WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 7 |

«С УЧЕТОМ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ Л.Ю. Грудцына М.Н. Козлова ИПОТЕКА-КРЕДИТ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УДК 347.2/3 ББК 67.404.2 Г90 Рецензент Головистикова А.Н. — кандидат ...»

-- [ Страница 4 ] --

Пункт 4 регулирует ситуацию, которая может возникнуть при не­ соответствии положений закладной договору об ипотеке или догово­ ру, обязательство из которого обеспечено ипотекой. В таком случае КОММЕНТАРИЙ преимущество имеет закладная, но лишь если ее приобретатель явля­ ется добросовестным (то есть не знал и не мог знать о таком несоот­ ветствии в момент совершения сделки). Это правило не распростра­ няется на случаи, когда владельцем закладной является ее первона­ чальный, приобретатель.

Как следует из абзаца 2 п. 4, законный владелец закладной име­ ет право требовать устранения указанного несоответствия путем ан­ нулирования закладной, находящейся в его владении, одновремен­ ной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о таком несоответствии. В Законе не уточняется, к кому может быть предъявлено данное требование, однако очевидно, что оно должно быть предъявлено составителю закладной. Законодатель использует термин «немедленно», который является оценочным, и в каждом > конкретном случае будет определяться исходя из ситуации.

В абзаце 3 п. 4 говорится об убытках, которые должен возмес­ тить составитель закладной, если они возникли в связи с ее несоот­ ветствием договору об ипотеке, договору, из которого возникло обес­ печиваемое ипотекой обязательство, либо в связи с устранением этих недостатков. Убытки включают как реальный ущерб, так и упущен­ ную выгоду (ст. 15 ГК РФ). В Законе ничего не говорится о том, будет ли учитываться вина составителя закладной при возмещении убытков. Очевидно, следует прийти к выводу, что ответственность в форме возмещения убытков возникнет независимо от вины состави­ теля закладной.

Статья 15. Приложения к закладной К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержа­ телем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъем­ лемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Под приложением к закладной понимается дополнительный на­ бор документов, позволяющий закрепить текст закладной в докумен­ тарной форме. Законодателем не приводится даже примерный пере­ чень документов, которые могли бы содержаться в приложении. По­ лагаем, примером таких документов может быть соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 37, Закона об ипотеке). Что касается приложенных к закладной доку­ ментов, не имеющих обязательной силы для лиц, к которым права по ИПОТЕКА, КРЕДИТ.

170 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА закладной перешли в результате продажи, залога или иным образом, то это, в частности, случаи, когда:

• документы не названы в закладной с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации;

• в закладной не сказано, что данные документы являются ее не­ отъемлемой частью.

Наличие данной специальной статьи, посвященной приложениям к закладной, подчеркивает их значимость. Документы, прилагаемые к закладной, позволяют текстовое содержание закладной подкрепить соответствующим документарным обеспечением. Несмотря на это, за­ конодатель не приводит определения приложения к закладной и ка­ кого-либо примерного перечня документов, которые могут входить в состав указанного приложения.

В комментируемой статье только в общем виде предусмотрено, что к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, и документы, необходимые для осуществления за­ логодержателем своих прав по закладной. Поэтому в качестве прило­ жения к закладной могут быть следующие соглашения:

• между должником, залогодателем и законным владельцем за­ кладной в случае частичного исполнения обеспеченного ипо­ текой обязательства (см. п. 6 ст. 13 Закона и комментарий к нему);

• между залогодержателем и залогодателем о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (см. п. ст. 36 Закона и комментарий к ней);

• о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (см. ст. 37, 38 Закона и комментарий к ним).

В тексте Закона (п. 7 ст. 13) содержится прямое указание на то, что внесение изменений в содержание закладной может быть произ­ ведено путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии одного из перечисленных соглашений. Одновременно в содержании закладной должно содержаться указание на приложение как на доку­ мент, являющийся неотъемлемой частью закладной, со всеми выте­ кающими отсюда правовыми последствиями. В процессе оборота за­ кладных на рынке возможно возникновение ситуации, когда доку­ менты, прилагаемые к закладной, становятся необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее про­ дажи, залога или иным образом (ч. 2 ст. 15 Закона), в следующих случаях:

• если документы не названы в закладной с такой степенью точ­ ности, которая достаточна для их идентификации;

• если в закладной не сказано, что данные документы являются ее неотъемлемой частью.

КОММЕНТАРИЙ Приложения к закладной — это документы (несмотря на их самое непосредственное отношение к ней и закрепление в виде неотъемлем мой части), являющиеся по своему характеру отдельными элемента­ ми закладной. В Законе (п. 6 и 7 ст. 13) содержатся нормы о нотари­ альном удостоверении названных в них документов, прилагаемых к закладной. В соответствии с общим порядком по представлению до­ кументов на государственную регистрацию прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним (ст. 16 Закона о регистрации прав) требуется, чтобы к заявлению о государственной регистрации были приложены документы, необходимые для ее проведения. Состав этих документов в случае государственной регистрации ипотеки конкретизируется в статье 20 Закона. На регистрацию представляется закладная с ее ко­ пией, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Проведенная государственная регистрация сделки (ст. 14 Закона о госрегистрации прав) удостоверяется следующим образом:

• возникновение и переход прав на недвижимое имущество — свидетельством о государственной регистрации прав;

• регистрация договоров и иных сделок — посредством совер­ шения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем совершение. ' Таким образом, приложения к закладной — это всего лишь доку­ менты, необходимые для проведения регистрационных действий, ре­ зультатом которых является государственная регистрация прав на данный объект недвижимости, но отнюдь не документов.

Статья 16. Регистрация владельцев закладной 1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за­ регистрировать его в Едином государственном реестре прав на не­ движимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем за­ кладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получив­ ший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъяв­ ления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. ' 172 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обраще­ ния заявителя в орган, осуществляющий государственную регистра­ цию прав, при предъявлении закладной на основании:

— совершенной в соответствии с настоящим Федеральным зако­ ном передаче права по закладной и произведенной на закладной от­ метке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя ко­ торого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);

— документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

— решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Лицо, к которому перешла закладная, становится залогодержате­ лем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация залогодержателей — владельцев за­ кладных возложена на те же органы, которые осуществляют государ­ ственную регистрацию самих договоров ипотеки.

Положения пункта 2 комментируемой статьи направлены на за­ щиту прав кредитора, поскольку устраняют формально-бюрократиче­ ские рогатки в отношениях между сторонами. В нем идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной пись­ менное уведомление о регистрации в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпис­ кой из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

В пункте 3 зафиксирован однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Эта норма противоречит пункту ст. 13 Закона, о регистрации прав на недвижимое имущество, в соот­ ветствии с которым государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и докумен­ тов, необходимых для ее проведения. В пункте 3 комментируемой статьи содержится также исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых производится регистрационная запись о владель­ це закладной:

КОММЕНТАРИЙ 1) передаточная надпись на закладной, если совершившее такую надпись лицо являлось:

• законным владельцем закладной;

• залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который про­ дал закладную по истечении определенного в ней срока';

2) документы подтверждают переход прав по, закладной к другим лицам:

• в результате реорганизации юридического лица;

• в порядке наследования;

3) судом вынесено решение о признании прав по закладной за заявителем.

Под реорганизацией юридического лица понимается его прекраще­ ние, при котором происходит правопреемство (основные разновидно­ сти — разделение, выделение, присоединение, соединение, преобразо­ вание). Наследованием является переход прав и обязанностей умер­ шего к другим лицам.

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства 1. При осуществлении своих прав, предусмотренных федераль­ ным законом или договором, владелец закладной обязан предъяв­ лять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержа­ телю закладной.

2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обя­ зательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостове­ рить его частичное исполнение способом, достаточным для залого­ дателя и очевидным для возможных последующих владельцев за­ кладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном ис­ полнении обязательства.

