WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

ЖИЛЬЕ КАК ИСТОЧНИК ИПОТЕЧНЫХ РИСКОВ (опыт США) Автор: С. В. РАССКАЗОВ РАССКАЗОВ Сергей Вениаминович - кандидат физико-математических наук, доцент Санкт Петербургского государственного университета,

Санкт-Петербургского филиала Национального исследовательского университета - Высшей школы экономики (E-mail.ru: rasskazovs

Аннотация. В исторической ретроспективе раскрыта социальная обусловленность ипотечных рисков, реализация которых в конце 2000-х стала "спусковым крючком" мирового финансового кризиса.

Сделаны выводы о возможности ипотечного кредитования выступать в качестве инструмента управления поведением населения, использования понимания риска как процесса для разработки инструментов социального управления риском.

Ключевые слова: жилье * ипотечное кредитование * риск * социальное управление * США Жилище - одна из базовых человеческих потребностей, а право на него закреплено в важнейших международных документах. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей [Федеральная..., 2010: 8, 16]. В перспективе приоритетным направлением ее решения будет покупка жилья на средства ипотечного кредита [Стратегия..., 2010]. Ожидается, что к 2030 г. получение для этой цели кредита превратится в "стандартный процесс". В этой связи интересен опыт США по решению этой проблемы.

США быстрее и дальше других стран продвинулись в направлении использования инноваций в социальной сфере, нацеленных на внедрение рыночных механизмов привлечения капитала. К ним относятся нововведения в ипотечном кредитовании. Они готовили почву и спровоцировали кризис в конце 2000-х годов. В отличие от многих предыдущих финансовых "пузырей", в его основе лежал "строительный блок общества и социальной жизни, краеугольный камень экономики: семейный дом" [The Financial Crisis..., 2011: 4]. Ипотечная система оказалась буквально "пропитанной" рисками.

Будем понимать под ипотечным риском возможность того, что действия его субъектов (властей, банков, населения и других), связанные с обеспечением граждан жильем, приведут к последствиям, которые "окажут воздействие на аспекты жизни, представляющие ценность для людей" [Renn, 1998: 51]. Можно говорить о "треугольнике риска" (риск как: опасность - психологическое восприятие - социальная конструкция), в котором веса вершин и отношений изменяются в зависимости от специфики и временной фазы конкретной задачи. В дальнейшем мы придерживаемся трехкомпонентной структуры риска.

Формируемый в ипотечном кредитовании риск является процессом со своим жизненным циклом [Croft, 2001: 737 - 753]. В большинстве работ по теме современного финансового кризиса делается акцент на событиях 1990 - 2000-х годов, которые относятся к последним этапам цикла. Между тем, для России, в которой ипотечная система только создается, интерес представляет анализ не только современного, но прошлого опыта. Поэтому в данной статье мы остановимся на анализе социального генезиса рисков в ипотечном кредитовании в исторической ретроспективе на примере Соединенных Штатов Америки, и прежде всего обратимся к довоенному периоду.

стр. В 1920 - 1930-е годы власть в США увидела основу "стабильности нации" в людях, которые "страстно желают дом, имеют работу и платежеспособны". Убеждая бизнес, что "такие люди - хороший риск" [Address of President..., 1932: 4], правительство обратилось к предпринимательскому сообществу сделать для них доступной покупку жилья. Было необходимо "облагородить кредит" таким образом, чтобы его сроки и риски в привлекательную для заемщиков сторону отличались от условий, предлагаемых ростовщиками. Приукрашивание собственности на жилье в сознании людей началось на несколько лет раньше, чем придание "честного" вида самому кредиту. О том, как это происходило, дает представление следующий пример.

В 1918 г. стартовала образовательная кампания "Владей собственным домом". Ее цель - "привить желание и затем конвертировать его в действие через указание путей и средств", посредством которых люди смогут стать хозяином "кирпичного дома" [The Bend..., 1919]. Чтобы "побудить каждого человека желать собственность", ее владелец представлялся хорошим гражданином, который интересуется своим городом, участвует в управлении им и "жизненно заинтересован" в уплате налогов. При этом оговаривалось, что "он не большевик и не симпатизирует большевизму"1.

