирмы, которая провела первоначальную оценку. Организации по оценке во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз например, административ ные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические эксперти зы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные гарантировать, что оценка проведена в соответст вии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для под держки или опротестования заключения о стоимости, и экспер тизы, которые проверяют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы. 3.2. Административная экспертиза (экспертиза соблюдения). Экспер тиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке, как практика в должной добросовестности, когда оцен ка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Адми нистративная экспертиза также предпринимается для гарантии, что оценка соответствует всем требованиям или превосходит все требования по соблюдению или указаниям конкретного рынка или превосходит их и, как минимум, соответствует Общеприня тым принципам оценки (ОПО). 3.3. Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая Оцен щиком для формирования заключения относительно того, явля ются ли анализ, мнения и заключения в подвергнутом эксперти зе отчете уместными, обоснованными и приемлемыми. 3.4. Настольная экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная дан ными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно проводится с исполь зованием контрольного списка пунктов. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методо логии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требова ний и профессиональных стандартов. См. также Полевая экс пертиза. 3.5. Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает об следование внешней части, а иногда и внутренней части рас сматриваемого имущества и, возможно, обследование сопоста вимых объектов имущества, для подтверждения данных, пред ставленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного списка, который охватывает пункты, проверяе мые при настольной экспертизе, и может также включать под тверждение рыночных данных, исследования для сбора допол нительных данных и проверку программного обеспечения, ис пользуемого при подготовке отчета. См. также Настольная экспертиза. 3.6. Отчет аудитора. Письменное заявление, которое описывает сферу аудиторского обследования, суммирует полученные све дения и выражает заключение аудитора относительно точности финансового отчета при представлении финансового состояния компании за конкретно указанный период. 4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 4.1. Взаимосвязь между стандартами финансовой отчетности и практикой оценки рассматривается во Введении к МСО 2003. 5.0. Руководство 5.1. При разработке экспертизы оценки Оценщик эксперт должен: 5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей Экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений Оценщика эксперта и цель задания;

5.1.2. идентифицировать рассматриваемое имущество, дату Экс пертизы оценки, оцениваемые в рассматриваемом отчете ин тересы в имуществе и собственности и дату действия заклю чения в рассматриваемом отчете и Оценщика (Оценщиков), которые завершили рассматриваемый отчет;

5.1.3. идентифицировать пределы процесса экспертизы, который предстоит выполнить;

5.1.4. идентифицировать все допущения и ограничительные усло вия в Экспертизе оценки;

5.1.5. разработать заключение относительно полноты рассматри ваемого отчета в пределах работы, применимой к заданию;

5.2.

5.3.

5.4.

5.5.

5.1.6. разработать заключение относительно видимой адекватности и уместности данных и любых уточнений;

5.1.7. разработать заключение относительно уместности используе мых методов и способов и разработать причины для согласия или любого несогласия с рассматриваемым отчетом;

и 5.1.8. разработать заключение относительно того, являются ана лиз, мнения и заключения в рассматриваемой работе умест ными, обоснованными и приемлемыми. При изложении результатов экспертизы оценки Оценщик эксперт должен: 5.2.1. указать наименования клиента и предполагаемых пользова телей;

предполагаемое использование результатов задания и цель задания;

5.2.2. указать информацию, которая должна быть идентифицирова на в соответствии с параграфами 5.1.1 5.1.4 (выше);

5.2.3. заявить о характере, масштабах и подробности предпринято го процесса экспертизы;

5.2.4. сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в параграфах 5.1.5 5.1.8 (выше);

5.2.5. указать, включена ли вся относящаяся к делу информация;

5.2.6. включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство. Оценщик эксперт должен рассматривать не события, затрагиваю щие имущество или рынок, следующие за оценкой, а лишь инфор мацию, которую можно было легко получить на рынке во время оценки. Оценщик эксперт должен полностью объяснить причины согласия или несогласия с выводами отчета об оценке. 5.4.1. Там, где Оценщик эксперт соглашается с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть при чины такого согласия. 5.4.2. Там, где Оценщик эксперт не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть при чины такого несогласия. Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов, обла дающих специальными знаниями в отношении затрат на строитель ство, дохода от имущества, вопросов права и налогов или проблем окружающей среды.

6.0. Дата вступления в силу 6.1. Международное руководство по оценке вступило в силу... (дата). 10.4. Оценка портфелей ипотек для целей секьюритизации (Комментарий к международной оценке) Чтобы заняться различными категориями секьюритизированных долевых ин струментов, МКСО планирует выпустить в будущем материалы по оценке для про ектов секьюритизации. Первые из этих категорий известны под наименованиями трастов имущества, паевых трастов или ипотечных инвестиционных трастов (REITs);

вторые охватывают акции Ипотечных операционных компаний (REOCs);

третьи, проводники ипотечных инвестиций (REMICs), являются гибридом долга/ акций (долевые инструменты, выпускаемые инвестиционными банками;

сертифи каты REMIC представляют собой пропорциональную долю собственности в пуле ипотек). Комментарии выпускаются МКСО как временная мера до выпуска Комите том: Стандартов, Применений международных оценок или Международных руко водств.

Часть 1 Текущего проекта МКСО по проблемам оценки, связанным с секьюритизацией 1.0. Введение 1.1. Секьюритизация жилищных или коммерческих ипотек прогрес сирует ускоренными темпами с момента своего начала четыре десятилетия тому назад. К наступлению ХХI века индустрия секьюритизации приобрела глобальные масштабы. Агентства по рейтингам рисков, ассемблеры портфелей, инвестиционные банкиры, страховщики портфелей и другие участники рынка, такие, как покупатели и продавцы портфелей, зависят от оценок и периодических переоценок объектов имущества, которые слу жат обеспечением для ипотек, собираемых в инвестиционных портфелях. Оценки и переоценки портфелей стали частыми за даниями для Оценщиков. 1.2. Задачи настоящего Комментария — помочь улучшить виды ин формации, которую Оценщики представляют в агентства по рейтингу рисков и другим клиентам оценок портфелей, и спо собствовать прозрачности и стандартизации среди Оценщиков при предоставлении видов информации, требуемой их клиента ми. Большая прозрачность относительно риска является предва рительным условием лучшего управления рисками. Большая прозрачность относительно рисков вносит свой вклад в доверие инвесторов, а следовательно, делает более обоснованными цены акций и большей ликвидность рынка. 1.3. Область применения настоящего Комментария распространяет ся на оценки объектов имущества, служащих в качестве обеспе чения ипотек, секьюритизованных в портфелях. В частности, он предписывает всеобъемлющие контрольные списки информа ционных позиций, которые Оценщики могут обеспечивать при оценках портфелей для содействия определителям рисков, ас семблерам портфелей, инвестиционным банкирам, страховщи кам портфелей и покупателям и продавцам при принятии реше ний. Использование стандартизированных контрольных спи сков также облегчает задачу Оценщика в проведении ежегодных обновлений данных оценок портфелей. Хотя виды информации, перечисляемые в выборочных контрольных списках, изучаются по просьбе разнообразных клиентов оценок ипотечных портфе лей, те же самые информационные позиции обычно исследуют ся в оценках для других целей и намерений (для оценок по ры ночным и нерыночным базам). Такие информационные пози ции также должны рассматриваться в анализе рынков, «осуществимости» и «наиболее эффективного использования». 1.4. Настоящий Комментарий посвящен только ценным бумагам, связанным с имуществом, обеспеченным активами и, в частнос ти, трем главным категориям ипотечных портфелей (см. параг раф 3.3, ниже). Секьюритизованные долевые инструменты, та кие, как имущественные трасты, паевые имущественные трасты и REIT’ы, будут предметом следующего материала МКСО. 1.5. Контрольные списки информационных позиций для оценок портфелей представляют собой фундамент для разработки про филей риска отдельных объектов имущества, которые служат в качестве обеспечения ипотек в портфеле, а также профиля риска совокупного портфеля. В свою очередь, профили рисков позво лят Оценщикам определить Рыночную стоимость отдельных объектов имущества и/или портфелей, а также устойчивую сто имость чистых активов этих объектов имущества/портфелей пу тем выявления рисков, связанных с рынком и с имуществом. Ус тойчивая стоимость (чистых) активов требуется рейтинговым активам как один из видов входной информации при определе нии рейтинга портфеля ссуд, которые предполагается секьюри тизовать. Сложный процесс анализа профиля рисков совокуп ного портфеля связан с профилями рисков отдельных объектов имущества в рамках портфеля, а также разнообразием этих объ ектов имущества с точки зрения географического положения и типа имущества. Анализу специфичных для портфеля рисков помогают в вопросах информации портфельная теория и мате матические модели. Хотя анализ рынков капитала и факторов, облегчающих капитализацию, лежит вне сферы оценок конк ретных портфелей, деятельность рынка капиталов считается значимым внешним фактором, влияющим на секьюритизацию. 1.6. В некоторых государствах регулятивные агентства наблюдают за выпусками акций портфелей ипотек. В США ценные бумаги не движимого имущества (если они не являются освобожденными от регистрации) должны регистрироваться в Федеральной ко миссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Для всех ценных бумаг, предлагаемых к продаже, должны соблюдаться требова ния SEC о раскрытии данных. SEC также наделена полномочия ми проводить анализ финансового состояния компаний, выпус кающих ценные бумаги. В Японии открытая торговля ценных бумаг, связанных с недвижимостью, регулируется Законом об ипотечных инвестиционных трастах, критериями IPO (первона чальных открытых предложений) Фондовой биржи Токио и Стандартами, устанавливаемыми Японской ассоциацией инвес тиционных трастов. В Европе существуют требования для реги страции ценных бумаг, обеспеченных ипотеками. Однако каж дое государство в пределах Европейского Союза определяет свои собственные стандарты для допуска к торговле. 2.0. Определения 2.1. Облигации, обеспеченные пулом ипотек (CMOs) В США — тип ценной бумаги, обеспеченной жилищными ипотеками (RMBS);