3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполне­ ния обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте статьи 48 настоящего Федерального закона.

4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

174 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному за­ конным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству ис­ полняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

— судом принят к рассмотрению иск о признании недействитель­ ной уступки прав по данной закладной либо о применении последст­ вий недействительности этой сделки;

— предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) ли­ бо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дублика­ та, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

— должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 на­ стоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требо­ ваний законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сви­ детельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обяза­ но незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа выше­ указанных.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным зако­ ном закладная аннулируется, орган, осуществляющий государствен­ ную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «пога­ шено» или иным образом, не допускающим возможности ее обра­ щения, за исключением физического уничтожения закладной.

ч При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять за­ кладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в от­ ношении которого осуществляется соответствующее право по его тре­ бованию, если только при залоге закладной она не передана в депо­ зит нотариуса.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обяза­ тельства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — обеспечить КОММЕНТАРИЙ должнику возможность сделать отметку на закладной об исполнении соответствующей части обязательства или удостоверить ее исполне­ ние иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной. Нахождение за­ кладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удо­ стоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипо­ текой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг пол­ ностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным вла­ дельцем закладной на осуществление прав по ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге за­ кладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполня­ ет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю за­ кладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

• судом принят к рассмотрению иск о признании недействитель­ ной уступки прав по данной закладной либо о применении по­ следствий недействительности этой сделки;

• предъявленная закладная недействительна в связи с ее утра­ той законным владельцем и выдачей дубликата закладной (ст. 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи заклад­ ной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требо­ ваний законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Нахождение за­ кладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осущест­ вившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. Когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннули­ руется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипоте­ ки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее пу­ тем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключе­ нием физического уничтожения закладной.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

176 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной 1. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должни­ ком по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

— заявления в их адрес лица, означенного в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и Сделок с ним в ка­ честве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный, реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального зако­ на, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утра­ ченной закладной;

— решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имею­ щих юридическое значение, в соответствии с процессуальным зако­ нодательством Российской Федерации.

2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в мини­ мально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государ­ ственную регистрацию прав.

3. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим госу­ дарственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную.

4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утра­ ченной закладной.

Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать закон­ ному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

Как любая другая ценная бумага, закладная в случае ее утери может быть восстановлена, и соответственно могут быть восстановле­ ны права по ней. Восстановление производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипоте­ кой обязательству. Поскольку закладная — это именная ценная бу­ мага, она восстанавливается путем обращения к лицу, ее выдавшему.

В пункте 1 комментируемой статьи приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности, они восстанавливаются на основании решений суда, вынесенных в результате рассмотрения дел об уста­ новлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. В дан­ ном случае это установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа, тому или иному лицу. Вступив КОММЕНТАРИЙ шее в законную силу решение суда является основанием для того, чтобы владелец утраченной закладной обратился к залогодателю, а если последний является третьим лицом, то к должнику по обеспе­ ченному ипотекой обязательству с требованием составить дубликат закладной.

Поскольку выдача закладной всегда относится к обязанности за­ логодателя, а если он является третьим лицом, то — должника по обеспеченному ипотекой обязательству, и дубликат (с соответствую­ щей отметкой «дубликат»),утраченной закладной должны составить указанные лица. В пункте 2 комментируемой статьи сказано, что дубликат закладной должен быть составлен в «минимально возмож­ ные сроки», что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий госу­ дарственную регистрацию ипотеки. Пункт 3 обязывает орган, осуще­ ствивший государственную регистрацию ипотеки, вручить дубликат закладной лицу, утратившему ее.

Абзац 1 п. 4 комментируемой статьи содержит общее формальное требование полного соответствия дубликата самой закладной- Такое требование представляется излишним, поскольку само слово «дубли­ кат» предполагает точную копию оригинала. В абзаце 2 п. 4 говорит­ ся об ответственности составителя закладной за несоответствие дуб­ ликата утраченной закладной. Ответственность заключается в возме­ щении причиненных этим несоответствием убытков (ст. 15 ГК РФ).

Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки 1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином го­ сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государст­ венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по мес­ ту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В соответствии со статьей 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид права включена в ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняю­ щих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

7 Грудцына Л. Ю.

. ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

178 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Положения пункта 2 комментируемой статьи корреспондируют с нормой пункта 4 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение «по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа».

Регистрационный округ — территория, на которой действует уч­ реждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориаль­ ных единиц.

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки 1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного за­ явления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистра­ ция ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного до­ говора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залого­ дателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

— договор об ипотеке и его копия;

— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве при­ ложений;

— документ об уплате государственной пошлины;

— иные документы, необходимые для государственной регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Феде­ рации о государственной регистрации прав на недвижимое имущест­ во и сделок с ним.

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государствен­ ной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществ­ ляется одновременно с государственной регистрацией права собст­ венности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипо­ теке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одно­ временно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, представляются также:

— закладная, содержание которой должно удовлетворять требо­ ваниям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за ис КОММЕНТАРИЙ ключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведе­ ний о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4. Государственная регистрация смены залогодержателя вследст­ вие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и ново­ го залогодержателей. Для государственной регистрации смены зало­ годержателя должны быть представлены:

— договор уступки прав;

— документ об оплате государственной регистрации;

— ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижи­ мого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипо­ течное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущест­ ва, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное по­ крытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов представляются:

— лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотрен­ ная статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (подлинник или нотариально удосто­ веренная копия);

— правила доверительного управления ипотечным покрытием.

5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного ме­ сяца со дня поступления необходимых для ее регистрации докумен­ тов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

6. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации ипотеки является день со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ре­ гистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых до­ кументов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее го­ сударственной регистрации.

1* ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

180 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В пункте 1 комментируемой статьи перечислены документы, не­ обходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регист­ рация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистра­ цию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установлен­ ным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправ­ ления) и после государственной регистрации прав должен быть воз­ вращен правообладателю. В частности, тексты документов, представ­ ляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написа­ ны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физи­ ческих лиц, адреса их места жительства должны быть написаны пол­ ностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирую­ щие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на ре­ гистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав доку­ менты, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, от­ ветственным за проведение кадастровых работ, а планы другого не­ движимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастро­ вому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недви­ жимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на ос­ новании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий одно­ значно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государст­ венный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

КОММЕНТАРИЙ В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, кви­ танции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа1.

Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу за­ кона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдель­ ного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственно­ сти, возникшего в результате заключения договора ренты (п. ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

В пункте 3 анализируется ситуация, когда помимо заключения договора ипотеки выдается также закладная. В таких случаях кроме вышеуказанных документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательст­ ве в результате уступки требования. Под уступкой требования пони­ мается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник дол­ жен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому креди­ тору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, нераз­ рывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письмен­ ной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответст­ вующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.

В комментируемом пункте подчеркивается необходимость подачи со­ вместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того, чтобы осуществить такую регистрацию.

Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (на­ пример, кредитный договор).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

182 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого долж­ на быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчис­ ляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки до­ кументов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

В пункте 6 рассматривается процедура государственной регистра­ ции ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой реги­ страции. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущест­ во совершается соответствующая регистрационная запись. День, ко­ гда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистра­ ции самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки \. 8 государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

— непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона;

— несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложен­ ных к ним документов требованиям, предусмотренным законода­ тельством Российской Федерации;

— необходимости проверки подлинности представленных доку­ ментов.

3. Принимая решение об отложении государственной регистра­ ции ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

При невыполнении требований указанного органа в установлен­ ный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

4. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

КОММЕНТАРИЙ 5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установлен­ ного для ее государственной регистрации.

