WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 12 |

«Российское юридическое образование Л.Ю. Грудцына Жилищное право РОССИИ Учебник Под общей редакцией заслуженного юриста России, профессора, доктора юридических наук Н.М. Коршунова EKSMO EDUCATION ...»

-- [ Страница 8 ] --

Роль государства в системе ипотечного §21.6 жилищного кредитования Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строи тельства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жи лищное строительство составляла более 80%, а средства населе ния — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщи ков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыноч ный механизм, предполагающий самостоятельное участие населе ния в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению со ставляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщи кам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строи тельство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ гг. в сфере жилищно го финансирования произошли серьезные изменения. Кардиналь ным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жи лых домов по формам собственности и источникам финансирова ния. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строитель ными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому пра вительству и являлась одним из основных вопросов как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 410 государственной и муниципальной собственности, сократилась с до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств фе дерального бюджета в г ) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существен ный рост доли жилья, возводимо ) за счет средств индивидуальных застройщиков, которая > примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В резуль тате проводимой политики приватизации жилья и сня тия ограничений на количество размер жилых помещений, нахо дящихся в собственности населения, изменилась структура жилищ ного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-про дажи вовлекается 2% квартир, находящихся в частной собст венности.

бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предостав ляемого очередникам В ;

недостаточного платеже способного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобрете ние готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ ры нок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финан совыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого со кращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных кате горий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобре сти жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать Выделение социального жилья сократилось с 1990 по 1998 г.

более чем в три раза и было доступно году лишь 344 тыс. семей, тогда как имеют зарегистрированное право на такое жилье более 6 млн семей. Таким обра зом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу се мей, состоящих на учете его получение, снизилось примерно в два раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных креди- Задача государства в новых условиях заключается в поддержа нии платежеспособного спроса различных слоев населения на рын ке жилья за счет создания условий для развития рыночных меха низмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направле ния их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, пере хода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению на селением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии при обрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кре дита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жи лья.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

/. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оцен кам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит пре доставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), мак симальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточ ность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жи лья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законода тельства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство1.

Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 г. содер жал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 г. Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в дру гую».

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 412 Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строи тельных материалов, страховые компании, риэлторские и оценоч ные агентства. При фактическом наличии данных структур в Рос сии не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание в 6. Большое количество административных барьеров, строи тельные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласова ний и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая ад ресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторично го рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное креди тование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финан совой инфраструктуры в системе ипотеки. сожалению, на сего дняшний день работающей и решающей проблемы населения ипо теки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских вла стей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кре дитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот Глава 21. Теория жилищного кредитования показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и 1%.

Число кредитов в 2003 составило 27 тыс., таким образом, ес ли мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и око ло 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся не сколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно2. Итак, прини мая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипо теку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологиче ского» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возмож но, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипоте ки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента.

Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека это рыноч ный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по слож ному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квар тиры в и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5-2% от общей суммы.

Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка креди тором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

— платежеспособность заемщика, готовность погасить кредит (анализ кредитной истории), По данным Ассоциации российских банков (АРБ).

В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в ипотечных кре дитов составляет около Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 414 оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальн клиента в ны нешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно беспо лезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граж дан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сего дня имущество останется достаточным обеспечением кредита в бу дущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут по строить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотеч ные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам ор ганизаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.

Не стоит, как это Правительство РФ, рассматривать за падную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных про блем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами ры ночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помо щью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная часть граждан при нынешнем поло жении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

Сегодня цена строительства квадратного метра в столице со ставляет 1000 — 1200 долл. США, и, таким образом, хорошая квар тирка может обойтись в десятки ысяч условных единиц.

При рассрочке на среднем московском заработке 15 — 20 руб. не вполне подъемная сумма. А когда между че ловеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из част ного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентст ва, банка, страховой ее приобретение в кредит стано вится столь же невозможным, как и покупка на свободном рынке.

России нужна собственная схема по применению института ипо теки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав ношений по приобретению жилья, ] о типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между госу дарством и гражданами не встает никакой другой субъект экономи ческой деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами фи Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования нансирование строительства, когда государство гарантирует креди- ты и частично их оплачивает. Причем государство может использо вать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость.

А московская недвижимость актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень инте ресно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипоте ки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по ка кой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спро са на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и разви тия ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту те му сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты совету ют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего раз вития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темой самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмот рю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны.

В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше.

С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответ ственно, вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что с целью ограничения роста цен на жилье необходим опережаю щий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что в 2005 г. снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные зай мы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считают, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 г. усилится, мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а так же возрастет конкуренция между кредитными организациями, уча ствующими в системе ипотечного кредитования.

Раздел Ипотечное жилищное в России 416 ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Феде рации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в про шедшем году демонстрировал тенденцию к росту как объемам кредитования, так и по количеству банков, которые выдают креди ты. Сложилась конкуренция среди банков, в результате снизи лись ставки, уменьшился первоначальный взнос, уве личился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем выдавае мых банками кредитов пока невелик.

На начало 2005 г. в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большин ства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредито вания ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличе ние объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зача точном С их помощью банки получат возможность быст ро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а по купатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться пра вами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парла мента были приняты в третьем чтении последние законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года).

Среди них и поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторы ми положениями этого закона и другими нормативными актами.

Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы меха низм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще це лый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к де бютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые ак ты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит ре шить проблему, с которой рано или поздно все зани мающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипо течных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также стоит в рамках данного исследования рассмотреть тео рию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают спе циалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их прак тической реализации. Потому что любой самый мудрый законопро ект можно легко похоронить, если на его пути останутся либо тех нические, либо бюрократические преграды. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитова нием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необхо димо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организа ций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Не давние попытки законодателя по упрощению этой процедуры, ко нечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция1. Развитие событий по третьему сценарию — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происхо дить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хоть поправки в Феде ральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие пре пятствия к их выпуску, в России и приняты, для того чтобы компа нии получили возможность эмитировать ипотечные облигации, не обходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фон довой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность по вышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой. Для чего также нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, ко торые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие Примером тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсо ветской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 г., были перечеркнуты дефолтом.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 418 по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-ни будь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный меха низм действия рынка ипотечных с заработал, необходи мо дать возможность институциональным инвесторам, прежде все го пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приоб ретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенси онные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные Причем первые две группы являют ся наиболее привлекательными рынка ипотечных ценных бумаг.

По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды мо гут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд руб. в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механиз ма, который позволил бы им это сделать, не существует. Таким обра зом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда ос новных задач:

1) Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредито вании.

2) Создание и внедрение универсального механизма обеспече ния притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу.

3) Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четко го и надежного еханизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участ ников рынка ипотечного кредитования.

4) Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотеч ных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков ипо течных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирова ние коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.

