WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |
-- [ Страница 1 ] --

С УЧЕТОМ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ Л.Ю. Грудцына М.Н. Козлова ИПОТЕКА-КРЕДИТ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УДК 347.2/3 ББК 67.404.2 Г90 Рецензент Головистикова А.Н. — кандидат

юридических наук, член Российской академии юридических наук, лауреат открытого конкурса Министерства образования и науки Российской Федерации за лучшую научную работу 2002 года Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н.

Г90 Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, 2006. — 368 с. — (Юридический справочник).

ISBN 5-699-13835-8 Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных и перспективных направлений развития рынка доступного жилья в России.

Что такое ипотечное жилищное кредитование, каковы его плюсы и минусы? Какие бывают ипотечные кредиты и какой кредит с учетом конкретных жизненных обстоя­ тельств и состава семьи выгоднее брать? Какова структура рынка ипотечного жилищного капитала? Что представляют собой этапы ипотечного жилищного кредитования? На все эти и многие другие вопросы можно найти квалифицированные и лаконичные ответы в данной книге, авторы которой — практикующие юристы..

УДК 347.2/ ББК 67.404. ISBN 5-699-13835-8 © ООО «Издательство «Эксмо», СОДЕРЖАНИЕ ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ. ОТ АВТОРОВ Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование в России..... Ипотека и ипотечный кредит Предмет договора ипотеки Залог недвижимости. Оценка предмета договора ипотеки Объект договора ипотеки Виды залога.. 1 Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Субъект залогового правоотношения Права и обязанности сторон договора ипотеки Залог имущества, находящегося в общей совместной собственности. Залог собственником доли в общей долевой собственности Основания возникновения ипотеки Оформление обеспечения кредита Порядок заключения договора ипотеки 29 > Требования залогодержателя Форма заключения договора ипотеки !

Понятие закладной Нотариальное удостоверение Договора ипотеки Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека) Глава 2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования Правовая основа ипотечного жилищного кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

4 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Глава 3. Классификация ипотечных кредитов Виды ипотечных кредитов Практика получения ипотечных кредитов за рубежом Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Глава 4. Инструменты ипотечного кредитования Инструмент ипотечного кредитования Понятие постоянных (аннуитетных) ипотечных платежей Понятие «шаровых» платежей Ипотека с нарастающими платежами Платежи с индексацией непогашенной суммы долга Обеспечение доступности и возвратности кредита Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - Глава 5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования Параметры кредита. Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования.... Виды рисков Риск досрочного платежа. Риск процентной ставки. Кредитный риск Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков Правильная оценка стоимости недвижимости Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости Нестандартные риски Риски и страхование недвижимости. Страхование недвижимости в России Глава 6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования Система жилищного финансирования в России: историческая справка Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России. Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования.... СОДЕРЖАНИЕ Глава 7. Структура рынка ипотечного жилищного капитала..... Первичный рынок ипотечного капитала Вторичный рынок ипотечного капитала Глава 8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования.... Модели (схемы) ипотечного кредитования Договор об ипотеке: понятие и признаки. '. Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки.... Этапы ипотечного кредитования '.. Условия предоставления заемщику кредита. «Стабильные» и «нестабильные» заемщики Оценка вероятности погашения кредита.. Принятие решения по кредиту Договор страхования жизни и здоровья Закрытие кредитной сделки. Глава 9. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования. Особенности оформления договора ипотеки Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды.... Нотариальное удостоверение договора ипотеки Оформление договора ипотеки Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки..... Порядок предоставления документов при залоге жилой недвижимости. Правила и законные условия удостоверения залога квартиры, находящейся в общей совместной собственности Если залогодатель — один из супругов. Порядок заключения договора о залоге в связи с удостоверением договора купли-продажи '. Порядок регистрации наложения запрещения отчуждения на заложенное имущество. Удостоверение прав залогодержателя закладной Государственная регистрация договора ипотеки Государственная регистрация договора ипотеки в силу закона.... Регистрационная запись об ипотеке в реестре Случаи отказа регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной регистрации ипотеки Порядок и сроки, на которые государственная регистрация ипотеки может быть отложена Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке...... Понятие и признаки ипотечного банка Международная практика ипотечного кредитования Плюсы ипотеки...., Коэффициент доступности жилья ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

6 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Глава 10. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки..-.. Публичные торги по продаже заложенного имущества Il l Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок осуществления прав по закладной Утрата закладной. Порядок получения ипотечного кредита Условия и сроки предоставления кредита Страхование при получении ипотечного кредита Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры.. Недостатки ипотечного кредита Отличительные характеристики жилищного ипотечного кредита.. Ипотека права аренды Размер государственной пошлины Ипотека, возникающая в силу закона. Запись о государственной регистрации ипотеки Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Комментарий)..... ПРИЛОЖЕНИЯ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕСТЫ КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ.... ЛИТЕРАТУРА ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ;

часть вторая от 24 января 1996 г. № 14-ФЗ;

часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ ГПК РФ —. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ ЖК РФ (РСФСР) — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (РСФСР - от 24 июня 1983 г.) ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25 ок­ тября 2001 г. № 136-ФЗ КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административ­ ных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ СК РФ — Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декаб­ ря 1995 г. № 223-ФЗ УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ п. — пункт(ы) ст. — статья(и) ч. — часть(и) ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Ипотека и ипотечный кредит Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложен­ ного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспече­ ния денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулиру­ ется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми ак­ тами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий," зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества пре­ имущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими спо­ собами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской га­ рантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на ко­ торое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имуще­ ства. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, уча­ стки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без не­ соразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).

СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (да­ лее — Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

» земельные участки, за исключением земельных участков, нахо­ дящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше мини­ мального размера, установленного нормативными актами субъ­ ектов Российской Федерации или органов местного самоуправ­ ления для земель того или иного целевого назначения и разре ^ шенного использования;

• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущест­ во, которое используется в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ ского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипо­ теке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть от­ дельным по отношению к договору, по которому возникает обеспе­ ченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам долж­ ник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе - Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда самим Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

• предмет договора;

• его оценка;

• обеспечиваемое обязательство;

• размер и срок исполнения обязательства.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

12 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предо­ ставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание дей­ ственной системы ипотечного кредитования возможно на базе разви­ тия первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Предмет договора ипотеки Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имуще­ ства, его местонахождение, описание, которые позволят его иденти­ фицировать, указание права, в силу которого имущество, являющее­ ся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 За­ кона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предпри­ ятия, здания, сооружения и иное недвижимое'имущество, используе­ мое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.)..

Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изоли­ рованных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обес­ печение обязательства незавершенным строительством и принадле­ жащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заго­ товлены для строительства.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми­ ческие объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хо­ тя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с зем­ лей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодек­ се РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендода­ теля. Также не допускается залог такого, права без согласия собст­ венника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если за-.

коном или договором запрещено отчуждение такого права без согла­ сия данных лиц.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обя­ зательном порядке должен быть указан срок аренды.

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собствен­ ности или на праве хозяйственного ведения.

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отно­ шении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Граж­ данскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).

Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого иму­ щества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отно­ шении которого в установленном федеральным законом порядке пре­ дусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также не может быть самостоятельным предметом договора ипо­ теки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор • ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограни­ чения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки.

Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчу­ ждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.

Например, на имущество, находящееся в общей совместной соб­ ственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося сто­ роной по договору ипотеки.

ч В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипо­ теке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделен­ ный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совмест­ ной собственности.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

14 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, счита­ ется заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотре­ но договором или законом.

В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, кресть­ янских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков лич­ ных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека зе­ мельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Феде­ рации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного исполь­ зования.

В случае если предметом ипотеки является предприятие как иму­ щественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материаль­ ные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, обо­ рудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновремен­ ной ипотекой земельного участка, на котором находится это'здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечи­ вающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жи­ лых домов и квартир, находящихся в государственной или муници­ пальной собственности.

Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовер­ шеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несу­ щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-тех ническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Залог недвижимости Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ­ ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж­ ником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы при­ читающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капита­ ла, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и не­ предсказуемым колебаниям1.

Залог известен со времен Римской империи, право которой отно­ сило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)2. Залог из­ начально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником полу­ чить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложен­ ного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложен­ ного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Оценка предмета договора ипотеки Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указы­ вает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оцен­ ка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут са­ мостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.

Не всегда обращение к эксперту за оценкой предмета действительно необходимо, поскольку, хотя такая оценка и будет иметь независимый характер, привлечение эксперта может привести к нарушению интересов одной из сторон либо привести к тому, что договор будет не заключен.

Пантюхипа Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. —'М.: РГТЭУ, 2003.

Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере­ терского. — М.: Юристъ, 2002.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

16 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Предмет залога недвижимости оценивается через достижение со­ ответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оцен­ ка указывается в договоре в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установлен­ ными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества.

В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:

• акт инвентаризации;

• бухгалтерский баланс;

• заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­ щества, относящегося к предприятию.

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть уста­ новлена ниже его нормативной цены, под которой понимается пока­ затель, характеризующий стоимость земельного участка определен­ ного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли вводится для обеспечения эконо­ мического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполни­ тельной власти субъектов Российской Федерации для земель различ­ ного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправ­ ления по мере развития рынка земли могут своими решениями повы­ шать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25 процентов. По запросам заинтересо­ ванных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обя­ заны выдавать им документы о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательно­ го приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выдан­ ная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеуст­ ройству.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Объект договора ипотеки Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как иму­ щественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земель­ ные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в пункте 4 ст. 1 Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей1, является наиболее перспектив­ ной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.

Жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характе­ ра, определенной стандартизированное™, легкой оценки, наличия ликвидного рынка — идеальное средство обеспечения обязательств.

Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обяза­ тельств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на по­ вышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кре­ дитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использо­ вать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, распо­ ложенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Закона об ипотеке, практически позволяющие осуществлять та­ кой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возмож­ ность закон не содержит, что следует признать существенной недора­ боткой закона и может впоследствии затруднить его применение.

Статья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипоте­ ке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рас­ сматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом ст. 340 ГК РФ, но законодатель в любом случае должен уточнить' данное положение закона.

^Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. - С. 12.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

18 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Виды залога При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида дого­ вора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон дого­ вора будет оставлен предмет залога.

. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

• залог с передачей имущества залогодержателю;

• залог с оставлением имущества у залогодателя;

• залог прав. ' Ряд авторов, например B.C. Ем, считает залог имущественных прав подвидом залога1. Кроме того, некоторые авторы, например Т.Ю. Сюзина, насчитывают до 10 видов залога2, что представляется несколько неоправданным.

Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодателю именуется закла­ дом. Исторически в России понятие «заклад» охватывало всю сово­ купность залога движимого имущества, который предполагал переда­ чу заложенного имущества залогодержателю. Собственно залогом в дореволюционной русской юридической литературе именовался за­ лог недвижимого имущества, который не сопровождался передачей предмета залога залогодержателю. Залог движимых вещей с переда­ чей владения вещью залогодержателю именовался «ручным закла­ дом». В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет воз­ можность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно, извлекать из него плоды труда и доходы. Существуют два вида заклада — обычный заклад и твердый залог. При обычном закладе залогодержатель вправе использовать имущество по его прямому назначению, уведом­ ляя залогодателя о пользовании этим имуществом. При этом если залогодержатель использует имущество на возмездных началах, то он обязан предоставлять залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении этой прибыли в счет погашения долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества. В этом случае предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельст Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полутом I. Учебник / Под ред. Е.А. Суха­ нова. - М.: БЕК, 2002. - С. 98.

О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. — М.: Бук­ вица, 1997. — С. 18;

Сиротина И.А. Получение кредита под залог. — М.: Приор, 1996. С. 40.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ вующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма и т.д.1.

