WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 || 3 |

«Ярославский государственный университет имени П.Г.Демидова На правах рукописи Поляков Леонид Алексеевич Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья (специальность 08.00.01 ...»

-- [ Страница 2 ] --

тойчивые отклонения. В силу поставленной цели – построение модели мультипликатора жилищных инвестиций – нас особенно интересуют возможные изменения предельной склонности к потреблению в обществе в целом в связи с осуществлением жилищных инвестиций. В связи с этим, на наш взгляд, целесообразно проследить изменения предельной склонности к потреблению в обществе, связанные с удовлетворением потребности в жилье. Тем более что факторы, вызывающие 70 действие большей или меньшей мультипликации автономных расходов, и в отечественной, и в зарубежной литературе изучены недостаточно. По нашему мнению, покупка (аренда) жилья самим своим фактом осуществления увеличивает предельную склонность к потреблению в обществе. А если удельный вес сделок по покупке или аренде жилья в обществе будет достаточно большим, то это может привести к значительному, с точки зрения мультипликатора, росту предельной склонности к потреблению в обществе в целом. Механизм этого влияния двоякий. Во-первых, некоторые экономисты считают, что мультипликатор особенно высок в строительстве потому, что прирост первичной занятости в нём достаточно велик. Новые инвестиции в строительстве, в том числе в жилищном, идут во многом не на новое технологическое (строительное) оборудование, освоение которого могло бы значительно сократить занятость87, а на найм дополнительной рабочей силы. Это происходит в силу большой трудоёмкости в строительстве. Таким образом, мультипликативный эффект по занятости, а значит и по потреблению, от инвестиций в строительство особенно высок, а главное скор. Во-вторых, необходимо иметь в виду, что жильё как экономическая категория, кроме вышеперечисленных особенностей, имеет ещё одну – большое число комплементарных (взаимодополняющих) товаров88. Как известно, комплементарные товары обладают высокой разнонаправленной перекрёстной эластичностью спроса по цене. Это означает, что рост (падение) цены на один товар вызывает падение (рост) объёма спроса на другой, комплементарный первому, товар. Обратный характер функции спроса по цене имеет много логических и математических доказательств. Одно из них состоит в так называемом эффекте дохода. Суть этого доказательства сводится к тому, что если цена на По мнению многих экономистов, сокращение занятости под воздействием НТП имеет краткосрочный характер. В долгосрочной перспективе тот же НТП приведёт к реструктуризации рабочей силы, к её переквалификации, так как, сокращая одни рабочие места, он приводит к росту других рабочих мест, как с точки зрения их нового качества, так и с точки зрения их количества за счёт роста производства в целом. 88 Комплементарные (взаимодополняющие) товары – это такие товары, которые взаимно усиливают удовлетворение от их потребления. Они имеют отрицательную перекрёстную эластичность спроса по цене. Чем больше взаимодополняемость товаров, тем больше будет абсолютное значение отрицательной перекрёстной эластичности спроса по этим товарам (см.: Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. – М., 1992. – Т.1. – С. 160).

71 какой-либо товар снижается, то у потребителя высвобождается часть дохода для покупки дополнительных единиц данного или какого-либо другого товара. Падение цены даже на один товар делает нас относительно богаче. Таким образом, если мы логически заменим относительный прирост дохода, вызванный падением цены, на реальный прирост дохода экономического субъекта, то при прочих равных условиях получим тот же эффект – рост объёма спроса на этот же товар. Это значит, что мы вполне обоснованно можем предположить, что в силу падения цены на один из комплементарных товаров (эффект дохода) или в силу роста спроса на этот товар, вызванного реальным ростом дохода89, произойдёт рост спроса на комплементарный ему товар. Рост спроса на последний будет тем выше, чем выше взаимодополняемость товаров. Дж.Дьюзенберри приводит следующий пример, характеризующий указанное явление, усиленное к тому же принадлежностью нового домовладельца к среде людей с более высокими доходами. В ходе исследований было установлено, «насколько переезд людей со скромным доходом в современную квартиру вынуждает их совершать расходы на покупку мебели и оборудования, а также на улучшение образа жизни. Эти расходы соответствуют очень низкой или даже нулевой (если не отрицательной) норме сбережений»90. Отрицательная норма сбережений в данном случае означает настоящие автономные расходы, то есть расходование собственных ранее осуществлённых сбережений или жизнь в долг. Если таковые расходы имеются, то по определению эти расходы вызваны не ростом дохода, а самим фактом приобретения жилья. Этот новый «впрыск» дополнительных денежных «инъекций» генерирует свою самостоятельную цепочку мультипликации доходов в обществе. Однако мы не имеем права обойти вниманием тот факт, что приобретение жилья возможно различными способами. Собственно таковых можно выделить три: 1) покупка жилья сразу (либо строительство его в сжатые сроки) за счёт собственных, ранее осуществлённых, сбережений;

2) покупка (строительство) с В нашем случае под реальным ростом дохода имеется в виду превращение части сбережений в автономные расходы либо осуществление расходов в долг, то есть в любом случае – отрицательные сбережения. 90 Столерю Л. Равновесие и экономический рост (принципы макроэкономического анализа). – М., 1974. – С.74.

72 использованием долгосрочного кредита91 или 3) аренда жилья. В последнем случае жилище, конечно же, не переходит в собственность семьи, однако семья, тем не менее, и в этом случае удовлетворяет свои потребности в жилищных услугах. В первых двух случаях мы, как правило, имеем значительные автономные расходы на строительство нового жилья, осуществлённые из таких источников, как собственные сбережения населения либо за счёт кредитных ресурсов банковской системы. Однако важность такой классификации способов приобретения жилья для нашего анализа состоит в том, что в первом случае мы, «полностью» удовлетворив потребности семьи в жилищных услугах, можем весь последующий доход расходовать на возросшие потребности в комплементарных жилью товарах, а также на другие товары, а во втором и третьем – только часть дохода, остающуюся после оплаты кредитного долга или аренды. Здесь мы вторгаемся в область конкретных экономико-правовых отношений, регулирующих порядок погашения кредита или внесения арендной платы за жильё конкретными субъектами данных сделок. Однако если принять во внимание тот факт, что уровень арендных платежей в постоянных ценах достаточно стабилен, а амортизируемый кредит строится на аннуитетной основе92, то можно принять эти расходы фиксированными. Для нашего исследования это означает, что прирост дохода при прочих равных условиях будет потрачен на удовлетворение возросших потребностей в комплементарных жилью товарах и на другие товары93. Другими словами, мы пришли к тем же выводам, что и в первом случае – при осуществлении покупки жилья сразу за счёт сбережений семьи.

Кредит может быть как товарным – продажа (строительство) жилья в рассрочку, так и финансовым – ипотека. Последний в развитой рыночной экономике, как правило, является доминирующим. 92 В данном случае аннуитет рассматривается нами как обычно, то есть как равновеликие выплаты по погашению кредита, однако, что важно, – не в номинальных, а в постоянных (реальных) значениях. График таких выплат имеет, как правило, либо нулевой, либо отрицательный наклон. В номинальных же ценах график аннуитета может иметь и положительный наклон. 93 В экономической литературе имеется интересное и более строгое, математическое, доказательство таких же рассуждений, осуществлённое Д.Н.Хайманом. Однако надо иметь в виду, что при адаптации его формулы 5А.7 (см.: Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. – М., 1992. – Т.1. – С.190-191) к нашему случаю, необходимо зафиксировать долю жилищных расходов, а не эластичность спроса по доходу всех других благ.

73 Таким образом, мы можем сделать вывод, что эластичность спроса домохозяйств по доходу на комплементарные (дополняющие) товары при прочих равных условиях после покупки (строительства, аренды) жилья имеет тенденцию к резкому росту. Кроме того, по нашему мнению, жильё имеет среди прочих товаров ещё одно преимущество – очень большое количество комплементарных товаров: 1) мебель, бытовая техника (холодильник, посудомоечная и стиральная машина, пылесос), средства связи, аудио- и видеоаппаратура, компьютерная техника и т.д.;

2) коммунальные услуги (тепло-, электро-, водо-, газоснабжение, отвод, утилизация и уничтожение отходов жизнедеятельности человека, потребности в текущем ремонте и обслуживании жилья и др.);

3) в меньшей степени – гаражи, автомобили, автостоянки;

4) ещё в меньшей степени – социальная, транспортная, рекреационная инфраструктуры посёлков и городов94 и т.д., по степени убывания взаимодополняемости перечисляемых товаров. К тому же, эти расходы с точки зрения всех совокупных расходов, как правило, обладают высоким удельным весом. Если мы обратимся к таблице 2, то увидим, что именно эти товары обладают самыми высокими коэффициентами эластичности спроса по доходу. Другими словами, рост склонности общества к потреблению по группе комплементарных жилью товаров обеспечивает прирост предельной склонности к потреблению в обществе в целом и, значит, создаёт ещё больший мультипликативный эффект. Однако рост предельной склонности к потреблению, совершенно очевидно, не может превысить порогового значения в одну единицу. Если принять во внимание тот факт, что автономные расходы не осуществляются одномоментно, то, применив периодоанализ, мы можем осуществить исследование динамики предельной склонности к сбережению в обществе в целом под влиянием жилищных инвестиций. Если выбрать время строительства типового дома в России в пределах полугода, в течение которого тратится отдельная «порция» автономных жилищных инвестиций, то тогда при прочих равных условиях имеем следующее. Обза Отражают возросшую предельную склонность к расходованию бюджетных средств местных органов власти.

74 ведение жильём через полгода после начала инвестиций определённым числом домохозяйств скачкообразно увеличивает предельную склонность к потреблению общества. Затем постепенное удовлетворение потребностей в комплементарных товарах 1-ой, 2-ой и 3-ей групп95 этих домохозяйств будет «работать» на постепенное понижение предельной склонности к потреблению всего общества. Однако в целом, если автономные жилищные инвестиции достаточно велики и продолжительны, они постепенно выведут предельную склонность к потреблению общества на новый более высокий уровень. Кроме того, она некоторое время останется более высокой в сравнении с первоначальным уровнем и после окончания автономных расходов. Это позволяет, на наш взгляд, говорить о неком усреднённом, более высоком, уровне предельной склонности к потреблению общества в достаточно долгом периоде, способном обеспечить мультипликативный прирост доходов в обществе от автономных жилищных инвестиций. Всё вышесказанное можно проиллюстрировать графиком (рис. 7). В первом периоде с момента начала автономного жилищного инвестирования тенденция предельной склонности к потреблению на повышение поддерживается только самими жилищными инвестициями (за счёт быстрого роста занятости), с момента ввода первых жилых домов (начало второго периода) в действие вступает повышение предельной склонности к потреблению за счёт комплементарных жилью товаров. Затем по мере приближения предельной склонности к потреблению к единице ценность сбережений, то есть отложенного потребления, начинает превосходить ценность текущего потребления (по мере удовлетворения потребностей в основных комплементарных жилью товарах). Тенденция на понижение становится преобладающей и нарастает особенно быстрыми темпами с момента окончания автономного жилищного инвестирования. По всей видимости, новый уровень предельной полезности b должен удовлетворять следующим условиям: b < b < 1, где ( >1) – эмпирически рассчитанный коэффициент роста предельной склонности к потреблению, а b – предыдущий уровень предельной склонности к потреблению.

О названных группах см. выше.

75 От каких факторов зависит ? Наш анализ показывает, что таковых достаточно много, однако определяющими факторами, на наш взгляд, будут следующие.

Во-первых, это удельный вес автономных жилищных инвестиций в на циональном доходе. Именно этот показатель способен сдвинуть величину b в сторону увеличения. На наш взгляд, можно предположить, что предельная склонность к потреблению в обществе будет малочувствительна или совсем нечувствительна к некоторому недостаточно большому уровню автономных жилищных инвестиций. В качестве гипотезы мы можем высказать предположение, что стабилизация жилищного строительства и даже некоторый его рост в середине 90-х годов ХХ века в России не был основан на таком объёме финансирования автономных жилищных инвестиций, которые могли бы повысить преПредельная склонность к потреблению в обществе 1,00 0,98 0,96 0,94 0,92 0,90 0, Усреднённая предельная склонность к потреблению в обществе за период действия жилищных инвестиций 0, Периоды Рис. 7. Динамика предельной склонности к потреблению общества дельную склонность к потреблению в обществе сколь-нибудь значительно. Это подтверждается огромной разницей в уровне жилищного строительства во второй половине 80-х и в середине 90-х. Кроме того, характеризуя удельный вес автономных жилищных инвестиций, необходимо сказать, что он, в свою очередь, в значительной степени зависит от налогового законодательства, в частности – от доли доходов, направляе 76 мых на жилищное строительство и выводимых в связи с этим из-под налогообложения.

Во-вторых, это уровень доходов населения. Доходы эти таковы, что гово рить о повышении предельной склонности к потреблению, или, что то же самое, – о сокращении предельной склонности к сбережению, проблематично. С одной стороны, закономерности Энгеля показывают, что при малых доходах домохозяйств их доля сбережений мала или практически равна нулю. С другой – жизнь в долг также маловероятна, так как погашению долга препятствуют всё те же низкие доходы. Таким образом, два важнейших источника жилищного инвестирования и дополнительного потребления комплементарных жилью товаров для большей части населения недоступны.

В-третьих, недоверие к российской банковской системе. Немалые финан совые ресурсы, накопленные внутри страны, и внешние инвестиционные ресурсы не находят своего приложения в жилищном строительстве в силу недостатков законодательной и организационной основы работы банков. В нашем построении экономико-математической модели жилищного мультипликатора мы берём за основу подход Е.В.Балацкого96. Однако мы должны сделать одну оговорку: применяемые им макроэкономические модели линейны. Это значит, что только в таком случае возможно равенство предель ной и средней склонностей к потреблению (к импорту и т.д.)97 (по Балацкому – не средней, а просто – склонности к потреблению (к импорту и т.д.)). Впрочем, этот допущение достаточно корректно, так как незначительно меняет реальную макроэкономическую картину98. Пусть автономные жилищные инвестиции равны Aж = dжA ·A (формула – 15 ), а мультипликатор автономных расходов общества m0 = 1 Y =. ОдA 1 b нако если в составе A есть Aж, изменится предельная склонность к потребСм. формулу (2) в статье: Балацкий Е.В. Регулирование занятости в свете теории мультипликатора // Мировая экономика и международные отношения. – 1996. – №4. – С.57. 97 См.: Балацкий Е.В. Регулирование занятости в свете теории мультипликатора // Мировая экономика и международные отношения. – 1996. – №4. – С.55, 57.

