WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |

«С УЧЕТОМ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ Л.Ю. Грудцына М.Н. Козлова ИПОТЕКА-КРЕДИТ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УДК 347.2/3 ББК 67.404.2 Г90 Рецензент Головистикова А.Н. — кандидат ...»

-- [ Страница 5 ] --

Возможны ситуации, когда последующая ипотека обеспечит тре­ бование, срок исполнения которого наступит раньше, чем срок ис­ полнения обеспеченного предыдущей ипотекой. Для обеспечения интересов предшествующего залогодержателя Закон дает ему право досрочно (до наступления срока предъявления требования к взыска­ нию) потребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обратить одновременно с последующим залогодержателем взыска­ ние на это имущество. Если предшествующий залогодержатель не реализовал свое право, а последующий залогодержатель обратил на него взыскание, в результате чего заложенное имущество перешло КОММЕНТАРИЙ к новому приобретателю, считается, что к новому приобретателю оно перешло, обремененное предшествующей ипотекой.

Аналогичным образом защищаются и права последующего зало­ годержателя, который также имеет право досрочно (по требованиям, обеспеченным ипотекой, срок исполнения которых не наступил), од­ новременно с предшествующим залогодержателем обратить взыска­ ние на заложенное имущество. Однако это право не распространяет­ ся на случаи, когда требования по предшествующей ипотеке могут быть удовлетворены посредством обращения взыскания только на часть заложенного имущества.

Независимо от того, кто собирается обратить взыскание на зало­ женное имущество (последующий или предыдущий залогодержа­ тель), он должен до обращения взыскания на заложенное имущество уведомить об этом в письменной форме другого залогодержателя.

В пункте 5 комментируемой статьи воспроизводится общее пра­ вило, ранее излагавшееся в пункте 4 ст. 43 и пункте 4 ст. 44 Закона об ипотеке. Оно заключается в том, что все положения, установлен­ ные в предыдущих пунктах комментируемой статьи, не применяют­ ся, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипо­ текам является одно и то же лицо. Для таких случаев установлено, что требования, обеспеченные каждой из ипотек, должны удовлетво­ ряться в порядке очередности. Однако эта норма является диспози тивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.

ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству 1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

— по договору об ипотеке;

— по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обяза­ тельству).

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, ста­ новится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому пере­ даны права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

222 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основ­ ному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и за­ логодержателем применяются нормы статей 382, 384—386, 388 и Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кре­ дитора путем уступки требования.

5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипо­ текой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ни­ чтожной.

Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом передать свои права по догово­ ру об ипотеке другому лицу.

В целом норма пункта 2 ст. 47 Закона содержит указания на об­ щие правила статьи 355 «Уступка прав по договору о залоге» ГК РФ и гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. К тому же коммен­ тируемая норма носит отсылочный характер к отдельным статьям указанной главы ГК РФ. Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 — 386, 388 и 390 ГК РФ не в полном объеме затраги­ вают процесс передачи прав кредитора путем уступки требования.

В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ переход прав происхо­ дит как по сделке, которой обычно является договор (условия и фор­ ма такой сделки урегулированы положениями ст. 388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства такого перехода изложе­ ны в ст. 387 ГК РФ). Именно в комментируемом пункте 2 ст. Закона отсутствует ссылка на статью 387 ГК РФ. Хотя существует универсальное правопреемство в правах кредитора, оно имеет место:

1) при наследовании, когда кредитором является физическое ли­ цо и применению подлежат нормы наследственного права;

2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредито­ ром (ст. 57, 58 и 60 ГК РФ).

Отсутствие в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона прямой от­ сылочной нормы на статью 387 ГК РФ применительно к договору об ипотеке ослабляет позиции кредитора, хотя в статье 355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге «с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382-390)».

КОММЕНТАРИЙ Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной.

Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. ГК РФ).

Статья 48. Передача прав по закладной 1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требо­ ваний (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, про­ изводит на закладной отметку о новом владельце.

В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименова­ ние) лица, которому переданы права по закладной, и основание та­ кой передачи.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залого­ держателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокуп­ ности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверен­ ные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав пер­ воначального залогодержателя и предшествующих владельцев за­ кладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоя­ щей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнени­ ем обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.

3. Владелец закладной считается законным, если его права на за­ кладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим вла­ дельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если до­ казано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделав­ ших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую пере­ дачу другим лицам, ничтожны.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

224 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ' 5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Граж­ данского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требо­ вать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

В пункте 1 комментируемой статьи установлено рбщее правило о том, что передача прав по закладной осуществляется в простой пись­ менной форме. Устанавливаются формальные требования к отметке о новом владельце. Кроме того, в отметке должны быть указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и ос­ нование такой передачи. Так, она должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем (при невозможности подписаться соб­ ственноручно это в соответствии с п. 3 ст. 160 ГК РФ, может сделать другое лицо — рукоприкладчик). Согласно пункту 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составле­ ния документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполно­ моченными ими лицами. Таким образом, важным элементом пись­ менной формы сделки является подпись. В связи с этим возникает вопрос о том, что же считать подписью в юридическом смысле. К со­ жалению, закон не дает легального определения подписи. Можно прийти к выводу, что собственно подписью следует считать собствен­ норучно написанное гражданином полное имя, то есть фамилия, имя, отчество. Что же касается росчерка, состоящего из нескольких букв или сокращенной фамилии, которые и применяются на практике, то его следует именовать «параф». Таким образом, этот вопрос не полу­ чил однозначного разрешения в законе.

Любая ценная бумага является объектом гражданского права в силу того, что она закрепляет определенное имущественное право.

Соответственно, с передачей ценной бумаги переходят и содержа­ щиеся в ней имущественные права. Передача закладной предполага­ ет передачу всех удостоверяемых прав в совокупности. При этом в абзаце 2 п. 2 комментируемой статьи, по существу, воспроизводится общее правило пункта 1 ст. 142 ГК РФ о том, что с передачей цен­ ной бумаги переходят все удостоверенные ею права в совокупности, нельзя передать только часть прав. Согласно комментируемому пунк­ ту, если даже передаются права с частичным исполнением, то те обя­ зательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными полностью. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

КОММЕНТАРИЙ Как и другие ценные бумаги, закладные могут переходить от од­ ного лица к другому неопределенное количество раз. В связи с этим может возникнуть вопрос о законности прав владельца закладной.

В пункте 3 комментируемой статьи говорится о двух условиях закон­ ности владения: право должно основываться на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Особо подчеркивается, что не считается за­ конным владелец закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Пункт 4 содержит правило о том, что надписи на закладной, за­ прещающие ее последующую передачу, ничтожны. Наличие подоб­ ной надписи на закладной само по себе не влечет недействительность этой закладной. Недействительной будет только указанная надпись.