5) Создание равных условий свободной конкуренции меж ду субъектами рынка ипотечных кредитов.

6) Формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невоз можности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7) Доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных по предоставлению и обслуживанию ипо течных кредитов и их рефинансированию.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования 8) Формирование нормативно-законодательных основ для ис- пользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

9) Разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, ко торая будет основана не только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья (несмотря ни на что) — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов при влечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной за грузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованно го в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает на дежду на «светлое будущее» ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

В чем отличие ипотеки от залога недвижимости?

2. Какие виды ипотеки вы знаете?

3. Что такое жилищная ипотека?

4. Что представляет собой Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России?

5. По каким признакам классифицируются ипотечные кредиты?

6. Какие схемы ипотечного кредитования предусматривает Первая программа ипотечного кредитования в России?

7. Что такое нестандартные риски и какую роль в их определении игра ют цена и стоимость недвижимости?

8. Какова роль государства в системе ипотечного жилищного кредито вания?

9. Какие факторы сегодня «тормозят» развитие ипотеки в России?

Что необходимо предпринять для развития системы ипотечного жи лищного кредитования?

ТЕСТЫ 1. В теории права выделяются следующие виды залога:

а) залог с передачей имущества залогодержателю;

б) залог с оставлением имущества у залогодателя;

в) залог прав;

Раздел IX. жилищное кредитование в России 420 залог обязанностей;

д) все, указанное в п. «а» -«в»;

е) все, указанное в и. «а» -«г».

Залогодателем может быть:

а) только должник;

б) только лицо, не участвующее в основном обязательстве;

в) как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязатель стве.

3. Личность кредитора и залогодержателя договору залога;

а) всегда совпадает;

может не совпадать, в) никогда не 4. Ипотека это;

а) обеспечение обязательства любым имуществом, котором залого держатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательст ва, получить удовлетворение за счет заложенного имущества;

б) обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обяза тельства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости;

в) обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель не имеет права, в случае неисполнения залогодателем обя зательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости;

обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обяза тельства, с согласия последнего получить удовлетворение за счет ной недвижимости.

5. Имущество, на которое установлена ипотека, а) не остается во владении и пользовании залогодателя (должника);

б) остается во владении и пользовании залогодателя (должника);

в) остается только во владении залогодателя (должника);

г) остается только в пользовании залогодателя (должника);

д) остается в распоряжении залогодателя (должника).

6. Основанием возникновения ипотеки является:

а) закон;

б) договор;

в) закон или договор;

распоряжение государственного органа.

7. Обеспечение кредита оформляется следующими способами;

а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответ ствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кре дитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собствен ности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в си лу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

г) все, указанное в п. «а» — «в».

8. Ипотека может быть установлена на:

а) земельные участки;

б) предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

в) жилые дома и квартиры;

г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;

д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космиче ские объекты;

е) все, указанное в п. «а» —«в»;

ж) все, указанное в п. «а» — «д».

9. Ипотечные кредиты классифицируются:

а) по объекту недвижимости;

б) по целям кредитования;

в) по виду кредитора;

г) по виду заемщиков;

д) по способу рефинансирования;

е) по способу амортизации долга;

ж) по з) по возможности досрочного погашения;

и) по степени обеспеченности;

к) все, указанное в п. «а» —«г» и «ж»;

л) все, указанное в п. «а» «и».

10. Препятствиями к созданию эффективной системы налогообложе ния собственности являются:

а) завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населе ния;

б) отсутствие многих организационных решений вопросов налогообло жения, в) отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обя занностей собственниками;

г) все, указанное в п. «а» —«в»;

д) все, указанное в п. «а» и «б».

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 422 Литература 1. Б азанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие чения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйст ва. Статут, 2004.

2. Экономика 2-е изд. М.: Маркетинг, 2002.

3. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законо Эксмо, 2005.

4. Грудцына Козлова Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. М.: Эксмо, 2005.

5. Жилищная экономика (Housing economics) / Под ред. Г. Полякова // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М.: Дело, 1996.

6. Кржижановский И.О. О ипотечном праве. Годичный торжествен ный акт в Императорском Санкт-Петербургском университете.

7. Логинов МЛ. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. № 8. Развитие кредитных учреждений в России. М.: Де ка, 9. Разумова Ипотечное кредитование. Учебное пособие. СПб.:

Питер, 10. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003 г. Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Разумовой. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.

И. Как грамотно распорядиться. СПб.:

БХВ-Петербург, 2005.

12. А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001.

13. Цылина Ипотека: жилье в кредит. М.: Финансы и статистика, 2002.

14. Южелевский Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004.

ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ глава | Структура рынка ипотечного жилищного § 22.1 | кредит это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это пре доставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредито ров, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инве сторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспе чить первичных кредиторов возможностью продать первичную за кладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядить ся недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того что не движимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредито ра низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосроч ного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рын ке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциаль ных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязатель ства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необ ходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. По этому до получения такого кредита потенциальному заемщику не — достаточно ли денежных средств для внесения первоначаль ного взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с со вершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удо стоверение договора, плата за регистрацию договора в Государст венном реестре), заключение договоров страхования;

останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредито вания, имеется ли перспектива быстро найти работу в слу чае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и свое временно ли выполняются текущие обязательства, связанные Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 424 жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

имеются ли активы в виде движимого или недвижимого иму щества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значитель но ниже рыночной вследствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возмож ных будущих изменений, а слишком небольшая стоимость имуще ства при залоге невыгодна залогодателю. Основная проблема ипо течного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ре сурсов. Одним из источников долгосрочных средств вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения по дорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно.

Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбере жений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому офици альные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затруд няет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Про думанная государственная налоговая политика при ипотечном кре дитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменять ся.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование это пре доставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вто ричный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, по лученные на первичном рынке Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залого Глава 22. ипотечного жилищного кредитования вого обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимо- сти и т. д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщи ки-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных це лях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипо течного жилищного кредитования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, вы пущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоста вить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испыты вающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность цен ных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

Основные модели ипотечного жилищного § 22.2 кредитования В настоящее время выделяются две модели (схемы) ипотечного кредитования:

двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в сле дующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обя зательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспече но залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязатель ства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку вы плаченные заемщику средства и взамен просят переводить получае мые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанав ливает само агентство на основании требований инвесторов к до ходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у ком мерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждо го новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом не Раздел IX. Ипотечное жилищное в России 426 движимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купивше му ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначи тельно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объ ясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового де фолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обяза тельств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесто рам, таким как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

2) одноуровневая модель»). Это автономная сбалан сированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссуд ном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного пе риода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительст во) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная кас са, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою дея тельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выда чу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

| Основные этапы ипотечного жилищного § 22.3 кредитования Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипоте ке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, яв ляющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного не движимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования чае залогодержатель имеет преимущество перед другими рами залогодателя, за изъятиями, определенными ст. 1 Федераль ного закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки прини маемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной ин формации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стан дартные формы документов. Например, для кредитования жилья:

заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кре дита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке спо собности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци онных расходов, их распределение между заемщиком и арендато ром;

изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью;

выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

предварительный этап (разъяснение клиенту основных усло вий кредитования, передача списка документов для получения ссу ды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю не обходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставле ния кредита, о своих нравах и обязанностях при заключении кре дитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма креди та, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, состав ляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, запол няется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источни Раздел IX. Ипотечное жилищное в России 428 ков информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

— источник первоначального платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансиро вание собственности и т. д.;

— биографические сведения: уровень образования и профес сиональной квалификации;

— сведения о работе и источниках дохода;

— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве зало га, обычно не превышает 70%:

Сумма кредита Стоимость недвижимости В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кре дита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 х Стоимость объекта залога Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 х Чистый доход заемщика Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30 — 50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве личине первого взноса при покупке жилья). В качестве первона чального капитала могут выступать депозитные вклады или налич ные денежные средства, которые непосредственно перед предостав лением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. исходя из действующих про центных ставок в соответствии со сроком кредитования, определя ется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиен те и залоге» выявление потенциальных некредитоспособных за емщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, Глава '22. Практика ипотечного жилищного кредитования подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для по лучения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предме ту кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования про водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит сле дующие вопросы, имеющие балльную оценку:

— сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, на личие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, ме сто проживания заемщика и поручителей;

— основная информация о приобретаемой недвижимости;

наличие первоначального капитала;

— сведения о занятости заемщика и поручителей;

— сведения об активах и обязательствах заемщика и поручите лей;

— сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количе ства баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «не стабильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит оп ределяется технология получения ссуды и дальнейшего обслужива ния кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма креди та, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облига ции, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется за прос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в слу чае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится заемщика. Для этого анализируются фи нансовые возможности заемщика, оценивается его стремление пога сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором ве роятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возмож ной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 430 оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в ста бильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кре дитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выяв лении ложной представленной информации заемщику будет отказа но в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предостав ляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

отношение периодических платежей по кредиту и периодиче ского дохода заемщика;

— отношение жилищных расходов и совокупного дохода заем щика;

— отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости при обретаемого отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества;

Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом эта пе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разра батываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения креди та, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, при нимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заклю чения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

— анализ объекта залога;

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

— описание предполагаемой сделки;

— источники погашения кредита;

— расчет возможной суммы кредита;

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стои мости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

— риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

— предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заем- На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заклю чаются следующие договоры:

— договор купли-продажи недвижимости;

— кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение кото рой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос тавляемого кредита;

срок, на который предоставляется кредит;

раз мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

очередность погашения кредита и процентов по нему;

основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и про центов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

— предмет ипотеки;

— цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипоте кой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова ние денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который кредит);

— указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо дится в пользовании у (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имуще ства;

— основания обращения взыскания на предмет ипотеки и дру гие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредито ра осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахован Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 432 ные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной функционирует система го сударственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахо ванным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхо вания;

заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим на чальным платежом;

размер страхового платежа чем в слу чае государственного страхования;

страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет пра во преимущественного удовлетворения своих требований из страхо вого возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесооб разно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов.

Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложен ного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заем щик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждени ем страховой компанией договор страхования жизни и здоровья за емщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхова ния квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выяс няя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик мо жет установить более высокую тарифную ставку или отказать в за ключении договора страхования Этап завершается перечислением кредитных средств безналич ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по ручению заемщика.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следую щем:

осуществляется прием платежей;

— проверяется фактических выплат графику пла тежей;

— ведется бухгалтерский учет операций;

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования — рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на не- движимость и страховке;

— взимаются просроченные платежи;

— ведется работа с проблемными кредитами:

— переговоры, заключение нового кредитного договора, изме нение условий договора (срока, процентной ставки, порядка пога шения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

— ведется отчетность по выданным кредитам.

Закрытие кредитной сделки заключительный этап ипотечно го кредитования. После полного погашения задолженности по кре диту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссуд ный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит за крытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудеб ном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реали зации средства идут на погашение долга кредитору (основной сум мы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расхо дов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Оформление договора ипотечного §22.4 жилищного кредитования Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также поло жений ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимо сти)». Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания возник новения залогового правоотношения по поводу недвижимости пре дусматривает наличие юридического состава, т. е. связанной систе мы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение догово ра и государственная регистрация залога.

Форма договора о залоге определяется законодательством мес та его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находят Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 434 территории России. Российским же законодательством опре деляется форма договора залога зарегистрированных в РФ граж данских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об инотеке (залоге не движимости)» в договоре ипотеке должны быть указаны пред мет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обя зательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определя ется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В до говоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залого дателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залого дателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основ ном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполне ния обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать со гласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответст вующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодате лю право аренды, арендованное имущество должно быть определе но в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залого держателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выра жении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникно вения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечи ваемого ипотекой обязательства определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие не обходимые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в догово ре должны быть указаны размеры и сроки соответствующих плате Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования жей либо условия, позволяющие их определить. Когда права зало- в соответствии с требованием ст. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, на это указы вается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи за кладной при ипотеке в силу закона.

По закладной допускается уступка права залогодержателя дру гому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответст вующей ипотекой основному обязательству, которая ся путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложен ного имущества, либо в сумме. Если в договоре указана фиксированная сумма требований залогодержателя обес печенных ипотекой, обязательства должника перед залогодержа телем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспечен ными ипотекой.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению кого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Фе дерального закона «О внесении изменений и дополнений в Феде ральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недви жимости)» от 30 декабря 2004 г. № который вступил в силу с 1 января 2005 г. Однако несмотря на недавние изменения в законодательстве, считаю необходимым раскрыть проблему нотариального удостове рения договора ипотеки, так как стороны договора могут преду смотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Ос новам законодательства о нотариате договор ипотеки может удосто веряться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого иму щества). К оформлению применяются общие правила удостове рения сделок у нотариуса.

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (за логодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержа См.: СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 42.

IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 436 толь), со всеми необходимыми документами, с удосто веряющими личность обеих сторон. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно способно ли лицо, совер шающее понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить ли цу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответственность и главное последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть исполь зована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сдел ки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие зло употребления спиртными напитками или наркотическими вещест вами ставит семью в тяжелое материальное а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не нотариус откладывает сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособ ным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого реше ния нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способ ных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособ ным ограниченно а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (ор ганизацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приос танавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон юри дическое нотариус обязан проверить его правоспособность.

Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы со вершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмот ренным в учредительных документах юридического лица, и не вы ходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособно- сти и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридиче ские лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их из брании, о распределении обязанностей между ними. В других слу чаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, пред ставляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их пол номочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему та ких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест Председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о при знании недействительным договора о залоге имущества, заключен ного между банком «Инфробанк» и ФОЗТ Между коммерческим банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ» был заключен договор залога имущества общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залогодателя подпи сан председателем правления акционерного общества, действую щим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недейст вительным.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого яв ляются юридические лица, нужно также руководствоваться норма тивными актами, регулирующими деятельность отдельных юриди ческих лиц, так как в них указывается, в отдельных случаях, к ком петенции какого органа относятся принятие решения о залоге иму щества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан недействительным.

Так, ВАС РФ рассматривается спор между Курганским банком Сбербанка России и акционерным обществом «Фирма лонаб» о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижи мого имущества. При заключении договора представитель предпри ятия заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол обще го собрания акционеров от 24 июня 1994 г. о делегировании совету Раздел Ипотечное жилищное кредитование в России 438 директоров права распоряжения имуществом акционерного общест ва, составляющим более 10% его активов1.

Однако вопросы, отнесенные законом акционерных общест вах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (ст. ГК РФ). Законом также не предусмотрена воз можность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров. Согласно Типовому уставу АООТ к исключи тельной компетенции собрания акционеров относится принятие ре шений о порядке, сдаче в аренду или ином распоряжении имущест вом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона, и эта сделка является ничтожной.

По завершении проверки правосубъектности лиц, заключаю щих договор ипотеки, нотариус требует представления ими устанавливающих документов, подтверждающих право собственно сти на то или иное закладываемое имущество.

Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:

- справка жилищного или жилищно-строительного кооперати ва о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полно стью;

договор передачи квартиры в собственность граждан;

договор дарения, купли-продажи, свидетельство о нраве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;

— решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;

— свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются:

V решения, постановления, распоряжения, принимаемые орга ном, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;

— договор продажи недвижимости;

договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, са доводства и индивидуального жилищного строительства;

См.: Вестник ВАС 1996.

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования — договор купли-продажи земельного участка при приватиза- ции государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также пре доставленного гражданам и их объединениям для предпринима тельской деятельности;

— договор дарения;

свидетельство о праве собственности на земельный участок;

свидетельство о праве на наследство и др.

Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном по рядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцени ваются соответствующими комитетами земельным ресурсам и землеустройству. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, — минимальная, залоговая же стоимость недвижи мости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комите та. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первона чальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше доку ментов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, остав ляемом у нотариуса.

Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в об щей долевой собственности не требует согласия остальных собст венников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. Согласно ранее дей ствовавшему законодательству при залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно бы ло быть получено предварительное согласие органа опеки и попечи тельства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), как и при отчуждении жилых домов и квартир. На сегодняшний день данная норма утратила силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сде лок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей.

Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совер шения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нота Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 440 риально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейно го кодекса Российской Федерации)1. Супруг, чье нотариально удо стоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением до говора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рас срочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие докумен ты, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов нотариус удостоверяется в правильно сти составления проекта договора в наличии всех перечис ленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обо значены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц — без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия, имя, отчество граждан, их места жительства должны быть написа ны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной Нотариус придает юридическую силу данному договору путем надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Россий ской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере дейст вия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, от метку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в от ношении заложенного имущества, в частности купля-продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается от о запрещении отчуждения у недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по форме на договоре о за логе. О наложении запрещения по договору о залоге нотариаль ная контора сооб.цает в Единую Государственную Регистрацион ную Палату, осуществляющую регистрацию строения.

СЗ 1996. 1. Ст. 16.

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и аре ста. Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реест ре по форме №1, в который заносятся следующие — порядковый номер нотариального действия;

— дата совершения нотариального действия;

наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:

— документы, удостоверяющие их личность;

сумма взысканной государственной пошлины;

— расписка в получении нотариально оформленного документа.

Кроме того, договор, в котором отсутствуют или нарушены ка кие-либо данные, предусмотренные ст. 9 и п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежит нотари альному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кре дитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установлен ные для договора об ипотеке.

В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права зало годержателя (в соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») удостоверяются закладной, вместе с таким дого вором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на за кладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы заклад ной (ч. 2 п. 3 ст. 14 названного Закона1).

Согласно ст. 10 п. 2 данного Закона, п. 3 и п. 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо мента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недей ствительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. Фе дерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного ме сяца со дня поступления необходимых для ее регистрации доку Инструкция от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 «О порядке регист рации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам», утвержденная приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 442 ментов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (и. 5, ст. 20 Федерального закона ипотеке (залоге не движимости)»). Согласно законодательству ипотека подлежит го сударственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осу ществляется по месту нахождения имущества, являющегося пред метом ипотеки (ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя но данному договору, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодер жателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в дого воре документами. Между тем расходы по уплате сборов за госу дарственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и допол нений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не ус тановлено иное.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред ставлены:

договор об ипотеке и е о копия (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве при ложений;

документ об уплате государственной пошлины (в ред. Феде рального закона от 02 ноября 2004 г. № 127 ФЗ);

иные документы, необходимые для государственной регист рации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Фе дерации о государственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним Ипотека в силу закона также подлежит государственной регист рации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуще ствляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины. Г >сударственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной ре гистрацией права сти лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостовере ны закладной (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ Глава Практика ипотечного жилищного кредитования Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в ган, осуществляющий государственную регистрацию прав, пред ставляются также:

закладная, содержание которой должно удовлетворять тре бованиям п. 1, ст. 14 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и Если имеет место уступка прав по основному обязательству ли бо по договору об ипотеке, государственная регистрация смены за логодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. В этом случае для государственной ре гистрации должны быть представлены:

— договор уступки прав;

документ об оплате государственной регистрации;

ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем со вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да той государственной регистрации ипотеки считается день соверше ния регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра ционные записи совершаются в очередности, определяемой на осно вании дат поступления всех необходимых документов в орган, осу ществляющий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях1:

право на объект недвижимого имущества, о регистрации ко торого просит заявитель, не подлежит государственной регистра ции в соответствии с законом;

с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на регистрацию, не соответству ют требованиям действующего законодательства;

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594 (с изм. от 30 декабря 2004 г.).

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 444 государственного органа или акт органа местного само управления о предоставлении прав на недвижимое имущество при знан недействительным с момента его издания в соответствии с за конодательством, действовавшим в месте его издания на момент из дания;

- выдавшее правоустанавливающий документ, не упол номочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными ус ловиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан ную недвижимость;

правообладатель не представил заявление и иные необходи мые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необхо димо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ «Об ипотеке» перехода данного права, его ограниче ния (обременения) или совершенной после введения в действие за кона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации на него.