Пункт 1 комментируемой статьи не содержит определенного пра­ вила, а отсылает к Закону о государственной регистрации прав, имеющему специальную статью 20 «Основания для отказа в государ­ ственной регистрации прав. Прекращение государственной регистра­ ции прав». В соответствии с ней (ш 1) в государственной регистра­ ции прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требовани­ ям действующего законодательства;

• акт государственного органа или акт органа местного само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответст­ вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно­ мочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­ виями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­ щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ ный объект недвижимого имущества.

О причинах отказа, если такое решение состоялось, заявителю сообщается в письменной форме в срок не более 5 дней после оконча­ ния срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия ука­ занного сообщения учреждением юстиции помещается в дело право­ устанавливающих документов (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

Закон о государственной регистрации прав (ч. 2 п. 3 ст. 20) дета­ лизирует общие нормы о судебной защите гражданских прав (ст. ГК РФ) применительно к случаю отказа в государственной регистра­ ции прав. В нем также конкретизируются случаи, при возникновении ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

184 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА которых может быть отказано в государственной регистрации ипоте­ ки (п. 2 ст. 29). Указанные случаи могут иметь место при следую­ щих условиях:

• если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу, которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст. 5 Закона об ипотеке;

см. комментарий к ней);

• если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не Соответствует требованиям госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, изложены в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав).

Введенное понятие «отложение государственной регистрации ипотеки?* и связанные с ним основания об отложении государствен­ ной регистрации (п. 2 ст. 21 Закона) имеют существенное отличие от понятия «приостановление государственной регистрации прав», содержащегося в статье 19 Закона о государственной регистрации прав. / Приостановление государственной регистрации прав происходят в случаях:

• когда регистратор прав в течение месяца обязан принять необ • ходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у него сомнений в наличии оснований для госу­ дарственной регистрации прав (п. 1);

• при направлении представленных документов на подтвержде­ ние их подлинности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая срока «в течение месяца», указанного в пункте 1. В итоге суммарный срок приостановления регистрации ипотеки по данному осно­ ванию может достигать двух месяцев (п. 2);

• на основании заявления в письменной форме (с указанием причин и срока, необходимого для такого приостановления) правообладателя или уполномоченного им на то лица при на­ личии у него надлежаще оформленной доверенности государ­ ственная регистрация прав может быть приостановлена не бо­ лее чем на три месяца, при этом подача указанного заявления прерывает течение срока, установленного пунктом 1, а срок, истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3);

• на основании определения или решения суда, в порядке, уста­ новленном законодательством.

КОММЕНТАРИЙ Из смысла вышеназванных норм статьи 19 Закона о государст­ венной регистрации прав следует, что приостановление государствен­ ной регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регист­ рация ипотеки может растянуться на многие месяцы, и поэтому впол­ не возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и он может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не­ законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 10 Закона и комментарий к нему). Подоб­ ное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и ста­ новление ипотеки в частности.

В Законе об ипотеке и в Законе о государственной регистрации прав по-разному изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им решения соответственно «об отложении государственной регистрации ипотеки» и «о приостановлении госу­ дарственной регистрации прав».

По Закону (п. 3 ст. 21) орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, принимая решение об ее отложении, запраши­ вает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При этом нет указаний на то, в течение какого вре­ мени регистрирующий орган должен выполнить названную обязан­ ность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в государственной регистрации инотеки при невыполнении его требо­ ваний в установленный срок.

По Закону о государственной регистрации прав информативная обязанность регистратора возникает в двух случаях:

— регистратор прав при возникновении у него сомнений в нали­ чии оснований для государственной регистрации прав обязан немед­ ленно (то есть как только это оказывается возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказа­ тельства наличия у него оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 19);

— регистратор прав при направлении представленных докумен­ тов на подтверждение их подлинности обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае если в течение не более одно­ го месяца (не считая месячного срока, предусмотренного п. 1 ст. 19) не будут устранены причины, препятствующие государственной реги­ страции прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госу ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

186 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА дарственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 сг. 19).

Нормы пункта 4 ст. 21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся в пункте 2 комментируемой статьи, по отложению го­ сударственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация прав может быть приостановлена с внесением соответствующей от­ метки в Единый государственный реестр прав на основании опреде­ ления или решения суда в порядке, установленном законодательст­ вом (п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

В статье (п. 5) устанавливается порядок информирования зало­ годателя об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государст­ венной регистрации ипотеки, этот порядок отличается от того, что предусмотрен пунктом 3 ст. 20 Закона о государственной регистра­ ции прав., Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки 1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна со­ держать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяют­ ся закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого иму­ щества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное по­ крытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяет­ ся ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном рее­ стре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являют­ ся владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре вла­ дельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуаль­ ное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты уча­ стия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным серти­ фикатом участия, требования, удостоверенного закладной, государ­ ственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечиваю КОММЕНТАРИЙ щего данное требование, осуществляется по требованию управляю­ щего ипотечным покрытием.

2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регист­ рации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основани­ ем возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наиме­ нование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подпи­ сью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществ­ ляющего государственную регистрацию прав.

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, ор­ ган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также подпункта­ ми 10 и 13 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при госу­ дарственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности зало­ годателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залого­ держателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий госу­ дарственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

В пункте 1 комментируемой статьи раскрывается содержание ре­ гистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение пункта 3 ст. 29 Закона о регистрации прав на недвижи­ мое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи.

В пункте 2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответ­ ствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировав­ шего ипотеку.

В пункте 3 установлены формальные реквизиты закладной в том случае, если договор об ипотеке предусматривает ее выдачу. Эти ре­ квизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать реги­ страционная запись об ипотеке. В нем содержатся также отсылки к подпунктам 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке (см. комментарий к указанной статье).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

188 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В пункте 4 устанавливаются обязанности органа, осуществляю­ щего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ), копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, об­ ремененное ипотекой (копия договора ренты), она также должна архивироваться.

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке 1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном ис­ правлении и при условии, что указанное исправление не может при­ чинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипоте­ ке вносятся на основании соглашения между залогодателем и зало­ годержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая,. предусмотренного пунктом 6 статьи 13 на­ стоящего Федерального закона.

В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипоте­ ке вносятся соответствующие изменения.

Правовая норма пункта 1 корреспондирует с правилами пункта ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в котором содер­ жится требование о том, что технические ошибки исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения заявления об ошибке в записях. В такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают инфор­ мацию об исправлении технической ошибки участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав.

Исправление указанной ошибки осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может иметь следую­ щие последствия для правообладателей и третьих лиц, полагавшихся на соответствующие регистрационные записи:

• причинение ущерба;

• нарушение законных интересов.

КОММЕНТАРИЙ В связи с названными положениями принципиально важно отме­ тить, что в пункте 2 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в отличие от комментируемой статьи 23 Закона, включена нор­ ма, которая обязывает в случаях, если существуют основания пола­ гать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, ко­ торые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производить по решению суда, арбитражного суда.

Предписания, содержащиеся в части 1 п. 2 ст. 23 Закона, выте­ кают из общих правил об основании изменения договора (п. 1 ст. ГК РФ) и о порядке изменения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Не допускаются изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной (ч. п. 2 ст. 23 Закона). Из этого правила сделано единственное исключе­ ние для случая, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В Правила ведения Единого государственного реестра прав (утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) вклю­ чен раздел VII «Записи об изменениях, не влекущих за собой пре­ кращения или перехода права» (п. 67 — 70);

его наличие расширяет возможности по реализации положений комментируемой статьи.

Статья 24. Государственная пошлина За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошли­ на уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и по­ рядке, которые установлены законодательством Российской Федера­ ции о налогах и сборах.

По общему правилу расходы по уплате государственной пошли­ ны за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный харак­ тер, и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возло­ жены на залогодержателя.

