WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |
-- [ Страница 1 ] --

Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (ноябрь 2005) Она издана совместными усилиями экспертов и активистов самых разных регионов и организаций. Особенный

большой вклад внес Союз Координационных Советов, Институт «Коллективное Действие» и Институт Проблем Глобализации. Можно заказать брошюру в бумажном виде на адрес «ИКД».

Предисловие Пришло время массового движения!

После отказа от большинства социальных обязательств государства, презрительно называемых властью «льготами», удар либеральных реформ направлен на последнее, что осталось у многих российских семей – наше с вами жилье. Сегодня жилищная политика, проводимая в стране крупным бизнесом, направлена на обогащение строительных, коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей. Тарифы на ЖКХ уже сейчас бессовестно завышены, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние домов и качество жилищных услуг неуклонно ухудшаются. Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее доступным.

Жилищные проблемы касаются всех и каждого, поэтому кампания в защиту жилищных прав может стать одним из стержней единого массового протестного движения, направленного на защиту гражданских свобод населения.

Во-первых, новые антисоциальные законы, как это ни парадоксально, дают легальную возможность формировать и расширять сеть местных активистов через организацию домовых и квартальных собрания, способствовать организации домовых комитетов и их объединений в виде советов. Эта подготовительная работа усилит и укрепит протестное движение, которое рано или поздно поднимется против «жилищного грабежа».

Во-вторых, готовясь к массовым акциям, не следует забывать, что люди продолжают жить в невероятно тяжелых условиях здесь и сейчас. Новое буржуазное законодательство содержит в себе многочисленные «дыры», через которые власть имущие надеются протаскивать свои интересы. Однако через эти юридические лазейки можно так же успешно судиться и отстаивать свои права. Причем не только в одиночку. Помните:

несколько тысяч однотипных судебных исков способны заставить любую власть считаться с вами. Помогая готовить эти иски, вы установите тесные отношения с людьми, которые лично убедятся, что вы занимаетесь их насущными проблемами.

Эта брошюра предназначена для активистов, желающих получить методические советы для ежедневной работы с населением в борьбе за его жилищные права. Она подготовлена совместными усилиями нескольких российских сетей, объединяющих различные партии, местные коалиции протестных действий, общественные и профсоюзные организации. В ней содержатся советы специалистов, имеющих практический опыт борьбы и судебного разбирательства, а также образцы необходимых документов – исков, заявлений, уставов, бюллетеней и т.п.

Пришло время действовать сплоченно и решительно!

Немного статистики Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает 2,8 млрд. м2. общей площади, из них муниципальный фонд – 24,1%, государственный фонд – 6.8%, частный – 67.7%. Доля государственного жилищного фонда сократилась за последний период в 4,3 раза и в настоящее время составляет 192,9 млн. м2. В собственность граждан передано 55,3% от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. В городской местности расположено примерно 72,4% жилищного фонда, а в сельской – 27,6%.

Жилищный фонд России насчитывает 55,7 млн. квартир, из которых однокомнатные – 29,4%, двухкомнатные – 41,1%, трехкомнатные – 29,3%, четырехкомнатные и более – 6,3%.

В среднем на одного жителя страны приходится 19.7 м2 общей площади против 16,4 м2 в 1990 году. Наиболее высокая обеспеченность населения жильем в Москве, Белгородской, Курской, Волгоградской, Ленинградской, Новгородской, Тверской областях, наиболее низкая – в республиках Ингушетия, Тыва, Калмыкия, Бурятия, Алтай.

В конечном счете, городской жилищный фонд оборудован водоснабжением – на 86,7%;

канализацией – на 84,5%;

центральным отоплением – на 87,8%;

горячим водоснабжением – на 76,8%;

ванными – на 79,5%;

электрическими плитами – на 21,6%;

газовыми плитами – на 68,7%.

Около 17% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения.

Более 290 млн. м2 (10,35% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные;

250 млн. м2 (8,93%) – в реконструкции. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд насчитывающий 87,8 млн. м2, в котором проживает около 5 млн. граждан. Более того, за последние 3 года объем ветхого и аварийного жилья увеличился на 73%, а численность проживающего в нем населения – на 61%.

Составители выражают благодарность Шеину О.В., Чернышеву Л.Н. и всем активистам СКС и Левого Фронта за помощь в составлении брошюры.

Содержание Предисловие Немного статистики Содержание Этапы работы Как проводить домовые собрания Процедура созыва и проведения домового собрания Как выбрать форму управления домом С.-Петербург: Опыт создания Союза домовых комитетов Тула: Совет домовых комитетов (СДК) Новосибирск: координационные советы при помощи профсоюза Калуга выбирает непосредственное управление Астрахань идет по пути непосредственного управления Территориальное общественное самоуправление (ТОС) в борьбе за жилищные права граждан Санкт-Петербург, ТОС на улице Шостаковича, д. Сибирь рекомендует ТОС Тольятти: независимый ТОС выбирает непосредственное управление Иваново: ТОС в борьбе за жилищные права граждан Как не быть обманутыми при создании ТСЖ Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ Как ТСЖ и управляющие компании становятся заложниками большого бизнеса Буржуазный Жилищный Кодекс: вопросы и ответы Взгляд из правительства Взгляд оппозиции Как контролировать сферу ЖКХ Комментарий юриста (Мирослав Светлый) Комментарий юриста (Б.В. Шестов) Воронеж: бунт закончился победой жителей Беспредел на практике: Тюменский опыт Рекомендации по судебному контролю за ЖКХ (г. Пенза) Новосибирск: работа с прокуратурой и с общественностью Борьба за коэффициент 0,7 при оплате электроэнергии (г. Асино, Томская обл.) Солнечногорск: снижение оплаты услуг ЖКХ благодаря уличной борьбе Мурманск-2004: Суд отменил рост квартплаты Астрахань: политическая и судебная борьба против завышенных тарифов Борьба за экономически обоснованные тарифы на ЖКУ (пос. Борок Ярославской обл.) Борьба жильцов общежитий Борьба против уплотнительных застроек Комментарий юриста Создание объединенного домкома, Ижевск Общая кампания Приложения Приложение 1. Типовое решение инициативной группы жителей по выбору формы управления домом Приложение 2. Бюллетень заочного голосования по выбору формы управления домом Приложение 3. Извещение о домовом собрании Приложение 4. Типовой протокол собрания по выбору формы управления домом (непосредственное управление) Приложение 5. Типовой протокол собрания по выбору формы управления домом (ТСЖ) Приложение 6. Создание, деятельность, реорганизация (ликвидация) ТСЖ Приложение 7. Типовой устав ТСЖ Приложение 8. Типовой договор на обслуживание Приложение 9. Типовой договор на предоставление ЖКУ Приложение 10. Типовая резолюция митинга Приложение 11. Образцы исковых заявлений о взыскании средств за неоказанные услуги Приложение 12. Образец претензии к фирмам-поставщикам услуг против повышенных тарифов или неоказанных услуг Приложение 13. Образцы обращений к властям за снижение тарифов и по поводу отмены НДС с услуг ЖКХ Приложение 14. Образец заявления для получения информации о затратах на содержание жилья Приложение 15. Образец обращения в прокуратуру по поводу повышения тарифов Приложение 16. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг Приложение 17. Обращение в городской КУГИ о закреплении земли за ТОС Приложение 18а. Образец искового заявления против приватизации общежитий Приложение 18б. Образец искового заявления по поводу проблем эксплуатации общежития Приложение 19. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда Приложение 20. Типовой устав ТОС Приложение 21. Устав ТОС «Малая Родина» Приложение 22. Типовой протокол организации ТОС Приложение 23. Типовые документы текущей деятельности ТОС Приложение 24. Функциональная схема организации ТОС «Малая Родина» Приложение 25. Образец судебного иска против распоряжения городской власти о строительстве дома Приложение 26. Образец судебного иска против строительной компании Приложение 27. Голосование для выбора способа управления подъездом Приложение 28. Стоимость ЖКУ и уровень их оплаты населением в регионах на начало апреля 2005 г. (данные Росстроя РФ) Контакты Этапы работы Ознакомьтесь с состоянием ЖКХ в вашем городе 1.

Изучите новый Жилищный кодекс (Внимание! 19 декабря Госдума приняла поправку к ФЗ "О введении в действие ЖК", которая продлила срок проведения домовых собраний до 1 января 2007 г.), соберите законодательные акты и распоряжения, касающиеся вашего города (все основные аспекты ЖКХ регулируются не федеральным или региональным законодательством, а местными постановлениями). Особо обращайте внимание на проблемы, которые чаще всего поднимаются населением в сфере ЖКХ: посчитайте, насколько завышены у вас тарифы, как управляется ЖКХ, какой тип жилья больше распространен в городе и т.п.

Вы можете создать рабочую группу по ЖКХ в рамках вашей организации или местной коалиции, в которую можете пригласить специалистов извне. Можете обратиться к нам за советами (контакты в конце брошюры).

Подготовьте и начните распространять пропагандистский материал 2.

Листовки или газету, посвященные теме ЖКХ, следует готовить, концентрируя внимание вокруг актуальных для большинства населения проблем. Обязательно посвящать хотя бы одну листовку или газету проблеме нового Жилищного кодекса, призывая людей к организации домовых собраний.

Если вы выявили специфичные проблемы какой-либо одной категории жилья / населения, можно готовить специальную листовку и распространить ее в определенных точках (например, общежитиях), там, где сконцентрирована затронутая проблемой аудитория.

Распространять материал можно и через пикеты, это позволит напрямую общаться с людьми и агитировать за организацию квартальных собраний.

Проведите домовое (квартальное) собрание 3.

Выберите квартал, изучайте его специфические проблемы. Желательно выбрать квартал, где живете вы или ваши знакомые, и вместе с ними проводить собрание. В любом случае, лучше его проводить не одному, а в команде, чтобы помочь друг другу ответить на вопросы. Люди должны видеть, что они могут обратиться к разным людям.

Оповестить людей можно через листовки в ящиках, плакаты в подъездах. Текст короткий, но конкретный. Акцент надо делать на том, что на собрании будут специалисты по ЖКХ, которые могут дать советы и объяснить, что ожидается при новом ЖК. Если есть возможность, можно привлечь людей обещанием, что будет местный депутат, чиновник или известный активист.

Летом собрание удобнее было проводить на улице во дворе. В холодное время года следует обращаться в существующие общественные организации или муниципалитеты, использовать вспомогательные помещения дома, пригодные для собраний. Время нужно выбрать удобное для людей (после работы).

В начале собрания представьтесь. Выступайте с докладами о новом ЖК, о проблемах в сфере ЖКХ в городе и в вашем квартале. Говорите конкретно и понятно. Можете говорить о вине как центральной, так и местной власти, но нужно знать и проблемы данного дома или квартала, сочетая их с примерами из других городов.

После ваших выступлений просите людей излагать свои проблемы. По возможности, ответьте. Если невозможно, просите оставить координаты, и обещайте разыскать информацию. Постарайтесь показать, что вы можете помочь: у вас контакты с депутатами, с чиновниками. Можете отправить запросы, обратиться к юристу. Но в то же время объясните, что любое действие будет более эффективным, если оно будет коллективное – коллективный иск, например, или массовая одновременная подача однотипных исков.

Призывайте людей созывать домовые собрания, выявляйте, есть ли среди присутствующих люди, готовые взять на себя инициативу их подготовки. Забросьте присутствующим идею о формировании инициативных групп по домам. Предлагайте инициативной группе свою помощь в организации домового собрания или других делах.

В конце собрания оставьте свои координаты и просите, чтобы люди оставили свои.

Объясните, что это вам нужно будет в случае коллективного иска или общегородской акции.

Займитесь юридическими консультациями 4.

Чтобы повысить эффективность агитации, настоятельно рекомендуется заниматься и юридической помощью. Можно в интересах людей возбуждать судебные дела, печатать типовые обращения в суд, рассказывать о типовых ситуациях, давать комментарии юристов. Ситуаций, когда людей обманывают, а они не подозревают об этом, очень много. Поэтому надо информировать людей о своих правах.

Иначе трудно добиться доверия. Доверие основано на фактах, обычно на судебных решениях, а не на пустой болтовне. Тебе не до конца верили – ты пошел в суд, доказал свою правоту и показываешь решение суда. Очень часто бывает, что у тысячи людей одинаковая проблема. Но только один, самый активный, идет в суд. Вы должны ему помочь: ходить в суды, обеспечивать помощь юристов и т.п. За одним иском могут последовать сотни и тысячи. Только так, вместе, сплоченно – мы можем победить.

Начните протестные действия 5.

Опираясь на вашу организацию и на новые контакты инициативных групп (домкомов), и, по возможности, в сотрудничестве с другими активными политическими и общественными организациями вашего города, можете перейти к активным действиям.