77 лению общества, то есть b возрастёт до b, где – коэффициент роста предельной склонности к потреблению, причём b < b < 1. Тогда мультипликатор с учётом автономного жилищного инвестирования и формулы (15) равен m0 = Y d жA 1 Y = =. Aж A 1 b Если средняя норма налоговых изъятий равна, а склонность к импортированию l, то с их учётом: Y = 1 Aж (1 + l b (1 ))d жA (16).

В формуле (16) неявно, через коэффициент dжA, «заложены» не только автономные жилищные инвестиции Aж, но и все остальные Aост = A – Aж (формула 17). И это понятно, так как только Aж не могут дать весь прирост дохода Y. Так как жилищные инвестиции действуют двояко: прямо – мультипликация самих автономных жилищных инвестиций и косвенно – повышение предельной склонности к потреблению всего общества, – то нам необходимо это учесть. Вычленим результат прямого действия автономных жилищных инвестиций, для чего из (15) и (17) получаем:

Aост = Тогда: Yж = Aж Aж d жA 1 d жA = Aж d жA d жA d жA Aост A 1 + l b (1 ) 1 + l b (1 ) 1 Aж 1 + l b (1 ) (18). (19).

Из (15), (18) и (19) получаем: Yж = ( 20).

Таким образом, мы видим, что любые (в том числе жилищные) автономные расходы будут мультиплицировать в соответствии с существующей на данный На достаточную корректность такого допущения прямо указывают Э.Дж.Долан, Б.И.Домненко (см.: Экономикс: Англо-русский словарь-справочник. – М., 1994. – С. 207).

78 момент склонностью к потреблению, то есть в соответствии с предельной склонностью к потреблению, создавая в обществе соответствующий этим расходам прирост доходов. Собственно формула (20) и даёт нам формулу мультипликатора жилищных инвестиций:

mж = 1 1 + l b (1 ) ( 21). В зависимости от того, что мы хотим узнать: 1) прирост совокупных доходов в обществе в результате произведённых автономных жилищных инвестиций или 2) прирост всех совокупных доходов в обществе в результате осуществлённых всех автономных расходов, – мы будем умножать мультипликатор соответственно на Aж или A.

Условный пример 1. Пусть предельная склонность к потреблению b = 0,9, предельная склонность к импортированию в анализируемой стране q – 10%, коэффициент роста предельной склонности к потреблению в результате действия автономных жилищных инвестиций – 1,05, средняя норма налоговых изъятий – 25%. Автономные жилищные инвестиционные расходы Aж = 24 млрд. ден.

ед. Каков прирост совокупных доходов Yж, вызванный самими независимыми жилищными инвестициями? Yж = 24 = 61,3 млрд. ден. ед. 1 + 0,1 0,9 1,05 (1 0,25) Условный пример 2. Пусть предельная склонность к потреблению b = 0,9, предельная склонность к импортированию в анализируемой стране q – 10%, коэффициент роста предельной склонности к потреблению в результате действия автономных жилищных инвестиций – 1,05, средняя норма налоговых изъятий – 25%. Автономные расходы A = 120 млрд. ден. ед. Допустим, имеется два варианта расходования автономных денежных средств: 1) с финансированием жилищных инвестиций;

2) без финансирования жилищных инвестиций. Какова разница этих вариантов с точки зрения прироста совокупных доходов Y?

Вариант 1. Y = 120 = 306,7 млрд. ден. ед. 1 + 0,1 0,9 1,05 (1 0,25) Вариант 2. Y = 120 = 282,3 млрд. ден. ед. 1 + 0,1 0,9 (1 0,25) Разница от различных вариантов расходования автономных денежных средств составит 24, 4 млрд. ден. ед. Использование формулы жилищного мультипликатора (21) показывает, что смена приоритетов структурно-инвестиционной политики может весьма существенно отразиться на росте совокупных доходов, то есть на росте выпуска продукции. Зная состав Aж = IН+IG+IК+Exж–Imм–Imрс ·q, а также долю независимых жилищных инвестиций во всех автономных расходах dжA, получаем инструмент воздействия на экономическую систему через жилищную политику: Y = I Н + I G + I K + Ex ж Im м Im рс q (1 + l b (1 ))d жA ( 22) Одним из важнейших этапов построения экономико-математической модели является её статистическая проверка. И, как всякая статистическая проверка соответствия модели объективным экономическим реалиям, она требует строгого отбора переменных этой модели. Совершенно очевидно, что небрежность в их выборе может лишить смысла любую модель. Однако, как показал анализ существующей статистической информации, именно в отборе необходимых показателей мы сильно ограничены. Здесь перед нами встаёт проблема, встававшая на пути у многих экономистов, в том числе при расчёте эффекта мультипликации Дж.Кейнсом99. Камнем преткновения служит отсутствие достоверной и полной информации по автономным жилищным инвестициям, то есть таким данным, которые отражают финансирование жилищных инвестиций за счёт сбережений граждан, резервов корпоративного капитала, займов внутренних и внешних, прямых иностранных инвестиций. Ещё сложнее рассчитать утечки, которые имеют место в связи с поставками строительных материалов и притоком рабо Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. – М., 1993. – С.303-304.

80 чей силы строительных профессий из-за рубежа. Наиболее точным показателем является объём расходов государственного бюджета на новое жилищное строительство, однако это строительство ведётся во многом и за счёт средств бюджетов других уровней, а, кроме того, учёта всех государственных и муниципальных расходов для расчёта параметров модели жилищного мультипликатора по формуле m ж = Y d жA, где Aж = I Н + I K + I G + Xn явно недостаточно. Aж В связи с этим мы осуществили несколько иной подход к статистической проверке модели, основанный на изучении общей склонности к потреблению в экономике России за ряд лет. За основу расчёта мультипликатора мы взяли расчёт склонности общества в целом, то есть всех хозяйствующих субъектов, к потреблению, характеризующемуся, как известно, долей расходов в полученном доходе. И здесь нам необходимо сделать оговорку по поводу использования в качестве показателя доходов величины ВВП, равной сумме цен всех конечных товаров и услуг, с одной стороны и сумме всех доходов хозяйствующих субъектов – с другой. Правильнее было бы использовать показатель чистого валового продукта, так он не содержит величины потребления основного капитала, которое с экономической точки зрения аналогично расходу промежуточных товаров и услуг. Это связано с трудностями правильного статистического учёта амортизации. В связи с этим на практике статистики вынуждены использовать ВВП100. Для наших расчётов это означает, что реальная величина мультипликатора будет больше расчётной. Необходимые нам для расчёта данные сведены в таблицу 3, характеризующую макроэкономические показатели с 1990 по 1997 год. Данные строк 5 и 6 показывают, соответственно, динамику номинальных и реальных конечных совокупных расходов, а строки 3 и 4 показывают, соответственно, динамику номинального и реального ВВП.

Система национальных счетов – инструмент макроэкономического анализа. – М., 1996. – С.48.

81 Отношения ячеек строк 5 и 3 или строк 6 и 4 дают нам соответствующие склонности к потреблению всей экономики в целом (по периодам) – строка 7. С целью недопущения смешения понятий назовём её агрегированной склонностью к потреблению. Для неё характерно то, что в ней «учтены» все влияю щие на неё факторы (налоги, сбережения, соотношение импорта и экспорта и др.), так как она рассчитывается исходя из конечных макроэкономических показателей ВВП и совокупных расходов.

Расчёт мультипликатора для экономики России за 1990-1998 годы Таблица Макропоказатель 1990 1,2 1991 2,3 1992 15,9 1993 9,9 1994 4,1 1995 2,8 1996 1,4 1997 1, 1 2 3 4 5 6 Индекс-дефлятор ВВП (раз к предыдущему году) Индекс дефлятор ВВП (раз к 1989 году) Валовой внутренний продукт (млрд. руб.) Реальный ВВП в ценах 1989 г. (млрд. руб.) Расходы на конечное потребление Реальные расходы в ценах 1989 г. (млрд. руб.) Агрегированная склонность к потреблению 1, 644,2 536,8 444, 2, 1 398,5 506,7 855, 43, 19 005,5 433,1 9 183, 434, 171 509,5 394,8 106 755, 1 781, 4 987, 6 982, 8 379, 610 700,0 1 585 000,0 2 200 200,0 2 585 900,0 342,8 317,8 315,1 308, 422 052,7 1 094 931,4 1 574 550,2 1 874 792, 370, 0, 309, 0, 209, 0, 245, 0, 236, 0, 219, 0, 225, 0, 223, 0, 8 Мультипликатор 3, 2, 1, 2, 3, 3, 3, 3, Источник: Российский статистический ежегодник. – М., 1998. – С.45-69. Примечание: строки серого цвета рассчитаны нами.

Тогда величины мультипликатора можно рассчитать по формуле:

M= 1, где В – агрегированная склонность к потреблению по всей эконо1 B мике в целом. В таком случае: B = b (1 ) l (см. формулу 16 выше), где b – склонность к потреблению «в отсутствии дополнительных факторов», а (норма налогообложения), l (склонность общества к импортированию) и (коэффициент влияния жилищных инвестиций) – «дополнительные факторы».

82 Коэффициенты мультипликации, рассчитанные нами, представлены в строке 8 таблицы 3. Если допустить, что прирост склонности к потреблению в 1996 году обеспечен целиком приростом жилищного домостроения (см. таблицу 4) в 1995 году, то можно подсчитать параметры модели. В связи с отсутствием статистических показателей, позволяющих подсчитать склонностью к импортированию и норму налогообложения, нами рассчитан более общий параметр, параметр изменения агрегированной склонности к потреблению:

3,52 = 1 1 0,691, где 3,52 – мультипликатор для 1996 года (таблица 3);

Динамика ввода жилья и инвестиций за 1990-1997 годы Таблица Макропоказатель 0,691 – склонность к потреблению 1995 года (таблица 3).

Удельный вес затрат на Инвестиции в основЖилищное Ввод в дейстжилищное строительство ной капитал по экостроительство вие жилых в общем объёме валового номике в целом (млрд. руб. в домов накопления основного (млрд. руб. в тек. цетек. ценах) (млн.кв. м.) капитала (в % ) нах) 61,70 49,40 41,50 41,80 39,20 41,00 34,30 32,70 249,10 210,50 2 670,20 27 125,00 108 810,00 266 974,00 375 958,00 408 797,00 41,30 38,20 580,50 6 275,00 25 827,00 60 862,00 76 473,00 68 139,00 16,6 18,1 21,7 23,1 23,7 22,8 20,3 16, 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Источник: Российский статистический ежегодник. – М., 1998. – С.529, 697, 698.

– параметр влияния жилищных инвестиций в 1995 году на склонность к потреблению в 1996 году. Временной лаг развёртывания воздействия жилищных инвестиций на склонность к потреблению примем за год, тогда = Таким образом, параметр 2,52 = 1,036 0,691 3, =1,036 показывает степень влияния жилищ ных инвестиций на прирост склонности к потреблению в экономике в целом, а значит и на величину мультипликатора. Причём если по-прежнему придержи 83 ваться допущения, что весь прирост склонности к потреблению обеспечен жилищными инвестициями, то необходимо заметить, что он обеспечен для России в неблагоприятных условиях – в условиях сокращения как ВВП, так и совокупных расходов. Другими словами, если бы не рост склонности к потреблению общества, то спад был бы ещё больше. При достаточной информации, позволяющей рассчитать параметры и l, можно вычислить и параметр. Графический анализ функции совокупных расходов101, рассчитанных нами на основе показателей ВВП и величин расходов на конечное потребление в экономике России за период с 1990 по 1997 год включительно, показывает, что прирост жилищных инвестиций не только «сдвигает» кривую совокупных расходов, но и, стимулируя рост потребления комплементарных жилью товаров, «поворачивает» её против часовой стрелки, обеспечивая тем самым дополнительный прирост совокупных доходов (валового выпуска). Дальнейший анализ формулы мультипликатора жилищных инвестиций показывает, что достижение значительного положительного роста коэффициента мультипликации возможно лишь в условиях наращивания всех совокупных инвестиций.

С экономической точки зрения это объясняется необходимостью инвестирования других отраслей, которые через многочисленные технологические и экономические связи во многом обеспечивают жилищный сектор. С точки зрения математики приведённое выше умозаключение иллюстрируется параметром d ж в формуле мультипликации (16), жA жилищных инвестиций: (15).

Y = Aж (1 + l b (1 )) d где Aж = d ж A Ведь при фиксированных A рост Aж, с одной стороны вызовет рост склонности к потреблению всего общества (параметр ), а с другой – вызовет Функция совокупных доходов и её формула рассчитаны методом наименьших квадратов на основания динамики реального ВВП за указанные годы с помощью электронных таблиц Microsoft Exсel (см. Приложение 7).

84 прирост параметра d жA. Если первый параметр «работает» на рост мультип ликатора, то второй – на его понижение, что видно из данной математической формулы. Результат взаимодействия параметров, d жA и самих возросших Aж зависит от их количественного соотношения.

На основании сказанного мы можем сделать вывод, что воздействие роста жилищных инвестиций при ограничении совокупных инвестиций и, тем более, при их сокращении не может дать значительного и быстрого роста валового выпуска продукции всей экономики. Этим, на наш взгляд, объясняются несбывшиеся ожидания экономистов и практиков в отношении жилищного строительства как отрасли экономического роста.

Удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объёме валового накопления основного капитала и средний размер построенных квартир Таблица 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1991 1992 1993 1994 1995 Страна Россия Германия Италия Нидерланды Польша Словения Украина Финляндия Франция Чехия Швеция Израиль Казахстан Киргизия Турция Япония Канада Мексика США Удельный вес затрат (в %) 16,1 25,6 26,9 23,8 27,8 19,3 11,8 27,1 24,6 33,4 40,9 21,0 22,0 35,1 17,4 30,3 24,3 21,7 21,7 27,5 27,6 25,4 22,2 20,8 23,0 25,2 24,8 42,5 34,8 38,0 20,0 29,0 36,2 16,8 34,0 23,6 24,1 23,1 30,8 31 1 26,2 … 19,5 28,0 24,9 24,9 43,9 27,3 27,2 23,0 32,0 35,7 17,9 33,4 26,7 24,9 23,7 33,6 30,6 27,6 … 15,2 28,0 24,7 25,4 387 16,9 … 12,0 19,0 41,7 19,8 32,4 26,2 25,6 22,8 20,3 34,6 … 28,1 … 26,8 … … … 15,5 … 21,0 19,0 23,2 … 25,3 … 37,2 … 10,9 … … … 6,0 12,0 6,0 4,0 35,8 … 18,7 … 28,3 … 29,6 … 23,9 … 60 94 93 101 75 97 62 80 106 79 90 89 73 71 … 86 … … Средний размер квартир (кв.метров общ. площади) 81 92 94 101 75 99 62 80 106 85 85 107 76 6в … 86 … … 178 61 90 95 101 81 102 65 80 82 94 79 126 80 79 … 89 … … 183 64 90 92 101 90 107 69 81 96 88 72 144 83 82 … 93 … … 182 68 90 90 101 97 105 73 60 96 94 72 152 82 80 … 93 … … 177 71 90 89 101 94 106 77 82 96 94 71 144 89 82 … 96 … … Составлено по: Россия и страны мира: Стат. сб. – М., 1998. – С. 253, 256.