CMO представляют собой облигации, которые обеспечены пу лами ипотек, выпускаемые квазигосударственными агентства ми, известными в народе как «Джинни Мэ» (Государственная национальная ипотечная ассоциация ипотек), «Фэнни МЭ» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и «Фредди Мэк» (Федеральная ассоциация жилищного ипотечного креди та). См. также: Связанная с имуществом ценная бумага, обеспе ченная активами. 2.2. Ценная бумага, обеспеченная ипотеками (CMBS). См.: Связанная с имуществом ценная бумага, обеспеченная активами. 2.3. Коэффициент покрытия долга (DCR). Отношение между годовой чистой операционной прибылью (прибыль, остающаяся после вычета всех затрат, связанных с имуществом из фактической ва ловой прибыли) и годовым объемом обслуживания долга;

пока затель способности имущества обслуживать долг за счет чистого операционного дохода. Коэффициент обслуживания долга иму щества — важный фактор при установлении рейтинга риска. См. также: Соотношение между основной суммой ссуды и стоимо стью обеспечения. 2.4. Соотношение между основной суммой ссуды и стоимостью обеспе чения (соотношение LTV). Отношение между основной суммой ипотечной ссуды и стоимостью имущества, представленное в качестве ее обеспечения. Соотношение LTV — важное сообра жение при определении кредитного риска. Хотя более низкие соотношения LTV обычно ассоциируются с более высокими рейтингами риска, эту корреляцию не всегда можно применять к недвижимости. Соотношение LTV для имущества — единст венный критерий среди нескольких, применяемых для опреде ления рейтинга его риска. См. также: Коэффициент покрытия долга. 2.5. Стоимость ипотечного кредитования. Стоимость имущества, оп ределяемая Оценщиком, проводящим осторожную оценку буду щей реализуемости имущества, учитывая долговременные ус тойчивые аспекты имущества, нормальные и местные условия рынка и текущее использование, а также альтернативные подхо дящие варианты использования имущества. При оценке стои мости ипотечного кредитования не могут учитываться спекуля тивные элементы. Стоимость ипотечного кредитования — это понятие «стоимости под риском». Стоимость ипотечного креди тования имущества может считаться стоимостью имущества, ко торая устойчива на протяжении длительного срока и не зависит от рыночных циклов. Стоимость ипотечного кредитования — это не рыночная стоимость. См. также: Устойчивая стоимость (чис тых) Активов. 2.6. Связанная с имуществом ценная бумага, обеспеченная активами (ABS). Секьюритизованный инвестиционный инструмент, обес печенный пулами ипотек недвижимости. Таким инструментом может быть либо ценная бумага, обеспеченная жилищной ипо текой (RMBS), либо ценная бумага, обеспеченная коммерче ской ипотекой (CMBS). Связанные с имуществом ценные бума ги, обеспеченные активами, являются инструментами, подоб ными облигациям. 2.7. Имущественный траст, имущественный паевой траст или ипо течный инвестиционный траст (REIT). Секьюритизованный инвестиционный инструмент, обеспеченный долей в недвижи мости;

взаимный фонд открытого средства инвестиций для не движимости. Заметим, что долевые инструменты не входят в сферу применения данного комментария. 2.8. Ценная бумага, обеспеченная жилищной ипотекой (RMBS). См.: Связанная с имуществом ценная бумага, обеспеченная акти вами. 2.9. Профиль рисков. Подробное резюме рисков, связанных с объек том имущества или набором объектов имущества, служащих в качестве обеспечения ипотеки. Существуют шесть общих кате горий риска: 1) рыночные риски, которые зависят от типа имущества, клас сификации имущества (занимаемое собственником или инвес тиционное) и характеристик рынка (стабильный или изменчи вый, фаза в действующем цикле недвижимости);

2) местные ри ски (специфические для участка;

район и региональная конкуренция);

3) риски, специфические для имущества (состав арендаторов, класс строительства);

4) риски партнерства, обыч но в течение фазы развития;

5) фискальные и юридические ри ски;

и 6) финансовые риски. 2.10. Рейтинг риска. Ранжирование актива, представленного в ипоте ку, или полного портфеля активов, представленных в ипотеку, по отношению к потенциальной возможности невыплаты ссу ды, перехода заложенной недвижимости в собственность зало годержателя или риска арендатора/нарушения договора. Обыч но, чем выше общее качество переданных в ипотеку объектов имущества в портфеле, тем более терпим уровень риска сово купного портфеля. 2.11. Секьюритизация. Создание и продажа активов, собранных из долговых и долевых интересов в недвижимом имуществе, при управлении профессиональными финансистами по ценам рын ков ценных бумаг. См. также: Связанные с имуществом ценные бумаги, обеспеченные активами, и Имущественный траст, Пае вой имущественный траст или Ипотечный инвестиционный траст (REIT). 2.12. Устойчивая стоимость (чистых) активов. Устойчивая сто имость, которой, по ожиданиям, актив может достигнуть или сохранять за длительный период. Понятие используется банка ми инициаторами, агентствами по рейтингам рисков, страхов щиками портфелей и инвесторами. Устойчивая стоимость (чис тых) активов рассчитывается либо со ссылкой на стоимость ипотечного кредитования, либо с помощью внесения перемен ных поправок в Рыночную стоимость в зависимости от фазы идущего рыночного цикла и потенциально дестабилизирующих факторов, таких, как изменчивость рынка и спекулятивная деятельность. Расчет должен отражать циклический прогноз ожидания изменчивости и спекуляции, характерные для кон кретного рынка имущества. Будучи понятием, аналогичным понятию стоимости ипотечного кредитования, Устойчивая сто имость (чистых) активов является нерыночной стоимостью. Также называется Долговременной устойчивой стоимостью. 3.0. Обсуждение 3.1. Банки первоначально повернулись к секьюритизации как к средству высвобождения и повторного использования капитала, связанного в жилищных ипотеках. Портфели жилищных ипотек были собраны и продавались инвесторам. Эта практика была распространена на ипотеки коммерческого имущества. Тем не менее со временем банки пришли к пониманию секьюритиза ции как средству управления рисками для рассеяния риска через образование пулов активов. Секьюритизация послужила выпол нению другой важной функции. Предоставляя дополнительные средства капитализации ипотечных инвестиций, секьюритиза ция быстро расширяется. 3.2. Цель оценок и переоценок объектов имущества, служащих как обеспечение для ипотек в инвестиционных портфелях, — пред ставлять информацию, существенную для разработки профиля риска для данного портфеля. Требуемая специфическая инфор мация меняется в силу различий между типами портфелей ипотек. 3.3. Портфели закладных под недвижимость можно разбить на три основные категории: 1) портфели закладных на объекты жилищ ного имущества, которые держат частные инвесторы;

2) портфе ли закладных на объекты жилищного имущества, которые обыч но держат коммерческие или институциональные инвесторы;

и 3) портфели закладных на объекты коммерческого или смешан ного использования, которые обычно держат коммерческие или институциональные инвесторы (портфели в первой категории включают сотни тысяч жилищных единиц, где любой один зало годержатель может держать максимум три единицы;