Это тем более необходимо, что новое законодательство отняло (или скоро отнимет) почти все ныне существующие возможности успешно судиться и юридически влиять на коммунально-жилищную политику властей.

Протестовать надо, в первую очередь, против местной власти, от которой уже почти полностью зависит регулирование тарифов и качеств услуг, так же как и сохранность жилья, предоставление субсидий и т.п. Надо требовать, в первую очередь, прозрачности и возможности для жителей, через домкомы, повлиять на жилищно-коммунальную политику.

В рамках общероссийской кампании можно обратиться к федеральной власти с тем, чтобы она отложила реализацию реформы ЖКХ и вновь взяла на себя обязательства по регулированию тарифов и по обеспечению права на жилье.

Как проводить домовые собрания[1] С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

Самое срочное – необходимо проводить домовое собрание. Иначе жильцы потеряют контроль над управлением домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом, либо:

1) непосредственное управление, либо 2) товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо 3) управляющую кампанию (УК).

После 1 января 2007 года что-либо изменить будет уже нельзя, и мэрия сама выберет жильцам управляющую компанию.

Теперь подробности.

Правило № 1. До 1 января 2007 г. (до принятия поправки было до 1 марта 2006) жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 января 2007 года, мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими кампаниями.

Процедура созыва и проведения домового собрания Провести собрание, соблюдая все требования закона, не так-то просто. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей cобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания (см. Приложение 3). Очень важно! – собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Несобственники не голосуют! Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома. Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома – в случае, если магазин размещен в помещениях, где есть общая для дома коммунальная инфраструктура. Образцы протоколов собрания жильцов можно найти в Приложении 4 (непосредственное управление), или Приложении 5 (ТСЖ).

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.

От редакции: Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ)[2]. Но этот вариант менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются манипуляциям властей. И, главное, с точки зрения организации жителей и создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им созвать собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную форму голосования, если при этом провести предварительную пропагандистскую работу и организовать старших по дому (см. советы из Калуги).

Как выбрать форму управления домом В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

В чем плюсы и минусы трех форм?

Управляющая Непосредственное ТСЖ кампания управление Кто Избранное Частная Уполномоченный распоряжается жильцами фирма, дома, избранный деньгами правление назначенная жителями жильцов собранием жителей Кто заключает Правление Частная фирма Договоры с договора по от имени от имени коммунальными обслуживанию жильцов жильцов кампаниями дома заключают сами жильцы, договор по ремонту, уборке дома подписывает большинство жителей или их уполномоченный Кто Комиссия Управляющая Прямое контролирует ТСЖ компания взаимодействие качество услуг жителя и поставщика услуг Кто производит ТСЖ Управляющая ЕИРЦ расчеты компания Получатель Общий счет Управляющая Напрямую платежей за ЖКУ ТСЖ компания поставщики услуг Контроль за На На усмотрение По желанию жильца фактическим усмотрение управляющей либо по квартирным потреблением большинства компании счетчикам, либо услуг жильцов (при их отсутствии) – по нормативам Ответственность Совместная (если должна Индивидуальная, жильцов часть квартир, от услуг расчеты, отключат весь дом, отключение индивидуальных счетчиков отдельных быть не может). Расчет по неплательщиков нормативу или общему счетчику ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами;

(2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию;

(3) Правление можно переизбрать;

(4) можно заключить договор о пользования земли вокруг дома. Главный минус – расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое при желании тоже можно обанкротить – а здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.

Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь – как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от имени всего дома. Плюсов здесь два – 1) не надо думать самим и 2) управляющую компанию можно сделать самим. Минусы – такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива.

Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200 квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… тыс. р.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы – нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ. Очень серьезный минус – здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Единственный путь обхода этой проблемы – создание органов территориального общественного самоуправления (ТОС), которые имеют право аккумулировать на своих счетах требуемые средства, при этом не подвергая риску банкротства расположенные на своей территории отдельные дома.

Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта:

• Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) – ТСЖ выглядит рациональным выбором.

• Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши – более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.

• Если вы предприимчивы и дом достаточно большой (оптимально – более 300 квартир) – можно попробовать сделать собственную управляющую компанию и взять управление ЖКХ в собственные руки.

И еще одно – вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%. Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.

С.-Петербург: Опыт создания Союза домовых комитетов[3] В Санкт-Петербурге в начале 2001 начал действовать оргкомитет по созданию независимого «Союза домовых комитетов СПб». Активисты домовых комитетов из всех 20-ти районов СПб объединились, чтобы эффективнее защитить права жителей, и содействовать созданию новых домкомов.

Как создать домком?

Домовой комитет, выбранный жителями дома – это общественный контролер работы обслуживающих организаций, это хозяин дома, это залог честного обслуживания нашего жилья. Примерная технология создания домкомов, по которой организован домком д.19, ул. Стойкости в Ульянке (Кировский р-н) с постами круглосуточного дежурства предлагается ниже:

1. Создание инициативных групп в каждом подъезде и определение задач;

2. Обход квартир с целью выяснения готовности жильцов принять предложения инициативной группы о проведении собрания с подготовленной повесткой дня;

3. Подготовка кандидатуры председателя и секретаря собрания, повестки дня;

4. Подготовка листов присутствия представителей квартир на собрании, заготовка болванок протоколов собрания, расклейка объявлений о дате и месте проведения собрания;

5. На лестничной площадке дома провести собрание, предварительно за 1-2 часа оповестив все квартиры еще раз;

6. Открыть собрание при наличии 50%+1 представителей квартир;

7. Четко вести протокол и отмечать все результаты голосования;

8. После собрания обойти все квартиры, представители которых не присутствовали на собрании, и собрать подписи о согласии с решением собрания;

9. На собрании выбрать Совет подъезда, принять решение о создании института представителей, домового комитета и делегировать представителя в будущий домком;

10. Представители всех подъездов (или большинства) на своем совещании принимают решение о создании домкома и выбирают председателя домового комитета;

11. Председателю поручается создать положение о домкоме, подготовить план работ и т.д.

Примерная повестка дня:

1. Выборы Совета подъезда.

2. О создании института представителей.

3. О создании домкома.

4. О создании поста круглосуточного дежурства /этот пункт по желанию/.

Домкому предлагается решить вопрос о регистрации. Может быть несколько решений этого вопроса:

- регистрация согласно распоряжению Комитета по содержанию жилого фонда Администрации Санкт-Петербурга № 28-р от 11 декабря 2003г.;

- регистрация в Муниципальном совете, если такая процедура там прописана;

- регистрация как общественного объединения, согласно Федеральному закону “Об общественных объединениях” №82-ФЗ от 19 мая 1995 г.

Тула: Совет домовых комитетов (СДК)[4] В январе и феврале прошли массовые акции протеста против отмены льгот. А в марте было объявлено о планах повышения тарифов на ЖКХ, что опять возбудил массовый протест. Все партии и профсоюзы участвовали в кампании. И на одном из митингов возникла идея о создании домовых комитетов, объединенных в общегородской совет.

В то время страсти были настолько горячи, что жители многих домов, особенно «высоток», действительно стали объединяться. К 25 апреля в Туле было создано около пятисот домовых комитетов или инициативных групп, которые объединились в Совет домовых комитетов (СДК). И через несколько дней СДК провел уже свой митинг протеста против повышения тарифов ЖКХ. На нем заместитель председателя областной думы и председатель исполкома СДК Владимир Тимаков выступил с призывом к горожанам бойкотировать выплаты по новым расценкам. Предложение было принято с энтузиазмом:

более трети туляков выказали готовность участвовать в бойкоте.

Городская управа была вынуждена наладить диалог с домкомами. После состоявшихся переговоров сторонам удалось добиться некоторых договоренностей. В частности, было принято решение создать совместную рабочую группу для проверки фактической реализации услуг ЖКХ и обоснованности их оплаты. Управе города было рекомендовано направить новые тарифы на услуги ЖКХ в Региональную энергетическую комиссию Тульской области для получения технического заключения, ускорить внедрение общедомовых приборов учета водопотребления, а также сделать расшифровку по шести пунктам в статье «текущее содержание жилья» в новой квитанции оплаты за услуги ЖКХ.

Городские власти согласились также переработать «Положение о территориальном общественном самоуправлении», предоставив домовым комитетам контрольные функции в отношении органов жилкомхоза.

То есть был сделан решительный шаг по преобразованию домкомов из стихийных и неформальных образований во вполне легитимные органы контроля. Тем не менее, тарифы повысились в мае в полтора-два раза, против чего митинговали тысячи людей, что заставило нового губернатора Тульской области Вячеслава Дудку заявить, что намерен добиться проведения независимой экспертизы расчетов тарифов на услуги ЖКХ.

Лидер СДК Владимир Тимаков: «Сейчас для нас главное – укрепить домкомы, добиться предоставления им контрольных функций в рамках местного самоуправления. И в случае новой протестной волны у нас уже будет структура, на которую можно опереться.

Пока мы ждем результатов независимого аудита структур ЖКХ, который организует губернатор».

Новосибирск: координационные советы при помощи профсоюза[5] Сибирский региональный профцентр стал заниматься защитой жилищных прав граждан с 2003 года, через экономическо-аналитический центр при профсоюзе. Они начали с того, что провели независимую экспертизу тарифов ЖКХ в разных городах области. Потом провели информационную кампанию, в рамках которой активисты профсоюза объяснили, что тарифы завышены, услуги не предоставляются на должном уровне и т.п. Убедили людей подать коллективные иски, и выиграли некоторые суды. После этого добились некоторого признания со стороны областной прокуратуры и администрации некоторых районов. Открыли три общественных приемных, где раз в неделю люди могут консультироваться с экономистом и юристом.

И люди потянулись. Создан областной координационный совет и его отделения в муниципальных образованиях. Они работают со старшими подъездов, а если их нет – выбирают их, призывают людей бороться за свои жилищные права. А сейчас призывают их создать ТСЖ, уже несколько создали. Они помогают написать уставы, пройти регистрацию, инструктируют. Они объясняют людям: «если ТСЖ создаете – контроль ваш будет, а если будет частная фирма, выбранная мэрией – контроля никакого». А, как выяснилось, при создании ТСЖ нормы потребления сократились на 20-30%, т.е. это выгодно жильцам.

Татьяна Новая: «Это успех возможен только потому, что сначала жителям оказал помощь Сибирский региональный профцентр, а потом люди сами стали создать собственную общественную организацию. Задача профсоюза – улучшить благосостояние работников, т.е. и повысить зарплату работнику, и уменьшить какие-то его траты, в том числе и по ЖКХ».

Калуга выбирает непосредственное управление[6] Жилищный кодекс позволяет выбрать НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ в любом многоквартирном доме. В этом случае общее собрание определяет обслуживающие организации, после чего они с каждым отдельно заключают договор.

Почему именно НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ведь управляющая компания тоже вроде хорошо. Особенностью управляющей компании является то, что она выступает в роли посредника, собирая деньги, как за жилищные, так и за коммунальные услуги. Зачем посредник в коммунальных услугах, когда с каждым из нас за тепло и воду поставщик обязан заключить договор, и на его основании мы оплачиваем получаемые услуги по счетчику или нормативу. Ну а если кто-то не платит, то пусть с ними поставщик разбирается персонально.

Управляющая компания занимается большим количеством домов, у которых разные потребности в ремонтах и их количестве. Все собираемые деньги уходят в общий котел, из которого работы будут финансироваться неравномерно и не факт, что именно на Ваш дом будут направлены деньги. От дома обязательно нужен представитель, который должен постоянно работать с управляющей компанией, например, старший по дому, и от его активности будет зависеть, что в доме сделают.

При НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ старший по дому может выполнять функции управляющего домом, получая при этом заработную плату, взаимодействуя с обслуживающей организацией. Все деньги, которые оплачивают жильцы, идут на содержание только Вашего дома. Ну, а если таких смелых в доме нет, то можно нанять профессионального управляющего, который будет решать проблемы Вашего дома.

См. также:

Приложение 1 (Решение инициативной группы по выбору непосредственного управления) Приложение 2 (Образец бюллетеня для выбора формы управления) Астрахань идет по пути непосредственного управления[7] Во вторник 4 октября в Астрахани состоялось очередное собрание городской общественности по поводу нового Жилищного Кодекса.

Владимир Аникин, председатель одного из действующих в городе ТСЖ, заявил, что Кодекс вносит социальную рознь и требует смены, равно как и действующая власть.

Илья Шац, представляющий инициативную группу по переходу к непосредственному управлению нескольких домов по пл. Вокзальной, с этим согласился, но предложил постараться вывести из-под удара хотя бы собственные дома. Он рассказал об опыте организации собрания, заключении договоров и о том, что они опрашивают мнение в том числе жителей неприватизированных квартир, чтобы мэрия не могла его проигнорировать.