С другой стороны, при наращивании всех совокупных инвестиций, удельный вес инвестиций жилищных, основываясь на приведённых выше аргументах, необходимо повышать. Косвенным подтверждением наличия возможности 85 наращивания удельного веса жилищных инвестиций могут служить данные таблицы 5. Средний размер квартир, указанный в данной таблице, характеризует степень решения жилищной проблемы с точки зрения возможностей экономики конкретной страны и, что ещё важнее, – домохозяйства. Дополнительным аргуЭкспортно-импортные поставки мебели (млн. долл.) Экспорт всего дальнее зарубежье ближнее зарубежье всего ментом верности выбранного нами подхода в оценке способности жилищных инвестиций повышать общую склонность к потреблению в обществе мы приводим тесноту связи динамики объёма ввода жилья и динамик объёмов производ Таблица 6 Импорт дальнее зарубежье ближнее зарубежье 1994 1995 130 102 81 71 49 31 811 963 660 902 151 61 Источник: Шимбирива Н. В конкуренции с законодателями мебельной моды российские производители набираются опыта // Финансовые известия. – 1997. – 9 дек.

ства по отдельным группам товаров: сопряжённым с жильём технологически (строительные материалы) и дополняющим его в процессе эксплуатации (комплементарные товары) (см. Приложение 8). Как показали расчёты, достаточно большая теснота связи102 по отношению к жилью характерна для производства цемента, железобетонных конструкций, строительного кирпича. Среди отраслевого производства товаров, дополняющих жильё, наибольшей теснотой связи со строительством жилья обладает выпуск такой мебели, как столы и диваны, хуже коррелирует выпуск холодильников, шкафов. Низкая теснота связи по таким товарным группам как телевизоры, видеомагнитофоны и стиральные машины объясняется очень высокой степенью замещения их аналогичными импортными товарами, обладающими несравненно лучшей характеристикой «цена-качество». В подтверждение этому приводим данные экспортно-импортных поставок мебели в 1995-1996 годах (таблица 6). Как видно из таблицы, даже по Коэффициент тесноты связи динамических рядов, рассчитанный нами по формуле, приведённой в Приложении 8, может изменяться от –1 до +1. Если он равен нулю, то связь отсутствует, если положительный, то наблюдается прямая связь, если отрицательный, то связь обратная.

86 мебели, чья теснота связи с вводом жилья достаточно высока, превышение импорта над экспортом очень значительно. Рассмотренная доктрина жилищного мультипликатора, несмотря на имеющиеся в ней интересные чисто теоретически аспекты, в конечном счёте имеет прикладной характер. Данная концепция даёт нам методический аппарат, состоящий всего из нескольких простых формул (20), (21) и (22) и позволяющий проигрывать различные варианты взаимосвязи жилищной политики и экономики в целом. Результатом таких расчётов будут черновые сценарии экономических последствий взаимодействия регуляторов жилищного рынка и макроэкономических рычагов. Однако даже черновые расчёты на основе теории мультипликатора возможны только при учёте определённых условий.

Во-первых, идеология мультипликатора базируется на принципах маржи нализма, который предполагает широкое применение в экономической теории предельного анализа. Практически все микро- и макропостроения имеют маржиналистскую окраску, что проявляется в активном использовании показателей эластичности и отношений приростов экономических переменных. Характерно, что уже Дж.М.Кейнс в полной мере использовал классические показатели эластичности наряду с показателями предельных склонностей. В методическом плане указанная особенность теории мультипликатора порождает проблему вычислительных погрешностей при проведении расчётов.

Во-вторых, большинство показателей в балансовых соотношениях теории мультипликатора сложным образом связаны между собой, что порождает проблему мультиколлинеарности данных. В нашем исследовании особенно ярко это проявилось в анализе повышения предельной склонности потребления в обществе под воздействием автономных жилищных инвестиций. Взаимовлияние данных требует отдельных довольно тонких исследований, результаты которых должны «навешиваться» на базовые соотношения теории мультипликатора, тем самым уточняя агрегатные расчёты.

В-третьих, все показатели теории мультипликатора фигурируют в стоимо стной форме. Денежное представление экономических переменных во внутрен 87 них ценах порождает центральную проблему всей теории мультипликатора – проблему разделения двух экономических эффектов: роста реальных (физических) объёмов продукции и инфляционного роста.

В-четвёртых, все мультипликативные зависимости нацелены на усредне ние экономических оценок реальных процессов. Тем самым оказываются неучтёнными тенденции народнохозяйственной конъюнктуры, циклические колебания, инновационные шоки со стороны научно-технического прогресса, мирового финансового и товарного рынков и т.д. Однако названные эффекты могут улавливаться частными моделями, результаты которых можно накладывать на мультипликаторные расчёты в качестве экзогенной информации, позволяющей более объективно оценивать действенность предлагаемых мер государственного регулирования. Собственно построение нами мультипликатора жилищных инвестиций относится к такого рода попыткам создания частных моде лей, учитывающих, в данном случае, соответствующие сдвиги в предельной склонности к потреблению.

В-пятых, с целью увязки отдельных сторон мультипликаторного пред ставления экономической системы необходимо использование всей системы теоретических мультипликаторов. В связи с этим нужно сказать, что концепция жилищного мультипликатора в дальнейшем должна быть включена в такую систему, в которой будут иметь место мультипликаторы занятости, денежного предложения, матричный мультипликатор затрат и др. В Приложении 1 схематично представлен вариант теоретической системы основных экономических мультипликаторов.

В-шестых, аппарат теории мультипликатора со времён Дж.М.Кейнса предназначен для краткосрочного прогнозирования. Данный факт во многом предопределяет необходимость встраивания теории мультипликатора в модельный блок, включающий учёт краткосрочных и долгосрочных экономических сдвигов. Таковой, к примеру, может стать дальнейшая разработка модели жилищного инвестирования на основе мультипликатора-акселератора.

Глава 1. Мультипликация жилищных инвестиций в рыночной экономике § 1.1. Анализ эволюции теории мультипликатора Негативная экономическая ситуация в России, сложившаяся на исходе десятилетия реформ, объективно требует поиска путей преодоления спада и перехода к экономическому росту. Научный поиск, отражённый в отечественной экономической литературе, насчитывает множество направлений конкретных исследований. Многие из них явно или неявно подразумевают наличие в реальной экономической действительности процесса умножения отдельных результатов, создаваемых инвестиционными или другими расходами, или, иными словами, – наличие эффекта мультипликации доходов. Чаще всего данное экономическое явление упоминается или берётся в расчёт как уже известное и всесторонне исследованное. Но, по нашему мнению, у явления мультипликации в экономике до сих пор остаётся достаточно много неясных сторон его проявления. Первым крупным учёным-экономистом, который положил теорию мультипликатора в основание своей экономической доктрины, был Кейнс3. Однако научная основа мультипликаторной теории была заложена ещё его предшественником Р.Ф.Каном в 1931 году в его статье «Отношение внутренних инвестиций к безработице». Своё внимание Кан сосредоточил на изучении эффекта любого изменения размера внутренних инвестиций, а точнее на динамике государственных расходов и на вызываемой ею динамике совокупной занятости. Основное положение, из которого он исходил, заключается в том, что всякое увеличение внутренних инвестиций (например государственных затрат на общественные работы) порождает так называемую первичную занятость (занятость, непосредственно вызванную осуществлёнными расходами в инвестиционных отраслях), увеличивает доходы и повышает покупательную способность См.: Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. – М., 1993. – С.312.

88 В-седьмых, формула жилищного мультипликатора помогает сделать важный вывод о том, что добиться дополнительного прироста валового выпуска продукции в экономике, опираясь лишь на способность жилищных инвестиций к повышению склонности к потреблению в обществе в условиях отсутствия прироста инвестиций по другим отраслям, весьма проблематично. Это вызвано сложным и неоднозначным воздействием жилищных инвестиций в условиях спада инвестиционной активности.

В-восьмых, осуществлённый нами подход в исследовании мультиплика тора жилищных инвестиций, на наш взгляд, может быть достаточно успешно применён для создания моделей других мультипликаторов, отражающих влияние автономного инвестирования в другие отрасли. Это имеет наибольшее значение в принятии экономических решений с точки зрения оценки чувствительности эндогенных переменных экономической системы к росту расходов в тех или иных отраслях. Причём оценка мультипликативности расходов (инвестиций) важна как на макроуровне – оценка правительственных решений, что уже имеет место, так и на микроуровне – оценка конкретных инвестиционных проектов, что имеет место крайне редко103.

См., например, опыт правительства Санкт-Петербурга: Городская инвестиционная программа [Electronic resource] / Правительство Санкт-Петербурга. – [Rev. ed. march 2000]. – СПб., 1999. – Mode of access: World Wide Web. URL: http://spbcentre.leontief.ru/rus/firstred/3zag.htm.

Глава 2. Место и роль мультипликатора в механизме регулирования жилищного рынка §2.1. Мультипликативные эффекты в экономике и жилищном рынке с точки зрения системного подхода Главная цель рынка как такового – наиболее полное удовлетворение потребностей человека, а значит, в большой степени, и общества. Таким образом, рынок – не самоцель. Не может являться основной целью рынка и получение прибыли такими хозяйствующими субъектами, как фирмы. Но конкурентное устройство рыночного хозяйства как раз и обеспечивает максимизацию прибыли фирм именно через достижение главной цели – через удовлетворение нужд конечного потребителя. Однако рынок обладает рядом существенных недостатков, что a priori предполагает дополнение его способности к саморегулированию внешним регулированием. Жилищный рынок не исключение. Главное его предназначение – удовлетворение жилищных потребностей населения. Но и он, как всякий рынок, имея ряд существенных особенностей, в том числе негативных, требует внешнего регулирования. Наиболее эффективно это регулирование может быть осуществлено государством. Причём государство необходимо рассматривать не как самодовлеющий институт, а как инструмент общества. Помимо государства современное общество имеет немало других средств влияния на рынки. Эти средства могут, например, обретать форму многочисленных по своей организации и целям некоммерческих негосударственных организаций. Таким образом, уже в первом приближении можно «разглядеть», что жилищный рынок и механизм его регулирования представляют собой сложные взаимодействующие системы. Прежде чем исследовать механизм регулирования, совершенно очевидно, необходимо изучить сам объект этого регулирования, то есть саму систему жилищного рынка: её структуру и её внешнюю среду, вычленив в последней инфраструктуру жилищного рынка. Данный анализ мы осуществим исходя из темы нашего диссертационного исследования, то есть под углом зрения мультипликаторной теории.

90 Как уже подчёркивалось в §1.1, одной из важнейших предпосылок существования мультипликативных эффектов в экономической системе является расчленённость её на экономические субъекты, имеющие достаточный суверенитет с точки зрения принятия решений о расходовании собственных доходов и сбережений. Если мы ставим перед собой цель об использовании мультипликатора жилищных инвестиций в прогнозировании и реальном регулировании жилищного рынка и национальной экономики, то нам важно понять: 1) какие экономические субъекты включены в цепочки мультиплицирующих доходов, вызванных жилищными инвестициями, 2) каковы роль и особенности принятия ими экономических решений, 3) каковы, наконец, возможности воздействия на эти решения со стороны государства. Другими словами, нам необходимо вычленить систему жилищного рынка из общей экономической системы и структурировать сам рынок жилья. То есть выделить входящие в него субрынки и сферы экономической деятельности, а затем уяснить внешние и внутренние системные связи с целью выработки адекватной государственной жилищной политики, направленной на рост обеспеченности жильём и на экономический рост. Но прежде необходимо сформулировать, что такое жилищный рынок. Это позволит определить его место в экономической системе. Важнейшая характеристика рынка жилья вытекает из того, что жильё является элементом недвижимости, недвижимого имущества. Другими словами, рынок жилья – часть рынка недвижимости. Недвижимость, в свою очередь, имеет экономическую и юридическую стороны своего содержания. Экономический смысл категории недвижимость заключается, на наш взгляд, в том, что в зависимости от конкретной формы своего существования недвижимость является важнейшим условием и/или результатом хозяйственной деятельности человека и общества. Это вытекает из понимания недвижимости прежде всего как части земной поверхности и всего того, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Таким образом, с экономической точки зрения удобно разде 91 лять недвижимость на землю и улучшения. Термин «улучшения» появился в отечественной экономической литературе в первой половине 90-х годов XX века. В связи с отсутствием точного аналога в русском языке он является несколько вольным переводом английского improvements, означающего всю недвижимость, кроме земли. Под улучшениями чаще всего понимаются здания и сооружения, включая ограждения, садово-парковую архитектуру, дороги, систему канализации и пр., то есть всё то, что изменяет рыночную стоимость земельного участка. Последнее вместе с «рукотворностью» улучшений является важнейшей экономической характеристикой «неземельной» недвижимости104. Таким образом, мы относим жильё к такому изменению земельной недвижимости человеком, которое, как правило, повышает её рыночную стоимость. Употребление условия «как правило» связано с тем, что возможен, например, случай, когда ценный по местоположению земельный участок обременён реально используемым, но малопригодным (аварийным) жильём. В этом случае рыночная стоимость участка будет как минимум равна разности стоимости такого же, но пустующего участка, и затрат на снос аварийного дома, а иногда и затрат на расселение его жильцов. Настоящий пример характерен для стран с переходной экономикой. В странах с развитой рыночной экономикой аллокативная функция рынка практически не допускает такого положения. Говоря о юридическом смысле термина недвижимость, необходимо сказать, что в законодательстве советского периода такое понятие отсутствовало. Тем не менее, во многих нормативных актах содержались соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно было вывести собирательное понятие недвижимости. Новый гражданский кодекс зако См., например: Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. – М., 1994. – С.12. Употребление данного термина ещё не устоялось в российской экономической литературе. Чаще всего он встречается в переводных изданиях по теории и практике оценки недвижимости. Например, Харрисон относит к улучшениям только те изменения земельной недвижимости, которые увеличивают её рыночную стоимость. Однако нам представляется это не совсем правильным. На наш взгляд, улучшения, приводящие к снижению рыночной стоимости земельного участка, тоже важны и имеют место на существование в экономическом анализе недвижимости, но только как отрицательные улучшения. Собственно далее, по содержанию книги, Харрисон использует термин улучшения, в том числе и в смысле, подчёркнутом нами.