Это вполне согласуется с правилами статьи 180 ГК РФ, установив­ шей, что недействительность части сделки не влечет недействитель­ ности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 5 содержится отсылка к пункту 2 ст. 313 ГК РФ, уста­ новившей, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, право залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, мо­ жет за свой счет удовлетворить требования кредитора без согласия должника. Таким образом, речь идет о ситуациях, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, было передано в аренду или перезаложено и т.д. Владелец имущественного права, возникшего в результате указанных действий, заинтересованный в его сохранении и опасающийся его утратить, может исполнить за должника обеспе­ ченное ипотекой обязательство. При этом он может требовать переда­ чи ему права по закладной. Отказ залогодержателя передать права по закладной дает право третьему лицу — владельцу имущественно­ го права предъявить в судебном порядке иск с требованием перевести эти права на себя.

Статья 49. Залог закладной 1. Закладная может быть заложена по договору о залоге заклад­ ной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержате­ лю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залого­ держателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

226 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю за­ кладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Феде­ рации.

3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Феде­ рации;

2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с по­ следствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Феде­ рального закона;

3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю заклад­ ной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сде­ лана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залого­ держателю закладной право по истечении определенного срока про­ дать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Нормы, содержащиеся в данной статье, являются новыми, по­ скольку ранее института закладной не существовало, а в его отсутст­ вие залога закладной быть не могло. В соответствии с пунктом 1 сто­ ронами рассматриваемых залоговых отношений являются:

• залогодержатель закладной — лицо, которому закладная пере­ дана в качестве залога в обеспечение обязательства по кредит­ ному договору или иному обязательству, возникшему между этим лицом и ипотечным залогодержателем;

• ипотечный залогодержатель — лицо, которое имеющуюся у него закладную передает другому лицу (залогодержателю за. кладной) в качестве залога в обеспечение обязательства, воз­ никшего между ним и этим лицом.

К числу возможных ипотечных залогодержателей относятся лица, которые по Закону об ипотеке считаются владельцами за­ кладной:

• первоначальный залогодержатель закладной;

• иной законный владелец закладной.

Правовые нормы пункта 2 настоящей статьи базируются на по­ ложениях пункта 1 ст. 348 ГК РФ. В них определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспе КОММЕНТАРИЙ ченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, производится обращение взыскания на предмет залога.

Вследствие особенностей предмета залога, в качестве которого здесь выступает закладная — именная ценная бумага, возникают особые правовые отношения при залоге закладной. Это значит, что по тре­ бованию залогодержателя закладной при неисполнении обязатель­ ства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан передать ему свои права по закладной, и сделать это он дол­ жен в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст. 48 Закона. Если со стороны ипотечного залогодержателя после­ дует отказ передать эти права, комментируемая норма предоставля­ ет залогодержателю закладной возможность обратиться за судебной защитой нарушенных прав, как это предусмотрено по общему пра­ вилу статьи 11 ГК РФ.

Статья (п. 3) наделяет залогодержателя закладной, ставшего об­ ладателем прав по ней по основаниям, предусмотренными п. 2 ст. Закона, правом обратить взыскание на предмет ипотеки в соответст­ вии с условиями закладной. Перечень оснований, по которым может быть произведено обращение взыскания на заложенное имущество, приведен в ст. 50 Закона (см. комментарий к ней).

В пункте 3, с учетом правил статьи 61 Закона (см. комментарий к ней), также установлен порядок распределения суммы, выручен­ ной в результате реализации предмета ипотеки. Сумма распределяет­ ся между заявителями в следующей последовательности:

• обращение в погашение долга ипотечного залогодержателя за­ логодержателю закладной;

• передача оставшейся суммы ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному догово­ ру или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по за­ кладной;

• передача оставшейся суммы другим кредиторам залогодателя;

• передача оставшейся суммы самому залогодателю.

Правила пункта 4 настоящей статьи в дополнение к нормам пункта 1 ст. 48 Закона (см. комментарий к нему) вводят понятие «специальная залоговая передаточная надпись». Она может быть сделана на закладной ипотечным залогодержателем, для того чтобы дать залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную (передать права по закладной другому ли­ цу). Цель данной операции — удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом закладной обязательства.

w ИПОТЕКА- КРЕДИТ.

228 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального за­ кона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим ис­ полнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуп­ латой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обес­ печенного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложен­ ное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипо­ теке.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обраще­ ние взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обяза­ тельства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при на­ рушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 ме­ сяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежа- < щим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соот­ ветствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Россий­ ской Федерации) должник освобождается от ответственности за та­ кое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41' настоящего Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать досроч­ ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невы­ полнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство испол­ няется надлежащим образом.

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимает­ ся его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соот-.

ветствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обяза­ тельства предмет залога не может автоматически перейти в собствен­ ность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, КОММЕНТАРИЙ предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступ­ ное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 поста­ новления ВС и ВАС РФ № 6/4).

Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или не­ надлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, ко­ торые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). Такое указание закона на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях.

Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обяза­ тельства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые,он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно.

В пункте 2 конкретизируется понятие систематического нарушения сроков внесения периодических платежей (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Указанная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут преду­ смотреть иное.

Пунктом 3 установлено правило, согласно которому в случае освобождения должника от ответственности, взыскание на заложен­ ное имущество не обращается. Должник освобождается от ответст­ венности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоот­ ношения).

Пункт 4 делает отсылку к статьям 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми в перечисленных в них случаях залого­ держатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспе­ ченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требова­ ния — обратить взыскание на заложенное имущество.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

230 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на иму­ щество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке допускают два вари­ анта обращения взыскания на заложенное имущество — по решению суда и без обращения в суд.

В комментируемой статье воспроизведена ранее известная норма (ст. 28 Закона о залоге, п. 1 ст. 349 ГК РФ), согласно которой обра­ щение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда. При этом установлен перечень слу­ чаев, когда обращение взыскания возможно только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК РФ), и имеется ряд случаев, когда обращение взы­ скания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в соответствии со статьей Закона (см. комментарий к ней).

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по до­ говору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами под­ судности и подведомственности дел, установленными процессуаль­ ным законодательством Российской Федерации, Подсудность — это разграничение компетенции между судами по рассмотрению дел по первой инстанции, то есть определение кон­ кретного суда, который вправе рассмотреть данное дело.

Подведомственность заявленного требования суду или арбитраж­ ному суду определяется в соответствии с их компетенцией, установ­ ленной законодательными актами Российской Федерации. В случа­ ях, когда в законодательном акте подведомственность определена альтернативно (суду или арбитражному суду) либо когда имеется указание о рассмотрении требования в судебном порядке, следует ру­ ководствоваться тем же правилом, исходя при этом из субъектного состава участников и характера правоотношений, если иное не пре­ дусмотрено законом (п. 1 постановления Пленума ВС РФ и Пленума КОММЕНТАРИЙ ВАС РФ от 18 августа 1992 г. № 12/12 «О некоторых вопросах под­ ведомственности дел судам и арбитражным судам»).