С августа 2005 г. жильцы улицы Советской-2 в центре города перестали отчислять деньги в ЖЭК. И они этим весьма довольны. Ирина Амбурцева, одна из инициаторов создания НУ в своем доме, делится опытом:

- С чего у вас все началось?

- Самыми трудными были первые шаги, когда шла разъяснительная работа. Пришлось буквально с каждым встречаться по несколько раз, объяснять, в чем суть нововведений Жилищного Кодекса, говорить о каждой из трех форм управления, оставленных на выбор собственников жилья. Это был самый длинный и мучительный этап. Люди разучились верить друг другу, доверять, брать на себя инициативу. Хорошо, что дом у нас небольшой – всего лишь 30 квартир, так что я понимаю головную боль тех, у кого огромные дома. Все же нам удалось организовать собрание.

- Как проходило собрание жильцов?

- Мы все делали по правилам: раздавали листовки, оповещали каждого, относили приглашение с повесткой дня и всей необходимой информацией. К собранию уже был готов реестр собственников. Мы сами его составили, ничего не просили ни у мэрии, ни у чиновников. Получается, что у нас из квартир – 26 приватизированных. Это тоже большое преимущество, за нами абсолютное большинство и кворум, так что мэрия мало чем может нам препятствовать. На собрании велся протокол, и люди голосовали, ставили свои подписи.

- А более конкретно, как вы решили организовать НУ, вы создали общественную организацию?

- Нет, мы решили идти более простым путем. На собрании собственников были выбраны трое уполномоченных от имени собственников. Я – одна из них.

Мы вроде бы старшие по дому. И, хочу подчеркнуть, что мы работаем на общественных началах.

- Ваши бескорыстность и мужество, безусловно, заслуживают уважение. Но многие жители, особенно в больших домах, считают, что желающих брать бесплатно на себя такую общественную нагрузку не найдется… - А я думаю, что обязательно найдутся, если никто не начнет заранее обливать их грязью, что, мол, они преследуют свои цели, наверное, что-то скрывают и хотят обмануть. Надо, наоборот, внушать чувство взаимодоверия и сплоченности. И лучше, чтобы было больше, чем один доброволец, тем более, если дом большой.

- Будем надеяться, что и это возможно. Что же дальше: объяснили людям, организовали собрание, приняли решение о НУ, выбрали уполномоченных, а потом?

- Дальше поставили в известность мэрию и ЖЭК. Отправили им протокол собрания, подписи, реестр собственников. Очень долго ждали ответа. В конце концов, из комитета имущественных отношений пришел ответ о том, что дом снят с муниципального баланса – весь дом, кроме неприватизированных квартир. Жильцы этих квартир должны будут продолжать платить ЖЭКу, а собственники уже не платят с 1 августа.

- Ну, это же смешно, значит, что наниматели платят ЖЭКу ни за что. ЖЭК же не станет ничего делать в этом доме, если все остальные жильцы ничего не платят?

- Да, это смешно, и мы сами об этом сказали мэрии. Но они настаивают. Значит, деньги нанимателей идут в никуда. Впрочем, двое из них все-таки собираются приватизировать квартиру.

- Но раз вы не стали создавать общественную организацию, вы не можете открыть банковский счет. Это вам не мешает?

- Нисколько, пока в этом нет необходимости. Мы сами собираем целевые деньги у людей, причем деньги эти сразу идут в дело. Например, мы уже поменяли две металлические двери.

- А как с коммунальными платежами?

Ничего не изменилось. Ведь при НУ каждый платит за себя каждой коммунальной службе. Счета продолжают приходить отдельно каждому, и люди индивидуально платят.

- А что касается ремонта, как вы организуетесь?

-Дом у нас достаточно старый – построен в 30-х годах, но в относительно хорошем состоянии, если не считать отдельных «слабых» мест, таких как крыши, например. Но мы уже привыкли все делать сами - ЖЭК ведь уже давно ничего не делал. Сами покупаем краски, сами красим или нанимаем кого то. Так что для нас ничего особенно не изменилось. Зато экономим за счет того, что мы уже ничего не платим ЖЭКу. И люди очень довольны. Мы сейчас думаем нанять какого-то мастера на постоянной основе. Ищем, предлагаем зарплату в размере 8000 р., что больше, чем в ЖЭКе, где средняя зарплата около 5000 р. А многие говорят, что не хотят идти к нам, даже с такой зарплатой, потому что придется работать, а в ЖЭКе можно ничего не делать!

- Какова ваша общая оценка варианта непосредственного управления?

- Для нас и вообще для всех маленьких домов, – это идеальный вариант. Но я думаю, что это возможно и в больших домах. Конечно, придется больше работать и искать больше добровольцев. В любом случае, это лучше, чем управляющая компания, которая будет еще хуже, чем ЖЭК, поскольку будет стремиться исключительно к получению прибыли. Надо просто научиться доверять друг другу, изменить подход, взять на себя инициативу и работать.

Вообще, о непосредственном управлении говорилось очень много. Представитель дома № 12 по ул. Капитана Краснова рассказала, что ЖЭК препятствует в оформлении технической документации, и жильцы не могут реализовать собственный выбор.

Представитель двух домов с ул. Яблочкова, выбравших непосредственное управление, заявил, что надо стараться объединить несколько зданий и не заключать договор с ЖЭКом, поскольку толка от этого не будет никакого, а самим нанимать обслуживающих двор работников. По его убеждению, это обойдется существенно дешевле.

О ТСЖ также вспоминали. В настоящее время Теплосбыт и Энергосбыт разослали председателям многих ТСЖ и кооперативов города счета с предложением оплачивать 100% за горячую воду и электроэнергию, то есть без учета льготников. Понятно, что такие действия пока незаконны, но они влекут за собой резкое осложнение ситуации в ТСЖ и кооперативах. В Астрахани известно по крайней мере два случая, когда председатели ТСЖ вынесли на общее собрание вопрос о роспуске товарищества и переходе к непосредственному управлению.

Территориальное общественное самоуправление (ТОС) в борьбе за жилищные права граждан Территориальное общественное самоуправление (ТОС) сегодня – это одна из немногих оставленных российским «демократическим» законодательством возможностей для защиты и отстаивания населением своих элементарных гражданских прав, в том числе и в жилищной сфере[8].

Новый федеральный закон о местном самоуправлении более детально прописывает статус и возможности ТОС. Согласно статье 27, под ТОС подразумевается «самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения».

ТОС может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан:

подъезд многоквартирного жилого дома;

многоквартирный жилой дом;

группа жилых домов;

жилой микрорайон;

сельский населенный пункт, не являющийся поселением;

а также иные территории проживания граждан. Границы территории, на которой осуществляется ТОС, устанавливаются представительным органом поселения по предложению населения, проживающего на данной территории.

Закон устанавливает и формы, в которых население осуществляет ТОС: это непосредственное проведение собраний и конференций граждан, проживающих на соответствующей территории, либо создание на этих собраниях и конференциях органов ТОС (ОТОС), которые жители территории наделяют определенными полномочиями.

Собрание будет правомочным, если в нем принимает участие хотя бы половина жителей соответствующей территории, достигших шестнадцатилетнего возраста. Конференция же граждан по вопросам организации и осуществления ТОС считается правомочной, если в ней принимают участие не менее двух третей избранных на собраниях граждан делегатов, представляющих не менее половины жителей соответствующей территории, которые достигли шестнадцатилетнего возраста.

Порядок организации и осуществления ТОС, условия и порядок выделения необходимых средств из местного бюджета определяются уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. ТОС считается учрежденным с момента регистрации его устава уполномоченным органом местного самоуправления соответствующего поселения.

Порядок регистрации устава ТОС определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. Само ТОС в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации.

К исключительным полномочиям собрания, конференции граждан, осуществляющих ТОС, относятся: установление структуры ОТОС;

принятие устава ТОС, внесение в него изменений и дополнений;

избрание ОТОС;

определение основных направлений деятельности ТОС;

утверждение сметы доходов и расходов ТОС и отчета о ее исполнении;

рассмотрение и утверждение отчетов о деятельности ОТОС.

ОТОС представляют интересы населения, проживающего на соответствующей территории, а также обеспечивают исполнение решений, принятых на собраниях и конференциях граждан. Особо подчеркнем, что, согласно закону, ОТОС могут осуществлять хозяйственную деятельность по содержанию жилищного фонда, благоустройству территории, иную хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, которые проживают на соответствующей территории - как за счет средств указанных граждан, так и на основании договора между органами ТОС и органами местного самоуправления с использованием средств местного бюджета.

Органы ТОС также вправе вносить в органы местного самоуправления проекты муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению этими органами и должностными лицами местного самоуправления, к компетенции которых отнесено принятие указанных актов.

В уставе ТОС должны быть зафиксированы: территория, на которой оно осуществляется;

цели, задачи, формы и основные направления деятельности ТОС;

порядок формирования, прекращения полномочий, права и обязанности, срок полномочий органов ТОС;

порядок принятия решений;

порядок приобретения имущества, а также порядок пользования и распоряжения указанным имуществом и финансовыми средствами;

порядок прекращения осуществления ТОС. Законом специально отмечается, что дополнительные требования к уставу ТОС органами местного самоуправления устанавливаться не могут.

Как можно заключить из текста ст. 27 ФЗ-131, ТОС фактически подпадает под действие не одного, а двух федеральных законов – в том числе и закона “Об общественных объединениях”. И если последний открывает возможности для самоорганизации населения, даже если объединились всего три человека, то первый открывает возможности для участия в нем населения, объединенного в ТОС.

Принятие этого закона совпало с реформой ЖКХ. Очевидно, что надеяться на «милость» властей по улучшению жилищных условий не приходится. Но тем самым жизнь дает нам новые возможности не просто для формального участия каждого человека в управлении своим домом, улицей, подъездом, но и для реального объединения, для развития общественной солидарности, чувства коллективной ответственности, умений совместного ведения хозяйства.

Во многих субъектах Федерации и городах уже имеется собственное законодательство, регулирующее отношения вокруг ТОС (устав, закон, постановление, положение и т.п.).

Его отсутствие может дать активистам поводы для дополнительных выступлений в адрес региональных и муниципальных законодателей с требованием принять правовые акты, регулирующие ТОС в вашем регионе.

Создание ТОС на вашей территории может быть очень эффективным для помощи гражданам при выборе форм управления домами. Вы можете помогать жителям домов вашей территории заключать индивидуальные договоры с эксплуатационным службами напрямую, если хотите избежать работы с навязываемыми властями управляющими компаниями. Если же вы захотите создать собственную, подконтрольную жителям ТОС управляющую компанию - активисты Левого фронта помогут вам в этом (см. Контакты в конце брошюры).

Если в правовых актах вашего региона (города) содержатся положения о финансовой поддержке ТОС, создание новых ТОС на волне реформы ЖКХ и вступления в силу нового ЖК может поддержать вашу работу неожиданными дополнительными источниками финасирования (как правило, очень небольшими). Если таких актов нет, то, возможно, следует бороться за их принятие, чтобы максимально использовать положения ФЗ-131, посвященные использованию средств местных бюджетов для поддержки деятельности ОТОС.

[9] Санкт-Петербург, ТОС на улице Шостаковича, д. Жители дома 5 на улице Шостаковича в С.-Петербурге создали ТОС в июле 2005 для того, чтобы противодействовать незаконной застройке. Благодаря этому, они уже сумели огородить свою территорию от стоящих машин на тротуарах (поставили плиты вдоль тротуаров) и начали двигаться по пути энергосбережения для снижения затрат на ЖКХ.

По словам Игоря Пухова (Движение Гражданских Инициатив), для этого не понадобилась помощь от мэрии или кого-либо еще – «люди рассчитывают на собственные деньги и собственные руки».

Форма ТОС может служить для устранения недостатков формы непосредственного управления, предусмотренной новым ЖК. Достаточно реализовать простую идею:

передать управление ТОСу. Для этого достаточно того, чтобы на домовом собрании собственники приняли это решение. Впрочем, можно передать управление не только ТОСу, но и домовому комитету или любой общественной организации, созданной самими жильцами. Главное здесь – самостоятельность и независимость от городской власти.

Также важен контроль над управлением ТОСами или домкомами (например, через ротацию председателей). Можно регистрировать ТОС или общественную организацию жильцов, можно не регистрировать (и действовать через уполномоченного от жильцов на общем собрании). Регистрация нужна, если жильцы хотят открыть банковский счет.

Смотри также:

Приложение 20 и Приложение 21 – типовой устав ТОС (2 варианта).

Приложение 24. Схема организации ТОС Приложение 22 и Приложение 23 – типовые документы ТОС.