К залогодержателю также переходит риск случайной гибели иму­ щества и бремя его содержания и хранения. Ранее в гражданском законодательстве Российской Федерации применялся только за­ клад имущества. Так, согласно статье 196 ГК РСФСР 1964 г. зало­ женное имущество, за исключением строений, должно было переда­ ваться залогодержателю, если иное не установлено законом или до­ говором. Причем право залога возникало только с момента передачи вещи (ст. 197), а не с момента заключения договора залога. Анало- гичные нормы содержались и в ГК РСФСР 1922 г. По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: на­ пример, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д.

Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денеж­ ную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по согла­ шению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом зало­ га, к примеру, авторское право. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, за­ лог которых запрещен законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных усло­ вий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользо­ ваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипоте­ ки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч. 1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогода­ теля, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некото­ рыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фак­ тически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хра­ нения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случай­ ной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать при­ быль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержа­ теля сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.

Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 24.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

20 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой В большинстве случаев ипотека является дополнительным согла­ шением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или Иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе­ чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­ печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства;

.'• в виде процентов за неправомерное пользование чужими де­ нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипоте­ кой обязательством либо федеральным законом;

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван­ ных обращением взыскания на заложенное имущество;

•. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обя­ зательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указа­ нием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Обеспечиваемое обязательство помимо прочего определяется сто­ ронами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма подле­ жит определению в будущем.

В последнем случае в договоре об ипотеке указывается порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не счита­ ются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связан­ ных с возмещением:

• судебных издержек и расходов, вызванных обращением взы­ скания на заложенное имущество;

• расходов по реализации заложенного имущества;

• необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погаше­ ние задолженности залогодателя по связанным с этим имуще­ ством налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 3— Закона об ипотеке).

Другими словами, стороны могут предусмотреть, что договор об ипотеке обеспечивает договор займа только на сумму предоставлен­ ных денежных средств без учета процентов за пользование. Таким образом, при неисполнении залогодателем своего обязательства вер­ нуть заемные средства в установленный срок, залогодержателю предоставлено право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки, например жилого дома. Однако поскольку стои­ мость жилого дома оказалась значительно больше размера заемных средств, то залогодержатель имеет право только на часть денежных средств, полученных при продаже жилого дома с публичных торгов.

Право на проценты за пользование денежными средствами будет удовлетворяться наравне с иными кредиторами должника соответст­ вующей очереди.

В том случае, когда стороны договорились об исполнении основ­ ного обязательства по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки либо периодичность платежей и их размеры или усло­ вия, на основании которых будут определяться размеры платежей.

Стороны могут договориться о том, что ипотекой будут обеспечи­ ваться и другие дополнительные расходы залогодержателя. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то сумма обеспечиваемого обязательства не может быть меньше половины стоимости имущества такого предприятия (ст. Закона об ипотеке).

Субъект залогового правоотношения Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее иму­ щество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее его в залог.

Кцк следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

22 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отме­ тить, что ГК РФ последовательно придерживается принципа совпа­ дения кредитора и залогодержателя в одном лице, так, в соответст­ вии с частью 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обя­ зательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с кото­ рым к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполне­ ние обязательства, то есть в нашем случае права залогодержателя1.

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не уча­ ствующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Включе­ ние указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширя­ ет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, ко­ торые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соот­ ветствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законода­ тельством не установлено, и предъявляются общие требования, обыч­ ные для физических и юридических лиц. Однако, рассматривая до­ говор залога жилого помещения, заключаемый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кре­ дитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в правоотношении возникает специальный субъект — банк или небанковская кредитная организация2.

В случае участия в залоговом правоотношении третьего лица ос­ новной акцент все равно делается непосредственно на объект недви­ жимости, а не на то, какие отношения существуют между залогодате­ лем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»3. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место так называемое «руча Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 25.

К такому субъекту соответственно применяются специальные нормы, уста­ новленные Законом РФ «О банках и банковской деятельности», а также подза­ конными нормативными актами ЦБ РФ.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер­ вой / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юринформцентр, 1995. — С. 347.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ тельство вещью», или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. За­ лог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требо­ вания кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника1. При этом обязательным условием залога является то обстоятельство, что залогодатель должен иметь право на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяс­ нимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества.

Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собст­ венника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, договор ипотеки мо­ жет быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипоте­ ке). Действующее законодательство устанавливает также иные огра­ ничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве зало­ годателей. Так, государственные научные центры не мОгут переда­ вать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. № «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государст­ венных научных центров в Российской Федерации»)2.

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользо­ вания и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у нееобственников вещи, например, у арендатора или залогодержателя (при закладе).

Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушаю­ щие права третьих лиц3. При залоге триада правомочий собственника Мейер Д. И. Русское гражданское право: В2ч. Ч. 2. — (По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902). — М.: Статут (Сер. Классика российской ци­ вилистики), 1997. - С. 198.

Российская газета. — 1994. — 10 января.

Более подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власо­ ва М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержа­ ние, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

24 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имущест­ вом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Од­ нако в отношении правомочия распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся су­ щественные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, лишь только по согласо­ ванию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (ком­ мерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие.

Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадле­ жащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вы­ шеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по рас­ поряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотари­ ального удостоверения и (или) государственной регистрации, необ­ ходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одно­ му из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Права и обязанности сторон договора ипотеки По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залого­ держатель.

Залогодержатель является одновременно и кредитором по основ­ ному обязательству, по договору ипотеки он имеет право в случае не­ исполнения основного обязательства должником получить удовлетво­ рение своих денежных требований преимущественно перед. другими кредиторами. Залогодатель, в свою очередь, является лицом, кото­ рое передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, на ко­ торое в случае неисполнения должником обязательства будет надо-' жено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипоте­ ка, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает.

Залогодателем может быть как сам должник по основному обяза­ тельству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательст­ ве. Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Зако­ ном об ипотеке. Этот Закон устанавливает ряд основных прав и обя­ занностей сторон по данному договору.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Права и обязанности залогодателя:

• пользование • содержание и ремонт заложенного имущества • охрана заложенного имущества от утраты и повреждения • риск утраты или гибели • право отчуждения заложенного имущества • право на последующую ипотеку • права в отношении заложенного предприятия Права и обязанности залогодержателя:.

