WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 12 |

«Российское юридическое образование Л.Ю. Грудцына Жилищное право РОССИИ Учебник Под общей редакцией заслуженного юриста России, профессора, доктора юридических наук Н.М. Коршунова EKSMO EDUCATION ...»

-- [ Страница 7 ] --

Предоставление субсидий и компенсаций I расходов на оплату жилых помещений § 19.4 | и коммунальных услуг Согласно ст. 159 ЖК РФ субсидии на оплату жилого помеще ния и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных ус Глава 19. Размер платы жилое помещение коммунальные услуги луг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нор- мативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищ но-коммунальных услуг (устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. ЖК РФ), превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры регио нальных стандартов нормативной площади жилого помещения, ис пользуемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммуналь ных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном до ходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Для семей со среднеду шевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответст вии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднеду шевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Право на субсидии имеют граждане:

пользователи жилых помещений государственного и муници пального жилищных фондов;

2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

3) члены жилищных кооперативов;

4) собственники жилых помещений.

Этим гражданам субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основа нии заявлений граждан с учетом постоянно проживающих совмест но с ними членов их семей.

Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. ст. 155 ЖК РФ. Субсидии предоставляются гражданам при отсут ствии у них задолженности по оплате жилых помещений и комму нальных услуг или при заключении или выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

При определении прав граждан, проживающих в жилых поме щениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их раз меров применяются региональные стандарты нормативной площа ди жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стои мости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммуналь ных услуг в совокупном доходе семьи.

Размер регионального стандарта стоимости жилищно-комму нальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормати Раздел VII. Плата за жилое помещение коммунальные услуги 354 используемых для расчета платы за содержание и ремонт жи лого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по дого ворам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктив ные и технические параметры которых соответствуют средним ус ловиям в муниципальном образовании.

Порядок определения размера субсидий и порядок их предостав ления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок оп ределения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокуп ного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субси дий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительст вом РФ. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предостав ляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ, а для Моск вы и Санкт-Петербурга из бюджетов данных субъектов РФ.

Субъектам РФ на цели, указанные в настоящей части, из феде рального бюджета может передаваться финансовая помощь, рас считанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ. Порядок финансирования расходов на обес печение предоставления субсидий, а также порядок финансирова ния расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством РФ.

Размер субвенции из бюджета субъекта РФ из статистической информации о распределении населе ния муниципального образования относительно уровней среднеду шевых доходов и из региональных стандартов:

1) нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;

2) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференциро ванной по муниципальным образованиям;

3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе се мьи.

Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используе мой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных ус луг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе се Глава Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги мьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местно го бюджета. Субсидии на оплату жилого помещения и коммуналь ных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если меж дународными договорами РФ не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граж дан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми ак тами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммуналь ных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Компенса ции расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, пре доставляемых гражданам в порядке, установленном ст. 159 ЖК 1. От чего зависит и как определяется размер платы за пользование жилым помещением?

2. От чего зависит и как определяется размер платы за коммунальные услуги?

3. Исходя из чего устанавливается размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг?

4. Кто имеет право на субсидии?

5. Каков порядок перечисления гражданам субсидий?

ТЕСТЫ 1. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливает ся:

а) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения;

б) в зависимости от месторасположения дома;

в) в зависимости от распоряжения соответствующего государственного органа;

г) все, указанное в п. «а» и «б»;

д) все, указанное в п. «а» и «в».

Действие раздела VIII ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализи рованного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, опре :

а) органами управления товарищества собственников жилья;

б) органами управления жилищного кооператива;

в) органами управления иного специализированного потребительского кооператива;

г) все, указанное в п. «а» и д) все, указанное в п. «а» -«в».

3. Право на субсидии имеют граждане:

а) пользователи жилых помещений государственного и муниципально го жилищных фондов;

б) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жи лищного фонда;

в) члены жилищных кооперативов:

г) собственники жилых помещений, д) все, указанное в п. «а» е) все, указанное в п. «а» «в».

4. Размер субвенции из бюджета субъекта РФ рассчитывается исходя из региональных стандартов:

а) нормативной площади жилого помещения, используемой для расче та субсидий;

б) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям:

в) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи;

г) все, указанное в п. «а» - «в»;

д) все, указанное в п. «а» и «б».

Литература 1. СП. Ваше право собственности на жилой дом и ру. М.. 1995.

2. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. М.:

Эксмо, 2005.

3. Грудцына Л.Ю. Новое жилищное законодательство в вопросах и от ветах. М.: Эксмо, 2005.

4. Жилищное законодательство: Комментарий Отв. ред.

лев, ПИ. Седугин.

5. Жуйков И. Возникновение нрава собственности граждан на кварти ры // Российская юстиция.

Глава 19. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги 6. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поста тейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005.

7. Крашенинников Российское жилищное законодательство. М., 1996.

8. В.Н. Право на жилище // Право и экономика. 1994.

№ 9. Марткович Жилищное право: Закон и практика. М., 1990.

Марткович Право на жилище и его обеспечение. Учебное по собие по спецкурсу.

11. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996.

Раздел МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ глава Способы управления многоквартирным § 20.1 i домом Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия прожи вания граждан, надлежащее содержание общего имущества в мно гоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражда нам, проживающим в таком доме.

Управление жилищным фондом согласно п. 1.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003. № 170 «Об утверждении Пра вил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» включа ет в себя:

а) организацию эксплуатации;

взаимоотношения со смежными организациями и поставщи ками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Согласно п. 1.3. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической экс плуатации жилищного фонда» граждане, неправительственные, об щественные организации и иные добровольные объединения нани мателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих эко номических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Собственники в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Глава 20. Управление многоквартирным домом 2) управление товариществом собственников жилья либо жи- кооперативом или иным специализированным потреби тельским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на об щем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Ре шение общего собрания о выборе способа управления является обя зательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управ ляющей организации, если в течение года со дня проведения ука занного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализо вано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартир ном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмот ренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, уста новленном ст. 445 ГК РФ.

Так называемые управляющие организации приобрели свой ста тус в начале 90-х годов, когда в Российской Федерации началась ре форма структуры управления жилищным фондом. Так, в г. Москве в каждом районе были созданы государственные унитарные пред приятия — Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым были пе реданы функции по управлению жилищным и нежилым фондом. Ре монтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хо зяйства и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производственных объединений рай онов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государ ственные предприятия.