Компетенция арбитражного суда определена Федеральным кон­ ституционным законом от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбит­ ражных судах в Российской Федерации».

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц 1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен пред­ ставить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, до­ казательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом статьи 46 настоящего Федерального закона.

2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложен­ ное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осу­ ществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соот­ ветствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность уча­ ствовать в данном деле.

3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного поль­ зования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Данная норма (п. 1) возлагает определенные обязанности на за­ логодержателя в случае обращения взыскания на имущество, зало­ женное по двум или более договорам об ипотеке. В этом случае он должен представить в суд, в который им подается исковое заявление, доказательства, подтверждающие исполнение обязанности об уведом­ лении в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке, поскольку имущество служит обеспечением требований по предшествующей и последующей ипотекам.

Возникновение информативной обязанности у суда (п. 2) уста­ навливается по нормативным правовым актам, регламентирующим залог отдельных видов недвижимого имущества, например государ­ ственной собственности, переданной в хозяйственное ведение (п. ст. 295 ГК РФ).

В пункте 3 данной статьи содержится норма о праве определен­ ного круга лиц принимать участие, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации, в рассмотрении дел об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипо ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

232 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА теке. Возможности третьего лица защищать свои права на имущест­ во, находящееся у должника, могут быть расширены за счет реализа­ ции положений пункта 2 ст. 313 ГК РФ. При погашении третьим ли­ цом задолженности должника к нему переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьями 382 — 387 ГК РФ, то есть имеет место основанная на законе уступка требования.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество 1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по догово­ ру об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначи­ тельно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Феде­ рального закона.

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и ука­ зать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости ко­ торого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыска­ ние;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализа­ ции, если таковые необходимы.

3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в слу­ чаях, когда:

— залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринима­ тельской деятельности;

— предметом ипотеки является земельный участок из состава зе­ мель сельскохозяйственного назначения.

КОММЕНТАРИЙ ' Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализа­ ции заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сум­ ма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипоте­ кой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой вре­ мени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требова­ ния, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обраще­ нии взыскания.

4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

— она может повлечь существенное ухудшение финансового по­ ложения залогодержателя;

— в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В пункте 1 комментируемой статьи воспроизведено правило о со­ размерности нарушения условий договора и права обращения взы­ скания на заложенное имущество, содержащееся в пункте 2 ст. ГК РФ. Его значимость носит исключительный характер, прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредито­ ра-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью зало­ женного объекта недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный фактор следует учитывать как кредитору, так и суду — по собственной инициативе или по заявлению должника. Под действие этой статьи не подпадает случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения.

Пункт 2 настоящей статьи определяет с учетом особенностей во­ просов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, содержание решения суда.

Решение суда — это постановление суда первой инстанции, кото­ рым гражданское дело разрешается по существу. При принятии ре­ шения исключительно важно установить величину суммы, которая подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имуще­ ства, поскольку не исключена ситуация, когда в обращении взыска ИПОТЕКА. КРЕДИТ. Г 234 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ния на имущество может быть отказано в соответствии с пунктом ст. 54 Закона.

Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в пункте 2 ст. 9 За­ кона (см. комментарий к нему).

Способ реализации имущества, на которое обращается взыска­ ние, должен быть определен в соответствии со статьей 56 Закона (см. комментарий к ней). По общему правилу, реализация имущест­ ва производится по рыночным (свободным) ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты недвижи­ мости содержатся, например, в статье 555, пункте 1 ст. 561 ГК РФ.

Принимаемые меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации заключаются в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении его повреждения, защите от посяга­ тельств третьих лиц, огня и различного рода стихийных бедствий.

Принятие названных и других мер оправданно, если есть обосно­ ванное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться от выполнения своих обязанностей, предусмотренных статьями 30 — 33 Закона. Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его в законную силу.

В основе положений пункта 3 настоящей статьи лежат нормы статьи 207 ГПК РСФСР, по которым суд, вынесший решение, впра­ ве с учетом имущественного положения сторон или других обстоя­ тельств отсрочить (то есть отложить исполнительные действия на оп­ ределенный срок) либо рассрочить (то есть установить несколько сроков для исполнения по частям) исполнение решения.

В Законе (п. 3 ст. 54) установлено два строго определенных слу­ чая, когда по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии ува­ жительных причин, отсрочить на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами, вне зависимости от того, каким является предмет ипоте­ ки, но с одной очень существенной оговоркой: «залог не должен быть связан с осуществлением этим гражданином предприниматель­ ской деятельности». Второй случай установлен в отношении земель­ ных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона «Об ипотеке».

При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя, подлежащих удовлетво­ рению из стоимости заложенного имущества на момент истечения КОММЕНТАРИЙ отсрочки. Это связано с тем, что в течение срока действия отсрочки размер суммы требований залогодержателя, то есть величина долга залогодателя, может возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора займа (ст. 811 ГК РФ).

Поэтому сумма указанных требований не должна превышать стоимо­ сти заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипо­ теке (см. комментарий к ст. 9 Закона).

Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет обще­ го правила о том, что обязательства должны исполняться надлежа­ щим образом в соответствии с условиями обязательства и требова­ ниями действующего законодательства, содержащимися в статье ГК РФ. При отсрочке также действительны правоотношения по воз­ мещению убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со статьями 393 — 395 ГК РФ. Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату кредито­ ру, за время отсрочки возрастет.

Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в те­ чение срока действия отсрочки. Исполнение обязательства служит основанием для суда по заявлению залогодателя отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, поскольку должны быть уч­ тены соответствующие обстоятельства. При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения не только зало­ годателя, но и залогодержателя, поэтому не допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения за­ логодержателя в результате отсрочки. Возбуждение дела о призна­ нии залогодателя или залогодержателя несостоятельным (банкро­ том) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как это является очевидным фактом невозможности участия в дого­ воре одной из сторон.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке 1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имуще­ ства, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд до­ пускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­ теки.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

236 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заклю­ чено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, пре­ дусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель­ ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по­ рядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обра­ щается по решению суда.

3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержате­ ля, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, сто­ роны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества в порядке, установлен­ ном в статье 56 настоящего Федерального закона;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований за­ логодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложен­ ного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являет­ ся земельный участок.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залого­ держателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае при­ обретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.

4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи сторо­ ны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об КОММЕНТАРИЙ ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залого­ дателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения пред­ шествующие и последующие ипотеки данного имущества и имею­ щиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 на­ стоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Пункт 1 комментируемой статьи развивает и конкретизирует пра­ вило, содержащееся в части 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ, по которой сторо­ ны могут заключить нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, за­ ложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения осно­ ваний для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрен­ ных ст. 50 Закона.

Соглашение об обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и более договорам об ипотеке, действительно только в том случае, если в заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке. Соблю­ дение этого условия необходимо для того, чтобы права залогодержа­ телей не были ущемлены, когда будет обращено взыскание на зало­ женное имущество и из его стоимости станут удовлетворять требова­ ния кредиторов.