Подробнее о ТОС: «Возможности местного и Сибирь рекомендует ТОС[10] общественного самоуправления. Анализ существующего опыта. Пути развития» (Модератор – Валентин Ким, г.

Томск, КСП ТО, Секция Сибирского Социального Форума 2004) Какую коллективную форму самоорганизации жильцов выбрать, в случае, если жильцы В связи с развалом промышленности, отчуждением проголосовали за непосредственное управление трудящихся от управления на предприятии и какого-либо влияния на политику вообще, отсутствия солидарности в домом? Василий Старостин (Сибирская трудовых коллективах, ТОСы на сегодня являются наиболее перспективными формами организации населения и его Конфедерация Труда, СКТ) рекомендует ТОС.

участия в управлении на уровне города, района, поселка, а также дают возможность населению отстаивать свои права и интересы и поднимать активность населения.

Честно говоря, если ТОСы не созданы властью, то их надо создавать самим – это хорошо. Это вполне ТОСы имеют свои положительные и отрицательные стороны.

легальная работа. Что я имею в виду?

Отрицательные стороны в том, что власть старается контролировать руководство ТОСов через их финансирование, зачастую продвигая на руководство более Изобретение и деятельность каких-либо иных угодных ей людей, таким образом, делая из ТОСов буфер форм общественного самоуправления будет между населением и собой.

сталкиваться с противодействием местных Положительные стороны в том, что власть заинтересована в властей, как не очень законная. А существование ТОСах, а широкая правовая база дает им преимущество перед другими общественными организациями по самоуправлению.

ТОСов прописано в законе о местном Руководство ТОСов может быть переизбрано в любой момент населением. Следовательно, даже если ТОСы и были самоуправлении.

образованы сверху властью, то возможна смена руководства населением.

Если они уже созданы, и выполняют заказ местных Несмотря на все противоречия ТОСов, положительный опыт властей, то и здесь не все потеряно. В Омске нам в деятельности ТОСов превосходит отрицательный. Самое главное в деятельности ТОСов то, что у людей исчезает удалось сместить прежнего председателя ТОСа апатия и появляется вера в свои силы. Люди начинают одного из микрорайонов, когда появилась понимать, что от их позиции и активности зависит. Как они будут жить, и что в этом обществе они могут что-то инициативная группа, радикально работающая по изменить.

экологической проблеме, а прежний председатель Настоятельно рекомендуем участникам Форума и населению действовал вразрез ей.

организовывать ТОСы, а также активно участвовать в их работе.

Конференция жителей поставила все на свои места. И, конечно, через ТОС легче разговаривать с людьми. При содействии СКТ наш ТОС микрорайона в г. Омске издает информационный листок, который попадает в каждую квартиру.

Создание ТОСов или овладение ими сложная задача. Стратегически ТОСы могут оказаться той горизонтальной властью, которая может противопоставить себя вертикали власти. Но, для такой серьезной работы у социальных движений в России сейчас нет штыков. Актив социальных движений насчитывается минимум десятками людей, а для такой глобальной работы необходимы сотни, а в масштабах России тысячи активистов.

Начальная работа и становление проводится активом. Если ставится вопрос конкретно по ЖК, то такую работу могут проводить уже имеющиеся Координационные Советы, представители которых собирались на конференцию-семинар в Ижевске 1-2 октября.

Тольятти: независимый ТОС выбирает непосредственное управление[11] В Тольятти ТОС существует уже более 10 лет, объединяет 27 жилых домов, и зарегистрирован в администрации района (в уведомительном порядке). Он не получает субсидий из мэрии, поскольку руководители ТОС отказываются выполнять административные функции, которые пытается ему навязать городская власть. По этому поводу даже идет судебный процесс.

На деле же ТОС доказывает свою независимость от мэрии, «защищая территорию от чиновников, препятствуя незаконным застройкам, и добиваясь ремонта подъездов через обращение к жилищной инспекции».

После принятия нового ЖК на территории ТОС были организованы собрания по подъездам и по домам. На домовых собраниях были избраны уполномоченные, которым доверили заключать договоры от их имени с поставщиками услуг. Однако, как рассказала председатель ТОС Татьяна Митрофанова, на этом пока остановились. Причина – нет типовых форм договоров на оказание услуг. Также жители рассматривают возможность создания управляющей компании на базе ТОС, включив туда старших по каждому дому.

Этот опыт выглядит достаточно убедительным и привлекательным, но стоит сделать оговорку. Как показывает практика, далеко не все ТОСы являются столь принципиально независимыми от власти. Через субсидирование они нередко попадают в сферу влияния мэрии, что является риском для сохранения контроля жителями за жилищным фондом.

Тем не менее, пример Тольятти – не единичный.

Иваново: ТОС в борьбе за жилищные права граждан[12] По мере того как растет стоимость жилищно-коммунальных услуг, растет и интерес к ее снижению. Улучшить качество обслуживания и относительно уменьшить платежи граждан реально. Для этого необходимо владеть информацией и умело ею пользоваться.

Мы – собственники.

Если в многоквартирном доме приватизирована (или куплена) хотя бы одна квартира, то этот дом уже не может целиком принадлежать городу. Каждый, кто имеет в собственности квартиру – собственник доли в общедомовом оборудовании и общедомовых помещениях. Например, если Вам принадлежит квартира, то Вам на праве общей долевой собственности принадлежит и коробка (стены, крыша, перекрытия) дома, входная дверь, подъезд, лестничные марши, лестничные площадки, окна, лифт, системы водо-, электро-, газо- и теплоснабжения. Вы вправе претендовать и на придомовой земельный участок (примерно до 22 м2 земли на каждого жителя передается бесплатно).

Город имеет долю в собственности пропорционально количеству квартир, которые еще не приватизированы. Если все квартиры куплены (или приватизированы), то город собственности в этом доме не имеет.

Знание о том, что мы – собственники, имеет важное практическое значение: мы можем пользоваться правами собственника при заключении и исполнении договоров.

В микрорайоне Авдотьино г. Иваново Договоры.

еще в 1997 году прошла учредительная конференция ТОС. Был подготовлен Устав, определены границы ТОС, Затем – Жилищно-коммунальное обслуживание держится, в основном, регистрация в качестве юридического лица. Активисты авдотьинского ТОС на 2 типах договоров: а) купля – продажа (электрическая, совместно со специалистами тепловая энергия, вода, газ – это товары);

б) подряд или инициировали разработку проекта городского Положения, а затем и возмездное оказание услуг (выполнение ремонта и областного закона о ТОС. К 2005 г. в области насчитывается более 50 Советов технического обслуживания). Их суть хорошо известна. Мы ТОС.

пользуемся этими договорами ежедневно. Каждый знает: за некачественный товар, за плохую работу я вправе уплатить меньше, или вернуть свои деньги, или потребовать за те же деньги передать хороший товар, переделать работу. Действует простое понятие: я плачу и я решаю, где, что, у кого купить, заказать;

или не купить, не заказать.

Права жителя закреплены в Гражданском кодексе, Законе о защите прав потребителей, Правилах оказания коммунальных услуг, Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, региональных законах и других нормах права. Например: сказано в законе «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области», что приборы учета должны устанавливаться бесплатно – значит, мастер из ЖРЭУ должен их установить бесплатно (вернее, мы уже оплатили их установку в тарифе).

Договор с жителем должен быть в письменной форме. Если его нет, то доказательством договорных отношений служат письменные счета, а содержание отношений ясно из перечисленных норм права.

Гарантии и гаранты.

Давайте проверим, как на самом деле действуют наши гарантии и гаранты.

В течение 2002 – 2003 гг. общественные организации граждан и органы общественного самоуправления всей России требовали и настойчиво добивались, чтобы были, наконец, разработаны, приняты и опубликованы «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Наконец, Госстрой утвердил эти правила 27.09.2003. Это документ почти на 200 страницах, где систематически и подробно указано все, что касается технического обслуживания. Если требования правил не исполняются, то жители вправе потребовать перерасчет и компенсации. Правила обязательны для исполнения. По прежнему в силе Гражданский кодекс, закон о защите прав потребителей.

Разработана новая редакция закона «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области» в том же 2003 г. Беда в том, что сами по себе нормы права бумажки, на которых что-то написано. Без принуждения они не действуют. Вот пример из жизни микрорайона. Члены Совета осмотрели практически все многоэтажные дома микрорайона. Отметили свыше 90 нарушений Правил и норм технической эксплуатации.

Органы власти, контроля и надзора.

Пример Совета ТОС м. Авдотьино. Совет проинформировал о нарушениях Правил ЖРЭУ № 20 и МПЖХ – нет ответа. Из прокуратуры ответ пришел – это не их дело. От главы города нет ответа. Государственная жилищная инспекция проинформировала, что проведено обследование. Но осмотрены лишь 5 домов, да и то не полностью;

выдано предписание провести ремонт… всего одного дома (кстати, не самого плохого по своему состоянию). Из объяснений ЖРЭУ, данных в ходе проверки, выходит, что во всех домах проводится ремонт, есть исправные общедомовые счетчики, нет грязи. Удивительно, но ЖРЭУ не признало ни одной своей недоработки: все у них в порядке! Как говаривал О. Бендер, «с таким счастьем – и на свободе»! По мнению коммунальщиков, жители во всем виноваты: платят неаккуратно, портят имущество, костры жгут, мусор разбрасывают.

Подтвердить свои заявления о проделанных работах документально ЖРЭУ не может.

Правоохранительные органы вероятными приписками не интересуются.

Но вот один житель Иванова (не из нашего микрорайона) решил тоже поставить опыт: не платить за не оказанные ему коммунальные услуги. По закону имеет право. Пусть, мол, МПЖХ подает на меня в суд и доказывает, что услуги оказаны. МПЖХ в суд подавать не стало. За МПЖХ иск в суд на гражданина подала прокуратура Фрунзенского района.

МПЖХ – это муниципальное унитарное предприятие, коммерческая организация. Сама себя защитить может. А прокуратура помогла не гражданину, а коммерческой организации.

Обслуживающая организация ЖРЭУ, по сути, не является стороной договора на техническое обслуживание жилищного фонда. Оно исполняет обязательства по договору от имени муниципального предприятия жилищного хозяйства (МПЖХ). В обязанность МПЖХ и ЖРЭУ входит разъяснение гражданам особенностей обслуживания оборудования, учета потребления, порядка обращения с заявками, претензиями и т.д. На деле этого не происходит. Отмечены случаи введения потребителей в заблуждение относительно количества и качества услуг. Например, в доме № 19 по ул. Дюковской капитального ремонта не проводилось со дня окончания строительства (в 1992 г.). Но работник ЖРЭУ при жилищной инспекции заявила, что ремонт проведен, только жители все вновь поломали.

Для облегчения дела текст договора на обслуживание квартиры включен в текст упомянутого областного закона как обязательное приложение. Но обслуживающие организации заключают такие договоры лишь по принуждению со стороны суда. МПЖХ и ЖРЭУ заставляют граждан подписывать собственный текст договора, особенно при приватизации. Люди, слышавшие что-то про обязательность договора, его подписывают.

Они не обращают внимания, что в договоре, который им «подсовывают», отсутствуют:

- точный перечень услуг;

- право гражданина на освидетельствование и инспектирование состояния дома в своем присутствии;

- право не платить при отсутствии договора;

- право платить ту сумму, которую не оспаривает, а не ту, что записана в счете;

- право знать, за что образовался долг;

- право требовать перерасчета вне зависимости от наличия долга.

Договор в редакции МПЖХ в судебном порядке признан не соответствующим закону.

Тогда МПЖХ слегка изменяет договор, и заставляет подписывать его. Этот договор также нарушает права граждан. Лучше уж вообще без договора! Договор может стать жителю не защитой, а угрозой.

Справедливый договор имеет ряд признаков:

1. Ссылка на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и областной закон.

2. Право лично участвовать в осмотре в приемке результата работ.

3. Право личного эффективного контроля за качеством работ, количеством и качеством приобретаемых товаров (воды, тепла, газа и т.п.). Вот их примерное содержание:

…Обслуживающая организация обязана приглашать Собственника на приемку выполненных работ по ремонту и техническому обслуживанию общего имущества дома. Работы, не принятые Собственником, оплате не подлежат.

Стоимость и перечень плановых работ на следующий календарный год должны быть согласованы Собственником и должны основываться на нормах (как обязательных, так и рекомендательных) Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда. Работы, не согласованные Собственником, оплате не подлежат.

Споры о перечне и стоимости работ, количеству и качеству потребленных ресурсов решаются путем переговоров. В случае, если не найдено согласие – в судебном порядке.