В 2000 г. практически завершилась работа по демонополизации жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций по управлению жилищным фондом и его эксплуатации создало воз можность развития конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищ Разбел VIII. Многоквартирные дома 360 нота Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуата ции и ремонту государственного муниципального жилищных фондов» был предусмотрен поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков любой организацион но-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ре монту государственного и муниципального жилищных фондов.

Приказом Госстроя РФ от 26 июня 1998 г. 17-125/ 1 «Об утвер ждении нормативно-методических материалов по реализации Кон цепции реформы жилищно-коммунального утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на орга низацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, в соот ветствии с которым решение о проведении конкурса принимается собственником жилищного фонда (администрацией города (рай она) или организацией, уполномоченной собственником (в хозяйст венном ведении или оперативном управлении которой находится жилищный фонд, выставляемый на конкурсное управление)2.

Орган местного самоуправления не позднее чем через 1 год по сле заключения договора управления многоквартирным домом со зывает собрание собственников помещений в этом доме для реше ния вопроса о выборе способа управления этим домом. Любой соб ственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления вы брать управляющую организацию. Заключение договора управле ния многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законода тельством признан несостоявшимся. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

§ 20.2 Договор управления многоквартирным домом Договор управления многоквартирным домом является сравни тельно новым видом договора в жилищном праве. Жилищный ко декс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применя ются как нормы жилищного, так и гражданского законодательства.

В городе Москве весь жилищный фонд передан по договорам на об служивание эксплуатационным предприятиям, отобранным на конкурсной ос нове.

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе дерации Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 267.

Глава 20. Управление многоквартирным домом Приказом Госстроя РФ от 26 июня 1998 г. № 17-125/ 1 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализа ции Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» ут верждены Договор исполнения муниципального заказа на услуги по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и теку щему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий;

Дого вор на исполнение муниципального заказа по обеспечению полу чателей (потребителей) муниципального образования (района) услугами по водоснабжению и водоотведению;

Договор на испол нение муниципального заказа по обеспечению получателей (по требителей) муниципального образования (района) услугами теп лоснабжения и горячего водоснабжения;

Примерный устав унитар ного муниципального предприятия (службы заказчика);

Пример ный устав городского муниципального учреждения (службы заказ чика);

Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммуналь ных услуг и услуг содержанию и ремонту жилищного фонда.

Данным положением определяется порядок проведения конкурса для выбора управляющей организации.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления много квартирным домом должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При вы боре управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником по мещения в таком доме заключается договор управления на услови ях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собст венников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жи лищного кооператива или органов управления иного специализиро ванного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком до ме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управле ния многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше нии которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Раздел Многоквартирные 362 2) перечень услуг и работ содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном порядок изменения такого пе речня, а также перечень коммунальных услуг, которые предостав ляет управляющая организация:

3) порядок определения цены договора, размера платы за со держание и ремонт жилого помещения и размера платы за комму нальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляю щей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом уста навливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой до говор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартир ным домом, управляющая организация обязана приступить к вы полнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение или расторжение договора управления многоквар тирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном граж данским Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано това рищество собственников жилья, осуществляется с учетом положе ний разд. V и VI ЖК Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обяза на передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь вы бранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализирован ному потребительскому кооперативу либо в случае непосредствен ного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении об щего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому соб ственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено дого вором управления многоквартирным домом, управляющая органи зация ежегодно в течение первого квартала текущего года представ Глава 20. Управление многоквартирным домом ляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жи лищно-коммунального предусматривает защиту прав потребителей путем:

— включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обя зательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных пра вил и норм;

— повышения ответственности исполнителей за нарушение по рядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Договор управления, предусмотренный комментируемой стать ей, представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.

Сторонами договора являются собственники помещений в много квартирном доме, в том числе органы государственной власти и ме стного самоуправления, являющиеся собственниками государствен ного и муниципального жилищного фонда, и управляющая органи зация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному органами местного самоуправления. Части 3 и ст. 161 ЖК РФ предусматривают существенные условия договора, без которых договор считается незаключенным. Форма договора — письменная в виде одного документа, подписанного сторонами. Ус ловия и порядок изменения или расторжения договора управления определяется главой 29 РФ. Так, в соответствии со ст. 450, ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглаше нию сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), 3) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими закона ми или договором.

Особенности управления многоквартирными § 20. домами Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» преду Раздел VIII. дома 364 сматривался поэтапный переход на конкурсный принцип отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственно го и муниципального жилищных фондов.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муни ципального образования, устанавливается соответственно Прави тельством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и ор ганом местного самоуправления 1 ст. ЖК РФ). Управле ние многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образова ния, осуществляется путем заключения договора управления дан ным домом с управляющей организацией, выбираемой по резуль татам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения та кого Согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению ра бот по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществ ляющими соответствующие виды деятельности, собственники поме щений в таком доме заключают на основании решений общего соб рания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве од ной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горя чего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснаб жения (в том числе поставки бытового в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при нали чии печного отопления) заключаются каждым собственником поме щения, осуществляющим непосредственное управление многоквар тирным домом, от своего На основании решения общего собрания собственников помеще ний в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в та ком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письмен ной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе дерации / Под ред. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 269.

Глава 20. Управление многоквартирным домом В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания благоприят ных условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляю щих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товарище ствам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюд жетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществ ляющих управление многоквартирными домами, и организации обу чения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммуналь ные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Какие способы управления многоквартирным домом устанавливает Жилищный кодекс РФ?

2. Для чего создан механизм управления многоквартирным домом, ка кие задачи он призван решать?

3. Что должно быть указано в договоре управления многоквартирным 4. На какой срок заключается договор управления многоквартирным 5. При каких условиях договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут?

6. Как защищаются права потребителей в сфере услуг жилищно-ком мунального хозяйства?

7. Что обязаны делать органы местного самоуправления в целях созда ния благоприятных условий для управления многоквартирными домами?

8. Какую информацию обязаны предоставлять гражданам органы ме стного самоуправления и управляющие организации?

ТЕСТЫ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

а) благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

б) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

Раздел VIII. Многоквартирные дома 366 решение вопросов пользования указанным имуществом;

г) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

д) все, указанное в п. «а» —«в»;

е) все, указанное в п. «а» -«г».