В случае принятия решения об отказе в государственной регист рации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, и копия самого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве при мера рассмотрим судебный спор.

Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юсти ции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу за кона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без вне сения платы за такую регистрации). Банк обжаловал в судебном по рядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка законной ипотеки на жилые помещения, приобретенные ак ционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитраж ный суд установил, что кредит был предоставлен банком акционер Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования ному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строительства. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построен ные с использованием кредитных средств банка или иной кредит ной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с мо мента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В силу п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке уч реждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении недвижимого имущества в момент регистрации права собственности общества на полученные жилые помещения.

Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В хо де проведения правовой экспертизы правоустанавливающих доку ментов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые помещения, учрелсдение юстиции не смогло выявить факт, что денежные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квартиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основании кредитного договора. Поэтому учрежде ние юстиции и не установило факта возникновения законной ипоте ки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреж дению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юсти ции не приняло от банка документы на государственную регистра цию, так как заявитель не приложил документа об оплате государст венной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем до кументы, признал уклонение учреждения юстиции от приема доку ментов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соот ветствии с правилами п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществ ляется учреждением юстиции без представления отдельного заявле ния и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нару шение абз. 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило госу дарственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приоб ретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипоте ке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 446 государственную регистрацию не взимается1. До внесения в Еди ный государственный реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регистрации может прекращено на основании за явлений сторон договора. В этом случае регистратор обязан в пись менной форме уведомить заявителей о прекращении государствен ной регистрации права с указанием даты принятия решения.

Плата за государственную регистрацию права не возвращается.

При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, вне сенной за государственную регистрацию.

Согласно ч. 2 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае:

непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложен ных к ним документов требованиям законодательства РФ;

необходимости проверки подлинности представленных доку ментов;

— при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

В случае принятия решения об отложении государственной реги страции ипотеки, орган, осуществляющий регистрацию, запрашива ет необходимые документы или требует устранения несоответствий.

При невыполнении требований в установленный срок в государст венной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивирован ный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть на правлен залогодателю в течение срока, установленного для ее госу дарственной Информационное письмо от 28 января 2005 г. 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипоте ке»// Правовая система ГАРАНТ.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возник шей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залого держателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, ут вержденная приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с Ипотекой могут быть обеспечены любые обязательства, чаще всего такими обязательствами становятся кредитные обязательства, в которых основными субъектами являются банки и другие специа лизированные кредитные организации. Именно кредитные органи зации и банки (далее банк) являются инструментом ипотечного кредитования в России и за рубежом. На сегодняшний день в связи с рядом неразрешенных вопросов в законодательстве России такое понятие как «ипотечный банк» применяется в более широкой трак товке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных ус ловиях функции ипотечного банка могут выполнять не только ком мерческие банки, но и страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество возможных субъектов в данном правоотношении явля ется довольно обширным.

Таким образом, ипотечный банк это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд {ипотечного кредита) под залог недвижимости земли и город ских строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собст венных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных цен ных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имущест вом и приносящих фиксированный процент.

Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С заго родной недвижимостью работают только из них. А все потому, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требова ния: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных клиентов, другие работают только со своими клиентами теми, кто имеет в этих банках счета.

Некоторые банки имеют единые условия для городских и заго родных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Дру гие кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстрой банка выдает ипотечные кредиты на стадии строительства под в валюте. Если же дом уже готов, процентная ставка составляет Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 448 13% для заемщиков с официальными доходами и 14% для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов. А банк «Метрополь» практикует ломбардное креди тование: под имеющуюся недвижимость и не интересуясь целью, для которой кредит берется. Их ставки от 12 до 18% годовых в валюте, для своих клиентов 10%. Власти приписывают ипотеч ному кредитованию «уникальные возможности» по решению жи лищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мне нию аналитиков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 г., может составить от 427 млрд до 444 млрд руб. - это бо лее 5% всего кредитного портфеля банков1. Прогнозы банков не так оптимистичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торо пятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельст вованы ипотечными кредитами.

Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято назы вать сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на получение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так:

клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, залогом по обеспечению этого кредита служит, например, кварти ра, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок.

Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70-90% своих кредит ных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возме щает банку другие возможные убытки. К числу возможных убыт ков банка можно отнести:

— недополученные банком проценты по кредиту;

риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае паде ния цен на жилье ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом пла тежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки.

Чтобы избежать подобной ситуации, банки, в отсутствие четко го законодательного регулирования, пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на пре доставление кредита. Так, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потребитель ипотеч ного кредита это россиянин с официальным доходом, равным, по московским меркам, не менее 30 тыс. рублей в месяц. Кроме то го, чтобы «понравиться» банку, помимо кредитоспособности необ ' Комментарии независимых аналитиков. www.BPN.ru.

Глава 22. Практика ипотечного жилищного ходимо обладать и начальным капиталом, равным — 30% от мости квартиры. Даже если банки и снизят по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно останется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно.

Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для насе ления объясняется размером первого взноса, который, как прави ло, составляет 20 — 30% от стоимости жилья и неподъемными про центами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По дан ным Центробанка, на 1 января 2003 г. просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолжен ности1.

На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превы шает предложение (вместо необходимых 332 млрд руб. банки гото вы предоставить максимум 53 млрд руб.2) — поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам.

Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кре дита. Кроме того, стабильность доходов большинства россиян не достаточна для полной уверенности в завтрашнем дне, а это означа ет, что все долгосрочные банковские кредиты в случае снижения процентных ставок по ним станут слишком рискованными для са мих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым рас полагает банк, состоит из страховых выплат и завышенного про цента по договору.

По данным Банка России, в 2003 г. просроченная задолжен ность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако, как считается, по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно поэтому уча стники рынка и ждут гарантий как от государства, так и от страхов щиков. «Процент по кредитам будет на выше, чем по депози ту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств, банки предпочитают короткие креди ты, под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгарантии»3.

Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во ' «Ипотека в России и снижение процентных ставок по кредитам».

www.NEWSru.com, 16 февраля 2005. 09:04.

http://www.cbr.ru/ Комментарии независимых аналитиков. Комментарий независимого ана литика Андрея Бекетова. www.BPN.ru.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 450 всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника страховые компа нии, которые также заинтересованы в получении прибыли.

В международной практике ипотечное страхование применяет ся в случае выдачи кредита с первым взносом менее 20% от стоимо сти приобретаемого имущества. Снижение суммы первоначального взноса, что делает доступным приобретение жилья семьями с большим среднемесячным доходом, -- этот фактор считается ос новным преимуществом программ ипотечного страхования. Напри мер, в США существуют программы ипотечного кредитования с ми нимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости Такие программы обычно существуют для отдельных категорий граждан — молодые семьи, семьи со средним и низким уровнем до ходов, при этом ипотечное страхование является обязательным ус ловием данного вида кредитования. В качестве резюме по вышеска занному можно заключить, что на данном этапе ипотечное кредито вание в банках обременительно для обеих сторон, решивших заключить договор. Банки, ощущая риск невозврата кредита и, что немаловажно, процентов и иных расходов по нему, завышают про центные ставки, что отнюдь не улучшает положение потенциально го потребителя такого банковского «продукта», как ипотечное кре дитование.