• проверять заложенное имущество • право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обя­ зательства • право на заложенное имущество при переходе прав • право уступки своих прав по договору об ипотеке Залог имущества, находящегося в общей совместной собственности •Возможность залога имущества, находящегося в общей совмест­ ной собственности, возникает только по согласию всех собственни­ ков, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Зако­ на об ипотеке). Следует заметить, что указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 ГК РФ, в котором таковое согласие предполагается неза­ висимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряже­ нию имуществом. Следуя правилу о том, что нормы специального закона превалируют над нормами общего, можно сделать вывод, что требования Закона об ипОтеке исключают презумпцию молчаливого согласия.

Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками об­ щей совместной собственности, должно быть нотариально удостове­ рено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письмен­ ной форме с, соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, часть 2 п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме».

В соответствии с пунктом 5 ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолет­ них, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Статьи 26 — 38 ГК РФ подробно регулируют правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) тоже освещает ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

26 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически не­ возможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственно­ го заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кре­ дита, так как возможность заключения такой сделки прямо отрицает­ ся статьями 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким обра­ зом, указанные лица могут выступать только залогодателями, не яв­ ляющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для зло­ употреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достиг­ нув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут по­ требовать признания договора ипотеки недействительным по основа­ ниям, предусмотренным статьями 178 и 179 ГК РФ, следовательно, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны госу­ дарства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утраченному, то есть прак­ тически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем1.

Залог собственником доли в общей долевой собственности Залог доли в общей долевой собственности осуществляется собст­ венником самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на осно­ вании доверенности и в пределах полномочий указанных в ней. В со­ ответствии с пунктом 5 ст. 85 ГК РФ доверенности от имени юриди­ ческого лица выдаются за подписью его руководителя или иного ли­ ца, уполномоченного на это его учредительными документами, с Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 27.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой и является ипоте­ ка), должна быть нотариально удостоверена1. Смысл доверенности — убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежащим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо опе­ раций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксировать, что физическое лицо действительно передало другому физическому лицу право на совершение определенных юридически значимых дей­ ствий, тем самым снижается риск совершения мошеннических дейст­ вий путем подделки подписей. Однако возникает вопрос, требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридиче­ ского лица?

Несомненно, данный вопрос может являться темой отдельного исследования, однако авторы полагают, что законодателю стоит за­ думаться, действительно ли необходимо подобное нотариальное удо­ стоверение, и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заключения ипотечного договора. Необходимо отметить, что в настоящий момент судебная практика пошла по пути признания необходимости нотариального удостоверения доверенностей, выда­ ваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев последующего одобрения сделки представляемым (ст. 183ЧГК РФ).

Основания возникновения ипотеки Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение тре­ бований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспечен­ ного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нота­ риальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. 185 ГК РФ, то для подписания договора ипотеки представитель юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным.

Об этом, в частности, свидетельствует постановление Президиума ВАС РФ от 29 апреля 1997 г. № 3923/96 по делу Смоленского социального коммерческо­ го банка «Ключ».

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

28 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм за­ кона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­ движимости)»), то приобретенная недвижимость считается находя­ щейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имуще­ ство является основным обеспечением возвратности кредитных средств.

Оформление обеспечения кредита Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя спосо­ бами:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со­ ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

• трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо­ теки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ ные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверя­ ют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения воз­ никает в силу закона в момент регистрации договора купли продажи.

Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что зако­ нодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приоб­ ретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Условия об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказываются на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в воз­ можности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает ис­ полнение денежных обязательств заемщика перед кредитором1. Од­ нако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущест­ ва — ипотеке, не являющихся нормативным актом и носящих реко­ мендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержа­ телю основной суммы долга по кредитному договору или иному обес­ печиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также предусматрива­ ет использование ипотеки в качестве обеспечения не только в отно­ шении полной суммы долга по кредитному договору или иному обес­ печиваемому ипотекой обязательству, но и ее части (условия огова­ риваются в договоре об ипотеке).

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе­ чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди требований по кредитному договору или договору займа следует вы­ делять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам.

Порядок заключения договора ипотеки Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами граждан­ ского законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами, — залогодателем и залогодер­ жателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основно-, го обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипоте­ ки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении кото­ рого залогодатель выступает в качестве поручителя.

Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть совершен как путем составления единого документа, соб­ ственноручно подписанного сторонами, так и допускается использо­ вание факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подпи­ си либо иного аналога собственноручной подписи. Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистра На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, данное в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

30 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ции, представляется невозможным заключение договора иным спосо­ бом, кроме как в простой письменной форме.

Согласно Закону об ипотеке, договор ипотеки подлежит обяза­ тельной государственной регистрации, и в случае нарушения данного требования договор признается ничтожным. Вступление в силу тако­ го договора закон связывает также с моментом государственной реги­ страции. Не подлежит государственной регистрации в качестве дого­ вора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные усло­ вия, определенные статьей 9 Закона об ипотеке.

Также не подлежит государственной регистрации ипотека, удо­ стоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества. Та­ ким образом, при несоблюдении правил о содержании договора ипо­ теки, то есть фактически в случае отсутствия существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными при­ знаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо уста­ новлены таковыми соглашением сторон.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипоте­ ки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, раз­ мер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Также в договоре обязательно должны быть указаны право, на осно­ вании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, а также государственный орган, зарегистриро­ вавший данное право. Данное установление закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.

В случае если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействи­ тельным как заключенный с нарушением установленной законом формы, и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся за­ логодержателю. Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства;

ГЛАВА 1. ИпдтЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ • в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван­ ных обращением взыскания на заложенное имущество;

• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Требования залогодержателя Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к мо­ менту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объе­ ме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроиз­ веденная в пункте 2 ст. 3 Закона об ипотеке, носит диспозитивный ха­ рактер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия1.

Основные положения закона следующие:

• предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав зало­ годержателя другим лицам, так и в форме закладной, являю­ щейся ценной бумагой;

• все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

• детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения пра­ вами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитута);

• заложить можно только ту недвижимость, на которую у вла­ дельца имеется право на отчуждение или на продажу;

• залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.

