WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |

«С УЧЕТОМ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ Л.Ю. Грудцына М.Н. Козлова ИПОТЕКА-КРЕДИТ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УДК 347.2/3 ББК 67.404.2 Г90 Рецензент Головистикова А.Н. — кандидат ...»

-- [ Страница 2 ] --

В России существует явное завышение цен на недвижимость. Для решения этой проблемы необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для экономики России инстру­ ментов. Данный вопрос напрямую связан с налогообложением сде­ лок и ставками налогов на недвижимость. Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недви­ жимости невозможна эффективная система налогообложения собст­ венности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

• завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы на­ селения, • отсутствие многих организационных решений в вопросах нало­ гообложения, Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберега тельных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы, с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мне­ нию многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимо­ сти сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

62 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА • отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения сво­ их обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др.

Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о ча­ стной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до кон­ ца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипо­ течных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежа­ ние крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожи­ дая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а, наоборот, на­ ступательно — разворачивая новые более безопасные ипотечные тех­ нологии с возможностью компенсации этих несоответствий. Только на правильном анализе кредитных рисков могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на разви­ тие ипотечного кредитования в России огромно.

Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости Создание эффективного механизма оценки действительной ры­ ночной стоимости — это важная предпосылка для стабилизации все­ го жилищного рынка, так как от этого зависят результаты рефор­ мирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимально­ му стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Пра­ вильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходи­ мо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значи­ тельно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середи­ на, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответ­ ствии с экономическими изменениями.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Один из общегосударственных обязательных стандартов, установ­ ленных в США, — это коэффициент кредитоспособности (доступно­ сти кредита). Этот коэффициент показывает максимально допусти­ мые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заем­ щика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на не­ движимость) к общим семейным'доходам. Общепринятый стандарт равен 28-30%.

Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные Платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кре­ дитного срока. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи, '— коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыноч­ ной экономики этот показатель в пределах 3 — 4, в высокоразвитых странах он равен 2 — 3,5. В целом считается, что рынок жилья и ры­ нок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если ко­ эффициент ОЦД не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, которая достаточно силь­ но приближена к западным ценам, а в ряде случаев даже превышает их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель не выдерживает критики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот прка затель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой яедвижимости, которая варьирует в пределах 1 : 10.

В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со специфи­ кой рыночного развития России для нее должны быть разработаны :вои реальные критерии и показатели. Так, например, в расчет стан­ дартного субсидированного кредита обязательно должны быть вклю тены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедуше зые расходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума.

Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипо­ течного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые троцентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) будет в 2 — 3 раза зыше западноевропейского. И если платить только за обслуживание ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

64 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в первые годы кредитования.

Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслужи­ ванию кредита в размере чуть ли не своего дохода или сумму, в не­ сколько раз превышающую средний доход. То же самое можно ска­ зать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридиче­ ские услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование, оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они достаточно высоки, а по отношению к средним доходам — сверхвысоки.

Выполнение стандартных требований кредиторов относительно доходов заемщика, исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежности и доступности (ОЦД), — это элементарная защита кре­ дитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффици­ ентов доказывает необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертыва­ ния производства. В США существовало «правило красной линии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опас­ ные, с точки зрения кредитного риска, зоны. Наверное, это можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономи­ ки — путь естественного ухода кредиторов от рисков.

Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, при­ менения специальных технологий для основной группы населения существовать не может. Ипотечное кредитование считается рискован­ ным кредитованием, но и просчитать уровень рисков ипотечного кре­ дита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий мо­ мент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пой­ дет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических.показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития стра­ ны). Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутст­ вие необходимого работающего правового поля, кредитных техноло­ гий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены, а стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым бан­ ковским затратам с учетом минимальной прибыли (для этого в на­ стоящий момент нужны также гарантии государства). При этом за­ емщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Нестандартные риски В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличива­ ются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России.

В России складывается ситуация, когда только предприниматель­ ский класс (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может вос­ пользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и му­ ниципальные служащие, другие группы населения лишены этой воз­ можности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного креди­ тования.

Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного рис­ ка, в большей степени присущем сегодня России, — риске невозмож­ ности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сро­ ки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стои­ мостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процент­ ные ставки, то есть дать возможность заемщику расплатиться с кре­ дитором.

Современное российское законодательство нашло некий компро­ мисс и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без об­ ращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглаше­ ния между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­ теки в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущест­ во, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных тор­ гов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение зало­ гового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. В указанном соглаше 3 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

66 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА нии есть исключение: не может быть предусмотрено приобретение за­ ложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки яв­ ляется земельный участок (подп. 2 п, 3 ст. 55).

В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взы­ скания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единст­ венным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключа­ ется договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судеб­ ном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобрете­ ния квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогода­ тель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обра­ щения на него взыскания.

Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыска­ ния на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотеч­ ные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заем­ щиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отме­ тить, что должна быть выработана четкая система взыскания имуще­ ства, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщи­ ком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься ком­ мерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.

Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (за­ логодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сей­ час, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может полу­ чить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кре­ дит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препят­ ствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают ста­ новление кредитного института, требуют более тщательного и осто­ рожного подхода со стороны кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стои­ мости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном по­ рядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщи­ ков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Риски и страхование недвижимости Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование вы­ сокорискованным, создают необходимость создания стабилизирую­ щих противовесов. При этом на первую роль выходит страхование.

Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимо­ сти, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль стра­ хования — уменьшение кредитного риска, его перераспределение.

На Западе затраты на страхование применительно к страховому объ­ екту достаточно низки. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансово-инвестиционной системы являются в определен­ ной степени гарантией существования ипотечных отношений, и опре­ деляют достаточно низкую стоимость реального страхования, соот­ ветственно имеющего и достаточно низкие риски.

Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75% европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе и ипотечных.

Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить следую­ щее. В настоящее время в стране страхуется менее 10% от всех при­ нятых на Западе потенциальных рисков. Значительная инфляция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами. А институту страхования так же, как и институту ипотеки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Частное 3* ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

68 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА страхование так же, как и частное ипотечное кредитование, сущест­ вуют лишь в определенной экономической среде: при инфляции свы­ ше 7% в месяц умирает страхование жизни, при инфляции в 10 —12% исчезает спрос и на другие страховые услуги.

Страхование недвижимости в России В России в настоящее время вопрос страхования практически полностью выпадает из финансового и правового поля. В ситуации с меняющимися экономическими условиями без института страхования и принятия на себя определенных рисков (или части) субъектами, имеющими такую финансовую возможность или государственный ин­ ститут гарантий, ицотечное кредитование развиваться не сможет.

Долгосрочный характер кредитования требует выработки эффек­ тивной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных «сбоях» в экономике. Именно потому, что ипотечное кредитование в России в настоящий момент есть сверхрисковая программа, она может проводиться только с помощью государства, так как без реального государственного участия ипотека самостоя­ тельно развиваться не будет1.

Обычная форма страхования осуществляется в основном заемщи­ ком. Однако, допустим, в случае перепродажи такого кредита фи­ нансовым посредникам существует также и форма страхования кре­ дита кредиторами (обычно через страхование залога, но может быть и другой вид страхования).

В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строительными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому правительству и являлась одним из основных вопросов как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Система жилищного финансирования в России:

историческая справка Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строи­ тельства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищ­ ное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и чле­ нов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыноч­ ный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практи­ чески отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и пре­ доставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищ­ но-строительным и жилищным кооперативам на строительство ново­ го, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых до­ мов по формам собственности и источникам финансирования. Значи­ тельно увеличилась доля частного сектора, в то же время государст­ во перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%.

При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

70 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 года, по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результа­ те проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящих­ ся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жи­ лищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-про­ дажи вовлекается 1,5 — 2% квартир, находящихся в частной собст­ венности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство при­ вели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья'. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а так­ же отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.

В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказал­ ся не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расхо­ дов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, ко­ торые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные про­ блемы. Основная же часть населения, имеющая относительно ста­ бильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии этого сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержа­ нии платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долго Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза, и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как зарегистрированное право на такое жилье имеют более 6 млн. семей. Таким обра­ зом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свиде­ тельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ срочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практи­ ки строительства жилья за счет бюджетных средств и его последую­ щего бесплатного распределения к приобретению населением готово­ го жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функ­ ция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граж­ дан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвоз­ мездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается ря­ дом факторов.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» пара­ метрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступ­ ности для населения России составит не более 10%.

Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строи­ тельства в субъектах РФ обусловливают недостаточность пред­ ложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Низкие темпы разработки и совершенствования законодатель­ ства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для разви­ тия рынка жилья имеет земельное законодательство1.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу не­ доработок.

Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка яв­ ляются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства.

При фактическом наличии данных структур в России не отлажена Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содер­ жал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще пред :тояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 го­ та Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строитель ;

тва законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

72 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Психологические факторы, главным из которых является нацио­ нальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

Большое количество административных барьеров. Строитель­ ные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с су­ щественными административными препонами. Например, строитель­ ные компании должны получить не менее 40 согласований и разре­ шений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адрес­ ность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитова­ ние в России не становится массовым, и большинство россиян не мо­ гут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных про­ блем.

Непрозрачные источники доходов граждан.

Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняш­ ний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свиде­ тельствует статистика Ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного креди­ тования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот пока­ затель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России Число кредитов в 2003 году1 составило 27 тысяч, таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — $18 тысяч. В большинстве крупных го­ родов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ).

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющих­ ся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потреби­ тельский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее все­ го, являются завышенными. Например, цифра в 27 тысяч относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же.

Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 тыс. банковских кредитов и около 200 небанков­ ских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мега­ полиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно1. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипоте­ ку необходимо снижение.ставок по кредиту ниже «психологическо­ го» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыночный меха­ низм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному про­ центу, в результате итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, помимо выплаты процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование кварти­ ры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5 — 2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против это­ го довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

• платежеспособность заемщика, • готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),, • оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынеш­ них российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная.

Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредит­ ных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество оста­ нется достаточным обеспечением кредита в будущем — дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных креди­ тов составляет около 100 тысяч.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

74 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпора­ тивными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматрива­ ются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать запад­ ную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем.

Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспо­ собности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут уже рыночные механиз­ мы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основ­ ная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не спо­ собна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

Сегодня цена строительства квадратного метра в столице состав­ ляет $1500 — 2000, и, таким образом, хорошая квартирка может обой­ тись в десятки тысяч условных единиц. При рассрочке на 10 лет и среднем московском заработке 15 —20 тысяч рублей — не вполне подъемная сумма. А когда между человеком и вожделенной кварти­ рой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же невозможным, как и по­ купка на свободном рынке.