За государственную регистрацию прав государственная пошли­ на взимается в соответствии с налоговым законодательством (статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государствен­ ную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значи­ мых действий» главы 25.3 части второй НК РФ).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

190 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Так согласно подпункту 22 п. 1 ст. 333.33 за государственную ре­ гистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государ­ ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за­ писи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество взимается госпошлина с физических лиц в размере 500 рублей, орга­ низаций — 2000 рублей.

За регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним, с физических лиц взимается 100 рублей;

организаций — 300 рублей.

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий со­ глашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основа­ нии закона, заключен между физическим лицом и юридическим ли­ цом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, уста­ новленном для физических лиц;

В соответствии с подпунктом 23 за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обя­ зательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залого­ держателя, — 500 рублей;

В случае смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 100 рублей.

За внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 100 рублей (подп. 25 п. 1 ст. 333.33).

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании за­ явления законного владельца закладной, совместного заявления за­ логодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установ­ ленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная заклад­ ная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

КОММЕНТАРИЙ Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим основаниям:

• по общим основаниям, предусмотренными нормами главы ГК РФ о прекращении любых обязательств;

• по специальным основаниям прекращения залога, которые установлены статьями 352, 354 и 356 ГК РФ;

• по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмот­ ренным настоящим Законом, в связи с тем, что ипотека явля­ ется зависимым обязательством, она прекращается с прекра­ щением основного обязательства. Здесь, прежде всего, имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, то есть то, что оно состоялось.

В части 1 ст. 25 Закона об ипотеке и пункте 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам комментируемого Закона регистра­ ционная запись об ипотеке погашается на основании:

• заявления законного владельца закладной;

• совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

• решения суда, арбитражного суда или третейского суда о пре­ кращении ипотеки.

Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистра­ ции основаниями служат:

• заявление залогодержателя;

• заявление залогодателя с приложением документов об испол­ нении основного договора;

• вступившее в силу решение суда, арбитражного суда или тре­ тейского суда.

В том случае, когда погашение регистрационной записи об ипо­ теке производится в связи с прекращением ипотеки, то закладная аннулируется по правилам части 2 п. 7 ст. 17 Закона (см. коммента­ рий к ней). Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, мо­ жет затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную (ч. 2 ст. 25 Закона).

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки Государственная регистрация ипотеки является публичной. Лю­ бое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государствен­ ную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ..

192 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА _^ Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляюще­ го государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

В комментируемой статье подтвержден принцип информацион­ ной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременении этих прав, ранее зафиксиро­ ванный в п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостове­ рение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяю­ щий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о лю­ бом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Юридическое лицо также может/получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регист­ рацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистриро­ ванные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация пре­ доставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пя­ тидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который мо­ жет быть обжалован в судебном порядке. Вместе с тем в комменти­ руемой статье подчеркивается, что копия закладной не является до­ кументом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган госу­ дарственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистраци­ онную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмот­ ренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные КОММЕНТАРИЙ действия органа, осуществляющего государственную регистрацию / прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжа­ лованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответ­ ствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

По общему правилу отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5 ст. 131 ГК РФ). Правовые нормы комментируемой статьи базируются на соот­ ветствующих положениях Закона о государственной регистрации прав, в которых определено следующее:

• отказ в государственной регистрации прав либо уклонение со­ ответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитраж­ ный суд (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

• отказ в государственной регистрации прав может быть обжало­ ва н заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ч. п. 3 ст. 20).

Статья содержит перечень оснований, по которым возможно об­ жалование действий, связанных с государственной регистрацией ипо­ теки. Их содержание находится в прямой связи с действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, что по­ зволяет правоприменителю распорядиться предоставленными права­ ми в полном объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной защитой (ст. 11 ГК РФ).

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ко­ торый зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ ции и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возместить заинтересованному лицу убытки, причинен­ ные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

— необоснованным отказом в государственной регистрации ипо­ теки;

— необоснованным отказом во внесении исправлений в регист­ рационную запись;

— задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

194 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА — государственной регистрацией ипотеки с нарушением требо­ ваний, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

— несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Фе­ дерального закона;

— уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

— неправомерным погашением регистрационной записи;

— необоснованным отказом в совершении действий, предусмот­ ренных статьей 26 настоящего Федерального закона.

Орган, который зарегистрировал или должен был зарегистриро­ вать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Рос­ сийской Федерации возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

• необоснованным отказом в государственной регистрации ипо­ теки;

• необоснованным отказом во внесении исправлений в регистра­ ционную запись;

• задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх уста­ новленного срока;

• государственной регистрацией ипотеки с нарушением требова­ ний, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

• несоблюдением требований пункта 3 ст. 22 настоящего Феде­ рального закона;

• уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

• неправомерным погашением регистрационной записи;

Неправомерное погашение регистрационной записи возможно при несоблюдении норм раздела VI Правил ведения Единого госу­ дарственного реестра прав и статьи 25 Закона (см. комментарий к ней). Необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, име­ ется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имуще­ ства и в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (см. ст. 26 Закона и комментарий к ней), возможен, если не соблюдаются условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, кото­ рые определены в статье 8 Закона о государственной регистрации прав.

Содержащийся в статье 28 Закона перечень видов нарушений яв­ ляется исчерпывающим (закрытым). Во-первых, иные правонаруше­ ния органа, который зарегистрировал или должен был зарегистриро КОММЕНТАРИЙ вать ипотеку, в Законе не названы. Во-вторых, ответственность госу­ дарственного органа практически повсеместно ограничена и несопоставима с ответственностью при осуществлении предпринима­ тельской деятельности. Принимая во внимание отсутствие урегули­ рованного в законодательстве реального механизма возмещения госу­ дарственными органами причиненных физическим и юридическим лицам убытков, а также сложную финансовую ситуацию в государст­ ве, в настоящее время и на обозримое будущее целесообразнее задей­ ствовать на практике иные механизмы государственных гарантий за­ регистрированных прав. В частности, этим целям может и должно служить создание органами по регистрации прав либо субъектами Федерации специальных гарантийных (страховых) фондов, на фор­ мирование которых может направляться часть средств, получаемых в виде платы за государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав).

Глава V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА, ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом 1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало­ женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право зало­ годателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании зало­ женным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приоб­ ретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Предписания пункта 1 комментируемой статьи аналогичны соот­ ветствующим правилам ГК РФ о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п. 1 ст. 338), о содержании и сохран­ ности заложенного имущества (ст. 343), о пользовании и распоряже­ нии предметом залога (ст. 346). В данной статье названные нормы ГК РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

196 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Право пользования предметом залога по общему правилу при­ надлежит залогодателю, когда предмет залога остается у него. Не­ движимость — особый вид имущества (ст. 130 ТК РФ), а потому заложенные объекты недвижимого имущества всегда остаются у за­ логодателя, и он сохраняет право пользования недвижимостью.

При этом необходимо соблюдать обязательное условие: использова­ ние имущества должно производиться в соответствии с его назначе­ нием, то есть носить целевой характер. Например, жилое помеще­ ние при его использовании не может быть превращено в нежилое, и наоборот. Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижи­ мости влечет изменение предмета ипотеки со всеми вытекающими отсюда для залогодателя последствиями (см. ст. 35 Закона и ком­ ментарий к ней). !

Закон (ч. 2 п. 1 ст. 29) защищает право залогодателя на пользо­ вание заложенным имуществом, и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см. ст. 9 Закона и комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении указанных прав, то они ничтожны (ст. ГК РФ).

По закону (ч. 3 п. 1 ст. 29) при пользовании заложенным имуще­ ством залогодатель не должен, если иное не предусмотрено догово­ ром, допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Формулировку «при пользовании заложенным имуществом» нельзя признать удачной, поскольку в соответствии с ней залогода­ тель становится ответственным и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание «вследствие пользования заложенным имущест­ вом», подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя. Под физическим износом конструкции, элемента,1 системы инженерного оборудова­ ния и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, на­ дежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Правило пункта 2 ст. Закона корреспондирует с нормой пункта 1 ст. 346 ГК РФ. Однако и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в перечень благ, получаемых залогодателем от использования зало­ женной недвижимости. Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем плоды и доходы из предмета ипоте­ ки, законодатель сделал эту норму диспозитивной. Поэтому если КОММЕНТАРИЙ договором об ипотеке предусмотрено, то залогодержатель может иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного обязательства).