92 нодательно закрепил определение недвижимости, признав недвижимые вещи одной из разновидностей объектов гражданских прав. К недвижимым вещам (иначе именуются недвижимым имуществом или недвижимостью) ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Их объединяет то, что они не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению, или иначе без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Российский законодатель выделил в составе недвижимости следующие основные группы имущества: (1) земельные участки, участки лесного фонда;

(2) жилые помещения (дома, квартиры, комнаты), нежилые помещения, сооружения, предприятия. Другими словами, важнейший законодательный акт юридически закрепляет экономическое деление недвижимости на земельную и неземельную, то есть на землю и её улучшения. Всё вышесказанное позволяет нам сформулировать понятие рынка недвижимости и обозначить в нём место недвижимости жилищной. Собственно рынок недвижимости – это определённый набор механизмов, посредством которого передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости – это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов. Место и роль жилищного рынка, в охарактеризованной нами структуре рынка недвижимости, показана на рис. 8. С точки зрения автора диссертационного исследования жилищным рынком мы называем ту часть рынка недвижимости, экономическими механизмами которой передаются права собственности, устанавливаются цены и варианты использования жилищного фонда в его взаимосвязи с фондом земельным.

Рынок недвижимости Рынок земли Рынок участков сельхозназначения Рынок улучшений Рынок участков под застройку Рынок сооружений Рынок зданий недвижимости приносящей доход Рынок Жилищный рынок Рынок предприятий (как имущественных комплексов) Рынок Рынок нежилых помещений как объектов собственности жилищного фонда Рынок аренды нежилых помещений Рынок аренды жилья Социальная аренда жилья Коммерческая аренда жилья Рис.8. Структура рынка недвижимости Однако важно иметь в виду, что в странах с рыночной экономикой, а теперь уже и в России, рынок жилья представляет собой два тесно взаимосвязанных и взаимодействующих рынка: рынок жилого фонда и рынок жилищных услуг. Мы уже рассматривали данное деление в первой главе диссертации, говоря об эффекте акселератора. Напомним, что одним и тем же словом «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них, которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям или домам как жилищной собственности. Второе понятие отно 94 сится к аспекту текущего функционирования жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т. д. Всё это называют жилищными услугами, и, если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось их измерить за определенный период времени. Действительно, если единица жилищного фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жильё» мы имеем в виду, когда изучаем, например, рынок жилья, сдаваемого внаём, так как на этом рынке продаются и покупаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями105. Необходимо заметить, что с точки зрения индивида (домохозяйства) потребляется не жилище как таковое, а именно поток жилищных услуг, создаваемый им. Величина сегмента рынка жилищных услуг (рынка аренды жилья) в развитых странах составляет от 30 % до 50 % и более от общего жилищного рынка106. Российскому жилому фонду присуще прежде всего достаточно большая доля социального найма жилья, хотя эта доля по причине продолжающейся приватизации постепенно уменьшается107. Однако с развитием сектора рынка жилой недвижимости, приносящей доход, всё больший сегмент будет занимать коммерческий найм жилья. Это произойдёт в силу двух причин: (1) дифференциации экономических интересов потребителей жилищных услуг (например, для тех, кто связан с частыми переездами, не требуется постоянное собственное жильё), а также с тем, что (2) покупка (строительство) жилья сразу или с помощью ипотеки требует определённого уровня текущих доходов. Второе обстоятельство означает, что практически всегда будет существовать часть общества, чьи доходы недостаточны для обзаведения собственным жильём, что и создаст дополнительный спрос на жильё, сдаваемое в аренду. На наш взгляд, уже сейчас можно прогнозировать, что с ростом дифференциации предпочтений и из105 Жилищная экономика. – М., 1996. – С.11. Например, в Швеции 40 % жилищ сдаются внаём (см.: Волков А.М. Швеция: социально-экономическая модель. – М., 1991. – С.154, 155). 107 Социальный найм характеризуется прежде всего тем, что издержки содержания жилья и коммунальных услуг оплачиваются потребителем частично.

95 носом приватизированного в 90-х годах жилого фонда, число домохозяйств, желающих и/или способных жить лишь в арендованном жилом фонде, будет расти. По всей видимости, и это показывает практика развитых стран, совсем отказаться от социального найма вряд ли будет возможно в обозримой перспективе. Правительством поставлена задача перейти к 2003 году на такие величины оплаты коммунальных услуг и найма в социальном жилом фонде, которые бы позволили покрыть соответствующие издержки108. Но выполнение такой задачи, в конечном счёте, будет зависеть не от постановлений и распоряжений правительства, а от уровня доходов основной массы населения (домохозяйств). Тем не менее, нельзя недооценивать опасность дальнейшего сохранения существующего положения. Опыт Венгрии, Швеции, Германии, да и самого СССР доказывает109, что решить проблему дефицита жилья, не позволяя механизму рынка самому решать вопрос ценообразования на жилищные услуги (жилищный фонд), невозможно. Автор диссертационного исследования хорошо понимает, что решение проблемы дефицита жилья невозможно в рамках только жилищной политики. Окончательное его устранение – дело всей экономической политики, направленной на рост благосостояния населения. Тем не менее, это не означает, что уже сегодня не требуются усилия, в том числе научные, в рамках выработки адекватных решений в жилищной сфере. Возвращаясь к организации функционирования социального жилого фонда, необходимо сказать, что, как правило, он реализуется в двух формах: муниципальная (государственная) собственность и частная собственность. Для частного собственника социальный найм вовсе не означает убыточность жилищного бизнеса, так как в этом случае соответствующие бюджеты во многих странах обеспечивают ему нормальную прибыль через дотации или через субсидии жильцам. В Швеции с 1968 года существуют нормы для установления квартплаты, которая не должна заметно превышать цены на аналогичные кварО реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации [«Концепция реформы жилищнокоммунального хозяйства в Российской Федерации»]: Указ Президента РФ // Собрание законодательства РФ. – 1997. – №18. – Ст. 2131. 109 Корнаи Я. Дефицит. – М., 1990. – С.523-530;

Об экономических процессах, сопутствующих административному регулированию цен, см. §2.2 диссертации.

96 тиры в том же районе. Если собственник частного домовладения и квартиросъёмщики не могут договориться, то квартирную плату определяет специальный суд110. Существование двух тесно взаимосвязанных субрынков – жилого фонда и аренды жилья111 – можно охарактеризовать и с точки зрения мультипликаторной теории. Наличие указанных двух рынков повышает чувствительность системы жилищного рынка к входным, экзогенным, параметрам модели мультипликатора жилищных инвестиций (формула 20). Это связано прежде всего с лучшими возможностями домохозяйств по потреблению жилищных услуг, обусловленными величиной как их сбережений (рассматриваемых здесь как источник автономных жилищных инвестиций), так и, что ещё важнее, величиной их текущих доходов. Смысл данного утверждения становится понятен, если сопоставить величину ежемесячной арендной платы за пользование жильём и величину ежемесячного дохода домохозяйства. Способность исправно платить квартплату и коммунальные платежи неизмеримо более реальна, чем оплата покупки жилья сразу. Если говорить подробнее, то вышесказанное выглядит так. Первичный импульс жилищной системе с достаточно большим арендным сектором жилья задаётся именно в нём. В ответ на рост реальных доходов квартиросъёмщиков (увеличение субсидий, снижение квартплаты и т.п.) определённая их часть отреагирует ростом потребления жилищных услуг с точки зрения их количества и/или качества. На деле это будет означать переезд в большую и/или более благоустроенную квартиру. Такие решения домохозяйств, если они вызваны устойчивыми причинами, вызовут приток капиталовложений корпоративного инвестора. Вполне реалистично, на наш взгляд, предположить, что часть этих капиталовложений будет автономной, что даст старт мультипликации доходов, вполне возможно, усиленной эффектом акселерации. Чувствительность систе Волков А.М. Швеция: социально-экономическая модель. – М., 1991. – С.156,157. Анализ взаимодействия этих рынков в условиях развитой рыночной экономики дан в кн.: Жилищная экономика / Под ред. Г.Поляковского. – М., 1996. – С. 41-55. Вместе с тем, необходимо отметить, что взаимодействие рынков социального найма и жилой собственности в современной России на сегодня совершенно не изучено.

97 мы в данном случае, как мы уже подчёркивали, повышается в силу лучшего соответствия величин бюджетов домохозяйств и квартплаты. Экономические, политические, социальные и научно-технические факторы Отраслевые рынки национальной экономики Общая среда Рынок участков под застройку Рынок рабочей силы строительных профессий Рынок строительного оборудования и техники Рынок городских (поселковых) сооружений и коммуникаций Ближайшая экономическая среда Внутренняя среда – система рынков жилья:

первичный и вторичный рынки;

рынки аренды жилья;

рынки индивидуального, многоквартирного и элитного жилья;

региональные (местные) рынки жилья Рынок жилищных инвестиций Рынок строительных материалов и конструкций Рынок предметов домоустройства Рынок информации: проектных, регистрационных, оценочных и риэлторских услуг Рынок жилищнокоммунальных услуг Рис.9. Жилищный рынок как подсистема национальной экономики Рассматривая рынок жилого фонда, мы разграничиваем первичный и вторичный рынки жилья. Мы не будем подробно останавливаться на характеристиках настоящего деления, так как они уже достаточно подробно изложены нами в анализе взаимодействия рынка жилищных инвестиций и рынка имеющегося жилья (модель Г.Мэнкью) в первой главе диссертации. Однако отметим, что это деление, с точки зрения мультипликации жилищных инвестиций, одно из наиболее важных. Ведь именно рыночные цены вторичного рынка определяют величину инвестиций в новое строительство, то есть динамику первичного рынка жилья, но главное – обуславливают мощность и широту мультипликативного эффекта, напрямую зависящего от величины автономных жилищных инвестиций, способных составить, при определённых условиях, достаточно большую долю во всём объёме жилищных инвестиций.

98 Продолжая наше исследование жилищной системы, мы обязаны дать анализ и её экономической среды (см. рис. 9). Требования системного подхода определяют необходимость выделения внешней и внутренней среды всякой системы. Общая внешняя среда включает в себя не только остальные (кроме жилищной) отрасли экономики, но и политические, экономические, социальные и научно-технические факторы. Однако предпринимаемый нами подход с точки зрения теории мультипликатора требует вычленения, в том числе, и ближайшей экономической среды, очерченной рамками системы рынков, непосредственно сопряжённых с рынком жилищным. В названную систему, по нашему мнению, необходимо включить: рынок земельных участков под застройку, рынок жилищных инвестиций, рынок рабочей силы строительных профессий, рынок строительных материалов и конструкций, рынок строительного оборудования и техники, рынок предметов домоустройства, рынок информации (проектных, регистрационных, оценочных, риэлторских и т.п. услуг), рынок жилищно-коммунальных услуг, рынок сооружений и коммуникаций и др. Такой подход позволяет нам проследить мультипликативные цепочки доходов, а это, с точки зрения государства, помогает определить необходимые условия эффективного функционирования внутренней среды, то есть жилищной системы. Именно во взаимодействии с ближайшей экономической средой жилищного рынка происходит, как это было показано в §1.2, рост предельной склонности к потреблению, втягивающий, в свою очередь, в расходование дополнительные «порции» инвестиционных ресурсов, не зависящих от текущих доходов: внутренние сбережения и внешние заимствования. Внутренняя среда жилищного рынка представляет собой систему рынков жилья, имеющих различные системообразующие признаки. Мы можем её структурировать следующим образом: 1. С точки зрения участия жилья в торговом обороте: первичный и вторичный рынки жилья. 2. С точки зрения оборота прав собственности: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг (рынок аренды жилья).

99 3. С токи зрения типа домостроения: рынки индивидуального, многоквартирного, элитного и др. жилья. 4. С точки зрения масштаба: национальный, региональные и местные рынки жилья. Характеризуя внутреннюю среду жилищного рынка, необходимо всегда иметь в виду важнейшее отличие рынков жилья (недвижимости) от других товарных рынков – их иммобильность, а значит и высокую степень их локализации. Как и всякая иная, реально существующая экономическая система, жилищный рынок112 обладает собственной инфраструктурой. Термин «инфрастуктура» был впервые использован в начале XX века в экономическом анализе для обозначения объектов и сооружений, обеспечивающих нормальную деятельность вооружённых сил. В 40-е годы на Западе под инфраструктурой стали понимать совокупность отраслей, способствующих нормальному функционированию материального производства. В нашей литературе изучение проблем инфраструктуры началось лишь в 70-е годы113. Между тем, инфраструктура – это обязательный компонент любой целостной экономической системы. Вообще, слово «инфраструктура» обозначает основание, фундамент. В определении инфрастуктуры мы берём за основу точку зрения С.С.Носовой114, внося при этом некоторые свои коррективы, в основном связанные с информационным, а не только материально-вещественным обеспечением основного производства. На наш взгляд, исключение С.С.Носовой из анализа инфраструктуры такого важнейшего и крупного сегмента экономики начала XXI века, как информационный, не оправдано. Этот сегмент тоже обеспечи Жилищный рынок в анализе его инфраструктуры мы рассматриваем не рынок как таковой, то есть с точки зрения действия только рыночных сил и механизмов, а шире – как сферу жилищной экономики. Далее мы будем употреблять именно этот термин. 113 Титов А.Б., Горенбургов М.А., Ивчук Е.В., Крутик А.Б. Малый бизнес и инфрастуктура. – СПб., 1995. – С.111. 114 Носова С.С. Экономическая теория. – М., 1999. – С.319-325.