Управление жилищным фондом включает в себя:

а) организацию эксплуатации жилищного фонда;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

г) все, указанное в п. «а» и «б»;

д) все, указанное в п. «а» —«в».

3. Собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из способов управления многоквартирным домом:

а) непосредственное управление;

б) управление товариществом собственников жилья;

в) управление жилищным кооперативом или иным специализирован ным кооперативом;

г) управление управляющей организацией;

д) все, указанное в п. и «в»;

е) все, указанное в п. «а» —«г».

Договор управления многоквартирным домом заключается:

а) в устной форме;

б) в письменной форме путем составления одного документа, подпи санного сторонами;

в) по желанию одной из сторон в письменной форме.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть ука заны:

а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении ко торого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также пере чень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая ция;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей ганизацией ее обязательств по договору управления;

д) все, указанное в п. «а» и «б»;

е) все, указанное в п. «а» —«г».

20. Управление многоквартирным домом 6. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищ назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

а) включения в договор условий, гарантирующих возможность получе ния потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным тре бованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

б) повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества;

в) все, указанное в п. «а» и «б».

Литература 1. Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом и кварти ру. М., 1995.

2. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яков лев, Седугин. М., 1991.

3. Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на кварти ры // Российская юстиция. 1993. № 15.

4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поста тейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005.

5. Крашенинников Российское жилищное законодательство. М., 1996.

6. Литовкин В.Н. Право на жилище // Право и 1994.

№ 11-12.

7. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990.

8. Марткович Право на жилище и его обеспечение. Учебное по собие по спецкурсу. — М., 1983.

9. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., 1996.

Раздел IX ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ В РОССИИ 21 ТЕОРИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ глава §21. Понятие и сущность жилищной ипотеки Ипотека является одним из подвидов залога без передачи зало женного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч.

залог, заклад) представляет собой залог недвижимо сти для обеспечения денежного требования кредитора-залогодер жателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Граж данским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г.

№ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыска ние на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи сум мы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вло См.: ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте ке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

Глава Теория ипотечного жилищного кредитования капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена зна- и непредсказуемым колебаниям1.

Залог известен со времен Римской Империи, право которой от носило его к разряду прав на чужие вещи in re aliena)2. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предостав ляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность за ложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае не исполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кре диторами за изъятиями, установленными законом.

Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также зе мельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об ипоте ке (залоге недвижимости)». Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей3, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу прису щих ему характеристик недвижимого характера, определенной стандартизации, легкой оценки, наличия ликвидного рынка — яв ляется идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери стано вится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обяза тельств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долго срочность кредитования под залог жилого помещения дает воз можность заемщику не только расплатиться по предоставленному См.: Правовое регулирование жилищной ипотеки в за конодательстве Российской Федерации. М.: РГТЭУ, 2003.

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого и Перетерского. М.: Юристъ, 2002.

См.: А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер, 2001. С. 12.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 370 кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органа ми инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жи лого помещения для проживания определяется в порядке, преду смотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находиться в собственности Не могут являть ся объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фон да, предоставленные гражданам на условиях найма, а также слу жебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для вре менного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д.) также не мо гут являться объектом жилищной Таким образом, непо средственным объектом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира, либо их обособленные (изолированные) части2.

Гражданский кодекс РФ (п. ст. 340), а также ст. 42 Феде рального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавли вают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с од новременной ипотекой земельного участка, на котором расположе но здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения) либо права пользования им. Данное положе ние основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно не применимо к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме либо офиса в крупном офисном здании т. е. в тех ситуациях, ко гда собственник помещения не обладает и не может обладать ника кими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное ГК РФ и Федеральным за ' Впервые легальное определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в постановлении Правительства РФ 28, в соответствии с которым жилищный кредит это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридиче ским липом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

См.: Е.В. Указ. соч. С. 21.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования коном «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничение длитель ное время фактически препятствовало развитию жилищной ипоте ки, а также делало невозможным получение кредита под залог по мещений для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды на В настоящее время к залогу квартир и других помещений, рас положенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимо сти)», и практически такой залог осуществляется без залога земель ного участка, на котором расположен дом или другое строение. Од нако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впослед ствии затруднить его применение. Статья 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную нор му следует рассматривать как альтернативную норме, предусмот ренной п. 3 ст. 340 ГК РФ, но представляется, что законодатель должен уточнить данное положение закона.

При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида до говора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон до говора будет оставлен предмет залога.

В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

залог с передачей имущества залогодержателю;

— залог с оставлением имущества у залогодателя;

— залог прав.

Ряд авторов, например B.C. Ем, считают залог имущественных прав подвидом залога2. Кроме того, некоторые авторы (например Противоречие было разрешено только совместным Постановлением Вер ховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8, разъяснившим, что правило о совместном залоге здания (сооружения) и земельного участка применяется только в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собст венности или правом аренды земельного участка, на котором расположено зда ние (сооружение), являющееся предметом ипотеки, в тех же случаях, когда за логодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе за ключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству.

См.: Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Учебник / Отв. ред.

проф. Е.А. Суханов. 2-е изд.;

перераб. и доп. М.: БЕК, 2002. С. 98.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 372 Т.Ю. Сюзина) насчитывают до 10 видов что представляет ся несколько неоправданным.

Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодателю именуется за кладом. Исторически в России понятие «заклад» охватывало всю совокупность залога движимого имущества, который предпола гал передачу заложенного имущества залогодержатели). Собст венно залогом в дореволюционной русской юридической литера туре именовался залог недвижимого имущества, который не со провождался передачей предмета залога залогодержателю. Залог движимых вещей с владения вещью залогодержателю именовался «ручным закладом». В настоящее время заклад преду смотрен ст. 5 Закона «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имущест вом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно, извле кать из него плоды и доходы. Существуют два вида заклада обычный заклад и твердый залог. При обычном закладе залого держатель вправе использовать имущество по его прямому назна чению, уведомляя залогодателя о пользовании этим имуществом.