России нужна собственная схема по применению института ипо­ теки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с со­ ветских времён жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект эконо­ мической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финан­ сирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав право, таким образом, населению самому решать, по какой удобно приобре­ тать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собствен­ ным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипо­ тека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

ГЛАВА 6, РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы Ипотечный рынок России живет в ожидании Повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сего­ дня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохо­ зяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он бу­ дет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты Советуют оглянуть­ ся назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего развития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темоц самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмотрю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны.

В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с раз витием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С раз­ витием ицотеки спрос на недвижимость будет рас, соответственно г и вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в це­ лях ограничения роста цен на жилье необходим Опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов.

Они полагают, что уже в 2005 году снизятся дополнительные расхо­ ды на оформление ипотечного кредита, а на рыш< появятся новые е кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитова­ ния, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа органи­ заций, предоставляющих населению ипотечные за.ймы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считает, ч^о конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 году усилится, Мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также;

возрастет конку ренция между кредитными организациями, участвующими в системе ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федера­ ции эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитова­ ния,, так и по количеству банков, участвующих в выдаче кредитов.

Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем Выдаваемых банка­ ми кредитов пока невелик.

На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинст­ ва, банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитова­ ния ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным даль ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

76 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА нейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов /Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточ­ ном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разре­ шение этой недоработки. В результате ударной работы парламента в конце прошлого года были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине года). Среди них и поправ­ ки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», сни­ мающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми по­ ложениями этого Закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипо­ течных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро при­ няты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финанси­ рование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним ин­ весторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облига­ ций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также сто­ ит в рамках данного исследования рассмотреть теорию о том, что, не­ смотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень возможно. Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реали­ зации, любой самый мудрый закон можно легко похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические пре ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ грады. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимаю­ щихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутан­ ная система регистрации прав собственности на недвижимое имуще­ ство. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных насе­ ленных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту про­ цедуру, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция1. Развитие событий по третьему сцена­ рию, — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хотя поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, Феде­ ральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) должна разработать около десятка документов, которые бы регламентирова­ ли правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кро­ ме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой меж­ дународной практикой, для чего также нужны изменения в законода­ тельстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональ­ ным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни толь­ ко пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бу­ маги около 120 млрд. рублей в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует.

Примером тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсовет­ ской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного рас­ цвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 го­ ду, были перечеркнуты дефолтом.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

78 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования Для становления и развития системы ипотечного жилищного креди­ тования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обес­ печивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюд­ жетную сферу;

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотеч­ ных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипо­ течных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирова­ ние коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

• 5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их соци­ альной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотеч­ ных кредитов и их рефинансированию;

8) формирование нормативно-законодательных основ для ис­ пользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

9) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, кото­ рая будет основана не только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привле­ чения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипоте­ ка позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной рабо­ те, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономиче­ ском росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипо­ течного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на «светлое будущее» ипоте­ ки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по фор­ мированию законодательства об ипотеке только началась.

ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА Первичный рынок ипотечного капитала Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использо­ вания в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс ку­ пли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первич­ ных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет право распо­ рядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кре­ дитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долго­ срочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансо­ вых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинст­ ве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциаль­ ных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой по­ лучен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходи­ мостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому цо получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

• достаточно ли денежных средств для внесения первоначально­ го взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с со­ вершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

80 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Го­ сударственном реестре), заключение договоров страхования;

• останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредит­ ному "договору;

• не ожидается ли падение доходов в течение периода кредито­ вания, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате;

• имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, каковы причины увольнения и перерывы в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ ные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, элек­ троэнергии (проверяется банком);

• имеются ли активы в виде движимого или недвижимого иму­ щества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспе­ чения.

Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невы­ годна.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток дол­ госрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосроч­ ных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммер­ ческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерче­ ских банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка пла­ тежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля тене­ вого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциаль­ ных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная нало­ говая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени», но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспе­ ченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под за­ лог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторич­ ный. На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспече­ ния: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала яв­ ляются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, по­ купающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первич­ ного рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной про­ блемы для многих семей посредством ипотечного жилищного креди­ тования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи.закладных, выпущенных на первичном рын­ ке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возмож­ ность для Продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит­ ных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

4ГрудцынаЛ. Ю.

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Модели (схемы) ипотечного кредитования Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторич­ ный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем.

Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­ рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо­ течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­ чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заем­ щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже­ месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­ довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин­ вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель­ но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняет­ ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Под­ держка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкла ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ дывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой авто­ номную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сбере­ гательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epar gne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­ купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строитель­ ная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структу­ рой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­ чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются толь­ ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси­ рование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­ купку построенных квартир.

Договор об ипотеке: понятие и признаки ' Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, являю­ щийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­ нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залого­ держатель имеет преимущественное право перед другими кредитора­ ми залогодателя, за исключением изъятий, определенных Законом об ипотеке.