портфели во второй категории обычно включают в себя менее чем 200 объ ектов имущества с тремя или большим числом жилых единиц;

портфели в третьей категории обычно включают меньше, чем 100 объектов имущества). 3.3.1. Контрольные списки приспособлены под потребности вы явления рисков, связанных с каждым из трех видов порт фелей ипотек, являются полезным средством для того, чтобы гарантировать, что все требуемые информационные позиции охвачены. 3.3.2. Рыночная стоимость и устойчивая стоимость (чистых) ак тивов совокупного портфеля определяются посредством анализа данных, скомпилированных для каждого из объ ектов имущества, служащих как обеспечение для ипотек в портфеле (см. параграфы 4.1 и 4.2). 3.4. Дополнительная категория требуемой информации включает риски, которые не связаны с конкретными типами имущества или оценками. Эти риски касаются качества арендатора, устой чивостью обслуживания долга, рейтинга заемщика и финансо вого качества или способности страховщика/гаранта. Контроль ный список. Связанный с этими рисками, полезен для работни ков, ответственных за кредиты. 3.5. По всему миру, равно как и в пределах государственных границ, могут существовать значительные различия в уровне и качестве данных, представляемых Оценщиками в отчетах при оценках портфелей. В связи с такой ситуацией рекомендуется, чтобы Оценщики портфелей ипотек использовали контрольные спи ски, рассмотренные здесь, чтобы гарантировать, что все инфор мационные позиции, требуемые для потребностей их клиентов, были охвачены. 3.6. Обновление оценок. Оценки должны периодически пересмат риваться посредством простой процедуры, сосредотачивая вни мание на главных параметрах, определяющих стоимость. Тем самым Рыночные стоимости могут приспосабливаться к теку щей рыночной ситуации и поддающимся выявлению долговре менным тенденциям рынка. Устойчивые стоимости (чистых) активов основываются на долговременных устойчивых аспек тах имущества и поэтому могут обновляться на менее регуляр ной основе. 4.0. Рекомендации 4.1. Оценки портфелей ипотек на объекты жилого имущества, кото рые держат частные инвесторы, обычно проводятся для класте ров объектов имущества в портфеле. Критериями для выделения кластеров могут быть возраст, уровень дохода, местоположение или другие характеристики. Рыночная стоимость определяется для кластеров объектов имущества для совокупного портфеля. Устойчивая стоимость (чистых) активов устанавливается и для кластеров объектов имущества, а затем — и для совокупного портфеля. После того как будут определены Рыночные стоимос ти и устойчивые стоимости (чистых) активов, следует проана лизировать профиль рисков кластеров, отдельных объектов иму щества и совокупного портфеля. (Такие профили рисков обыч но не включаются в отчеты об оценке, проводимой с целью расчета Рыночной стоимости.) 4.2. Оценки двух видов портфелей, которые обычно держат коммер ческие или институциональные инвесторы, обычно проводятся для каждого из объектов имущества в портфеле, переданных в ипотеку. Информация о денежных потоках и риске арендатора/ нарушения договора компилируется на пообъектной основе. Определяется Рыночная стоимость для каждого объекта имуще ства, а затем — для совокупного портфеля. Также устанавливает ся устойчивая Рыночная стоимость для каждого объекта имуще ства, а затем — для совокупного портфеля. После того, как будут определены Рыночные стоимости и устойчивые стоимости (чис тых) активов, можно проанализировать профили рисков клас теров, отдельных объектов имущества и совокупного портфеля. (Такие профили рисков обычно не включаются в отчеты об оценке, проводимой с целью расчета Рыночной стоимости.) 4.3. Для портфелей жилого имущества, которые держат частные ин весторы, данные, требуемые для разработки профиля рисков, включают информацию по следующим позициям: 4.3.1. динамика демографических показателей по населению и возрастные когорты;

4.3.2. макроэкономическое развитие — рост/спад;

4.3.3. политические и финансовые условия (стабильность/неста бильность);

4.3.4. регион — подверженность наводнениям, землетрясениям, проседаниям почв;

4.3.5. рынок — структура, размер, классификация (занимающий объект собственник, инвестор) и анализ предложения — спроса (текущая емкость рынка, абсорбция, предполагае мая конкуренция);

4.3.6. размещение объектов имущества — зонирование, пригод ность объектов имущества, доступность, почва, окружаю щая среда;

4.3.7. доход — рента (рыночная рента, рента по контракту/про ходящая рента) и качество арендатора или прочность дого вора;

4.3.8. операционные расходы/платежи;

4.3.9. ставки капитализации по закладным (ипотечные констан ты) и ставки доходности по закладным;

и 4.3.10. информация, специфичная для имущества, — возраст, тип, конструкция, количество этажей, количество единиц, со стояние здания, реализуемость (сублизгольды, которые держат третьи стороны), потенциал для реновации. 4.4. Для портфелей жилых ипотек, которые обычно держат коммер ческие или институциональные инвесторы, данные, требуемые для разработки профиля рисков, включают информацию по сле дующим позициям: 4.4.1. демографические показатели;

4.4.2. макроэкономическое развитие;

4.4.3. политические и финансовые условия (законодательство, связанное с арендой и налогообложением);

4.4.4. регион;

4.4.5. рынок;

4.4.6. размещение объектов имущества;

4.4.7. рента;

4.4.8. операционные расходы/выплаты;

4.4.9. ставки капитализации по закладным (ипотечные констан ты) и ставки доходности по закладным;

4.4.10. информация, специфичная для имущества. 4.5. Для портфелей коммерческих ипотек, которые обычно держат коммерческие или институциональные инвесторы, данные, тре буемые для разработки профиля рисков, включают информа цию по следующим позициям: 4.5.1. долговременные факторы — демография, экономический сектор;

4.5.2. макроэкономическое развитие;

4.5.3. политические и финансовые условия;

4.5.4. регион;

4.5.5. рынок;

4.5.6. размещение объектов имущества;

4.5.7. рента;

4.5.8. операционные расходы/выплаты;

4.5.9. ставки капитализации по закладным (ипотечные констан ты) и ставки доходности по закладным;

4.5.10. информация, специфичная для имущества. 4.6. Четвертый контрольный список позиций, связанных с рисками, которые не связаны с конкретными типами имущества или оценками, включает следующую информацию: 4.6.1. качество арендатора;

4.6.2. управление имуществом;

4.6.3. отношение суммы ссуды к стоимости обеспечения для имущества;

4.6.4. ликвидность залогодателя;

4.6.5. устойчивость обслуживания долга;

4.6.6. реализуемость имущества;

4.6.7. рейтинг заемщика (общая вероятность дефолта при дан ном суммарном долговом профиле заемщика);

и 4.6.8. финансовое качество или способность страховщика/ га ранта. 5.0. Дата выпуска 5.1. Настоящий Международный комментарий был выпущен для обсуждения 10 июля 2002 г.

Глава 11 РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ В НОВЕЙШИХ МАТЕРИАЛАХ ЕСО ЕГАО недавно сделала обзор общего содержания и нескольких областей, намеченных для пересмотра, а также выявила вопросы, ко торые должны быть представлены в новом своде руководств (см. Предисловие). Были существенно пересмотрены и дополнены сле дующие части ЕСО, переводы которых на русский язык включены в эту главу: 11.1. Дополнительный материал к Руководству 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость (только параграфы 1.34 1.42). 11.2. Проект Руководства 3: Оценка машин и оборудования (зано во переписано). 11.3. Проект Руководства 5: Оценка сельскохозяйственного иму щества (заново переписано). 11.4. Дополнительный материал к Руководству 7: Оценка бизнеса (только параграф 7.04). 11.5. Проект Руководства 14: Оценка портфелей ипотек (заклад ных) для целей секьюритизации (новое). 11.6. Дополнительный материал к Приложению 1: Методология оценки (только параграфы 1.115 1.135). 11.7. Проект Приложения 4: Корпоративное управление и Евро пейский кодекс этичной практики (новое).