При этом, если залогодержатель использует имущество на воз мездных началах, он обязан предоставлять залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении этой прибыли в счет погаше ния долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества. В этом случае предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма и К залогодержателю также перехо дит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания и хранения. Ранее в гражданском законодательстве РФ применялся только заклад имущества. Так, согласно ст. 196 ГК РСФСР заложенное исключением строений, должно было пе редаваться залогодержателю, иное не установлено законом или договором. Причем право залога возникало только с момента передачи вещи (ст. 197 ГК РСФСР 1964 г.), а не с момента заклю чения договора залога. Аналогичные нормы содержались и в ГК РСФСР 1922 г. По залогу прав в залоге могут быть как вещные, См.: О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов.

Вступительная статья. Буквица. С. Получение кредита под залог. М: Приор, - Правовое жилищной ипотеки в законо дательстве Российской Федерации.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования так и имущественные права, например, право аренды, право на по- лучение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, переда ваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В дого воре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, к примеру, авторское право. Предметом залога не может быть требование, носящее лич ный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижи мость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из глав ных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает вла деть и пользоваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в п. 2 ч. ст. 338 ГК РФ, т.е. имеет место залог не только с оставлением иму щества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обо роте, правда, с некоторыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанно сти в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хранения предмета залога, требо вать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели имущества.

Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допус кать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать прибыль, в частно сти, залогодатель вправе с уведомлением залогодержателя сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.

Субъектами залогового правоотношения являются залогода тель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляю щее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее его в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обяза тельству, т. е. личность кредитора и залогодержателя всегда совпа дает. Необходимо отметить, что ГК РФ последовательно придер живается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в од ном лице, так, в соответствии с ч. 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требова Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 374 к должнику по основному обязательству, обеспеченному зало гом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в ст. 384 ГК РФ, в соответствии с которым к новому кредитору пере ходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть в нашем случае права Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Включение указанного правила в ГК РФ значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, ко торые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности со ответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Ка ких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспо собности или субъектов ипотечного правоотноше ния, законодательством не установлено и предъявляются общие требования, обычные для физических и юридических лиц. Одна ко, рассматривая договор залога жилого помещения, заключае мый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, необхо димо помнить, что такой кредит может выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соот ветствующую лицензию. Таким образом, в правоотношении возни кает специальный субъект банк или небанковская кредитная В случае участия в залоговом правоотношении третьего лица ос новной акцент все равно делается непосредственно на объект недви жимости, а не на то, какие отношения существуют между залогода телем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олей ник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответствен но и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», т. е. имеет место так на зываемое «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть ре ального кредита сводится к выделению какого-либо определенного См.: Пантюхина Указ. соч. 2003. С. 25.

К такому субъекту соответственно применяются специальные нормы, ус тановленные Законом РФ «О банках и банковской деятельности», а также подзаконными нормативными актами ЦБ РФ.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части ред. О.Н. Садиков. М: Юринформцентр, 1995. С. 347.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оп равдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворе ны имущественные требования кредитора, предоставляется креди тору до наступления факта неисправности должника1. При этом обязательным условием залога является то обстоятельство, что за логодатель должен иметь право на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ве дения и который вправе распоряжаться указанным имуществом.

Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его прода жи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть пра во продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее иму ществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжать ся недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. ГК РФ), таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непо средственном согласии (п. 3. ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Действую щее законодательство устанавливает также иные ограничения в от ношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей.

Так, государственные научные центры не могут передавать закреп ленное за ними государственное имущество в залог (п. Постанов ления Совета Министров РФ от 25 декабря г. «О первоочеред ных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»)2.

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право вла дения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобствен ников вещи — например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отноше нии своего имущества любые действия, не противоречащие закону ' См.: Мейер И. Русское гражданское право (В 2 ч. Ч. 2). По испр.

и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут (серия «Классика российской цивилисти ки»), 1997. С. 198.

См.: Постановление Совета Министров РФ № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Рос сийской от 25 г. // Российская газета от 10 января 1994 г.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 376 и не нарушающие права третьих лиц1. При залоге триада правомо чий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, т.е. реально им обладать и пользоваться, а так же извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предна значено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т. е. оп ределять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь согласованию с ним можно, например, сдавать недвижи мость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распо рядительное действие.

Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принад лежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вышеуказанные права и обязанности залогодателя должны нахо дить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться иму ществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сдел ки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистра ции, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариаль ное согласие не было получено (п. ст. 35 СК РФ)2.

Возможность залога имущества, находящегося в общей совмест ной собственности, возникает только по согласию всех собственни ков, которое должно быть дано в письменной форме (п. ] ст. 7 Фе дерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Следует заметить, что указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 СК РФ, в котором таковое согласие предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Следуя правилу о том, что нормы специального закона превалиру ют над нормами можно вывод, что требования ФЗ «Об ипотеке» исключают презумпцию молчаливого согласия.

Согласие физических являющихся собственниками общей совместной собственности, быть нотариально удо ' Более подробно с полномочиями собственнику можно ознакомиться:

Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое со держание, пути развития. М.: 2002.

См.: Семейный кодекс РФ № 223-ФЗ от 08 декабря 1995 г. М.: Фонд «Правовая культура», 1996. 112 с.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования стоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письменной форме, с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерально го закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть изло жена в следующей редакции: «Если федеральным законом не уста новлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственни ками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме».

В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находя щейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспо собных либо недееспособных лиц. ГК РФ в 26 — 38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Се мейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нор мы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряже на со значительными трудностями и практически невозможна.

Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного зара ботка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющи мися должниками. А здесь мы видим широкое поле для злоупот реблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, дос тигнув совершеннолетия либо получив статут дееспособных, мо гут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ, таким об разом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц яв ляется крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспо собных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со сто роны государства, и в соответствии с подзаконными нормативными актами сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, ука занные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянно му, то есть практически не могут быть выселены из заложенного по мещения. Таким образом, данная норма является исключительно Раздел IX. Ипотечное жилищное России 378 декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем бу дущем Залог собственником доли в общей долевой осу ществляется им самостоятельно. От имени юридического лица до говор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на ос новании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на основании доверенности и в пределах указанных в ней пол номочий. В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от име ни юридического лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными докумен тами, с приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена2.

Смысл доверенности убедить контрагента, что перед ним нахо дится лицо, надлежащим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо операций. Удостоверяя доверенность, нота риус призван зафиксировать, что то или иное физическое лицо дей ствительно передало другому физическому лицу право на соверше ние определенных юридически значимых действий, тем самым уменьшается возможность совершения мошеннических действий путем подделки подписей. Однако требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной дове ренности на представление всех интересов юридического лица?