100 вает функционирование основного производства, причём во всё больших и больших масштабах, в чём-то сам становясь основным. Итак, в основании выделения инфрастуктуры как сферы народного хозяйства лежит различие между особенными и общими условиями производства. К особенным условиям относятся конкретные формы технологического процесса, присущие в отдельности каждому виду производства, будь то промышленность или строительство. К общим условиям относятся те, без которых не может эффективно функционировать никакое производство. Иначе говоря, общие условия не связаны с технологией конкретного вида производства, они существуют независимо от неё. Общие условия производства создаются в результате производственной деятельности таких отраслей народного хозяйства, как транспорт, связь, информационные системы и т.п. И в этом смысле жилищная экономика сама является частью инфраструктуры национальной экономики, то есть той отраслью, которая участвует наряду с образованием, здравоохранением, социальным обеспечением и др. в воспроизводстве рабочей силы и в обеспечении нормальной жизнедеятельности человека. То есть она может рассматриваться как элемент социальной инфраструктуры на макроуровне. Кроме того, в экономической литературе рассматривается существование ещё двух уровней инфраструктуры: микро- и медиумуровень. К первому, по нашему мнению, необходимо отнести совокупность материально-вещественных и информационных условий, необходимых для функционирования отдельного предприятия или отрасли, в том числе жилищной. Ко второму – систему сооружений, материально-вещественных и информационных условий, обеспечивающих непрерывную и эффективную работу предприятий основного производства и нормальную жизнедеятельность населения в пределах данного региона. К макроуровню мы относим совокупность общих экономических и социальных условий, обеспечивающих эффективное развитие страны в целом и удовлетворяющих потребности всех членов общества. В инфраструктуре этого уровня, помимо вышеназванной социальной инфраструктуры, выделяют произ 101 водственную (отрасли, непосредственно связанные с производством материально-вещественного продукта) и институциональную (обеспечивающую управление экономикой). Необходимо заметить, что в зависимости от исходной точки – научной школы или конкретной сферы экономики (например, жилищной сферы) – в экономической литературе можно встретить определения множества инфрастуктур, например, рыночной, рынка труда, материальной, экологической, транспортной, инженерной и др. Некоторые целиком или частью совпадают с уже вышеназванными, некоторые содержат в себе свой смысл. Но нам представляется, что наиболее систематизированный подход к инфраструктуре описан выше. Исходя из этого, инфраструктуру жилищной экономики мы можем определить как систему материальных и информационных условий, обеспечивающих стабильное и эффективное функционирование строительства нового жилья. Выделение строительства нового жилья из всего контекста жилищной экономики обусловлено его местом в ней. Новое жилищное строительство и есть то основное производство, конкретная форма технологического процесса, которую и призвана обслуживать инфраструктура. Деловой мир состоит не только из тех, кто делает свой предпринимательский, потребительский, трудовой либо государственный бизнес. Взаимные отношения между предпринимателями, наёмными работниками, потребителями обуславливаются огромным множеством промежуточных форм, устанавливающих эти отношения и, тем самым, помогающих названным субъектам реализовывать свои деловые интересы. Многие формы (компоненты) инфраструктуры жилищной экономики являются общими с инфраструктурой макроэкономического уровня, но существуют и специфические. При детальном рассмотрении этих форм выяснилось, что они в большинстве своём являются экономическими компонентами ранее исследованной нами системы рынков, входящих в ближайшую экономическую среду жилищного рынка. Следовательно, взгляд на инфраструктуру как на сис 102 тему отраслей (сфер), непосредственно влияющих на основное производство, но находящихся за его технологическими пределами, практически полностью совпадает с представлением о ближайшей экономической среде отрасли экономики как системы рынков комплементарных товаров и услуг, то есть таких, которые дополняют в потреблении основной отраслевой товар. Таким образом, подход к жилищной экономике с точки зрения её инфраструктуры позволяет нам детализировать наше представление и о ближайшей экономической среде жилищного рынка. Итак, к специфическим компонентам инфраструктуры жилищной экономики мы относим: – подразделения федеральных, региональных и местных властей по землеустройству, строительству, архитектуре, водо-, газо-, электро- и теплоснабжению и соответствующие этим направлениям частные компании;

– инвестиционно-кредитную систему: ипотечные банки, финансовые компании и сберегательные банки (кассы), ссудосберегательные ассоциации, ипотечные инвесторы, общенациональное агентство по ипотечному кредитованию, ассоциация ипотечных банков и др.;

система инвестирования посредством жилищных сертификатов (облигаций): соответствующие эмиссионные центры, фонды и т.п.;

другие системы финансирования жилищных инвестиций;

– общественные и государственно-общественные внебюджетные фонды, предназначенные для стимулирования деловой активности в жилищной сфере;

– отрасли, производящие строительные материалы, конструкции, оборудование и технику;

– организационно оформленное посредничество на первичном и вторичном рынках жилья: аукционы, рекламные агентства, риэлторские и другие формы посредничества, коммерческо-выставочные комплексы 103 строительной продукции и средства деловой коммуникации, обслуживающие жилищную сферу;

– систему страхования коммерческих, хозяйственных и других рисков жилищного рынка: государственные и негосударственные страховые компании;

– информационные агентства и средства массовой информации, информационные технологии, проектные услуги, консалтинговые и аудиторские компании;

– систему регулирования занятости населения и центры содействия занятости (биржи труда), государственные и негосударственные компании по подбору и найму персонала в части, касающейся обеспечения рабочей силой рынков жилья;

– систему специального образования и переквалификации кадров в части, касающейся обеспечения жилищной сферы рабочей силой;

– профессиональные союзы работающих по найму, в том числе строительных и смежных профессий;

– торговые палаты, другие общественные и добровольные государственно-общественные объединения деловых кругов жилищного рынка;

– другие отрасли и сферы деятельности, обеспечивающие функционирование основного производства жилищной экономики – строительства нового жилья. Таким образом, инфраструктура современного бизнеса на рынке жилья – неотъемлемый компонент деловых отношений этой сферы. Благодаря наличию вышеперечисленных компонентов инфраструктуры жилищный рынок является цивилизованной формой отношений между людьми. Особенно важно то, что элементы инфраструктуры не навязаны извне, то, что они являются порождением самих деловых отношений и сформировались в результате длительной эволюции этих самых деловых отношений. Очевидно, что стабильное функционирование инфраструктурных компонентов жилищного рынка имеет возможность разрешить массу юридических, 104 организационных, финансовых проблем. При стабильной работе этих компонентов многие процессы, этапы деятельности могут быть переложены «на плечи» обслуживающих предприятий, учреждений и организаций, тем более, что их узкая специализация предполагает более высокий уровень отдачи, а значит, снижение затрат времени для решения отдельных вопросов управляющим персоналом строительных фирм. Другими словами, хорошо функционирующая инфраструктура снижает общественные издержки. Однако развитие любой инфраструктуры, в том числе отраслевой, в регулируемой рыночной экономике не должно идти вслед за развитием основного производства, так как такой подход чреват разрывом в звеньях цепи производство-потребление или затраты-выпуск. Ещё и поэтому всякая инфраструктура, в том числе жилищной экономики, должна быть основной заботой федеральной и муниципальной власти. Многие её элементы, например контрольная и разрешительная сферы, транспорт, связь и др., во многом представляют собой общественные товары, то есть объективно являются прерогативой государственной деятельности, требующей достаточно крупных капиталовложений. Таким образом, на основании нашего исследования мы можем сделать ряд важных выводов: 1. Одно из основных свойств жилища как товара – принадлежность его к недвижимому имуществу, а рынок жилья представляет собой структурный компонент рынка недвижимости. 2. Жилищный рынок как экономическая система имеет свою внешнюю среду, в пограничной области с которой (в сфере ближайшей экономической среды) происходит прирост предельной склонности общества к потреблению под влиянием жилищных инвестиций. 3. Инфраструктура рынка жилья (жилищной экономики как отрасли) представляет собой систему отраслей и сфер человеческой деятельности, обеспечивающую основное производство – строительство нового жилья. 4. Ближайшая экономическая среда жилищного рынка и инфраструктура жилищной экономики по своему содержанию во многом совпадают, не 105 смотря на совершенно разные подходы к вычленению их из общей экономической системы. 5. Ближайшая экономическая среда жилищного рынка и инфраструктура жилищной экономики в силу того, что первая – генерирует рост мультипликации автономных расходов, а вторая – обеспечивает эффективное функционирование основного производства (строительства жилья), нуждаются в регулирующей роли государства. Итак, осуществлённый нами анализ жилищного рынка как подсистемы национальной экономики позволяет нам перейти к анализу инструментов регулирования этого рынка.

§ 2.2. Механизм регулирования жилищной экономики и основные особенности российского рынка жилья В исследовании механизма регулирования жилищной экономики115, как и в любом исследовании, прежде всего необходимо уточнение понятийного аппарата. Что такое механизм регулирования вообще? Какой смысл мы вкладываем в категорию хозяйственного механизма? Каковы его содержание, основные свойства и формы проявления? Наконец, каковы условия его осуществления (функционирования)? К одной из недавних, но достаточно аргументированных и серьёзных работ, посвящённых этой теме, мы должны отнести работу Ю.М.Осипова «Основы теории хозяйственного механизма»116, чей подход мы в основном разделяем. В ней дан философско-экономический анализ данного социальноэкономического явления, вскрыта его сущность. Так, по мнению Ю.М.Осипова, механизм вообще – это организация организации. Быть организованным – значит быть разделённым и быть объединённым одновременно. Раскрыть организацию – значит установить разделённость и объединённость природы, её струк Здесь и далее по тексту следует отличать, с одной стороны, жилищную экономику и/или жилищный рынок (что в данном случае одно и тоже), как объект регулирования, а, с другой – жилищный рынок как субъект регулирования, в силу присущего ему свойства к саморегулированию. См. для сравнения ниже о рынке как третьем уровне экономического механизма регулирования. 116 Осипов Ю.М. Основы теории хозяйственного механизма. – М., 1994. – 386 с.

106 туру, но в то же время – показать само действие разделения-объединения, его процесс. По Ю.М.Осипову, механизм – не просто организационная, но и непосредственно организующая система. Любой даже самый простейший акт организации – акт механизменный. Взаимодействие – акт механизма. И само по себе взаимодействие есть механизм – простейший механизм. Сам же механизм необходимо рассматривать как систему, в целостном выражении. Механизм же системы сложен, как сложна и сама система. Механизм всегда есть совокупность механизмов, то есть подмеханизмов117. Хозяйствующие субъекты и экономические отношения являются основополагающими элементами, составляющими структурный каркас хозяйственного механизма. Зная структурные составляющие хозяйственного механизма, можно построить его модель. Обращаясь к описанию содержательного состава хозяйственного механизма, нужно помнить, что границы системы, которую мы называем хозяйственным механизмом, не определены, размыты, да ещё и подвижны. В связи с этим главное в исследовании механизма – это его содержательное ядро. В это ядро входят явно механизменные компоненты, буквально держащие на себе механизм, его реализующие и определяющие. Но «в таком механизме нет ничего собственного механистического», а исходной базой для такого хозяйственного механизма являются экономические законы. Кратко хозяйственный механизм можно определить как систему, приводящую в движение экономику. На это «работают» экономические законы. Каждый из них реализует свою область, вместе они дают «не механическую сумму законов, не параллельные, непересекающиеся линии, а новое качество, предполагающее взаимодействие, где существует иерархия, верховная роль одних законов над другими, реализующая приоритет важнейших отношений»118. В контексте вышесказанного мы можем определить место и роль мультипликатора в механизме регулирования экономикой. Если рассматривать мультипликацию доходов как проявление одной из многочисленных объективных за 117 Осипов Ю.М. Основы теории хозяйственного механизма. – М., 1994. – С.22-23. Бунич П.Г. Хозяйственный механизм управления экономикой СССР. – М., 1991. – С.6.

107 кономерностей экономической системы, основанной на товарно-денежных отношениях, то становится ясно, что она, как всякая закономерность, должна учитываться хозяйствующими субъектами и лежать в основании принятия ими тех или иных социально-экономических решений. Мало того, как всякая познанная закономерность, мультипликатор может и должен стать инструментом экономической политики, помочь в достижении целей регулирования экономики. Всё это в полной мере относится и к мультипликатору жилищных инвестиций. Механизм регулирования жилищного рынка как всякая система должен иметь системообразующие признаки, отделяющие его от внешней среды. Таковыми, на наш взгляд, должны выступать три основных вопроса любого механизма регулирования: что? кто? и как? Другими словами, необходимо уяснить: 1. Систему целей регулирования: что? 2. Систему субъектов регулирования: кто? 3. Систему способов (инструментов) регулирования: как? Эти три системы являются подсистемами (подмеханизмами – по Ю.М.Осипову) самого механизма регулирования рынка жилья. Системообразующие признаки этих подсистем имеют совершенно разную природу, а поэтому нельзя понимать систему механизма регулирования как их совокупность. Они вплетены друг в друга, и вычленение их возможно только в целях анализа на уровне абстрактного мышления. Кроме того, эти системы значительно отличаются уровнями сложности и иерархии. Цель как таковая – это предписывающее представление о результатах деятельности: мы знаем, что хотим получить, прочие знания выходят за рамки предписания. Целевая характеристика делает содержательной любую деятельность. Цели деятельности могут быть конечные – окончательный результат – и, промежуточные – соответствующие отдельным этапам и направлениям деятельности, подчинённым достижению конечной цели. Иерархия целей позволяет нам представить их систему в удобном графическом виде – в виде дерева це 108 лей. Такое представление системы целей может быть разной степени детализации и широты охвата. В Приложении 2 представлен вариант фрагмента дерева целей механизма регулирования жилищного рынка. Принцип субсидиарности, подразумевающий, как известно, разделение ответственности, позволяет государству в рыночной экономике значительно сузить зону своей ответственности. По сути, государство, с точки зрения принципа необходимости и достаточности, должно заниматься тем, что не было решено уровнями предыдущими: домохозяйствами, предприятиями, рынком и регионами. Такой подход из всей системы целей регулирования жилищной экономики оставляет государству, кроме ограниченного объёма строительства жилья за счёт собственных источников, всё ещё очень немалую область деятельности – заботу об инфраструктуре и правовом поле функционирования жилищного рынка. Совпадение целей государства и региона, отражённое в Приложении 2, не случайно. Объяснение этому будет дано в подразделе «Регион» данного параграфа. Необходимо также заметить, что отображение лишь фрагмента дерева целей, а не всего дерева обусловлено тем, что рамки и тема диссертационного исследования не позволяют нам этого сделать как с точки зрения объёмов работы, так и с точки зрения её направленности. Ведь разработка дерева целей регулирования жилищной экономики представляет собой, по сути, полномасштабную разработку системы целей общенациональной жилищной программы с очень высокой степенью детализации, что может быть предметом отдельной и достаточно объёмной научной работы. Во взглядах на механизм регулирования жилищного рынка мы отталкиваемся от точки зрения И.Е.Крысиной119, высказанной ею по отношению к механизму регулирования экономики в целом. Так, по её мнению, механизм хозяйственного регулирования можно определить как воздействие дифференцированных субъектов на хозяйственную деятельность, осуществляемую Крысина И.Е. Эволюция механизма хозяйственного регулирования экономики России: Автореф. дис. док. экон. наук. – М., 1997. – 34 с.

109 на определенном уровне, на экономическую систему в целом, на различные секторы экономики с целью достижения экономического порядка, стабильности и экономического роста (курсивом добавлено мной – Л.П.). На наш взгляд, без перспектив экономического роста любая экономическая деятельность не имеет смысла. В связи с вышесказанным можно определить и сущность механизма хозяйственного регулирования как системы отношений между хозяйствующими субъектами в ходе выполнения специальных функций при установлении порядка, стабильности в экономике и обеспечения экономического роста (курсивом добавлено мной – Л.П.). В самом механизме регулирования И.Е.Крысиной предлагается вычленить пять важнейших уровней (подсистем):

• • • • • домашнее хозяйство;

предпринимательское хозяйство;

рынок;

регион;

государство.