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогода­ тель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогода­ тель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные феде­ ральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федера­ ции), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником зало­ женного имущества, несет бремя его содержания и расходы по под­ держанию его в исправном состоянии. Вместе с тем эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено, что указанные расходы могут быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя. «Исправное состояние» — технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической докумен­ тацией. Это более широкий термин по сравнению с термином «рабо­ тоспособное состояние», под которым понимается такое состояние объекта, при котором он может выполнять свои функции, хотя и не отвечает всем техническим требованиям.

Пункт 2 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму, в которой изложено общее правило о том, что обязанностью залого­ дателя является производство как текущего, так и капитального ре­ монта заложенного имущества. Под текущим ремонтом следует пони­ мать исправление повреждений или естественных ухудшений имуще­ ства, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей. Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат (например, замена перекрытий в жилом доме). К капитальному ремонту относится также общая мо­ дернизация объекта недвижимости (полная замена системы канали­ зации). Разумный срок является оценочным понятием и определяет­ ся с учетом состояния объекта недвижимости.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

198 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита 1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страхо­ вании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и по­ вреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего тре­ бования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредствен­ но из страхового возмещения за утрату или повреждение заложен­ ного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федераль­ ным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего тре­ бования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответст­ венности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее ис­ полнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть за­ ключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя).

При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном зало­ гом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по догово­ ру страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заем­ щика не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества.

Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установлен­ ный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Страховым случаем по договору страхования ответственности за­ емщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распре­ деленных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

В соответствии с принятой правовой конструкцией (подп. 1 п. ст. 343 ГК РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке (п. 1 ст. 31 Закона).

КОММЕНТАРИЙ Таким образом, на залогодателя, помимо содержания и ремонта за­ ложенного имущества, возлагается еще одна обязанность — защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, про ецируясь на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной гибели или случайного повреждения иму­ щества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию указанных рисков, то есть гибель и повреждение имущества. Это также отражено в п. 1 ст. 344 ГК РФ.

Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. На это в пункте 2 ком­ ментируемой статьи указывают следующие формулировки: «при от­ сутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании, залого­ датель обязан страховать за свой счет».

Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это по­ нимается в соответствии со статьей 4 Закона РФ от 27 ноября 1992 г.

№ 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федера­ ции» и статьями 935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок и условия проведения конкретного вида обязательного страхования. Например, Федераль­ ный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фЗ об оценочной деятельности предусмотрел в статье 17 обязательность страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил поря­ док и условия проведения данного вида обязательного страхования.

В этой связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании лицензированных правил страхования.

Правила, содержащиеся в подпункте 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ, воспро­ изведены в пункте 2 комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований к порядку проведения страхования:

— расходы по страхованию несет залогодатель;

— заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а ес­ ли полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже этого обязательства;

— страхование производится от рисков утраты и повреждения.

Плата за страхование, именуемая страховой премией, представ­ ляет собой предусмотренную договором страхования денежную сум­ му, подлежащую уплате страховщику в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется возместить их при наступлении страховых событий (ст. 954 ГК РФ).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

200 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА s По общему правилу (п. 2 ст. 947 ГК РФ) при страховании иму­ щества, если договором страхования не предусмотрено иное, страхо­ вая сумма (сумма, в пределах которой страховщик "обязуется вы­ платить страховое возмещение по договору имущественного страхо­ вания) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) в месте его нахождения в день заключения договора страхования. При регламентации страховых отношений употребляются термины «полная стоимость» и «действительная стоимость». Конкретизация этих понятий содержится в ст. 7 Зако­ на об оценочной деятельности. В случае если в нормативном право­ вом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта недвижимости, не определен конкретный вид стоимости этого объекта, установлению подлежит рыночная стои­ мость данного объекта1.

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной стоимости (п. 1 ст. 945 ГК РФ).

В требованиях о страховании заложенного имущества (п. 2 ст. 31 За­ кона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст. 949 ГК РФ);

следовательно, предусматривается пропорциональ­ ная (долевая) система страхового обеспечения —" способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, то есть по отношению к величи­ не, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования. Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение данного вида страхования, по­ скольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взно­ са с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возме­ щен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нор­ мативном правовом акте не предусмотренных указанным Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оцен­ ки имущества. Термины и определения), определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стои­ мость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и.др.

КОММЕНТАРИЙ Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные феде­ ральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержате­ ля, если он ему известен.

Поскольку заложенное имущество остается во владении залого­ дателя, последний должен предпринять необходимые меры для его защиты. Перечень рисков для заложенного имущества, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим, что нужно отне­ сти к ее недостатку, так как на практике перечень рисков может быть значительно шире. Конкретные нормы, предусматривающие защиту заложенного имущества, могут содержаться не только в федераль­ ных законах, но и в указах Президента, и в постановлениях Прави­ тельства. Они могут быть также указаны в договоре об ипотеке.

Термин «посягательство» следует признать неудачным, посколь­ ку он применяется в уголовном праве и предполагает наличие умыш­ ленного преступного деяния;

между тем сохранность заложенного имущества может быть нарушена не только в результате преступных посягательств, но и при отсутствии вины третьих лиц, в том числе в результате действия непреодолимой силы, случая или неправомер­ ных действий (например, нарушения правил техники безопасности работниками залогодателя или залогодержателя).

Положение комментируемой статьи об обязанности залогодателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества уведо­ мить об этом залогодержателя, если он ему известен, сходно с нор­ мой, содержащейся в п. 3 ст. 343 ГК РФ. Однако нельзя не обратить внимание на два отличия между ними.

Во-первых, в ГК РФ говорится об угрозе, тогда как в комменти­ руемой статье речь идет о реальной угрозе (это оценочное понятие, определяемое с учетом конкретных обстоятельств).

Во-вторых, в комментируемой статье содержится оговорка о том, что залогодатель обязан уведомить залогодержателя, если он ему известен. Очевидно, имеются в виду ситуации, когда залогодатель не является должником. Другую ситуацию представить трудно, по­ скольку если залогодатель (должник) не знает своего залогодержате­ ля (кредитора), он не может исполнить основное обязательство.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

202 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц 1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами тре­ бований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обре­ менении указанного имущества либо иных требований, удовлетворе­ ние которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь такого за­ логодержателя к участию в деле.

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогода­ тель должен использовать соответствующие обстоятельствам спосо­ бы защиты своих пращ на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если зало­ годатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенно­ сти и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказа­ лось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого не­ законного владения в соответствии со статьями 301—303 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В пункте 1 комментируемой статьи на залогодателя возложена информативная обязанность о немедленном, то есть как только это оказывается возможным, уведомлении залогодержателя (если он ему известен) о случаях предъявления залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества. Указанная обя­ занность корреспондирует с подпунктом 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ. Таким образом, перечисленные в пункте 1 ст. 33 Закона притязания ка­ ких-либо лиц на предмет ипотеки становятся информационным пово­ дом для уведомления залогодержателя (такой порядок установлен для обеспечения его интересов) только в случае возможного «умень­ шения стоимости» или «ухудшения» заложенного имущества. По­ скольку в статье не уточнено, какие формы могут использоваться для передачи сообщения, то их при возникновении такой необходи:

мости выбирает залогодатель, чтобы обеспечить доведение сообще­ ния до залогодержателя в кратчайшие сроки.