Собственник вправе:

- знакомиться с данными общедомовых приборов учета в удобное для себя время;

- проверить соответствие температуры теплоносителя температуре наружного воздуха;

- получать от обслуживающей организации заверенные ею сведения о показаниях приборов учета, о температуре теплоносителя, температуре наружного воздуха в письменной форме в день и час ознакомления с ними;

- составлять акты об обстоятельствах, имеющих значение для него, в том числе в отсутствие или без согласия представителей обслуживающей организации. Акты, составленные обслуживающей организацией, не имеют преимущества перед актами, составленными Собственником.

Обслуживающая организация обязана доводить до сведения Собственников в удобной для них форме следующую информацию:

- перечень ремонтных работ по общему имуществу дома и график их выполнения;

- сведения о потребленных ресурсах по дому за истекший период;

В случае отсутствия (неисправности) общедомового прибора учета Собственник вправе оплачивать не более 70% от рассчитанной стоимости потребленной воды (теплоносителя).

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются законом «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области», Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (рекомендуемые приложения Правил носят для сторон обязательный характер).

Собственник квартиры, иными словами, вправе знать, когда и какие работы будут выполнены, согласовать их перечень, цену. Собственник вправе, например, заявить: «Я не согласен, что за уборку вы берете с меня 30 рублей в месяц. Я буду сам убирать, или найму кого-нибудь». Он вправе проверить, что выполнены именно те работы, которые он согласовал, и лишь затем платить. Он вправе проверить, не заставляют ли его платить за ненужный ему теплоноситель и воду, экономятся ли вода и другие ресурсы. Вправе. Но дают ли осуществить это право?

Нелишне помнить, что свидетельством наличия договора обслуживания являются квитанции об оплате. Опасно для жителей вот что. Руководитель обслуживающей организации может сказать: житель регулярно платит – значит, он согласен с условиями.

Поэтому обслуживание производится так, как сложилось.

Простота хуже воровства.

Потребителя обманывают не только при оказании услуг, но и при расчетах их стоимости.

Плата за коммунальные услуги рассчитана по формуле:

Плата = Тариф (стоимость за 1 единицу услуги, ресурса) умноженный на количество единиц услуги, ресурса.

Услуга - это, например, уборка территории, лифт, антенна, обслуживание жилья. Тариф - стоимость услуги за 1 м2. Ресурс – это, например, горячая и холодная вода. Тариф – стоимость 1 м3 или 1 Гигакалории (Гкал) тепловой энергии. Количество единиц – это количество м2 площади, м3 воды, Гкал тепловой энергии. Дальше, якобы – чистая арифметика. Но это в теории.

Тариф должен быть утвержден надлежащим органом. Например, тарифы для МПЖХ, Горэлектросети, Гортеплоэнерго, Водоканала и других муниципальных предприятий по уставу г. Иваново должна утверждать городская Дума. Тариф должен быть обоснован.

Обоснованность должна быть подтверждена экономической экспертизой. Экспертизу должен провести независимый аудитор. Выбор аудитора должен осуществить тот же орган, что утверждает тарифы, т.е. городская Дума. Это – требование закона. А теперь посмотрим, как закон легко нарушить. Во-первых, все годы тарифы утверждала не Дума, а мэр города. Администрация сначала обходилась без аудитора, а затем подбирала аудитора сама. Аудит платный. В России действует правило: кто платит независимому эксперту, в интересах того и делается экспертиза. Недаром в судах стороны бьются за право самим выбирать эксперта. Результат: по величине тарифов по отношению к размеру средней зарплаты Иваново впереди чуть ли не всей России. Стоимость аудита оплачена муниципальными предприятиями. Стоимость оплаты включена в тариф (на законном основании) и, в конечном счете, оплачивается нами, потребителями. Злые языки говорят:

за наши деньги нас и обманывают. Они не правы. Закон позволяет включить в тариф практически все, что интересует руководство коммунальных предприятий: повышенный рост зарплаты, страхование, кредиты, дивиденды, премии, санаторно-курортное лечение, прибыль. Иное дело, что аудит бухгалтерский не столь эффективен. В бухгалтерских книгах скоро все будет гладко. Важнее выяснить, где что теряется из ресурсов (аудит потерь). А если тариф заведомо реален, то незачем тратить деньги на аудит. Например, в Тейкове тариф на тепловую энергию от котельной ХБК раза в два ниже, чем в Иванове – зачем там аудит?

Депутатам, как правило, не до трудоемких исследований тарифов. Да и отвечать за тарифы не хочется: проще свалить ответственность на мэра. Поэтому Дума, вернув себе право утверждать тарифы, стала искать выход, как бы вновь передать ответственность администрации. И нашла. Она утвердила плату за разные виды услуг, смешав понятия «цена», «тариф», «плата». Цены поручили установить администрации города. Но цены и тариф – это, по сути, одно и то же, ведь размер платы – это произведение от умножения цены на размер общей площади. Подобным же образом администрация установила и тарифы на тепло и воду, сказав, что это не тарифы. Городская Дума подавляющим большинством проголосовала это решение. Прокуратура Ивановской области сочла эти «игры в слова» нарушением закона, но никого не наказала, ограничившись предложением устранить недостатки, указав: «нарушение порядка ценообразования и процедуры утверждения тарифов … может привести к отказу граждан оплачивать коммунальные услуги».

Объем потребления.

Для учета потребления горячей воды на горячее водоснабжение установлены счетчики. В принципе, их можно установить также для учета горячей воды на отопление. Однако в нарушение п.5.4.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» счетчики не проверены, их показания не используется при расчетах. Работники ЖРЭУ сначала объяснили проверяющей комиссии, что счетчики исправны, учет ведется. Затем признали, что счетчик неисправен, т.к. на деньги жителей они закупили бракованные счетчики.

Вопрос: если счетчики бракованные, зачем их было покупать? Если брак выявился при эксплуатации, почему не предъявлена претензия изготовителю?

Неисправность счетчиков невыгодна жителям, но выгодна коммунальщикам. При неисправных счетчиках за сверхнормативные потери в сетях заставляют платить жильцов, а не энергоснабжающую организацию. Жители, установившие в своих квартирах приборы учета, платят по их показаниям. Жители, не установившие приборы учета, платят по завышенным нормам потребления.

Нарушены требования энергосбережения. Вентиляционные отверстия должны обеспечить лишь однократный воздухообмен. Они не могут быть открыты в морозные дни.

Вентиляционные отверстия открыты круглый год. Отопительные трубы не имеют изоляции. Все это ведет к огромным потерям. При этом температура воздуха в квартирах, как правило, превышает минимальную норму. Отсюда следует, что можно существенно сократить потребление тепловой энергии и, соответственно, расходы потребителей. Это делается просто: заказывается меньше тепловой энергии.

Ремонт запорной арматуры проводится лишь по мере обнаружения неисправностей. Это ведет к излишним потерям теплоносителя и холодной воды. Жители, проведя осмотр сами, установили, что сальники, не позволяющие воде просачиваться из запорной арматуры, могут выйти из строя в любой момент. Изоляция трубопроводов отсутствует.

Состояние труб свидетельствует о том, что надлежащих гидравлических испытаний не проводилось. Осмотрим тепловой узел дома № 14 по ул. Революционной. Измерив объем горячей воды из 5 течей за единицу времени, можно установить: за сутки под фундамент дома вытекает почти 4 т. горячей воды. В доме 60 квартир. Получается, что за сутки теряется горячей воды из расчета на 1 человека почти столько же, сколько средний европеец расходует за тот же период времени.

Осмотрим подъезды и лестничные клетки. Во всех осмотренных многоквартирных домах отсутствовало второе остекление окон, в некоторых (к счастью, немногих) случаях, были щели и в первом остеклении. Двери не были снабжены доводчиками, прихлопы не уплотнены. Все это может служить законным основанием для подачи исков и отказа от оплаты услуг ЖКХ.

Образцы обращений к властям, жалоб и исковых заявлений, см. в Приложении 13.

Как не быть обманутыми при создании ТСЖ[13] При создании ТСЖ необходимо совершить несколько обязательных шагов:

Случается, что ТСЖ созданы с нарушением закона и коррумпированными лицами.

1.

Всегда существует угроза, что правление ТСЖ забыло об интересах остальных жильцов в пользу своих собственных. Поэтому, жильцы дома должны сами коллективно взять контроль над домом и над ТСЖ. Чтобы сделать правильный выбор способа управления домом, жителям необходимо уяснить, что ЭТО такое и с чем ЭТО едят.

Поэтому обеспечьте всех и каждого полноценной и многосторонней информацией о положениях Жилищного Кодекса, ознакомьте всех с Уставом созданного до вас ТСЖ, с материалами проведенного вами юридического, правового и финансового аудита.

Обеспечьте общение жителей любыми способами, если вы пришли к власти не за тем, за чем туда ходили ваши предшественники.

После этого приступайте к проведению очно-заочной Конференции (Общего 2.

собрания) по выбору способа управления домом. Активисты Движения "Против произвола в жилищных объединениях" считают, что переголосовка по этому главнейшему и наиважнейшему вопросу должна происходить ежегодно в силу того, что мнение жителей о способе управления меняется и выбрать лучшее получается не всегда сразу.

Если выбран вариант создания ТСЖ, приступайте к шлифованию действующего 3.

Устава таким образом, чтобы сделать его максимально демократичным и максимально защищающим права каждого жителя. Утверждайте новый вариант Устава путем проведения Общего собрания очно-заочной формы (голосование по бюллетеням или листам опроса).

Разработайте и утвердите на общем собрании должностные инструкции для каждого 4.

сотрудника в штатной сетке, исходя из своих представлений о наборе и качестве услуг. Утвердите график работы, исходя из своего представления об удобстве, например, с 12-00 до 20-00 со вторника по субботу.

Объявите всем жителям о поиске подходящих кандидатур на посты в штатном 5.

расписании, утвержденном большинством жителей очно-заочным голосованием. По каждой штатной единице проведите интервью с кандидатами. Принимайте на работу сотрудников от уборщицы до управляющего исключительно с трехмесячным испытательным сроком. Обязательно заручитесь рекомендациями с предыдущих мест работы. Если кандидат на предложенный вами пост пришел из другого жилищного объединения, узнайте мнение рядовых членов о его работе и о методах общения с клиентами.

Начинайте подбор штата с наименьшей шкалы заработной платы. Для экономии средств постарайтесь скооперироваться с другими ТСЖ для покупки услуг одних и тех же специалистов по пол ставки, по четверть ставки. Шире привлекайте к работе предпринимателей без образования юридического лица.

Объявите всем жителям ФИО всех членов выборных органов и их контактные 6.

телефоны, а также место, куда они могут приносить свои пожелания, предложения, жалобы и инициативы. За несколько дней до проведения заседания выборного органа оповещайте об этом всех жителей, чтобы желающие могли присутствовать.

Обеспечьте свободный доступ к тексту Устава, Жилищного Кодекса, нормативным 7.

актам, регулирующим деятельность жилищных объединений, телефонам контролирующих служб и т.д. Создайте правовую информотеку в каждом подъезде.

ПОЖАЛУЙСТА:

Не допускайте грубость, хамство, нарушение законов РФ и прав граждан. Не уподобляйтесь тем, кого с трудом свергли!

Помните: право Гражданина на «справочку» (ордер, выписку…) не обременяется никакими другими его обязательствами.

Ломайте систему человеконенавистничества, потому что жизнь устроена по принципу бумеранга: тот, кто по лбу бьет другого - будет по лбу бит сам.

Смотри также:

Приложение 5 - протокол собрания жильцов, Приложение 6 - комментарии к законодательным нормам, касающимся ТСЖ, Приложение 7 - образец Устава ТСЖ.

Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ 1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию.

2. Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок… 3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все орут и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.

4. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей… 5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт.

Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.

6. Хозяева и наемный персонал всегда "притираются" друг к другу. Рачительный хозяин всегда смотрит, где бы поэксплуатировать наемного работника. Работник приглядывается, где бы можно схалтурить. Качество покупаемых вами услуг и работ будет определяться тем, как вы поведете себя с обслуживающими фирмами и персоналом с первых дней: предотвращать всегда все легче, чем лечить и "удалять".

Именно от личности зависит блеск и чистота на одной площадке и хаос на другой.

От редакции: При любой форме управления надо создать реальный контролирующий орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный – правление ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам (образец бюллетеней для голосования см. в Приложении 27).

Смотри также Приложение 16. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг.

Как ТСЖ и управляющие компании становятся заложниками большого бизнеса[14] С тех пор, как домовладельцы получили право участвовать в управлении своей недвижимостью, тянется нескончаемая череда скандалов между управдомами и жильцами. Собственников и арендаторов недвижимости категорически не устраивает работа эксплуатирующих компаний. Но других кандидатур на роль управдома у них, похоже, пока нет.