Каждый из настоящих уровней представляет собой относительно самостоятельный хозяйственный механизм, выполняющий прежде всего свойственные ему функции. Эти механизмы хозяйственного регулирования экономических объектов имеют свои специфические цели, средства, формы и методы воздействия, внутренние возможности самосовершенствования. Взятые в совокупности, во всей полноте взаимосвязей и взаимозависимостей, они представляют содержание экономического механизма регулирования рынка. На наш взгляд, представляется неверным рассматривать экономический механизм только как взаимодействие регулирующих сил самого рынка и государства. Всё вышесказанное полностью относится не только к регулированию национальной экономики в целом, но и к отдельным составляющим её сегментам («секторам» – см. выше в определении механизма хозяйственного регулирования у И.Е.Крысиной), так как хозяйственный механизм «насквозь» прони 110 зывает любую часть экономики, взятую по отраслевому признаку. Именно поэтому, на наш взгляд, пятиуровневая структура экономического механизма может и должна быть «перенесена» на такой объект регулирования как жилищный рынок. Каждый из уровней механизма по своему содержанию представляет собой подсистему субъектов регулирования, образующих в своём взаимодействии целостную систему нового уровня – хозяйственный механизм. В Приложении 3 дано отражение этой системы. Всё разнообразие субъектов условно разделено нами по отраслевому признаку, а среди них вычленены те, которые относятся к жилищной сфере. Такая систематизация достаточно условна в силу того, что функции субъектов регулирования настолько разнообразны и переплетены между собой, что отнесение тех или иных только к жилищному рынку возможно лишь с определённой долей допущений и/или ограничений. Так, например, правительство как таковое или министерство финансов как таковое также могли бы быть отнесены к субъектам жилищной экономики, так как они тоже решают её проблемы. Но нами в систему субъектов механизма регулирования включены только те из них, которые теснее всего связаны с рынком жилья. С началом перехода России к смешанной экономике современного типа все пять вышеназванных уровней регулирования претерпевают значительные изменения своего внутреннего содержания, что отражается и на изменениях уровневых взаимосвязей. Как можно охарактеризовать эти внутренние перемены? 1. Домохозяйство. Для него характерны ломка методов ведения хозяйства, вымывание паразитических потребностей, активизация процесса обновления знаний и навыков, поиск эффективных форм и путей выживания и развития в неблагоприятной среде. В отношении потребностей в жилищных услугах и возможностей их удовлетворения произошли, на наш взгляд, серьёзнейшие преобразования. С одной стороны, население практически полностью рассталось с надеждами на бесплатное предоставление жилья. Число категорий, получающих жильё от государства бесплатно, сократилось до минимума. Это 111 обусловлено не столько юридическим, сколько экономическим факторами. Возможности местных, региональных и центрального бюджетов не позволяют таким надежам оставаться. С другой стороны, такое положение дел разбудило инициативу у целого ряда домохозяйств, не пожелавших мириться с этим. Это обстоятельство вместе с желанием защитить свои денежные доходы от инфляции подтолкнуло часть домохозяйств (1) к покупке (строительству) жилой недвижимости и (2) вложениям в иностранную валюту и другие высоколиквидные и надёжные активы. Первым обстоятельством объясняется намного меньший спад жилищного строительства в сравнении с другими отраслями народного хозяйства. Второе обстоятельство – вложение в валюту – имеет решающее значение с точки зрения источника будущих автономных жилищных инвестиций. Важнейшим итогом эволюции домохозяйства как первого уровня механизма регулирования жилищного рынка является, по нашему мнению, готовность с ростом доходов серьёзно взяться за решение проблемы улучшения своих жилищных условий. Всё вышесказанное в значительной мере уже в ближайшей перспективе будет усиливать влияние домохозяйства на установление порядка на других уровнях национального хозяйства и национального жилищного рынка. 2. Предпринимательское хозяйство. Содержание изменений на данном уровне сосредоточено прежде всего в переходе на рыночные принципы ведения дел на основе самоуправления, самообеспечения, самоокупаемости и самофинансирования, в переориентации производства продукции в соответствии с платёжеспособным спросом, в минимизации издержек и эффективном использовании ресурсов и т.п. Хотя надо иметь в виду, что в условиях монополизма в отдельных отраслях и регионах и отсутствия управленцев должного уровня квалификации и опыта работы в рыночной среде реформа предприятия остаётся одним из самых сложных и болезненных процессов всей экономической реформы. Это касается и строительных предприятий. В первой половине заканчивающегося десятилетия реформ достаточно много крупных строительных фирм были расчленены на отдельные, более мелкие и, как показала практика, менее 112 эффективные предприятия. Это произошло в том числе из-за ложного страха государственных органов перед их региональным монополизмом. Однако строительная индустрия, особенно массовое многоквартирное домостроение, объективно тяготеет к достаточно большим организационным формам, обеспечивающим проявление положительного эффекта масштаба. Тем не менее, одной из важнейших перемен на данном уровне является процесс выравнивания прав всех форм собственности, включая и частную, и государственную. Это является предпосылкой неизбежного, на наш взгляд, роста влияния предпринимательского уровня механизма регулирования в отношении других уровней. Это влияние будет нарастать по мере достижения всё большей степени равенства экономических и юридических прав частной формы собственности и государственной. 3. Рынок120. В отличие от двух первых уровней данный уровень экономического механизма воссоздаётся заново. Основу его составляет баланс спроса и предложения. Регулирование превышения одного над другим происходит на микро- и макроуровне по-разному. Наиболее полное описание работы механизма жилищного рынка на микроэкономическом уровне на сегодня можно найти лишь в переводном американском учебнике «Жилищная экономика» под редакцией Г.Поляковского121. И в этом смысле нет необходимости повторять этот анализ. Там подробнейшим образом рассматривается взаимодействие спроса и предложения на рынке (рынках) жилья, корреляция различных сегментов этого рынка, в частности рынка аренды жилья и рынка жилого фонда, экономические связи рынка жилья и рынка капиталов. Мы же обратим внимание на степень удовлетворения жилищных потребностей механизмом рынка. Необходимо сказать, что этот вопрос вызывает наибольшие споры, так как он теснейшим образом связан с вопросом эффекВ данном случае рынок понимается как субъект регулирования. Имеется в виду то обстоятельство, что рынок относится к так называемым целенаправленным системам, то есть обладает способностью к саморегулированию, стремлением к сбалансированности спроса и предложения (см.: Философский энциклопедический словарь. – М., 1983. – С. 610). 121 Жилищная экономика / Под ред. Г.Поляковского. – М., 1996. – С.10-55, 110-145.

113 тивного использования земли. Как мы уже показали, абсолютная физическая иммобильность земли и «связанной» с ней недвижимости – жилья – не позволяет в краткосрочном периоде проявиться аллокативной функции рынка122 во всей полноте. Однако в длительном периоде она «работает» значительно лучше. Это происходит в результате значительно большей экономической мобильности земли и жилья вообще, а, кроме того, в результате очень высокой долгосрочной физической мобильности жилья123. Таким образом, в продолжительном периоде аллокативная эффективность развитого жилищного рынка в целом достаточно высока, однако продуманное государственное регулирование, не разрушающее, а дополняющее механизм рынка, не только возможно, но и необходимо. Однако более подробно о взаимодействии механизмов регулирования двух названных уровней мы скажем ниже, в подразделе «Государство». На макроэкономическом уровне рынок124 устраняет дисбаланс спроса и предложения посредством экономического кризиса. Экономические кризисы в определённой степени изучены экономической наукой, которая даёт целый ряд экономических теорий, объясняющих их эндогенными125 или экзогенными126 причинами. Однако ни одна из них не предлагает и вряд ли может предложить в ближайшем будущем исчерпывающий рецепт избавления от разрушающего действия экономических циклов. Необходимо помнить, что саморегулирование есть лишь форма регулирования экономики, самая древняя, но не самодовлеющая, не застывшая и не исчерпывающая возможности человеческого общества. Настоящее требование, наряду с целым рядом других, например, социальных требований, обусловли Аллокативная функция понимается нами как оптимальное размещение ограниченных ресурсов по направлениям их конечного использования под воздействием сил спроса-предложения и конкуренции. 123 Подробнее о мобильности жилья в подразделе «Регион» данного параграфа. 124 Здесь рынок рассматривается не как отраслевой (например, жилищный рынок), а как общенациональный рынок, «в составе» которого и жилищный рынок подвержен общеэкономическим кризисам. 125 Одной их таких теорий является теория экономических циклов Хансена, основанная на взаимодействии мультипликатора и акселератора. 126 Например, теория нововведений Й.Шумпетра (см.: Шумпетер Й. Теория экономического развития. – М., 1982. – 455 с.).

114 вает необходимость четвёртого и пятого уровня механизма регулирования – региона и государства. 4. Регион. Определяющей чертой регионального механизма регулирования И.Е.Крысина выделяет общность целей127 его социально-экономического развития с народно-хозяйственными целями и задачами, совпадение тенденции развития региона, государства, тем самым создаются условия для возникновения синергетического эффекта, уменьшается критическая масса явлений, приводящих экономику к хаосу. Соглашаясь с ней в главном, автор диссертационного исследования хотел бы подчеркнуть, что такая общность целей пока ещё сама остаётся нереализованной целью. Кроме того, необходимо добавить, что именно многим сложным социальным системам, к каковым, по сути, относится и сам механизм хозяйственного регулирования, присуще наличие разных по уровню, часто не согласующихся между собой, целей128. В таком контексте совершенно очевидно, что полного совпадения целей региона и государства нет и вряд ли ожидается в ближайшем будущем. Однако именно в стремлении к согласованности целей, к разрешению имеющихся и вновь возникающих противоречий между уровнями, заключается дальнейшая эволюция хозяйственного механизма регулирования в целом. Мало того, нам бы хотелось добавить, что стремление к сближению целей должно быть присуще не только региону и государству, но, кроме того, и домохозяйству, и предприятию, и рынку, всем пяти уровням-подсистемам. Если вектор нашего экономического развития направлен в сторону социальной рыночной экономики и гражданского общества, то мы уже сейчас должны говорить о социальной ответственности предпринимателя и потребителя (домохозяйства). Отображение в Приложении 2 совпадающих целей государства и региона и продиктовано вышеназванным требованием (стремлением) к согласованности целей. Региональный уровень регулирования сегодня также претерпевает коренную перестройку. Это, несомненно, связано с изменениями в остальных четы 127 См. Приложение 2. Философский энциклопедический словарь. – М., 1983. – С. 610-611.

115 рёх уровнях. Но в отношении жилищного рынка региональный уровень имеет особое значение. Оно обусловлено таким важнейшим свойством жилья, как иммобильность в краткосрочной перспективе. Под иммобильностью мы понимаем неспособность жилья к быстрому воссозданию в пространстве и во времени в физическом смысле. В экономическом смысле жильё обладает в краткосрочной перспективе достаточно высокой мобильностью: одно и то же жилое здание может значительно интенсивней использоваться как для удовлетворения жилищных нужд, например, строительство дополнительных этажей и мансард, так и для других целей, например, с использованием мест общего пользования – подвалов, стен, подсобных помещений и т.п., – для получения доходов в рамках кондоминиума. Именно принадлежность жилья к недвижимости в сочетании с огромной территорией нашей страны порождает в значительной степени автономные жилищные рынки. По сути, на сегодня мы можем говорить лишь о том, что российский рынок жилья представляет собой пространственную систему локализованных жилищных рынков. Так, рынок жилья Москвы совсем не похож на рынок жилья Ярославля или Костромы, а те, в свою очередь, значительно отличаются, прежде всего по ценовым параметрам, от рынков жилья районных центров собственных областей (см. Приложение 9). Такая дифференциация является одной из основных особенностей национального рынка жилья России на сегодня и на долгие годы вперёд. И именно значительные, порой колоссальные, различия в региональных (местных) рынках жилья объективно требуют адекватных, в данном случае различных по своему содержанию, региональных уровней регулирования. Тем не менее, в долгосрочной перспективе жильё и как товар, и как капитал высокомобильно. Длительное превышение цен вторичного рынка над ценами первичного (модель Г.Мэнкью), способное к тому же покрыть трансакционные и транспортные издержки, неизбежно вызовет в условиях рынка межрегиональные потоки капитала в строительную индустрию перспективного локального жилищного рынка, что создаст там необходимое дополнительное жильё. Однако такая важная особенность жилья, как его социальная значимость, 116 не позволяет большинству правительств даже развитых стран полагаться только на рыночные силы. В условиях России положение зачастую усугубляется ещё тем, что транспортные и другие издержки очень велики. Это обусловливает необходимость достаточно большого превышения цен вторичного рынка над первичным как по величине, так и по времени. Только такое превышение способно вызвать межрегиональный перелив капитала. Чтобы добиться такого положения, рыночных сил бывает мало и требуются соответствующие усилия на государственном уровне механизма регулирования жилищным рынком. Если посмотреть на регион с точки зрения мультипликаторной теории, то необходимо сказать, что региональный механизм регулирования, по нашему мнению, должен быть направлен прежде всего на развитие ближайшей экономической среды местных жилищных рынков. Как было показано в §2.1, в эту среду входят те отрасли и рынки, которые напрямую сопряжены с рынком жилья, то есть производят комплементарные жилью товары и услуги. Именно здесь, в этих взаимосвязях, происходит рост общей предельной склонности к потреблению под влиянием удовлетворения жилищных потребностей. Именно здесь кроется ответ на вопрос об условиях успешного функционирования самого регионального жилищного рынка. Именно здесь находится потенциальная, способная к быстрому расширению, налогооблагаемая база бюджетов как региона, так и других уровней власти129. 4. Государство130. В переходной экономике России централизм из одноуровневого преобразуется в многоуровневый. Опираясь на методологический принцип субсидиарности, можно утверждать, что государство как вышестоящий уровень может принимать решения лишь по вопросам, которые не могут быть упорядочены уровнем нижеследующим. В результате государство преНеобходимо сказать, что сознательный, с применением соответствующих расчётов, учёт эффекта мультипликации в отборе региональных инвестиционных проектов пока ещё редок. Так, нам только с помощью средств Internet удалось найти пример такого осознанного избирательного подхода. Результатом его стала Городская инвестиционная программа, принятая правительством Санкт-Петербурга. Здесь прямо определён ориентир бюджетных инвестиций – их мультипликативный эффект в экономике города с точки зрения доходов и занятости. В практическом плане этот принцип реализуется через предпочтение проектов (на конкурентной основе), в процессе осуществления которых используются технологии, материалы, имеющиеся в городе (см. сноску 103 на с.88 диссертации). 130 Государство рассматривается нами не в политологическом, а прежде всего в экономическом контексте.