Население убеждали становиться собственниками жилья, односторонне демонстрируя связанные с ним потенциально возможные блага. Культурным "рычагом" решения этой задачи стала "моральная революция", в процессе которой веками превозносившиеся лучшие человеческие качества объявлялись "устаревшими в новую эпоху изобилия" [Tucker, 1991: 113]. Бережливость, традиционно состоявшая в "сбережении и благоразумном инвестировании денег", упоминалась теперь наряду с "более фундаментальным" значением, то есть "мудрым расходованием денег и заботливым использованием приобретенных на них товаров" [Editorials, 1925: 27]. Сторонники нового образа жизни полагали, что "глупо накапливать богатства, которыми мы сможем воспользоваться только в зрелом возрасте, когда потеряем способность получать удовольствие". Поэтому надо "ловить момент" и "бурно прожить его, даже за счет будущего страдания" [Cowley, 1976: 60].

При этом часто умалчивалось о фактической финансовой "нагрузке" и рисках, которые затем получали семьи вместе с таким решением. Напоминаниями подобного рода стали схлопывание в 1926 г.

финансового "пузыря" на рынке недвижимости и растущее число невыплат, показавшие, что ипотечное кредитование развивалось своим "внутренне присущим ему противоречивым способом". Оно "сначала содействовало [экономическому] росту, но затем вело к спекуляции, экономической хрупкости и уязвимости" [Stone, 1993: 80].

"Холодным душем" для собственников жилья стала Великая депрессия, когда в 1933 г. число дефолтов по жилью достигло 1000 случаев в день. В таких условиях "влиянием бедствий на политическую и социальную структуру общества является расширение правительственного регулирования, регламентации жизни и контроля социальных отношений, уменьшение роли в их упорядочении и менеджменте индивидуумов и частных групп". Как отмечал П. Сорокин, "силы, ответственные за это явление, не обусловлены персональной склонностью кого-либо к такого рода администрированию.

Вместо этого значительно усиливались силы, порождаемые депрессией" [Sorokin, 2010: 122, 133 - 134].

Примечательно, что рядом со статьей о правительственной программе опубликовано рекламное объявление финансовой компании следующего содержания: "Владей собственным домом. Хватит скитаться! Встань на якорь. Поставь твердо свои ноги на участок земли - Твой собственный участок земли - и начни реально подниматься. Не заводи семью: толпы бродяг, странствуя по Земле по прихоти и фантазиям арендодателей, кочуют с места на место и никогда по-настоящему не становятся частью какого либо сообщества. Спроси себя: "Кто самые уважаемые люди в моем сообществе?". Почти наверняка ты обнаружишь, что это - те, кто владеет своими домами. Почему большинство законов защищают домовладельцев, но не съемщиков жилья? Потому что, как класс, домовладельцы, а не квартиросъемщики, влияют на принятие законов. Съемщики рассматриваются как более или менее безответственные и естественно, что домовладельцы издают защищающие себя законы. Дай своей семье шанс вырасти с жизненным интересом к этому сообществу и его благополучию. Сделай их реальными гражданами с влиянием. Дай им дом" [The Bend..., 1919].

стр. Будучи вынуждено вмешаться, правительство США не могло ограничиться только риторическими призывами. Забота о собственниках жилья - субъектах "хорошего риска" легла на плечи государства.

Начиная с 1930-х годов, многие мероприятия по поддержке собственности на жилье создавались как меры стимулирования экономики в ответ на депрессию и последующие рецессии. Одновременно воссоздавались рабочие места, повышалась покупательная способность и уровень инвестиций.

В процессе решения текущих задач по смягчению влияния кризиса на строительную отрасль и население закладывалась институциональная основа будущего послевоенного роста количества собственников жилья. О послевоенном периоде говорят как о "почти невероятном расширении" жилищного рынка, имея в виду рост ипотечного долга более чем в 2 раза за 5 лет (с 1945 г.), который "опроверг многих предсказателей" [McKinney, 1952: 28]. Впечатляюще выглядел бум и в "физическом" измерении. Увеличить предложение домов позволили новые технологии конвейерного строительства.

Классическим примером их применения стал городок Левиттаун, давший собирательное название типовым коттеджным поселкам эконом-класса и ставший материальной основой культуры "пригородной Америки".

По сравнению с условиями, на которых частные компании ранее кредитовали население, страхование и гарантии федеральных агентств позволили уменьшить величину первоначального взноса, увеличить срок выплат, а также облегчить ряд других условий. Вместе с тем отступление от прежних жестких требований повысило уязвимость участников жилищного рынка к снижению цены на недвижимость.