Жильцы дома на улице Островитянова оказались по разные стороны баррикады: в марте 2005 года здесь сместили управляющую компанию (УК), "посаженную" на дом застройщиком. Было создано новое товарищество собственников жилья (ТСЖ) и принято решение управлять домом самостоятельно, не нанимая другую компанию. Прошло полгода, и выяснилось, что далеко не все жильцы рады тому, что "народ" взял власть в свои руки. В октябре планируется новое собрание жильцов, которое вполне может закончиться сменой нынешнего правления. И так, как можно догадаться, до бесконечности: делить власть в нашей стране намного интереснее и выгоднее, чем работать.

Подобный случай из частного грозит дорасти до типичного. Особенно, если дело касается новостроек. Ведь пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом, как правило, управляет дочерняя, или аффилированная с застройщиком компания, которая "прикрывает" строительный брак и все дефекты до момента истечения гарантийного срока. После чего все недоделки благополучно достаются домовладельцам. Через пару лет после заселения количество претензий к назначенной управляющей компании накапливается до критического уровня. Однако если решение о смене эксплуатирующей компании девелопера приходит само собой, то решение о выборе новой УК дается значительно труднее. Более того, самостоятельное управление домовладельцев сменой УК, как правило, заканчивается тупиковыми или кризисными ситуациями. Зачастую жильцы просто не в состоянии договориться между собой. Однако причина не только в человеческом факторе. Не существует публичной и прозрачной практики выбора и приобретения услуг управляющих компаний… Выбор новой УК можно было бы осуществлять на основании информации в открытых источниках, но ее в структурированном виде просто нет. Рекомендации других пользователей недвижимости, оценивших работу независимой УК на своем примере, тоже не выход. Позитивный опыт в этом случае часто оказывается случайностью, а не закономерностью - слишком велика вероятность, что он не будет тиражирован на будущих объектах. Вопрос о том, что делать домовладельцам, решившим самостоятельно управлять своей недвижимостью, по прежнему остается открытым.

Коммунальный интерес Подавляющее большинство УК (98-99%) так или иначе аффилированы с девелоперами или с муниципальными властями, либо фактически обслуживают корпоративные интересы единственного собственника нескольких объектов. Причины экспансии застройщиков на рынке эксплуатирующих компаний вполне очевидны. Их основная цель – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЭЗ или подобная ему организация. Однако ДЭЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные корпорации организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома "своим" коммерческим управляющим компаниям. Таким образом, ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика… Отсюда – еще одна цель: "выжать" из домовладельцев как можно больше денег. Здесь постарается каждый. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь.

Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании, идентичную элитному жилью (от $2 за м2 в месяц).

У ТСЖ – свои способы честного отъема денег у населения. Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через товарищество собственников проходят дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории, разведение цветника у подъезда и т.д.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на эти дополнительные услуги.

Никаких норм (минимумов-максимумов) здесь не существует. Цена назначается в зависимости от фантазии заинтересованных лиц. Добавим сюда тот факт, что выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы - и мы получим роскошное поле для деятельности (и заработка).

Мизерное же количество независимых управляющих компаний, работающих в жилищном секторе – это организации, которые представляют собой артели из 30-40 специалистов, занимающихся частной практикой и зарегистрировавших для этих целей общество с ограниченной ответственностью. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев действительно минимальна. Они не обладают ни собственным оборотным капиталом, ни основными средствами, необходимыми для эффективной деятельности.

Продолжительность жизни таких "контор" определяется динамикой их отношений с жильцами двух-трех обслуживаемых домов. Это означает, что любой конфликт, скорее всего, приведет к прекращению существования компании… При современном зачаточном состоянии жилищно-коммунального хозяйства и при существующих низких расценках на содержание домов частный бизнес вряд ли активно пойдет в сферу управления недвижимостью.

Частные фирмы не стремятся в этот бизнес еще и потому, что до сих пор каждая конкретная практика жилищного управления уникальна, а у эксплуатирующих компаний нет единого проектного подхода к разным объектам. Этим объясняется и тот факт, что у тех немногих частных управляющих компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивный, так и крайне негативный опыт.

Привлекая такую фирму, клиент не имеет гарантий, что в следующий раз получится так же хорошо, как и в предыдущий. Другими словами, есть прецеденты, но нет закономерности. Пока принято считать, что в сфере управления жилой недвижимостью не требуется внимания к формализации, стандартизации, брендингу услуг, хотя в сегменте коммерческой недвижимости это уже норма… Товарищи по несчастью Допустим, что жильцы избавились от навязанного им управдома и решили взять власть в свои руки. Для принятия подобного решения необходимо письменное согласие половины его жителей. Если речь идет о многоквартирном доме или жилом комплексе на сотни квартир, четверть из которых, скорее всего, являются инвестиционными, то принять единогласное решение практически невозможно. Другими словами, собственники не горят желанием участвовать в каких-либо собраниях. Если кто-то говорит, что в новостройке на собрании жильцов по всем правилам избрали ТСЖ и (или) новую УК, не верьте - правила были нарушены группой заинтересованных людей… Также нет никаких гарантий, что никто в своих интересах не поставит под сомнение правомочность предыдущего собрания… В большинстве случаев такие активисты не намерены эксплуатировать недвижимость. Их цель - "увести" дом от одной управляющей компании, чтобы затем отдать его в руки другой за соответствующее вознаграждение. Скоро можно будет говорить о появлении на рынке ЖКХ новых игроков - своего рода брокеров, которые за комиссионные станут продавать право на эксплуатацию зданий.

Собравшись, жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности как социального состава дома, так и формы собственности на жилье. Разница заключается в том, что собственники смогут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам найма, принимать решение будет специальный орган власти, представляющий интересы города (поскольку именно город является собственником данного жилья). При этом вес голоса пропорционален не количеству, а площади муниципальных квартир.

Однако даже если жильцы объединятся, то их ждет изнурительный "бег с препятствиями".

Во-первых, чтобы сместить ТСЖ застройщика, жильцы должны создать свое собственное ТСЖ. Чтобы оно заработало, необходимо общее собрание собственников квартир, на котором они выбрали бы форму управления. Только подав заявление на членство в правление товарищества, жители получают право принимать участие в деятельности ТСЖ, в том числе избираться и быть избранными в правление. Но лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность (засвидетельствованы в едином государственном реестре). А теперь представьте, что в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух (причем в ряде случаев этот процесс затягивается не без участия застройщика). Таким образом, пока у покупателей нет юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ или выбрать новую эксплуатирующую компанию. То есть пока дом, уже сданный Госкомиссии, находится в стадии оформления в собственность, им будет управлять структура, аффилированная с компанией застройщиком. Согласно закону о ТСЖ застройщик после сдачи дома на баланс должен сам инициировать собрание и предложить жильцам решить вопрос о своем членстве в ТСЖ и дальнейшей стратегии управления домом. На практике так поступают единицы… Дворников не выбирают Пока Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте 2006 года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют – это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют данные полномочия УК.

Новый кодекс добавляет еще одну форму объединения – управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Однако для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома, нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. По мнению экспертов, наиболее простой, но и самый затратный вариант – передать весь комплекс работ управляющей компании за 30-40% комиссионных.

Добровольное или принудительное решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут… После двух-трех лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления.

Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выбор, кому доверить дом, вправе делать домовладельцы. С другой стороны, выбора у них нет. Ведь возможность контролировать расходы у жильцов появится только в том случае, если они заключат договоры напрямую с эксплуатационными службами (во всех прочих вариантах роль ТСЖ сводится к роли "свадебного генерала").

Однако по пути прямых договоров идут единицы. Очень уж хлопотно получается! Так, почти все возможные пути прошли жильцы дома на Мичуринском проспекте...

Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно. Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков окажется достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов - финансы, право, строительство, и т.д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Такое управление продлилось около полугода. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения. Тогда было найдено другое решение. ТСЖ продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность, при этом заключая договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков;

консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документальное сопровождение;

отдельные договоры заключены с локальными монополиями ("Мосэнерго", "Мосводоканал" и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет полный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета товарищества, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ… От составителей: Если вы интересуетесь деятельностью ТСЖ по заключению договоров с разнопрофильными производителями услуг и/или заинтересованы в создании подконтрольных вашим ТСЖ управляющих компаний, обращайтесь к специалистам Института Проблем Глобализации (см. Контакты в конце брошюры).

Буржуазный Жилищный Кодекс: вопросы и ответы Взгляд из правительства Из интервью с руководителем департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации Леонидом Чернышовым[15] – Вы согласны с Минэкономразвития в том, что рост тарифов на ЖКХ вносит основной вклад в инфляцию?

– Вопрос регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в условиях перехода к предъявлению населению экономически обоснованной стоимости этих услуг является ключевым не только для обеспечения устойчивого функционирования коммунальных предприятий, но и для экономики в целом. И здесь нельзя не согласиться с тем, что рост цен и тарифов на услуги ЖКХ оказывает непосредственное влияние на инфляционные процессы. На рост величины платежа потребителя жилищно коммунальных услуг (ЖКУ) влияет и инфляционная составляющая, ведущая к росту тарифов, и увеличение оплаты ЖКУ населением от уровня экономически обоснованного тарифа. Ведь когда населению предъявлялась к оплате только часть (35–60%) экономически обоснованных тарифов, остальные средства должны были дотироваться из бюджета предприятиям ЖКХ. В среднем, начиная с 1993 г., ежегодно бюджет недоплачивал коммунальным предприятиям около 70 млрд. руб. Таким образом, сложившаяся в эти годы система недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства длительное время являлась своеобразным демпфером, сдерживающим инфляционные процессы в экономике. Подобная практика была возможна, потому что деньги перечислялись предприятиям. Переходя к 100%-ной оплате населением услуг ЖКХ и внедряя адресную социальную поддержку населения по оплате ЖКУ путем «передачи» средств поддержки гражданам, государство лишает себя сдерживающего инфляцию инструмента.

– В каком состоянии находится ЖКХ сегодня?

– Жилищно-коммунальное хозяйство испытывает острую потребность в обновлении основных фондов. Четверть из них отслужили свой срок: потери тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают нормативы. Более половины из эксплуатирующихся канализационных очистных сооружений перегружены, требуют срочной реконструкции. Обострилась проблема обеспечения населения России питьевой водой нормативного качества в достаточном количестве. Планово-предупредительный ремонт сетей и оборудования систем водоснабжения уступил место аварийно восстановительным работам, единичные затраты на проведение которых зачастую в 2- раза выше, чем затраты на их предотвращение. Более половины из общего количества аварий на водопроводно-канализационных сетях происходят по причинам их ветхости.

Дальнейшее увеличение износа сетей и сооружений приведет к значительному увеличению количества аварий. Все это усугубляет нехватку ресурсов, ведет к лавинообразному накапливанию недоремонта и падению надежности.

– В чем же проблема коммунального хозяйства?

– Проблема в том, что все, чем располагает российское ЖКХ, создавалось в условиях индустриального строительства за счет централизованных финансовых средств госкапвложений. Тогда предполагалось, что и модернизироваться вся эта инженерная инфраструктура и жилье будут также за счет государства, которое предусмотрит в бюджете средства и в плановом порядке проведет необходимые работы. Однако с переходом страны к рыночным условиям хозяйствования институт госкапвложений для нужд ЖКХ утратил свое прежнее значение. С 1992 г. мы постоянно ужимаем ресурсы, выделяемые коммунальному хозяйству из федерального бюджета на капитальное строительство. Более того, в соответствии с существующим законодательством с 2006 г.

ресурсы на эти цели не будут предусмотрены и на региональном уровне: вопросы ЖКХ отнесены к исключительной компетенции местного самоуправления.

– Вы считаете, что надвигается инфраструктурный кризис?

– Системный кризис уже начался. Не нужно ждать потрясений, надо понимать, что кризис не может быть обвальным и одновременно случиться по всей стране. Он происходит точечно, захватывая все больше и больше поселений. При этом необходимо понимать, что редко, когда в одном месте отказывают все системы сразу: обрушаются дома, выходят из строя очистные сооружения, котельное и сетевое хозяйства, не ремонтируются дороги и не проводится благоустройство, отключаются свет и газ. Но тот или иной кризисный фактор присутствует сегодня в большей части населенных пунктов России. Причем с каждым годом к имеющимся прибавляются новые, приближая нас к критической отметке.

Например, уже три года мы пытаемся решить проблемы в городе Усть-Кут Иркутской области, где ситуация доведена до критической. Чтобы хоть как-то выровнять ситуацию, туда вкладываются и федеральные, и региональные, и муниципальные средства. Чтобы избежать кризиса по всей стране, необходимы огромные финансовые ресурсы. Мы не должны забывать, что сфера жилищно-коммунального обслуживания есть сфера социальная, политически высокорискованная для власти. Эта сфера даже в благополучной Англии сейчас вызывает серьезные противоречия, так как требует основательной правовой среды и культуры взаимоотношений между публичным характером предоставления услуг и интересами частного бизнеса. У нас подобных отношений нет, а правовое поле только выстраивается.