Согласно статье 5 Закона об ипотеке, ипотекой, в частности, при­ знается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответст­ вующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ ством, при котором залогодержатель имеет право в случае неиспол­ нения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипо­ тека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные ва Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 28.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. '-.

32 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА рианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем.

Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погаше­ ния кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного иму­ щества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду;

обременение его новыми долгами и т.д.

Форма заключения договора ипотеки Договор об ипотеке заключается в виде закладной и вступает в силу с момента ее регистрации. Ипотека согласно норме статьи ГК РФ может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь­ зуемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты;

• иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. ст. 336 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновремен­ ной.ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооруже­ ния). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права арен­ ды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки зе­ мельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведе­ ния о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обяза­ тельства.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Понятие закладной Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключа­ ется в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

Владелец закладной приобретает права:

• на получение исполнения по денежному обязательству, обеспе­ ченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

• залога на имущество, обремененное ипотекой.

Также, являясь ценной бумагой, закладная может быть самостоя­ тельным объектом гражданских правоотношений. Она может сама быть предметом залога или других сделок.

Как и другая именная ценная бумага, закладная удостоверяет права того лица, чье имя названо в ней. К ней также подлежат при­ менению общие правила о ценных бумагах, установленные главой Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с Законом об ипотеке закладная составляется за­ логодателем, а если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он и не является должником по обяза­ тельству, обеспеченному ипотекой. Закладная выдается первоначаль­ ному залогодержателю органом, который произвел государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации.

Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территори­ альные подразделения.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то для нее особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой.

Во-первых, в случае если в документе будут отсутствовать слова «за­ кладная» либо будет отсутствовать одно из условий, предусмотрен­ ных законом в качестве обязательных для закладной, то такой доку­ мент не может быть признан закладной. Во-вторых, Закон об ипоте­ ке предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускается:

• когда предметом ипотеки является предприятие как имуществен­ ный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

• когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не опреде­ лена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

2 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ..

34 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Согласно Закону об ипотеке закладная должна содержать ряд обязательных сведений, а именно:

— слово «закладная» в названии документа;

— если залогодателем является гражданин, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое лицо, указывается его наимено­ вание и местонахождение в соответствии с учредительными докумен­ тами;

, — первоначальный залогодержатель, которому выдается заклад­ ная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наиме­ нование и местонахождение (для юридического лица);

— сведения об обязательстве, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

— если залогодатель является должником по обеспеченному ипо­ текой обязательству, то указывается полное имя и место регистрации гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица;

— размер суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, раз­ мер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству.

Стороны могут договориться не о конкретном размере, а об услови­ ях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства (например, размер процентов будет опре­ деляться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, су­ ществующей в месте исполнения обязательства);

— срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержате­ лю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей суммы.

Стороны могут договориться об установлении условий, которые по­ зволят определить такие сроки и размеры платежей (план погашения долга);

.

— достаточно детализировано имущество, на которое устанавли­ вается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества. Такой идентифицируемой информацией является прежде всего название имущества, его подробное описание, а также место его нахождения;

— денежная оценка имущеста, которая, как правило, устанавли­ вается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона, и тогда оно должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением;

— право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер, ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ дата и место государственной регистрации;

если предметом ипотеки является право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права;

— обремененное имущество, на которое устанавливается ипотека, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;

.

— подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и в качестве основного должника;

— надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

— дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если в документе отражены не все перечисленные сведения, та­ кой документ не может быть признан закладной и не подлежит выда­ че первоначальному залогодержателю. Вместе с тем этот перечень сведений не исчерпывающий, и по соглашению сторон он может быть дополнен другими данными.

Закладная представляет собой единое целое. В случае если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, прону­ мерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обяза­ тельства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на кото­ ром надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начина­ лись на закладной и заканчивались на этом листке.

Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной дого­ вору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Одна­ ко при этом необходимо учитывать, что приобретатель такой заклад­ ной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии. Поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.

Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушени­ ем его прав, может требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и од­ новременной выдачи ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о таком несоответствии/На составителя закладной возлага * ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

36 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ется ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

Напомним, что закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут быть приложены документы, которые определяют условия ипотеки либо которые необходимы для осуществления зало­ годержателем своих прав по закладной.

В случае если в закладной отсутствует указание на то, что прила­ гаемые документы являются неотъемлемой ее частью либо если не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти доку­ менты, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют.ка­ кие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залого­ держателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в пункте 10 ст. 14 «Со­ держание закладной», обеспечивается органом, осуществляющим го­ сударственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих дан­ ных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке. По со­ глашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на самой за­ кладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполне­ нии обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необхо­ димых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, на,ко­ тором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерова­ ны и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть пред­ метом сделок.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки В последнее время российское законодательство идет по пути со­ кращения количества гражданско-правовых сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения дого­ вора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены соответствующие изменения..

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовое бремя участников сделки, связан­ ное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины), что было существенным затруднением для большинства участников жилищного рынка, желающих путем ипотечного жилищного креди­ тования улучшить свои жилищные условия. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценке.

Практика развития, ипотечного жилищного кредитования свиде­ тельствует о своей жизнеспособности. Правительство РФ разрабаты­ вает федеральные программы жилищного ипотечного кредитования, также активно действует ипотечное кредитование на уровне отдельных регионов. Кроме того, целый ряд крупных банков разработал и вне­ дряет собственные программы жилищного ипотечного кредитования.

Существенным недостатком в этом процессе, по мнению боль­ шинства специалистов, являлся вопрос необходимости нотариального удостоверения договора ипотеки.

В первую очередь такое удостоверение требовало дополнитель­ ных финансовых затрат от сторон сделки. Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостове­ рения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор по­ мимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из эта­ пов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, кото­ рая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.

Согласно статье 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по зако­ ну такое удостоверение и не является обязательным. По своему же­ ланию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регист­ рации.

Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека) В каждом правиле есть исключения, так и ипотека может возник­ нуть и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление за­ лога недвижимости, отсутствует.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

38 КОММЕНТАРИЙ жилищного ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ;

Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона (законной ипотеки).

Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено ив Граж­ данском кодексе, согласно которому залог возникает в силу догово­ ра, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Фактически законодатель видит возможность возникновения за­ лога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии ука­ занных в законе обстоятельств.

В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая возни­ кает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установле­ ние, и других юридических фактов.

Во втором случае — о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при отсутст­ вии волеизъявления сторон на установление ипотеки, то есть закон­ ная ипотека возникает при двух условиях:

• в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в за­ коне, а не в силу закона;

• в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке.

Для договорной ипотеки определяющее значение имеет факт го­ сударственной регистрации, с момента которой она считается возник­ шей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении ука­ занных в законе обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена, и, соответственно, не носит правоустанавливающего характера. Именно это формальное различие приводит к возникнове­ нию множества скрытых, негласных ипотек, допускающих возмож­ ность двойных продаж недвижимости.

Кроме того, законную ипотеку можно разделить на два вида: им­ перативную и диапозитивную.

Первая возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, без­ условно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество.

Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по соглашению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не воз­ никнет в силу закона.

Российское законодательство предусматривает следующие осно­ вания возникновения законной ипотеки:

• рента;

• удержание;

• продажа в кредит;

• ипотека жилых домов и квартир.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ ~"' По договору ренты одна сторона — получатель ренты передает другой стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме..

При этом согласно пункту 1 ст. 587 ГК РФ своевременная выпла­ та ренты плательщиком ренты обеспечивается правом залога на пере­ даваемое имущество, которое возникает у получателя ренты. Это право возникает у получателя ренты помимо его воли и не может быть изменено по соглашению сторон.

В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты недвижимо­ го имущества подлежит государственной регистрации. При этом пря­ мых предписаний о необходимости регистрации ренты как обремене­ ния недвижимости в законодательстве нет. Но поскольку пунктом ст. 586 ГК РФ рента прямо признана обременением недвижимости, то на нее автоматически должно распространяться исключение, уста­ новленное пунктом 3 ст. 7 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: сведения правоустанавливающих документов об обре менениях недвижимости относятся к числу открытых, то есть предос­ тавляются любому желающему на условиях, установленных назван­ ным Законом. Это правило позволяет считать легальную ипотеку, обеспечивающую выплату рентных платежей, гласной.

Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредито­ ру связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Так, согласно статье 360 ГК РФ, кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости удерживаемой ве­ щи в объеме и в порядке, предусмотренных для требований, обеспе­ ченных залогом. Таким образом, при отсутствии между кредитором и должником договора о залоге и при наличии обстоятельств, указан­ ных в законе — неисполнение должником в срок своего обязательст­ ва, у кредитора возникает право залога на удерживаемую вещь.

Одновременно^ возникает вопрос, может ли недвижимость быть удерживаемой вещью? Удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь, которая фактически находится у тебя.

Поскольку недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно связано с землей, то возможность удержания такого имущества является противоестественной.

АШОТЕКА. КРЕДИТ.

40 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА • _^ Продажа в кредит предполагает оплату товара через определен­ ное время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кре­ дит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не преду­ смотрено договором. Данная норма распространяется на все виды не­ движимости, которые могут быть предметом купли-продажи.

При этом залог недвижимого имущества, проданного в кредит, является закрытой информацией для третьих лиц, поскольку заинте­ ресованное лицо не может получить информацию о том, что конкрет­ ная недвижимость является проданной в кредит и задолженность еще не погашена, поскольку такие сведения не являются открытыми для неограниченного круга лиц.

Согласно пункту 3 ст. 7 Закона о регистрации, содержание пра­ воустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ограни­ ченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи не­ движимости условие о рассрочке оплаты, и соответственно, о нали­ чии обременения недвижимости залогом. Более того, даже если заин­ тересованное лицо знает об условии оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все равно предположительным, посколь­ ку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора.

Таким образом, ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести порой и неблагоприятные последствия в силу своей негласности.

Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возникает в соответ­ ствии со статьей 77 Закона об ипотеке без какого-либо дополнитель­ ного соглашения.

Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной организации или иного заемщика. В таком.случае право залога возникает у заемщика с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Гражданское законодательство не предусматривает такого вида купли-продажи квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. По­ этому в случае если стороны самостоятельно не предусмотрят в дого­ воре источник средств на приобретение жилья, то договор купли продажи недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с зако­ ном, но без упоминания права залога. При этом заемщик не теряет ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ свое право залога и без регистрации, однако для третьих лиц такая ипотека является в большинстве случаев негласной Вместе с этим следует отметить, что закон предоставляет сторо­ нам возможность предусмотреть в договоре купле-продажи квартиры (жилого дома) отсутствие ипотеки как таковой: «Если иное не преду­ смотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобре­ тенные в собственность на средства кредита ббанка или иной органи­ зации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры».

Таким образом, исходя из положений закона можно сказать, что только в отношении законной ипотеки, о6еспечивающей выплату ренты, а также ипотеки, в отношении недвижимости, которой креди­ тор владеет на праве удержания, существует гласность ипотеки.

В остальных случаях ипотека является негласной и возникает она вне зависимости от государственной регистрации, что, в свою оче­ редь, не защищает права и законные интересы третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сдеоках отчуждения не движимого имущества. На практике отсутствие требования государ­ ственной регистрации в отношении законной ипопотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи недви­ жимости в рамках ипотечного жилищного кредйтования может при­ вести к массовому нарушению прав граждан.

ГЛАВА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Правовая основа ипотечного жилищного кредитования Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля­ ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право­ вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре­ дитования в настоящее время образуют:

— Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);

— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте­ ке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополне­ ниями;

— постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право­ вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищно­ го кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного само­ управления разрабатывать на основе Концепции региональные про­ граммы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитова­ ния в Российской Федерации, подготовленная в развитие Федераль­ ной целевой программы «Свой дом», определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансирова­ нии, а также стратегию государства в становлении и развитии дан­ ной сферы.