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимае­ мых решений. Для максимального сокращения процедуры оформле­ ния кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о яре 4* ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

84 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА доставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качест­ ву управления недвижимостью, оценке способности объекта генери­ ровать доход, Необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их рас­ пределение между заемщиком и арендатором;

изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью;

выясняется влияние налоговых и других последствий заемного фи­ нансирования на инвестиционный проект.

Этапы ипотечного кредитования Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

• предварительный этап (разъяснение клиенту основных усло­ вий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

;

• сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

• оценка вероятности погашения кредита;

• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

• заключение кредитной сделки;

• обслуживание кредитной сделки;

• закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необ­ ходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кре­ дита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитова­ ния определяется максимально возможная сумма кредита, согласовы­ ваются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается креди­ тором как один из самых важных источников информации о клиенте.

Это заявление включает следующую информацию:

• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная став­ ка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое опи­ сание;

• источник первоначального платежа;

• назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирова­ ние собственности и т.д.;

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ • биографические сведения: уровень образования и профессио­ нальной квалификации;

• сведения о работе и источниках дохода;

• сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кре­ дита к стоимости недвижимости, используемой в качестве за­ лога, обычно не превышает 70%:

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кре­ дита будет следующим:

сумма кредита = 0,7 х стоимость объекта залога Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сум­ ме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

платеж по кредиту = 0,3 х чистый доход заемщика Условия предоставления заемщику кредита Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика пер­ воначального капитала в размере не менее 30 — 50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве­ личине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначаль­ ного капитала могут выступать депозитные вклады или наличные де­ нежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитыва­ ются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа — «Сбор и проверка информации о кли­ енте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных за­ емщиков. Для этого проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается его собственность, предполагаемая к продаже для получения суммы пер­ воначального взноса, оценивается предмет залога. Клиент проверяет­ ся службой экономической безопасности кредитного учреждения. За­ емщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть лик­ видной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

86 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА объект залога и т.п. По результатам повторного собеседования про­ водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит сле­ дующие вопросы, имеющие балльную оценку:

• сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, нали­ чие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

• основная информация о приобретаемой недвижимости;

• наличие первоначального капитала;

• сведения о занятости заемщика и поручителей;

• сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

• сведения об имуществе заемщика.

«Стабильные» и «нестабильные» заемщики В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количест­ ва баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «неста­ бильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит: опреде­ ляются технологии получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита;

разрабатывается график платежей и порядок его изменения;

рассчитывается максимально возможная сумма кредита;

оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности);

документально подтверждаются дохо­ ды и обязательства заемщика. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании кото­ рого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные до­ ходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в тече­ ние последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

Оценка вероятности погашения кредита На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг1 заемщика. Для этого анализируются фи­ нансовые возможности заемщика, оценивается его стремление пога­ сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кре­ дитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиен­ та, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в ста­ бильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

/Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероят­ ности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной сум­ мы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки.

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кре­ дитовании. Отказ должен представляться в письменном виде с указа­ нием всех причин,' препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кре­ дита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику1 предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

• отношение периодических платежей по кредиту и периодиче­ ского дохода заемщика;

• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приоб­ ретаемого имущества;

• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разраба­ тываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, за­ ключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимает­ ся решение»о величине кредита, процентных ставках, сроках креди­ тования, порядке погашения кредита.

Принятие решения по кредиту Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключе­ ния, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объ­ екте залога:

• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

• анализ объекта залога;

• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

• описание предполагаемой сделки;

• источники погашения кредита;

• расчет возможной суммы кредита;

• анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимо­ сти, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

• риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

• предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заем­ щика.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

88 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключа­ ются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;

• кредитный договор;

• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

• договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой не­ движимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос­ тавляемого кредита;

срок, на который предоставляется кредит;

раз­ мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

очередность погашения кредита и процентов по нему;

основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

• предмет ипотеки;

• цену передаваемого в ипотеку помещения;

• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (раз­ мер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова­ ние денежными средствами);

• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипо­ текой (срок, на который предоставляется кредит);

• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо­ дится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по дого­ вору об ипотеке);

• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во мно­ гих странах с рыночной экономикой функционирует система госу­ дарственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как го­ сударством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и ГЛАВА S. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требо­ ваниям. Система частного страхования более привлекательна для за­ емщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для зало­ га, может не отвечать стандартам государственного страхования;

за­ емщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом;

размер страхового платежа меньше, чем в случае государ­ ственного страхования;

страховка дает возможность кредитору про­ дать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с усло­ виями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право пре­ имущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или пре­ вышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Договор страхования жизни и здоровья Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной Кредитным учреждением стра­ ховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тща­ тельно изучает представленные заемщиком документы, выясняя сте­ пень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может уста­ новить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналич­ ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по­ ручению заемщика.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

• осуществляется прием платежей;

• проверяется соответствие фактических выплат графику плате­ жей;

• ведется бухгалтерский учет операций;

• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на не­ движимость и страховке;

• взимаются просроченные платежи;

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

90 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА • ведется работа с проблемными кредитами:

— переговоры, заключение нового кредитного договора, из­ менение условий договора (срока, процентной ставки, по­ рядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

— ведется отчетность по выданным кредитам.