Пункт 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень из че­ тырех случаев, когда внесудебный порядок, предусмотренный пунк­ том 1 настоящей статьи, не допускается. Содержащиеся в данной норме основания для запрета удовлетворения требований залогодер­ жателя без обращения в суд подчеркивают, насколько значим как вид объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, так и вид собственности на них. Общим для этих оснований является то, что все они связаны с определенными права-ми третьих лиц на пред­ мет ипотеки. Поэтому, чтобы их права не были в какой-то мере ущемлены, не допускается внесудебный порядок обращения взыска­ ния на указанное заложенное имущество. В таких ситуациях приме­ няется судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.

В связи с этим нельзя считать оправданным включение данной нор ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

238 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА мы в статью, посвященную внесудебному порядку обращения взы­ скания на заложенное имущество.

В пункте 3 помещены два условия, одно из которых стороны мо­ гут включить в соглашение, заключенное залогодержателем и залого­ дателем в соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи. Сторонам предоставляется возможность выбрать один из способов реализации заложенного имущества, указание о которых содержится в статье Закона. Другая возможность состоит в том, что залогодержатель на­ деляется правом приобретения заложенного имущества. Сделать это он может для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

Приобретается заложенное имущество по правилам, которые регули­ руют:

• общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 481 ГК РФ);

• продажу недвижимости (ст. 549 — 558 ГК РФ);

• продажу предприятия (ст. 559 — 566 ГК РФ).

, Приобретая имущество для третьих лиц, залогодержатель высту­ пает комиссионером, и в этом случае следует руководствоваться пра­ вилами о комиссии (ст. 990 — 1004 ГК РФ).

На действия залогодержателя, включаемые в соглашение, имеет­ ся единственное запрещение по приобретению заложенного имущест­ ва. Нельзя приобретать земельный участок, если он является предме­ том ипотеки.

В пункте 4 перечислены существенные условия соглашения, за­ ключаемого залогодержателем и залогодателем в соответствии с п. ст. 55 Закона «Об ипотеке».

К определению состава имущества, за счет которого удовлетворя­ ются требования залогодержателя, требуется подходить с особой тщательностью. Поэтому в его названии должны быть все сведения, позволяющие его определенно установить (идентифицировать), что особенно важно, если взыскание обращается на часть имущества или если предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руко­ водствоваться общим правилом статьи 424 ГК РФ, а в отношении конкретных объектов недвижимости необходимо применять правила, закрепленные, например, в статье 555, пункте 2 ст. 561 ГК РФ. ' При обращении взыскания на заложенное имущество исключи­ тельно важно установить величину сумм, подлежащих уплате залого­ держателю должником. Например, если основным обязательством является кредитный договор, то общая сумма взыскиваемых денеж­ ных средств, подлежащих возврату, состоит из сумм: оставшейся части кредита;

%, установленных за пользование кредитными средст­ вами;

%, начисляемых за нарушение срока возврата заемных сумм.

КОММЕНТАРИЙ В соглашении должен быть назван способ реализации предмета ипотеки, который стороны предусмотрели, опираясь на положения статьи 56 Закона (см. комментарий к ней), либо условие его приоб­ ретения залогодержателем, как это установлено п. 3 настоящей ста­ тьи. Стороны при заключении соглашения обязаны включить в его текст все известные им сведения об обременениях заложенного иму­ щества, а та,кже о правах третьих лиц, руководствуясь требованиями статьи 12 Закона. * Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА, НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ Статья 56. Реализация заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Фе­ деральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в поряд­ ке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона.

Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном по­ рядке, заключенном в соответствии с пунктом \ статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунк­ том 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть об­ ращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипо­ теке, на аукционе определяется правилами статей 447—449 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглаше­ нием об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб­ ном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением ус­ тупки данного права.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

240 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации — продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по прода­ же имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Прини­ мая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в реше­ нии, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен зало­ годателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении тре­ бований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Публичные торги по продаже заложенного имущества организу­ ются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессу­ альным законодательством Российской Федерации возлагается ис­ полнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества про­ водятся по местонахождению этого имущества. Организатор публич­ ных торгов извещает о предстоящих публичных торгах, не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в перио­ дическом издании, являющемся официальным информационным ор­ ганом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Рос­ сийской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его началь­ ной продажной цены. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании пуб­ личных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

КОММЕНТАРИЙ Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда 1. Публичные торги по продаже заложенного имущества органи­ зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процес­ суальным законодательством Российской Федерации возлагается ис­ полнение судебных решений, если иное не установлено федераль­ ным законом.

2. Публичные, торги по продаже заложенного имущества прово­ дятся по местонахождению этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих пуб­ личных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной вла­ сти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера про­ даваемого имущества и его начальной продажной цены.

4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных тор­ гов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не со­ стоялись.

5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания обще­ ственного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продавае­ мым имуществом или вещные права на это имущество, а также зало­ годержатели по последующим ипотекам.

6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Россий­ ской Федерации.

7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено зало­ женное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заклю­ чает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о ре 9 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

242 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА _ _ ^ зультатах публичных торгов являются основанием для внесения необ­ ходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­ щества не участвующих в них лиц может быть ограничено только ор­ ганами местного самоуправления в интересах поддержания общест­ венного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продавае­ мым имуществом или вещные права на это имущество, а также зало­ годержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Закона об ипотеке).

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публич­ ные торги, должно в течение 5 дней после их окончания внести сум­ му, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организато­ ром публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не воз­ вращается. В течение 5 дней с момента внесения покупной цены ли­ цом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на не­ движимое имущество и сделок с ним.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися 1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место ка­ кое-либо из указанных обстоятельств.

2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несо­ стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­ лем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной КОММЕНТАРИЙ цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требо­ вания, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского зако­ нодательства Российской Федерации о Договоре купли-продажи.

Ипотека в этом случае прекращается.

3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержате­ лем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов прово­ дятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена зало­ женного имущества на повторных публичных торгах, если они вызва­ ны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15%. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостояв­ шимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, зало­ годержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной про­ дажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. \ Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­ жать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, зе­ мельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского ко­ декса Российской Федерации.

5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить пред­ мет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

• на публичные торги явилось менее двух покупателей;

• на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

• лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место ка­ кое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несосто­ явшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требова­ ния, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению 9* ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

244 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае пре­ кращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодер­ жателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся цовторные публичные торги. Началь­ ная продажная цена заложенного имущества на повторных публич­ ных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пунктах 1 и 2 ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­ жать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, зе­ мельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ. Если зало­ годержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных тор­ гов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе 1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с со­ гласия залогодателя специализированная организация, которая дей­ ствует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.

2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.

Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допус­ кается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оп­ лате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходи­ мых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного иму­ щества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на, аукционе допус­ кается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, пре КОММЕНТАРИЙ дусмотренных федеральным законом. В течение 5 дней с момента выполнения требования об Оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-про­ дажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государст­ венный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взы­ скания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требова­ ния имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право мо­ жет быть осуществлено в любое время до момента продажи заложен­ ного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу ли­ бо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к.взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится ор-' ганом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взы­ скание на заложенное имущество было обращено во внесудебном по­ рядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 ст. 334 и пунктов 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также статьи 46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки, на который обра­ щается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в по­ рядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачис­ ляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходрв на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю.

В случае обращения взыскания на жилье, приобретенное по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариу­ сом. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживаю­ щие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собст ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

246 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА венника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить за­ нимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипо­ теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или строительство этого жилья;

• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселе­ ния, нотариально удостоверенное обязательство освободить за­ ложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не под­ лежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. За­ ключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор най­ ма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации /. ДОЛЖНИК ПО обеспеченному ипотекой обязательству и залого­ датель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспечен­ ные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти тре­ бования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи зало­ женного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном поряд­ ке залогодержателем.

2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на зало­ женное имущество или его реализации, обязано возместить залого­ держателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. > В пункте 1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на него.

Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке зало­ годержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Та КОММЕНТАРИЙ ким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Под лицом, требующим прекратить обращение взыскания на за­ ложенное имущество или его реализацию, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодатель, являю­ щийся третьим лицом. Указанные лица должны возместить залого­ держателю фактически понесенные им судебные расходы, расходы, связанные с нотариальным оформлением, а также расходы, связан­ ные с реализацией заложенного имущества.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудеб­ ном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 ста­ тьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответст­ вующий бюджет.

В данной статье установлены основные принципы распределения денежной суммы, вырученной от реализации имущества, заложенно­ го по договору об ипотеке.

Первоначально должен быть решен вопрос о погашении всех сумм, связанных с затратами в связи с обращением взыскания на за­ ложенное имущество и его реализацией. Эта норма корреспондирует с правилом пункта 1 ст. 77 Закона об исполнительном производстве.

Во вторую очередь идет погашение долгов по требованиям зало­ годержателей (п. 1 ст. 334 ГК РФ;

ст. 46 Закона об ипотеке).

В третью очередь удовлетворяются требования других кредито­ ров залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Сумма, оставшаяся по удовлетворению всех требований, возвра­ щается залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ;

п. 2 ст. 77 Закона об ИПОТЕКА. КРЕДИТ:

248 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА v исполнительном производстве;

ст. 416 ГПК РСФСР). Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного пога­ шения требований предыдущей очереди. При недостаточности взы­ сканной суммы для полного удовлетворения всех требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причи­ тающейся каждому взыскателю сумме.

Вопрос об установлении очередности распределения взысканной суммы может стоять только в случае недостаточности суммы, выру­ ченной от реализации предмета ипотеки, а также при наличии не­ скольких взыскателей. В этом случае судебный пристав-исполнитель должен составить расчет по суммам, подлежащим выплате каждому из взыскателей (п. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

В комментируемую статью не включены положения по регулиро­ ванию взаимоотношений между сторонами при недостаточности сум­ мы, вырученной при реализации заложенного имущества, для удов­ летворения всех требований взыскателей. В частности, очередность погашения требований по денежному обязательству установлена статьей 319 ГК РФ. В том случае, если вырученной суммы недоста­ точно для покрытия требований залогодержателя, ему предоставлено право обратить взыскание на остальное имущество залогодателя в об­ щем порядке (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

В пункте 6 ст. 350 ГК РФ для защиты интересов залогодателя со­ держится правило для случая, когда сумма, вырученная при реали­ зации предмета.ипотеки, превышает размер основного обязательства.

После удовлетворения требований залогодержателя разница возвра­ щается залогодателю. Государственное и муниципальное имущество имеет особый статус, поэтому когда на него обращается взыскание по договору об ипотеке, то сумма, подлежащая возврату залогодателю, после удовлетворения всех требований зачисляется в соответствую­ щий бюджет (федеральный, субъекта Федерации, местный).

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки 1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные уча­ стки постольку, поскольку соответствующие земли на основании фе­ дерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды граж­ данину или юридическому лицу, арендатор земельного участка впра­ ве отдать арендные права земельного участка в залог в пределах КОММЕНТАРИЙ срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

2. При общей долевой или совместной собственности на земель­ ные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юриди­ ческому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе­ динениях граждан» конкретизируются некоторые из понятий, о кото­ рых идет речь в пункте 1 комментируемой статьи. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставлен­ ный гражданину или приобретенный.им для выращивания плодо­ вых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жи­ лого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйст­ венных строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращива­ ния ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапи­ тального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

К дачному земельному участку относится участок, предоставлен­ ный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращи­ вания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохо­ зяйственных культур и картофеля).

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объе­ динение граждан (садоводческое, огородническое или дачное неком­ мерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммер­ ческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хо­ зяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земель­ ных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

250 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА субъектов Российской Федерации с учетом установленных федераль­ ными законами и иными нормативными правовыми актами Россий­ ской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13 Федерального зако­ на «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Пунктом 2 комментируемой статьи введено новое правило, кото­ рого нет в пункте 2 ст. 253 ГК РФ. Оно посвящено распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности и за­ ключается в том, что ипотека указанных в пункте 1 ст. 62 Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела земельного участка в натуре гражданину или юридическому лицу. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с пунктом 2 ст. 246 ГК РФ, а также с пунктом 2 ст. 7 Закона об ипо­ теке заложить свою долю в праве на о'бщее имущество без согласия других сособственников.

В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей со­ вместной собственности, существует иное правило — ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это сособственни­ ков. Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с пунктом 3 ст. 35 которого для совершения од­ ним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в уста­ новленном законом порядке, необходимо получить нотариально удо­ стоверенное согласие другого супруга.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке 1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Фе­ деральным законом не допускается.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норматив­ ными актами субъектов Российской Федерации и нормативными ак­ тами органов местного самоуправления для земель различного целе­ вого назначения и разрешенного использования.

Ограничение ипотеки земельных участков, находящихся в собст­ венности государства или субъекта Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно законода КОММЕНТАРИЙ тель исходил из необходимости сохранения территориальной целост­ ности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение госу­ дарственным и муниципальным унитарным предприятиям и в опера­ тивное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие пункта 1 комментируемой статьи положениям пункта 1 ст. 6 Закона об ипотеке, допускающего ипоте­ ку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственно­ го ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также пункту ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к друго­ му иными способами в той мере, в какой их, оборот допускается зако­ нами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипоте­ ке к таковым законам не относится.

Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в пункте 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.

№ 73-ФЗ (утратил силу), в котором сказано, что «в пределах гра­ ниц (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сель­ скохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, вино­ градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохо­ зяйственными строениями, зданиями, сооружениями». Несколько иное определение дается в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой посе­ лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Представляется' более правильным установление минимального размера земельного участка в новом Зе­ мельном кодексе либо в порядке, им определенном.

Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно это объ­ ясняется тем, что количество пригодной к использованию земли су­ щественно различается в различных регионах Российской Федера­ ции. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» ниж­ ние и верхние пределы размеров земельных участков.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипо­ теке земельного участка право залога распространяется также на на­ ходящиеся или строящиеся на земельном участке здание или соору­ жение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или соору­ жением, условия и последствия перехода прав на такие здание или •ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

252 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI на­ стоящего Федерального закона.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что на­ ходящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залого­ держателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобре­ тает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земель­ ного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользова­ ния указанной частью земельного участка определяются соглашени­ ем между залогодателем и залогодержателем, а в случае спо­ ра — судом.

2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залого­ держателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и соору­ жениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 на­ стоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, огра­ ничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта настоящей статьи.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ.

4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, со­ оружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижи­ мости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земель­ ного участка, ипотека, такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недви­ жимости.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму пункта 4 ст. 340 ТК РФ о том, что при ипотеке земельного участка построенные на нем здания и сооружения, которые принад­ лежат залогодателю, его судьбе не следуют. Залогодатель — собст­ венник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) соответст­ вующей частью земельного участка даже при последующем отчужде­ нии предмета ипотеки в результате обращения взыскания на земель­ ный участок: Правило о наличии у залогодателя права распоряжаться принадлежащими-ему зданиями и сооружениями на заложенном зе­ мельном участке следует из пункта 1 данной статьи, так как на ука­ занные объекты право залога не распространяется.

КОММЕНТАРИЙ Когда такое здание или сооружение приобретается другим ли­ цом, то при отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, его права на заложенный земельный участок также имеют ограничения по пользованию им, как это установлено частью 2 п. настоящей статьи.

Норма пункта 3 предусматривает связанность залоговых отноше­ ний, если имеет место одновременно ипотека земельного участка и находящегося на нем здания или сооружения одному залогодержателю.

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, земельный участок, приобретенный с использованием кре­ дитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение это'го земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возника­ ет ипотека в силу закона на' право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоста­ вившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участ­ ка или права аренды земельного участка.

2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи зало­ гу земельного участка или права аренды земельного участка соответ­ ственно применяются правила о возникающем в силу договора зало­ ге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Комментируемая статья устанавливает диспозитивное правило, при котором земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим ли­ цом на приобретение этого земельного участка, находится под зало­ гом (обременением). Однако если иные правила предусмотрены спе­ циальным федеральным законом или оговорены в договоре, то при­ меняются правила соответственно.закона или договора.

На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинст­ ва банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитова­ ния ресурсам, в связи с этим представляется маловероятным даль­ нейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

254 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточ­ ном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Недавно были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положения­ ми этого закона и другими нормативными актами. Тем самым унич­ тожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных цен­ ных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных об­ лигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агент­ ство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целево­ го займа, предоставленного другим юридическим лицом на строи­ тельство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считает­ ся находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осу­ ществляющим государственную регистрацию прав, уведомления за­ логодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложени­ ем указанного договора.

2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоя­ щей статьи, является банк или иная кредитная организация либо дру­ гое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

КОММЕНТАРИЙ Комментируемая статья регулирует отношения: во-первых, при строительстве на земельном участке здания или сооружения с ис­ пользованием кредитных средств банка или иной кредитной органи­ зации либо средств целевого займа, предоставленного другим юриди­ ческим лицом на строительство;

во-вторых, право аренды такого зе­ мельного участка. В этих случаях, как сам земельный участок, так и право его аренды находятся под залогом (обременением) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на по­ строенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использо­ вании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в уста­ новленном порядке здания или сооружения, если иное не преду­ смотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено дого­ вором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и соору­ жения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудше­ ние обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребо­ вать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необ­ ходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это пре­ дусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней.

отражены.

В абзаце 1 п. 1 комментируемой статьи содержится общее прави­ ло о том, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (уста­ новленный порядок предполагает получение необходимых разреше­ ний в государственных органах) на заложенном земельном участке.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

256 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки мо­ жет быть установлено либо запрещение их возведения, либо получе­ ние предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

В абзаце 2 п. 1 содержится ограничение указанного общего правила, заключающееся в том, что, если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспе­ чения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. При этом не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии, допускающем различные его толкова­ ния, что может повлечь множество конфликтов.

В пункте 2 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: указанное выше право залого­ дателя может быть реализовано только в том случае, если оно преду-.

смотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отра­ жены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам ^ ЕСЛИ ипотека установлена на земельный участок, на котором на­ ходится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залого­ датель как владелец участка.

Комментируемая статья воспроизводит положения пункта 5 ст. ГК РФ. Общим правилом является норма о том, что к приобретате­ лю земельного участка от залогодателя-собственника переходят пра­ ва и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собст­ венником здания (сооружения), расположенного на участке, на кото­ рый залогодержателем было обращено, взыскание.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке 1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Рос­ сийской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в за­ лог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залого­ дателя с залогодержателем.

КОММЕНТАРИЙ 3. К договору об ипотеке земельного участка должна быть при­ ложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по зе­ мельным ресурсам и землеустройству.

При решении практических вопросов землепользования в Рос­ сийской Федерации применяется показатель, именуемый «норматив­ ная цена земли». Он был введен статьей 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» для обеспечения экономическо­ го регулирования земельных отношений при передаче земли в собст­ венность, установлении коллективно-долевой собственности на зем­ лю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кре­ дита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стои­ мость участка определенного качества и местоположения,.исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли установлен поста­ новлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Пунктом 1 данного постановления установлено, что нормативная цена земли ежегодно, определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, посе­ лениям или Их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Федерации и о1 нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресур­ сам и землеустройству.

В пункте 2 постановления делегированы полномочия органам ме­ стного самоуправления (администрации), которые по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценоч­ ных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 указанного постановления нормативную це­ ну земли, но не более чем на 25%.

Установленная таким образом рыночная цена земли, то есть в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления, не должна превышать 75% уровня рыночной цены (определение термина «рыночная стои­ мость» в соответствии с положениями Закона об оценочной деятель­ ности см. в п. 3 ст. 9 Закона и комментарии к ней) на типичные зе­ мельные участки соответствующего целевого назначения (п. 3 поста­ новления).

Нормативная цена земли фиксируется в Государственном земель­ ном кадастре (это действующая на всей территории страны методиче­ ски унифицированная система регистрации прав на землю и связан ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

258 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков) по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной платы и стар­ товых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации 1. На земельный участок, приобретенный при продаже на пуб­ личных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требо­ вания о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначе­ ние участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законода­ тельством Российской Федерации, или в установленном этим законо­ дательством порядке.