117 вращается в общественный институт, объективно защищающий интересы граждан. Однако регулирование всякого рынка, в том числе и жилищного, является делом достаточно рискованным, если оценивать это регулирование с позиций достижения намеченных целей. Очень часто непродуманное госрегулирование рынков ведёт к обратным результатам. Проанализируем механизм государственного регулирования на экономической модели взаимодействия спроса-предложения жилищного рынка и государства. Иногда случается так, что положение на свободном рынке считается неприемлемым по социальным или распределительным причинам. Часто цена равновесия, которая устанавливается на свободном рынке, настолько высока, что люди не имеют возможности купить необходимый им товар. Если это касается товара, который считается социально важным, то может возникнуть необходимость регулировать такой рынок, иными словами, определённым образом Уровень квартирной платы управлять ситуацией на рынке путем предложение политического вмеша тельства, например, с помощью h3 h1 h Дефицит жилья законодательных мер. Типичным примером такого регулирования является рынок жилья. Предположим, что спрос и предложение квартир, сдаваемых внаём, образовали некоторую цену равновесия на уровень квартирной платы (рис.10). Понятно, что количество сдавае спрос k3 k k Количество сдаваемых квартир Рис.10. Регулирование квартирной платы мых квартир трудно увеличить в короткий срок: ведь, чтобы построить новые дома, требуется время. При неограниченно свободном образовании квартирной платы устанавливается такой её уровень, при котором может быть удовлетворен спрос на квар 118 тиры. Но в то же время, если существует много семей, которые не имеют средств, чтобы обеспечить приемлемые жилищные условия, то возникает требование государственного вмешательства в регулирование размера квартирной платы таким образом, чтобы большее число людей могло позволить себе приобретать хорошие жилища. Представим, что государство вмешивается и через регулирование квартирной платы устанавливает её максимум, запрещая повышать выше уровня h2. Предполагается, естественно, что более низкие размеры квартплаты позволят большему числу людей жить в приемлемых условиях. Однако регулирование в свою очередь означает возникновение новых проблем. Снижение квартирной платы, несомненно, приведет к возрастанию спроса до значения k2. Но если спрос растёт, а предложение снижается, то в результате спрос превышает предложение (разница между k2 и k3). Возникает дефицит жилья, но теперь уже не только относительно того, сколько люди хотели бы его иметь, но и относительно их платёжеспособного спроса. Дефицит жилья влечёт за собой необходимость его рационального распределения. При этом если раньше только деньги определяли, кто именно получит имеющиеся квартиры, то теперь должна появиться какая-то другая система распределения жилья между покупателями. На практике это обычно означает, что учреждается некая административная система – например, какое-нибудь жилищное посредническое учреждение – и человек встаёт в очередь на получение жилья. При этом очевидно, что у владельцев недвижимости возникает сильное искушение обойти всякое регулирование квартплаты;

ведь то количество квартир, которое они готовы предложить — k3 (см. рис. 10), они могли бы продать по цене h3. Поэтому не исключено, что регулирование квартирной платы приведет к возникновению чёрного рынка, в результате чего квартиры будут предлагаться по более высоким ценам, чем в предшествующей ситуации – без регулирования. Чтобы этому помешать, должен расширяться и контролирующий аппарат, который в свою очередь требует ресурсов, что отвлекает их от чего-то другого.

119 Ничего удивительного, что нежелательные побочные результаты, к которым, таким образом, может привести непродуманное государственное регулирование, вызывают необходимость нового внерыночного вмешательства. То есть неверное администрирование стимулирует самоё себя. И тем не менее, в экономиках переходного типа, к каковым относится и экономика России, ставка лишь на рыночные силы не оправдала себя. Это вызвано целым рядом субъективных и объективных причин, из которых одним из важнейших является тот факт, что пока, рынок слаб, пока не сложился полноценный механизм саморегулирования рынка, многие его функции кто-то должен взять на себя. Но всё дело в том, что задача такой сложности и масштаба по силам только государственному уровню механизма регулирования. Однако, как это было показано выше, его роль осложняется тем, что, являясь во многом противоположностью рыночному уровню механизма регулирования, государство должно ни в коем случае не допустить заорганизованности, излишней регламентации, бюрократизации экономических отношений между субъектами рынка. Двойственность положения государства на рынке вообще и на рынке жилья в частности состоит в том, что оно одновременно является и одним из субъектов, принимающим решения наравне с другими субъектами, например о купле-продаже жилья, и регулирующим центром функционирования названного рынка. Таким образом, мы должны констатировать, что государство во многом должно ограничивать само себя. То есть оно должно вмешиваться в жилищный рынок, понимаемый в данном случае как жилищная экономика, и в то же время не разрушать жилищный рынок, понимаемый в этом случае как рыночный механизм саморегулирования. Вот в чём и состоит одна из главных трудностей государственного регулирования экономики вообще и жилищной экономики в частности. Всё это усугубляется трудностями переходного периода. Таким образом, можно сделать вывод, что необходимо оптимальное сочетание рыночных и административных связей и методов, которое специфично для каждой страны и для каждой отрасли в отдельности.

120 В связи с этим, на наш взгляд, целесообразно выделить основные функции государственного регулирования жилищного рынка. К ним мы относим:

• идеологическую и законодательную инициативу (концепции развития создателя и активного участника национальной системы жилищного ипоинвестора в жилищное строительство и инфраструктуру жилищного рынпрофессионального участника рынков жилищных сертификатов, жилых рынка (рынков) жилья и программы их реализации);

• течного кредитования;

• ка;

• зданий, некоторых видов объектов и сооружений жилищной инфраструктуры;

• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог неразработчика правил и норм функционирования рынка жилья;

арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости посредством гаранта устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав на недвиВысшей формой государственного регулирования рынка недвижимости движимого имущества;

• • системы судебных органов;

• жимое имущество и сделок с ним). должно стать, на наш взгляд, экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Основы жилищного рынка и нового жилищного строительства заложены программой приватизации жилищного фонда и государственной целевой программой «Жилище»131. Вместе с тем полностью раскрыть роль государства на российском рынке жилой недвижимости без анализа особенностей этого рынка невозможно. Как известно, рынок жилья инертен, он не может кардинально измениться за 5-10 лет. Поэтому основные причины его отставания по различным параметрам от стран с развитой рыночной экономикой необходимо искать в прошлом.

О государственной целевой программе «Жилище»: [Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. № 595] // Собрание актов РФ. – 1993. – № 28. – Ст. 2790.

121 Сейчас уже практически не вызывает сомнения утверждение о том, что концепция «государственного бесплатного жилья» была несостоятельна с самого начала. Любое государство не в состоянии единолично взять на себя выполнение таких задач как монополиста-строителя и хозяина жилья, в сочетании с необходимостью ему же, государству, решать такие сверхзадачи, как индустриализация, обороноспособность и др. Это вело к тому, что финансирование жилищного строительства, как и многих других социальных сфер, осуществлялось по остаточному принципу. В период плановой экономики, когда практически монопольным источником финансирования строительства жилья являлся государственный бюджет, главной задачей экономической науки в этой сфере считалось определение путей и способов наращивания объёмов ввода жилья и повышение эффективности использования выделяемых капитальных вложений. Проблемы поиска альтернативных источников финансирования инвестиций как таковой не было. Обеспечение роста и качества нового жилья осуществлялось за счёт улучшения планирования, проектирования и организации строительного производства, сокращения продолжительности, повышения качества и снижения стоимости строительства. В условиях рынка положение резко меняется. Заказчик и инвестор примут решение о строительстве нового жилого дома только в том случае, если они планируют получить прибыль (известно, что когда предельный доход уравнивается с предельными издержками, то строительство прекращается). Таким образом, целесообразность начала строительства, его продолжения, консервации или прекращения в условиях рынка определяется самим собственником. Однако рудименты прошлого сказываются и сейчас. Характерной особенностью российского рынка является то, что в большинстве городов России вторичный рынок жилья дешевле первичного (см. Приложение 12). Другими словами, модель Г.Мэнкью, о которой мы говорили в § 1.2 «работает на сдерживание» рынка жилья. По этой модели положительную динамику имеют только отдельные сегменты жилищного рынка, например коттеджного или элитно 122 го многоквартирного домостроения. Они подкреплены платёжеспособным спросом, который при взаимодействии с предложением аналогичного, но уже существующего жилья формирует цены, достаточные для переориентации инвестиционных потоков на эти локальные субрынки. Таким образом, ставка на массовость жилищного строительства, по нашему мнению, была преждевременна. Если мы демонтируем административнокомандный механизм регулирования жилищной экономикой, заменяя его описанным нами пятиуровневым механизмом, с помощью которого большая доля жилищных потребностей должна удовлетворяться на основе рыночного механизма (третий уровень), то мы должны понимать, что такой подход возможен только на основе достижения соответствующей рентабельности жилищностроительного бизнеса (предельной эффективности капитала в строительстве, по Дж.М.Кейнсу;

превышения цен вторичного рынка жилья над ценами первичного, по Г.Мэнкью). Но это возможно только в случае достижения адекватного уровня доходов домохозяйств. Только тогда достаточный экономический вес автономных жилищных инвестиций сможет «сдвинуть» в сторону увеличения предельную склонность к потреблению всего общества, обеспечив мультипликативный прирост выпуска валовой продукции, то есть экономический рост. Как мы понимаем, такой уровень доходов не мог быть обеспечен в первые годы реформ, а прирост жилищного строительства в 1995 году был обеспечен преимущественно перераспределением национального богатства и созданием на этой основе платёжеспособного спроса лишь у части населения России. Тем не менее, есть и субъективные причины, кроющиеся в неадекватном переходному периоду налоговом законодательстве. Прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц, принятая в России, не выполняет свою функцию изъятия сверхдоходов у богатой части населения с целью перераспределения её прежде всего в пользу работников бюджетной сферы, чьё экономическое положение наиболее плачевно. К этому можно добавить, что задача стоит ещё масштабнее. На наш взгляд, необходима реформа заработной платы, 123 не только как источника каждодневного существования, но и как главного условия обеспечения своего будущего, что в отношении жилищной сферы означает создание главного условия для покупки ипотеки. А резервы для достаточно ощутимого перераспределения налогового бремени, как мы видим из таблицы 7132, есть даже по сравнению с развитыми странами, у населения которых нижняя граница доходов несравнимо выше, чем в нашей стране. Всё сказанное нами по поводу налогов ни Налоговые ставки (межстрановое сопоставление) (в %) Таблица 7 Подоходный налог, ставка Страна max min в коей мере не означает роста общей нормы налогообложения, а касается только налоговых ставок по доходам физических лиц. Общая же норма налогообложения в экономике, наоборот, должна быть, по нашему мнению, сниже 12 30 Россия 15 39,6 США 10 50 Япония 12 56,8 Франция 20 40 Великобритания 19 53 Германия 10 50 Австрия 25 55 Бельгия 40 60 Дания 10 50 Италия 35,1 60 Нидерланды 26 53,5 Норвегия 25,8 57,8 Финляндия 10,5 58,8 Люксембург 33 65 Швеция * См.: Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» // Собрание законодательства. – 1999. – № 49. – Ст. 5903.

* на, а главное – достаточно ощутимо и за короткое время. Прежде всего это касается налогов на предприятия. Резкое и достаточно ощутимое снижение налогов необходимо, с нашей точки зрения, для включения сначала налогового мультипликатора, а затем и известного эффекта Лаффера. Эти два эффекта должны, на наш взгляд, обеспечить положительный сдвиг в валовом выпуске продукции. Кроме того, сужение рынка из-за низкой платёжеспособности населения требует от государства не только усилий по обеспечению роста доходов, созданию систем привлечения инвестиционных ресурсов по типу ипотеки, но и усилий по снижению себестоимости строительной продукции, финансирования НИОКР в сфере разработки новых строительных ресурсосберегающих технологий и материалов, что Источник: Тимофеева О. Налоги как инструмент государственного регулирования // Экономист. – 1996. – №11. – С. 24-32.

124 не под силу малым и средним строительным фирмам. Как уже отмечалось, приоритетным для государства должно стать и инвестирование жилищной инфраструктуры. Конечно, столь серьёзные шаги, особенно в сфере налогообложения, государство должно принимать не на основе лишь теоретических рассуждений. Здесь необходима соответствующая проработка, исследование этих идей, однако это лежит уже за рамками избранной нами темы. Ещё одной важнейшей особенностью жилищной экономики России, на наш взгляд, является относительно малая доля теневого сектора. На самом деле многие расчёты, проводимые экономистами с целью анализа и прогноза национальной экономики не точны, хотя в этом и нет их вины. Дело в том, что до недавних пор российская статистика вообще не учитывала сектор теневого рынка. Мы должны не без основания предположить, что величина того же мультипликатора может быть в значительной степени другой в силу того, что в экономике присутствуют теневые доходы, чьё расходование, с токи зрения склонности к потреблению, носит, на наш взгляд, более «сдержанный» характер из-за стремления экономических субъектов теневого рынка к сокрытию источника этих расходов. С тех пор как Госкомстат РФ начал осваивать методы учёта теневой экономики, появилась возможность сравнительного анализа её величины по отраслям. Доли теневого сектора в экономике России в 1996 году в целом и по секторам (отраслям) были следующие133: экономика в целом (ВВП) – 23 %;

промышленность – 11 %;

сельское хозяйство – 48 %;

торговля – 63 %;

транспорт и связь – 9 %;

строительство – 8 %;

доходы населения – 25 %. Таким образом, строительство в целом и жилищное строительство в его составе имеет наименьшую долю теневого сектора в экономике, что является ещё одним аргументом в пользу выбора в качестве приоритета структурноинвестиционной политики государства. Именно в силу самого малого теневого сектора инвестиции в жилищное строительство на первоначальном этапе будут в наибольшей степени мультиплицировать новые доходы.

Исправников В.О., Куликов В.В. Теневая экономика в России: иной путь и третья сила. – М.,1997. – С.29.

Структура затрат на оплату труда по производству продукции (работ, услуг) по основным отраслям экономики (в %) Таблица 8 1992 1993 1994 1995 11,0 13,3 13,7 10,6 Промышленность 29,7 29,6 20,4 15,8 Сельское хозяйство 29,9 30,5 27,9 24,4 Строительство 20,2 25,5 23,5 21,5 Транспорт Источник: Финансы России: Стат. сб. – М., 1996. – С.59.