11.1. Дополнительный материал к Руководству 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость Отражение рыночного шока Общие положения GN1.34 Феномен рыночного шока не является новым, но приобрел боль шую известность, благодаря событиям 11 сентября 2001 года. При се годняшней молниеносной связи глобальных событий и хрупкости взаимосвязанных политических, социальных, экологических и эко номических инфраструктур рыночный шок и интерпретация рынков недвижимости при его последствиях являются периодической про блемой. В пробелах, вызванных периодами неопределенности, на всех рынках капитала существует тенденция к снижению стоимос тей. Следовательно, оценщик, привыкший к формулированию за ключения о Рыночной стоимости, относящейся к конкретной дате, при свидетельстве, основанном на жестких трансакциях, должен ус воить новаторские аналитические навыки, для того чтобы дать ква лифицированную консультацию также и в отношении непосредст венного воздействия вероятного среднесрочного эффекта рыночно го шока. Психология рынков GN1.35 События, такие, как естественные (ураганы, наводнения, земле трясения и т.п.), обобщенные искусственные (нефтяные кризисы, нестабильность валют, мошенничество, манипуляция рынками, бед ствия, связанные с разрушением окружающей среды, терроризм или война) или злодейские преступления 11 сентября, могут иметь пря мое воздействие на местные, национальные, региональные или ин тернациональные экономики. Эти события выступают как катализа тор, воздействуя на ощущения, а не посредством осязаемого и непо средственно измеряемого экономического эффекта. Понимание психологии рынков и системного риска имеет существенное значе ние для интерпретации силы макроэкономических и микроэконо мических влияний. Эмпирически влияния на отдельные секторы рынка имущества и различные местности являются переменными, и события обычно не следуют согласованной или даже рациональной модели. GN1.36 Ответственность оценщика Фидуциарная ответственность оценщиков распространяется в контексте рыночного шока на представление отчетов — не только на хорошо продуманное суждение о непосредственном влиянии на це ны на рынке, но также на то, насколько это явление является долго срочным сдвигом вниз или вверх или представляет собой попросту кратковременное отклонение. GN1.37 Последствия для рынков недвижимости На рынках недвижимости доминируют пользователи имущества, кредитные учреждения и инвесторы, которые принимают долго срочные решения об инвестировании в активы, представляющие со бой недвижимое имущество, или об аренде таких активов. Рынки ко тируемых ценных бумаг быстро приспосабливаются к событиям, и в периоды неопределенности, которые следуют за рыночным шоком, цены большинства однородных товаров снижаются. Некоторым од нородными товарам обеспечены безопасные гавани — как правило, золото, недвижимость и государственные облигации по стоимости могут в действительности возрастать. Рынки недвижимости, часто рассматриваемые как противоциклические, обычно реагируют на неопределенность снижением цен с обеих сторон: как брокерами, так и оценщиками, выступающими в качестве привратников для участников рынка. GN1.38 Оценщики, как правило, выводят свои заключения о рынке путем мониторинга трансакционных свидетельств, например, о продажах, аренде, новых котировках, реновационных проектах и новом стро ительстве. Эти данные изучаются и анализируются, и из этого дела ются выводы о стоимости рассматриваемого имущества. Однако ког да эта трансакционная деятельность прекращается, кроме как спора дически, посредством «ловли донной рыбы» спекулянтами, измерение изменений на рынке становится более трудным. Даже тог да, когда оценщики способны — при некоторой степени доверия — оценивать, как прореагировали их местные рынки, неизбежно могут возникать некоторые сомнения, и с течением времени могут и дальше появляться новые проблемы. Примерами типов вопросов, которые, как правило, могут возник нуть в процессе должного старания, являются следующие. Будет ли период продаж, требуемый для выставления имущества на рынке для продажи или сдачи в аренду, возрастать? Будут ли эксплуатационные расходы для некоторых зданий воз растать в связи с необходимостью возросшего страхового покрытия (или даже отсутствия покрытия) и дополнительных мер безопас ности? Сделает ли введение новых критериев проекта строительства или регулирования для защиты от террористического нападения или природных бедствий часть фонда зданий нереализуемой? Будут ли розничные арендаторы или арендаторы офисов избегать при выборе определенные типы зданий или районы? В какой мере географический эффект, как, например, после напа дения 11 сентября, локализован центральными районами, такими, как столичные города в некоторых странах, и каким может быть воз действие вне пределов этих рынков? Имеются ли факторы, уникальные для специфических рынков, результатом действия которых может вызвать увеличение стоимос тей, таких, как рынков, зависящих от обороны или признанных «без опасных гаваней»? Будут ли инвесторы и кредиторы менять свои критерии инвести ций и кредитования, связанные с конкретными типами имущества и местоположением имущества? GN1.39 Как оценщики должны реагировать на рыночные шоки? Оценщик должен всегда обсуждать проблемы оценки, возникаю щие в «посттравматические» периоды, с клиентом. Важно среди про чего установить, какое воздействие событие может иметь на будущие планы клиента. Нужно полностью понять предполагаемое использо вание имущества и круг работы, приспособленный к тому, что явля ется подходящим для этого предполагаемого использования или способов использования. Как и при всех заданиях по оценке, проз рачность отчетности и общения с клиентом играет существенную роль для достижения хорошо сформулированного, целенаправлен ного и благотворного совета для клиента. Оценщикам нужно быть проактивными при выявлении инфор мации и источников информации. Как и всегда, оценщик должен использовать имеющиеся наилучшие данные, однако с учетом со стояния рынка оценщику может понадобиться искать другие источ ники, отличные от непосредственно рынков недвижимости, для подкрепления выводов в условиях ограниченной активности рынка. При отсутствии свидетельств, получаемых из фактической активнос ти рынка, опросы инвесторов, продавцов, арендаторов, брокеров, кредиторов и т.п. могут стать одним из наилучших имеющихся в на личии средств оценивания настроений рынка. Реалистическая оцен ка основ также будет существенной частью процесса должного ста рания оценщиков, как и скрупулезный анализ рынка капитала. Жизненно важно, чтобы оценщик проанализировал рыночные условия, связанные с рассматриваемым имуществом, и предупредил клиента (и предполагаемых пользователей оценки) о неординарных рыночных условиях, в том числе об объемах сделок, аномалиях в ус тановлении цен, ощущении трендов в настроениях участников рын ка, системном риске и ожидаемых рыночных условиях, основанных на циклическом характере цен после прошлых травматических со бытий. GH1.40 С течением времени после рыночного шока на рынке будет про являться тенденция к стабилизации. Вне зависимости от того, на ка ком уровне стабилизируется рынок, аксиомой является то, что ста нет доступной более прямая рыночная информация, а для некоторых рынков и некоторых типов имущества это наступит скорее, чем для других. Например, объем сделок по продажам жилого имущества оказывается больше, чем нежилого, и время маркетинга для объек тов жилого имущества, как правило, будет меньше. Процедуры представления отчетности GN1.41 Если оценщик озабочен тем, что нестабильность на рынке и от сутствие убедительных или ограниченных свидетельств снижают надежность его заключения относительно Рыночной стоимости, це лесообразно включить в отчет заявление, аналогичное следующему: «Дата оценки в настоящем задании — это [дата], которая имеет место после [даты события]. Событие повлияло на экономику/ры нок множеством способов. При интерпретации рыночных условий на дату оценки, я применил наилучшие имеющиеся средства для из мерения влияния этого события на рыночную стоимость рассматри ваемого имущества. Тем не менее, вас и любых других предполагае мых пользователей настоящей оценки предупреждают, что для изме рения этого влияния на дату оценки имеется ограниченная информация, а также имеется риск роста изменчивости на рынке после наступления этого события». Оценщик должен уведомить клиента (а) о периоде действитель ности оценки, (б) что роль играет последующее задание на оценку, которое, после того как рыночные условия стабилизируются, играет существенную роль в том, чтобы избежать опасности введения в за блуждение клиента или других пользователей оценки. Заключение GN1.42 Мнение оценщика о стоимости, а также другие заключения, та кие, как о наиболее эффективном использовании и времени выстав ления, должны отражать точку зрения участников рынка на дату оценки. В некоторых случаях это может расходиться с основными принципами и оценщик обязан обратить внимание клиента на су ществование таких аномалий. Данные из трансакций, которые имели место до события, не бу дут отражать ту же точку зрения, что и имевшие место после. Если дата оценки более поздняя, чем дата события, оценщику понадобит ся рассмотреть, отражают ли использованные данные какое либо влияние события и, соответственно, обратиться к ситуации в своей оценке. Могут существовать ограниченные данные, имеющиеся по сделкам, совершенным после этой даты, по крайней мере, в течение некоторого времени. Однако будет иметься все больше информации, из которой оценщик может основывать выводы относительно ры ночных условий рынка. Важно иметь в виду предполагаемое использование оценки кли ентом. Регулярная связь с клиентом имеет важнейшее значение для удовлетворения потребностей клиента. Ключевые слова включают связь, прозрачность, системный риск, основы исследования и инно вацию. Это время, когда добавленная стоимость услуг оценщика должна быть наиболее важной для процесса решения клиента, и оценщики должны непосредственно заниматься этой потребностью клиента.