КОММЕНТАРИЙ Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки (см. п. 1 ст. 9 Закона и комментарий к не­ му), то есть проведение соответствующего.экспертного действия. Эта норма повторяет положения пункта 1 ст. 339 ГК РФ, хотя в Законе о залоге (п. 1 ст. 10) устанавливается, что в договоре о залоге долж­ но содержаться, среди прочих, условие о стоимости имущества.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соот­ ветствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика (п. 1 ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения). В данном случае целью оценки является залог недвижимого имущества. Залоговая стоимость имуще­ ства — стоимость имущества в целях обеспечения кредита (п. 22 то­ го же ГОСТа). В рассматриваемых отношениях для сторон договора об ипотеке главное значение имеет информация о величине залоговой стоимости вообще и возможное изменение ее величины в случае удовлетворения перечисленных в пункте 1 ст. 33 Закона притязаний других лиц на заложенное имущество.

Ухудшение заложенного имущества и уменьшение его стоимо­ сти — взаимосвязанные параметры, поэтому оправданно, что оба эти показателя включены в состав принципов, на которых строится за­ щита предмета ипотеки от притязаний третьих лиц. Залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела при предъявле­ нии к залогодателю соответствующего иска, поэтому его участие в судебном разбирательстве безусловно необходимо. В соответствии с ГПК РСФСР (утратил силу) применительно к ситуации по защите заложенного"имущества лицами, участвующими в деле, признавались третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора (ст. 37), и третьи лица, не заявляющие самостоятельных тре­ бований на предмет спора (ст. 38).

В пункте 2 настоящей статьи содержится предписание залогода­ телю. В соответствии с ним он должен, защищая права на заложен­ ное имущество, использовать предусмотренные статьей 12 ГК РФ способы защиты гражданских прав обособленно или в совокупности в зависимости от конкретных обстоятельств.

Новеллой в Законе (п. 2 ст. 33) является норма о предоставле­ нии залогодержателю права использовать способы защиты, назван­ ные в статье 12 ГК РФ, от имени залогодателя, если последний от­ казался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осу­ ществляет ее. Причем делать это залогодержателю разрешено без специальной доверенности;

также он может предъявлять требование залогодателю по возмещению расходов, понесенных в связи с защи­ той указанных прав.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

204 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В комментируемой норме законодатель не устанавливает, в какой форме залогодателем должен быть выражен отказ от защиты своих прав. Поэтому вполне оправданно в ситуации, когда залогодатель не заявляет об отказе от защиты своих прав на заложенное имущество, чтобы залогодержатель доказал, что действия залогодателя могут быть квалифицированы вышеуказанным образом и потому он само­ стоятельно начинает использовать имеющиеся способы защиты, де­ лая это от имени залогодателя.

При этом залогодержатель наделен полномочием (п. 2 ст. 33 За­ кона) осуществлять такого рода защиту прав без специальной дове­ ренности, что корреспондирует с нормами ст. 182 «Представительство» ГК РФ. Полномочие — это право выступать представителем другого лица, совершать юридически значимые действия для него.

Данное полномочие залогодержателя возникло на основании одно­ го из трех, предусмотренных пунктом 1 ст. 182 ГК РФ юридических фактов — закона, а именно Закона об ипотеке (п. 2 ст. 33). Предста­ вительство, основанное на законе, называется обязательным. Его особенностями являются:

• представительство возникает независимо от волеизъявления. представляемого;

• полномочия представителя непосредственно определены зако­ ном.

Представитель вообще, а с учетом вышеуказанного статуса в осо­ бенности, должен осуществлять свои правомочия добросовестно. На­ пример, в случае если залогодержатель превысит данное ему полно­ мочие, то в отношении заключенной им сделки действует правило статьи 183 ГК РФ.

Истребуя из чужого незаконного владения имущество, заложенное по договору об ипотеке, залогодержатель, действуя от своего имени, должен руководствоваться правилами, изложенными в статьях 301— ГК РФ, и при возврате имущества передать его во владение залого­ дателя. Таким образом, закон охраняет интересы не только залого­ держателя, но и залогодателя, независимо от возможных действий или бездействия последнего по защите заложенного имущества от притязаний третьих лиц., Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

КОММЕНТАРИЙ Осуществляемая залогодержателем проверка не должна созда­ вать неоправданные помехи для использования заложенного имуще­ ства залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Залогодержатель заинтересован в контроле за соблюдением зало­ годателем своих обязанностей по обеспечению сохранности заложен­ ного имущества, а потому законодатель наделяет его соответствую­ щими полномочиями. Контроль включает в себя такие обязательные элементы, как проверка наличия заложенного имущества, его состоя­ ния и условий содержания. Законом не установлены очередность и порядок осуществления данного контроля, в связи с чем целесооб­ разно оговорить их в договоре. Если же это сделано не было, полно­ мочия залогодержателя по осуществлению контроля ограничены только общим правилом, согласно которому проводимые залогодер­ жателем проверки не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами (например, арендаторами), во владении которых оно нахо­ дится.

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества При грубом нарушении залогодателем правил пользования зала­ женным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ре­ монта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию за­ ложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснован­ ном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного испол­ нения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Нормы, заложенные в правовую конструкцию комментируемой статьи, базируются на положениях пункта 3 ст. 343 ГК РФ, но при этом учтены особенности ипотечных правоотношений. В данном слу­ чае имеется в виду не любое нарушение, связанное с ненадлежащим ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

206 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям:

• нарушение должно быть в причинной связи с действиями зало­ годателя;

• грубое нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества.

Статья содержит перечень различного рода нарушений (когда они по степени своего воздействия считаются «грубым нарушени­ ем») со стороны залогодателя, дающих право залогодержателю по­ требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза­ тельства:

• при грубом нарушении правил пользования заложенным иму­ ществом;

• при грубом нарушении правил содержания или ремонта зало женного имущества;

г • при грубом нарушении обязанности принимать меры по сохра­ нению заложенного имущества;

• при нарушении обязанностей по страхованию заложенного иму­ щества;

• при необоснованном отказе залогодержателю в проверке зало­ женного имущества.

Наличие указанных нарушений дает залогодержателю право не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­ кой обязательства, но и обратить взыскание на имущество, зало­ женное по договору об ипотеке (ч. 2 ст. 35 Закона). Реализовать его он может лишь тогда, когда в удовлетворении требования до­ срочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства отка­ зано, а также если такое требование не удовлетворено в преду­ смотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества 7. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного по­ вреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не от­ вечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства сущест­ венно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного КОММЕНТАРИЙ исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи настоящего Федерального закона.

3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотрен­ ные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Под случайной гибелью или случайным повреждением заложен­ ного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий в результате действия непреодо­ лимой силы либо по вине третьих лиц. По существу, в пункте 1 ком­ ментируемой статьи воспроизводятся положения статьи 211 ГК РФ, установившей, что риск случайной гибели или повреждения имуще­ ства несет по общему правилу собственник (в данном случае залого­ датель).

В пункте 2 ничего не говорится о том, являются ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя это можно предположить). Главное то, что залогодержатель не несет за это от­ ветственности. В этом случае утраченное или поврежденное имущест­ во уже не может иметь характер обеспечительной функции, и потому законодатель приходит к логическому выводу, что залогодержатель получает право на досрочное исполнение основного обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения. Выдача закладной в оп­ ределенной степени ограничивает права залогодателя по распоряже­ нию заложенным имуществом. В частности, произвести отчуждение заложенного имущества можно, только если соответствующее право залогодателя предусмотрено в закладной (в таком случае не имеет значения, было ли предусмотрено это право в договоре ипотеки).

Причем должны соблюдаться условия, установленные в закладной.

Например, условием может быть минимальная цена, по которой мо­ жет продаваться заложенное имущество. Особый правовой режим установлен в отношении такой разновидности распоряжения зало­ женным имуществом, как его завещание. Право собственника заве­ щать принадлежащее ему имущество входит в содержание граждан­ ской правоспособности и потому ничем не может быть ограничено.