2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с со­ блюдением установленных федеральным законом ограничений в от­ ношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земель­ ный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором преду­ смотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

В комментируемой статье изложены только особенности обраще­ ния взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нор­ мы, содержащиеся в ней, необходимо применять в совокупности с правилами главы IX «Обращение взыскания на имущество, заложен­ ное по договору об ипотеке».

В пункте 1 комментируемой статьи содержится предписание о том, что приобретатель земельного участка, так же как и залогода­ тель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном ис­ пользовании, то есть в соответствии с целями, для которых данный участок предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.

КОММЕНТАРИЙ Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобре­ ло заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотрен­ ных действующим земельным законодательством, и по правилам, со­ держащимся в нем.

Собственность на землю и другие ресурсы, как и любой другой институт собственности, имеет свою специфику, определяемую соци­ ально-экономическими причинами и особенностями ее субъектов. Ре­ гулирование сделок с землей, находящейся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специаль­ ного законодательства. В том случае, когда земельное или иное зако­ нодательство устанавливает другой порядок перехода права собст­ венности на землю, нежели гражданское законодательство, а также когда предусматриваются ограничения для совершения сделок (на­ пример, запрещение передачи в частную собственность тех или иных земель и др.), действуют специальные нормы, а не общие нормы гражданского законодательства.

Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (да­ лее — предприятие) право залЬга распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновре­ менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кото­ ром находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо при­ надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его со­ ответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, кото­ рое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

260 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Часть 1 комментируемой статьи воспроизводит правило пункта ст. 340 ГК РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имуще­ ство, включая права требования и исключительные права, в том чис­ ле приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено за­ коном или договором. В соответствии с данным правилом если следо­ вать логике, то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые в результате осуществления производст­ венной (предпринимательской) деятельности. Это также следует из пункта 1 ст. 132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный ком­ плекс, в котором все материальные и нематериальные активы, входя­ щие в него, используются для предпринимательской деятельности, признается предприятием. В части 2 настоящей статьи содержится дословное повторение нормы пункта 3 ст. 340 ГК РФ. Данная норма предусматривает свя­ занность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения и земель­ ные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 было дано необ­ ходимое разъяснение. < Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участ­ ка. Если, такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ни­ чтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, до­ говор ипотеки не может считаться не соответствующим законодатель­ ству на основании пункта 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права по­ купателя на земельный участок, должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объекта­ ми переходит и право пользования земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­ стком — ограниченное вещное право в отношении участка, находя­ щегося в государственной или муниципальной собственности. Оно КОММЕНТАРИЙ заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о пре­ доставлении участка в пользование (ст. 268 и 269 ГК РФ).

В отношении этого права на земельный участок, на котором на­ ходится предприятие, здание или сооружение, Закон (ч. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не рас­ пространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком.

В статье повторено общее правило (ст. 552 ГК РФ) о том, что приобретатель объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответст­ вующие права на земельный участок.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса 1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии со­ гласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, за­ ключенный с нарушением этого требования, ничтожен.' 2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не пре­ дусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят от­ носящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтер­ ский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стои­ мости имущества, относящегося к предприятию, являются обязатель­ ными приложениями к договору об ипотеке.

В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залого­ дателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного веде­ ния (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения пункта 1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные кдмплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на цраве хозяйственного ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

262 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согла-, сие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собст­ венности — соответствующие комитеты по имуществу.

В пункте 2 перечисляется состав предприятия как имущественно-.

го комплекса, то есть по существу повторяется статья 132 ГК РФ. Из смысла пункта 2 вытекает, что по договору в залог может быть пере­ дано не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его со­ став отдельных видов имущества.

Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предпри­ ятия и оценка его стоимости определяются на основании полной ин­ вентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методи­ ческими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

Составление заключения о составе и стоимости имущества, отно­ сящегося к предприятию, осуществляется в соответствии с пунктом ст. 70 Закона об ипотеке независимым аудитором. Такая возмож­ ность предусмотрена и статьей 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности», из которой сле­ дует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения прове­ рок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восста­ новлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составле­ нию бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансово­ го, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательст­ ва РФ, а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

Независимый аудитор проверяет правильность,акта инвентариза­ ции и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимо­ сти предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентари­ зационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимо­ сти не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъектив­ ные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рын­ ка и т.д.).

Собственник может делегировать полномочия по передаче пред­ приятия в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному КОММЕНТАРИЙ (например, генеральному директору). Однако уставом обществах ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипо­ теку) не требуется решения общего собрания участников общества и его совета директоров (наблюдательного совета)1.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия 1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущест­ ва, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательст­ во, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключе­ ния договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотре­ но, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыска­ ния на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим об­ разом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, в пункте 1 комментируемой статьи введено ограничение на размер обя­ зательства в соотношении со стоимостью заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался толь­ ко в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязатель­ ства. Пункт 2 настоящей статьи вводит новое правило, устанавли­ вающее предназначение ипотеки предприятия. Оно состоит в том, чтобы данная ипотека служила обеспечением денежных обяза­ тельств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Вместе с тем пункт 2 ст. 71 Закона допускает включение в дого­ вор об ипотеке условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев введена запре­ щающая норма, по которой право обращения взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает у за­ логодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

' См. пункт 20 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и.Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответствен­ ностью».

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

264 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия \. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, пере­ данному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным иму­ ществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе пере­ давать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, отно­ сящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обес­ печению сохранности заложенного имущества, неэффективного ис­ пользования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

— требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтер­ ские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать во­ просы, связанные с заключением сделок с относящимся к предпри­ ятию имуществом;

— обращаться к собственнику имущества, относящегося к пред­ приятию, или уполномоченному им органу с требованием о растор­ жении контракта с руководителем предприятия;

— предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных за­ логодателем, недействительными;

-~ осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным кон­ тролем за деятельностью залогодателя.

Поскольку сохранение предприятия на «ходу», то есть поддер­ жание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует со­ вершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохра­ няет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предос­ тавление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

КОММЕНТАРИЙ Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, однако при условии, что это не влечет уменьшения об­ щей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий дого­ вора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено но­ вым (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы (что приведет к уменьшению стоимости предприятия). Следует отметить определен­ ное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога това­ ров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав пред­ приятия, не может быть по общему правилу заложена или отчужде на. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором.

Специфика залога предприятия как имущественного комплекса в том, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущест­ ва), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому Залогодержатель1 на­ прямую заинтересован в контроле за предпринимательской деятель­ ностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансо­ вого положения. Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие, что может привести к уменьшению его стоимости, и не обеспечивает его сохранность, то может обратиться в суд с требова­ нием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных в пункте комментируемой статьи. Из этого следует, что, если залогодатель оказывается недобросовестным участником гражданского оборота, закон выступает на стороне интересов залогодержателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие 1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспе­ ченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах пред­ приятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Содержащиеся в комментируемой статье правила обращения взы­ скания на заложенное предприятие отражают только ряд особенно­ стей указанной процедуры применительно к имущественному ком ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

266 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА плексу, каким является предприятие. Поэтому данные правила сле­ дует применять только в тесном единстве с нормами статей 50 — Закона (см. комментарий к ним).