11.2. Проект Руководства 3: Оценка стоимости оборудования и машин Руководство 3 охватывает следующие вопросы: Стационарные ус тановки, обычно включаемые в оценки земли и зданий;

Регулятив ные меры;

Термины, используемые в оценке оборудования и машин;

Оценка стоимости оборудования и машин. Стационарные установки, обычно включаемые в оценки земли и зданий GN3.01 Считается нормальным включать определенные стационарные установки в оценку земли и зданий. Какой бы ни была цель оценки, должна быть последовательность в трактовке этих стационарных ус тановок, хотя клиент может потребовать применения своей собст венной классификации стоимостей стационарных установок. Установки и машины можно, вообще говоря, разделить на две ка тегории: 1. Те образующие часть услуг здания сооружения, которые обычно включают в оценки земли и зданий;

и 2. Установки, машины и оборудование процесса, которые могут быть инсталлированными целиком в связи с промышленными или торговыми процессами тех, кто занимает недвижимость, вместе с мебелью и обстановкой, приспособлениями и прина длежностями съемщика, транспортными средствами и литейны ми формами и незакрепленными инструментами. Эти виды должны оцениваться для целей баланса и иных целей по отдель ности. Граница между этими двумя категориями не всегда поддается чет кому определению, и критерии могут разниться в соответствии с целью оценки. Там, где имеются сомнения в отношении правильной классификации, общее правило состоит в том, что активы, установ ленные прежде всего для оказания услуг зданиям, должны оцени ваться с землей и зданиями, а активы, прежде всего обслуживающие коммерческие, промышленные или сельскохозяйственные процес сы, должны включаться в оценку установок и машин. GN3.02 Следующий список, хотя он не является всеобъемлющим, указы вает те виды установок и машин, обычно включаемых в оценки зем ли и зданий на том основании, что они составляют часть сооружений услуг здания. 1. Электричество — главные питающие кабели, трансформаторы, распределительная аппаратура, резервные генерирующие уста новки и проводка, смонтированная для целей, не связанных с процессами. Исключением является то, что электрическое обору дование, смонтированное прежде всего в связи с промышленны ми или торговыми процессами, должно оцениваться отдельно как часть установок и машин. 2. Газ — газопроводы, вплоть до (и в пределах) газовых счетчиков, и распределительная система труб внутри помещений, смонтиро ванная для целей, не связанных с процессами. 3. Вода — резервуары, колодцы и скважины вместе с насосами, ус тановками для водоочистки, баки для хранения и распредели тельные трубопроводы внутри помещения, которые были смон тированы для целей, не связанных с процессами. 4. Отопление помещения и горячее водоснабжение — котлы и свя занные с ними установки, которые смонтированы прежде всего для отопления помещений и других целей, не связанных с про цессами, вместе с топливными баками и распределительными трубопроводами, радиаторами, лучистыми нагревателями, венти ляторными отопительными агрегатами и аналогичными внешни ми устройствами обогрева. Независимые стационарные устройст ва для обогрева, домашние кипятильники и аналогичные устрой ства, которые обычно предоставляются землевладельцем в случае аренды имущества. 5. Кондиционирование воздуха и вентиляция — установки конди ционирования воздуха, вентиляционные каналы, вентиляторы, кроме тех, которые обслуживают прежде всего промышленные или торговые процессы. 6. Противопожарные установки и установки обеспечения безопас ности — системы подачи сигналов тревоги в связи с пожарами и попытками проникновения в помещение, детекторы дыма, систе мы пожаротушения, гидранты, насосы и пожарные рукава. 7. Дренаж — системы канализации сточных вод, не связанные с во дой процесса и промышленными сточными водами. Дренажные трубы и коллекторы сточных вод. 8. Портальные краны и лифты — портальные краны и опоры для кранов, перемещающихся наверху, когда они образуют неотъем лемую часть структуры здания. (Примечание: нормально включа лись бы в оценку установок и машин). Пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы и транспортеры, смонтированные для ис пользования при обычном занятии здания. GN3.03 Оцениваются ли сооружения как отдельные единицы или нет, это в каждом случае будет зависеть от практики в конкретных отраслях и обстоятельств. Решение о том, как их рассматривать, будет зависеть от степени присоединения, постоянства и размера. Сооружения, ко торые смонтированы не для промышленных или торговых процес сов, обычно включаются в оценку земли и зданий, как и те, которые, хотя смонтированы как опоры для установки процессов, фактически выполняют функцию здания. К таким видам относятся следующие: ! поддерживающие сооружения для установок процесса;

! леса установок и антресоли;

! кожухи установок;

! транспортно отвальные мосты и кожухи для мостов;

! дымовые трубы;

! шахты;

! внутренние здания;

! постоянные перегородки;

! рельсовые пути;

! внутренние дороги;

! заборы. Сооружения, которые являются вспомогательными для части ус тановки и машин процесса или образуют их часть, обычно оценива ются отдельно — как установка и машины. Регулятивные меры GN3.04 Во всех странах промышленная деятельность является предметом специфического законодательства и регулирующих положений, и их несоблюдение приведет к прекращению деятельности на площадке до того времени, пока эти положения не будут выполнены. Соблюде ние неизбежно повлечет капитальные затраты, и так как, вероятно, будет невозможно установить все законы и положения, которые мо гут повлиять на осуществляемую промышленную деятельность, бу дет необходимо обратить внимание на характер установок и деятель ности, цель оценки и ее масштабы и определить, насколько далеко нужно исследовать регулятивную меру, которая может повлиять на оценку. Оценщик должен рассмотреть, будет ли оценка затронута ка кими либо нарушениями положений и, если надо, попытаться обза вестись текущими сертификатами. Специализированные виды GN3.05 Предметы покупки в рассрочку должны включаться в оценку — со специальной ссылкой на них в Отчете об оценке. Предметы, взя тые в аренду, могут требовать специальной трактовки в зависимости от базы и цели оценки, и следует провести исследования, чтобы уста новить, есть ли предметы, которые не являются имуществом клиен та, но «находятся в доверительной собственности (трасте)». Для этих категорий требуется обычно приводить отдельные цифры. GN3.06 Как общее правило, пресс формы, штампы, литейные формы, модели, шаблоны, рисунки, чертежи, перфокарты, ленты и т.п. иск лючаются из ядра оценки и рассматриваются отдельно. Рассмотре ние программного обеспечения компьютера в оценке — предмет специального рассмотрения и должно обсуждаться с клиентом. Автомобили (с лицензиями на пользование дорогами) обычно рас сматриваются как отдельные предметы оценки. Запасы, материалы в торговле, новые хранилища и незавершенное производство обычно исключаются из оценок установок. Термины, используемые в оценке стоимости оборудования и машин GN3.07 Стоимость приобретения (Acquisition Value) получается из затрат, которые были понесены, чтобы приобрести объект оборудования или «машин и механизмов» (машинерии), плюс любые дополнитель ные затраты по отгрузке, страхованию, уплате налогов или таможен ных пошлин, а также по оплате сборочных работ. GN3.08 Восстановительной стоимостью (Reinstatement Value) называют за траты на установку объекта в новом и безупречном состоянии на дату оценки. Они включают не только стоимость отдельного объекта, но и вспомогательные затраты, такие, как фрахт, сборка и монтаж, пос тановку на фундамент и т.п. Восстановительная стоимость может оп ределяться либо на базе стоимости приобретения, либо путем срав нения с новой ценой машин того же типа, выполняющих ту же рабо ту. Такая восстановительная стоимость иногда может быть получена из стоимости приобретения при покупке нового, скорректирован ной посредством подходящего индекса для приведения этой стои мости к дате оценки. Часто, однако, современные виды оборудования, которые выпус каются на момент оценки, могут не быть сопоставимыми с оцени ваемым в том, что касается рассматриваемого оборудования, его ха рактеристик, результатов работы или аналогичных черт, особенно если технология, относящаяся к рассматриваемой цели, усовершен ствовалась или изменилась. Возможен также случай, когда измене ние в процессе изготовления объекта привело к снижению цен, и в случаях, таких, как эти, понадобится корректировка стоимости для отражения того факта, что оцениваемый объект не имеет улучшен ных или измененных свойств сопоставимых объектов. GN3.9 Стоимость действующего предприятия — это стоимость, которую покупатель предприятия отдал бы за отдельный объект как часть об щей цены покупки в предположении, что компания должна продол жать свою деятельность. GN3.10 Остаточная стоимость — это стоимость объекта в конце периода использования, который принимается для целей оценки. Она может совпадать со скраповой стоимостью, если дальнейшее использова ние машины невозможно, или же невозможно ее дальнейшее ис пользование для первоначальной цели. Оценка оборудования и машин GN3.11 Цель оценки весьма важна, так как она не только определяет, ка кие части общей установки должны быть включены в оценку, но и содержание инспекции и других обследований, которые в отдельных случаях нужно провести оценщику. Например, если машина должна быть продана как часть бизнеса или оцениваться на основе продол жения бизнеса в том же самом месте, затраты на сооружение фунда мента, электроустановку и монтаж, трубопроводные сети и т.п. — все будут отражены в оценке. Однако, если машина должна быть ис пользована в другом месте, и поэтому ее нужно будет демонтировать и отправить по назначению, эти факторы будут игнорироваться. GN3.12 За исключением случаев, когда база оценки требует иного, при подготовке оценки понадобится принять во внимание состояние и степень устаревания объекта оборудования и машин вместе с затра тами на установку, фрахт, уплату таможенных пошлин и других реле вантных налогов и сборов. В большинстве случаев обычной практи кой является установление отдельной стоимости на каждый объект оборудования и машин и принятие более обобщенного подхода для вспомогательного и прочего оборудования. GN3.13 Инвентарным ведомостям или регистрам оборудования и машин, предоставляемым клиентами, не следует доверять, и везде, где это возможно, их необходимо проверять. Тем не менее для оценщика они могут быть полезным подспорьем при подготовке своей собст венной инвентарной ведомости. К информации, предоставляемой клиентом или его сотрудником по собственной инициативе, следует относиться с такой же осторожностью. GN3.14 Рыночная стоимость оборудования и машин определяется теку щей рыночной ситуацией, и оценщик нуждается в детальных знани ях и постоянной информации о рынке машин и оборудования, его развитии и текущем положении в сфере цен. Однако для большого числа наименований не будет рынка и поэтому не будет рыночной стоимости, так как они редко продаются или потому, что рассматри ваемое наименование было специально выпущено для специфиче ского производства;