Несомненно, данный может являться темой отдельного исследования, однако я полагаю, что законодателю стоит задумать ся, действительно ли необходимо подобное нотариальное удостове рение, и принять решение, упрощающее и без того сложный поря док заключения ипотечного д говора. Однако в настоящий момент необходимо отметить, что судебная практика пошла по пути при знания необходимости нотариального удостоверения доверенно стей, выдаваемых юридическими лицами своим представителям, См.: соч.

Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нотариальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. ГК РФ, то для подписания договора ипотеки юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования кроме случаев последующего одобрения сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ)1.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон ли бо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющий ся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обес печенного залогом. Договор является основной формой возникно вения ипотеки.

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собствен ность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (за логе недвижимости)»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации дого вора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвы чайно важным для построения всей системы ипотечного кредитова ния в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредит ных средств.

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя спосо бами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практи чески одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистри руют переход прав собственности от продавца квартиры к покупа телю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кре дитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредит ных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли продажи.

Об этом, в частности, свидетельствует Постановление Президиума Выс шего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля г. № 3923/96, по делу Смо ленского социального коммерческого банка Раздел Ипотечное жилищное кредитование в России 380 Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что зако нодатель установил нормы о предоставлении при обретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в за лог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказывается на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в воз можности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться.

В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает ис полнение денежных обязательств заемщика перед кредитором1.

Однако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреп лены только в «Основных положениях о залоге недвижимого иму щества — ипотеке», не являющихся нормативным актом и носящих рекомендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залого держателю основной суммы долга по кредитному договору или ино му обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в час ти, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также преду сматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечи ваемому ипотекой обязательству, но и ее части.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обес печивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Среди требований по кредитному договору или договору займа сле дует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и вы плату процентов но указанным договорам.

Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающих ся ему:

1) в возмещение убытков и или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, вает определение ипотеки, даваемое вп. 1 ст. t Федерального закона «Об ипо теке (залоге недвижимости)».

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими де нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван ных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имуще ства.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к мо менту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По обще му правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная в п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», носит диспозитивный характер, что по зволяет сторонам установить в договоре иные условия1.

Основные положения закона следующие:

— предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залого держателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

— все ипотечные операции подлежат государственной регистра ции;

— детально урегулированы взаимоотношения сторон по догово ру о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

— залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не движимости) ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанно го с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неис полнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установ См.: Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в за конодательстве Российской Федерации. С. 28.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 382 лена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различ ные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залого дателем. Так, соглашением может быть установлено право залого держателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значитель ную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения зало женного имущества с переводом на приобретателя долга по обяза тельству, сдача его в аренду;

обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной и вступает в силу с момента ее регистрации. Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может быть установлена на:

— земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь зуемое в предпринимательской практике;

жилые дома и квартиры;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;

воздушные и морские суда, внутреннего плавания и кос мические объекты;

иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. ст. 336 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновре менной ипотекой земельно участка, на котором расположено зда ние (сооружение), либо части земельного участка, достаточ ной для функционального обеспечения закладываемого здания (со оружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельно участка (п. 3 ст. 340 ГКРФ).

При ипотеке земельного учг стка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки зе мельного участка, который передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию соответствующих зда ний и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявле ние залогодержателя, закладна. [, документы, названные в заклад ной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государ ственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе;

информацию о предмете ипоте ки;

указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования Согласно ст. 14 Федерального закона ипотеке (залоге не- движимости)» закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обяза тельства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указани ем даты и места заключения такого договора или основания возник новения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, ес ли должник не является залогодателем, и указание места жительст ва должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и раз мера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имуще ства, на которое установлена ипотека, и указание места нахожде ния такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипоте ка, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную за ключением оценщика;

наименование права, в силу которого имущество, являющее ся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зареги стрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государ ственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадле жащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипо теки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сер витутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 384 государственной регистрации прав третьих лиц на момент государ ственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также предусмотренные п. 2, ст. Федерального закона ипотеке (залоге недвижимости)» сведе ния о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залого держателю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют ка кие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залого держателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в п. обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.

Порядок этих данных в закладную определяется ст. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По со глашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотрен ные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на са мой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавоч ный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или догово ру, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным счита ется содержание закладной, если ее приобретатель в момент совер шения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответст вии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несо ответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Соста витель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования регулирование §21. ипотечного жилищного кредитования Правовую основу ипотечного жилищного кредитования состав ляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищ ного кредитования в настоящее время образуют:

— Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

— постановление Правительства РФ от января 2000 г. № «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитова ния в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищ ного кредитования в России, а также рекомендовано органам ис полнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции раз вития системы ипотечного жилищного кредитования в России ре гиональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного креди тования в Российской Федерации, подготовленная в развитие фе деральной целевой программы «Свой дом», утвержденной поста новлением Правительства Российской Федерации от 27 июня г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кре дитования в жилищном финансировании, а также стратегию госу дарства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна на ряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных про блем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собствен ности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с уче том российского законодательства и существующих социально-эко номических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кре Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 386 а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенство вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипо течного кредитования как в странах с развитой рыночной экономи кой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансиро вания в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнитель но значительного государственного финансирования. Основная за дача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансо вых рисков участников и повышения доступности жилья для граж дан. Государственное бюджетное финансирование будет направле но на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов ко торых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвоз мездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и ме ханизмов социальной поддержки.

В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осу ществляется на основе перечисленных нормативных правовых ак тов с учетом положений Закона г. Москвы от 31 марта г. № «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения систе мы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соот ветствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Мо сковской области, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сен тября 2001 г. № 144/2001-03 «Об организации системы ипотечно го жилищного кредитования в Московской области» и соответст вующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществля ется с учетом положений законов и постановлений органов власти соответствующих субъектов Федерации.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования Законодательство РФ подробно определяет содержание догово- об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими граж данско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора за ключается в том, что договор не может считаться заключенным, ес ли сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. § 21.3 Классификация ипотечных кредитов Ипотечные кредиты классифицируются по различным призна кам.

/. По объекту недвижимости:

— земельные участки;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи мое имущество, используемое в предпринимательской деятельно сти;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель ского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и кос мические объекты;

объекты незавершенного строительства1.