– Вы не думали о том, чтобы попросить денег на восстановление ЖКХ из Стабилизационного фонда?

– Эти разговоры ведутся на уровне нашего министра Владимира Яковлева с членами правительства. Он неоднократно говорил, что необходимы средства на развитие городской инфраструктуры. Именно на развитие, потому что восстанавливать или модернизировать инженерные системы, которые изначально неэффективны, нет никакого смысла.

– На что будет делаться акцент в практической плоскости?

– В Минрегионразвития подготовлена концепция развития регионов. В ней ставка делается на развитие систем жизнеобеспечения городов с использованием современных технологий, проектных решений, материалов и оборудования. Нужно понимать, что в этой многообразной отрасли есть такие сферы, как водоотведение, благоустройство и дорожное строительство, которые всегда будут иметь бюджетную составляющую. В теплоснабжении же надо переходить на модульные, автономные системы подачи тепла.

Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе. Ведь большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески привлекательными. В городах, где реализуются такие инвестиционные проекты, как правило, затраты окупаются за 3-5 лет. Это относится к большим и средним городам России, где живет почти половина населения страны. В них объемы поставляемых ресурсов значительны и окупаемость выше. Но таких городов в стране всего около 200. Остальные россияне живут в малых городах и поселениях, где инфраструктура и жилье, построенное в период индустриального домостроения, также нуждаются в модернизации, но, пожалуй, бизнес туда придет не скоро. Муниципальных образований такого рода насчитывается 24 тыс. В этом случае потребуются бюджетные средства для развития, так как ни иностранный, ни отечественный инвестор туда не пойдет. Он будет инвестировать только в крупные, промышленно развитые города:

Москву, Санкт-Петербург, Пермь, Оренбург и др.

– Но считается, что бизнес не особенно интересуется коммуналкой?

– Пока это действительно «спящий» для бизнеса сектор экономики. Но думаю, ненадолго.

В других странах это совершенно нормальный, эффективно работающий сектор муниципальной экономики. Но там население оплачивает полностью все услуги, отлажена система тарифного регулирования. Управляющая компания, решившая поднять тариф, выносит это на публичное обсуждение, чтобы объяснить населению, почему она это делает. Кроме того, все это происходит в условиях стабильной экономики, в которой нет такого уровня инфляции, как у нас, и такого роста цен на энергоресурсы. В условиях постоянного роста цен на составляющие коммунального тарифа нам приходится объяснять населению, почему важно и нужно платить за услуги «полным» рублем.

Невыполнение бюджетом своих обязательств и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обуславливают непривлекательность жилищно-коммунального комплекса для частных инвестиций.

– Нужны будут крупные инвестиции в отрасль?

– Не только о привлечении инвестиций должна идти речь. Сегодня принципиально важно привести в коммунальный сектор эффективный бизнес-менеджмент. Это важнее, потому что инвестиции лишь его следствие. При отсутствии эффективного менеджмента не помогут никакие инвестиции, так как деньги у нас не раз закапывались в землю. Но частный бизнес должен оценить риски вхождения в этот сектор. Основных рисков, по существу, два. Во-первых, отсутствие должной культуры договорных отношений между собственником и оператором, а также между оператором и потребителями коммунальных услуг. В коммунальном секторе у нас договоры сейчас практически не работают. Во вторых, ценообразование, тарифное регулирование. О варианте концессионных соглашений можно говорить только в том случае, если ответственность за регулирование тарифов на услуги тепло- и водоснабжения будет лежать на органах местного самоуправления, потому что ключевая позиция договора сдачи собственности в аренду или в концессию – это договоренность о том, как будет выстраиваться ценовая политика.

– Вы сейчас упомянули концессионные соглашения. Чем они важны для коммунальной отрасли?

– Отсутствие Закона «О концессионных соглашениях» мешало инвесторам эффективно и не опасаясь произвола властей вкладывать средства в модернизацию объектов публичной инфраструктуры, которую нельзя приватизировать: в обновление коммунальных сетей, в строительство дорог и т.д. Смысл договора концессии в том, что частный оператор и муниципалитет делят между собой риски по состоянию и развитию коммунальной инфраструктуры. Заключается контрактное соглашение, формируется соответствующая тарифная политика, концессионер принимает на себя определенные инвестиционные обязательства. В такой ситуации задача органов местной власти – не принимать участие в управлении, а отслеживать только через систему мониторинга, систему целевых показателей, насколько хорошо концессионер выполняет свои обязанности, справляется он с поставленной задачей или не справляется. Государству же необходимо решить две проблемы: сформировать доступную, последовательную методику ценообразования, которая заинтересовала бы в сокращении затрат, и создать систему взаимоотношений между частным бизнесом и муниципальной или государственной собственностью. Радует, что Закон «О концессионных соглашениях» принят Федеральным собранием в весеннюю сессию.

– Тарифное регулирование есть некий компромисс между поставщиками и потребителями?

– С точки зрения того, какое качество услуг мы хотим иметь в конкретном поселении. То есть в любом случае ответственность лежит на местном сообществе, все операции проходят через соответствующие институты – органы местного самоуправления. Эту проблему местное сообщество обязано осознавать и решать в каждом отдельном случае. А для того, чтобы успешно ее решить, нужны достаточно жесткие методические правила.

Такие правила, безусловно, будут прописаны на федеральном уровне. Регулирование – это ответственность двух сторон. И задача федерального законодательства – определение меры ответственности регулятора.

– Давайте еще раз уточним, когда ЖКХ будет передано на местный уровень?

– Начиная с 2006 г. законодательно ответственность за организацию, содержание и развитие муниципальных систем жизнеобеспечения отнесена к предметам ведения местного самоуправления. Коммунальные предприятия тепло- или водоснабжения должны стать акционерными предприятиями, 100% акций которых пока будут принадлежать муниципалитету. Такая модель, связанная с закреплением собственности за органами местного самоуправления и с привлечением частного бизнеса для управления собственностью, на наш взгляд, крайне привлекательна для бизнеса. Вариант, где собственность остается муниципальной, а работает на ней частный бизнес, – это путь, по которому сейчас идут страны третьего мира. Подобная практика открывает перспективы для развития бизнеса в этом секторе муниципальной экономики, привлечение сюда инвестиционных ресурсов, так как становится понятной и прозрачной экономика этой деятельности.

– Что должно быть сделано на местном уровне?

– Сейчас мы реализовывали один из самых непопулярных элементов реформы: повысили уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг до 100%. Это то, что можно было сделать с федерального уровня в рамках формирования межбюджетных отношений. Местная власть должна принять решение: либо она оставляет коммуналку вообще без денег, либо идет на непопулярные для себя меры и также увеличивает оплату жилья и коммунальных услуг до 100%. В тех регионах, где этот процесс происходит последовательно, где соблюдался режим повышения оплаты, там население вообще не обратило внимания на этот процесс, тем более что регионы ввели новую, разработанную Федерацией систему социальной защиты населения.

– Вы говорите о монетизации льгот в ЖКХ?

– Хочу подчеркнуть, что у нас не было и не будет никакой монетизации: мы уже давно используем совсем другой механизм. В большинстве регионов страны осуществлен переход к адресной социальной защите малоимущих категорий населения по оплате жилищно-коммунальных услуг через персонифицированный учет граждан, нуждающихся в социальной поддержке и предоставлении им субсидий и льгот. Теперь деньги на оплату ЖКУ, включая социальную помощь государства, концентрируются у потребителя услуг, и он «полным» рублем рассчитывается за ЖКУ. В этом году государство особенно постаралось по максимуму выполнить свои финансовые обязательства перед малоимущими и льготниками.

От редакции: В приведенном, достаточно откровенном, интервью хочется обратить внимание на несколько моментов. С одной стороны, это признание в том, что 100%-ная оплата услуг ЖКХ населением подстегивает инфляцию. А использование средств Стабилизационного фонда в виде государственных вложений в развитие ЖКХ как раз могло бы стать сдерживающим инфляцию механизмом. Таким образом, политика президента и правительства, уводящая «нефтегазовые» доллары из отечественной экономики, прямо стимулирует ее развал, в том числе в виде инфраструктурных, а значит, социальных, катаклизмов.

С другой стороны, концессионное будущее ЖКХ (сдача объектов в коммерческое пользование частному капиталу за взимаемую фиксированную плату в госбюджет) также не принесет ожидаемого бума в отрасли.

Капитал идет лишь в те сферы, которые обещают ему высокую прибыль при низких вложениях. Для сотен тысяч небольших городов и поселков нашей страны такая возможность ныне закрыта.

И, наконец, остается поражаться логике нашего государства, которое, закрывая глаза на свои многолетние миллиардные долги перед ЖКХ страны, бесстыдно узаконило выселение своих граждан из их жилья за неуплату сумм, ничтожных по сравнению со своими задолженностями перед населением.

Взгляд оппозиции Из интервью депутата Государственной Думы ФС РФ Олега Шеина - Будут ли пересмотрены очереди на предоставление жилья?

- Нет. Те, кто стоял в очереди, будь то льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из нее не будут вычеркнуты. Другой вопрос – будет ли она двигаться, если отныне приоритетной категорией признаются малоимущие.

- Как квартира будет предоставляться в найм?

- Здесь есть принципиальные вещи. Вводится два вида найма - социальный и коммерческий. Социальным является, напр., обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть, человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но это впервые узаконено.

Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит (ст.

19 ЖК).

- Можно ли приватизировать квартиру?

- Если Вы по состоянию на 1 марта, имеете на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати, до 1 января 2007 года можно и "расприватизировать" жилье - отдать право собственности на него обратно властям (Закон "О вступлении в силу ЖК").

- Нужно ли приватизировать квартиру?

- Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по "неуважительной причине", а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это – лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.

- Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог?

- Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за найм. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за найм освобождаются (ст.

157). Если доходы в семье в расчете на одного человека ниже прожиточного минимума.

- А кто такие малоимущие?

- Нет пока методики, правительство ее еще не подготовило.

- Будет ли обязательное страхование жилья?

- Пока нет.

- Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?

- Если речь идет о переводе жилого помещения в нежилое самим собственником квартиры, тогда соседи не вправе вмешаться. Но если речь идет о местах общего пользования (подвал, чердак и т.д.), то без согласия жильцов никто не вправе передать эти места в пользование кому-то не было.

- Изменились ли с новым Жилищным Кодексом права бывших супругов и др.

членов семьи?

- Изменились. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму, либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшей жены нет, и нет другой крыши над головой, суд оставит ее в вашей квартире "на определенный срок". Что такое "определенный срок" - неизвестно, и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то "суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи". "Вправе" – то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник вправе теперь продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы Кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.

- Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?

- Это даже не вполне так, а хуже. "Для государственных и муниципальных нужд", перечень которых не определен, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома.

Об этом ему сообщается за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги - "выкупную цену", включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье. Оформление права собственности, насколько я понимаю, означает не более, чем его регистрацию. Правда, далее написано, что власть "может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену". То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жилье должно быть в центре города. Теоретически, можно спокойно выселить из старых строений в центре города и предложить взамен такие же старые строения на окраине.

Если Вы с таким решением не согласны, то дело будет рассматривать суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что "государственные и муниципальные нужды» здесь ни причем. Но если Ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является "нуждой" и суд Вы не выиграете (ст. 32 ЖК).

- Изменится ли что-то с ЖЭКами?

- Уже меняется. Сейчас все больше муниципальных предприятий реорганизуются в ООО, т.е. приватизируются. И чаще всего они переходят в руки тех же директоров или чиновников, которые раньше управляли ЖЭКами. Есть плюсы в появлении частного сектора, но гораздо больше минусов. Во-первых, за все эти годы накопились огромные долги ЖЭКов перед жильцами – это все неоказанные услуги, которые были оплачены. Где ремонт? Почему дома в таком плачевном состоянии? А потому что деньги ушли не туда.

А теперь нам предлагают простить эти долги, и заново начинать платить новым частным коммунальным предприятиям, в том числе за капремонт, если ты собственник. Во-вторых, что касается монополий (водоканалы, коммунэнерго, газовые службы), то их приватизация только усугубит ситуацию, и повлечет за собой очередной скачок цен на воду, тепло, газ. Здесь должна быть общественная собственность, т.е. муниципальная собственность под контролем общества. Там, где возможна конкуренция, и, соответственно, снижение цен и повышение качество, нужно дать жильцам права с тем или иным предприятием самим заключить договор. По новому ЖК с 1 марта владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство, смогут сами решать, кому и сколько платить за обслуживание дома (ст. 156). В итоге я бы сказал, что частный бизнес может войти в ЖКХ, но только в дополнении к общественному сектору.