в этих случаях, которых будет большинство, нормальным методом оценки является метод амортизированных за трат замещения (см. А1.64 А1.82). GN3.15 Отправным пунктом для оценки стоимости может быть либо сто имость приобретения, либо восстановительная стоимость. Сто имость приобретения можно принять, если она охватывает все на именования, включая любые принадлежности;

однако желательно принимать эту стоимость только в случае, если машина была новой во время ее покупки. GN3.16 При определении стоимости должны приниматься во внимание возраст, средний срок пригодности к эксплуатации, эксплуатацион ное состояние (такое, как возраст и состояние ремонта) и использо вание. Эти факторы являются специфическими для отдельных объ ектов, и они будут зависеть и от цели оценки. Например, стоимость будет различаться для одного и того же объекта оборудования и ма шин в зависимости от того, должен ли он оставаться на месте и долж на ли эксплуатация продолжаться, или же он должен быть переме щен и использоваться в другом месте, или продан, например в случае банкротства.

11.3. Проект Руководства 5: Сельскохозяйственное имущество Руководство 5 состоит из трех частей: ! сельскохозяйственная земля вообще, вместе с относящимися к ней зданиями и альтернативными вариантами использования;

! зерновые культуры и другие сельскохозяйственные активы, ко торые могут оцениваться отдельно от земли, на которой они расположены;

! сельскохозяйственная земля, отведенная под многолетние культуры. Часть 1: Сельскохозяйственная земля, фермы и имения Эта часть Руководства 5 охватывает общую природу сельскохо зяйственной земли и рассматривает следующие вопросы: ! владение, занятие и соглашения о бизнесе;

! различия между: " голой землей;

" землей с постройками и жилыми домами ферм и " сельскохозяйственным имуществом как частью более круп ного или более многообразного поместья;

! обычные релевантные физические характеристики и интересы и ограничения, связанные с регулированием;

! вероятные источники информации;

! методология оценки;

! детерминация рыночной стоимости. Общая природа сельскохозяйственного имущества GN5.01 Основным предметом оценки в сельском хозяйстве, вероятно, яв ляется физическое имущество самой недвижимости. Ее юридиче ский характер будет определяться законодательством рассматривае мой страны, которое может отличаться от законодательства, относя щегося к движимому имуществу или фирмам. Интерес может принадлежать фригольдеру или лизгольдеру, в то время как доступ к земле может предоставляться на основании лицензии или иного юридического права. Другие, как держатели закладных, могут иметь относящиеся к этому интересы. Сельская или сельскохозяйственная земля является «стенографическим» обозначением для обычно неза строенной (неразвитой) земли, экономическая деятельность на ко торой и использование которой в значительной мере определяются сельскохозяйственным или садоводческим использованием или воз вращением к такому использованию. GN5.02 Большая часть имущества, используемая для других целей, ког да то была сельскохозяйственной, и даже во время национального кризиса относительно малая ее часть возвращается к сельскохозяй ственному использованию. В большинстве европейских стран сель скохозяйственная земля — главное сельскохозяйственное использо вание по сферам, однако оно, очевидно, со временем сокращается, и так, вероятно, и будет продолжаться. Усовершенствованные техно логия, навыки, машины и другие факторы производства привели к тому, что потенциал производительности в сельском хозяйстве на единицу площади в последние десятилетия значительно возрос. По мимо развития (застройки) земли, некоторая ее часть изымается для использования в лесном хозяйстве или для охраны и сохранения ок ружающей среды. GN5.03 Распространенными вариантами использования обрабатываемой земли являются выращивание однолетних или многолетних культур, обычно для еды или питья либо выращивания скота на мясо или по лучения таких продуктов, как молоко или шерсть, обычно в расчете на использование пастбищ (подножного корма). В пределах ЕС все пахотные участки, за исключением самых мелких, будут иметь неко торую землю в государственных резервах. Растет также заинтересо ванность в занятии фермерством для непродовольственного исполь зования, такого, как энергия или фармацевтические препараты, хотя это само по себе и не ново. Фермерством могут заниматься в связи с другими, несельскохозяйственными направлениями использования: например, в качестве стрельбищ или мест отдыха, в то время как в некоторых обстоятельствах использование в целях сохранения для фермерства или замены фермерства само по себе может быть источ ником стоимости. GN5.04 В сельскую местность включаются леса и лесистые местности, а также бесплодные районы, такие, как горы или болота. Иногда эти районы выпадают из производства или все еще имеют пастбища ни зкого уровня, и изменение обстоятельств может расширить область фермерства. Существуют нормальное землеустройство и другие меры регуля тивного контроля за изменением использования обрабатываемой земли для других жилых, коммерческих целей — целей, связанных с организацией досуга и обеспечением инфраструктуры. Эти другие направления использования часто обладают более высокой стоимо стью. Это давление в сторону изменения использования будут отра жать экономическое развитие района, плотность его населения и коммерческие обстоятельства. Эти факторы также будут влиять на подход к эксплуатации стои мости, который может отражать: ! отдачу (yield) от управления биологическими активами (под ход, принятый в МСФО 41) или ! благоприятные возможности, представляемые кругом активов, находящихся в собственности. GN5.05 Рынок находится под влиянием факторов, выходящих за пределы фермерства. Сюда входят аппетиты некоторых нефермеров на красо ты и удовольствия от собственных частей сельской местности и дру гие причины, а также система налогообложения каждой страны, включая ее специфические сельскохозяйственные аспекты. Подавляющее большинство фермерского бизнеса полагается на имеющиеся активы, на собственность, аренду или иное право на обра батываемую землю. Немногие фермерские предприятия, такие, как бизнес в интенсивном животноводстве, птицеводстве или грибовод стве, могут рассчитывать только на строения, закупку фуража и другие продукты, которые могут выращиваться на земле, и на уборку отходов. GN5.06 По всему континенту экономическое и социальное давление ве дут к тому, что население, занимающееся фермерством, снижается и что фермерский бизнес реструктуризуется. В большей части Европы многие фермы стремятся к большей жизнеспособности посредством расширения и развития других источников дохода. Многие специ ализированные фермы теперь зависят от труда мигрантов. Оценщику нужно будет понять процесс реструктуризации, который влияет на рассматриваемую ферму. Владение, занятие и соглашения о бизнесе GN5.07 Земля никоим образом не всегда находится во владении и в обра ботке на началах занятия собственником с предоставлением всех прав на землю. Различные страны имеют разные системы владения землей, разные обычные (основанные на обычаях) соглашения меж ду собственниками и фермерами и разные ограничения на передачу прав на имущество и бизнес. На одном полюсе имущественное законодательство в Англии и Уэльсе может устанавливать (впрочем, при все более и более слож ной структуре контроля за землепользованием) занимающего (не движимое имущество) собственника с почти полным юридическим правом собственности на землю, недра и воздушное пространство. Исключаются права на некоторые полезные ископаемые и права на перелет, и закон разрешает государству и тем, кто уполномочен им, проводить принудительное отчуждение земли, которая признана не обходимой для определенных государственных целей. Собственник может продать, сдать в аренду или заложить землю, полностью или частично, в значительной мере по своему усмотрению (создавая или сохраняя отдельно от земли права на полезные ископаемые, ресурсы лесоматериалов, занятия спортом и другие аспекты) и завещать ее после смерти тому (и в той форме), кого он выберет. Ограничения на иностранную собственность отсутствуют. Напротив, в России правовые рамки для собственности на землю и передачи земли только начинают формироваться: иностранные компа нии могут лишь арендовать ее на срок до 49 лет, причем аренда не мо жет включать недра, в то время как права на ферму могут подлежать установлению в форме отдельного гранта. В некоторых странах соседи фермерских хозяйств могут иметь возможность получить преимуще ственное право покупки. GN5.08 Этот круг возможностей делает важным понимание того, какие права передаются в силу собственности. В некоторых странах собст венность на сельскохозяйственную землю или лесные угодья может давать мало автоматического права на исключение государственных или охотничьих заповедников. Наполеоновское вещное право, при меняемое в большей части Европы, управляет наследованием недви жимого имущества, поэтому иногда оно способствует использованию корпоративных структур в качестве носителей прав собственности. При некоторых юрисдикциях возможны существенные практические трудности в обеспечении действия прав собственности. Во многих странах существуют юридические права доступа для некоторых фермеров к пользованию неоплаченной землей, часто не улучшенной землей, такой, как холм или болото для пастбища. Они могут сопровождать в качестве непременной части отдельные объек ты, представлять собой отдельные передаваемые права, как при не которых системах перегона скота на новые пастбища, попросту быть основанными на обычном праве. Владения сельскохозяйственным имуществом на правах аренды GN5.09 Многие страны имели системы, дающие фермерам возможность брать землю в аренду в качестве съемщиков у собственников, кото рые могут представлять собой более крупные имения, бывших фер меров, инвесторов или членов семьи, которые унаследовали долю фермы. Владение на правах аренды может разделить потребности в инвестициях, риски, благоприятные возможности и отдачу от собст венности тем, кто занимается фермерством. Оно также служит в ка честве средства для капиталоинтенсивного чередования професси ональных культур, таких, как корнеплоды, уход за которыми для собственного бизнеса фермера непосильно. GN5.10 Там, где эти системы выжили, были реформированы или были воссозданы, каждая страна будет иметь свой собственный закон о владении на правах аренды, обычно специфический для сельского хозяйства и регулирующий использование, обеспечение аренды, оп ределение величины арендной платы, окончание действия, оконча ние компенсации аренды и других прав, возможные права наследо вания права аренды, права покупки у арендодателя и другие вопро сы. Условия фактического договора аренды затем будут применяться при условии кодекса законодательства. Арендаторы могут быть огра ничены в своей возможности сдать свой интерес в аренду или пере уступить его. Продолжительность аренды может составлять срок от очень короткого (часто в течение профессионального выращивания культур, сезона пастбищ или срока промежуточного соглашения) до пожизненного или большего. Для оценок важнейшие пункты вклю чают: ! арендная плата и средства и релевантные факторы для ее пере смотра;