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-ново стройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья че рез систему ипотечного кредитования также относятся:

— возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

получение налоговых льгот по кредиту;

— обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;

— в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покуп ка является доходным способом размещения капитала.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работа ет круг банков и ипотечных компаний. Максимальный срок креди тования составляет 20 лет, ставки по кредитам варьируются от до 18%, в зависимости от валюты кредита (рублевый или валют Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (фонд экономики города» для Центра стратегических разработок) март, 2003 г.

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования ный). Стандартный первоначальный взнос составляет 20 — 30% от стоимости квартиры.

В России существует коэффициент доступности жилья. Он по казывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы при обрести жилье: средняя цена стандартной квартиры делится на среднегодовой доход семьи. Парадокс, но этот показатель в России приближается к европейским странам. В Европе он колеблется от трех до пяти лет. Если подходить формально, то гражданину РФ для приобретения средней квартиры нужно чуть больше четырех семейных годовых доходов. По этому показателю Россия находит ся на вполне нормальном европейском уровне, но проблема в том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны. Кажется, до желанной квартиры рукой подать, а не тут-то было: и копить, и долги отдавать придется как прежде. В любом случае покупка квартиры растянется на 15 — 20 лет: либо на срок выплат по креди там, либо на накопительный процесс.

Система обращения взыскания и реализации § 22. жилого помещения Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жи лое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализа ции осуществляется для погашения кредитной задолженности заем щика перед кредитором. Способы реализации — продажа с публич ных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 447 — 449 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по про даже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяет ся процессуальным законодательством Российской Федерации.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имуще ство, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя устано вить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть преду смотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удов летворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с ч. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Раздел IX. жилищное кредитование России 452 Публичные торги по продаже заложенного имущества органи зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процес суальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено феде ральным законом. Публичные торги по продаже заложенного иму щества проводятся месту нахождения этого имущества. Органи затор торгов извещает о предстоящих публичных тор гах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответст вующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, време ни и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Лица, желающие при нять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и с соблюдением определенного порядка, и все это должно быть ука зано в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может пре вышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных тор гов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не со стоялись.

Йрисутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено толь ко органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Феде рального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Выиграв шим публичные торги признается лицо, предложившее на публич ных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их про ведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение ко го-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре дусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сум му, за которую им куплено заложенное имущество (покупную це ну), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный орга низатором публичных невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публич ных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный ре естр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не движимости)» организатор публичных торгов объявляет их несо стоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную це ну в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место ка кое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несосто явшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной це не на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требо вания, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглаше нию применяются правила гражданского законодательства Россий ской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залого держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после пер вых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недви жимости)», снижается на 15%. Если залогодержатель оставил за со бой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначе нию не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культур ную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст.

238 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется правом оста вить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления по вторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с со гласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа IX. Ипотечное жилищное кредитование России 454 заложенного имущества на закрытом аукционе допускается в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества ли цом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник но обеспеченному ипотекой обязательству и залогода тель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, все обеспечен ные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установлен ном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения об ращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими креди торами залогодателя и самим залогодателем. Распределение прово дится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесу дебном порядке, нотариусом, удостоверившим соглашение о та ком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. и п. 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки, на ко торый обращается взыскание, является государственное или муни ципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залого дателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обраще ния взыскания и реализации жилого помещения возвращается быв шему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, при обретенного по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариусом. После обращения взыскания на за Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обя заны по требованию собственника жилого дома или квартиры в те чение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

— жилой дом или квартира были заложены по договору об ипо теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобре тение или строительство этого жилья;

— проживающие совместно с залогодателем члены семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или кварти рах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры.

Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

1. Что такое рынок ипотечного жилищного капитала?

2. Что понимается под первичным и вторичным рынками ипотечного капитала?

3. Какие модели ипотечного жилищного кредитования вы знаете?

4. Назовите основные этапы ипотечного жилищного кредитования.

5. Какие факты и обстоятельства учитываются при принятии решения о выдаче кредита?

6. Что такое андеррайтинг?

7. В соответствии с какими условиями ипотечного договора осуществ ляется страхование недвижимости?

8. Какие договоры оформляются на этапе заключения кредитной сдел ки?

9. Что такое «закрытие кредитной Что понимается под обращением взыскания и реализацией жилого помещения?

Кто и при каких условиях вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество?

12. Могут ли быть выселены лица, проживающие в заложенных жи лых домах, и при каких условиях?

ТЕСТЫ 1. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из:

а) кредиторов, которые предоставляют заемный капитал;

Раздел жилищное в России заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инве стирования или использования в коммерческой деятельности;

в) кредиторов и частных лиц;

г) все, указанное в п. «а» и «б»;

д) все, указанное в п. «б» и «в».

2. Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс:

а) купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке;

купли-продажи любых закладных;

в) купли-продажи жилых помещений;

г) купли-продажи нежилых помещений;

д) все, указанное в п. и 3. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала:

а) обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первич ную закладную;

б) обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первич ную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке;

в) предоставить первичным кредиторам другой кредит на местном рынке К этапам ипотечного кредитования относится:

а) разъяснение клиенту основных условий кредитования;

б) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

в) оценка вероятности погашения кредита;

г) принятие решения по кредиту;

д) заключение кредитной сделки;

е) обслуживание кредитной сделки;

ж) закрытие кредитной сделки;

з) все, указанное в «а»— «ж».

5. Андеррайтинг это:

а) исключительно оценка кредитором вероятности погашения ипотеч ного кредита;

б) процедура, которая включает оценку кредитором вероятности пога шения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для пер воначального взноса и оценки предмета ипотеки;

в) математические подсчеты, определяющие максимально возможную сумму кредита с учетом легальных доходов заемщика;

г) математические подсчеты, определяющие максимально возможную сумму кредита с учетом всех возможных (со слов заемщика) доходов.

6. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке:

а) является обязательным условием оформления договора об ипотеке;

Глава 22. Практика ипотечного жилищного кредитования б) является необязательным условием оформления договора об ипоте- ке;

в) применяется в строго оговоренных в Федеральном законе «Об ипо теке (залоге недвижимости)» случаях;

г) применяется по желанию кредитора или заемщика;

д) применяется только по желанию кредитора.