Соответственно, любые условия договора об ипотеке или любые со­ глашения, направленные на ограничение этого права, являются абсо­ лютно недействительными (ничтожными). Наследование по завеща­ нию регулируется частью третьей ГК РФ.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

208 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество произ­ водственного корператива или иным способом лишь с согласия зало­ годержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущест­ ва допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в за­ кладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Усло­ вия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья развивает правило, содержащееся в пункте 2 ст. 346 ГК РФ, о том, что существует запрет на совершение юридических действий в отношении предмета ипотеки без согласия залогодержателя, по­ скольку ими могут нарушаться его права на удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества. В комментируемом пункте ст. 37 Закона установлены две диспозитивные нормы. Первая, сфор­ мулированная «или иным способом», относится к праву отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке. Вторая, изложенная в виде «если иное не предусмотрено», предоставляет право сторонам установить в договоре об ипотеке отличный от названного порядок принятия решения об отчуждении имущества.

Право залогодателя об отчуждении заложенного имущества включается в закладную по правилам пункта 2 ст. 14 Закона, а затем реализуется с соблюдением условий, содержащихся в закладной.

Пункт 3 комментируемой статьи повторяет норму части 2 п. ст. 346 ГК РФ, касающуюся права залогодателя завещать заложен­ ное имущество, которое не подлежит ограничению.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу 1. ЛИЦО, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсаль­ ного правопреемства, в том числе в результате реорганизации юри­ дического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об КОММЕНТАРИЙ ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены пер­ воначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей за­ кладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, пере­ шло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к не­ скольким лицам, каждый из правопреемников первоначального за­ логодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собст­ венность правопреемников залогодателя, правопреемники становят­ ся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу неза­ висимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в пункте комментируемой статьи.

Под универсальным правопреемством понимается такой переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях, за исключением тех, в которых закон вообще не допускает правопреемство. В качестве примера универсального правопреемства в п. 1 приводится реорганизация (прекращение юри­ дического лица при сохранении для функционирования в граждан­ ском обороте его имущественной массы и переходе прав и обязанно­ стей к другому лицу) и наследование (переход прав и обязанностей от умершего к его наследникам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, является наличие права следования, ко­ торое выражается в том, что право следует за вещью, а для лица, которое приобрело заложенную вещь, это означает наличие залого­ вых обременении.

В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо обязанностей на основании соответ­ ствующего соглашения с залогодержателем. Однако если такое со-, глашение не было удостоверено нотариально или если не были соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 Закона об 8 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

210 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ипотеке), то для последующих приобретателей закладной оно не имеет юридической силы.

Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве но­ вых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделе­ но в натуре (например, земельный участок — на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно своей доле. Если же предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемни­ ки становятся солидарными залогодателями. Это значит, что каждый из них несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства в полном объеме. Нельзя не обратить внимание на то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности1.

В пункте 3 подчеркивается, что залоговое обязательство сохраня­ ет свою силу независимо от того, были ли нарушены правила, регла­ ментирующие переход заложенного имущества от одного лица к дру­ гому (например, нарушена форма договора купли-продажи).

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипоте­ ке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Феде­ рального закона залогодержатель вправе по своему выбору потре­ бовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества не­ действительной и применения последствий, предусмотренных стать­ ей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательст­ ва и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущест­ ва, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобрете­ ния знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имуще­ ства ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обя­ зательства солидарно с должником по этому обязательству. Если Так, можно иметь право долевой собственности и на то имущество, которое не подлежит фактическому разделу. В этом случае доля определяется в виде арифметической дроби.

КОММЕНТАРИЙ заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипо­ текой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке (см. п. 1 и 2 ст. Закона и комментарий к ней). Если он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель наделяется правом принять к нему установленные меры (ч. 1 ст. 39 Закона). Ему в этом случае предо­ ставлена альтернатива:

• потребовать признания совершенной сделки недействительной, то есть противоправной, и применения к ней последствий, пре­ дусмотренных ст. 167 ГК РФ;

• потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обра­ щения взыскания на заложенное имущество (независимо от того, кому оно принадлежит).

Здесь необходимо обратить внимание, что во втором случае содер­ жание нормы имеет расхождение с правилом пункта 4 ст. 50 Закона об ипотеке, несмотря на существующую между ними взаимосвязь.

Данная статья исключает возможность защиты интересов недоб­ росовестного приобретателя имущества, заложенного по договору об ипотеке. Он считается таковым при наличии доказательств, что в его действиях имеется умысел или даже неосторожность, поскольку в момент приобретения недвижимости он знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается залогодателем с нарушениями правил по отчуждению заложенного имущества (см. ст. 37 Закона и комментарий к ней). Поэтому недобросовестный приобретатель становится ответственным за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству в пре­ делах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников рас­ крыт в статье 323 ГК РФ.

Предусмотрены защитные меры в отношении обеспечения прав залогодержателя и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями, указанными в данной статье. Закон (ст. 39) содержит императивную норму, по ко­ торой с этим должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступ­ лении солидарной ответственности указанных лиц залогодержатель (кредитор) вправе требовать исполнения обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно (ст. 323 ГК РФ).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

212 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц 1. ЕСЛИ иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержа­ теля сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во вре­ менное безвозмездное пользование и по соглашению с другим ли­ цом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

— срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

— имущество предоставляется в пользование для целей, соответ­ ствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложен­ ное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным за­ коном или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения до­ говора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залого­ дателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответст­ вии со статьей 55 настоящего Федерального закона.

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогода­ телем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответ­ ствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполне­ ния обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипоте­ ке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

В пункте 1 комментируемой статьи говорится о праве залогодате­ ля на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам без передачи права собственности.

Речь, в частности, идет о договоре аренды (возмездной передаче во временное владение и пользование либо только в пользование), без КОММЕНТАРИЙ возмездного пользования (безвозмездной передаче во временное пользование), сервитута (ограниченного пользования чужой вещью).

Осуществить указанное право залогодатель может при соблюдении двух условий:

• срок, на который передается имущество в пользование, не дол­ жен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства;

• имущество должно использоваться в соответствии с его назна­ чением.

Наличие второго условия представляется излишним, поскольку обязательным условием заключения любого из указанных выше до­ говоров является использование передаваемой выше вещи по назна­ чению и нарушение этого правила является основанием для растор­ жения договора.

Дополнительными основаниями прекращения вышеперечислен­ ных договоров о передаче заложенного имущества во временное вла­ дение и пользование другим лицам является вынесение судебного ре­ шения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления соответствующего решения в законную силу) и нотариальное удостоверение соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на за­ ложенное имущество (договор прекращается с момента нотариально­ го удостоверения соглашения).

В пункте 3 содержится противоречащее нормам гражданского права и общим положениям о залоге правило относительно возмож­ ности заключения договора о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам на срок, превы­ шающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, и для целей, не соответствующих назначению имущества. Для этого необходимо получить согласие залогодержателя.

Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользо­ вание другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обя­ занностей по договору ипотеки и, в частности, от обязанности по со­ хранению заложенного имущества, проведению его капитального и текущего ремонта, страхованию и др., хотя практически исполнить эти обязанности будет довольно трудно. Указанная норма имеет дис позитивный характер, и стороны в договоре ипотеки могут преду­ смотреть иное. Например, если с согласия залогодателя заложенное имущество сдается в аренду, в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено, что залогодатель освобождается от обязанности проводить текущий ремонт, поскольку это обычно является обязанностью арен­ датора.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

214 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества 1. Если право собственности залогодателя на имущество, являю­ щееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в поряд­ ке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека рас­ пространяется на предоставленное взамен имущество либо залого­ держатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возме­ щения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной ме­ ре защищены правами, предусмотренными частью первой настояще­ го пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченно­ го ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за соверше­ ние преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу, и применяются правила статьи 38 настоящего Феде­ рального закона. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­ кой обязательства и обращения взыскания на конфискованное иму­ щество.