! вероятность незанятого владения или благоприятные возмож ности, существования которых тогда можно или невозможно ожидать;

! обязательства (установленные законом или договором) между сторонами — ремонты, компенсация и т.п.;

! варианты использования, разрешаемые арендатору, и вопросы, решение которых остается за арендодателем;

! обязательства каждой из сторон перед другими как арендодате ля или арендатора — они обычно могут включать местные на логи и платежи (такие, как ставки за дренаж), однако могут быть явно необычные или исторические (прошлые) обязатель ства, особенно связанные с собственностью, как там, где име ние может иметь обременительные обязательства содейство вать поддержанию церкви. Исторически некоторые средиземноморские страны имели сис темы, при которых фермер выплачивает собственнику долю продук ции. Эта или другие аналогичные системы иногда могут встречаться. Интерес собственника земли в имуществе часто заключается в легко реализуемом активе, хотя могут существовать ограничения от носительно того, кто может приобрести его. GN5.11 Заниматься фермерством могут отдельные люди или корпоратив ной организацией, такие, как компания с ограниченной ответствен ностью, и осуществлять эту деятельность может собственник непо средственно или с менеджерами. Существует широкое разнообразие соглашений о бизнесе, некоторые из которых можно использовать для проведения аналогичного разделения между занимающим объ ект и подрядчиком как между землевладельцем и арендатором. Тем не менее обычно — это вопрос контракта, а не интересов в недвижи мом имуществе. Вариации включают: ! партнерство — где двое или большее число объединяются для возделывания земли, имея доли в бизнесе и разделяя прибыли и убытки. В некоторых странах партнерство представляет со бой отдельное юридическое лицо, в других отдельные члены просто действуют совместно друг с другом. На практике они часто могут быть членами семей, однако это может быть сред ством привлечения денег в фермерский бизнес или для собст венника земли — привлечения квалифицированного фермера;

! издольное хозяйство — хозяйство, где два бизнеса (обычно зе мельный бизнес и фермерский бизнес) объединяются для про изводства совместной продукции, такой, как зерно или моло ко, и делят валовую выручку от продаж между собой;

! хозяйство на договорных началах — может охватывать все ва риации, в соответствии с которыми занимающий землю обес печивает для себя выполнение некоторых или всех фермерских операций по согласованному контракту. Там, где все культуры возделываются или осуществляются фермерские предприятия по такому контракту, его можно структурировать так, чтобы он был аналогичен по финансовым эффектам договору аренды, хотя это касается соглашения о бизнесе, а не интересов в земле;

! лицензии на выпас скота, по которым животные выводятся на землю и питаются травой (иногда после силосования или после сенокоса) или трава скашивается и сохраняется в запас. Пла теж может производиться на базе поголовья (headage) или пло щади или даже отражать привес, достигнутый животными. GN5.12 Причины выбора формы владения и соглашений о бизнесе «включают»: ! личные обстоятельства и предпочтения;

! коммерческие нужды;

! налогообложение;

! юридические плюсы и минусы каждого варианта в рассматри ваемой стране. Эти факторы означают, что важно понимать реальную природу любых отношений там, где фермерством не занимается непосредст венно собственник земли. Многие соглашения не регистрируются, неясно или неполно выполняются, и поэтому в случае разногласия может оказаться, что они создали разные права. GN5.13 Бизнес может обрабатывать землю по более чем одному соглаше нию, например, имею какую то землю в собственности, взяв в арен ду еще, и будучи подрядчиком где то в другом месте. Собственники земли могут обрабатывать какую то землю, которая находится у них в собственности, и иметь арендаторов для оставшейся части, а также иметь для некоторых конкретных частей их бизнеса партнеров или подрядчиков. Это приводит к необходимости рассматривать связь между различными участками земли (land areas), которые держат по различным соглашениям, и имеющимися в наличии зданиями и дру гим зафиксированным оборудованием (таким, как резервуары). Складские здания на небольшом участке собственной земли, но об служивающие намного большую площадь земли, которую держат в течение короткого срока, могли бы предлагать иную, возможно бо лее низкую стоимость этому, если бы сопутствовали площади земли, соответствующей их вместимости в той же собственности. GN5.14 Национальное законодательство и администрация могут ограни чивать свободу передачи земли. Могут существовать законы, предус матривающие права семей на землю по наследству или охраняющие супружеский дом. В большей части Восточной Европы существуют еще ограничения на иностранную собственность на землю. В неко торых странах покупатели обрабатываемой земли, занимающиеся фермерством, могут обладать привилегированным положением. Арендаторы иногда могут иметь право на покупку или право первого отказа при заданной оценке, если имущество должно быть продано. Земля: голая или обустроенная? GN5.15 Предметом оценки может быть полностью обустроенная ферма с жилыми помещениями или же она может быть «голой», или иметь какие то здания, которые могут быть или не быть полезными. Это повлияет на ее место на рынке. Те, кто хочет получить полностью обустроенную землю, вряд ли присматриваются к голой земле или частично обустроенным объектам имущества. Однако фермеры, же лающие расширять свое хозяйство, могут присматриваться только к голой земле. Кто то, кто уходит на пенсию и прекращает занятие фермерством, может захотеть сохранить свой дом, но продать землю. В некоторых районах жилье и фермерство держат отдельно (как там, где дома находятся в деревне, а фермерство снаружи), и голая земля является нормой. Земля или поместье? GN5.16 Оценка может охватывать большее по величине имущество, чем просто ферма, с, возможно, меньшими вспомогательными частями, такими, как небольшие лесные угодья. Поместье, скорее всего, будет включать в себя несколько подразделений занятия или быть крупной фермой с другими объектами имущества. Помимо более широкого разнообразия активов, которыми нужно управлять, оно может иметь и более значительные здания. Собственник может обрабатывать часть земли непосредственно, а также сдавать фермы в аренду. Давление в сторону реструктуризации и другие общие моменты GN5.17 Большая часть фермерства в Европе посвящена производству од нородных товаров, таких, как зерно, которые продаются на крупных недифференцированных мировых рынках. Экономическое давле ние, возникающее из стимулирования некоторых фермеров и собст венников к отысканию других источников дохода. Сюда входят: ! доходы вне фермы от занятости или другого бизнеса (иногда с использованием машин ферм для работ по подрядам). Резуль татом этого может быть занятие фермерством в течение частич ного времени, которое может простираться от хозяйственной деятельности до деятельности, связанной с добавлением удобств к тому, что реально является жилым подразделением;