7. Ипотечный банк — это:

а) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости — зем ли и городских строений;

б) любое кредитно-финансовое учреждение;

в) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) исключительно под залог жилой недвижимости;

г) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) исключительно под залог земли.

8. Преимуществом приобретения жилья через систему ипотечного кре дитования является:

а) возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;

б) получение налоговых льгот по кредиту;

в) обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;

г) в условиях постоянного роста цен на недвижимость покупка кварти ры является доходным способом размещения капитала;

д) все, указанное в п. «а» —«г».

Литература 1. Базанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие те чения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйст ва. М.: Статут, 2004.

2. Белкина Т. Жилищный сектор // Вопросы экономики. № 10.

3. М., Малыгин Н. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах // Вопросы экономики. 1994. 10.

4. Герценштейн М.Я. Реформа ипотечного кредитования в Герма нии. СПб., 1900.

5. Горемыкин Экономика недвижимости. 2-е изд. М.: Маркетинг, 2002.

6. Грачев Дудкин С.Н. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. 1997. № 5, 6.

7. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законо дательства. М.: Эксмо, 2005.

8. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. М.: Эксмо, 2005.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России Жилищная экономика (Housing economics) / Под ред. Г. Полякова // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М.: Дело, 1996.

10. Ипотека в России Под ред. Толкушина. М.: Юристъ, 2002.

11. Киселев А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. 2003. № 1(39) 12. Козлова Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 13. Кржижановский И.О. О ипотечном праве. Годичный торжествен ный акт в Императорском Санкт-Петербургском университете. СПб., 14. Логинов К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. № 2.

15. Развитие кредитных учреждений в России. М.: Де ка, 16. Разумова Ипотечное кредитование. Учебное пособие. СПб.:

Питер, 17. Саввина О перспективах развития ипотеки в России // Адво кат. 2005. № 18. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003 г. Под ред. Белоглазовой, Разумовой. Изд-во СП6ГУЭФ, 2003.

19. Стефанова Жилье. Как грамотно распорядиться. СПб.:

БХВ-Петербург, 2005.

20. А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., Питер, 21. Ипотека: жилье в кредит. М.: Финансы и статистика, 2002.

22. Черных История и перспективы развития ипотечного кредито вания в России. М : РАН. 1998.

23. Экономика недвижимости Под ред. Ресина. М.: Дело, 1999.

24. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004.

Раздел X РАЗРЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И Название раздела обязывает автора разобрать наиболее ти пичные ситуации и случаи из собственной адвокатской практи ки, связанные с обращением за юридической помощью граждан по жилищным вопросам. Представляется, что в рамках данной те мы наиболее удобная форма подачи материала это конкрет ные вопросы и подробные ответы на них.

РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА И МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ глава Ранее прописка граждан регулировалась постановлением Сове та Министров СССР от 28 августа 1974 г. № 678 «О некоторых правилах прописки граждан». Тогда порядок прописки носил решительный характер. Каждый гражданин должен был получить от административных органов разрешение на проживание или вре менное нахождение в избранном месте. Таким образом, гражданин, желающий прописаться по месту своего жительства, был поставлен в зависимость не только от определенных условий, но и усмотрения административных органов. Заключением Комитета конституцион ного надзора СССР от 26 октября 1990 г. впервые было признано, что прописка ограничивает право граждан на свободу передвиже ния, свободу выбора места жительства, а порядок прописки должен носить не разрешительный, а регистрационный характер.

О регистрационном порядке прописки впервые указывается в Законе РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Феде рации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жи тельства в пределах Российской Федерации». Точнее, Закон уже регулирует регистрацию по месту жительства, а не прописку. Раз Раздел К. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 460 граничим еще два понятия регистрация по месту жительства и право пользования жилым помещением.

Регистрация гражданина по месту жительства предусмотрена Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и утвержденными в соответствии с этим Законом постановлением Правительства РФ Правилами регистра ции и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию. Эти нормативные акты регулируют порядок регистрации и снятия гра ждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах России.

Скажите, пожалуйста, если член семьи некоторое время не живет в квартире и не оплачивает коммуналь ные услуги, лишается ли он прописки (регистрации) в данной квартире каким нормативным правовым ак том регулируются данные правоотношения? Каков ме ханизм подтверждения того, что человек утратил про писку (регистрацию) в данной квартире?

В соответствии с п. 31 Правил регистрации снятие нина с регистрационного учета по месту жительства произво дится органами регистрационного учета в случае:

а) изменения места жительства на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства. При этом орган регистрационного учета, осуществляющий регистра цию граждан по новому месту жительства, обязан в 3 дневный срок со дня регистрации направить соответствующее уведомле ние в орган регистрационного учета по последнему месту житель ства гражданина для снятия его регистрационного учета;

призыва на военную службу - на основании сообщения во енного комиссариата;

в) осуждения к лишению свободы — на основании вступившего законную силу приговора суда;

признания безвестно отсутствующим на основании вступившего в законную решения суда;

д) смерти или объявления решением суда - на осно вании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

Глава 23. Регистрация месту жительства и месту пребывания е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основа нии вступившего в законную силу решения суда;

ж) обнаружения не соответствующих действительности дений или документов, послуживших основанием для ции, а также неправомерных действий должностных лиц при ре шении вопроса о регистрации на основании вступившего в конную силу решения суда.

Применительно к вашей ситуации, для того чтобы член ва шей семьи, длительное время не проживающий в квартире, был снят с регистрационного учета, необходимо, чтобы он был высе лен из занимаемого жилого помещения или признан утратившим право пользования жилым помещением решением суда, вступив шим в законную силу.

Право пользования жилым помещением возникает у граждани на при вселении проживании в жилом помещении независимо от наличия или отсутствия регистрации гражданина по месту жи тельства. В связи с этим показательны нередкие в настоящее время дела в судах по искам о признании граждан не приобретши ми права пользования жилым помещением. Основным фактором при принятии решения судом по такого рода является до казанность вселения и проживания гражданина в жилом помеще нии, при этом факт наличия или отсутствия регистрации по месту жительства сам по себе не порождает права на жилую пло щадь, но и не препятствует признанию такого права за гражда нином.

Выселение гражданина и признание его утратившим право пользования жилым помещением регулируется Жилищным кодек сом РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной Гражданским кодексом РФ.

Как следует из Вашего вопроса, член семьи время не проживает в квартире и не оплачивает коммунальные услуги.

Думается, одним из вариантов для разрешения Вашей ситуации будет Ваше обращение в суд с иском о признании Вашего члена се мьи утратившим право пользования жилым помещением на осно вании 60, 61 ЖК РСФСР. При этом в Вашу доказательст венную базу должно быть положено подтверждение не только факта длительного отсутствия члена семьи, но и неуважитель ность причин отсутствия его в жилом помещении. Что же каса ется выселения члена семьи неуплаты коммунальных услуг, то на практике по этому основанию выселить без предос тавления другого жилого помещения весьма затруднительно, хо Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 462 тя ст. 687 ГК РФ предусмотрено расторжение договора найма жи лого помещения по требованию в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если до говором не установлен более длительный срок. Ранее возникали во просы о возможности применения нормы статьи 687 ГК РФ в слу чае, если жилье предоставлено гражданину по договору социально го найма.