2. По целям кредитования:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

— приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садо вых домиков с участками земли;

приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

4. По виду заемщиков:

— как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые за стройщикам и строителям;

кредиты, предоставляемые непосредст венно будущему владельцу жилья;

' Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 г. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляют ся единым разовым платежом.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 388 — по степени заемщиков кредиты могут пре доставляться:

сотрудникам банков:

сотрудникам фирм клиентов банка;

клиентам риэлторских фирм;

лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим, 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их дея тельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. таблицу 1).

Таблица Способы рефинансирования ипотечных кредитов № Способ рефинансирования Вид кредитного института 1 Выпуск ипотечных облигаций банки 2 Предварительные накопления заем- Стройсберкассы щиков, государственные субсидии 3 Собственные, привлеченные и заем- Универсальные банки ные средства (в том числе займы международных организаций) 4 Продажа закладных ипотечному Кредитные учреждения, агентству или крупному ипотечному занимающиеся ипотечным банку, собственные, привлеченные кредитованием и заключив и заемные средства (в том числе шие договор с ипотечным займы международных организа- агентством или крупным ций) ипотечным банком 6. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым ус ловиям.

7. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности погашения:

- с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Глава 21, Теория ипотечного жилищного кредитования По степени обеспеченности (величине первоначального пла- тежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кре диторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставление в банк копий докумен тов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стои мости объекта его обеспечения, т.е. от стоимости имущества залого дателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, дости гающий 30 лет. Через каждые пять лет процентная ставка ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически от личаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

— льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровож даются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

— льготные кредиты второй необходимости, которые предос тавляются лицам со средними доходами.

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финан сирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных ус ловий и максимальных платежных возможностей будущих жиль цов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую про центную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место «свя занные кредиты». Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты мо гут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.

Льготные кредиты в Италии распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до расходов, связанных с приобретением жи лья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимо Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 390 ста от средств, которыми располагает заемщик. В Италии широкое распространение получили «земельные авансы». Их выдают Ин ституты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок пога шения такого кредита не менее месяцев (в среднем — от двух до четырех лет). Следующая разновидность ипотечных кредитов, при меняемых в Италии, - это «долгосрочные ипотечные кредиты», которые выдаются также Институтами земельного кредита и други ми кредитными учреждениями. Институты земельного кредита вы дают такие кредиты на срок от до 25 лет под твердую чаще, пересматриваемую раз в пять лет процентную ставку. Они могут покрывать 50% цены покупки или 75% цены строительства. Прочи ми кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от пяти до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые шесть месяцев.

В Испании большое распространение получили «квалифициро ванные жилищные кредиты». Они выдаются органами государст венного (официального) кредита и частными учреждениями на бо лее выгодных условиях по сравнению с рыночными, как в отноше нии процентных ставок, так и в отношении доли наличных и срока погашения кредита. Для того чтобы стимулировать выдачу этих кредитов различными кредитными учреждениями, финансовые ор ганы прежде всего освобождают их от необходимости иметь обяза тельные резервы для этих целей.

В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупате лю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей дома». В ней подробно описывается, как правильно выбрать стра ховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25 х общий доход заемщиков, или 3 размер наибольшего дохода одного из заемщи ков + 1,13 х доход второго заемщика. Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старого, банк выдает жилищный кре дит в размере до 80% стоимости или покупной цены дома (выбира ется наименьшая величина). В случае если заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80% ипотеки.

Основными условиями реализации классических моделей ипо течного кредитования является стабильность экономики, надеж ность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность насе- ления и самое главное активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Тем не менее уже сегодня имеется значительное число субъек тов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищ ная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечно го кредитования жилищного строительства:

/. Эта схема рассчитана на коммер ческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятель ным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом зало га в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по ме ре строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том слу чае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству но вой.

3. <<Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней воз можны два варианта:

— квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселе ния до окончания строительства нового жилья. Бывший собствен ник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

собственник жилья поручает инвестору-застройщику прода жу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончатель ной цены нового строительства.

4. В основу этой программы положена комби нированная схема организации процесса инвестирования жилья че рез систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствую щего жилья гражданам. Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование России 392 Личный целевой вклад. Размер этого вклада является фикси рованной величиной и по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гра жданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет ме сто. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка его поручению. Пра во на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гра жданина только при условии оплаты на накопительном этапе не ме нее 50% расчетной величины совокупного личного вклада.

Адресные субсидии местных органов власти, субсидии ком мерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц.

в) Средства от продажи ранее занимаемой очередника г) Краткосрочный заем, который можно получить у генерально го менеджера проекта в размере на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В ряде областей Нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сель ской местности, используя как средство погашения кредита сель хозпродукцию. В Москве наряду с попытками реализовать «аме риканскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30% ком пенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму пре доставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от пяти до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов использу ются бюджетные средства и средства покупателей, а также товар ные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде строй материалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8 % го довых.

Особенности региональной экономики и возможности привле чения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схе мы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельст вует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддерж ки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования в г. создано Федеральное агентство по ипотечному жилищно- му кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г.

№ 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кре дитования в Российской Федерации» одобрило концепцию разви тия системы ипотечного жилищного кредитования в стране, со гласно которой должна произойти переориентация решения жи лищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, распола гающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части насе ления долгосрочная ипотека является преимущественным спосо бом решения жилищного вопроса. В концепции определены основ ные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечно го жилищного кредитования без необходимости ее поддержки зна чительным государственным финансированием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

Инструменты ипотечного жилищного кредитования §21. Инструмент ипотечного кредитования — это способ погаше ния долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента и какая — на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты под разделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с перемен ными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами сум мы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусмат ривают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесяч но выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов.

Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по креди ту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщи ку в размере его расходов по кредиту.

«Шаровые» платежи предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения кредита удобен для Раздел Ипотечное жилищное кредитование России 394 небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кре дита. Кроме того, поскольку не происходит постепенного погаше ния основного долга, возрастает риск невозврата выданного креди та по истечении срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаро вым» платежом могут структурированы следующем образом:

- неосуществление процентных выплат вплоть до срока кредита;

выплаты одних только процентов, а затем — «шаровой» пла теж;

— частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним из меняются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выпла чиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах.