Закрытие кредитной сделки Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кре­ дитной сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заем­ щиком и залогодателем не выполняются условия кредитного догово­ ра или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало­ женную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Пред­ мет ипотеки реализуется.. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обра­ щения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Особенности оформления договора ипотеки Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гра­ жданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания возникновения зало­ гового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридиче­ ских фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государ­ ственная регистрация залога.

Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог кото­ рых определяется по российскому законодательству, если они нахо­ дятся на территории России. Российским же законодательством оп­ ределяется и форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Согласно статье 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке долж­ ны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место­ нахождения и достаточным для идентификации этого предмета опи­ санием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право за­ логодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках ис­ полнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать > ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

92 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответст­ вующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного обору­ дования в отдельности.

Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­ том ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий­ ской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ ния и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство ос­ новано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в дого­ воре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходи­ мые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны размеры и сроки соответствующих платежей либо условия, позволяющие их определить. Когда права залогодержателя в соответствии с требованием статьи 13 Закона об ипотеке удостове­ ряются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за ис­ ключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

По закладной допускается уступка права залогодержателя друго­ му лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствую­ щей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется пу­ тем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведе­ на и в договорном порядке.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено-, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой эти требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению тако­ го договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Феде­ рального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении из­ менений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года1.

Однако считаем необходимым, несмотря на недавние изменения в законодательстве, раскрыть проблему нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны договора могут предусмотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам зако­ нодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по местонахождению недвижимого имущества).

К его оформлению применяются общие правила удостоверения сде­ лок у нотариуса.

Оформление договора ипотеки Для оформления договора ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залого­ держатель), со всеми необходимыми документами, в том числе пас­ портами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус дол­ жен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяс­ нить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответст­ венность и главное — последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существен­ ных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юриди­ ческих лиц.

СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 42.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

94 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать зна­ чения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотреб­ ления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограничен­ но дееспособным/При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспо­ собным, а также прорит сообщить ему о принятом решении. В зави­ симости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон — юри­ дическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность.

Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совер­ шаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотрен­ ным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или по­ ложением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удосто­ верении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособно­ сти и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридиче­ ские лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их из­ брании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение.

Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их полномочия на совер­ шение данной сделки по уставу. Если но нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недейст­ вительной.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест пред­ седателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного меж­ ду банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ».

Между коммерческим банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ» был заключен договор залога имущества акционерного общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залого­ дателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следо­ вательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого явля­ ются юридические лица, нужно также руководствоваться норматив­ ными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения не­ компетентного органа юридического лица, должен быть признан недействительным.

Так, Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривался спор ме­ жду Курганским банком Сбербанка России и акционерным общест­ вом «Фирма «Курганоблснаб» о недействительности сделок по кре­ диту и залогу недвижимого имущества. При заключении договора предприятие-заемщик представило в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24 июня 1994 года о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов1.

Однако вопросы, отнесенные Законом об акционерных общест­ вах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов обще­ ства (ст. 103 ГК РФ). Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету ди­ ректоров. Согласно Типовому уставу ОАО к исключительной компе­ тенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке сдачи в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор зало­ га не соответствует требованиям закона, и эта сделка является ни­ чтожной.

Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 2.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

96 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанав­ ливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество.

Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:

• справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен пол­ ностью;

• договор передачи квартиры в собственность граждан;

• договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на на­ следство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;

• решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;

• свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.

Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются:

• решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;

• договор продажи недвижимости;

• договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных уча­ стков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

• договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпри­ нимательской деятельности;

• договор дарения;

• свидетельство о праве собственности на земельный участок;

• свидетельство о праве на наследство и др.

Порядок предоставления документов при залоге жилой недвижимости Кроме правоустанавливающих документов в обязательном поряд­ ке должны быть представлены документы, подтверждающие стои­ мость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир таким документом является справка БТИ. Если такой оцен ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ки нет, то представляется страховая оценка. Земельные участки оце­ ниваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Названные организации оценивают недвижимость по минимуму, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может пре­ вышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливает­ ся по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кро­ ме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экзем­ пляре договора, оставляемом у нотариуса.

Правила и законные условия удостоверения залога квартиры, находящейся в общей совместной собственности Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в об­ щей долевой собственности не требует согласия остальных собствен­ ников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сда­ че их в залог по собственному усмотрению. Согласно ранее действо­ вавшему законодательству, при залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право по­ стоянного пользования жилыми помещениями в них, должно было быть получено предварительное согласие органа опеки и попечитель­ ства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), как и при отчуждении жилых домов и квартир. На сегодняшний день данная норма утратила силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сде­ лок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей.

Если залогодатель — один из супругов Если залогодателем выступает один из супругов, то для соверше­ ния сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариаль­ но удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного ко­ декса Российской Федерации)1. Супруг, чье нотариально удостове СЗ РФ. - 1996. - М» 1. - Ст. 16.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

98 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ренное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Порядок заключения договора о залоге в связи с удостоверением договора купли-продажи Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением до­ говора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рас­ срочкой платежа, и у нотариуса имеются соответствующие докумен­ ты, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечислен­ ных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обо­ значены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц — без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена, отчества граждан, их местожительство должны быть написа­ ны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фа­ милию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отно­ шении заложенного имущества, в частности купля-продажа, не до­ пускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной кон­ торе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключе­ нием договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает в Единую государственную регистрационную палату, осуществляющую регистрацию строения.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Порядок регистрации наложения запрещения отчуждения на заложенное имущество Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре за­ прещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста.

Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный дого­ вор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме № 1, в который заносятся следующие факты:

• порядковый номер нотариального действия;

• дата совершения нотариального действия;

• наименование лиц, для которых совершено нотариальное дей­ ствие, их местожительство;

• документы, удостоверяющие их личность;

• сумма взысканной государственной пошлины;

• расписка в получении нотариально оформленного документа.

Кроме того, договор, в котором отсутствуют или нарушены какие либо данные, предусмотренные статьей 9 и пунктом 4 ст. 13 Закона об ипотеке, не подлежит нотариальному удостоверению и государст­ венной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и госу­ дарственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Удостоверение прав залогодержателя закладной В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залого­ держателя (в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке) удостоверя­ ются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляет­ ся закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке)1.

Согласно пункту 2 ст. 10 Закона об ипотеке, пунктам 3 и ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблю Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

100 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА дение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация договора ипотеки Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. ст. 20 Закона об ипотеке).

Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то удо­ стоверенные ею права могут переходить от первоначального залого­ держателя к последующим в порядке цессии. При этом любой закон­ ный владелец закладной вправе требовать от органа, осуществляю­ щего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его право в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для этого владелец должен предъявить закладную, подтверж­ дающую его право на основании:

• совершенной в соответствии с законом передаче прав по за­ кладной, о чем свидетельствует соответствующая отметка на закладной;

• документов, которые подтверждают переход, прав.по заклад­ ной в результате реорганизации юридического лица либо в по­ рядке наследования;

• решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена регистрационным органом в течение одного дня с момента обращения заявителя.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регист­ рации последнего в Едином государственном реестре прав на недви­ жимое имущество с надлежащим образом заверенной выпиской из этого реестра, обязан производить промежуточные платежи по такому обязательству без предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого или иного законного владельца об уступке прав по закладной.

Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О го­ сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. Закона об ипотеке).

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Основанием для государственной регистрации лпотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору после государственной регистрации вещных прав залогодателя на не­ движимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержате­ ля прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государствен­ ную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в ре­ гистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением сторон договора не установлено иное.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ ставлены:

• договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);

• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве прило­ жений;

• документ об уплате государственной пошлины (в ред. Феде­ рального закона от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ);

• иные документы, необходимые для государственной регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация договора ипотеки в силу закона Ипотека в силу закона также подлежит государственной регист­ рации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осущест­ вляется без представления отдельного заявления и без оплаты госу­ дарственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляют­ ся также:

• закладная, содержание которой должно удовлетворять требо­ ваниям пункта 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

102 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, государственная регистрация смены залого­ держателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и но­ вого залогодержателей. В этом случае для государственной регистра­ ции должны быть представлены:

• договор уступки прав;

• документ об оплате государственной регистрации;

• ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Регистрационная запись об ипотеке в реестре Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да­ той государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляю­ щий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Случаи отказа регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях1:

• право на объект недвижимого имущества, о регистрации кото­ рого просит заявитель, не подлежит государственной регистра­ ции в соответствии с законом;

• с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

• документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

• акт государственного органа или акт органа местного само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания, в соответст­ вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно­ мочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ • лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­ виями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­ щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ ную недвижимость;

• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых не­ обходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона об ипотеке перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;

• не представлены документы, необходимые в соответствии с за­ коном для государственной регистрации прав;

• имеются противоречия между заявленными правами и уже за­ регистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной регистрации ипотеки В случае принятия решения об отказе в государственной регист­ рации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, а копия сообщения помещается в дело правоуста­ навливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован за­ интересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим судебный спор.

Залогодержатель был вправе обратиться к,учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию. Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка за­ конной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитражный суд устано­ вил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долево­ го участия в строительстве, заключенного.между ним и заказчиком строительства. В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке, ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

104 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с исполь­ зованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или кварти­ ры, считаются находящимися в залоге с момента государственной ре­ гистрации права собственности заемщика на жилой дом или кварти­ ру. В силу пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отноше­ нии недвижимого имущества в момент регистрации права собственно­ сти общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В ходе проведения право­ вой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые по­ мещения! учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денеж­ ные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квар­ тиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на осно­ вании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не уста­ новило факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры.

В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка доку­ менты на государственную регистрацию, так как заявитель не прило. жил документа об оплате государственной регистрации:

Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем доку­ менты, признал уклонение учреждения юстиции от приема докумен­ тов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответст­ вии с правилами пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществ­ ляется учреждением юстиции без представления отдельного заявле­ ния и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нару­ шение абзаца 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило госу­ дарственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежи­ лое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о госу­ дарственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не взимается1. До внесения в Единый государственный ' Информационное письмо ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регистрации может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

В этом случае регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с ука­ занием даты принятия решения.

Плата за государственную регистрацию права не возвращается.

При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, вне­ сенной за государственную регистрацию.

Порядок и сроки, на которые государственная регистрация ипотеки может быть отложена Согласно части 2 ст. 21 Закона об ипотеке государственная реги­ страция ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае:

• непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;

• несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложен­ ных к ним документов требованиям законодательства РФ;

• необходимости проверки подлинности представленных доку­ ментов.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

В случае принятия решения об отложении государственной реги­ страции ипотеки орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий.