Как разъяснил Верховный суд РФ, согласно п. 3 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила 674, 675, 678, 680, 681, 1 3 685 ГК РФ. положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого ния, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

К числу таких положений относятся 2 687, 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также дей ствие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в соот ветствии с п. 6 которого, если оплата жилья и ных услуг по договору найма не производится в течение шести ме сяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с пре доставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким обра зом, жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании догово ра социального найма, в связи чем правила п. 2 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных Закона РФ <<Об основах фе деральной жилищной политики». Вместе с тем 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого поме щения, к договору социального найма не применяется. Из этого можно сделать вывод, что выселение наймодателем нанимателя вследствие неуплаты им квартирной платы и коммунальных ус луг, проживающего в квартире по договору социального найма можно только при предоставлении ему жилого помещения, чающего по нормам жилой площади общежитию.

В Вашей ситуации можно или взыскать Вами де нежные с члена семьи в судебном порядке в том случае, ес ли Вы за него оплачиваете квартплату и услуги, или не оплачивать приходящуюся на пего часть квартплаты и коммунальных услуг, поручив тем самым решать вопрос с плательщиком районному жилищному агентству.

Глава 23. Регистрация месту жительства и месту пребывания У меня есть неприватизированная квартира в ковской области, в которой я — ответственный квар тиросъемщик. Мои родители, сестра и ее сын недавно переехали из Казахстана в Россию (из своей квартиры они выписались). Вопрос первый. Имеют ли мои родите ли право оформить постоянную регистрацию по моему месту жительства и пенсию? Вопрос второй. Моей се стре отказываются давать постоянную регистрацию.

В паспортном столе утверждают, что по закону она может получить только временную регистрацию на срок до шести месяцев. Правомерно ли это? Вопрос третий. Дочь жены от первого брака прописана вместе со мной. После того как жена купила новую квартиру и зарегистрировалась по новому адресу, в паспортном столе требуют, чтобы из моей квартиры выписалась и ее дочь, так как она мне Правомерны ли действия работников паспортного стола?

Согласно п. 2 Приложения № 2 к постановлению от 30 марта 1999 г. № 241-28 Правительства Москвы и Московской области, которым утверждены Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребы вания и по месту жительства в Москве и Московской области, вселение граждан в жилые помещения государственного или муни ципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с законодательством о норме жилой площади на одного человека, за исключением супруга и нетрудоспособных родителей. В соответ ствии с нормами российского законодательства нетрудоспособ ными родителями признаются отец, мать, если они достигли (мужчины) или 55 лет (женщины) либо являются инвалидами.

Следовательно, если Ваши родители соответствуют критериям нетрудоспособности, ограничения, связанные с нормой жилой площади, не могут применяться при их регистрации. Иными сло вами, если Ваши родители нетрудоспособны, их обязаны зареги стрировать на Вашей площади при любом количестве проживаю щих. Для вселения на муниципальную жилую площадь необходимо письменное согласие нанимателя и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних (в том числе — бывших) членов семьи.

В общем виде интересующий Вас вопрос о пенсии решен Закона РФ от 20 ноября 1990 г. № 340-1 «О государственных пен сиях в РФ»: «проживающие в Российской Федерации граждане бывших союзных республик, иностранные граждане и лица без Раздел X. Разрешение жилищных споров. Судебная практика 464 гражданства имеют право на получение пенсии на общих основа с гражданами Российской Федерации, если иное не преду смотрено законом или договором».

Согласно 1 Указания Минсоцзащиты РФ от 29 октября 1992 г. № 1 У обеспечении пенсиями и лиц, при бывших в Российскую Федерацию из республик бывшего СССР» лицам, прибывшим в Российскую Федерацию из республик, ранее входивших в состав СССР, органы социальной защиты населения назначают социальные выплаты только в случаях их регистра ции на территории России или признания в установленном поряд ке беженцами либо вынужденными переселенцами. Назначение со циальных выплат производится при предъявлении заявителем со документа, подтверждающего прописку, либо удостоверения о признании обратившегося за пенсией беженцем.

При отсутствии сведений о трудовом стаже заявителю на значается социальная пенсия. Б случае если заявитель получал пенсию от органов социального обеспечения других государств, при отсутствии документов, подтверждающих стаж и зарабо ток, ему может быть назначена пенсия в минимальном размере на основании его пенсионного удостоверения или других докумен тов, подтверждающих факт получения пенсии.

Однако в целях установления пенсии учетом всего вырабо танного стажа и заработка органы социальной защиты населе ния должны принять меры по запросу пенсионного дела или других необходимых документов (подтверждающих стаж и от органов социального обеспечения республик.

Кроме того, в соответствии с п. 4 Указания Минсоцзащиты РФ от 29 октября 1992 г. 91-У назначение пособий компен сационных выплат лицам, прибывшим в Российскую из республик бывшего Союза ССР, производится на общих осно ваниях с гражданами Российской Федерации, но не ранее чем со прописки либо признания беженцем. При этом следует иметь в виду, что документы, выданные в надлежащем порядке на ритории государств - участников Содружества Независимых Государств государств, входивших в состав СССР, или до 1 де кабря принимаются без легализации (в ред. письма соцзащиты РФ от 31 января 1994 № Порядок применения законодательства о пенсионном обеспе чении в отношении лиц, прибывших на жительство в Россию из государств бывших республик Союза ССР, разъяснен в Указа нии Минсоцзащиты РФ от 1996 № 1-1 -У.

Глава Регистрация месту жительства и месту пребывания В соответствии с п. 18 Правил регистрации и снятия граж- дан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Феде рации, утвержденных постановлением Правительства РФ от июля 1995 г. № по месту жительства на территории России делается отметка о регистрации в паспорте. В том случае, если регистрация производится по другим (кроме паспорта) докумен там, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о ре гистрации по месту жительства. После назначения пенсии в России о данном факте ставятся в известность органы, осуще ствлявшие пенсионное обеспечение лица по прежнему месту жи тельства. Лицам, обращающимся за назначением пенсии и имею щим наряду с регистрацией по месту жительства в России про писку по месту жительства на территории другого государства, назначение пенсии может быть произведено независимо от фак та выписки с места жительства на территории другого государ ства. Однако при этом истребуются сведения о прекращении вы платы пенсии по прежнему месту жительства или о том, что пенсия не назначалась.

Pages:     | 1 |   ...   | 6 | 7 || 9 | 10 |   ...   | 12 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.