В отличие от статьи 51 Закона комментируемая норма пункта ст. 73 предусматривает только судебный порядок обращения взыска­ ния на заложенное имущество предприятия. Договор купли-продажи предприятия должен быть заключен с соблюдением требований пунк­ тов 1 и 2 ст. 560 ГК РФ. Обязательного нотариального удостовере­ ния договоров купли-продажи предприятия, заключаемых с уча­ стием, как граждан-предпринимателей, так и юридических лиц, не требуется (ст. 550 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации при продаже предприятия имеет отличия от регистрации перехода права собственности на не­ движимость (ст. 551 ГК РФ). Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация перехода права собст­ венности на предприятие (ст. 564 ГК РФ), так и государственная ре­ гистрация договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ). До­ говор продажи предприятия, поскольку он подлежит государствен­ ной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Право собственности на предприятие перехо­ дит к покупателю с момента государственной регистрации этого пра­ ва (п. 1 ст. 564 ГК РФ)., Порядок регистрационных действий, связанных со сделками куп­ ли-продажи предприятия как имущественного комплекса, состоит в следующем:

• регистрация сделки купли-продажи продавцом;

• регистрация перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного до­ говора продажи предприятия;

• регистрация перехода права собственности покупателя на объ­ екты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением его правами и обязанностями по статусу последнего, не­ обходимо прохождение трех последовательных стадий:

• государственная регистрация договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

• осуществление передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК, РФ);

• государственная регистрация права собственности на предпри­ ятие (ст. 564 ГК РФ).

КОММЕНТАРИЙ Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир 1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназна­ ченных для постоянного проживания индивидуальных и многоквар­ тирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собствен­ ности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собст­ венности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного прожи­ вания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не рас­ пространяются.

4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого до­ ма или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолиро­ ванных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собствен­ ности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечи­ тельство, осуществляется в порядке, установленном законодательст­ вом Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулиру­ ется статьями 37 и 38 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 коммен­ тируемой статьи подчеркивается, что правилами гл. XIII Закона об ипотеке охватывается только ипотека жилых домов и квартир, пред­ назначенных для постоянного проживания. Соответственно, они не распространяются на дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и по­ мещения, предназначенные для сезонного или временного прожива­ ния, независимо от его длительности.

В пункте 2 содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении жилых помещений, находящихся в государст­ венной или муниципальной собственности (государственный и муни­ ципальный жилой фонд). Государственный жилой фонд подразделя­ ется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Фе ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

268 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА дерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учрежде­ ний, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации.

Муниципальный жилой фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомствен­ ный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управ­ лении муниципальных предприятий и учреждений.

В пункте 3 говорится о том, что объекты недвижимости, не пред­ назначенные для постоянного проживания, также могут быть пред­ метом ипотеки, но только на общих основаниях и к ним, соответст­ венно, не применяются специальные правила ипотеки жилых домов и квартир. Правила, касающиеся ипотеки жилого дома и квартиры, применяются и к частям, указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использовать­ ся и сохраняют свое функциональное назначение.

Договор ипотеки может заключаться с лицами * не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дее­ способными. Не обладают полной дееспособностью лица, не достиг­ шие 18 лет (за исключением лиц, вступивших в брак до достижения указанного возраста в случаях, предусмотренных законом, а также лиц, объявленных эмансипированными в связи с занятием предпри­ нимательской деятельностью либо работой по трудовому договору).

Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие зло­ употребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (ро­ дители, усыновители, опекуны). Что касается несовершеннолетних от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособных граждан, то они совер­ шают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия ро­ дителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осу­ ществляются в порядке, установленном законодательством РФ. На­ пример, такой порядок установлен для сделок по распоряжению имуществом подопечных статьей 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечители давать согласие на совер­ шение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Залог прямо упоминается среди таких сделок.

КОММЕНТАРИЙ Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части ко­ торого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При применении настоящей статьи необходимо учитывать прави­ ла пункта 1 ст. 290 ГК РФ. Поэтому, руководствуясь правилом о не­ отъемлемости части от целого, то есть квартиры от многоквартирного жилого' дома, комментируемая норма устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов!

При предоставлении кредита или целевого займа для сооруже­ ния жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и при­ надлежащими залогодателю материалами и оборудованием, кото­ рые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Комментируемая статья развивает общие положения пункта ст. 5 Закона (см. комментарий к нему) о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь' в случае «предоставления кредита для сооружения жилого дома». Та­ ким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заем­ ных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также не предоставление заимо­ давцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочно­ го возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту:

• незавершенное строительство жилого дома;

• материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

270 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации 1. ЕСЛИ иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, пре­ доставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственно­ сти заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на осно­ вании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются прави­ ла о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуж­ дение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором ( проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи соб­ ственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. ч Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на от­ чуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Данная статья является новой и устанавливает специальные пра­ вила об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Правовая конструкция, ос­ нованная на них, состоит в следующем. Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются находя­ щимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

BojBTopbix, залогодержателем по указанному договору является кре­ дитор в лице банка или иного кредитного учреждения.

КОММЕНТАРИЙ Пункт 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся.

Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент признания договора заключенным, то есть с момента его го­ сударственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Между оформле­ нием договора купли-продажи, сдачей его с соответствующими при­ ложениями на государственную регистрацию и непосредственно про­ ведением регистрации проходит определенный период времени.

Регистрацию договора не следует отождествлять с государствен­ ной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупа­ телю. Это следующая процедура в установленном порядке регистраци­ онных действий. В промежутке между двумя регистрационными дей­ ствиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Комментируемой нормой (п. 1 ст. 77 Закона) установлено, что купленное на кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, то есть право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на не­ движимость к покупателю.

Закон об ипотеке содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки в силу закона также остался неурегулированным в статье 20 Закона и статье 29 Закона о государственной регистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о порядке государственной ре­ гистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, вытекающих из него.

В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют применительно к договору купли-продажи в кредит (п. ст. 488 ГК РФ) и к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора, применяются к ипотеке жилых домов и квартир, куплен­ ных за счет кредита банка или иной кредитной организации (п. ст. 77 Закона).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 272 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру \. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жи­ лой дом или квартиру и реализация этого имущества являются осно­ ванием для прекращения права пользования ими залогодателя и лю­ бых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по дого­ вору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение воз­ врата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных Жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблю­ дением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем про­ дажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или кон­ курса.

3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, за­ ключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержа­ теля после возникновения ипотеки, при реализации жилого поме­ щения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным зако­ нодательством Российской Федерации.

Pages:     | 1 |   ...   | 3 | 4 || 6 | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.