Возможность дождаться снижения цены стала более вероятной, так как длительная ипотека могла пересечься с большим числом экономических циклов (их фазами спада).

В результате возрос риск в отношениях между заемщиками и кредиторами/страховщиками. Тем не менее, его величина долгое время не вызывала беспокойства. Этому способствовало страхование кредитов на покупку в первую очередь новых домов в пригородах, которым удалось избежать упадка старых городских районов. Всей системе ипотечного жилищного финансирования и строительства необходимый для компенсации "хорошего" риска запас устойчивости придавал растущий экономический тренд, поглощавший накопленную за военные годы демографическую и финансовую "энергию" отложенного спроса населения.

Демократизация собственности на жилье инициировала не только позитивные, но и негативные социальные процессы, которые также внесли вклад в формирование риска. Они усилили и подчеркнули существовавшее ранее в обществе расовое и этническое неравенство. Из растущего под ее влиянием среднего класса в значительной степени были исключены афроамериканцы и ряд этнических групп.

Возможность стать собственником и сделать жилую недвижимость семейным активом получили в первую очередь белые граждане со средним уровнем доходов. Фактически общество структурировалось по уровню финансового риска (по У. Беку), который связывался с принадлежностью к белой или негроидной расе.

Происходило это, например, следующим образом. Методики оценки риска заемщика при выдаче кредитов и их страховании учитывали не только свойства самого объекта и возможности заявителя, но также и характеристики района, где располагалась приобретаемая недвижимость. В первичных протоколах оценки территории значительное внимание уделялось анализу расового состава населения.

Важность этого вопроса объяснялась предубеждениями, согласно которым вселение цветной семьи в "белый" район приводит к массовому выезду белого населения и ведет к снижению цены собственности.

Прогноз изменения цены основывался на теоретических представлениях того периода, согласно которым жилой район развивается от "молодости" к "старости". В период "энергичной юности" его жители усиленно сопротивляются "вторжению негармоничных сил из-за их гордости за свои дома и желания поддерживать благоприятную среду для своих детей". Со временем "жизненная энергия" района уменьшается. При этом одни жители переселяются в пригород, а оставшиеся "не так энергично противостоят негармоничным силам" [Hoyt, 1939: 121, 122]. Происходит "фильтрация" стр. иммигрантов из других расовых/этнических групп, которая запускает процесс перехода района в худшее качество.

Во второй половине 1930-х годов в американских городах было проведено исследование, результатом которого стало создание карт финансового риска жилых районов в цветном виде. Наименьшему риску изменения цены жилья соответствовал зеленый цвет, наибольшему - красный;

две промежуточные градации имели синий и желтый цвета. Так, "зеленый" цвет был присвоен новому району, в котором в 95% домов проживали собственники и был "хороший" спрос на "постоянно" продаваемую недвижимость. Это - район богатых представителей среднего класса. В нем "однородное население", отсутствовали "иностранные семьи", "другие национальности" и негры, а также действовали документы, ограничивавшие "разрушительные расовые угрозы". Противоположный пример - когда район соответствовал "красному цвету". Он "благоприятно расположен, но ему наносит ущерб негритянских семей - собственников в центре... их присутствие вызвало волну продаж и кажется неизбежным, что собственность будет ухудшаться, а цены на нее - снижаться" [Becky, Wiese, 2006: 240 243].

Следствиями такого подхода стали дискриминация "негармоничных рас" при выдаче/страховании ипотечных кредитов и сохранение существовавших ранее ограничений на покупку ими жилья в населенных белыми благополучных пригородных районах. Власти видели проблему и пытались ее решать. Однако в течение почти двух десятилетий поставленная цель не была полностью реализована для многих беднейших семей.

Сдвиги в решении проблемы наметились во второй половине 1960-х годов. Необходимость подкрепить общие декларации реальными финансовыми ресурсами стала очевидной после массовых беспорядков, охвативших негритянские районы в нескольких американских городах. По новым правилам, в районах, где произошли или возникала угроза таких событий, Федеральному агентству по жилищным вопросам было разрешено страховать ипотеку на основе "приемлемого риска", а не "экономической обоснованности", как требовалось ранее.