При невыполнении требований в установленный срок в государствен­ ной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направ­ лен залогодателю в течение срока, установленного для ее государст­ венной регистрации1.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

106 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ипотекой могут быть обеспечены любые обязательства, чаще все­ го такими обязательствами становятся кредитные обязательства, в которых основными субъектами являются банки и другие специали­ зированные кредитные организации. Именно кредитные организации и банки (далее — банк) являются инструментом ипотечного кредито­ вания в России и за рубежом. На сегодняшний день в связи с рядом неразрешенных вопросов в законодательстве России такое понятие, как «ипотечный банк», применяется в более широкой трактовке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять не только коммерческие банки, но и страховые компании, сельскохозяйственные банки и дру­ гие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество воз­ можных субъектов в данном правоотношении является довольно об­ ширным.

Понятие и признаки ипотечного банка Ипотечный банк — это кредитно-финансовое учреждение, спе­ циализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости — земли,и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных обли­ гаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С заго­ родной недвижимостью работдют только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требова­ ния: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных кли­ ентов, другие работают только со своими клиентами — теми, кто имеет в этих банках счета.

Некоторые банки имеют единые условия для городских и загород­ ных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Другие ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстройбанка выда­ ет ипотечные кредиты на стадии строительства под 16% в валюте. Ес­ ли же дом уже готов, процентная ставка составляет 13% для заемщи­ ков с официальными доходами и 14% — для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов.

А банк «Метрополь» практикует ломбардное кредитование под имеющуюся недвижимость и не интересуется целью, для которой кредит берется. Их ставки составляют от 12% до 18% годовых в ва­ люте, для своих клиентов — 10%. Власти приписывают ипотечному кредитованию «уникальные возможности» по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мнению аналити­ ков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 году, может составить от 427 млрд до 444 млрд рублей — это более 5% всего кредитного портфеля банков1. Прогнозы банков не так оптими­ стичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся.

Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами.

Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято назы­ вать сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на по­ лучение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так:

клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, за­ логом по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок. Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70 — 90% своих кредитных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно отнести:

• недополученные банком проценты по кредиту;

• риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае падения цен на жилье.

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет ника­ кой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не по­ дешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки.

Чтобы избежать подобной ситуации, банки из-за отсутствия чет­ кого законодательного регулирования пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предо­ ставление кредита. Так, например, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потреби­ тель ипотечного кредита — это россиянин с официальным доходом,.

Комментарии независимых аналитиков, www.BPN.ru.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

108 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА равным по московским меркам не менее 30 тысяч рублей в месяц.

Кроме того, чтобы «понравиться» банку, помимо кредитоспособно­ сти необходимо обладать и начальным капиталом, составляющим 10 — 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно оста­ нется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно.

Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населе­ ния объясняется размером первого взноса, который, как правило, со­ ставляет 20 — 30% от стоимости жилья и неподъемными процентами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.

На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превыша­ ет предложение (вместо необходимых 332 млрд рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд), поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам. Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сум­ му, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кредита. Кроме того, нестабильность доходов большинства россиян не дает полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты, в случае снижения процентных ставок по ним, станут слишком рискованными для самих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым располагает банк, состоит из стра­ ховых выплат и завышенного процента по договору.

По данным Банка России, в 2003 году просроченная задолжен­ ность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако считается, что по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно вырасти, поэтому уча­ стники рынка и ждут гарантий,;

как от государства, так и от страхов­ щиков. «Процент по кредитам будет на 5 — 6% выше, чем по депози­ ту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств. Банки предпочитают короткие кредиты, так как под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгаран­ тии»1. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника — страховые компании, которые также заинтересованы в получении прибыли.

Комментарии независимых аналитиков. Комментарий независимого анали­ тика Андрея Бекетова, www.BPN.ru.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Международная практика ипотечного кредитования В международной практике ипотечное страхование применяется в случае выдачи кредита с первым взносом менее 20% от стоимости приобретаемого имущества. Снижение суммы первоначального взно­ са, что делает доступным приобретение жилья семьями с небольшим среднемесячным доходом, — этот фактор считается основным пре­ имуществом программ ипотечного страхования. Например, в США г существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости жилья1. Такие програм­ мы обычно существуют для отдельных категорий граждан — моло­ дые семьи, семьи со средним и низким уровнем доходов, при этом ипотечное страхование является обязательным условием данного ви­ да кредитования. В качестве резюме по вышесказанному можно за­ ключить, что на данном этапе ипотечное кредитование в банках обре­ менительно для обеих сторон, решивших заключить договор. Банки, ощущая риск невозврата кредита и, что немаловажно, процентов и иных расходов по нему, завышают процентные ставки, что отнюдь не улучшает положение потенциального потребителя такого банковско­ го «продукта», как ипотечное кредитование.

Плюсы ипотеки Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-ново­ стройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся:

• возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

• получение налоговых льгот по кредиту;

• обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квар­ тира;

•' в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка • является доходным способом размещения капитала.

В Настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работает ряд банков и ипотечных компаний. Максимальный срок кредитова Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (фонд «Инсти­ тут экономики города» для Центра стратегических разработок), март, 2003 г.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

ПО КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ния равен 20 годам, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18% в зависимости от валюты кредита (рублевый счет или валютный).