Последней стью лищной особенножииз нами российской экономики рассматриваемых наиболее важных хотелось бы выделить такую её сторону, как высокую трудоёмкость нового жилищного строительства. Данное утверждение находит своё косвенное отражение в структуре затрат на оплату труда по основным отраслям экономики (таблица 8). Напомним, что с точки зрения теории мультипликатора строительство относится к наиболее чувствительным отраслям по параметру занятости. Как отмечал ещё А.Пигу, мультипликатор особенно высок, если рост первичной занятости наблюдается в строительстве134. Рынок строительства жилья в России всё ещё в значительной степени, как показывает статистика, трудозатратен. Этот недостаток, в свете теории мультипликатора, превращается в положительную особенность, способствующую быстрому и значительному эффекту мультипликации как занятости135, так и доходов. Таким образом, заключая данный параграф нашего исследования, мы можем сказать: 1. Механизм регулирования рынка жилья представляет собой организующую систему и её воздействие на жилищную экономику в целях достижения системы целей, главной из которых является удовлетворение жилищных потребностей как можно большего количества домохозяйств. 2. Важнейшими структурными компонентами (уровнями) механизма регулирования жилищного рынка являются домашнее хозяйство, предпринимательское хозяйство, рынок, регион, государство. 3. В условиях переходной экономики, в силу слабости регулирующего уровня механизма рынка и социальной значимости рынка жилья, степень госуСм.: Носова С.С. Модели мультипликатора и акселератора в современной буржуазной экономической литературе: Дис. канд. экон. наук. – М., 1966. – С. 62. 135 Более подробно механизм действия мультипликатора занятости раскрыт в Приложении 11.

126 дарственного регулирования должна быть достаточно высокой, но формы и методы его воздействия на рынок должны не разрушать последний, а укреплять. По мере развития рынка всё большее количество функций должно переходить от государства к низшим уровням экономического механизма регулирования. 4. Важнейшими особенностями рынка недвижимости России, с точки зрения мультипликаторной теории, являются: а) его высокая дифференциация по ценам, качеству, удалённости, экономической доступности и др.;

б) низкая платёжеспособность населения;

в) высокие затраты труда в жилищном строительстве. Таким образом, мы подошли к рассмотрению третьей, определяющей механизм регулирования рынка системе – к системе способов (инструментов) регулирования. Каждый из пяти уровней, описанных нами выше, имеет свои, присущие именно ему, способы влияния и регулирования жилищного рынка. Домохозяйства, например, могут в целях более эффективного решения своих задач вступать в товарищества и объединения, а предприятия – в свои собственные союзы и ассоциации – это отражено нами в Приложении 3. Такие объединения позволяют применить новые способы воздействия на власть, например делегирование своих представителей во властные структуры. Во влиянии на рынок ассоциации предпринимателей могут сосредоточить свои усилия в выработке деловых и этических норм в жилищном бизнесе и др. Однако наибольшими возможностями регулирования в отношении жилищной экономики как системы обладает государство и регион. Система способов (инструментов, методов) достаточно хорошо изучена, поэтому в Приложении 4 она представлена укрупнённо, схематично, только чтобы определить место и роль системы экономических инструментов регулирования жилищных инвестиций, которая практически полностью определяет функционирование рынка нового жилья (см. Приложение 5). Последнее нам важно, исходя из целей нашего исследования. Ведь именно здесь определяется место и 127 роль мультипликатора жилищных инвестиций в механизме регулирования жилищного рынка в частности и национальной экономики в целом.

§ 2.3. Мультипликативные процессы и инструменты государства в регулировании жилищного рынка Формула расчёта прироста ВНП с учётом жилищного мультипликатора (формула 22) даёт нам перечень основных инструментов регулирования жилищного рынка, через регулирование жилищных инвестиций, генерирующих положительные мультипликативные цепочки в экономике. Положительными, помня о «безразличии выбора» направления действия «самого» мультипликатора, мы называем те из них, которые способствуют росту ВНП вообще и жилищного фонда в частности. Кроме того, мы не можем оценивать их иначе, как с точки зрения государства. Мы имеем в виду способность последнего к достаточно масштабным и целенаправленным действиям в отличие от таких субъектов экономики, как домохозяйство и предприятие (фирма). Однако в связи с тем, что экономическая деятельность государства осуществляется в условиях рынка, набор экономических инструментов прямого действия отнюдь не велик. Государство не может напрямую «заставить» домохозяйства и фирмы расширить автономные, да и любые другие жилищные инвестиции. К инструментам прямого действия мы можем отнести практически лишь рост государственных расходов на строительство жилья (формула 22, переменная IG), то есть строительство жилья за счёт федерального, региональных и местных бюджетов, а также жилищные субсидии136 и дотации застройщику (см. Приложение 5). Классифицируя косвенные инструменты государственного регулирования, их, на наш взгляд, целесообразно разделить на инструменты первой и второй очереди. К первой мы относим те из них, которые одновременно Жилищные субсидии находят во многих странах, в том числе с переходной экономикой, большое применение Как правило, они идут на оказание помощи малоимущим по квартплате, покрывают часть затрат и строительство (покупку) жилья. В Швеции жилищные субсидии за 80-е годы составили 3,5 % ВВП. Они осуществлялись в основном в виде компенсаций расходов по процентам в связи с новым строительством или перестройкой жилищ (см.: Волков А.М. Швеция: социально-экономическая модель: Справочник. – М., 1991. – С.157).

128 влияют на две переменные: 1) на автономные жилищные инвестиции AЖ и 2) на норму налогообложения (переменная (переменная l ) (формулы 21, 22):

• ) и склонность к импортированию снижение величины налогооблагаемого дохода домохозяйств на сумму снижение налогов на фирмы, осуществляющие жилищное строительстстимулирование экспорта и ограничение импорта конечной строитель доходов, идущих на строительство жилья (переменная IН);

• во (переменная IK);

• ной продукции посредством соответствующих таможенных тарифов и пошлин (переменная Xnж). Перечисленные инструменты в разной степени способны изменить ситуацию. Так, например, ограничительная импортная политика в отношении строительной продукции вряд ли будет эффективной в силу относительно небольших масштабов импорта строительных материалов и рабочей силы. В отношении последней, кроме всего прочего, ограничителем выступает и законодательство России, гарантирующее достаточно высокую свободу въезда иностранных граждан, так что здесь ограничения, исходя из необходимости соблюдения прав человека, достаточно затруднительны. Хотя мы знаем ряд высокоразвитых стран, например Германия, которые именно таким ограничительнозапретительным способом решают проблему гастарбайтеров. Экспортная же политика в отношении строительства объективно ограничена иммобильностью строительного производства, но в большей степени недостаточной конкурентоспособностью на мировом рынке. В отношении регулирования налогообложения доходов домохозяйств необходимо сказать следующее. На сегодня российское законодательство уже установило необлагаемый размер совокупного дохода семьи в 5000 минимальных месячных оплат труда, если покупка (строительство) жилья осуществляет 129 ся впервые. Всё чаще можно услышать о желании отдельных политиков об отмене этой льготы. Однако надо иметь в виду, что отмена столь значительной льготы приведёт к негативному не только социальному, но и отрицательному экономическому эффекту. По своим масштабам для всей экономики он в целом будет ещё значительней, чем только для жилищной сферы, так как сокращение автономных жилищных инвестиций будет усилено мультипликатором расходов (формула 16). Тем самым будет стимулирован экономический спад, а не рост. Именно поэтому основные усилия научной общественности надо направить на сохранение настоящей льготы не только по соображениям социальной важности жилья, но и, как это было показано выше, по соображениям чисто экономическим. Кроме того, необходимо учитывать и переходное состояние российской экономики, то есть слабость рыночных механизмов, недостаточный платёжеспособный спрос населения на жильё и жилищные услуги, обусловленный и без того низкими доходами. Во многих странах, в частности, в таких странах социальной рыночной экономики, как Германия и Швеция, уделяется большое внимание строительной индустрии с точки зрения создания льготных условий для строительных фирм. Снижение уровня налогообложения российских фирм, занимающихся строительством, на наш взгляд, один из вполне возможных путей стимулирования жилищного строительства. Однако, по нашему мнению, столь решительный шаг требует в условиях переходной экономики России тщательной теоретической и практической проработки под углом зрения всех положительных и отрицательных эффектов. Как уже было подчёркнуто нами, все вышеперечисленные инструменты регулирования рынка жилищных инвестиций, а значит, и жилищного рынка, действуют с точки зрения мультипликаторной теории двояко: с одной стороны, они повышают уровень автономных жилищных инвестиций (переменные IН, IK, Xnж);

с другой – в определённой степени изменяют склонность к им Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» // Собрание законодательства. – 1999. – № 49. – Ст. 5903.

130 портированию l (через стимулирование экспорта и ограничение импорта строительной продукции), норму налогообложения (через снижение налогов). Всё это приводит к дополнительному росту величины мультипликатора mж (формула 21). Однако с позиций жилищной политики макроэкономические переменные l и в целом не доступны. Это означает, что кроме косвенного воздействия, описанного нами выше, государство не может в её рамках воздействовать на норму налогообложения, склонность к импортированию во всей экономике. Это поле деятельности макроэкономической политики. Тем не менее, жилищная политика не ограничивает свой набор инструментов только перечисленными выше. К ним мы относим инструменты второй очереди, то есть такие, которые косвенно влияют лишь на одну переменную, на автономные жилищные инвестиции AЖ. Но косвенность этого влияния отнюдь не означает, что оно несущественно. К таковым инструментам жилищной политики мы относим прежде всего методы финансирования жилищных инвестиций (Приложение 5). Отраслевая экономическая наука и практика выработали множество таких методов138. Перечислим основные из них. Итак, к таковым мы относим следующие методы финансирования: – из бюджетов органов власти (вошли в состав прямых методов регулирования);

– из внебюджетных фондов;

– за счёт сбережений населения;

– за счёт собственного капитала корпоративного инвестора или, как вариант, долевого финансирования строительства;

– ипотечное кредитование, в свою очередь имеющее множество видов и подвидов;

Об этом подробнее см.: Поляков Л.А. Рынок недвижимости и ипотека. – Ярославль, 1999. – Кн. 2. – С.10, 3857.

131 – продажа жилья в рассрочку, в том числе с помощью жилищных сертификатов (облигаций);

– другие возможные методы и их сочетание. Анализ любого из вышеперечисленных способов финансирования жилищных инвестиций мог бы составить основу отдельного диссертационного исследования. Мы же из-за (1) важности и абсолютного преобладания выбранного нами метода в странах с рыночной экономикой и из-за (2) ограниченности возможностей подробного исследования всех методов в рамках кандидатской диссертации основное внимание уделим ипотеке. Кроме того, институт ипотеки во многих странах стал определяющим способом финансирования инвестиций не только в жилую недвижимость, но и бизнеса в целом, обеспечивая преодоление спада и создавая условия устойчивого экономического роста. Столь большие возможности заложены в самой сущности ипотеки, основанной на принципе Древнего Рима – «верю не должнику, а вещи». Ипотека (англ. hypothecation, mortgage) охватывает три понятия139: 1) Залог недвижимого имущества с целью получения ипотечной ссуды. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных учреждениях140. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки реализованного имущества в порядке очерёдности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. В смысле «залог» английские слова «hypothecation» и «mortgage» синонимичны. 2) Закладная. Эквивалентом этого понятия является «mortgage».

Толковый юридический словарь для бизнесменов. – М.: Контракт, 1993. – С. 135. В России роль такой книги выполняет общероссийский реестр недвижимости. См.: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

132 3) Долг по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование, как правило, применяется в целях финансирования инвестиций в недвижимость, в том числе жилую, в строительство, в освоение земли и для других целей бизнеса. Мы своё внимание сосредоточим на исследовании инструментов финансирования в жилищное строительство141. Вступивший в силу 22 июля 1998 года Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» открыл правовой горизонт регулирования правоотношений по ипотеке (залогу) самых различных объектов недвижимости: земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. Вместе с тем закон, на наш взгляд, как с юридической, так и экономической точек зрения далёк от совершенства. Оставляя детальный анализ правовых недостатков юристам-цивилистам, постараемся исследовать этот важнейший законодательный акт под углом зрения нашей темы, то есть мультипликаторной теории. К тому же необходимо заметить, что в последнее время диссертационных исследований об ипотеке или в части её касающейся, защищено немало142, однако вопрос о наличии и характере мультипликативных эффектов, генерируемых ипотекой, по-прежнему остаётся неизученным. В основу нашего подхода положим анализ субъектов и процессов ипотечной системы не России, а ипотечных институтов, опробованных и проверенных многолетней экономической практикой развитых стран со смешанной экономикой. Как известно, в своём классическом понимании ипотека – это долгосрочное (до 30 и более лет) кредитование под залог недвижимости. На рис.11 нами приведена одна из многих возможных моделей ипотечного кредитования. Основу любой такой модели составляют отношения между такими субъектами процесса ипотечного кредитования, как заёмщик (залогодатель), кредитор (первичный залогодержатель) в лице ипотечного банка, инвестор (обладатель свободных денежных ресурсов). Однако практика ипотек развитых стран пракНадо иметь в виду, что здесь возможны варианты сочетания различных видов кредита. Например, достаточно часто для строительства жилого дома используется простой коммерческий кредит, который после окончания строительства погашается покупателем жилой недвижимости за счёт ипотечного кредита или даже переоформляется в последний. 142 См. список использованной литературы.

133 тически не допускает отсутствия в этой схеме страховых (государственных и частных) компаний и национальных специализированных ипотечных агентств, представляющих собой компании с государственным, частным или смешанным капиталом.

Оплата страховок Страхование жизни и здоровья заёмщика Оценка и страхование объекта залога Выплата кредитного долга денежные ресурсы закладная производные ценные бумаги Страхование банковских рисков Страховая компания Оплата страховки Объект залога Заёмщик Покупка недвижимости Ипотечный банк денежные ресурсы денежные ресурсы производные ценные бумаги Инвестор производные ценные бумаги ФИА Объект недвижимости Федеральное ипотечное агентство денежные ресурсы правовое Правительство поле Рис.11. Модель взаимодействия субъектов ипотечного процесса по кредитованию покупки жилой недвижимости (вариант) Основные цели и роль указанных субъектов процесса ипотечного кредитования на рынке жилья состоят в следующем. Заёмщик. Его цель – приобрести лучшее жильё и быть в состоянии производить ежемесячные выплаты по кредиту. Он является инициатором ипотечного кредитования, для осуществления которого он должен обладать (иметь в собственности) объект залога в виде недвижимого имущества143. Залогодатель заинтересован в максимизации объёма привлечённых дешёвых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. Ипотечный банк. Цель кредитора – обеспечить возвратность ссуды, При наличии соответствующей правовой базы процесс кредитования может начинаться и без объекта залога, находящегося в собственности у заёмщика. В этом случае объектом залога может быть, например, строящееся, за счёт кредита финансируемого ипотечным банком, здание. По окончании строительства заёмщик может пользоваться данным объектом (например, вселиться в построенный таким способом дом), выплачивая банку денежные суммы по кредитному долгу. Такую схему кредитования иногда называют фьючерсной ипотекой. Однако она менее предпочтительна для кредитора.

Pages:     | 1 || 3 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.