Комиссия, изучавшая произошедшие социальные волнения, констатировала, что нация "движется в направлении к двум обществам: одному черному, одному белому - обособленным и неравным" [Report..., 1968: 1 - 29]. Недовольство взбунтовавшихся людей жилищными условиями было названо в числе трех основных причин ("первого уровня интенсивности") возникшей в обществе нестабильности.

Отдавая предпочтение развитию аренды, комиссия все же рекомендовала "сделать возможной" собственность на недвижимость для малообеспеченных семей. Прогрессу на этом пути способствовало принятие законов, направленных на повышение равноправия по расовому, половому, религиозному и другим признакам при получении кредита и операциях с жильем.

Предпринятые на рубеже 1960 - 1970-х государством усилия стали своего рода экспериментом по оценке практической реализуемости идеи массового обладания жильем людей с низкими доходами. В ходе его выполнения число дефолтов возросло почти в 3,5 раза по сравнению со стандартными консервативными контрактами [Hays, 1995: 117]. Столь значительное увеличение риска укрепило позиции тех, кто считал, что "собственность на жилье для бедных является, вероятно, нереалистической целью в сегодняшней экономике". Сторонники такой точки зрения объясняли свое мнение тем, что "когда засоряются трубы, когда плохо работает отопление, эти люди не имеют необходимых средств для решения возникающих проблем" [Zundel, 2000: 52].

Другим источником риска стали несбалансированные отношения между участниками жилищного рынка. Как выявилось, "недобросовестные операторы покупали или строили ветхие жилища..., которые затем продавались неграмотным в данном вопросе доверчивым покупателям" по сильно завышенным ценам. Население шло на необоснованно дорогую покупку нередко "из-за чрезмерно простых условий получения субсидий" (Time, 18.01.1971). Наконец, Агентство, контролировавшее распределе стр. ние выделенных государством финансов, завышало цены и страховало дома "столь низкого качества, что они вряд ли смогут просуществовать в течение всего срока ипотечного контракта".

Доля дефолтов и серьезных просрочек по субсидировавшимся государством кредитам для малообеспеченных граждан в 1970-х годах была близка к значению в субстандартной ипотеке, которая, как считается, "запустила" глобальный экономический кризис в конце 2000-х годов. Тем не менее, возросший в это время риск серьезно не отразился на устойчивости финансовой системы - сказался сравнительно небольшой в абсолютном выражении масштаб потерь. Обусловленные ими убытки оказались пренебрежимо малыми по сравнению с потерями из-за системной "ловушки", в которую попали сами ссудо-сберегательные учреждения, исторически выступавшие основным источником финансов на покупку жилья.

Суть "ловушки" состояла в том, что средства населения привлекались на время, значительно меньшее, чем то, на которое они затем выдавались в виде ипотечных кредитов. При этом постоянно существовал риск рассогласования ставки по привлекаемым краткосрочным средствам (депозитам) и дохода, генерируемого долгосрочными выплатами по ипотеке. Он реализовался в 1986 - 1995 гг. в виде кризиса ссудо-сберегательных институтов.

Америка оказалась на перепутье. К этому времени кредит превратился в ключевую составляющую потребления и основанного на нем образа жизни. Кредит стал интегрирующей силой общества и сформировал механизм самоограничений, которых вынужденно придерживались заемщики.

Большинство людей "обнаружили, что способ жизни в долг насильно накладывает на них значительную внешнюю дисциплину". Фактически выступая инструментом социального управления, он "ограничил гедонистический импульс в рамках консьюмеризма и вернул важность таких традиционных ценностей, как "бюджетирование", "сбережение", "тяжелый труд" и даже "бережливость"" [Calder, 1999: 28].

Индивидуальные кредитные отношения поддерживали качества, которые прежде в масштабе общества прививались церковью и народными традициями.

Откликом на неопределенность в банковской сфере стало качественное изменение структуры и принципов функционирования системы ипотечного кредитования. В основу была положена идея о распылении рисков посредством секьюритизации, перенесении их с банков на множество владельцев ценных бумаг. При этом банки потеряли интерес к поддержанию устойчивых отношений с клиентами и качеству выдаваемых кредитов. Соответствующий им риск остался без присмотра и затем оказал негативное влияние. Кроме того, расширение круга участников актуализировало не принимавшиеся ранее во внимание социальные явления. В частности, эффект социального усиления риска [Kasperson et al., 2005: 99 - 114, 202 - 323], который мог "подогреть" худшие ожидания участников рынка и вместе с социальным "заражением" привести к потере доверия между ними.