Стандартный первоначальный взнос составляет 20 — 30% от стоимо­ сти квартиры.

Коэффициент доступности жилья В России принят коэффициент доступности жилья, он показыва­ ет, сколько лет нужно семье копить свои доходы, чтобы приобрести жилье. Коэффициент определяется делением средней цены стандарт­ ной квартиры на среднегодовой доход семьи. Парадокс, но этот по­ казатель в России приближается к европейским странам. В Европе он колеблется от 3 до 5 лет. Если подходить формально, то гражда­ нину РФ для приобретения средней квартиры нужно чуть больше 4 семейных годовых доходов. По этому показателю Россия находит­ ся на вполне нормальном европейском уровне, но проблема в том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны. Кажется, до желанной квартиры рукой подать, но не гут-го было: и копить, и долги отдавать придется долго. В любом случае расчет за покупку квартиры растянется на 15 — 20 лет: либо на срок выплат по креди­ там, либо на накопительный процесс.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества — продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56 — Закона об ипотеке, ст. 447 — 449 ГК РФ).

Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по прода­ же имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Прини­ мая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в реше­ нии, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в согла­ шении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб­ ном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Закона об ипотеке.

Публичные торги по продаже заложенного имущества Публичные торги по продаже заложенного имущества органи­ зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с про­ цессуальным законодательством Российской Федерации возлагается ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

112 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА исполнение судебных решений, если иное не установлено федераль­ ным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по местонахождению этого имущества. Организатор пуб­ личных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позд­ нее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в пе­ риодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведе­ ния публичных торгов, характера продаваемого имущества и его на­ чальной продажной цены. Лица, желающие принять участие в пуб­ личных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены за­ ложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено толь­ ко органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Закона об ипотеке).

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публич­ ные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную це­ ну), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный органи­ затором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной це­ ны лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и про­ токол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися Согласно статье 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

• на публичные торги явилось менее двух покупателей;

• на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

• лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления публичных торгов несо­ стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­ лем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои тре­ бования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглаше­ нию применяются правила гражданского законодательства Россий­ ской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залого­ держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пунктах 1 и ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. Если залогодержа­ тель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную.

или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ. Если залогодержатель не вос­ пользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение меся­ ца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного иму­ щества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допус­ кается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, пре­ дусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента, 5 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

114 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА выполнения требования об оплате имущества лицом* выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-про­ дажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государст­ венный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требова­ ния имели к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право мо­ жет быть осуществлено в любое время до момента продажи зало­ женного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьей 319, 334 (п. 1), 350 (п. 5, 6) ГК РФ и статьи 46 Закона об ипотеке. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муни­ ципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогода­ телю в порядке и очередности, которые определены настоящей стать­ ей, зачисляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взы­ скания и реализации жилого помещения возвращается бывшему за­ логодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретен­ ное по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяю­ щееся нотариусом. После обращения взыскания на заложенный жи­ лой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требова­ нию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца осво­ бодить занимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипо­ теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или строительство этого жилья;

• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания., Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не под­ лежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. За­ ключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор най­ ма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

Порядок осуществления прав по закладной Требовать исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой, может любой законный владелец закладной, а не только залогодержатель.

При реализации своих прав владелец закладной обязан предъяв­ лять закладную лицу, в отношении которого осуществляется такое право, по его требованию. Таким лицом может быть либо сам залого­ датель, либо должник.

Исключением будут следующие случаи:

• когда закладная при ее залоге передана в депозит нотариуса;

• закладная заложена с передачей ее залогодержателю.

Должник по основному обязательству будет погашать свой долг полностью либо частично согласно плану погашения долга путем надлежащего исполнения своих обязанностей по закладной. Как уже говорилось, исполнение своих обязательств должник осуществляет законному владельцу закладной либо иному лицу, которое письмен­ но уполномочено на это законным владельцем. По исполнении долж­ ником своего обязательства, обеспеченного ипотекой и удостоверен­ ного закладной в полном объеме, залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, то залогодержатель должен удостоверить такие факты таким спосо­ бом, который однозначно свидетельствовал бы о надлежащем испол­ нении обязательства для возможных последующих владельцев. Таки­ ми способами могут быть приложение соответствующих финансовых 5* ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

116 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА документов к закладной либо совершение соответствующей записи на закладной о частичном исполнении обязательства.

При этом нахождение у залогодержателя закладной либо отсут­ ствие на закладной отметки о частичном исполнении обязательства будет свидетельствовать о том, что обязательство полностью или час­ тично не исполнено, если иное не доказано.

Не будет считаться исполненным обязательство, удостоверенное закладной, в случае передачи залогодержателем данной закладной иному лицу. В этом случае передача закладной означает и передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности новому лицу, которое будет являться законным владельцем закладной.

Владелец закладной признается законным, если его права на за­ кладную основаны на сделке по передаче прав по закладной, а на закладной сделана соответствующая отметка предыдущим владель­ цем. Владелец признается незаконным, если закладная оказалась у него в результате хищения или иным образом помимо воли лица, сделавшего передаточные надписи на закладной, а такой владелец знал, приобретая закладную, об этом либо должен был знать. При этом важно то, что факт хищения или выбытия из законного владе­ ния какого-либо лица должен быть доказан в установленном законом порядке.

Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.