ГЛАВА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Современная государственная жилищная политика должна, наря­ ду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решение жилищных про­ блем основной части работающего населения, располагающего сред­ ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосроч­ ное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходи­ мость организации которого раскрывается в настоящей Концепции.

В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических усло­ вий. Концепция включает подробное описание формирования систе­ мы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенство­ вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипо­ течного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономи­ кой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на осно­ ве рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви­ вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнитель­ ного государственного финансирования. Основная цель государст­ ва — снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищ­ ного кредитования и повышение доступности жилья для граждан, а основная задача государства — становление системы ипотечного жилищного кредитования через создание законодательной базы и ее нормативное регулирование. Государственное бюджетное финансиро­ вание будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адрес­ ных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким обра­ зом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

44 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве В Москве ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом поло­ жений закона города Москвы от 31 марта 1999 г. № И «Об органи­ зационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих про­ грамм ипотечного жилищного кредитования. В Московской области ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе пере­ численных нормативных правовых актов с учетом положений закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001-03 «Об ор­ ганизации системы ипотечного жилищного кредитования в Москов­ ской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кре­ дитование осуществляется с учетом положений законов и постановле­ ний органов власти этих субъектов.

Законодательство подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими граждан­ ско-правовыми договорами, перечень существенных условий догово­ ра. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

ГЛАВА 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ Виды ипотечных кредитов Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­ стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ ского назначения;

• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и кос­ мические объекты;

объекты незавершенного строительства1.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель­ цу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков.

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относи­ лись к недвижимому имуществу.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

46 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;

• сотрудникам фирм — клиентов банка;

• клиентам риэлторских фирм;

• лицам, проживающим в данном регионе;

• всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием зани­ маются различные кредитные институты. Особенности их деятельно­ сти заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 3.1).

Таблица 3. Способы рефинансирования ипотечных кредитов Способ Вид № п/п рефинансирования кредитного института 1 Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки 2. Предварительные накопления Стройсберкассы заемщиков, государственные субсидии 3 Собственные, привлеченные Универсальные банки и заемные средства (в том числе займы международных органи заций) 4 Продажа закладных ипотечному Кредитные учреждения, зани­ агентству или крупному ипотеч­ мающиеся ипотечным кредито­ ному банку, собственные, при­ ванием и заключившие договор влеченные и заемные средства с ипотечным агентством или (в том числе займы международ­ крупным ипотечным банком ных организаций) По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;

• кредит с единовременным погашением, согласно особым усло­ виям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

ГЛАВА 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложен­ ного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кре­ диторами);

• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма раз­ нообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии до­ кументов, подтверждающих право собственника на имущество, кото­ рое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, дости­ гающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пере­ сматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные креди­ ты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кре­ диты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

— льготные кредиты первой необходимости (выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий);

— льготные кредиты второй необходимости (предоставляются лицам со средними доходами).

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финанси­ рования вступления в право собственности семей со скромными до­ ходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место «связанные кредиты», которые могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит в них работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

48 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В Италии льготные кредиты распространяются институтами зе­ мельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их раз­ мер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья.

Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. Широкое распространение получили «земельные авансы», их выдают институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от 2 до 4 лет). Следующая разновид­ ность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — это «долго­ срочные ипотечные кредиты», которые выдаются теми же института­ ми земельного кредита, а также другими кредитными учреждениями.

Институты земельного кредита выдают такие кредиты.на срок от до 25 лет под твердую либо, чаще, пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. Они могут покрывать 50% цены покупки или 75% цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые 6 месяцев.

В Испании большое распространение получили «квалифициро­ ванные жилищные кредиты». Они выдаются органами государствен­ ного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и сро­ ка погашения кредита. Для стимулирования к выдаче этих кредитов различных кредитных учреждений финансовые органы, прежде все­ го, освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей.

В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей до­ ма». В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заяв­ ления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита опре­ деляется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом:

2,25 х общий доход заемщиков, или 3 х размер наибольшего дохода одного из заемщиков + + 1,13 х доход второго заемщика.

Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старо­ го, банк выдает жилищный кредит в размере до 80% стоимости или ГЛАВА 3 КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае ес­ ли заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80% ипотеки.

Основными условиями реализации классических моделей ипотеч­ ного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, са­ мое главное — активное участие государства как гаранта устойчиво­ сти всей системы отношений при ипотечных операциях.

Тем не менее уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псев­ доипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная ини­ циатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитова­ ния жилищного строительства.

Форвард-кредитинвест ~ схема, рассчитанная на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строитель­ ство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиен­ там, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и вы­ дача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строитель­ ства объекта.

Ретрокредитинвест — схема, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее ры­ ночная стоимость выше затрат по строительству новой.

Фьючерсинвест — эта схема предназначается для граждан, кото­ рые не желают закладывать свою недвижимость. Она предусматри­ вает два варианта:

• квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собствен­ ник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от прода­ жи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплату счетов инвестора-застрой­ щика;

• собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски, нестабильности окончательной цены нового строительства.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

50 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Комбинвест — комбинированная схема инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевое инвестирование этих сбережений в конкретные объекты. Источниками инвестирования по этой схеме мвгут быть:

• личный целевой вклад. Размер этого вклада является фикси­ рованной величиной и определяется по разнице между расчет­ ной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претен­ дует гражданин, и расчетным размером субсидии, если тако­ вая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инве­ стирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вно­ сятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-но­ востройки возникает у каждого гражданина только при усло­ вии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада;

• адресные субсидии местных органов власти;

субсидии коммер­ ческих организаций, в которых работают граждане;

субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менед­ жером проекта в рамках системы за счет привлечения к строи­ тельству юридических и физических лиц;

• средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

• краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В ряде областей нечерноземной зоны России (в том числе и Ле­ нинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя как средство погашения кредита сельхозпро­ дукцию. В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квар­ тиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столич­ ная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюд­ жетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8% годовых.

ГЛАВА 3- КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Особенности региональной экономики и возможности привлече­ ния бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 году создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки.