В то же время исходя из требования банка к определенному макси мальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежеме сячных доходах заемщика (обычно 30 40%) уменьшается сумма возможного к получению так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с само амортизирующимся Ипотека с нарастающими платежами (ИНН) предусматри вает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизиро вать кредит. В первые годы дает отрицательную амортиза цию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по последних лет должны пре вышать уровень выплат по стандартной Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ' В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может жать как основная сумма долга, так сумма процентов по кредиту.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредит- ных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реаль ных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непо гашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индек са: потребительских цен;

доллара США;

стоимости потребительской корзины;

минимальной заработной платы;

других финансовых ин дексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка про цента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи.

Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашен ной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с дру гими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на перво начальном этапе погашения кредита повышает доступность креди та. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличи вает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста ин фляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставлен ному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности ис пользуются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и креди тором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохо да, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номи нальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной ве личиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соот ветствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продле ния срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) из меняются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуа ции на денежном рынке: по индексу государственных ценных бу маг или другому финансовому индексу, с установлением макси мального или минимального уровня ставки процента.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 396 Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с отсрочкой платежей Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая — сделать кре дит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, назы вается «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и кото рый клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регу лярно на основе рыночного финансового показате ля, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кре дитные риски и собственно прибыль банка.

В действительности регулярные ежемесячные платежи по кре диту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая на зывается «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по пла тежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчиты вается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженно сти таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полно стью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практи чески полностью позволяет исключить риск процентной ставки.

Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увели чивает кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населе ния значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким обра зом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипо течных кредитов для заемщика.

См.: Р. Характеристика разработанного для России инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.

Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования Система управления рисками ипотечного §21. жилищного кредитования Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом оп ределяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депо зитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и при стального внимания к ипотечному кредитованию со стороны госу дарства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населе ния и принятия им специальных мер по финансированию и субси дированию нуждающихся в жилье.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объе мы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимо сти, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым созда ние специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипо течного банка. Ликвидность и надежность специализированных ин ститутов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия спе циальных гарантий, государственной регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечных ин струментов и технологий, обязательной большой предварительной работы с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень больши ми сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, опреде ляющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдает ся на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогооб ложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

Виды рисков. Риски подразделяются на систематические и не систематические. Систематические риски не носят специфического Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 398 (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике.

Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рис кам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны причинами — экономическими, инфляционными, валютными, на логовыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недо получения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвид ности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости не движимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный;

другие пограничными, комплексны ми с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.

Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смеж ный риску процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредит ных учреждений в США в 1930-е годы, крах ссудно-сберега тельных учреждений в 1980-х годах заставил государственные ин ституты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль за рисками и управление ими, жесткий контроль за кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой и т.д.). И все это как часть общей стратегии управления. Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения для получения определенной доходности по осуществ ляемым операциям. В связи с усложнением финансовых техноло гий, распыленностью одной операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с усиливается государственная роль и контроль за рискованными операциями банков. Остановимся на двух основных рисках, харак терных для ипотечного кредитования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход креди тора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным в частности, в связи с экономической или иной Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбо- ром неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заем щику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекае мым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалан сированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кре дитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыноч ных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выдан ным кредитам-активам являются постоянными, «связанными», притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и сво бодой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изме нение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амор тизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной аморти зации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск про центной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влия ние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не мо жет бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосиль на для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оп тимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависи мость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. А потому должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизацию всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в целях получения минимальных издержек и макси Раздел IX. жилищное в России 400 мальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в круп ные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (осо бенно необходимые в отдельные экономические периоды), ливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федераль ное правительство избегало прямо устанавливать «потолки» ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами уста навливают верхний предел процентной которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санк ции.

Кредитный риск -- это риск невыполнения заемщиком по ка ким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кре дитного риска решаются комплексно, это государственная полити ка, политика кредитных учреждений в области первичного взноса.

И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредит ных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кре дита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости про давцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой креди та и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кре дитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвид ности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кре дит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с вы платами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше ри к), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) поряд ка 70%. В Германии этот процент составляет 50 — 60%, в США 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и макси мальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих пока зателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кре дитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, вхо дящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости зало женной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются за емщиками (страхование кредитного долга). Существенным услови ем ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показате ли кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным обра зом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недви жимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандарт ные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости не движимости приводит к завышению или занижению суммы креди та, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Ре альная стоимость недвижимости необходима при сделках куп ли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страхова нии, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении1.

Экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегатель ных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е гг., с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в оп ределении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мне нию большинства аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной не движимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимо сти.

Раздел IX. Ипотечное жилищное кредитование в России 402 Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков:

государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кре дитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявле ние реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-про даже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогооб ложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оцен ки один из основных факторов проводимой ки, это исключение многих рисков и стабильность рынка.

В России существует явное завышение цен на недвижимость.

Чтобы решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к вы бору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок, так и налогов на недвижимость). Во всем мире он ре шается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

— завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения, — отсутствие многих организационных решений вопросов на — отсутствие владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др.

Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рын ки, не ожидая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а наоборот, наступательно, разворачивая новые более безопасные ипотечные технологии, с возможностью компенсации этих несоот ветствий. Только на правильном анализе могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ это Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную неста- бильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на развитие ипотечного кредитования в России огромно.

Создание эффективного механизма оценки действительной ры ночной стоимости это важная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, так как от этого зависят результаты ре формирования жилищного сектора. Политика учрежде ния и государства в области ипотечных стандартов, политика созда ния потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита долж ны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме креди та, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, мини мальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходимо отметить, что жесткие критерии выбранных стан дартов значительно снижают доступность кредита, тем более в ин фляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середина, которая не может быть постоянной, а должна ме няться в соответствии с экономическими изменениями.

Один из общегосударственных обязательных стандартов, уста новленных в США, — коэффициент кредитоспособности (доступ ности кредита). Этот коэффициент показывает максимально допус тимые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных ус луг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным доходам. Общепринятый стандарт — 28 — 30%.

Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выпла ты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кредитного срока. В мировой практике существует еще один важ ный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, ко торый выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи — коэффициент В странах сбалансированной рыночной экономики этот показатель в пределах 3 — 4, в развитых странах — 2 — 3,5. В целом считается, что рынок жилья и рынок ипотечного кредита могут нормально функционировать, ес ли коэффициент ОЦД не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономиче Раздел IX. Ипотечное в России 404 высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости при обретаемой недвижимости, которая варьируется в пределах 1:10.