Нормы данной статьи охватывают случаи, связанные с последст­ виями принудительного изъятия государством заложенного имущест­ ва. Ее положения базируются на правилах одноименной статьи ГК РФ. Случаи принудительного изъятия имущества у собственника указаны в пункте 2 ст. 235 ГК РФ:

— обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. ГК РФ);

— отчуждение имущества, которое в силу закона не может при­ надлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ);

— отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участ­ ка (ст. 239 ГК РФ);

— выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ);

— реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

— конфискация (ст. 243 ГК РФ);

— отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом ст. 252, пунктом 2 статьями 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

КОММЕНТАРИЙ Поскольку предмет ипотеки служит обеспечением основного обя­ зательства, то при изъятии заложенного имущества существенное значение приобретает механизм его проведения и назначаемая сумма возмещения. Согласно пункту 3 ст. 35 Конституции РФ, «принуди­ тельное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноцен­ ного возмещения». В случаях, указанных в подпунктах 2 — 5 выше­ приведенного перечня (п. 1 комментария к настоящей статье), и при национализации изъятие имущества производится возмездно с возмещением собственнику убытков в порядке, установленном статьями 239-243, 306 ГК РФ.

В части 2 п. 1 ст. 41 законодатель развивает положения, содер­ жащиеся в пункте 1 ст. 354 ГК РФ. Здесь необходимо обратить вни­ мание, что содержание комментируемой нормы имеет расхождение с правилом пункта 4 ст. 50 Закона, несмотря на существующую между ними взаимосвязь.

Преимущественное право залогодержателя перед другими субъ­ ектами на заложенное имущество обеспечивается как принципом спе­ циальности, так и принципом старшинства залогового права. Послед­ ний принцип нашел отражение в положениях пункта 2 ст. 41 Закона, имеющих отличия от норм пункта 2 ст. 354 ГК РФ. Для сохранения ипотеки в силе применяются правила о сохранении ипотеки при пере­ ходе прав на заложенное имущество к другому лицу (см. ст. 38 Зако­ на и комментарий к ней). Если при этом интересы залогодержателя защищаются не в полной мере, то ему предоставлено право действо­ вать по норме пункта 4 ст. 50 Закона (см. комментарий к нему).

Вопреки предписаниям пункта 2 ст. 41 Закона в статье 78 Зако­ на об исполнительном производстве без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требова­ ниями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет кон­ фискованной недвижимости, находящейся в залоге у третьих лиц.

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в от­ ношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

216 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Виндикация осуществляется с помощью виндикационного иска1.

Этот вид иска направлен на защиту права владения имуществом.

В частности, согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истре­ бовать свое имущество из чужого незаконного владения (например, иск о возврате незаконно занятого нежилого помещения).

Гражданским кодексом РФ установлены особые правила об ис­ требовании имущества от добросовестного приобретателя. В частно­ сти, в соответствии со статьей 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобрета­ тель), собственник вправе истребовать у него это имущество лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, кото­ рому оно было передано во владение, либо похищено у того или дру­ гого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. При удовлетворении предъявленного виндикационного иска и изъятии предмета ипотеки у залогодателя по решению суда, вступившего в законную силу, ипотека в отношении этого имущества прекращается. Определенные гарантии в комментируемой статье предусмотрены и для залогодержателя, который после вступления в законную силу решения суда о виндикации заложенного имущества имеет право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспе­ ченного ипотекой.

Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспече­ ние исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру­ гого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, опре­ деляемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 на­ стоящего Федерального закона.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, дей ' Виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого незаконного владения.

КОММЕНТАРИЙ ствие которых не прекратилось к моменту заключения последующе­ го договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипоте­ ке, может быть признан судом недействительным по иску залогодер­ жателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий дого­ вор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по по­ следующему Договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествую­ щего договора об ипотеке.

4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипоте­ ке являются одни и те же лица.

5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусмат­ ривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Перезалог недвижимого имущества возможен в обеспечение ис­ полнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (п. 1 ст. 43 Закона). Для установле­ ния очередности залогодержателей используют сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о моменте возникновения ипотеки, который опреде­ ляют по правилам пунктов 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке (см. ком­ ментарий к ним). Записи об ипотеке в соответствии с пунктом Правил ведения Единого государственного реестра прав вносятся в подраздел Ш-2.

Пункт 2 развивает правило пункта 2 ст. 342 ГК РФ. Для обеспе­ чения интересов залогодержателя по недопустимости последующего договора об ипотеке должны служить ограничения, включаемые в договор. Ограничения в отношении последующей ипотеки, устанав­ ливаемые в предшествующем договоре, могут содержать различные условия, соблюдение которых обязательно при заключении после­ дующего договора об ипотеке.

Несоблюдение запрещения, установленного предшествующим до­ говором об ипотеке, влечет недействительность последующего дого­ вора об ипотеке, что следует из пункта 3 комментируемой статьи.

Недействительность признается в судебном порядке по иску залога ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

218 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА держателя по предшествующему договору. Вынесение судом реше­ ния о недействительности последующего договора об ипотеке преду­ смотрено независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­ щему договору о таком запрещении. Допускается удовлетворение требований залогодержателя по последующему договору, заключен­ ному с нарушением условий, предусмотренных для него предшест­ вующим договором (ч. 2 п. 3 ст. 43 Закона). Это возможно в той степени, в какой их удовлетворение соответствует условиям предше­ ствующего договора об ипотеке. Не допускается по правилам ком­ ментируемой статьи последующая ипотека в случае, если сторонами в предшествующем и последующих договорах об ипотеке являются одни и те же лица (п. 4). Также не допускается заключение после­ дующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной.

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках.

Изменение предшествующего договора об ипотеке 1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему зало­ годержателю до заключения с ним Договора о последующей ипоте­ ке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущест­ ва, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодер­ жателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказа­ но, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипоте­ ке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им све­ дения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи настоящего Федерального закона.

3. После заключения последующего договора об ипотеке изме­ нение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объ­ ема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим до­ говором об ипотеке.

4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

КОММЕНТАРИЙ Последующая ипотека подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами статей 19 — 28 Закона. Комментируемая статья в дополнение к нормам об общих правилах заключения дого­ вора об ипотеке и его содержании предусматривает обязанность де­ лать в последующем договоре об ипотеке отметки обо всех регистра­ ционных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

При последующей ипотеке обременение недвижимого имущества не прекращается, а дополняется (преобразуется) в пользу другого лица. Записи об этом, как это предусмотрено частью 3 ст. 45 Закона, вносятся в подраздел Ш-2 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требования­ ми пункта 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав.

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки Государственная регистрация последующей ипотеки осуществля­ ется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального за­ кона.

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же иму­ щества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Как и любой другой договор ипотеки, договор последующей ипотеки подлежит государственной регистрации, которая осуществ­ ляется по тем же самым правилам. При этом ранее сделанные реги­ страционные записи не отменяются, а дополняются новой регистра­ ционной записью. Важно отметить, что в последующий договор об ипотеке вносятся отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам 1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с со­ блюдением требований о наличии у залогодержателя по предшест­ вующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетво­ рения своих требований.

2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

220 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА _^ ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залого­ держатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользо­ вался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой.

3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требо­ ваниям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествую­ щей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенно­ го имущества.

4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипоте­ кам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залого­ держателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипоте­ кам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспе­ ченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмот­ рено иное.

В пункте 1 комментируемой статьи устанавливается очередность предъявления требований залогодержателей в тех случаях, когда од­ но и то же недвижимое имущество заложено по нескольким догово­ рам ипотеки (последующая ипотека). Общее правило заключается в том, что преимущество по удовлетворению своих требований имеет предшествующий залогодержатель.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.