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Названная концепция предполагает переориентацию решения жилищных проблем социаль­ но незащищенных групп населения на решение жилищных трудно­ стей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека явля­ ется преимущественным способом решения жилищного вопроса.

В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, наме­ чены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необхо­ димости ее поддержки значительным государственным финансирова­ нием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Инструмент ипотечного кредитования Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает ос­ татки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем так­ же отражаются, какая часть платежа идет на выплату процента, и ка­ кая — на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты под­ разделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с перемен­ ными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также аль­ тернативные инструменты ипотечного кредитования.

Понятие постоянных (аннуитетных) ипотечных платежей Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматри­ вают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение креди­ та и. часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

Понятие «шаровых» платежей «Шаровые» платежи предусматривают крупный итоговый пла­ теж по долгу. Данный порядок погашения кредита удобен для заем­ щика с небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сум­ му выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возла­ гает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита.

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основно­ го долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истече­ нии срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаровым» плате­ жом могут быть структурированы следующим образом:

• неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

• выплаты одних только процентов, а затем — «шаровой» платеж;

• частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом.

Некоторые ипотечные кредиты Предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на;

непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изме­ няются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет умень­ шаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время, исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных дохо­ дах заемщика (обычно 30 — 40%), уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

Ипотека с нарастающими платежами Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет плате­ жи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кре­ дит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотеч­ ная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основ­ ной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортиза­ ции платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке1. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они пред­ ставляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основ­ ная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

54 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Платежи с индексацией непогашенной суммы долга Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашен­ ная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: по­ требительских цен;

курса доллара США;

стоимости потребительской корзины;

минимального размера оплаты труда (МРОТ);

других фи­ нансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости не­ погашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам боль­ шую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначаль­ ном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что уве­ личивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Обеспечение доступности и возвратности кредита Для обеспечения доступности кредита и его возвратности исполь­ зуются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором.

Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспе­ чивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непога­ шенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недопла­ ты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуа­ ции на денежном рынке по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей Институтом экономики города Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить при­ быльность кредитных операций банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», она определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пере считывается на основе рыночного финансового показателя, напри­ мер, ставки процента на,межбанковском рынке кредитов. Этот пока­ затель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связан­ ных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и соб­ ственно прибыль банка.

В действительности, регулярные ежемесячные платежи по креди­ ту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называ­ ется «платежной». Разница между величиной, которую клиент дол­ жен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности таким обра­ зом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных — в ре­ зультате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволя-.

ет исключить риск роста процентной ставки. Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставле­ ния ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличить­ ся. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск, в случае если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных опе­ раций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредит­ ного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. — М., 1993.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Параметры кредита Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кре­ дитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом опреде­ ляют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредито­ вания, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами на­ селения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального вни­ мания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более то­ го, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им спе­ циальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объе­ мы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фон­ дов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функ­ циональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная ре­ гистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание опре­ деленных технологий привлечения средств, особенный подход к вы­ бору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских акти­ вов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, примене­ ния специфических инструментов кредитования, определяющих рис­ ки и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности де­ нег, стоимости недвижимости и т.д.

Виды рисков Риски подразделяются на систематические.и несистематические.

Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотеч­ ных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банков­ ской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный;

другие — по­ граничными, комплексными с другими рисками, они непосредствен­ но или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитова­ ния особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

Риск досрочного платежа Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредитных учреждений в США в 1920 —1930-е годы, крах ссудно-сберегатель ных учреждений в 1980-х годах заставил государственные институ­ ты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска.

Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений харак­ терны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капита­ ла, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль рисков и управление ими, жесткий контроль кредитного ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

58 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА портфеля (управление активами и пассивами банка, процентной по­ литикой и т.д.). И все это — часть общей стратегии и управления.

Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения в целях получения определенной доходности по осуществляемым операциям. В связи с усложнением финансовых технологий, распы­ ленностью одной' операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствлением, усиливается роль государства и контроль рискованных операций банков. Остано­ вимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного креди­ тования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.

Риск процентной ставки Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привле­ каемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Ставки могут измениться по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной бан­ ковской политики, выбором неправильных инвестиционных инстру­ ментов и технологий и т.д. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени, является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в за­ висимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непред­ сказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, «свя­ занными», притом на очень большце сроки, а пассивы банка остают­ ся слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только из­ менение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости аморти­ зационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности), это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортиза­ ции, при применении рискованных ставок в больших объемах, боль­ шой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, боль­ шом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ смене краткосрочных депозитов на среднесрочные депозиты риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влия­ ние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже эта ставка будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптималь­ ное соотношение уровня риска, учитывающего все риски с их влия­ нием друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем умень­ шения процента по этим кредитам за счет снижения процента по де­ позитам также невозможно, так как в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизацию всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в це­ лях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что про­ центная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования го­ сударством финансовой системы (особенно необходимую в отдель­ ные экономические периоды), устанавливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать «потолки» ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процент­ ной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставкр! выше принятой подпадает под наруше­ ние закона и штрафные санкции.

Кредитный риск Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам сво­ их обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадле­ жит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

60 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита.(к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования пред­ полагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в ка­ честве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение ры­ ночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспече­ ния, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск умень­ шается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заем­ ного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%.

В Германии этот процент составляет 50 — 60%, в США — 75%. Осталь­ ные 25 — 40% стоимости недвижимости — собственные средства заем­ щика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недви­ жимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет На сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кре­ дитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, вхо­ дящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложен­ ной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщи­ ками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипо­ течного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и це­ на (а также оценка соответствия стоимости цене).

Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показа­ тели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первона­ чального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет, на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости не­ движимости — это надежность кредита для всех участников рынка:

государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижи­ мости необходима при сделках кунли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении1.

Правильная оценка стоимости недвижимости Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков (государства, кредиторов, инвесторов), это минимизация общих кре­ дитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки — один из основных факторов проводимой жилищной политики, исключение многих рисков и обеспечение стабильности рынка.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.