В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступ ность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со спецификой рыночного развития для России должны быть разрабо таны свои реальные критерии и показатели. Так, в расчет стандарт ного субсидированного кредита обязательно должны быть включе ны не только общие доходы семьи, по и обязательные среднедуше вые расходы, исходя из реального прожиточного минимума.

Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипотечного кредитования включен также коэффициент, опреде ляющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые процентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) бу дет в 2 — 3 раза выше западноевропейского. \\ если платить только за обслуживание кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного креди тования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в пер вые годы Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по кредита в размере чуть ли не сво его дохода или сумму в несколько раз превышающую средний до ход. То же самое можно сказать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридические, риэлторские услуги, регистра цию, страхование, оценку, и т.д.), которые ложатся на заемщика и которые достаточно высокие, отношению к средним дохо дам сверхвысокие.

Выполнение стандартных требований кредиторов к доходам за емщика, исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежно сти и доступности (ОЦД), - это элементарная кредитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффициентов необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертыва ния производства. В США существовало «правило красной ли нии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опасные, с точки зрения кредитного риска, зоны. Наверное, это Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономики это естественный уход кредиторов от рисков.

Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, применения специальных технологий для основной группы населе ния существовать не может. И если ипотечное кредитование счита ется рискованным кредитованием, то просчитать уровень рисков ипотечного кредита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечно го кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структу рами в настоящий момент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пойдет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития страны). Проблема не в том, чтобы вы дать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит была как минимум адекватна необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны так же гарантии государства). При этом заемщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.

Нестандартные риски. В дополнение можно отметить, что кре дитные риски увеличиваются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, это виды соб ственности на недвижимость, принадлежность заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить запад ные зависимости, например, в США, к в России.

В России складывается ситуация, когда только предприниматель ский класс с непредсказуемостью своего бизнеса может воспользо ваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муници пальные служащие и другие группы населения лишены этой воз можности. Кроме того, массовая жилая застройка многоэтажными домами, как основной вид российского жилья, будет базовой для развития ипотечного кредитования. Должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, свой специаль ный банковский маркетинг, андеррайтинг и разработка на их базе специальных стандартов ипотечного кредитования. Здесь необхо димо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, прису Раздел Ипотечное жилищное кредитование России 406 щего в большей степени сегодня России, риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь по пулярно сегодня на Западе применение второго кредита, после дующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых тех нологий рефинансирования, дающих возможность продлить сро ки пересчитать кредит в соответствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процентные ставки, т.е. дать возможность заемщику расплатиться с кредитором.

Современное российское законодательство нашло некий ком промисс и допускает дополнительно к судебному порядку обраще ния взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без обращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключен ного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (в соответствии со ст. 51 и 55 Федерального зако на «Об ипотеке (залоге Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взы скание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56).

Российский закон предусматривает приобретение залогового имуще ства залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обес печенных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворе нии требований залогодержателя с единственным исключением для залогодержателя приобретение земельных участков (п. 3 ст. 55).

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (за логе недвижимости)» обращение взыскания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квар тиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собствен ники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на по стройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на не го взыскания.

Несмотря на то что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Феде ральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусмат ривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответст Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования судебная практика отсутствует. Это одна из сторон, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и бан ки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполне ния обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитова ния под названием «продажа жилья в рассрочку», или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отме тить, что должна быть четкая система взыскания имущества, а также система по внебанковской реализации заложенного заемщиком бан ку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерче ские структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие орга низации уже существуют.

Следует отметить еще один момент. Российское законодательст во позволяет заемщику выполнять денелсные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества.

Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недви жимости в это в какой-то степени может защитить заемщи ка от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за вы данный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущест ва, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно паде ние стоимости недвижимости дает повышение отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше уменьшает ликвидность не движимости и дает падение цен. Эти вопросы серь езно сдерживают кредитные институты, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов.

Когда удовлетворение требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, усиливается воз можность признания судом недействительности соглашения о вне судебном порядке удовлетворения требований кредитора ст. Закона «Об ипотеке»). Эти положения законодательства, защи щающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Риски и страхование. Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высокорискованным, создают необходи мость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования — одна из главных. Ипотечный рынок без страхова ния существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что IX. Ипотечное жилищное кредитование и России 408 он связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования состоит в уменьше нии кредитного риска, в его перераспределении. На Западе затраты на страхование относительно страхового объекта достаточно низ кие. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансо во-инвестиционной системы является в определенной степени га рантией ипотечных отношений. Это и определяет достаточно низ кую стоимость реального страхования, соответственно имеющего и достаточно низкие Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно рабо тали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75% европейских банков занято на рынке страховых ус луг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынках банков ских услуг, в том числе и ипотечных.

Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить сле дующее. В настоящее время в стране страхуется менее 10% от всех принятых на Западе потенциальных рисков. Значительная инфля ция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочны ми активами. А институту страхования так же, как и институту ипо теки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Ча стное страхование так же, как и частное ипотечное кредитование, существуют лишь в определенной экономической среде: при ин фляции свыше 7% в месяц умирает страхование жизни, при инфля ции в 12% исчезает спрос и на другие страховые услуги.

В России в настоящее время вопрос страхования практически полностью выпадает из финансового и правового поля. Без инсти тута страхования и принятия на себя определенных рисков (или части) определенными субъектами, имеющими такую финансовую возможность или институт гарантий, в ситуации с меняющимися экономическими условиями ипотечное кредитование развиваться не Долгосрочный характер кредитования требует выработки эф фективной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных «сбоях» в экономике. Именно что ипо течное кредитован в России в настоящий момент - это сверхрис ковая программа, она может проводиться только с помощью госу Глава 21. Теория ипотечного жилищного кредитования дарства, так как без реального государственного участия ипотека самостоятельно развиваться не будет1.

Обычная форма страхования осуществляется в основном заем щиком. Однако, допустим, в случае перепродажи такого кредита финансовым посредникам существует также и страхование кредита кредиторами (обычно через страхование залога, но может быть и другой вид страхования).

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 || 8 | 9 |   ...   | 12 |



© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.