! отыскание других способов использования для активов фермы, таких, как сдача зданий на сторону для коммерческого исполь зования, использование дома фермы для ночлега или завтрака, старых строений — в качестве платных конюшен и земли — для устройства досуга;

! отыскание специализированных областей производства, кото рые способны использовать ниши на рынке, связанные либо со специфическими культурами (часто в зависимости от ограни ченных контрактов), либо способами (такими, как органиче ские удобрения);

! поиск добавления стоимости за счет занятия некоторой или всей переработкой или маркетинга продукции — как давно де лают виноградари и оливководы. Все эти благоприятные возможности могут иметь отношение к оценке. GN5.18 Там, где ферма занимается только производством однородных то варов, оценщик вряд ли приходится рассматривать гудвилл. Однако такая ситуация может возникнуть в более специализированном биз несе или том, который также добавляет стоимость к основному про изводству. Сельскохозяйственная земля обычно продается и оценивается на базе площади, когда стоимости часто представляют в форме цены на единицу площади. Преобладающей единицей является гектар, хотя в Великобритании и Ирландии обычно используется акр. В других странах отдельные площади могут также исчисляться в традицион ных показателях, особенно это касается специализированных хо зяйств, таких, как виноградарские. Стоимость земли будет изменяться не только с ее физическим ха рактеристиками, но и с местоположением. Очень часто земля данно го качества будет цениться дороже, если она находится в пределах легкого доступа для более крупных поселений. Она также в разной степени будет отражать: ! больший спрос на землю, будь то для занятия фермерством или как на эстетически привлекательный объект;

! более широкое разнообразие возможных клиентов для продук ции или других видов деятельности;

! потенциальные благоприятные возможности для развития, не связанного с сельским хозяйством;

! эффекты систем налогообложения капитала, стимулирующие «перелив» выручки от продаж под влиянием несельскохозяйст венных факторов в другую сельскохозяйственную землю, а так же боле локальных и частных факторов, включая сильные или слабые стороны более широкой локальной или национальной экономики. Иметь отношение к этому (релевантным) также может близость к важнейшим точкам связи (такими как при стани или пересечения автодорог) или коридорам связи. Ре зультат состоит в том, что сельскохозяйственное имущество может иметь тенденцию к обладанию более высокой стоимо стью, когда она находится ближе к более богатым и более гус тонаселенным районам. Общие релевантные характеристики GN5.19 Для оценщика важно оценивать физические и другие характерис тики имущества и его потенциал для сельскохозяйственного произ водства или для других целей. Оценщик должен обследовать имуще ство и выявить информацию, релевантную для истории фермерства. Неотъемлемое качество обрабатываемой земли будет отражать факторы, такие как: ! тип почвы — как для почвенного слоя, так и для грунтового ос нования с анализом: " плодородности, включая индексы содержания питательных веществ и органическое содержание;

" работоспособности, включая естественный дренаж;

" влагоемкости почвы;

! топографии — наклон, сторона и т.п.;

! климат и характер местной погоды, включая: " дожди, сколько и когда;

" температуру, максимальную и минимальную, вегетацион ный период;

" часы светлого времени;

" засушливость и наводнение. Оценщику нужно будет понять специфические характеристики, требуемые для релевантных предприятий ферм. Земля, подходящая для виноделия, может быть совсем непригодной для корнеплодов. Простые системы классификации земель могут оказаться весьма неопределенным ориентиром. GN5.20 Полезность земли для выращивания некоторых специальных или многолетних культур (а иногда и любых культур) может быть ограни чена ростом трудностей доступа к воде. Изменяющиеся климатиче ские условия и конкурирующий спрос со стороны жилищного секто ра, а также связанный с необходимостью сохранения окружающей среды и другой спрос на воду (как за счет грунтовых вод и водонос ных пластов) могут быть причиной отказа в обеспечении ферм во дой, когда они нуждаются в ней, и поэтому существенно угрожают потенциальному производству высокой стоимости, а следовательно и стоимости земли. Также могут играть важную роль надежность поставок, запасание на зиму и потенциал для летнего орошения. Со хранение может быть более дорогим или нерелевантным в районах с высокими показателями испарения. Фермы могут терять точки водо отведения и по другим причинам, в том числе в связи с развитием, схемами относительно окружающей среды или изменений в при брежной зоне. Полезно быть осведомленным об обоих физических факторах, имеющих отношение к земле, и в рамках релевантной по литики. GN5.21 Релевантными могут быть вопросы болезни, паразитов и загряз нения: ! хорошо ли содержалась земля? ! имеются ли крупные популяции сорняков и можно ли от них избавиться? ! какие имеются местные паразиты (нематоды, насекомые, кро лики, кабаны, дикобразы, пернатые и т.п.) и как их можно дер жать под контролем? Правила нескольких стран, касающиеся стрельбы, могут затруднить это, в то время как близость к ис точникам воды может ограничивать возможность химического контроля;

! любые релевантные болезни, встречающиеся на земле, будь то у растений или у животных;

! любая история загрязнения, мусорной свалки, загрязнения тя желыми металлами или химическими отходами. GN5.22 Может быть важной история выращивания сельскохозяйствен ных культур. Неосмотрительная специализация на овощах или кор неплодах может истощить почву или закончиться обилием паразитов или проблемами, связанными с заболеваниями. История, в отноше нии которой можно доказать, что она соответствует стандартам для сертификации органики, может открыть такие возможности для до бавления стоимости, какие могут существовать во время оценки. Предыдущее или текущее использование для выращивания сельско хозяйственных культур при генетически модифицированных культу рах может быть фактором для некоторых покупателей в некоторых районах — это может применяться к другой земле по соседству, о ко торой можно предполагать, что она потенциально затронута пыль цой или стойкими сорняками. Земля может обладать преимущест вом возделывания культур специалистами по контракту с ограничен ной доступностью, которая могла бы перейти к новому обитателю. GN5.23 Наличие зданий, услуг и другой инфраструктуры может дать фер меру больший контроль за использованием земли. Оценщик, где это релевантно, должен рассматривать: ! снабжение водой (буровая скважина, водоток, магистральные трубопроводы), системы сохранения и распределения, включая орошение;

! системы дренажа воды — канавы, трубы, дамбы;

! внутренние дороги ферм и точки доступа к автострадам и дру гим транспортным сетям;

! внутренние и внешние границы — ограды, заборы, стены, ка навы;

! там, где это релевантно, на склонах холмов, — террасирование и его пригодность для машин и поддержки его состояния;

! снабжение электроэнергией и ее доступность;

! складские здания для машин, урожая и хранилищ (в том числе топлива и химикатов);

! строения для содержания скота, для дойки и хранения шлама и отходов;

! строения и другие объекты для переработки — такие, как прес сы для виноделия и отжима оливков;

Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 | 8 |   ...   | 12 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.