Заметную роль в возрастании рисков сыграло изменение отношения части населения к предназначению недвижимости. Если прежде люди приобретали дома, чтобы в них жить, то с 1970-х такой подход к жилью начал меняться. В США и некоторых других странах распространилось представление о том, что оно является "всего лишь товаром, который является предметом потребления и, как и многие другие товары, может покупаться и продаваться" [Рольник, 2009]. Недвижимость превращалась в финансовый актив в "инвестиционном портфеле домохозяйств". Образно говоря, покупатели видели в ней "сильно растущие акции, которые случайно оказались с винными погребами и гаражами на 4 машины" (The New York Times, 6.01.2010).

Подобной трансформации взглядов способствовали телевизионные шоу и публикации, рекламировавшие покупку, ремонт для перепродажи и спекуляцию жильем. К примеру, на первых страницах одной из книг читателю сообщается, что "собственность на жилье является хорошим выбором". В начале изложения это - "путь, идя по которому американцы создают богатство и финансовую стабильность". Но далее бесспорное утверждение трансформируется в спекулятивную возможность "превратить малый первоначальный взнос в большой доход", а при "мудром" подходе "увеличить стр. стоимость дома, иногда разительно" [Davis, 2004: 6, 7]. Финансовые компании, пользуясь моментом, вели себя по принципу, что "пока играет музыка, надо подниматься и танцевать" (The Financial Times, 9.07.2007). Они буквально навязывали кредиты населению и перепродавали их инвесторам.

Одновременно руководители страны продолжали убеждать население и бизнес в том, что "больше американцев должны владеть своими собственными домами" и, тем самым, "сохранять, поддерживать и развивать Американскую Мечту" [1994 Public Papers..., 2005]. Собственность на жилье составляла одну из важнейших компонент активно продвигавшейся "в массы" идеи общества собственников (дословный перевод - "общество собственности"). То есть такого, "где больше американцев, чем когда-либо, смогут открыть двери... и сказать: "Добро пожаловать в мой дом, в мою часть собственности!"" [President's Remarks..., 2004].

В 1990-х годах Америке отошла почти половина мировых рынков сбыта и страна пребывала в состоянии эйфории от самого длительного для мирного времени экономического роста. В начале третьего тысячелетия разогретый спрос на ипотечные кредиты со стороны различных социальных групп совпал с технологической готовностью банков предложить необходимые денежные средства.

Особенности коллективного сознания и поведения покупателей жилой недвижимости в этот период отражены в данных социологических исследований [Case, Shiller, 2003]. Для покупателей было характерно использование упрощенных правил принятия решений. Далекие от знания тонкостей теории и практики недвижимости, рядовые участники рынка были обречены допускать серьезные просчеты в своих действиях и при оценке ближайших перспектив состояния рынка. Включаясь в него, они становились уязвимыми к связанному с ним риску.

К середине 2000-х годов рисковый ландшафт в ипотечном кредитовании и на прилегающих к нему "территориях" кардинально изменился в сторону роста уровня и большего числа опасностей, которым подвергалось взявшее кредит население. При этом заемщики оставались наименее защищенной от рисков стороной. Здесь уместно вспомнить подзабытый вывод, сделанный по горячим следам Великой Депрессии. Важным ее уроком стало осознание того, что пока общество не освободит собственность на жилье "от рисков и трагедий, которые для нее характерны", она "не должна становиться [его] социальным обязательством" [Aronovici, 1939: 120, 121].

Слабым звеном, обрыв которого запустил процесс материализации накопившихся рисков, стала субстандартная ипотека. Хотя просрочка платежей ее клиентов более чем в 6 раз превышала этот показатель риска в стандартной ипотеке [Weston, 2009: 29], указанный инновационный финансовый продукт оказался востребованным обществом. Социальный заказ на него был обусловлен необходимостью выравнивания уровня обеспеченности жильем различных социальных групп американского общества, деловыми интересами инвесторов и компаний. Немаловажно и то обстоятельство, что владение ранее недосягаемым благом позволяло отвлечь более бедные группы населения от растущего социального неравенства [Rajan, 2010: 21].