- Обязательно ли проводить такое собрание?

Да, иначе будет хуже. Если сами люди за год не соберутся, мэрия вправе провести конкурс и сама выбрать управляющую организацию. Договор с этой организацией заключается на срок от года до пяти. Понятно, что лучше выбрать эту организацию самим и заключить с ней договор на год (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые вправе заключить договор сразу на пять лет и смотреть ни на что особенно не будут. Это будет делаться через конкурсы, но все мы знаем, как проводятся конкурсы.

Понятно, что если люди сами не примут решения об управлении собственными домами, вместо рынка получится сговор нескольких компаний, на основе коррупционных связей с местной властью получивших в безраздельное владение целые жилые массивы и города.

При этом тариф на услуги будет "договорным", а жителям скажут: "вы, граждане, извините, но у вас была возможность самим определить способ управления домом. Вы этого не сделали, а к нам, в мэрию, пришли всего две фирмы - «Одуванчик» и «Наперсточек». Первая предложила платить за квадратный метр 20 рублей, а вторая - 22.

Поэтому мы, мэрия, выбрали "Одуванчик". Договор заключен на пять лет, обращайтесь в 2011 году".

Из трех формы управления, допускаемых новым ЖК, лучше всего выбрать "непосредственное управление", которое дает право каждому отдельно заключать договора с коммунальщиками. В отношении ремонта самого дома можно сделать исключение и заключить общий договор (ст. 164). Но в любом случае собраться и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие.

- Где и как можно получить сведения об управляющих компаниях (включая штатное расписание, сметы выполненных работ за последние годы), если, например, СМИ не публикуют годовые балансы таких компаний, а местная власть отмалчивается, не отвечая на письменные обращения жителей?

Особенность управляющей компании как формы состоит в том, что она будет собирать деньги как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника.

Думаю, что подобрать управляющую компанию без риска натолкнуться на мошенников, будет весьма сложно. К тому же, никаких нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих компаний, нет. Более того, как член правительственной комиссии по изменению ЖК РФ, могу сказать, что таких документов никто не готовит и не собирается готовить. Поэтому, с моей точки зрения, лучше всего:

- от варианта с выбором именно управляющей компании отказаться вообще;

- пойти по пути ТСЖ или непосредственного управления. При этом посоветоваться с уже существующими ТСЖ по вопросу: с какими именно бригадами слесарей, дворников и т.д. лучше иметь дело. Кроме того, лучше заключить договор с тем ЖЭКом или РЭУ, которое уже обслуживает этот район. Они, может, работают не лучшим образом, но хотя бы никуда не сбегут с вашими деньгами.

- Как жители смогут отказаться от услуг управляющей компании, если до истечения договора они поймут, что качество работ (по их мнению) не соответствует той плате, которая с них взимается? Не окажутся ли суды завалены исками жителей? Не парализует ли это работу не только судов, но и самих управляющих компаний, тем самым ухудшит ситуацию в ЖКХ, которая и так на сегодняшний день далека от идеальной?

- Суды не будут завалены исками. В соответствии с ФЗ-210 "О регулировании тарифов на коммунальные услуги", который вступает в силу с 1 января 2006 года, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются:

- управляющие компании;

- ТСЖ;

- жильцы домов, выбравших непосредственное управление своими домами;

- владельцы частных домов.

Проще говоря, человек, живущий в ТСЖ либо в доме, переданном мэрией под контроль управляющей компании, потребителем уже не является. То есть, на него не распространяется закон "О защите прав потребителей" и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. Что до тех домов, где не мэрия выбрала управляющую компанию, а это сделали сами жители, то все зависит от договора. Каким будет договор, такими будут и права. Если договор будет прописан отчетливо, то при его невыполнении подать в суд можно, если договор будет прописан туманно - то судебный процесс жильцами будет заведомо проигран.

- Есть ли другие модели работы ЖКХ в части предоставления услуг населению, чем внедряемые сегодня? Если да, то не могли бы Вы привести несколько конкретных примеров? Какие должны быть сделаны законодательные шаги, чтобы права жителей реально, а не на бумаге были защищены?

- О чем говорила думская оппозиция и общественные организации с самого начала, и что делается сегодня властью?

Мы предлагали обязать местную власть перед повышением тарифов проводить экспертизу – вместо этого с 1 марта 2006 эта норма исключена из законодательства и экспертиза экономической обоснованности тарифов более не обязательна.

Мы предлагали дать право людям самим выбирать обслуживающую дом организацию - это право было дано, но лишь до 1 марта следующего года, на этой дате права людей заканчиваются.

Мы предлагали сохранить солидарный принцип платежей лишь по жилищным услугам - вместо этого вводится коллективная ответственность, и в случае, если деньги за электроэнергию задолжали одни люди, отключат всех их соседей.

Мы предлагали сохранить государственную и муниципальную собственность на системы жизнеобеспечения (водопровод, отопительные системы и проч.) - вместо этого принято решение об их приватизации. Поэтому другие модели есть. Но их внедрение предполагает пресечение воровства и расширение прав жителей. Тем, кто сегодня правит страной, это, видимо, невыгодно.

- Как будет решаться вопрос проведения капитального ремонта домов, если плановые сроки этого мероприятия были сорваны в период с 1991-2005 гг.? Будут ли перечислены положенные на это средства из бюджета?

- Никаких обязательств по выделению не выделенных на ремонт в прежние годы средств муниципалитет больше не несет. Хотя в ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Единственный плюс: теперь, хотя бы, помощь в капитальном ремонте не будет считаться нецелевым расходованием средств.

- Будет ли лицензироваться деятельность управляющих и эксплуатирующих организаций?

- Нет, этого не предполагается, хотя я считаю такой подход неверным. Учитывая социальную значимость данного вида услуг и тот факт, что управляющие компании будут "сидеть" на живых деньгах, думаю, что это принципиально важно, иначе грозит наплыв мошенников.

- Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?

- Для этого надо считаться "малоимущим". Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно разработать их в марте. На основании предложений правительства будет принят региональный закон. Оснований для постановки на учет теперь четыре:

1. человек не имеет жилья вообще;

2. площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;

3. жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки и т.п.);

4. в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство и в него войдут, видимо, такие заболевания как туберкулез и псориаз.

Однако в ЖК есть и ст.53 «Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий». Согласно ей граждане, «которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий». Это – иезуитская формулировка. Получается, если семья очередников, не имея средств к существованию, например, продает последнее имущество, которое у нее есть, скажем, квартиру, и приобретает меньшую по площади, оказывается дважды пострадавшей.

А предоставление земельного участка для строительства дома и получение жилищной субсидии вообще являются основанием для исключения из очереди (ст. 56 ЖК РФ).

- Очереди дождаться невозможно? Кто вправе получить жилье вне очереди?

- Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57). При этом, по-прежнему, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

- Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт?

- В приватизированных квартирах - да (ст. 154). Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из закона "О защите прав потребителей". Закон "О защите прав потребителей" работает неплохо, так что надежды, что такое право будет работать и в ЖК, есть (ст. 66).

- За что могут выселить из квартиры?

- Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай сноса дома "ввиду муниципальных нужд". Из неприватизированной выселить можно, НО только на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей (ст. 83). При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии – 6 м2ов на человека (ст.

105). Правда, выселить можно только тех должников, которые не платят за жилье без «уважительных причин» (?!). При выселении ввиду порчи жилья или "антисоциального поведения" ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей (ст. 91). В случае, если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат, и не ниже социального норматива по жилплощади (ст. 89), но без улучшения жилищных условий.

- Как защититься от выселения?

Лучше приватизировать квартиру. Надо платить за содержание жилья хотя бы каждые шесть месяцев. Контролировать тарифы. Не платить только по «уважительным причинам» (от человека не зависящим).

- Я прошу предоставить мне комнату в общежитии маневренного фонда. Что может быть основанием для этого?

Согласно ст. 95, органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:

1. потерял жилье, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке;

2. оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств;

3. при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.

Как быть остальным людям (напр., тем, кто вообще остался без жилья) – неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в маневренном фонде – нет.

- Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии и кому они положены?

- С 2006 г все регионы перейдут на новую систему предоставления субсидий. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на личные целевые (только на оплату ЖКХ) счета граждан. Т.е. если ранее гражданин, получающий субсидию, просто вычитал ее сумму при оплате, то сейчас ему придется сначала оплатить все сполна, потом ждать когда придут деньги на его личный счет. Правда, в ЖК, где закреплена эта процедура, говорится, что бюджет обязан перечислить деньги до дня оплаты, но не говорится, как граждане могут заставить его это сделать. «Обязательность» бюджета очевидна на многих примерах. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы. В бюджете Астрахани, напротив, сумма, предусматриваемая для предоставления субсидий, уменьшена по сравнению с прошлым годом с 90 до 60 млн. руб.

Официальная цель создания новой схемы расчета – реализация адресного подхода к предоставлению социальной помощи. Однако, непонятно, почему показалась «неадресной» авторам реформы действующая схема предоставления субсидий. Ведь, в отличие от транспортных льгот, здесь деньги перечислялись коммунальным службам строго по количеству получателей субсидий. По сути, предложенная реформа представляет собой продолжение пресловутой «монетизации» в жилищной сфере.

Субсидии полагаются тем, у кого расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов в бюджете семьи (федеральный стандарт – 22%). В некоторых регионах местные власти по собственной инициативе устанавливают более низкую планку расходов для малоимущих – 14 или даже 10% (см.

Приложение 28), но сделать так могут далеко не все. Ведь из 13 тыс. муниципальных образований лишь 450 не являются дотационными.

И еще один момент. С принятием нового Жилищного кодекса малоимущим стало гораздо труднее получить субсидии. Жильцы, жалуются на сложный порядок с массой бюрократических проволочек ее получения и недостаточность суммы. В уполномоченную организацию людям приходится нести не менее десятка всевозможных бумажек и справочек: заявление, справку о составе семьи, копии документов на владение либо пользование квартирой, справки о доходах - своих и членов семьи, квитки по оплате коммунальных услуг, справку об отсутствии задолженности и т.д.

К тому же, поскольку приходится сначала платить в полном объеме, а потом только ждать частичный возврат, накапливаются долги. А тем, кто имеет долги, субсидия уже не положена. Замкнутый круг. Также в предоставлении субсидии отказывают, если в семье есть безработные, не стоящий на учете в бюро по трудоустройству. Получить же официальный статус безработного тоже непросто.

Из интервью с депутатом Государственной Думы Галиной Хованской – Известно, что уже идет разработка закона о местном налоге на недвижимость?

– На сегодняшний день методика массовой оценки стоимости жилья, как мне сказали разработчики, практически завершена. Надо заметить, что с принятием этого закона самая массовая категория льготников – пенсионеры – потеряют льготу, освобождающую от уплаты налога на приватизированную квартиру. По недорогим квартирам цена вопроса не изменится. А по дорогим квартирам, естественно, возрастет – ведь налог будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилья, а не из оценок, которые дает БТИ по остаточной стоимости. Думаю, что осенью закон будет принят, а с нового года введен в действие.

– На ваш взгляд, сделают ли принятые законы о ипотечном кредите жилье более доступным?

– Давайте опустимся на землю и признаем, что все упирается в экономику. Да, этот пакет законов, снижая риски банков, работает на снижение процента по ипотечному кредиту, который сейчас пока недоступен среднему россиянину. Однако инфляция вместо 8,5% выходит на уровень 12%! Это первое. Второе – платежеспособность населения. Если учесть эти две составляющие, то понятно, что без государственной помощи в этой сфере пока не обойтись. Доступное жилье – пока замечательное светлое будущее. Я считаю, что Жилищный кодекс был пристегнут к жилищному пакету законов искусственно. На мой взгляд, он не о формировании доступного жилья, а как раз о невозможности для многих получения социального жилья.

Как контролировать сферу ЖКХ Необходимо контролировать жилищно-коммунальную сферу, чтобы коммунальные службы и муниципалитеты не смогли спокойно украсть деньги людей и при этом годами не ремонтировать дома, не топить, отключить воду и электричество. Это довольно трудно, поскольку сфера ЖКХ – очень непрозрачна. Но есть лазейки, и есть уже разработки.

Проблема в том, что в момент подготовки брошюры (начало осени 2005), мы находимся в переходном периоде – не все положения нового жилищного законодательства еще вступили в силу, поэтому сложно угадать заранее, как будет работать законы, и какие «дырки» можно будет использовать для осуществления общественного контроля. Не факт, что все приемы, которые до сих пор использовали активисты, будут работать и дальше.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.