Специализированные финансовые продукты давали возможность временно решать поставленные задачи. Одновременно они порождали новые риски со значительными последствиями, вытекавшими "из глобализированного характера социальных систем современности". При таких условиях "коллапс глобальных экономических механизмов" становится "неизбежной составной частью нашего современного опыта" [Giddens, 1991: 4]. Уменьшить масштаб событий и уровень их влияния возможно при высокой культуре риска. Она определяется как "фундаментальный культурный аспект современности, в которой знание риска формирует среду для колонизации будущего". Риск при этом выступает основой "способа, посредством которого обычные люди и профессионалы организуют социальный мир" [Giddens, 1991: 3, 244]. Однако эта возможность была упущена и процессы в экономике развивались по неблагоприятному сценарию.

Грозовые тучи над ипотечными инновациями сгустились в конце 2006- начале 2007 гг., когда заемщикам потребовалось значительно увеличить выплаты, но они не стр. Рис. Процесс формирования ипотечных рисков (справа - идея из [Hohenemser et al., 1983]) смогли это сделать из-за снижения цен на жилую недвижимость. В худшем положении оказались афроамериканцы и испаноязычные граждане, то есть основные целевые группы субстандартной ипотеки. Материализовавшиеся риски ее заемщиков повлекли за собой реализацию рисков кредиторов и инвесторов - владельцев ипотечных ценных бумаг. В середине 2007 года возникшие трудности перекинулись на структуры международного масштаба. Критичную роль сыграли неточные рекомендации рейтинговых агентств и "горы" рисков, накопленных крупнейшими участниками финансового рынка.

В конечном счете, сложилась ситуация, когда "банки не доверяют клиентам, корпоративным заемщикам, другим банкам. Клиенты также не доверяют банкам. Состоятельные люди с подозрением относятся к инвестиционным консультантам и менеджерам. Немногие доверяют мерам правительства по преодолению экономических трудностей" [Berman, 2009]. Миллионы семей убедились на личном опыте в том, что становясь собственником жилья, "можно потерять деньги и нажить себе стресс";

в целом, покупка дома способна разорить их жизнь, причем не только в момент обвала жилищного рынка (Time, 7.01.2010). Неслучайно в заголовках статей ряда СМИ Американская Мечта стала сравниваться с "кошмаром" [Zuckerma, 2010].

Кризис заставил "взглянуть на свои жилища без отвлекающего звяканья джек-пота" в игре с недвижимостью (The New York Times, 6.01.2010). Отсюда - "в заново формирующейся версии Американской Мечты множество людей (особенно мужчин) более удовлетворены арендой" (Time, 7.01.2010). Ранее власти немало делали для ее развития, однако во всеуслышание ими излишне подчеркивались достоинства именно собственности. На практике такой однобокий взгляд привел к постановке "агрессивных целей по жилой собственности с желанием расширить кредит тем семьям, которым прежде отказывалось в доступе на финансовые рынки". Идя на риск, "правительству не удалось согласовать философию возможности с практическими реалиями" [The Financial Crisis..., 2011:

xxvii].

Убедившись в этом ценой массовых выселений по долгам, правительство объявило о необходимости реформирования системы жилищных финансов. В изменив стр. шихся условиях аренда рассматривается как одна из четырех "первичных областей реформы" рынка финансирования жилья [Reforming..., 2011]. Американский опыт получен независимо от других стран и согласуется с ними в том, что для снижения риска необходимо обеспечить разнообразие способов реализации потребности в жилье. Диверсификация позволяет лучше согласовать желания людей с их текущими возможностями, семейными обстоятельствами, фазой жизненного цикла и другими влияющими факторами.

Обобщая изложенный выше материал, отметим, что риск стал атрибутом усилий американского общества по удовлетворению потребности населения в жилье. Процесс формирования ипотечных рисков укладывается в причинно - следственную цепочку [Hohenemser et al., 1983: 379]: потребность -> желание -> создание институтов и развитие технологий -> событие -> непосредственное влияние -> отдаленные последствия -> возврат к первым этапам (рис.). Таким образом, свойство ипотечного кредитования влиять на социальные взаимодействия и взаимоотношения в обществе позволяет рассматривать его в качестве инструмента управления поведением населения. Понимание риска как процесса может быть использовано для разработки инструментов социального управления риском.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Рольник Р. Доклад Специального докладчика по вопросу о достаточном жилище... Генеральная Ассамблея ООН. Десятая сессия. A/HRC/10/7. GE.09 - 10634 (R). 4.02.2009.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Распоряжение правительства РФ N1201-р от 19.06.2010.

Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Паспорт программы. Постановление правительства РФ N1050 от 17.12.2010.

Address of President Hoover at the Opening General Meeting of the President's Conference on Home Building and Home Ownership // Lamont R.P., Wilbur R.L. The President's Conference on Home Building and Home Ownership. XI. Housing Objectives and Programs. Edited by Cries J.M. and Ford J. National Capital Press, Inc.: Washington, 1932.

Aronovici C. Housing the Masses. NY: John Wiley & Sons, 1939.

Becky N.M., Wiese A., eds. The Suburb Reader. NY: Routledge, 2006.

Berman M. The Trust Deficit // Linkages. Newsletter from Rockefeller Philanthropy Advisors. Winter/Spring 2009.

Calder L Financing the American Dream: A Cultural History of Consumer Credit. Princeton University Press, 1999.

Case K.E., Shiller R.J. Is There a Bubble in the Housing Market? An Analysis. Prepared for the Brookings Panel on Economic Activity September 4 - 5, 2003.

Cowley M. Exile's Return: a Literary Odyssey of the 1920s. Penguin Books, 1976.

Croft J. "A Risk" or "at Risk"? Reconceptualising Housing Debt in a Welfare Society // Housing Studies. 2001.

V. 16, N6.

Davis S. A Survival Guide for Buying a Home. New York: AMACOM, 2004.

Editorials // Journal of Home Economics. 1925. V. 17. N1.

Giddens A. Modernity and Self-Identity. Self and Society in the Late Modern Age. Stanford Univ. Press, (Cambridge, Polity Press), 1991.

Hays R.A. The Federal Government and Urban Housing: Ideology and Change in Public Policy. State University of New York Press, 1995.

Hohenemser C., Kates R.W., Slovic P. The Nature of Technological Hazard // Science. 1983. V. 220, N 4495.

Hoyt H. The Structure and Growth of Residential Neighborhoods in American Cities. Washington, Federal Housing Administration, 1939.

Kasperson R.E. et al. The Social Amplification of Risk: A Conceptual Framework // The Social Contours of Risk: Publics, Risk Communication and the Social Amplification of Risk V. 1. Earthscan: London, 2005.

McKinney G. W.Jr. Residential Mortgage Lenders // The Journal of Finance. 1952. March. V. 7. N1.

Own-Your-Own Home Idea Gains Favor Country Wide // The Bend Bulletin. Daily Edition. Oregon. 1919.

May 8.

President's Remarks to the National Association of Home Builders. Greater Columbus Convention Center Columbus, Ohio. 2004. October 2.

Rajan R.G. Fault Lines: How Hidden Fractures Still Threaten the World Economy. Princeton University Press, 2010.

Reforming America's Housing Finance Market. A Report to Congress. The department of the Treasury, U.S.

стр. department of HUD. February 2011.

Remarks to the National Association of Realtors in Anaheim, California November 5, 1994 // 1994 Public Papers of the Presidents: William J. Clinton (1993 - 2001). V.2. P. 2005.

Renn O. Three Decades of Risk Research: Accomplishments and New Challenges // Journal of Risk Research.

1998. V.1. N1.

Report of the National Advisory Commission on Civil Disorders. Summary of Report. New York: Bantam Books, 1968.

Sorokin P.A. Man and Society in Calamity. Transaction Publishers, 2010.

Stone M.E. Shelter Poverty: New Ideas on Housing Affordability. Philadelphia: Temple Univ. Press, 1993.

The Financial Crisis Inquiry Report. Submitted by the Financial Crisis Inquiry Commission Pursuant to Public Law 111 - 21. January 2011.

Tucker D.M. The Decline of Thrift in America: Our Cultural Shift from Saving to Spending. New York:

Praeger Publishers, 1991.

Weston L.P. Your Credit Score, Your Money & What's at Stake: How to Improve the 3-digit Number that Shapes Your Financial Future. Upper Saddle River, New Jersey: FT Press, 2009.

Zuckerman M.B. The American Dream of Home Ownership Has Become a Nightmare // U.S. News & World Report. September 23, 2010.

Zundel A.F. Declarations of Dependency: the Civic Republican Tradition in U.S. Poverty. State University of New York Press, 2000.

стр.




© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.